被扭曲的生态链:百姓储蓄房产 政府消费土地

来源:经济观察报 作者:胡芳洁 2010年04月24日

100万元投往何处能够获得更多收益?2008年12月,买房人方林在北京学知园小区购得一套住房,代价约100万元。目前来看,方林的100万元找到了一个不错的去向,当然这依然与房子有关。

  另类储蓄

  2010年4月,方林所购买的房子市场售价已经超过200万元,收益为100万元;如果两年前,方林并没有将资金用于购买房产,而是存在银行,情况会怎样呢?

  如果方林在2008年底,将100万在银行存为5年期定期存款,当时年利率为3.87%,按这一利率计算,至今其所获得的利息收益约为5万元。

  方林的例子并不是个案。

  除2008年出现价格下跌外,北京房价一直都处于上升区间,并且在2008年下跌之后,开始了更加疯狂的上涨。从2008年至今,北京诸多商品房项目涨幅都已超过100%。

  2008年初,老诚在融科橄榄城以1.3万元/平方米的价格购买一套房产,总价200多万元;目前该项目二手房价格接近3万元/平方米,涨幅同样超过100%。

  央行营业管理部第一季度对北京市城镇居民购房状况调查的结果显示,投资性购房居民占比创近两年来新高,达到23.1%。在北京金网络置业投资顾问有限公司总经理杨强宏看来,在北京中心城区,这个比例要高得多。

  杨强宏在2009年底提出了 “储蓄化购房者”这个概念,所谓的“储蓄化购房者”具备以下两个特征:一是自己有住房,二是买房不是为了出售赚差价,只为能保值。“我们接触了大量的购房者,以及自己身边的朋友,发现大家都是这样的思维:买房子未必就是想获得租金收益,而是将买房与货币储蓄同等看待。”杨强宏说。

  杨强宏接触过一位典型的 “储蓄化”购房者:2009年底,一位外地地产商到北京的地产公司交流、考察,由于当年的销售完成得很不错,这位地产商自己的钱包也鼓了不少,来北京之前,他并没有买房的计划,在参观了位于国贸区域的地产项目禧瑞都之后,考虑到北京CBD核心区域房产的保值功能,他当即做了一个决定,将本来闲置的约6000万的资金全部用于购买该项目的房产。这位地产商表示,他原本没有想好如何管理这些钱,在此购买房产就是为了保值。

  对货币贬值的恐惧,使得众多资金进入房地产领域。有时候,即使将钱存在银行里,也可能出现实际的负利率。名义利率减去通货膨胀率之后,才是存款人的实际利率。“CPI只涉及到8大类产品,用CPI涨幅代替通货膨胀率并不完全准确,但也可以作为一种计算方式。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示。

  以2008年为例,当年存款利率最高的时候,一年期存款利率为4.14%,五年期存款利率为5.85%,而当年CPI(居民消费价格指数)涨幅为5.9%。由此计算,考虑到物价上涨因素,2008年五年期存款实际利率为-0.05%,一年期存款的实际利率为-1.76%,物价上涨已经导致货币贬值。

  黄金被认为是能够抵御通货膨胀的投资品。如果将资金用于购买黄金,收益会怎样呢?依然假设100万元为例,2008年12月底,国际黄金现货价格约193.4元/克 (881美元/盎司),可购入5170克;如果持有到今年4月21日,价格升至251.38元/克,总价值130万元,获得增值收益为30万元,依然远低于相同时间内的房产投资收益。

  “房地产已经成为一种重要的资产配置方式。房屋作为固定资产,有居住的属性,也有投资的属性,大家都预期房产会升值,它的投资属性会增强。”安信证券分析师柯玲表示,房产较银行存款、股票、国债等理财产品而言,变现能力差,更适合长期投资;但在中国经济高速增长的阶段,房地产的确成为一种风险较小、收益较高的首选投资产品。

  被控制的土地供应

  北京四环以内的城市中心区,投资者的天下。这一区域的土地供应量成为这一局面形成的最佳佐证。本报的统计得出,2007年至2009年,北京四环内成交的住宅土地建设用地面积为22万平方米、34万平方米、21.3万平方米,占当年住宅土地成交量的5.2%、5.9%、3.6%。

  尽管市场需求得不到满足、房价一路上涨,但从2005年北京推出土地供应计划开始,商品住宅用地的计划供应量,实际上是在逐年减少的:从2005年到2009年,计划供应量分别为1750公顷、1600公顷、1200公顷、1000公顷和700公顷。

  而土地实际供应情况,2005年至今,除2007年、2009年完成相对较好外,其他年份,都只完成了计划供应的50%左右。

  被牢牢控制的土地供应量,从源头上促进了房屋的资产化。

  开发商们显然认为,政府本来有能力供应更多的土地。之前接受本报采访时,华远集团总裁任志强表示,北京将土地整理的权力都集中在自己手中。“政府干活效率是最低的。应该发动企业来进行土地整理、提高一级开发的收益率,来加快土地的供应。”任志强表示。

  阳光100置业集团总裁易小迪也表达过同样的观点,他认为:土地市场的问题,核心在于垄断,中国并不缺地,而是供应方式上的问题。城市里面的荒地、废地太多了。政府应该将土地整理放开。

  2010年,北京计划供应商品住宅用地为1250公顷,较2009年大幅增加。对此,北京市土地储备中心副主任叶向忠对本报表示:“从现在来看,今年的土地供应量超过去年应该是没有问题。”至于北京市将会采取怎样的措施来保证完成供应计划,他则表示不便回答。

  参与多个地方政府土地整理项目的北京大岳咨询有限公司总监李伟表示,2008年之前,北京的土地一级开发市场还有企业的参与,但2008年以后,政府收紧一级开发权,基本上都是由政府在做了。

  “北京的地好卖,政府又能融到资,政府需要的只是一个执行单位,找外部企业来合作进行一级开发的意愿就很低。”李伟说,政府主导土地储备和一级开发的模式,以北京、杭州、昆明、合肥等城市为代表;而在土地市场本身吸引力较弱的城市,政府寻找企业来合作进行一级开发的意愿会更强。

  “北京的拆迁难度非常大,政府参与拆迁,难度要小于企业去做拆迁。”李伟表示,他认为北京政府控制的模式,反而有利于提高土地整理的效率。不过他同样认为,由于区政府执政能力的差异,城八区中某些区域,还有大量的土地没有整理出来。

  在中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立看来,货币过多发行,更广泛的导致了房价上涨。

  根据央行报告,2009年年末,广义货币供应量余额为60.6万亿元,同比增长27.7%。“这就意味着不到一年的时间里,我国货币数量增加了三成,货币供应的增长速度已经大大超过GDP的增长速度。“货币过多投放必然导致物价上涨,但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济,变为供给相对过剩的经济,多余的货币不会冲击一般消费品,物价上涨更多地表现在资产价格领域。”尹中立认为,当前我国房价的上涨本质上是一种货币现象。

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