乌有之乡:从夏斌和李稻葵入局和樊刚出局看房地产泡沫末日

作者:浙大博士 文章发于:乌有之乡

 2010年3月30日 下午,央行召开的2010年第一季度货币政策委员会会议,将迎来三位新成员:周其仁、夏斌、李稻葵。央行货币政策委员会委员樊纲已到期离任。

樊纲对2009年我国货币政策的过度宽松负有重要责任,是过度宽松货币政策的积极倡导者,著名经济学家郎咸平指出过度宽松货币政策导致房地产、股票等资产价格过度上涨,危害经济健康,被樊纲痛骂为“懂个屁”。樊纲离任和周其仁、夏斌、李稻葵上任预示着中国货币政策将由过度宽松转为适度。

李稻葵认为,中国央行货币政策要考虑到资产价格。因为资产泡沫一旦形成,对中国经济的长远影响会非常大。我国经济有一个清晰的特点,就是货币存量和GDP比重几乎是世界上最高的,至少在大国中是最高的,我国M2(广义货币供应量)与GDP的比重高于170%;日本经济非常倚重银行,也不过是110%;美元是国际货币,美国的这一比重也不过在60%~65%之间。今年是股市和房地产市场调整年。关键词是调整。房地产市场今年不仅是政策的调整,调整将是格局性的、体制性的。我坚信,2010年可能是中国房地产改革的元年。从现在开始,各个地方政府都在大规模地搞保障性、政策性住房。这些政策出台以后,第一个好处就是能够使得进城农民有一个基本的保障,让城市化进程有一个基本保障。同时,也会带来商品房市场的革命。价格暴涨,房地产商暴利,要跟这个时代说再见了。任何大的格局改变,都是两个方面的:一是百姓的舆论压力,是推动社会发展、经济变革的动力;二是最高层的政治意愿出来了,要遏制房地产过快上涨的局面。两头一夹,改革出台。这一轮的改革不是简单的房地产政策调整,而是从根本上把地方政府融资的渠道改变,从简单的卖地获得收入变为发债,根本上改变地方财政的格局,让地方财政变得更加有可持续性。在对楼市等民生问题上,我认为一定要“二次房改”,不能靠现在的玩法,不能靠政府卖地和从房地产商中收高税,这样只能把房价炒高,现在只能是投资者买房子,需要住房的百姓反而买不起。买不起房,安不下心,都是影响科研水平和企业竞争力的一个根本弊病和缺陷。“二次房改”不是否定一次房改,基本想法是政府不要卖土地,而是直接拥有这些房子,按照现代化方式,由开发商开发然后租给老百姓。

夏斌认为,中国过去30年的经济发展中,1993年、1994年是明显的泡沫。1993年,中国M2增长率(37.3%)减去CPI增长率(14.7%)、减去GDP增长率(14%),这个差是8.6%;2008年,这个差是2.4%,但到了2009年上半年,这个差是21.4%。这个差衡量的是货币平减指数。用这个一对比,就可以知道去年的过于宽松,这是从来没有过的。也正是因为如此高的货币增长,带来了资产价格的膨胀。在中国调控地产价格本身,不仅仅是央行一个部门的政策,还有税收政策、城市规划政策、土地政策、市场准入政策等。就金融本身来说,两个重要的指标是首付、利率。我认为首付比例,这不是市场微观机构可以竞争的一个指标,这个指标有很强的宏观杠杆率意义,应该有宏观政策统一起来规定,不能由各个银行自己去制定。另外,要防止地产价格泡沫,要把房子变为真正的消费品市场。这就需要抑制对二套房、多套房的信贷支持。我认为,很多调控政策可以从别墅等高档房屋开始。包括物业税等政策。房地产价格,就可以通过改革,比如增加政府对保障性住房的建设,减少商品房市场的需求,来起到降低价格的作用,这就是通过改革来理顺机制。

中国在经济刺激政策中,政府财政付出了很多。但同时应该看到,中国积极的财政政策和货币政策同时给中国带来了资产价格的泡沫隐患。尽管应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中,房地产投资的作用功不可没,但警惕房地产泡沫进一步吹大,以及防止房地产泡沫突然之间破灭,应该是今年中国政府宏观调控政策中的重大内容。夏斌认为,第一,中国政府已经充分的认识到房地产资产价格再这样快速上涨可能带来的严重危害。第二,政府已经采取有关政策措施予以调控,包括增加中低收入住房的措施,打击投机买房、投资买房的措施。第三,在当前复杂的经济全球化趋势下,进一步调控中国的房地产市场要关注长期目标与短期目标的兼顾问题,要考虑一个经济系统中房地产市场的制度建设和非房地产市场制度建设的衔接、配合问题。夏斌表示,中国房地产市场的建设应该以消费品为主。这方面,中国应该更多地学德国模式,而不是学美国在房地产金融上的做法。考虑当前的经济复杂形势,我国应该花2-3年的时间,健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度,不能不重视当前的泡沫隐患,又不能过于着急。而目前已出台的一系列的政策措施,正在朝着这样以消费者为主导的房地产方向发展,希望这个方向不要变,要继续走下去。过去的土地使用权拍卖和住房货币化道路是正确的,经济中土地和住房两要素价格必须由市场决定也是今后仍需进一步坚持的方向。但是这并不意味着,房价涨到低收入百姓通过货币化已无法实现住房基本需求也是合理的。因为,这不是改革的初衷。毫无疑问,房地产业对一国GDP增长的贡献度会日益提高,其支柱产业的地位也日益凸显。客观上讲,无论亚洲金融危机后中国经济的恢复增长,还是美国危机后现今中国经济的复苏,房市作用不可抹杀。必须认识到,如同国民经济中其它支柱产业一样,房市发展速度同样是有限度,并不是规模越大越好,否则日本和美国就不会发生危机了。在某一时期,由于支柱产业的过度推动,一国经济可以表现为增长形势可嘉,但这并不表示该国经济本身就不存在严重的结构问题,也不意味从长期看一国经济可以实现可持续性的增长。在中国,由于近十几年来居民消费率不断趋低,美国危机后,中国出口减少,增长受阻,因此只能靠投资,靠房地产过度投资来推动经济增长和就业,在亚洲金融危机后是如此,在美国金融危机后同样是如此,但这不是长久之计。现在,住房既是消费品又是投资品,已是不争的事实。特别是在美国危机后,全球货币供应过多。物价上涨预期压力加大,中国现行房地产政策取向又处研究调整、不完善、不明朗预期下,购房投资的金融资产属性成分日益上升,这更是不争的事实。而房地产市场的金融虚拟资产属性越大,对一国经济周期波动、稳定宏观经济的负面干扰越大。各国经验与教训证明,凡是将房市主要作为消费品市场的,该国经济波动小,稳定增长,如德国;凡是将房市主要作为投资品市场的,情况相反,如日本、美国等。因此,中国在近阶段,运用经济手段削弱虚拟资产市场过度波动,同是保持经济稳定增长的内在要求。那么,对于房地产这个过往看来并不容易驯化的支柱产业,2010年又当如何调控?如何发挥其稳定宏观经济的正面影响呢?夏斌认为解决高房价与房地产市场发展的关键问题,在于要按不同需求,分类调控。对低收入群体的住房需求(包括农民工住房),虽然仍坚持货币化方向,但是基本应以诸如廉租房等形式予以保障。因此,在土地供应、卖地收益、财政资金等方面,必须首先满足廉租房等社会保障房需求。各地的土地出让金收入专款专用,地方政府不得用于一般制造业投资支出,必须在依法确保农民土地出让收益后,专项用于低收入群体住房建设中的各种优惠补贴及其相关的城市公共设施建设。对居民纯市场化购房,继续鼓励跨期消费,但是对其按揭首付比例、利率优惠,应在具体测算居民可支配收入增长走势的情况下,从国家宏观诸调控政策平衡出发,统一确定,并保持相对的稳定,尽量不因政府政策的变动而助推居民购房预期的波动。各地政府绝不能在国家规定的廉租房、保障性住房建设任务未完成之前,在当前投机房未抑制之前,在各类购房需求混淆不清的情况下,轻易采取购房可退个人所得税等地方性政策,以国家“明天”的财力去维持房市“今天”的泡沫。最后,通过政策引导,不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入,鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入。为此,应尽快调整税收政策,使其投资仅能获得与市场平均投资收益率相似的收入。

周其仁认为,2009年,中国政府在应对金融危机所出台的一系列经济刺激政策很成功,但这种成功是有代价的,而现在已经到了政策必须退出,让市场来决策的时候,仅靠短期超发货币扩大赤字是不够的。对企业来说这种短期靠货币推动所产生的收入,就是赚快钱,快钱赚了以后,企业打仗的心理就被腐蚀掉了,因为没有人再去研究产品、研究这个市场需要什么东西,开发产品需要时间,而短期赚快钱却不用。比如现在很多制造业转型去投资房地产市场或资本市场,他们对经济增长最基本的东西反而忽略了,觉得太慢。以这种势头发展下去会严重损害我们中国经济产业发展的基础,企业的增长方向应该永远是看着客户。 从根本上讲,政府的主要职责应该是管理好货币,不要货币失去控制就去管物价,那是管不住的,政府不能做市场的救火队长。从经济规律角度讲,过量的货币冲进了一个市场,必然是按下葫芦浮起瓢。如现在的房价问题,我们很容易归结为开发商太坏,囤地、囤房,但其根本原因是我们投放了过多的钱,冲击这个产业,使它供不应求。对于目前地方政府财政摆的架构就是靠中央支出钱自己进行配套建设,地方政府以土地做抵押然后向银行借贷。但是银行借给地方政府的钱,将来能不能变成有收益的投资项目,如果建公路收费还抵不过利息收入,这样会不会带来财务坏账?

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