余以为:“国十条”笼罩下的房市

昨晚粤商会组织了一次餐会,请来广州四位房地产评论界黎元江、韩世同等四位大佬点评“国十条”垄断下的房市走势。

黎元江对形势很乐观。他说广州市场前段时间一次性付款占三分之一,这些购买力是不会受“国十条”影响的。黎元江给出数据,去年广州销售600万平方米住宅,折合6万套。我估算一下,假如每套住3口人,6万套折合18万人,对于一座常住人口上千万的城市,这点成交量确实不大。

黎元江提到今年下半年将有四个月不能动工,现在受“国十条”打压,开发商减缓工程进度,预计年底供应会很紧张。

黎元江透露广州刚刚收回的三块地王,有一块是部队占着不肯撤走,有一块是政府没有完成拆迁……总之,三块地收回都是旧闻,现在拿出来吓唬人。

黎元江认为广州市政府领导一向比较警惕房价上涨,经常在媒体上对市民发出警讯,比中央领导更善于利用媒体,这是广州房地产泡沫化状况不严重的原因之一。

黎元江担心城中村改造工程可能烂尾,“国十条”让开发商犹豫。市领导又发了话,如果村民反对就暂停。这也减少了未来的新房供应。

韩世同对形势很悲观,他担心“国十条”一出来,投资性需求瞬间消失,自主型和改善性需求犹豫,房价可能短期内下跌30%,整个房地产市场会被毁掉,重演08年底09年初的状况。

我认为韩世同的判断过于悲观,他按市场逻辑来理解房地产市场,忽视了中国经济是政治市。假如“国十条”效果太明显,以致于毁市,反方向的政策很快就会出台。折腾是中国的体制性“优势”。

黎元江认为房价顶多下跌10%,需求就会涌入市场,这个判断过于乐观。国内的消费者习惯了听党的话,短期内忍一忍手还是可能的。当成交量全面萎缩的情况下,部分降价楼盘对均价的权重相对就高了,所以近期内统计数据应该会有比较明显的下跌。

房事量价齐跌之后,最受不了的不是开发商和消费者,而是政府,财政收入没了。如果价格下跌超过三成,肯定出现退房潮,那时候银行又紧张了。

还有从房地产市场上撤退的钱退往哪里呢?定存是负利率,产业投资被国企驱逐,股市不景气,资金外逃是比较好的选择,又能减轻人民币升值压力。

目前中国经济已经被那两万多亿外汇储备所绑架,决策者深恐造成外汇储备亏损被对手攻击。所以人民币不敢升值,利率不敢上调。失去了这两个调节工具,只是微观调控,说轻点是按下葫芦浮起瓢,说重点是向命令经济倒退。

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