夏斌:全面反思楼市调控 12条原则和改革路线图

夏斌目前是央行货币政策委员会成员,根据最新的几个政策来看,中央调控房地产的思路基本在按照这个思路走:

1.提升保障房,特别是廉租房的比重(4.15住房部发布全年供地计划中落实)。

2.发布了降低私人投资相关行业的门槛的相关规定以及允许外资发行A股的规定(也是最近发布的)

3.提升二套房首付及利率,发出信号。

4.按照夏斌的思路,今年还会出台房地产保有阶段的相关税费,来平衡地方政府因为房地产降温导致的地方政府资金缺口。

5.房价稳定了,将会扩大消费,以抵制因为人民币升值带来的出口萎缩的影响,对调整经济结构大有好处。也会降低内地对热钱的吸引力,减缓人民币升值的压力(根据最近的政策动向来看,调整产业结构和经济发展方式是最紧迫的事情,而让房价稳定,是关键的一步)。

6.夏斌为代表的派别目前在对政府调控思路影响力方面占了上风。

7.预计2010-2012都是房地产调整年,相关政策会陆续出台,房价很难再像今年前几个月和去年下半年飚了,一线城市房价会有下调。

8.看后续政策,可以继续验证以上的判断。

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http://finance.qq.com/a/20100113/000719.htm
夏斌:全面反思楼市调控 12条原则和改革路线图

当今,对中国房地产市场的看法,几乎是个“万花筒”。宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体,对过去和当下的房价与房价政策,众说纷纭,公婆说理各有一套。过去不一样,现在仍不一样。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”,一边是低收入百姓拼命感叹房价太高,“一套房子消灭一个中产者的一生消费”;一边在查囤地、增加土地供应,一边不断出现创新高的“地王”,等等。为什么房市讨论中各种意见分歧如此之大?如此热闹?可以说这种现象也是宏观经济各领域讨论中最为突出的。

正因为分歧如此之大,且房地产市场直接涉及当前的经济复苏,又涉及社会稳定的大局,因此,确实是时候认真反思、认真总结中国十几年房市发展的经验与教训了。修修补补、零敲碎打的政策,不足以彻底解决问题。因篇幅关系,在此就其思想原则进行反思。

房市调控12原则

应该采取的措施是,只要是有盈利、可赚钱的项目投资,原则上“让利于民”,吸引民间来投资。制度改变后仍不能解决投资资金缺口的,再以发债等金融手段予以解决,一句话,地方政府应退出一些项目投资领域,不能因为地方财政缺资金而纵容各地地价飞涨

原则一:改革方向是正确的。

从1987年和1988年分别开始的土地使用权拍卖和住房货币化道路是正确的,不容怀疑。这是中国市场体系建设中不可或缺的。经济中土地和住房两要素价格必须由市场决定,这也是今后仍需进一步坚持的方向。但是,这丝毫不意味着,房价涨到低收入百姓通过货币化已无法实现住房基本需求也是合理的。这不是改革的初衷。

原则二:耕地底线绝不能动摇。

中国人多地少,又是13亿人口大国,粮食需要基本自给,这是中国在大国竞争中的一项基本战略。因此确保一定的耕地,是筹划住房建设用地的底线,绝不能动摇。当然,在较长的、不同的历史阶段中,由于国际间政治经济格局的变化或农业劳动生产率的大幅度提高,可能会影响这一底线的确定。但是,“底线”意义极其重要,原则仍须坚持。相对于从现在到今后可预期的一段时期内,“底线”的面积应该是稳定的。

原则三:低收入百姓有房可住也是底线。

百姓住有所居,既是由福利房向货币分房改革的目的,又是一国社会、政局稳定的基础,这也是一条底线,绝不能动摇。至于如何在出现各类高档房的住房改革中确保这一底线,涉及改革的政策与艺术。当普通大众可支配收入的增长难以确保在由多种复杂的国际、国内因素决定的房市中实现住有所居,不管房市如何调控,政府必须竭尽全力从土地供应、城市规划、财力安排、公交布局、优惠补贴等政策出发,首先确保涉及政局稳定的多数人有房可住的起码要求,哪怕是以各种补贴的“租屋”形式实现。在这方面,就是在堪称市场体系完善的国家和地区,如北欧、美国、德国、新加坡、中国香港等地,也无一例外,都有这条“底线”保障。如果中国当前这条“底线”未得到保障,说明房市调控思路更要反思!

原则四:刚性需求似是而非。

中国人多地少,且经济正处在崛起过程中,百姓收入也在不断提高,对“住有所居”的改善要求会不断提高,从这个意义上说,对土地、对高品质住房是有刚性需求的。但是,分历史阶段而言,如果在确保了多数百姓住有所居“底线”的情况下,目前房价飞涨态势下的这种“刚性需求”也许就是相对的,就是“柔性”的。因为如果按照本文所述作出进一步政策调整的引导,后一种“刚性需求”是完全可以做到相对局限在高品质购房的需求内的。即通过税收将房价飞涨收益转化为低收入百姓租房、保障房建设的补贴,房价上涨与低收入群体购房需求无关。且房价越涨,补贴越多,廉租房、社会保障房建设规模越快,后一类的购房“刚性需求”也许就转为“柔性”了。其实,如果政策分隔开基本消费性住房和高品质住房两类需求群体后,当面对后一种“刚性需求”下的房价飞涨,此时政府大力度调控房市的压力也自然减少,不必再为调控力度左顾右盼了,此时的“刚性需求”也会“柔性”化。

原则五:支柱产业也有规模问题。

随着居民可支配收入的不断提高和对改善性住房需求的增大,毫无疑问,房地产市场对一国GDP增长的贡献度会日益提高,其支柱产业的地位也日益凸显,这是必然的。客观上,亚洲金融危机后中国经济的恢复增长,当今美国次贷危机后中国经济的复苏,房地产市场作用不可抹杀。但是必须认识到,第一,如同国民经济中其他支柱产业一样,其发展速度同样是有限度的,并不是规模越大越好。否则,日本和美国就不会发生危机了。第二,在某一时期,由于房市的过度推动,一国经济可以表现为增长形势可嘉,但并不意味着该国经济本身就不存在严重的结构问题,也不意味着从长期看一国经济可以实现可持续性的增长。在这方面,其他国家有案可析。在中国,由于近十几年来居民消费率不断趋低,美国金融危机后出口减少,增长受阻,因此只能靠投资、靠房地产过度投资来推动经济增长和就业,在亚洲金融危机后是如此,在美国金融危机后同样是如此,但这不是长久之计。

原则六:应削弱房市的虚拟资产因素。

在现实中,住房既是消费品,又是投资品,这已是不争的事实。特别是在美国金融危机后,全球货币供应过多、物价上涨预期压力加大,中国现行房地产政策取向又处在研究调整、不完善、不明朗预期下,购房投资的金融资产属性日益上升,这更是不争的事实。而房市的金融虚拟资产属性越大,对一国经济周期波动、稳定宏观经济的负面干扰就会越大。各国的经验与教训证明,凡是将房市主要作为消费品市场的,一国的周期波动会小,经济稳定增长,如德国;凡是将房市主要作为投资品市场的,情况恰恰相反,如日本、美国遭遇的危机等。因此,在近阶段,中国运用经济手段削弱虚拟资产市场的过度波动,同是保持经济稳定增长的内在要求。

原则七:跨期消费要有度。

运用金融手段鼓励居民跨期消费,既支持房市发展,是提高一国经济效率和国民福利的长期有效手段,也是近期扩大内需和消费的短期政策要旨。但是,凡事皆有度。跨期消费必须考虑居民可支配收入的增长趋势,及其与宏观经济稳定发展的平衡。在这方面,美国次贷危机已给我们提供了一部很好的反面教材。评判居民负债率高低的优劣标准,不能简单思维,拿已“出事”的金融市场发达国家数据为依据进行比较。因此如果在了解跨期消费政策兼有宏观政策属性含义之后,政府绝不应该允许商业机构在按揭首付比例(包括第二套)等政策上自由竞争,也不应该在政策含义上含糊不清。

原则八:购房观念由制度决定。

许多人说,相对而言,中国人购房受文化、家庭观念、习惯影响较深。作者认为,体现为文化观念习惯的上层建筑是可以变化的。这一变化取决于一定的经济基础和制度。同处欧洲的德国,与英、美等国同受基督教文化的影响,但英、美等国因为主动推动金融自由化战略,住房投资投机政策限制较少,则购房比例高,房价波动大。而在主要鼓励、优惠租房制度的德国,则百姓购房比例低,相当多的有钱人愿意一辈子租公寓甚至别墅,而不愿投资投机买房。

原则九:以制度改革解决地方政府的建设资金缺口。

当前各级地方政府搞项目投资、建设社会保障房的资金,相当部分来源于约50%的“土地财政”。如果进一步采取强有力措施,抑制打击房市投资投机,从而稳住地价,地方财力缺口凸现,眼前的社会保障房

资金来源又怎么办?经济保增长问题怎么办?对于前者,应仍可通过继续存在的正常的地价上涨收益转入(不过没有原来那么多),也可在专款专用原则下,通过全国调度或部分转移支出,予以适当解决。对于后者,应该采取的措施是,只要是有盈利、可赚钱的项目投资,原则上“让利于民”,吸引民间来投资。制度改变后仍不能解决投资资金缺口的,再以发债等金融手段予以解决,一句话,地方政府应退出一些项目投资领域,不能因为地方财政缺资金而纵容各地地价飞涨。

原则十:不同需求分类调控。

根据以上逐条反思,中国房市调控,路在何方?

首先必须明确,以消费品市场为导向。对此,开发商企业也许会反感(2009年第二季度作者曾在一房地产论坛发表此观点,相关媒体并不愿意报道)。坚持此导向的措施是:第一,对低收入群体的住房需求(包括农民工住房),虽仍坚持货币化方向,但基本应以各种优惠的廉租房形式予以保障。为此,在土地供应、卖地收益、财政资金等方面,必须首先满足廉租房等社会保障房需求之后,方可安排其他。第二,各地的土地出让金收入应专款专用,地方政府不得用于一般制造业投资支出,必须在依法确保农民土地出让收益后,专项用于低收入群体住房建设中的各种优惠补贴及其相关的城市公共设施建设。第三,对居民纯市场化购房,继续鼓励跨期消费,但是对其按揭首付比例、利率优惠,应在具体测算居民可支配收入增长走势的情况下,从国家宏观诸调控政策平衡出发,统一确定,并保持相对稳定,尽量不因政府政策的变动而助推居民购房预期的波动。各地政府也绝不能在国家规定的廉租房、保障性住房建设任务未完成之前,在当前投资投机房市未得到抑制之前,在各类购房需求混淆不清的情况下,轻易采取购房可退个人所得税等地方性政策,以国家“明天”的财力去维持房市“今天”的泡沫。第四,若地方财力确实在完成廉租房等社会保障房建设任务和确保农民合法利益后,仍有余力的,不反对各地支持“类经济适用房”建设,但是政策必须公平、清晰、透明,且容易操作。而且政策重点也是照顾中等收入者购买消费房而不是去购买投资投机房(研制一定的规定,抑制二级市场上的谋利行为)。不然,则予以明令禁止。第五,通过政策引导,不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入,鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入。为此,应尽快调整税收政策,使其投资仅能获得与市场平均投资收益率相似的收入。

原则十一:要给有钱居民开辟投资渠道。

由于采取上述不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入的政策,又鉴于中国高储蓄率现状,则必须尽快配套改革非房市上的相关制度,满足民间资金投资的需求和维持中国高投资率、经济高增长的需要。为此,要做好政策调整后各地政府“土地财政”收入突然减少的制度准备。而且在现在地价、房价轮番攀高循环中,投资投机者购房可赚投资收益,真正为高地价、高房价买单的是购房为消费的普通中低收入群体,太不合理。具体措施:第一,下决心彻底梳理、取消民间资金依法进入各项领域的投资限制,降低投资“门槛”;第二,适当减持政府在中央、地方各类优质企业中的持股比例,让位于民间有钱人投资持股,以减少房市投资投机压力;第三,如第九条所述,在近期刺激投资和政府今后日常的投资项目中,只要是有盈利、可赚钱的项目,尽可能让位于民间投资;第四,中央政府和地方政府通过减持股份或减少投资,在确保社会保障房资金用途后,再有多余的资金,可用于公共财政支出和扩大居民消费支出。

原则十二:信号要明确,政策要配套。

目前中国经济正处于艰难复苏的微妙形势下,加上调整民间投资转向实体投资这一政策的推出,需要一个过程,房市以消费为主导政策的一系列调整,同样需要一个过程,因此,当前的房市调控,重要的是要讲究策略。要兼顾长期政策和短期政策的结合,关键是要处理好投资复苏政策、扩大民间投资政策和房地产市场本身政策这三者调整关系的搭配衔接,这是当前理顺中国房市调控方向中的最大难题。因此,在策略取向上:第一,最近国务院采取的一系列政策,已开始倾向于房市调控以消费品为主导的方向,但是,力度仍不够,信号仍不清晰。中央政府应发出明确的、毫不含糊的信号,让市场明了,从中期看,中国的房市必然将过渡到以消费品为主导的方向。第二,在调整力度上,坚持先易后难、政策配套、逐步推进的原则,准备花2~3年的时间完成调整任务。时间太急,易引起当前经济的大起大落。当前,只要发出明确的信号,其调控效用会远比目前查囤地、增加土地供应等政策效应要大,要快。第三,在调整中,对政府有关部门最大的挑战是,如何尽可能测算好包括国土政策、国退民进政策、税收金融政策、房市秩序建设政策等在内的各项政策的配套。即在不影响2010年甚至2011年经济仍稳定增长的大前提下,政策组合要既兼顾长期导向性要求,又兼顾短期经济增长需要。在这方面,不要指望国土部、建设部等一两个部门的政策所能奏效。

良性循环“改革路线图”

如果是沿着上述政策取向采取行动,可以预见,经过几年的政策调整,中国房市包括中国经济将出现以下三方面的重大变化及循环:

(1)通过相关税收、金融政策,大力度抑制打击投资、投机购房,鼓励消费购房、租房→下降部分购房需求→房价平稳甚至部分下跌→土地需求减弱、稳住地价→地方政府“土地财政”收入快速下降→地方出现“投资资金缺口”。

(2)同时,大范围、实质性地降低民间资金进入实体经济各领域的“门槛”和各种投资限制,加上政府部分减持各类国企股份让位于民间投资后,会产生五个循环结果:第一,地方政府“投资资金缺口”压力减轻;第二,尽管地方政府减持股份、减少投资,但社会总投资率不变,经济增长压力未增加;第三,民间以实体投资替换房市投资,减轻房价格上涨压力;第四,房价上升减缓,居民购房支出减少以及少部分地方政府投资支出减少,有利于提高居民消费水平,可增加公共财政支出;第五,扩大了民间投资,产权约束明显加大,有利于企业治理结构改善。

(3)在土地、资金政策真正着力向廉租房等社会保障房倾斜后,纯商品房(自然包括改善性住房),特别是高档房、别墅,也许一段时间内还存在涨价较快的现象,此时如果通过对二级市场上涨价收入实行严厉高额的差别税率,增加财政收入,其可能的结果:第一,通过对土地收入专款专用约束,可增加农民出让土地的收益和增加廉租房等社会保障房建设的资金来源,该类优惠房建设规模加快,租房条件优越,人们更倾向于租房或者延迟改善性买房的期限,反过来减轻购房需求,又可抑制房价上涨;第二,居民减少或延迟购买改善性住房,省下货币可用于扩大消费,有利于经济的长期稳定增加;第三,纯商品房二级市场收益明显减少,境外资金投机空间缩小,外汇兑换人民币压力减轻,有利于货币宏观调控向好的方向转化。

总之,当前中国的房价,绝不会越调控涨得越快,关键是要寻找到一个能使房市趋于良性循环的调控思路,敢于调控。当前中国房市的正确调控,也不是个别部门的个别政策所能完成,必须要有多部门、多项政策的配合,要兼顾国民经济的短期目标与长期目标,要有税收金融政策、“国退民进”政策、民间投资政策等诸政策的搭配,善于调控。未来中国房市发展方向的选择也并不难,关键取决于借鉴何国经验,是选择投资品导向还是消费品导向。作者相信,只要选择好中国房市的正确发展道路,要不了几年,中国房市肯定出现健康稳定、令多数百姓满意的发展趋势。而在我们今天反思、调整我国房市发展道路之关键时机,政府手上拥有的大量优质资产,恰恰又能为未来道路的选择与转向,提供了在其他国家难以遇见的制度基础和空间,这是我们在今天房市调控苦恼中的大幸。

(作者系国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长)

房屋保有阶段税费相关规定也不远了。

另外此次调控手段的出台的实际非常巧合:
(1)中美因为人民币汇率问题争吵,中美巨头会谈刚结束。
(2)股指期货推出
(3)4月6日科学发展观总结活动(着重强调调整产业结构和转变经济增长方式,实现科学可持续发展)。

通过最近的谣传看,人民币肯定要升值的,
通过最新的国务院10号文,降低了房地产的交易量、增加热钱套现的难度(没有人接炒房的人的盘了),锁定进入内地狂炒房地产的热钱,
防止因为人民币升值、热钱流出导致房地产市场及相关资本市场的大幅波动。
有点“关门打狗”的意思。

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