中行详解存量房贷利率调整细则 非一刀切

又是中行。

4月23日,中国银行宣布,根据与客户合同约定,在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。这是中行2月份率先取消房贷7折优惠利率后又一先行举措。

“上调存量房贷利率,主要是出于改善银行净息差、提高银行收益的考虑。”中行相关人士4月26日向记者表示。

其他银行尚在观望。建行、工行等相关人士称,目前并无出台调整存量房信贷利率的政策。而股份制银行中招行、兴业银行等亦表示,暂无新政策。

但市场人士判断,其他银行跟随的可能性很大。据记者了解,对于合同中无明确规定的情形而言,调高存量房贷利率或将引发与客户的纠纷。

截至2009年一季度,个人房地产按揭贷款余额约5.3万亿,若大量存量信贷重新定价将增厚银行利润。在商誉损失与利润间作何选择,银行业人士陷入了长考。

中行考量

中行再次“先发制人”的政策,犹如一颗炸弹,炸碎了存量客户利率7折优惠的美梦。

4月26日,中行相关负责人对本报记者进一步证实了该政策的执行细则。

中行称,中行与客户关于房贷利率优惠合同的约定存在三种不同的情况,该行对存量贷款利率优惠的调整并不是单方面、强制性“一刀切”。

第一种情况是,从2009年一季度开始,中行总行向各分行下发房贷合同补充协议的通知,规定房贷利率优惠期设定为2年,到期之后的利率再进行新的调整。由于该通知并非强制执行的补充条款,只有部分享受优惠房贷利率的客户签署了该协议。

第二种情况是,从今年1月1日开始,中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本,里面明确房贷利率优惠期限为2年,到期后利率再进行新的调整。

但由于各分行的进度不一致,并非所有分行都按照新合同文本签约,因此存在有的分行还没有执行新合同文本的情况。这两种情况下,客户享受优惠利率的期限为2年。

第三种情况,即2009年没有签补充协议、今年未按照新房贷合同文本签约的客户,中行将按照具体签约房贷合同中关于利率优惠的条款继续执行。

截至09年底中行按揭贷款余额为9076亿元,但现在还难以确定究竟有多少客户会被“加息”。

不过,据记者了解,中行华东某地区的客户在2009年一季度补充协议中,大部分都是仅仅是写明享受7折利率优惠,但并无约定优惠期限。因此,对这个地区的客户来说,恢复8.5折难度较大。

动了存量客户的奶酪,自然客户反应强烈,尤其是部分二套房房贷客户,其利率从7折恢复到了1.1倍,相差巨大。

工行某分行个贷部负责人认为,中行此举一是落实国家宏观调控政策,二是从企业本身盈利来说,7折利率银行的利润已经非常微薄,如果提前还款情形出现,7折就是亏本的,而按照对目前房地产市场的判断,提前还款的情形或会增加不少,这是银行控制风险的考虑。

但一位股份制银行人士透露,2009年个贷冲得很猛。据了解,中行宣布上调存量房贷利率之前,已经评估了客户谴责和声誉,并为个贷资产重新风险定价,不过09、10年新增首套房贷中存在较多假首套,促使他们恢复利率8.5折。

利率合同玄

“7折优惠也是特殊形势下的利率政策,不会一成不变,我们很早
就预料到存量7折优惠不会一直执行,中行动作比较快。”工行上述分行个贷部人士说。


量按揭利率调整虽然有利于银行,但同样要考虑平衡公众形象和社会舆论。对于银行同业来说,最稳妥的做法就是暂时观望。

一家股份制银行人士表示,未来是否追随中行,将决于两个因素,一是他们将观察中行对存量房贷利率调
整的客户反应,看社会舆论如何;二是看银行和客户签订的利率协议是否存在法律瑕疵。


实上,要动存量房贷利率则要看合同约定,这涉及到当时利率下调的调整方式。

据记者了
解,各家银行按揭合同中对利率调整方式的约定并不完全一致,而且2009年存量房贷利率下调时选取的方式也有差异。

一种是系统自动调整。例如,工行2009年2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例,
通过计算机系统统一调整,无需客户逐一申请。

上海美达律师事务所律师陈世福认为,银
行对利率从8.5折下降到7折,是减少客户负担,因此可以通过系统自动调整。但是从7折上调到8.5折,则是加重客户的负担,因此应征求客户同意,“不
过,7折利率也可以理解为是银行给予的利率优惠,银行也有权取消优惠,因此,银行调整的余地较大。”

另一种则是客户申请、签订补充协议的方式,上述中行的补充协议就是一个例子。此外,据记者了解,建
行也采取了客户自主申请的方式。

而这种方式则涉及到合同的具体约定,不过这种约定也
五花八门。具体来说,例如中行部分协议约定了两年期限,而部分协议则仅写明了下浮30%,但并无约定期限。

“从上海地区来看,很多银行签订的7折优惠是没有期限的。”一家股份制银行个贷负责人说。

“如果补充协议里约定了两年期限,则银行有权在期限满时进行利率调整。但是如果没有约定,则银行
会涉及违约。”陈世福认为。

一家券商分析报告指出,在打压投资性购房的大背景下,社
会舆论反应不会过于负面,同时转按揭的难度较大,未来其他银行追随中行的可能性较大。


厚银行利润

对存量客户开刀,或许会挽回银行房贷的肥美利润。

存量房贷利率由7折改成8.5折,那么房贷利率会上升89个基点到5.05%,对在2009年房
贷政策宽松政策下购买第二套房和第三套房的人来说,调整之后需要按照基准利率1.1倍和1.2倍来计算,调整后的利率分别为6.53%和7.12%,相当
于分别“被加息”237基点和296基点。

“以按揭的套数来算,2009年末大概是
这样,首套和二套之间大概是5.5:4.5,首套居多。但是如果要论金额的话,首套和二套以上完全颠倒过来,首套和二套就是3.5:6.5的关系了。”一
家股份制银行人士表示。

上述知名券商的报告指出,如果40%的存量房贷利率由7折改
成8.5折,那么房贷利率会上升89个基点到5.05%。估计房贷中二套房贷的占比在30-40%左右,那么粗略估算对银行利润的影响在1.5%-3%。

兴业证券分析师更加乐观。他们认为,由于银行一二三套利率调整幅度和比例不一样,因此统一按照平
均个人房贷利率上浮15%计算,以2009年年底数据为基准,可合计增加上市银行净息差8个基点,中行净息差可增加9个基点;合计增厚上市银行净利润
6.3%,中行净利润可增厚7.14%。

不过,他们同时指出,存量房贷调整还存在如
下问题:第一个是调整时间点,涉及到和客户约定的问题;第二个是客户违约情况,毕竟很多一套房和二套房投资者实际上是财富积累较低的投资者;第三个是个人
经营性贷款,很多是以商业性物业作为抵押的,这块利率走势需要关注。

同时,上述知名
券商的报告则指出,这一措施虽然有利于银行的息差,但进一步增强了房地产市场的不确定性。

而尽管中行人士称上调存量房贷利率主要是出于提高收益考虑,但他同时也表示最早要到明年受到影响的客户利率才会调整,所以对今年银行的利润影
响不会太大。

(本报记者陈昆才、丁玉萍亦有贡献)

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 经济 标签: , ,
  1. 本文目前尚无任何评论.
  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.