陈经:泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%

泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%

在《政府总是伙同资本家,把老百姓弄得没钱》一文中,我对资本品价格运动的泡沫过程有过一定研究。市场价格变动十分剧烈,资本品的真实价值难于估计。完全
无泡沫的绝对合理价值可以估计,但一般远低于实际市场价格。舆论的心理共振能够极大扭曲市场心态,令价格出现难以置信的极端表现。这种泡沫过程需要的不是
理性,疯狂的唱多唱空往往成为现实。大众不够疯狂的想象,反而是错误的。

北京数年来的房价上涨幅度在全国最为夸张,上涨越多,暴跌幅度也就越大。我先把唱空目标提出来,在房价开始下跌以后,特别是有一定跌幅之后,这个唱空将自
我加强,越来越多人会相信。泡沫过程的特点就是疯狂,提出60%以上的下跌幅度才算是唱空。20-30%之类的目标跌幅,只算是回调,等于是唱多。如果目
标跌幅只是30%,可能根本就只是短期跌一下,没有人害怕。

泡沫过程第一阶段的特点是,持续的上涨最后会发展到极为疯狂的程度,出现极其离谱的估值,如高达1000的租售比。但这种估值总是得不到纠正,市场反而通
过不断上涨、暴涨说服群众,租售比200之类的“正常估值”是“骗人”的,不能信。

市场相信“永远上涨才是真相”,“长线必涨”,“至少涨到五万”。并且产生许多没有逻辑根基的信念,如“政府必须靠房地产搞经济”,“涨了政府其实高
兴”,“政府只是想涨慢点”,“真跌了政府就慌了”,“跌下去肯定被人买上来”,“跌多了政府会托市”。这些信念也不能说全错,但有前提条件,有适用时间
段,如政府某些时候确实希望房价慢慢涨。但是,市场一再把这些信念推到离谱的程度。房价一万时目标是慢慢涨,均价3万了目标还是慢慢涨?但在暴涨中,没有
人去细想这些问题。

这些没有逻辑根基的信念,因为在上涨过程中没有得到纠正,慢慢说服了理性本就不足的群众。大众逐渐变成疯狂逻辑的坚定信仰者,所有人都忘记了正常估值,而
是不断尝试更加离谱的估值。

泡沫过程的第二阶段,就是一个反演过程。从价格表现上,涨得越多,跌得就越多。并不因为涨得越多,所以能“抬高底价”。从群众心理上,就是各种非理性的疯
狂念头,慢慢破灭。这个过程需要时间,因为群众心理需要被反演。

需要的,只是一个触发点。

资金推动的超级泡沫与巨大浮盈

北京的
房价是不是泡沫,应该不用争论了。有争议的只是泡沫的程度,以及这个泡沫是不是“良性”的,能不能被经济增长填平。我的结论是,这个泡沫具备了历史上所有
巨大泡沫的特征,是无可置疑的超级泡沫。

从房价收入比来看,北京的房价和东京、香港已经可以比较了,而收入却相差数倍。随便一套房就要百万首付、1-2百万贷款,月供上万。如果只靠人均收入,北
京房价根本不可能炒到这么高。我论证过,北京房价的合理支撑是改善性需求卖小房换大房。

改善性需求,卖了小房子,可以换大房子,似乎购买力很强大。但前提条件是以高价卖掉小房子。北京的“小房子”面积也不小,50平算少见的,90平以下都算
小房子。一个90平的“小房子”,以3万均价计,总价要270万,再加上税费,买家要准备280万。普通人能拿出这么多钱来买“小房子”?就算60平的也
要180万,要准备60万首付,贷120万,压力真的不小。所以,改善性需求的购买力,根源还是高房价,是自我循环论证。如果小房子的价格崩溃,大房子的
“改善性购买力”也会崩溃。

且不说北京有多少60平的小房子,人如果要买得起180万的小房子,收入得多少?北京收入高的人也不少,应该是有不少人买得起的,但是,这些人多半已经有
了房子。真正需要买而且买得起的人有多少?这些人绝对托不起3万的房价。

当然,北京房价毕竟是炒上来了,而且原因很明显:外来资金。山西煤老板、各地富人、炒房团,也包括刚需啃老啃亲戚,资金来源多得很。如果没有这些外来资
金,单靠买小房子的刚需,以及改善性需求换房,根本炒不到这么高。可以断定,外来资金是北京房价全国最高的最重要原因。

如果明白外来资金是高房价的根源,那么这就是一个绝对的泡沫了。这些资金自己不住,只是为了投资。炒到这么高,真正需要的人又买不起,收租也没多少,甚至
根本空置着,唯一的结论就是:资金之所以买入是为了卖给后面买的人。有些富人是看着喜欢全款买入,不考虑卖出,捂盘最坚决。但是,这些富人买房的原因是什
么?虽然他不卖,象地主一样,但隐含的意思是:这个房子是值钱的,能够用来贷款,要卖也能卖得出。富人吃几万元的大餐,吃完就完了。富人买来房子,却不会
烧掉,说到底还是一种投资,和吃大餐是有区别的。

所以,北京房价连年暴涨,原因是资金推动。本地资金也不少,不需要房子的也来买。房价暴涨的原因,不是什么需求推动,买了不住的不是真实的需求,只是投
资。真实的居住需求,可以推动房价合理上涨,这个因素是存在的,但不可能把北京房价推到这么高。

定了性,就好办了:资金推动的泡沫。这个泡沫有多厉害?如果北京有500万套房,每套200万元,市值是10万亿。这个数值是“浮盈”,真金白银掏出来投
入买北京房子的资金有多少?北京2009年房子卖得最火,共卖出1880万平方米,同比增长77%。这和存量面积比起来只是30分之一(数据未必准确,粗
略估计)。2006年以前,房价都不高。假设2009年以前,用来买房的资金是2009年成交额的4倍,2008年算一半,2007年算四分之
三,2001-2006共六年均价在三分之一以下,加上2000年以前的算2倍。所以,历史上用来买房的所有资金,约是五倍的2009年成交额。如果
2009成交面积是历史存量的30分之一,浮盈就是六倍。我这个估算可能有些不精确的,但浮盈五六倍并不离谱。北京有多少人什么也没干,只是买了一两套
房,就资产200-300万以上?不是巨大的浮盈,这钱哪来的?

市值规模是10万亿,浮盈是500%-600%,这就是北京房产这个超级泡沫的浮盈规模。而这个浮盈的套现压力,从来没有表现其可怕的一面。

泡沫的增长动力与破灭触发点

“长线
看好”北京房价的人,会说北京房价虽然是泡沫,但它还没到转折点。而且,时间过去,北京建得越来越好,能“化解”泡沫。任何下跌,都是短暂的回调,是入市
时机。

这是现在的主流看法,甚至是政府的意图。政府企图实现房价“平稳上涨”,涨得过快,就出来“遏制过快上涨势头”。但是,在泡沫过程中,这只是一种幻想。

“平稳上涨”,说的是房子的内在价值,租金、配套之类的确实是涨了一些。但是,市场价格却不会这样变化。当人们发现投身泡沫可以获得巨利以后,这种冲动是
极其强烈的,疯狂情绪会主导市场。而“平稳上涨”被市场理解为“一定会涨”,“遏制过快上涨势头”被理解为“不会跌”。过去所有的调控,在这种疯狂情绪面
前,都成了“空调”,进一步增强了泡沫的诱惑力。

最后,疯狂的情绪达到了它的顶点。任何利空都被忽视,泡沫再大也不在乎,剩下的只是疯狂的“涨、涨、涨”。价格在短期内,以前所未有的速度急剧上涨,因为
市场已经达到了疯狂的顶点,涨速也最快。2009年初到2010年3月,北京房价涨了100%以上,有些地段甚至达到200%。就是这种疯狂情绪的表现。
2010年3月两会结束以后,最疯狂的时候出现了,泡沫以前所未有的速度扩大。

如果拉出一个价格曲线,会发现最近一年多北京房价的涨速是最快的,而2010年3月更快。人们把这称为“报复性上涨”,说本来要大涨的,结果被调控吓得不
涨了。所以,要“正常”地狠狠涨它一回。在贪婪情绪的驱使下,有房的群众悔恨挂低了,所以更加疯狂地报高价,报低了就悔约。而眼红泡沫利润的人,忘记了风
险,追涨买入。这种气氛里,买房的人要抢,出一个房就去抢,市场似乎供不应求。在售楼处与二手房看房现场,一片热火朝天,觉得不买就失去机会了,犹豫就会
亏钱。

没有任何新鲜事,市场的非理性疯狂情绪,就是这样不断重演。有各种各样的理由,其实无非是“贪婪”。所有的这些“捂盘”、“报高价”、“悔约”、“抢
房”,没有任何其它理由,无非是因为价格上涨预期。任何“调控”,都敌不过这个自我实现自我加强的“价格上涨预期”。

这就是泡沫增长的最大动力:价格上涨预期。只要市场形成了一致共识,疯狂就会出现。有很多人在用各种理由,鼓吹这个上涨预期。说货币太多,北京房价早晚要
10万8万。说全国人民无限向往北京,钱都会来。说政府有计划建这建那,到时还不得涨疯了。只要价格真的在涨,这种鼓吹就越来越响。这是泡沫过程的另一个
动力:价格想象力。

北京真的好得不得了?全国人不到北京住没法过了?成了宇宙中心?为了上中关村一二三小买300万的学区房,真是为了小孩?所有这些,其实都不是真的,无非
是北京的房子,提供了最好的价格想象力。

客观来说,北京是有些优点,全国不少资源在这。但单论房子,大部分实在不算什么好房子,特别是一些老旧的房子,缺点很明显。在房价上涨预期中,所有缺点都
被略过,所有优点都被放大。这都是泡沫过程的特点,唯利是图,不管这东西本来是个啥。

明白了这个泡沫过程的动力以后,它的弱点也出来了,泡沫破灭就在眼前。价格上涨预期,破灭掉。价格想象力,也破灭掉。剩下的,泡沫过程反演会自己将它实现。

涨升预期其实是搏傻,会被坚决制止

4月中
的新调控措施出来以后,群众说,这些措施看上去是厉害,看来一时没法涨了。连唱多最凶的开发商也不唱了。但是,这并不是“上涨预期破灭”。群众的意思是,
政府发火了,暂时不涨了,总要给点面子。等风头过去,又继续涨,短空长多。有一种上涨叫横盘,有一种下跌叫良机。经验说明,年年调控年年涨,越调控越涨,
谁信调控谁是傻瓜。

其实,这种情绪也是泡沫过程的典型特点,因为利空一再失效,市场对利空视而不见,慢慢失去警惕。如果没有前面那么多次“空调”失败,群众又怎么会陷入这种
疯狂情绪,拒不承认巨大的风险?

现在,有多少真心相信会跌60%?我可以说没有。是有些买不起房的人发泄怒火,说会跌50%、跌光、跌回2008、跌回2005,但其实并不认真。包括看
我唱空很爽的人,也将信将疑,不相信能跌这么多。市场主流观点,就是“短空长多”。上涨预期没有破灭,随时准备“报复性上涨”,多头仍然有信心。价格想象
力仍然在,北京房价东方不败。

对长线上涨的信心再强,也得解决一个问题:靠谁来出钱?我承认市场是有信心的,疯狂起来,天下我有。但总得新的增量资金进来,才拉得动。而且,增量资金必
须够多,少了还不行。你有信心,我有信心,大家都觉得能再“高价卖出”。谁来付出这个“高价”?

其实,愿意付出高价的人,已经不多了。早在最后的疯狂之前,已经不足了。北京500万个房,至少有100万个准备出货。当然,因为上涨预期太强,80万个
继续无脑捂盘,10万个在观察,只有10万个挂出来了。有20万人因为各种原因出来抢房,小部分刚需痛苦地抢小房,大部分炒房的亢奋地胡抢。市场一片兴
旺,出一个房就被一堆人抢,开发商使劲玩花招推迟开盘。但其实买盘就是这20万人。

市场假设说,更多的人在路上,迟早到达北京,再创辉煌。我要问一个问题,如果这些“更多的人”不来了,在折腾的20万人也想退出,市场会变成什么样?

如果没有全国的新钱来,靠北京本地的钱,能折腾出什么?到处都是手头几个房的,没房真要买的却没有钱。北京富人是多,可为什么要买某些二手房,不去买新
房?说到底,还是得靠全国的新钱。

全国的钱来,是为了什么?有些是支援小孩在北京安家,但这个代价已经极为痛苦了。真正的大钱,还不是为了在北京炒高,卖给后面“更多的人”。这不就是毫无
理由的搏傻么?

北京的高房价,已经完全建立在“搏傻”的基础上。讲再多天花乱缀的理由,都改变不了这个事实。市场中的人,要面对一个问题,你准备把想象中10万8万均价
的房子卖给谁?除了来参与“搏傻”的人,没有其它答案了。

这个“搏傻”进程,总会被中断。自然中断,市场上虽然都想参加搏傻,但实在没钱了。中国没到这一步,所以,还能搏下去。但是,也有政策中断的。现在中央的
政策,就已经在坚决制止搏傻。

房地产政策制定人,如果把市场搞成了疯狂搏傻,就是对国家的犯罪。难道,这需要多高的水平才能看出来?不管房价如何变,经济如何发展,如果房地产市场出现
了疯狂的搏傻,前所未有的严厉政策当然就会出来。

搏傻上涨引发的愤怒情绪与投机心态,会动摇国本

过去的
调控政策,从来没有制止上涨,是真正的“空调”,不断成为笑话。因为过去的政策,从来没有改变房价上涨预期,也没有增加供应。它告诉你,买卖二手房要多交
税,贷款要收紧,它要坚决遏制上涨过快。但是,这些政策从来没有从根本上解决问题,上涨预期从来没有被消灭,反而越来越厉害。时不时的,又会松一松,让新
钱来买。

这个阶段群众买房,还不是搏傻游戏,确实是有真实需求。因为许多真正需要的人,咬咬牙还是买得起的。只不过搜刮干净拼死买房,心理很痛苦。一些人不愿意啃
老,本来是好品德,却被市场惩罚,和果断啃老出手的相比,反而亏了。以前的人能轻松买,他们却要拼死买,有时下不了手,这种心情可以理解。这时虽然已经泡
沫不小,但价格上涨还有“市场需求多,价格上升”的合理成分,用供求曲线能部分解释。只不过,已经可以谴责政府了,为什么不增加供应?为什么表面打压,实
际确让市场减少供应?手段错了。但我们可以说,这还只是一个技朮问题,严重程度就是技朮层面的。

终于,房价恶性上涨,发展到了“高级阶段”,2009年以后,大规模搏傻开始了。真正需要房子的人,大多数已经被价格拋弃了,就算再啃老,也买不起了。越
涨,真实需求越少,投资需求越多。有些改善性的需求,其实也不是迫切的需求,是眼红上涨才动了改善的念头。大约从2009年下半年开始,就是这样了。真实
需求越来越少,房价却越涨越快。这是北京从来没有出现过的新情况。

买不起房的群众的愤怒情绪,在这个阶段才真正被大大激发起来。我感觉2009年以前,群众虽然骂房价高,但还不是真正的愤怒情绪。多半是后悔加犹豫,还在
盘算到底买不买,是决策困扰。2009年初,这些群众一度还想全体不买房,逼死开发商,并不是买不起,空军随时可以叛变成为多军。价格继续猛涨,许多人已
经是除了愤怒无法可想了,彻底买不起了,生活产生幻灭感,仇恨社会。

对于这样的情绪,实在无法解劝。我长期与境内外各种唱衰中国论调的论争,从来都有必胜的把握。但是,这次房价疯狂上涨引发对中国价值观的怀疑,让人无言以
对。这样的中国,就算经济数字再好,也不值得为它说话。并不只是我有这样的感觉。整个社会许多人就是这两年,生出了许多烦燥浮燥的情绪。投机才是王道,老
实只会吃亏,这个社会不奖励老实工作的人,炒两套房比什么都强。

必须指出,这种情绪已经非常明显,影响非同小可。两会中,一半代表的提案是关于房价的。温总理因为房价问题受到的指责,已经不是前些年“不懂经济”的能力
问题了。

如果政府一再放任投机情绪在房市蔓延,也许能把经济数字撑得漂亮一些,甚至能撑不短的年头。有人出钱,自然就能做很多事,看上去不错。然而,付出的代价将
是国民的离心离德。中国已经不怕外来的威胁了,但没有什么比投机更能损害国家的未来。

以前的腐败,只是限于有权力的官员,生产力进步了,老百姓也能跟着喝点汤。中国老百姓一向有勤劳工作,努力挣钱的好传统。如果全民投机情绪起来了,这会摧
毁中国老百姓的价值观。不仅是买不起房的,买房获大利的群众,心态更扭曲。买房就能获利上百万,为什么要好好工作?为什么要去做生意,开工厂,创造就业机
会?勇敢地炒房,再加上有个让炒房的好政府,让炒房的好总理,不就行了?

如果房价下跌了,房子一时卖不出去了,GDP保不了8%了,就又重新放开炒房。许多人就是这样估计的,哪怕这次政策前所未有的严厉。

我要问一句,中国为此付出的代价会有多重??

是转向不是调控,历史性的转折提前到来


次的房地产政策,细节其实没有太多研究价值。出再多政策,如果只是胡弄一下,下面总会有对策。但是,这次显然非同小可,不是胡弄。按上节分析的严重程度,
这是1998年房地产改革以来的最重要的一次政策转向。不是调控,是转向,和以前有本质区别。

如果只是搞控,我就当什么也没说。继续等暴涨,报复性上涨总会发生,等别人被吓到低价扔盘,抄底能大赚。无非是过去调控的重演。北京房价3万跌到2.5
万,下一波再猛涨到5万。

各地对通胀恐慌的钱跑到“最牛”的北京来炒,一起托出一个符合北京国际地位的亮丽价格。65万亿M2,炒到10万也只是一句话。真有这样的学术观点,钟伟
就说三年后北京均价5-8万再翻倍,金岩石说得更高。只要是炒,货币又多,就会一直涨。人卖了房,不还得买房?买哪儿的房有北京“题材”多?

这种情况下,只怕货币紧缩,所以2008年跌了,开发商拼命哭喊。可是必须明确指出,靠紧缩货币搞调控的思想,是西方经济学对中国的极大误导,许多有识之
士都发现了这点,有过深入的批判。中国要建设的东西这么多,紧缩货币完全是错误的方向。就算一时紧缩了,也没有可持续性,会出一堆乱子。然后只好放松,房
价又报复性上涨。

因此,我在今年一月曾经写过一个《房地产是如何捆绑中国经济的》。就我的尺度而言,这是对中国政府最严重的批评。
链接出处

这篇文章我并不是应景骂骂房地产,而是有分析有结论,摘抄如下:

所以,我断定模糊调控政策是行不通的,越来越行不通。真要有效果,那就得把目标定好,一个劲往那个方向使力。我
认为只有两条路:1.   让炒房,房价是社会炒出来的,管不了。靠炒房搞经济。2.   不让炒房,房价是国家计划的,一定要管。不靠炒房搞经济。

我认为第二条路是正确的,但这需要的政策力度大到不可想象,至少本届政府是做不到的。目前实际上是第一条路,房价在最后的崩溃之前,会一直是跌少涨多。不
管哪条路,都要付出惨重的代价。这也是地产泡沫害人的地方,等醒悟的时候,已经晚了。

现在来看,这个结论很有现实意义。第一条路,就是政府不断被打脸的路,越来越没有公信力,越来越走向政治失败。而本次房地产新政,让我看到了转向第二条路
的明显迹象。政策力度确实出乎意料空前严厉,虽然还不够,但方向明显和以前有明确的区别。新政简单地说就是四个字:不让炒房。只要真的是按这个原则来做
的,细节我并不在乎。

我本来以为要下届政府才会转向第二条路,本届政府还有二年任期,为什么这个新政现在就出来了?这也是可以解释通的。本来温总理的炒房发展路线就有许多人不
满,而房地产利益集团的嚣张,又让矛盾急剧恶化,直接演变成一个政治事件了。重庆早就在折腾“不靠炒房搞经济”的路线,而且很成功,经济增长全国最高,舆
论反应也很好。前一阵子下任总理的硕士导师历以宁罕见地高调抨击地产泡沫。货币政策委员会将学术背景的委员增为三位,其中李稻葵高调出来向地产利益集团喊
话,说和中央政策博弈是必败的。我认为这并不是简单的学术观点。

这种情况下,中央本来就是集体领导的,决定让接班集团提前主导宏观经济转向,让本就力不从心的温总理卸下一些责任,也有利于顺利接班过渡。这于国于民于党
都有好处,只是对房利产利益集团不利。中国这些年能越发展越强,绝对不是靠房地产利益集团。他们并没有特别强大的政治资源,而且完全失去了民心,可以说是
千夫所指。经济上可以说房地产捆绑中国经济,但是政治上我认为还没有。炒房团、地产商是可以被牺牲的,也不需要多严重的上层政治冲突。

如果把这个关键搞清楚了,跌60%之类的目标我也用不着去细算,泡沫过程自然有它的规律。其实北京跌60%只不过回到2009年初的价格,只能说过去一年
北京实在涨得太猛了。盛极而衰,天道循环,报应不爽。高位接盘的炒房者,已经在海南陷入了困境。北京一年多暴涨120%以后,许多人会套进去,许多没有卖
出的人,巨大的浮盈会象一场梦一样亦真亦幻。这并不只是一个泡沫破灭,而是历史性的转折。只不过因为泡沫的恶性发展,这个转折提前到来了。

对此不相信的人,不用和我说各种唱多的理由。北京不断在进人,货币多得很,多少人想买房,基本面多么强。在“不让炒房”这个基本原则而前,所有的理由都会
破灭。如果想唱多,不如等待好总理再次引领方向,这也是可能的。我只是看到一些转向的迹象,并没有确认,没有内幕。也许你知道这又是一次假打,北京房价会
再创辉煌。那就说内幕好了,不要说唱多的理由,无非是“又让炒了”。只不过这一次不是经济调控,而是政治问题。与中国的未来相关,与中国人未来的品性相
关。我和很多还关心这个的人,不希望为了一些房子,为了一些人虚幻的财富,让中国付出失败的代价。

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