安邦-房地产周刊-第307期

案例分析
目 录

综合要闻    3
【楼市步入高位调整期 观望气氛渐浓】    3
【福建:试点用闲置公积金建设保障房】    4
【江苏:酝酿出台经适房管理细则】    5
【海南:“十一条”5月1日开始实施】    5
市场信息    7
【郑州:正在制定经适房新政】    7
【重庆:保持楼市平稳发展】    8
【武汉:住宅用地两年来首次流拍】    8
【武汉:经适房上市细则近期出台】    9
【深圳:出台楼市新政细则】    9
【深圳:今年将投20亿建成5万保障房】    10
【海口:新建商品房销售必须明码标价】    10
【三亚:近期出台经适房细则】    11
竞争对手情报    12
【上实发展:首季净利增43.4%至5208万元】    12
【招商地产:四年欲将净利润翻番】    12
【地产集团:逾34亿摘上海莘庄镇地块】    13
【北辰实业:一季度净利同比下降46.9%】    13
【亿城股份:首季营收1.4亿元】    13
【华业地产:年营收12.1亿同比增126.84%】    14
【金地集团:下半年大规模推盘】    14
【华侨城:加速开发商业地产】    15
上海房地产    15
【上海土地出让告别“价高者得”】    15
【上海公积金购经适房细则二季度出台】    16
【5月上海70个新盘待开 郊区楼盘较为活跃】    16
【上海:五一楼市买卖两相观望】    18
【上海二手房市场现动摇 学区房接受约5%议价】    19
【上海写字楼暗涌“抄底”潮】    20
北京房地产    20
【北京房产新政:同一家庭限新购一套住房】    20
【北京拟3个月内推14幅CBD黄金地块】    22
【北京彻底叫停三套房贷 银行边等细则边执行】    22
【北京商品住宅成交均价降幅超2%】    23
【京城5月56个项目开盘 均价首破3万元/平方米】    24
【北京高端公寓逆市热销 低总价精品小户型受宠】    26
【北京楼市迎来最冷小长假 5月新推楼盘惊现零成交】    27
【北京:热点区域二手房价最多降20%】    28
重点区域分析    29
【郑州楼市:二手房惊现抛盘 日均成交量大增近40%】    30
【成都楼市:市区楼盘集中开盘 购房人开始观望】    31
【成都楼市:二手房下跌行情初显 观望情绪浓郁蔓延】    31
【成都楼市:写字楼成交率上升10%】    33
【重庆楼市:五一成交量降六成 新楼盘最高优惠8.8折】    35
【重庆楼市:二手房成交环比下跌21%】    36
【武汉楼市:逆市“疯狂” 商品房成交量持续火爆】    37
【武汉楼市:四月二手房成交激增】    38
【南京楼市:房价走势微妙 有的明降有的硬挺】    38
【南京楼市:部分二手房价格回到1年前水平】    40
【杭州楼市:五一跌至冰点 开盘500套成交仅1套】    40
【杭州楼市:写字楼成交量放大明显】    41
【福州楼市:楼市价量平稳】    42
【厦门楼市:成交量10天狂减7倍】    43
【广州楼市:签约均价日降两成 退房集中在郊区】    44
【广州楼市:五一二手楼市成交低迷 买卖双方“胶着”】    44
【广州楼市:写字楼租金环比升5.7%】    45
【深圳楼市:新房成交量下跌六成】    45
【深圳楼市:二手房成交量不降反增】    46
环渤海区域房地产    47
【天津:经适房都有完全产权】    47
【天津:“五一”小长假二手房销售量明显下滑】    48
【沈阳:启动二手房交易资金监管制度】    48
【沈阳:二手房市场挂牌量激增而成交量减少】    49
【太原:一季度商品房均价攀升至5514元/平米】    49
【济南:上周楼市成交量大跌】    50
【济南:二手房市场未现大波动 观望情绪增加】    51
【青岛:6月将公布土地新价】    51
【青岛:出台楼市14条抑制高房价】    52
【青岛:新政出台二手房看房量锐减】    53
【石家庄:购房者观望气氛渐浓 二手房市场开始退烧】    54
【石家庄:上周商品房成交备案套数呈现下跌趋势】    55
行业数据    56
【地产商一季度业绩大增、股价大跌】    56
【广东商品房均价回落】    56
广告与营销    57
【房地产包装——成功房地产营销的助推者】    57
产品与技术创新    58
【马德里创新环保建筑 “一树一屋”新体验】    58
【新型“保温陶板”成隐形冠军】    59
产业链信息    59
【钢价受楼市调控影响继续下跌】    60
【水泥行业:价格稳中波动 春季业绩分化】    60

 
综合要闻
【楼市步入高位调整期 观望气氛渐浓】
  “新一轮楼市调控不应着眼于一时的房价回调”
  新华社4月29日刊发题为《楼市只涨不跌“神话”是否终结?》的“新华视点”。这一规格颇高的3000字长文援引专家说法称,“近几年房价的不正常波动,表面上看是一个发展尚不规范的行业、市场的躁动,实质在于地方政府利益和房地产业的高度关联没有得到根本性的改变”,“房价涨到如今这个程度,是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合。不多管齐下,铲除这些非正常因素,降温楼市无异于抱薪救火。”早报特摘录如下,供读者寻求政策线索。
  据新华社北京4月29日电中国房价“晴雨表”的跌宕起伏,从未像今天这样牵动人的神经。
  十人“抢房”变一人看多套房、投资客加速抛盘、二手房源显著增多……随着近期国务院一系列调控房价的重拳出击,曾经高歌猛进的房价涨幅开始趋缓,“量缩价滞”成为当前楼市的“标准样式”,房地产市场开始进入高位调整期。
  市场观望气氛渐渐浓厚,十字路口的楼市,是否意味着只涨不跌“神话”就此终结?
  不铲除“非正常因素”降温楼市无异抱薪救火
  4月份,从“新国四条”到措辞更为严厉的“国十条”相继出台,精确打击投机性购房、大比例增加保障房供应、加快研究制定税收政策……政府对楼市调控出手组合式重拳,针对性之强前所未有。
  种种迹象表明,“认房不认贷”的二套房认定标准,三套房贷停发,限制外地人购房,确实点中了不少投机者的命门,高温楼市开始有“退热”迹象。
  “这么强的政策压下来,犹如冰水浇头,房地产市场当然会哆嗦一下。”链家地产一负责人说,但“哆嗦”之后,楼市会否下行?还是出现像以前那样的新一轮“报复性反弹”,还很难说。
  “调控精准打击了炒房者,但只是刺破了房地产市场表面的‘脓胞’,其他病症尚未消除。”中央党校研究员曾业松指出,今年前4个月北京城郊连六环路以外每平方米均价也超过万元,无论强调怎样的理由,谁也不能否认,这一波楼价的疯长已积累了太大的风险,与“理性”相距又何止千里!
  显而易见的是,当前楼市的价格仍然坚挺。数据显示,最近一周,深圳新房成交均价为23629元/平方米,相比上周上涨12%左右。相对于09年的明显涨幅,北京不少楼盘的优惠幅度范围依然有限,房价仍然居高不下。
  “新政实行的时间还比较短,目前只能从成交套数上看出影响,房价反应有一定的滞后性。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为,楼市正在陷入一个“量跌价滞”的僵局,但因为09年以来房地产销售太火爆,一些开发商主动降价的可能性不大。要想抑制房价过快上涨,最有效的办法是对地方政府土地储备和开发商房地产开发贷款收紧“银根”。
  中原地产研究中心在一份最近的报告中预计,部分城市的房价“泡沫”将会有一定挤压。此次调控能否达到设想中的效果,尚待观察。“泡沫能否挤出,恐怕要到几个月后才能见分晓,其中的关键就是看相关部门和地方政府的执行力。”“永庆房屋”总经理陈史翎说。显然,房价涨到如今这个程度,是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合。不多管齐下,铲除这些非正常因素,降温楼市无异于抱薪救火。
  猛药固然重要更要有成熟的政策框架
  楼市健康不仅事关经济运行,更是关乎民生的大问题。近期出台的一系列楼市调控,覆盖了供给、需求、持有、交易的各个环节,人们有理由对此次调控抱有更多期待。
  一、此次调控放“地根”,控“银根”,将增加供应和抑制投机相结合,且“卡紧”了房企融资的各种通道,使房企承受压力空前,除加快开工、销售外别无他法。
  二、建立考核问责机制,将“稳房价”和“住房保障”上升到影响社会稳定和发展的高度,表明了中央政府坚决遏止房价过快上涨的坚定决心。
  三、今年保障性住房、政策性住房用地的计划供应量达到了此前三令五申的“70%”的比例,较大地提升了各方对住房保障工作的“正预期”。
  一些专家认为,当前房地产市场成交量低迷,其实正是市场步入积极调整状态的信号。
  人们看到,中国房地产业的快速发展,有效地促进了居民居住条件的改善,拉动了投资和消费的增长。不过,在不断享受政策红利和市场回报的同时,房地产业吸收了大量本该流入实体经济的资本资源,其产品中的投资性属性也过快膨胀,价格在一轮轮的炒作中急剧推高。
  要撼动高房价,让房地产回归平稳健康的发展轨道,猛药固然重要,更要有一个成熟的房地产政策框架。顾海波说,要确保政策的制度化,让购房者形成一个稳定的预期。中国正处在转型的关键时期,发展新兴产业需要庞大的资金支持,要将大量流动资本引导其中,不仅有利于楼市“退烧”,也有助于合理引导和科学利用社会资金。
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【福建:试点用闲置公积金建设保障房】
4月27日,福建省住房和城乡建设厅透露,该省日前确定在福州、厦门两市开展试点,以保证资金安全为前提,将住房公积金闲置资金用于保障性住房建设项目贷款,促进住房公积金政策创新。
  据介绍,福建省9个设区市现已形成包括廉租住房、经济适用住房、经济租赁住房等多层次的保障性住房建设体系,今年全省的建设目标是:开工建设廉租住房2.7万套,新增租赁补贴1万户;建设经济适用住房1万套;启动城市棚户区改造1200万平方米。其中,福州、厦门两市保障性住房建设规模约占全省总量的50%。
  福建省近年来不断推进住房公积金缴存扩面工作,目前全省住房公积金缴存总额超过145亿元,发放贷款120多亿元,09年全年发放住房公积金贷款5.1万户。除了将住房公积金闲置资金用于保障性住房建设项目贷款以外,福建省还将调整住房公积金增值收益分配的相关政策,增加廉租住房补充资金供应量;鼓励福州、厦门和泉州等城市开展利用住房公积金贴息贷款试点工作,对低收入住房困难家庭购买保障性住房申请住房公积金贷款的,按其年度偿还利息的一定比例进行贴补。
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【江苏:酝酿出台经适房管理细则】
  针对部分地方“经适房”存在的管理机制不完善、日常监管不到位等问题,住房和城乡建设部日前下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。对此,省住房和城乡建设厅相关负责人日前表示,我省将按照住建部要求出台相关执行细则。南京市房改办也表示将尽快出台细则。 
  江苏省住建厅相关负责人说,就我们掌握的情况看,我省鲜见“开宝马、住经适房”这样的违规情况。南京市房改办相关负责人表示,他们新近查出一起经适房违规申购案例,并已依法收回房源。 
  作为南京市首次公布的经适房收回事件,这套违规申购的经适房是在“隐匿”4年之后露出马脚的。该房原申购人2006年5月以“公房拆迁无房居住”为理由,提出经适房申购,并提供了相应的申购材料,经审查合格后获得了一套位于百水芊城的经适房。然而真实情况却是,该申购人除了在黄泥岗有一套公房外,在玄武区还有一套住房。经适房申购条件之一是被拆迁家庭必须“本市他处无住房”,而为了骗取经适房申购资格,该申购人提供了一份假《离婚协议书》和一份假《常住人口登记卡》,并在申购材料上说明夫妻两人离婚,其中一方在公房拆迁后无房可住。以此蒙骗过关,获得一套经适房。 
  不久前,有群众将该申购人骗购经适房的事情,向玄武区相关部门作了举报。玄武区纪委和南京市房改办调查核实,市房改办确定该申购人系违规申购,并责令其退还已经申购的经适房。目前,这套经适房的退房手续已顺利完成,正在办理新一户安置家庭的购房和入住手续。 
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【海南:“十一条”5月1日开始实施】
  日前,海南省出台《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(以下简称意见或“十一条”),该意见将于5月1日开始实施,旨在进一步加强和改善房地产市场调控,增加保障性住房和普通商品住房的有效供给,促进房地产市场平稳健康发展。 
  业内人士称,海南楼市“十一条”很严厉,将全面打击炒房行为。日前海南省房地产专家委员会委员、资深房产分析家朱章太对“十一条”部分措施进行了解读。 
  实行商品住房买卖合同网上签约制 
  《意见》明确,自2010年5月1日起,海南省实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后,办理房屋所有权证之前,除特殊情形外,严禁办理房屋转让和更名手续。对已预售的商品住房,应于收款当日出具发票。在订立商品住房买卖合同后,开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。逾期不办理备案手续和预告登记的,暂停预售许可。 
  海南省房地产专家委员会委员、资深房产分析家朱章太表示:实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度,对政府而言,最大的好处就是房产统计数据更真实,有利于动态管理;对开发商的影响,就是增加了操作的难度,稍微一捂盘,政府部门只要认真去查,就能清清楚楚地知道。说句实在话,过去开发商搞的销控表,真假让人琢磨不透。 
  朱章太:其实,这一条对购房者也有一定的影响,意味着今后政府对投机、炒房的打击力度更大,由于一大批炒房者需备案、更名,缴税,会增加更多经济负担,楼市因此会降温。 
  严禁开发企业直接收取现金 
  自2010年5月1日起,商品住房预售款应存放于开发企业指定的银行账户,严禁开发企业直接收取现金。5月1日起,实行商品住房预售款监管制度。预售所得款项应用于该预售项目工程建设,不得挪作他用,并接受预售资金监管机构和银行监管。 
  朱章太:这一条款执行起来有点牵强,因为中国还没有一个条款可以限制私人买房用现金,这样以来,不少开发商就会上有政策,下有对策。 
  投资未达25% 土地禁转让抵押 
  《实施意见》提出,加强完善土地市场监管,防范恶意炒卖土地行为。对已出让的土地,未按规定的开发期限开发建设,造成土地闲置的,土地行政主管部门应按照法律法规和有关规定予以处置,依照规定应无偿收回的,坚决予以收回。在规定时间内,投资额未达到开发投资总额25%的,房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。 
  严禁变相违规转让土地使用权。土地转让成交价格比市、县土地价格主管部门委托评估价低20%或比区域基准地价低20%的,市、县人民政府可以优先收购。 
  朱章太:手里圈有多块土地的开发商,在政府部门督促下限期开工,面临同时开工建设的多个项目,需大量资金跟上,而传统内部认购资金无法收到,另外预售款只能专款专用,半年后,许多中小开发商将面临资金压力,严重缺钱的将不惜代价处理其下在售项目。制度是好的,贵在认真,贵在信息共享。他指出,投资未达25%,土地禁转让、合作、抵押,这一条款确实是可行的,但从以往的操作实践看,开发商往往采取变更股份的形式运作,往往是工商、税务、国土、建设部门资源不共享,各念各的经,导致国家税收流失,制度形同虚设。 
  普通商品住房首次购买予以优惠 
  《意见》强调要正确引导住房消费理念,抑制投资投机性购房需求。对首次购买普通商品住房的,在贷款首付比例和利率优惠等方面,金融机构继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套或第二套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女),金融机构要严格审查其贷款条件,贷款首付款比例不得低于总房价的40%,贷款利率严格按照风险定价。对购买普通商品住房、非普通商品住房、首次购房、非首次购房的,继续实行差别化税收政策。 
  朱章太:以家庭为单位,不管过去有没有出现贷款,现在都算第二套。如果这样执行起来,现在岛外来海南购房的或在海南改善性居房的,无疑先要选择把老家的房子先卖了,再圆购房梦。朱章太说,中央通过税收引导住房税收,第三套房征收房产税,虽然政策还没有落实,但可以说,对海南的房地产市场冲击很大。 
  商品房销售应明码标价并公开房源 
  完善预售许可制度,加强预售资金监管。商品住房项目规模在3万平方米以下的,应一次性申请预售许可。批准商品住房预售许可后10日内,应一次性对外公布全部房源和每套商品住房的房价。商品住房销售应实行明码标价,经营者在公开销售前24小时,应在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表(书、牌),明确标示商品住房销售价格,不得在标价之外收取任何费用。 
  朱章太:海南开发商将进入一个整合期或适应期,有效地控制了开发商捂盘行为,及控制炒房者合伙炒房等行为,使楼市“游戏规则”有所改变。 
  适当提高商品房基础设施配套费 
  《实施意见》要求,完善涉及房地产开发项目的城市基础配套费征收政策。价格、财政、住房城乡建设主管部门要结合我省房地产发展态势,研究完善城市基础设施配套费征收政策,按照区域、房地产发展类型等不同情况,适当调整提高商品房建设的城市基础设施配套费标准,对保障性住房实行适当减免。 
  朱章太:该意见能否有效整治海南房地产市场,能否有效调控海南房价保持在一个平稳水平,两个字即“落实”,就是具体相关部门的执行度,别来一个说的是一套,做起来又是另外一套。对不良企业,一经查实予以曝光,并依照有关规定严肃处理。
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市场信息
【郑州:正在制定经适房新政】
已购买经济适用房的家庭,再购买其他类型住房,必须办理经济适用房退出手续,或者补交土地收益等相关价款,取得已购经济适用房的完全产权。日前,郑州市住房保障和房地产管理局下发通知,进一步加强经济适用房管理工作,在资格准入、使用监管、上市交易等方面要出台诸多新的规定。
  【资格准入】骗购经适房要退房
  通知规定,购房人因提供虚假材料骗购经济适用房的,一经查出,将责令其退回所购房屋,并依法注销其房屋所有权登记。同时,购房人5年内不得再次申请购买经济适用房。“根据《郑州市经济适用住房管理办法》有关规定,严格经济适用房购买资格准入制度。”郑州市经济适用住房建设管理中心主任代文启说,今后在郑州申请购买经济适用房,必须要通过市、区、办事处“三级审核、两次公示”制度。
  【使用监管】部门联动专项整治
  代文启介绍,目前,郑州市住房保障和房地产管理局正在建立由相关部门参加的联动监管机制,加大对经济适用房使用的监管和查处力度。
  下一步,郑州市将开展专项整治活动,对已建成入住的经济适用房小区进行拉网式检查,同时,公开举报电话,接受社会监督。
  【违规重罚】违规出租要收房
  对于经济适用房违规出租等行为,新规定也相应加大了处罚力度。其中,对经调查核实的经济适用房出租、闲置、出借等行为,由郑州市房地产监察队责令购房人改正,并处以2000元以上5000元以下罚款;拒不改正的,依照有关规定收回所购经济适用房。
  据了解,此前,郑州市经济适用房违规出租的处罚标准,为1000元以下罚款。新规定不仅加大了罚款力度,且明确规定拒不改正的要予以收回。
  【上市交易】五项新政正在制定
  代文启称,目前,房管部门有五项经济适用房新政策正在制定中,用以规范经济适用房上市交易行为。具体包括:
  一是已购买经济适用房的家庭,再购买其他类型住房时,必须办理经济适用房退出手续,或者补交土地收益等相关价款,取得已购经济适用房的完全产权。
  二是加快出台“郑州市经济适用住房(安居工程)上市交易管理办法”,对于自1995年以来不同阶段的经济适用房(安居工程),分别规定其上市交易的。
  三是会同郑州市财政、国土等部门,定期制定补交土地收益等相关价款的标准,报市人民政府批准后公布实施。
  四是加快出台“郑州市经济适用房回购办法”,对政府优先回购权、回购价格和购房人取得完全产权方式等予以明确。
  五是探索经济适用房共有产权制度。借鉴外地的经验做法,探索共有产权制度,按照经济适用房购买人与政府的出资比例,确定购房人和政府的产权比例,明确上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等。
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【重庆:保持楼市平稳发展】
  4月23日,市房地产业协会邀请龙湖、金科、华宇、瑞安等10余家全市最有影响的开发企业负责人,召开了关于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称《新国十条》)座谈会。与会开发企业表示,将加大普通商品房有效供给,绝不捂盘惜售、囤积房源,明码标价对外销售,呵护楼市平稳大局。
  保持楼市平稳发展
  在座谈会上,参会房地产企业负责人均表示对《新国十条》出台背景的理解和对新政策拥护。他们认为,房价上涨过快既是经济问题,也是社会问题和政治问题,不利于楼市和整个经济社会的平稳健康发展,确实应该坚决遏制。
  重庆楼市虽然总体健康,但近来外来投机性炒房团和投资性购房者比重大幅增长,值得高度重视,有必要及时采取有效措施保障基本民生需求,预防泡沫经济和金融风险。
  本土和外来开发企业代表都支持公租房等保障性住房建设政策,对重庆市委市政府在中央政府指导下继续保持楼市平稳健康发展的政治智慧充满信心。
  市场期待实施细则
  据了解,在房地产新政策出台后,也出现了一些值得重视的情况。部分购房者——包括首次购房和合理的改善性购房——改变了购房计划,暂时转入观望;部分刚性需求购房者,害怕按揭受到影响,有退房的迹象。如果二套房要求太严厉,会影响部分合理的改善性购房者,而资金雄厚的炒房团却由于采取一次性付款方式,并没有得到应有的遏制。
  企业代表希望我市相关部门在制订落地政策时,充分考虑到重庆市楼市总体健康,没有太大泡沫,与同类城市比较房价不属于过高的具体情况,在不违背国务院政策要求的前提下,根据差别化原则制定出更精准的实施细则。
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【武汉:住宅用地两年来首次流拍】
4月30日,武汉市今年第四次土地拍卖,11块地中有1块流拍。这是自2008年楼市低潮期以来首次出现住宅用地流拍的现象。30日的140亩地成交总价约5.3亿元。
  受国家楼市新政影响,30日的拍卖现场几乎看不到一线开发商,且无论是参与人数还是竞价涨幅,都远逊于09年底到今年初的火热场景。成交的10块地中,最高单价的位于丁字桥路79号,16亩地以1.122亿元成交。其他多个地块几乎都是以底价或略高于底价成交,三块远城区土地的单价都在800元/平米以下。
  流拍的地块位于武昌区公正路与武九铁路交叉口,属居住和轨道交通用地,73亩土地中有四分之一是地铁地下停车场用地,不能进行居住开发,且还需还建等,各种条件限制使得这块土地最终因无人报价而流拍。
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【武汉:经适房上市细则近期出台】
住建部经适房新规并未明确房源上市年限,武汉本地则规定经适房满5年后才能上市交易。今年底武汉第一批涉及到土地收益价款的经适房将达到上市条件,相关部门表示上市细则有望在6月出台。
  住建部经适房新规要求,各地住房保障部门应当制定经适房上市补交土地收益等价款的标准。经适房交易价格低于同地段、同类普通商品住房交易指导价格的,依指导价格缴纳相应的土地收益价款。同时,完善经适房上市交易分配机制,按个人与政府配售经适房的出资比例,确定上市所得价款的分配比例。
  武汉市2005年以前出售的经适房,上市只需缴纳土地收益金,比例远低于土地收益价款。该市第一批凭经济适用住房购房资格证明,经由摇号购买的经适房,今年底将会满5年期限,达到上市条件。
  目前武汉市住房保障和房屋管理局正在加紧制定适用于此批经适房的上市细则,其中将包括上市交易额如何分配,土地收益价款所占比率,以及经适房上市流程方面的内容。
  武汉市房产局负责人表示,经适房上市细则的制定需要与税务部门、物价部门等多部门协调配合,但肯定会早于此批经适房上市时间,最早有望在今年6月出台。
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【深圳:出台楼市新政细则】
4月29日下午2点半,深圳市山水宾馆四楼会议室,深圳市规划和国土资源委员会下设的房地产研究中心召集了当地开发商、中介机构、银行、证券基金研究员等近20人举行内部研讨会,对新政出台后对市场的影响以及各方的看法进行讨论。此外,还对即将出台的地方细则进行吹风。
  细则总体方向将比中央的更严格
  “会议主办方透露了深圳市楼市新政细则已经敲定,并将于明日公布。”一参会知情人士透露。据了解,其实早在4月27日,深圳市政府就已经组织相关部门针对楼市新政召开内部研讨会议。知情人士透露,这次会议已将深圳楼市新政细则基本敲定。
  “这次深圳的细则总体方向要比中央的更为严格。包括二套房如何界定,限定本地人购房套数等模糊的问题,深圳都会按照最严格的上限执行。坚决执行中央楼市调控措施,遏制房价上涨。”另有参加了政府研讨会人士透露。
  国务院17日发布的通知明确授权地方人民政府,根据实际情况采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。目前青岛已经公布了地方楼市调控细则,而本报获悉北京、上海也都即将公布地方细则。
  “以往地方政府对楼市新政的调控并不积极,而此次中央政府力度空前,实施了地方政府问责,包括北京、上海、深圳等一线城市都以最快的速度作出了回应。”上述知情人士表示。
  成交量已先行下跌
  “随着地方更为严厉的细则的出台,市场将形成较为统一的下跌预期,深圳楼市价格和交易量或许将加剧下行。”世联地产研究总监王海斌表示。
  在29日召开的会议上,各方也将市场最为真实的情况反映出来,本周深圳二手房成交量继续缩小,平日130—150套的日成交量萎缩到20-30套,比正常日下降了80%。比平常在媒体上说的更为严重。而购房者的数量较上周也急剧下降了近3成。中原地产人士表示,09年下大概是2个人抢一套房子,现在变成2个房子抢一个客户。另一大中介机构世华地产人士也表示,公司的业务量较平常下降了80%。但目前的房价并未出现明显的下降。
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【深圳:今年将投20亿建成5万保障房】
4月29日召开的深圳市固定资产投资工作会议透露,今年深圳计划完成固定资产投资1931亿元,其中20亿元用于保障性住房建设。 
  尽管近期一系列房地产新政让深圳的房地产开发建设产生了很多不确定因素,但在保障性住房建设和城市更新改造力度加大等有利因素的推动下,今年深圳房地产开发建设有望完成486亿元,增长7%,占全市总投资额的24.2%。深圳市发改委副主任李干明认为,深圳市房地产业要长期稳定的发展,首先要加快普通商品住房和保障性住房的建设,其中今年深圳将安排20亿元用于保障性住房建设,建成5万套住房。 
  据了解,今年深圳固定资产投资计划1931亿元,增长13%,比09年净增222亿元。基本建设投资继续维持较快增长,预计全年完成1212亿元,增幅达16.1%,占到总投资的六成以上。而从产业结构来看,近八成投资投向第三产业。 
  深圳市常务副市长许勤表示,目前深圳的固定资产投资还存在投资额偏小、社会投资增长乏力、工业投资负增长和房地产投资下降等问题。许勤要求相关部门尽快出台引导固定资产投资的相关配套政策,完善重大项目建设培育机制,同时加大城市更新改造和保障性住房建设力度,推进民生幸福城市建设。
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【海口:新建商品房销售必须明码标价】
海口市物价局和海口市住房与城乡建设局日前联合发出《关于海口市新建商品房销售实行明码标价的通知》(以下简称《通知》)要求,海口市行政区域内从事房地产开发经营企业和营销中介机构应当在商品房公开销售24小时之前,在商品房交易场所醒目位置,对许可纳入当期交易的所有商品房实行明码标价。
  《通知》要求,凡在海口市行政区域内从事房地产开发经营企业和营销中介机构(以下简称“经营者”)销售新建商品房,都应该实行明码标价,标示内容包括房地产开发经营企业的名称,所售楼盘名称,销售基准价,最高价,价格形成方式;商品房销售价格及基本状况,包括每个在售单元的楼层、房号、户型、建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积、总售价、套内建筑面积销售单价、付款方式及优惠折扣等;房屋总价款外,商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据;商品房项目的前期物业服务内容、服务标准及收费标准。
  为了让标价更加明确,《通知》中指出,商品房销售明码标价所标示的价格一律使用阿拉伯数字,标明人民币金额。
  《通知》还规定,经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用,不得在销售商品房时使用虚假的或者使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈;房地产开发企业必须严格按照办理商品房销售许可证时申报的价格销售,如需调整价格,应报市物价局审核、市住建局备案后方能销售;经营者不得使用虚假或不规范的价格标示误导、蒙骗购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈,否则将依法予以查处。
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【三亚:近期出台经适房细则】
  “今后一旦发现骗购经适房家庭,不仅责令将房屋退还,且取消其5年内申报三亚保障性住房资格。”4月28日,三亚市保障性住房领导小组成员、该市住建局局长李洪海表示,三亚将严格按照住建部下文执行,下一步还将制定有关细则。日前,住建部发布通知,对经济适用房实行最严格分配、监管制度。三亚市保障性住房领导小组一负责人表示,三亚经济适用房项目正在建设中,政策有待完善。
  据了解,现行的三亚市经适房管理办法,于2007年6月颁布实施,其中涉及开发建设、房屋售价、交易和监督管理等内容。 
  建筑指标 单套建筑面积不超69平米 
  住建部要求地方政府,严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市,可适当减小套型建筑面积,以增加供应套数。对此,三亚市住建局保障性住房办公室负责人朱洪林称,根据该市低收入住房困难家庭情况,经适房一共为两种户型。 
  按三亚市现行经适房管理办法规定,两种套型面积不同的户型分别为67平方米或63平方米。据了解,位于迎宾路同心家园三期经适房项目,已完成施工前各项准备工作,项目主体工程将于2011年7月底完工。 
  三亚市保障性住房工程管理部黄曼荣介绍,尽管高层建筑可适当放宽面积标准,但单套住房建筑面积上浮不得超过15%。“我们目前规划的经适房楼层最高为28层,但套内建筑面积不会有变化。”黄曼荣说。 
  准入审核 三亚经适房申请标准放宽 
  根据住建部经适房管理新规,经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市,可以适当扩大经济适用住房的供应范围。 
  对此,三亚市房产协会刘树国秘书长认为,该规定直指房价较高城市,由于尚未给出标准,三亚是否作为房价较高城市而扩大经适房供应范围,仍有待相关职能部门进一步确定。 
  刘树国表示,三亚经适房申请标准放宽了。“按之前规定,申请三亚经适房的家庭,必须拥有5年以上三亚市非农业户口。”刘树国表示,在今年三亚保障性住房申报条件中,就去掉了这一条限制。随着市民生活水平提高,住房面积和人均可支配收入标准也相应提高,但三亚经济适用房保障范围扩大,将对城市低收入无房户享受住房优惠。 
  强化监督 家庭取消5年内申报资格 
  “只要申请人骗购经济适用房,一经发现收回房源,并取消其5年内申请三亚保障性住房资格。”三亚市住建局李洪海局长表示,住建部关于加强经济适用房管理规定,对进一步规范三亚经适房分配起到指引作用。 
  针对目前社会各界热议,利用婚姻关系骗取保障性住房的猜疑,李洪海表示,三亚经适房采取“三级审核、两级公示”的工作机制,一旦出现骗购经适房投诉,三亚市纪检监察部门将第一时间介入调查,发现弄虚作假骗购经适房的,立即取消其申请资格,按目前住建部规定,这户家庭5年内不能再申请三亚保障性住房。 
  据了解,2007年颁布实施的三亚市经济适用房管理办法,在监督管理环节并未涉及经适房申购禁令。该管理规定称,对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗购经适房的个人,由三亚市住建局追回已购房屋或者由购买人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对购房人进行行政处分。 
  “三亚经适房管理规定仍需进一步完善,作为地方政府可借鉴住建部新规,采取更严格的措施。”三亚市住建局相关负责人表示,新规力度显然高于本地政策,但也有新的细化条例。 
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竞争对手情报
【上实发展:首季净利增43.4%至5208万元】
  4月27日,上海实业发展股份有限公司公布了其2010年第一季度报告业绩,报告期内实现归属于上市公司股东的净利润5208万元,同比增长43.42%,基本每股收益0.05元。报告还显示,一季度实现营业收入4.03亿元,同比增长109.91%,原因是项目公司实现的销售收入增加所致。
  上实方面表示,预测年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比下降50%以上,主要原因是上年同期实现的股权转让收益及委贷收益较多所致。
  据此前上实发展披露的2009年业绩显示,09年公司实现营业收入22.7亿元,同比09年增长13%,实现净利润2.44亿元,同比下降了40%。上实发展表示,利润倒退的重要原因是由于2008年转让公司股权实现收益较多所致。
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【招商地产:四年欲将净利润翻番】
  4月19日,招商地产在深圳总部南海意库召开了“2010绿色主张暨投资者交流会”,会议上招商地产发布了2009年公司年报,展示了2010年公司新产品,同时全面系统地阐述了公司绿色战略、绿色技术应用和绿色城市综合体开发能力。 
  历经26年的精耕细作,招商地产已经形成了自身的竞争优势:动态优化的全国战略、稳健均衡的资产组合、绿色地产技术的领先和实施、社区综合体开发经验和实力雄厚的股东背景。2010年该公司将以2009年为基数,争取4年内实现净利润翻一番,再造一个招商地产。
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【地产集团:逾34亿摘上海莘庄镇地块】
4月29日,上海4年来第一次打破“价高者得怪圈”的土地招标出让完成。莘庄镇222号地块(莘庄地铁上盖)被上海本土最大的地产集团以超34亿元的价格投得,而他们击败的对手则是包括新鸿基、城开等公司在内的一个“志在必得”的联合体。
  此次出让的莘庄地块为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地,就在轨交1号线莘庄站上方,东至梅陇西路、都市路,南至莘朱路,西至众贤路、水清南路,北至沪闵路、水清南路、莘建东路、宝城路;出让面积11.78万平方米,地上建筑面积40.5万平方米。
  此次土地采取招标形式出让,竞买保证金高达5.5亿元。如果按照此前保证金不低于底价20%的原则测算,则地块底价不低于27.5亿元。
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【北辰实业:一季度净利同比下降46.9%】
  4月28日,北辰实业公布其2010年一季度销售业绩报告,一季度实现归属于上市公司股东的净利润9092.2463万元,同比减少46.9%,基本每股收益0.03元,同比减少40%。
  报告还显示,北辰实业一季度归属于母公司股东的净利润9092万元,同比减少46.91%,原因是受房地产开发、结算周期和固定费用增加影响,其中报告期内北辰绿色家园结算面积3.36万平方米,结算金额4.1亿元,同比分别下降41.67%和40.58%;另建设项目部分完工相应的利息费用不再资本化,导致固定费用中财务费用增加。北辰实业表示,预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动。
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【亿城股份:首季营收1.4亿元】
  亿城股份28日公告称,公司一季度净实现营业收入1.4亿元,同比下降62.46%;归属于上市公司股东的净利润1060.73万元,同比下降73.52%;每股收益0.01元,同比减少75%。公司表示,营业收入下降主要是一季度结算的房地产销售收入减少。
  25日晚,亿城股份发布2009年年报,2009年实现营业收入34.22亿元,营业利润6.15亿元,净利润4.2亿元,分别同比增长227%、101%、55%。年报数据显示,作为主打项目的西山华府在2009年为亿城实现了37.44亿元的合约销售额,占亿城地产当年度45.34亿总体销售额的82.58%。
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【华业地产:年营收12.1亿同比增126.84%】
  华业地产4月27日晚间发布09年年度报告,09年华业地产实现营业收入12.1亿元,同比增加126.84%;净利润1.17亿元,同比增长20.57%;每股收益0.1814元,同比增加20.53%。
  报告显示,业绩增长主要是由于09年楼市迅速回暖,商品房销售收入及土地一级开发收入同比增长较大,经营状况况良好,销售平稳。报告称,因09年可分利润为负,拟不进行利润分配,以用于支持在建和新开工项目的建设及增加土地储备。据悉,截至2010年2月,华业地产拥有权益土地储备129万平米,楼面地价均在3000元/平米。
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【金地集团:下半年大规模推盘】
在房地产严厉的调控政策出台后,有不少房企纷纷对政策作出了回应。对于金地而言,首季的季报业绩实现大幅增长,其中主营业务收入增加403%,达到72.2亿元,同时实现净利润11.7亿元。有分析指出,金地一季度末预收账款达82.5亿元,且大部分将于2010年结算,业绩确定性强。
  尽管销售迅速增长,但由于存货不足,金地一季度可推盘数量较少,导致一季度销售面积和销售金额实际分别只完成18.1万平米和20.37亿元,较09年同期还分别下降50%和60%。
  有研报明确指出,受制于项目的开工进展,金地全年的推盘量上下半年分布并不均衡,大致为上半年60万平米,下半年200万平米。公司下半年大量集中上市的新项目能否取得理想的去化速度将遭受较大考验。
  该报告指出,而从房贷新政后公司新推盘的东莞博登湖项目的销售来看,首日去化仅50%。而在房贷新政前,公司新推盘的杭州自在城以及西安项目均实现了开盘当日全部售馨。国家愈加严厉的调控政策对楼市的影响已开始显现。
  在调控政策愈发细化的前提下,徐家俊表示,目前来看金地依旧维持今年开工388万㎡的原计划,不会大规模调整。预计最差的销售量有可能跌到原有的三分之一,但也不会影响金地的推盘进度。同时,对于今年已经制定的开工、竣工和销售计划暂时没有调整,一是项目开工后很难停下来,二是目前公司存货不多,调整的意义不大。
  针对有关公司是否计划调整开工量以及推盘计划的问题,金地董秘徐家俊对观点地产新媒体表示,今年的开工量确实是将保持在388万平米的水平。至于上半年60万平米,下半年出200万平米的推盘量,是一个概数,并不是公司决定的,而是由市场周期决定的。
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【华侨城:加速开发商业地产】
日前,刚公布全年业绩的华侨城举行了2009年业绩说明会,华侨城高管在说明会上表示,华侨城将调整“慢工出细活”的开发速度,努力促使优质的土地资源尽快变现,同时,通过上海苏河湾项目的操作,扩展公司商业模式,让公司“有稳定吃饭的产业”。
华侨城公布的2009年业绩报表显示,2009年华侨城实现营业收入109.57亿元,同比增长26.6%,净利润17.06亿元,同比增长19%。当中房地产业务全年实现营收32.51亿元,几近占集团总营收的1/3,实现毛利58.06%。
  截止2009年底,华侨城拥有的权益土地储备合计672万平米。“相对我们过去几年的开发量而言,我们的开发速度还是慢了,每年进入结算的房地产面积都比较少,07-09年加在一起才结算了70多万平米”,华侨城在业绩说明会上表示,今年华侨城将加快开发和结算的进度,努力促使优质的土地资源尽快变现,同时未来也将一如既往地增加新的土地储备。
  根据华侨城的计划,2010年华侨城旗下的项目开工面积将达到93.46万平方米,可售面积预计达80.45万平方米,较2009年分别增长47%和10%。其中,深圳、北京、上海、成都四个城市的开可售面积分别约为35万平米、10万平米、20万平米、20万平方米。
  华侨城透露,目前集团的推盘计划正在进行中,其中上海新浦江城项目正在推出,合利坊项目及北京两项目预计5月底推出,侨城馨苑则在5月上旬面市,更多的项目将会集中在下半年入市。
  为增加抗风险的能力,华侨城表示,未来集团会增加商业、写字楼的开发。而上海苏河湾项目正是华侨城扩展商业模式的一个新尝试。
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上海房地产
【上海土地出让告别“价高者得”】
作为上海土地招拍挂出让制度改革的重要信号,近年来首幅以纯招标形式出让的莘庄镇222号地块4月29日开标,上海地产龙头企业绿地集团夺标。在业内看来,上海重拾土地招标出让,正是向价高者得地、地价带动房价的怪圈作告别。
  此次出让的莘庄地块为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地,位于地铁1号线莘庄站上方,出让面积11.78万平方米,地上建筑面积40.5万平方米,竞买保证金5.5亿元,按照此前保证金不低于底价20%的原则,则地块底价不低于27.5亿元。在现场了解到,泰国正大集团、香港新鸿基地产等商业地产开发实力不俗的企业均参与投标,已跟踪该项目多年的新鸿基地产甚至还与上海城开、闵行城投、莘庄镇投资“抱团”投标,不过从最后的结果来看,绿地集团成了“黑马”。
  莘庄地铁上盖地块招标的商务标和技术标总分为100分,包括商务标50分(投标金额30分、经营状况20分)和技术标50分(总体设计20分、建筑结构设计15分、施工组织设计15分)。投标金额仅占评标环节30%的分量,也意味着地价不再是决定是否竞得地块的决定性因素。并且,在此次招标中,中央年初提出的土地款新规也首次被提及,要求中标企业在签订出让合同10个工作日内付清地价的50%,剩余出让价款3个月内付清。
  上海中原研究咨询部经理龚敏表示,莘庄地块采取招标出让,意在遏制日益上涨的地价,并且眼下不少地方都在调整土地招拍挂出让模式,如前不久北京窦店镇居住用地就设置了拍卖价格上限,最终甚至因为竞价“超标”而流拍,“土地出让制度改革正体现了政府的调控意志,通过各种手段控制地价,都是为了达到抑制地价急速上升的目的。” 
  与此同时,政府也在设法稳定市场预期。如上海近日还发布了今年第1号国有建设用地使用权出让预申请公告,总计105幅住宅、商业地块“曝光”,总面积达到505万平方米,也由此表明土地供应将放量,并缓解供求失衡导致价格上蹿的预期。
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【上海公积金购经适房细则二季度出台】
  今年一季度上海市住房公积金运行分析报告4月30日出炉。受楼市调控政策影响,本市公积金个贷发放额呈现“前高后低”的态势。此外,公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则有望二季度正式出台。
  今年一季度,本市共归集住房公积金和补充公积金90.40亿元,同比增长15.81%。截至3月底,住房公积金和补充公积金累计归集2224亿元。一季度住房公积金个贷发放户数3.20万户,同比增长38.61%;发放金额97.09亿元,同比增长50.49%。
  受09年底房地产优惠政策“末班车”的持续影响,今年1月,本市住房公积金个贷发放额继续处于高位。而随着房地产调控政策的出台,个贷发放额逐月走低,分别为1月份53.68亿元、2月份23.47亿元、3月份 19.94亿元,环比下降32.86%。
  据悉,今年二季度,市公积金管理中心将按照市有关部门经济适用房试点工作进度,出台《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》。据透露,目前,《实施细则》已获市住房公积金管委会正式批准。目前实施准备工作均在有序推进之中。
  此外,从每年7月起,住房公积金缴存基数、月缴存额上下限等都会进行调整。公积金管理部门表示,今年基数调整将在09年的基础上,对调整方式进行优化,使之更加方便、快捷和高效。
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【5月上海70个新盘待开 郊区楼盘较为活跃】
二套以上房贷全面收紧,投资性购房受到重挫。当五月楼市旺季到来时,开发商放低身价,出货较为谨慎,以低价亲民的姿态大力推小户型 
  从2010年第一季度以来,房地产新政频繁出台,眼下正是国务院频出政策遏制房价过快上涨的风口浪尖,开发商纷纷改走亲民路线,据统计,5月预计将有近70个项目推新,继4月之后,开发商再度在5月持续力推小户型。 
  中心城区价格依然坚挺
  事实上,从4月份的新增供应看,开发商已开始刻意推小户型房源,随着首套房、二套房以及三套房房贷相继收紧,部分区域价格已现松动,出现了不少优惠打折等变相降价手段,二手房抛售现象也开始出现。但纵观5月新开项目,降价项目基本没有,闸北、虹口、徐汇、黄浦等中心城区新盘价格非但没有下降,反而呈现上涨趋势。 
  闸北的大宁板块现已逐渐成为北上海的新国际生活板块,25万平方米大宁国际商业广场、68万平方米大宁灵石公园、闸北公园、上海马戏城、上海大学、闸北体育场等配套环伺左右;上海多媒体谷的建设、软件园的兴起又为大宁板块引入众多高素质人才;再加上新兴社区——上海滩•大宁城社区的崛起,大宁板块俨然已经成为继古北、联洋、碧云国际社区之后的又一沪上知名国际社区。
  上海滩•大宁城位于闸北区中山北路普善路,是占地24.6万平方米的国际社区。项目依托大宁国际商圈,又紧邻不夜城现代交通商务区。该项目所处地块为闸北区281街坊地块(上海压缩机厂地块),曾经被称为“上海2008年度最贵挂牌地块”。 
  开发商以建设上海市最优秀住宅为目标,通过一年的精心规划和筑造,该项目获得了第六届上海市优秀住宅建筑规划奖和房型设计奖,这次开盘以90-95平米精致三房为主,也有140-145平米四房房源。 
  宝山做足轨交效应
  宝山区5月供应环比4月基本持平,自7号线开通后,沿线新增供应处于平稳上升的趋势,单价也同样小幅上涨,北延伸段也将在世博前开通,5月新开的6个项目中,有5个位于7号线延伸段沿线,新盘单价也普遍在2万元以下,开发商再次欲借“轨交效应”集中推新,在新政尚未完全影响楼市前促进成交量。 
  绿地领海位于上大板块的西侧,邻近外环,处在轨道交通7号线和11号线之间,是一个总建筑面积约35万平方米的大型综合社区,由品牌开发商绿地集团开发建设。集住宅、办公、商业配套于一体。该项目是该区域率先开发建设的重点项目。周边还有着巨大的开发建设空间,作为一个全新规划建设的新兴居住区,绿地领海不只是要建设一个大型社区楼盘,更是肩负起板块建设的重任,力求建设一个能辐射半径约3公里的区域生活核心圈。 
  项目预计在5月左右开盘推新房源。目前在售办公性质房源,均价在10000元/平方米,层高5.4米。 
  浦东新区供应缩水近半
  以往的供应大区浦东,5月的新增供应大幅下降,目前为止仅有6个项目预告推新,环比减少近半,其中中海御景熙岸以及临港海滨国际均属首次上市新盘,悦豪斯属大华锦绣华城推出的全新精装项目,随着世博会开幕,对于最受益的浦东新区未来的影响尚不明确,开发商出货较为谨慎,造成了目前供应短缺,后市成交将取决于世博及中央政策的共同效应。 
  中海御景熙岸,地处大浦东核心区域,随着世博临近,区域价值一再升。周康别墅区、大三林世博板块、大浦东三大价值利好强势组合,奠定了其无穷的发展潜力。社区左衔世博会、陆家嘴中心,右续临港新城;地处申江路、周祝公路、杨高南路、康桥路围合区,毗邻中环、外环,上中路隧道、打浦路隧道、西藏南路隧道,交通十分通畅。 
  中海御景熙岸秉承经典的赖特有机建筑理念进行规划建造,根据三面水系环绕的特点,在社区内特别设计了2000平方米左右的水面面积,呈现了一种亲水低密度的美好生活意境。该项目将在5月份开盘,主推250平米的联排别墅,均价暂未确定。 
  嘉定区清一色小户房源
  嘉定区5月新增供应恰好迎合政策和市场的需求,推出的房源几乎清一色的是小户型,其中很大一部分是70平米以下,如晶鼎、嘉城(新航域)、底特律财富天地等。随着嘉定轨交线路的开通以及政府的规划,嘉定楼市渐热趋势明显,预计后市成交将平稳上升。 
  嘉城(新航域)是江桥新镇的领航项目。依托江桥镇齐全生活设施,超市、菜场、银行一应俱全,历经五年开发,嘉城社区逐渐成熟,商业配套逐步完善,易初莲花、好美家、沃尔玛、农工商等大型超市近在周边。全区占地1320亩,整盘建筑面积达100万平方米,分四期开发,一期总建筑面积30万平方米,以水为界分为东、南、西、北四个各具风情的组团,其中东、南、北块为公寓类小高层,西块为联排别墅。东组团配以2万平米的商业广场和社区幼儿园;南组团由11栋小高层组成公寓社区;西组团共有42栋联排别墅,双情境式景观花园;北组团建有豪华的社区绿化和超大的公寓栋距。四个组团已经交付。 
  据售楼处最新消息,嘉城预计将在4月底5月初开新盘,有53、76、88平米三种房型,预计均价为17000-18000元/平方米。 
  杨浦区新盘集中热门板块
  杨浦区新盘主要集中在新江湾城板块及东外滩板块,有公馆1088、国际滨江城和滨江晶典(尚发华苑)等,随着09年12月中建集团以32484元的楼板价强势夺下新江湾城C6地块加冕全国单价地王,众多专业人士预言,新江湾城房价迟早破5万元。此外,随着杨浦区对东外滩的大力发展,以及世博外滩为支点的辐射影响,杨浦东外滩楼市被广为看好,目前周边房价在整个上海内环区域仍然是价格洼地,未来发展值得期待。 
  滨江晶典择位内环东外滩版图中心,逾10万平方米住宅与商业综合体创领区域首席复合型生活典范。比邻杨浦区政府,紧邻鞍山路商圈,环伺4条轨道线、10余条公交线、4项越江工程以及内环线,发达交通网将徐家汇、人民广场、五角场、陆家嘴等CBD和城市副中心连成一片。周边医院、银行、超市、学校……鳞次栉比,社区同时自备商业配套,打造家门口美食、购物、娱乐一站式休闲新天地。 
  滨江晶典首期住宅主力户型88.83—157.57平方米,预计5、6月份开盘推138套新房源,有90平方米的两房和175平方米的四房,均价在30000元/平方米左右。
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【上海:五一楼市买卖两相观望】
  在上海世博会拉开序幕之时,一年一度的“五一”假日楼市也于长假的第一天在上海展览中心开场。本次展会是新政强势调控不久后,开发商首次集体亮相。目前,新政下的楼市略有下探已经是不争的事实,然而,房贷等政策的影响力度到底有多大?开发商是观望还是逆势而上?发现试探、博弈、观望成为本次房展的主调。 
  据有关方面统计,5月有将近70个楼盘上市,而70%的楼盘表示本月或者年内开盘,价格未定。一些开发商是1栋房2栋房地试推,有揣摸购房者心理、试探楼市热度之意图。展会上,打折促销不可避免地出现了。宝山区某楼盘打出了买两房送12平方米一房的广告,还有楼盘打9.5折、9.7折不等。 
  比较而言,购房者心态更多趋向于观望。一位姓姜的女士表示,自新政出台后,她本想房价应该下跌了,自己家的一室一厅可以换成二房一厅了,看了房展会的情景,打算继续观望。 
  由于新政对外地人购房的“限制”,此次展会中很少有外地人来询价。嘉定“西尚海”销售员说,他们楼盘3月底开盘,仅温州人就订了20套,但由于新政对他们贷款的限制,现在都退了房。 
  展会上,中心城区价格依旧高企,外环以外价格滞涨明显。少数外环以外的地区如奉贤、松江等略有下跌的趋势。 
  “五一”展会小户型展现了极大的优势。新“国十条”明确规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。这意味着,对于首次购房者来说,如果购买90平方米以下的自住住房,将避开政策的“沉重打击”。这使得人们对小户型的热度不减。一位业内人士表示,由于房地产政策密集,近期楼市推出的小户型会弥补持续下跌的成交量。专业人士认为,目前楼市变化莫测,不论是开发企业还是购房者都在期待成交量和房价的理性回归。新政调控效应将会逐渐地显现,房地产买卖双方博弈还会加剧,观望气氛将持续。
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【上海二手房市场现动摇 学区房接受约5%议价】
  4月中下旬以来,调控新政重拳出击楼市,银行杠杆效应骤降,借款炒房渐成过去式。随着市场预期的迅速扭转,供求格局也发生调整,投资投机集聚的二手房市场最先显现动摇。日前发现,就连最具抗跌性、一向供不应求的学区房,如今也在新政影响下悄然降价,此外高价位物业的抛盘量也在放大。
  “政策出台一个星期,我眼见着海防村的价格步步下调。”28日,在静安区一家中介门口,持续关注静安学区房的购房者钱女士表示。
  一年多来,钱女士一直想买一套静安区静教院附小的学区房为儿子上学做准备。“静教院附小的学区房中,新建商品房户型大、总价高,所以海防村这种面积在30平方米左右、小户型低总价的学区房,即使房龄已有二三十年,还是特别抢手。”钱女士说,从09年至今,海防村的房价已从3万元/平方米一路上涨至5万元/平方米。
  据发现,海防村的挂牌房源面积一般都在30-50平方米,总价在160万-280万元之间,就因为归属重点小学静教附小的学区,因此即便小区已十分老旧,价格却与同区域中次新房差不多。
  “今年3月份,我看到一套海防村33平方米的房子,总价165万元,房东十分强硬,一分钱不让,并且要求买家承担税费。楼市政策出台后,我就接到中介电话,说房东愿意降价到162万元,且税费自理。”钱女士说,这两天又接到中介电话,表示房东愿意继续让价至158万元了,“还要再等等看,我的心理价位是150万元,相信楼市继续调整我还是有机会出手的。”
  21世纪不动产上海区域数据监测中心调查显示,目前静安区的买家带看量已下降五成左右。“但大幅降价的房源仍是少数。09年年底到今年年初区域内可售学区房几乎卖完,学区房房源存量较少,卖家心态平稳。”21世纪不动产分析师表示,不仅是静安区,其他各区域学区房相对而言仍较为抗跌,但目前业主普遍愿意提供5%左右的议价空间,不像之前那么强硬。
  上海中原研究咨询部最新监测数据显示,二手房市场挂牌房源结构也有所调整,中高价位物业抛盘放大。对比4月第一周与第四周上海中原门店新增挂牌房源数据来看,小面积、低单价、低总价的新增房源的比重明显下降,而中高单价、中大面积、中高总价房源比重略显上升。上海中原研究咨询部研究经理龚敏说,资金薄弱的中小投资者观望与撤离并存,而资金实力雄厚的高端投资者受房贷新政影响较小。在目前流动性过剩、通胀压力持续存在的情况下,不排除局部房价受政策打压出现回落后,形成一波刚性投资需求与刚性自住需求的联手“抄底”。
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【上海写字楼暗涌“抄底”潮】
  一股“抄底”暗流正在上海写字楼市场涌动。受调控政策主要针对住宅市场影响,投资者开始转战受影响不大的写字楼市场。房地产业内人士认为,购买方越来越倾向于购买泡沫较少的商用物业以抵御通胀预期,近期市场高调的收购类案例也给了投资者信心。此外,“置办世博物业”也是近来写字楼市场的正面因素。 
  高力国际北亚洲区董事总经理柳维纶十分看好上海本地的投资力量:“虽然存在收益率压缩和规范投资、抑制投机的政府政策,中国的投资环境仍然有着广阔的前景。上海本地发展商和投资者有足够的现金流、乐观的经济展望和对货币政策变动的较低风险预计,将继续成为海外同行收购物业资产时的强有力竞争对手。”
  与之前投资基金整栋收购物业后包装出租不同,这次抄底浪潮更多瞄准优质的新兴商务区甲级写字楼。上海浦东的大陆家嘴地区近期显示出强劲的写字楼售卖风潮。靠近世博园区的写字楼更是如此。
  以华润商务楼为例,该物业是近期大陆家嘴地区罕有的在售独栋写字楼楼盘之一。华润商务楼项目负责人透露,目前已频繁接到来自各行业机构企业的问询。有意向者多来自于证券、保险、航运及新能源等行业,虽然领域不同,但普遍意愿都是为企业的整合所需,寻找一个工作独立、交通便捷的企业总部基地。
  预测显示,2010年世博对上海GDP增长的拉动约为5%。这场盛会将拉长上海的金融中心海岸线,对更广意义上的地产结构进行改写。 
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北京房地产
【北京房产新政:同一家庭限新购一套住房】
  北京市政府30日发布一系列遏制房价过快上涨的严厉政策,明确要求商业银行根据风险状况,对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款,且自政策发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房。 
  根据新发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,要求北京市各地区、各部门和各单位从首都经济发展和社会稳定大局出发,充分认识房价过快上涨的危害性,坚决贯彻落实国务院决策部署,采取切实有力措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。 
  通知要求坚决抑制不合理住房需求。严格执行国务院关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求,金融机构可以通过北京市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款。规定自通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。同时,加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出,个人售房在计征税款时,纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的,税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料,或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。 
  北京市政府还将增加住房有效供给。今年北京市政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。加强对住宅项目的协调服务,加快审批速度,促进住宅项目尽早开工建设和销售,增加有效供应。对加快建设销售和销售、诚实守信的房地产开发企业在同等条件下优先供地。 
  北京市今年将确保完成新开工建设和收购政策性住房13.6万套,占全市住宅新开工套数50%以上,竣工政策性住房4.6万套的工作任务。在符合城市规划和土地利用规划的前提下,支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房,鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。实施保障性住房全过程“阳光工程”。加强保障性住房各环节监督管理,实行政策制定公开、建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开、后期管理公开、违规查处公开、办事程序公开。 
  北京市政府还将加强对房地产市场的监管。要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 
  《通知》还要求北京市各有关部门和各区县政府要根据通知精神,调整和完善相关措施,全面落实各项调控政策,全力推进政策性住房建设,切实担负起稳定房价和住房保障职责。建设和监察部门对通知的落实情况加强监督检查,对稳定房价、推进政策性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
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【北京拟3个月内推14幅CBD黄金地块】
据报道,北京CBD管委会4月28日正式透露,将于三个月内推出CBD核心区中的14幅土地,其中可能包含之前停拍的中服地块。
  报道称,此次的土地出让将不再价高者得,而采取房企提交竞标方案的方式出让。相关14幅土地的具体规划指标将于本周五公布。
  报道援引一房产开发企业人士的话称,关于本轮土地入市,此前已有消息流出,而促成政府下定决心立即推地,则有可能与天津滨海新区建设加速有关。
  “这次将CBD核心区的土地切成14小块出让,很大程度上是想加快CBD建设速度。”而在制定规则时,政府似乎仍倾向于引入金融机构。
  本轮推出土地的大致范围在金地中心以西,光华路以南,此前被暂停交易的中服地块极有可能包含在内。关于小块土地出让,有开发企业评价道:“以方案竞标、不再价高者得虽然是一种进步,不过将土地切碎给各家开发商就很难有统一规划。未来由于工期相近,很有可能造成CBD商业的竞争加剧。”
  有房产开发企业揣测,小幅土地出让的另一用意,是政府欲在CBD原有规划之中,新建更多的摩天大楼,进一步强化CBD在北京商务区中的核心地位,“打造北京的曼哈顿”。
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【北京彻底叫停三套房贷 银行边等细则边执行】
  北京楼市新政的重磅出台,让市场再度感受到决策者的决心。继4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后,北京市近日再度出台楼市新政。
  据了解,虽然京城各银行还未接到总行的相关细则,但已经参照“大政策”开始执行,如之前仍在发放第三套房贷款的银行,在京版新政出台后已经彻底叫停三套房贷。
  银行快速执行
  “虽然总行和分行都还没有(针对限制购房套数)出台具体的执行细则,我们已经开始按照最新规定去执行了。”招商银行某支行房贷业务经理指出。
  该业务经理表示,由于近期管理层对房贷的调控陆续出台了各项政策,在具体执行过程中,支行营业部的相关房贷业务人员一般都选择先按“大政策走”。
  5月2日,北京市住建委公布了房产新政的实施细则,其中重申,“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女,即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房,也包括二手房。
  建设银行某支行个贷负责人指出,由于“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”属于首次限制购房套数,各家银行还未来得及下发具体的执行细则;银行同业内也不太了解具体做法,近日可能都会选择“边执行边观望”的态度,在执行中等待具体细则。
  三套房贷被彻底叫停
  京版新政明确要求,商业银行对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款。
  此前,对第三套房贷的规定,在国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中是这样描述的:“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。
  中信银行某支行房贷人员表示,在国务院下发上述通知后,该行依然会做第三套房贷业务,只是将房贷利率提高到基准利率的1.2倍甚至更高,毕竟当时并没有明确规定要彻底叫停。
  该房贷人员指出,新政落地等于把第三套及以上的房贷业务完全叫停,“至于什么时候能够办理第三套房,银行也只能等待决策层新规定的下发。”
  日前以购房者身份向包括中信、建行、民生银行在内的多家银行咨询后发现,各家银行房贷业务人员在对第三套房贷的咨询中集体说“NO”,“京版新政刚刚下发,其中明确规定暂停第三套房贷,我们不能顶风作浪。”民生银行西城区某支行房贷经理表示。
  将向银行提供购房信息
  5月2日下发的细则指出,在网上签约及房屋登记工作中都要严格执行相关规定。这意味着,如果违反规定,新购了多套住房,将无法办理网上签约,也无法办理房产证。
  北京房地产业协会副秘书长陈志表示,住建委将向银行提供房屋交易的权属数据,同时实现数据共享,这样就很容易认定个人购房的数量。个人购房时都提供了身份证等信息,数据共享后,多次购房人在网签、办理按揭等过程中都会被锁定。
  一位股份制商业银行个贷部门负责人表示,由于银行可以共享已购房客户的个人信息及购房记录,多次购房人在办理按揭手续中会被锁定从而暴露出客户的投机购房行为,所以在执行这一政策上难度并不大。
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【北京商品住宅成交均价降幅超2%】
  观望,眼下已经成为房地产市场的主题词。商品住宅的成交量一周下降了三成以上,成交均价下降了595元。对此,一位购房人做出了生动的表述:“我认为房价还能降,即使不能降短期也不会再涨了,再看看又何妨。” 
  4月14日之后,北京房地产市场共有14个项目拿到预售许可证,这些项目共有3817套房源,两周的时间里,只有100套房源被签约或者认购。来自亚豪机构的统计数据显示,上周北京市商品住宅期房成交1657套、176351平方米;扣除经济适用房和两限房,实际成交1338套、152134平方米,环比前一周分别下降了31.80%和38.54%;现房商品住宅共成交357套、55811平方米,分别环比下降了26.84%和34.46%。上周整体成交均价为22176元/平方米,每平方米环比下降595元,降幅为2.61%。    2.61%的降幅不大,但每平方米下降近600元,对于一年多没有听到房价下降的北京人来说,无疑是房价坚冰将破的重要信号。据悉,北京市即将发布落实国务院“新十条”的细则,相比国务院“新十条”,“北京版”细则将更加严厉。 
  “国家调控力度这么大,我觉得房价还能再降,我有这个信心。”一位市民坦言自己本来打算近期置业,但现在决定观望一下了,“看这个趋势,等多降降我再出手。” 
  “4月以来,北京商品房成交量出现了连续三周的持续下滑,期房成交套数近三周的环比降幅分别为8.65%、19.19%和31.80%,下挫程度愈演愈烈。”亚豪机构副总经理任启鑫分析,这主要是在强势的新政作用之下,浓重观望情绪所形成的需求下滑。 
  21世纪不动产市场分析员齐凡认为,受国家新政以及北京调控细则影响,预计5月份成交量还将出现大幅下滑,保守估计,下个月成交量的降幅可能会达到50%甚至更高,同时房价松动将愈加明显。 
  来自北京市统计局的数据显示,北京一季度新开工面积、施工面积都有大幅增长。齐凡说,这意味着未来一段时间将会有相当一部分房源入市,届时开发商或许会真正开盘放量,新房价格也会因供应量加大、市场竞争激烈而进一步出现下降。
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【京城5月56个项目开盘 均价首破3万元/平方米】
  开发商祭出热销项目应对调控 新房先提价后打折成为噱头 豪宅入市助推均价破3万元——
  眼下,连一贯唱涨的任志强也在博客中表示,“波动是必然的,下跌也是可能的。”然而市场上的现实情况却与开发商的悲观与缄默相反:亚豪机构统计,新盘市场预计有56个项目开盘,一个很大的变化就是更多热点区域的楼盘选择在5月集中入市,其中不乏太阳公元、万科蓝山、华贸城等颇具人气的热销大盘。户型也囊括小两居、大三居、LOFT等,均价更是突破了3万元/平方米的大关。不难看出,在政府组合拳频频挥出的时候,逆势加推优质项目,主打人气户型,以求房价在高位持稳,成了众多开发商应对调控的新招数。
  ●56个项目将亮相开盘 均价首破3万元/平方米
  4月中旬以来的一系列“抑制”政策,使楼市成交的量价齐升戛然而止。尤其是4月17日之后,北京楼市日均成交期房商品住宅仅为207套,相比4月上半月339套的日均成交量,降幅达到38.9%,接近四成。这使得部分开发商开始担忧市场后市,很多老项目后期也明显加快了开盘的步伐。
  据亚豪机构统计数据显示,在即将到来的5月份,京城将有56个项目入市销售,其中不乏那些令人咋舌的天价豪宅,如均价达75000元/平方米的长安8号、68000元/平方米的首创禧瑞都、不低于50000元/平方米的阳光上东等。正是这些高端项目在很大程度上拉高了5月开盘项目的整体价格,达到了30967元/平方米,相比4月份已经开盘的项目整体均价大幅上涨了33.5%,创历史新高。
  亚豪机构副总经理高珊认为,影响5月开盘价格继续走高的因素较为复杂。首先是政策风险导致的楼市预期发生变化,中端置业群体普遍采取观望态度,高端客群资金雄厚,受政策影响较小。此外,一旦楼市走弱,高端物业的保值避险功能也使得这类产品近期成为楼市投资客的关注对象。因此,针对这类客群的多个高端公寓、别墅楼盘集中计划在5月上市,整体拉高了5月开盘项目的平均价格。其次,尽管受到政策影响,楼盘销售速度减慢,但开发商手握重金,仍具备短期内力撑房价不落的能力,个别优质项目甚至仍旧继续提价,使市场在未来一段时间内都将进入供需博弈的阶段。
  就连看涨派的领军人物任志强也在自己的博客中表示,严厉的政策干预已到了房价不跌绝不罢休的地步。交易量的下降将是第一步,房价从不涨到下跌会有一个时间差,目前要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前,双方都会有个观察期。
  ●急行?缓进? 新政调控打乱开盘节奏
  5月开盘均价破3万元/平方米,与中央控制房价的精神背离,很大程度上是因为开发商对市场的认知产生分歧,导致一向以低姿态入市的纯新盘项目大幅减少,一定程度上促成了整体均价的走高。亚豪数据显示,5月预计开盘的纯新盘项目仅有8个,如辉煌•云上、兴创•D标、新里•西斯莱公馆、金隅花石匠、润枫欣尚等。
  楼市新政令一些打算近期开盘的开发商选择了观望。“现在开盘不知道怎样定价,万一定高了不好卖就会很被动,拿地成本太高,价定低了不仅不划算,还拉低了市场。”南城某新楼盘日前取消了原计划发布的广告,打算推迟入市。
  高珊分析认为,最严调控政策的亮相,以及对后续政策的预期,使得市场出现了多种声音,不仅是购房者出现了观望情绪,就连开发商也对市场预期产生了分歧,有的开发商比较乐观,而有的开发商则比较谨慎。从5月份计划开盘的楼盘情况来看,48个老项目后期开盘中有相当一部分是地段较好、质量较高的稀缺项目,如太阳公元、红山世家等。还有的项目是品牌地产商的力推之作,如万科蓝山、珠江摩尔国际中心等,均是市场认知度较高,且前期推广积累了一定量客户的热销老项目。因此尽管楼市大环境较为动荡,但这些项目仍然有信心推盘销售。相比之下,多数纯新盘由于缺少了前期的铺垫,人气积累较少,加之纯新盘所处位置以远郊区域为主,多是楼市高峰期拿地,土地成本较高,因此在当前新城区域价格出现松动的环境下更加不敢贸然开盘。
  来自北京中原地产市场研究部的数据印证了开发商的担忧,截至4月25日,北京在4月当月取得预售许可的项目为21个,相比3月同期的18个,上涨了16%。而销售率却明显下跌,当月销售率仅为12.1%,相比3月预售项目销售率的37.8%,降幅达到了68%。4月预售项目成交仅695套,相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。
  ●打折成为提价后新噱头 价格倒挂透支新城价值
  如果说加推优质项目是为了刺激购买需求,那么敏感的开发商先提价后打折的销售游戏就是促进销量的老套手法。在新政颁布的第二天,位于通州的K2海棠湾直降2000元/平方米的消息,在楼市普涨背景下,立刻吸引了大量的关注。不仅如此,更是有统计显示,北京市场目前有92个在售楼盘进行打折优惠,看上去楼市下行趋势明显。
  但经调查发现,普通住宅打折优惠的现象并不突出。目前,入市的大部分普通住宅项目的折扣基本都是常规的全款97折、贷款99折的优惠。所谓的全款95折的最大优惠无一不是商业立项的高端公寓或总价过千万的别墅。普通住宅的折扣基本都是抬高均价后吸引客户的噱头。
  以领跌通州的K2海棠湾为例,据售楼人员介绍,项目均价24000元/平方米,全款减2000元/平方米,首付70%以上减1200元/平方米,首付50%以上减500元/平方米。如此算来,最高降幅达8.3%。但需要注意的是,该项目在3月的报价只有20000元/平方米。即便全款优惠的条件下,售价也达到了22000元/平方米。而同一区域即将开盘的纯新项目金隅花石匠,预计均价仅为18000元/平方米。如此看来,相比区域新房,K2海棠湾即使在降价之后,价格仍处于高位。至于类似高调折扣的楼盘究竟是将打折作为新噱头吸引客户还是真的让利消费者,明眼人一看便知。
  从5月份入市项目的报价来看,中心城区与郊区新城的楼盘价格倒挂更加明显。亚豪数据显示,5月即将开盘的项目中,通州、大兴、昌平等新城区域的楼盘拟售单价普遍处于20000-30000元/平方米区间,而位于三环周边的西区国际公寓、7克拉等项目拟售单价却低于28000元/平方米。
  对此,高珊分析指出,在城市规划利好的大背景下,通州等部分新城的房地产泡沫化明显加剧。楼盘价格不是建立在区域面貌得到实际改善的基础上,而是对利好的预期造成了房价的提前暴涨,这种非理性的房价涨速也提前透支了区域价值的上升空间,也为政策调控下的价格回归埋下了伏笔。
  由此不难看出,在当前调控政策风云突起,又恰逢传统销售旺季的背景下,许多开发商与购房人一样对后市走向保持观望。此番为应付政策调控可能带来的市场变局,不约而同地着重推出高端项目、品牌项目。凭此类“堡垒”抵抗降价预期的心思明显。但在政策抑制作用将显现,后续政策可能跟进的情况下成效如何,还是需市场最后的检验。
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【北京高端公寓逆市热销 低总价精品小户型受宠】
  送走传统淡季,却又迎来了“史上最严厉害的调控”。近期,国家出台的一系列调控组合拳,给楼市“小阳春”蒙上一层浓重的阴影。但纵观一手房市场,新盘收到的冲击较小,而表现最活跃的京城北部,龙湖唐宁ONE、红玺台、绿城北京诚园、盘古大观等,颇受高端买家青睐。据了解,4月17日,“三套房停贷”新政出台后,尽管北京新房整体成交下滑19%,但龙湖唐宁ONE等产品形态丰富的高档公寓,仍然保持着平稳的销售速度。
  ●首季楼市北部最热
  虽然调控政策给楼市交易量带来的影响,但北部一手高档公寓市场仍然活跃。如龙湖唐宁ONE、红玺台、绿城北京诚园、盘古大观等高档公寓,持续热销。据了解,位于中关村的龙湖唐宁ONE,3月1日推出其6号楼,共38套房源,开盘当日售罄。于3月28日开盘的绿城-北京诚园,当日推出房源销售率达到90%以上。
  分析人士认为,北部楼市之所以在一季度表现抢眼,主要缘于北部长久以来的历史文化积淀。从区域布局中可以发现,北京的北部地区聚集了文化古迹、名牌高校、部队大院等众多无法随意搬迁的单位,而且加之有金融街、中关村、上地高科技产业园区等众多高端产业园区,这些都使得北部的产业结构趋于稳定,与此相关的北部二手房市场也相对成熟,此外中关村二小人大附中等重点中小学周边的学区房奇货可居,使得北部成为了北京二手房房价整体最高的区域。
  ●低总价精品小户型受宠
  据了解,自09年以来持续热销的龙湖唐宁ONE,除拥有满足升级置业人士的住房需求外,还包含部分精品小户型产品。据了解,该项目不久前刚刚推出2号酒店式公寓楼伊顿公馆,产品全部由40-60平方米的小户型公寓组成。“目前客户关注度很高,咨询量很高,刚放出风声不久就已经销售一层。”龙湖唐宁ONE销售经理宁可分析“主要缘于供应稀缺,清华大学学区10年来一直未有新房出现。再者,从价位来看,在中关村这样的学府区,很难再以200万一套的价格买到如此高品质的房子。”
  而事实上,购买唐宁ONE小户型能享受千万级豪宅的成熟配套、园林以及国际顶级大师的设计,亦是该项目受追捧的另一主因。据了解,龙湖唐宁ONE精品小户型的设计单位与其千万级豪宅同为美国最大的别墅设计公司巴沙尼亚,景观设计则是被称为“日本园林设计三大国宝”之一的日本爱知世博会设计总监户田芳树先生。而这些无论在区域的二手房项目,还是在北京纯粹以小户型规划的项目中都很难享受到的。
  ●调控背景下核心区楼市前景可期
  近期,国家出台一系列宏观调控,令曾经“疯狂”的楼市有所收敛。在多位地产业内人士看来,调控背景下,在09年以来,房价上涨最猛的区域,如通州、大兴等板块,可能受影响较大。而核心区,由于土地供应的稀缺,市场将不会出现大幅震荡。特别是北区中关村板块,供应稀缺,加之未来5年内,都不再有住宅类用地的放量,市场将会趋平稳。
  以中关村为例,由于长期以来中关村众多的科研院所、企事业单位占据了大部分土地,可开发的土地已经较少,再加上中关村科技园区的批复,中关村核心区不再审批新的住宅项目,要把“有限的土地用在刀刃上”,今后主要以公建为主,但另一方面,随着国家对北大清华重点学院的持续投入,以及衍生出的IT及网络科技产业的发展,给中关村地区带来了大批高素质的购房和租赁人群。人口聚集效应愈发明显,但住宅供应却越发有限。因此,可以预期,中关村地区的房价即使遇到调控,下调空间也非常有限。
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【北京楼市迎来最冷小长假 5月新推楼盘惊现零成交】
  今年以来一度火爆的楼市,随着楼市组合拳的接连出台迅速回归理性。在“五一”小长假,北京楼市新房、二手房成交跌入谷底,5月份刚刚推出的新楼盘甚至出现零成交。 
  两天卖出4套现房
  作为楼市“红五月”的开端,历年“五一”小长假楼市的表现对于全年走势有着风向标意义。不过,在“五一”小长假期间走访众多楼盘发现,昔日喧嚣的售楼处变得门可罗雀,在部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。
  统计显示,5月2日的经济适用房经改商和限价房的集中签约,占了“五一”小长假楼市网签的八成以上。“五一”小长假前两天,北京纯商品期房共成交394套,日均197套,较09年同期日均317套锐减38%,现房住宅甚至持续几天保持个位数成交。5月1日、2日,北京仅成交4套商品现房,较09年同期的日均51套锐减92%。
  与新房市场一样,北京二手房交易同样跌入冰点,各房屋中介公司的门店在“五一”期间难得有一个上门客户。统计显示,5月1日、2日,北京二手房日均签约量仅为211套,与4月日均签约量1164套相比,降幅达82%。
  新项目出现零成交
  4月30日,北京出台楼市调控的“京12条”,规定了临时性的限购措施:同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房;暂停向购买第三套及以上住房贷款;不向不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。5月2日,市住建委公布了落实该政策的实施细则:购房人须申报家庭成员情况,骗购者不予办理房产证。
  随着楼市新政的陆续推出,此前的恐慌性需求开始迅速降温。特别是在“五一”小长假期间,4月份登记的购房人群中,12.5%的人选择了弃购租房,期待房价能够大降。
  而受楼市新政影响最大的,还是5月份新推出的楼盘。据悉,5月份北京有40个项目开盘,而从北京房地产交易管理网了解到,5月份已经取得预售资格的5个楼盘目前均显示零成交。
  楼市调整时间将超2年
  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,房地产业对资金的依赖程度较高,此次央行上调存款准备金率之后,肯定会冻结一部分流动资金。而银根收紧对房地产行业的负面影响是显而易见的,这将使得房企观望期加快结束,“该调价调价,该促销促销,房地产商将由此改变市场策略。”
  “新增需求和看房人数较09年同期锐减九成。在一系列调控政策的有力打压下,部分区域的房价将非常明显地加速回落。”中原地产三级市场研究部研究总监张大伟表示,以通州为代表的部分区域房价在5月份的下跌幅度可能会超过15%至20%。
  张大伟表示,由于50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内下调30%。而本次楼市的调整时间将超过2年,很难在2012年以前出现回暖。
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【北京:热点区域二手房价最多降20%】
买房人观望业主急售 此消彼长拉低价格 新政出台两周——
  4月末本是北京楼市的传统旺季,但在本月中旬政府出台系列楼市新政的大背景下,北京一二手房市场普遍被一股观望情绪笼罩。而相对于一手楼盘开发商们坚持不降价的决心与实力,二手房市场的业主们则已开始了打起了“退堂鼓”。根据北京中原独家提供给本报的数据显示,新政出台前北京二手房交易最为火热的几个区域,目前都出现了价格上的大幅松动。
  ●通州区域
  一套房降价10-12万元
  目前通州市场均价在18000元/平方米左右,4月初时的市场均价为20000-21000元/平方米,相比一套房源可降低10万-12万元,并且房源供应量有所增加。客户方面,观望态度浓厚,成交量极少。
  ●大兴区域
  多数购房者只看不买
  北京中原提供的数据显示,目前大兴市场均价为16000元/平方米上下,与新政出台前的价格相比变化不大。业主报价未出现松动现象,但房源供应量增加:原本报价235万的房源在前一阵市场火爆时曾有大幅上涨,但是近期政策出台后还是以235万的价格成交。客户方面,观望心态持续,多数是只看不买的情况。
  ●亚奥区域
  每平方米降价500-800元
  在亚奥区域,市场变化最明显的就是客户的减少。不少经纪公司的工作人员反映,原来周六日都会有看房的客户,但是现在客户很少,基本无人看房,客户入市的意愿非常淡。
  而在业主方面,获知新政出台后大都表现出较为急切的出售意愿。例如枫林绿洲曾有客户10号左右挂的一套4居室房源,报价550万。当时有客户愿意出价530万,最终因业主不愿降价而没成交,新政出来后,该业主心态发生明显变化,一天好几个电话催着找客户,表示530万能出手就赶紧卖。
  目前该区域二手房销售均价在24000-28000元/平方米,新政前后有500-800元/平方米的降价。
  ●世纪城区域
  业主心态稳定价格变化小
  新政前后该楼盘购房客户明显减少,不少看房人都转为只是咨询。而与其它区域不同的是,该片区业主并不急于抛盘。北京中原的研究人员表示,由于该区域为学区房,有特殊资源优势,业主的心态比较稳定,不轻易降价。只有个别投资的业主着急出售,例如一个业主在年后478万买了一套世纪城三居,现在表示愿意480万尽快销售。
  目前世纪城二手房销售均价为35000元/平方米左右,目前来看成交价比较稳定,新政前后没有出现大的变化。
●    望京区域
业主报价降低5-10万
  两会后望京多块高价地的成交,曾使望京的业主们惜售的惜售、涨价的涨价,然而在新政出台之后,望京区域二手房源明显增多。部分着急出售的业主报价明显调低,一居室能降5-10万,二居室降10万元左右。与此相反,该区域买房客户数量却在减少。一些客户抱有观望心态,不着急入市。另有原来关注望京市场的买房人,现在也暂停了购房步伐。
  具体价格方面,目前该区域二手房销售均价为23000-25000元/平方米,一套房子成交价有5万左右的下浮。
  ●马家堡区域
  成交量急剧减少
  北京中原提供的数据显示,马家堡区域的客户减少明显,观望意愿强烈。而在业主方面,谈价格变得比较容易,部分业主着急出售。原来报价305万的小三居,现在280万即出售。一套房源报价能有10万元左右的下降。
  目前马家堡区域二手房销售均价为23000元/平方米左右。因新政之后该区域成交量明显下降,成交很少,因此不能反映出成交价的变化。
  ●亦庄区域
  投资客少价格小幅松动
  目前该区域市场价格为18000-20000元/平方米,和4月初时相差不多。北京中原的人士表示,由于亦庄地区炒房者少,多是自住的刚性需求,因此房源供应量也未现大量增加。业主方面,已出现价格松动,一套房子能便宜8万-10万左右。客户方面,受政策影响,观望态度浓厚。
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重点区域分析
【郑州楼市:二手房惊现抛盘 日均成交量大增近40%】
4月28日下午2时许,优胜南路与东三街交叉口附近的一家二手房中介机构,市民何女士进门就问中介人员。
  “我婆婆有一套房子,就在南阳路大石桥附近,面积87.5平方米,还是毛坯房。”何女士说,最近,婆婆看报纸、看电视,经常看到国家调控房地产市场的消息,整天嚷着尽快把房子卖掉,“我今天就是专门来问问这事,能租还是能卖?”
  “租、卖都行,由于是毛坯房,卖更合适,如果出租的话,你还需要简单装修一下。”中介机构的负责人王先生站起身,把眼镜摘下来边擦边说。
  “那你给我估估价吧,多少钱卖合适?要是出租,月租金有多少钱?”何女士说。
  “由于你这房子是搬迁房,相关手续还没办齐全,要是卖的话,估计在69万~78万之间,也就是每平方米8000元左右。”王先生说,“如果出租的话,由于你这房没有装修,月租金也就1000元多点;要是简单装修之后出租的话,月租金能有1500~2000元。”
  [现场]卖二手房的现在着急了
  二手房买卖,很多时候都是买家着急、卖家叫价。不过,这次国家一系列调控政策出来后,买家沉住气了,卖家着急了。
  4月28日下午5时许,位于南关街与城南路交口的一家二手房中介机构,负责人赵民正在打电话劝客户不用着急出手卖房。
  “自从国务院4月14日陆续出台房地产调控政策以来,咨询买二手房的市民少多了,好多人都开始观望。”赵民说,“以前卖家对房价定的可死,现在很多卖家三天两头打电话,问有没有人来问房子。”
  赵民说,他手里现在就有一套房子,建筑面积53平方米,位于陇海路与交通路交口附近,前一段国家调控政策没有出来的时候,这个卖家一直说“少了26万元不卖”,上星期卖家着急了,说“24万元也能卖”。28日,卖家专门跑到中介,对赵民说“如果有人来买,低于24万元也能卖”。
  [数据]二手房成交量大增近40%
  28日,经过软磨硬泡,从市房管局拿到一份近期郑州楼市的成交情况。
  4月10日到28日的19天里,市区商住房共卖出5906套,平均每天销售量近311套,销售均价为每平方米4990元;而在3月份,尽管商住房比2月份大幅增加,但也只是卖出去9526套,日均卖房307套。也就是说,4月份最近的19天里,商住房的日均销量与3月份差不多,还略高。
  尽管近期郑州的新房成交量仍居高不下,但是二手房市场更为活跃。
  根据市房管局的统计,4月10日至19日,市区二手房成交了1819套,平均每天成交量95套,成交均价为每平方米4009元。而整个3月份,全市二手房的成交量也仅仅只有2125套,日均成交量68套。4月份二手房日均成交量比3月份大幅增长近40%。
  [原因]部分卖家急于抛盘
  对此,一位房产中介负责人解释称,以前二手房买卖双方不积极,现在部分卖家急于抛盘,造成成交量快速增加。另外,有一部分二手房是4月14日国家房地产调控政策出台前达成意向的,在政策出台后,买卖双方加快了手续办理速度,也造成近日成交量增加。此外,虽然银行都表示将出台严厉的二套房贷款政策,但是不少银行都计划在五一之后执行新政策,也造成部分二手房买卖者赶在五一之前办理二手房过户手续,从而造成成交量增加。
  对于郑州楼市的后市,中介机构的赵民说,眼前形势不容乐观,由于很多打算买房的市民开始观望,估计最近两个月二手房市场都会处于冷清状态。而如果二手房市场受到影响,也必将影响一手房也就是新房的销售情况,进而影响整个楼市。
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【成都楼市:市区楼盘集中开盘 购房人开始观望】
自17日国务院开始推出一、二套房首付提高、利率提高以及限制三套以上房贷的新政以来,成都楼市开始缓慢退潮,多家开发商表示:新政出台一周后,售楼部的人气比前一段时间减少了20%左右。一些本打算投资性购房的人开始观望,不敢急于出手下单了。
  近日成都市区楼盘开盘比较集中,仅上个双休日就有近30个楼盘开盘。在街头人流熙攘的地方,散发楼盘促销广告的人员多了起来,市民手机上楼盘促销的信息也比过去更多了。在一些售楼部看到,看房、选房的人明显不如前一段多,而且主要是一些有“刚性需求”的人在关注中小户型。上前询问了几位看房的人,他们说,已经准备好了买房,也很难预测到底会不会降价,所以看到有合适的还是买了算了。
  一些楼盘的销售人员表示,这段时间前来看房的人明显有观望的情绪,签约显得比较犹豫,不像以前那么冲动和积极了。他们还说,国家出台给房地产降温的政策主要是对120平方米以上的大户型影响较大,而对90平方米以下的小户型影响不太明显。
  不少屯房、炒房者开始谨慎对待楼市,甚至萌生退意。李先生是一位高收入者,以前觉得投资渠道太少,而买房可以保值增值,于是这几年买了多套住宅和商铺,也的确获利不少。近日他表示:现阶段不能再买房了,要观望一下,如果调控政策继续下去,手里的房子还要赶快卖掉几套。
  成都二手房的报价也比前一段有所降低。在几家房屋中介公司了解到,前一阶段一些出售二手房的人报价明显虚高,总想多卖点钱,现在回到了比较理性的价位,普通住宅报价平均每平米下降了二三百元,最大降幅达到每平方米1000~1500元。
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【成都楼市:二手房下跌行情初显 观望情绪浓郁蔓延】
宏观层面连续出台的多项控制房价过快上涨的政策,正逐步在房地产市场显现威力。除北京、上海、广州等一线城市的房价应声而降,二手房市抛售性房源急剧增加。在这种二手楼市可能出现的买卖胶着情况下,一个很现实的难题摆在了众多持房者面前,那就是,手中的二手房,是抛,还是不抛? 
  二手房下跌行情初显 
  4月18日,第二次新政出台的次日,成都市中心城区商品房交易399套,二手房交易罕有的只成交了65套。当周结束时,二手房住宅却呈现成交后续发力,与其上周二手房成交量趋于平稳,总成交1624套,环比还上升10.2%。 
  二手房成交量为何不降反升?相关人士认为,造成这种情况的原因是一些购房者规避政策限制,赶在银行还未落实政策细则前集中成交,因此造成了成交量的一个井喷,随着各大银行的房贷细则出台,未来二手房市场成交量向上的压力会越来越大。很多分析人士表示,这周的这种情况可以理解为一种回光返照,或者直白地讲,就是二手房的下跌行情开始显现,这一分析是在基于此前的数据上所讲的,包括21世纪及富房不动产方面的人士则表示,二手房的下跌行情究竟持续多久,还需观察。 
  这样的分析不无道理,进入2010年之后,其实二手房市也是在调控中度过的,但是很多人都能保持足够的理性,相关数据显示,3月份,成都二手房成交套数环比2月份增加2087套,增长117.2%,成交量突然放大的背后,是一批消费者“被购房”。消费者担心调控失效,房价将加快上涨,因而仓促入市。这种恐慌性情绪正在楼市蔓延,成交量的大幅攀升,伴随着价格的同步上涨。有些购房者在业主再三提价的情况下仍能咬牙接受,说明他们预期后市房价还将看涨。同时,新盘开盘数量不多,而改善性需求和投资需求旺盛,致使恐慌性购房成交成主力。 
  当宏观层面的调控新政出台,购房者预期改变,二手房市场的清淡行情将成不争的事实。 
  观望情绪浓郁蔓延 
  “现在的二手房市的观望情绪确实比较浓。”看着店门前贴得密密麻麻的二手房源信息,李先生颇感无奈,近几天以来,他的门店的成交急剧减少,相对减少的,还有二手房的咨询电话。“很多人虽然感觉房价不会大跌,但是还是有不少人稳起,有的本来签了单都不买了。”李先生所说,他就不止一次遇到过类似情况。 
  市民王成渝从川内某名牌大学毕业后留在成都工作已经两年,已到谈婚论嫁的年龄,购买婚房看来是势在必行。本月初,王先生看中双林路一套二手房,就在他和家人商量,希望父母赞助部分首付、自己偿还贷款时,房产新政出台,立即将他的购买决心击溃。 
  “说实话,我觉得房价大跌的可能性不大。”王直言不讳地表示,国家调控楼市已经不是第一次了,因此这次的效果究竟会怎样,确实还说不准,虽然如此,但王先生仍表示,“现在肯定是不能买了。”他说,如果调控见效、房价下跌,那么在这个时候出手买房,肯定接到了高价房。他决定等等,观望一段时间再说。 
  一家中介机构的资深经纪人表示,最近几天以来,他也遇到过这种情况,明明都说好要买房的,都暂时不动了,甚至有的人连几千元定金都干脆不要了。他说,新政出台后,确实出现了客户减少的现象,但目前还表现得不是太明显。应该说,现阶段仍属于缓冲时期,观望的客户居多,中介公司也接到了许多市民的询问,多关注市场变化、房价等具体信息。他还表示,房产新政是一次遏制投资需求的“硬刹车”,有助于房地产市场的健康运行,但新政细则的出台需要一定时间,这期间有个缓冲期,在这个时期出现这样的观望情绪是可以理解的。 
  抛不抛都是个问题 
  “当时的价格都卖到差不多两万一个平米了,应该果断把那个楼盘的两套房子都卖了。”房产新政出来之后,杨先生很后悔,在这前的3月上中旬,杨持有两套房源的成都市内某楼盘开了新批次的房源,结果效果相当好,价格上调4000多元一个平米,开出的近百套房源被购房者一抢而空。 
  “应该说,从清明节那几天开始,那个楼盘的价格就开始往上调了。”杨告诉我们,他吃进的两套房源,均属于改善型房源,面积有150多平米,自己购买的价格接近一万元一个平米,如果在清明节前后出手,每套可让自己从中获利近百万元。房产新政出台后,杨接连几天都向各中介机构咨询相关情况,得到的答复是现在肯定挂不起那么高的价格,成交恐怕要无限期延迟。杨很犹豫现在究竟该不该卖。 
  据发现,深陷此犹豫中者,非杨先生一人矣。据一家中介机构的负责人向我们介绍,该中介旗下有一家门店,有一天的新增房源量就达到了近百套,几乎是该门店总房源量的三分之一,虽然如此,但是,看房者却比前段时间要减少约三成,而咨询量也相应地呈现缩减态势。“到底现在卖不卖得?”这名人士透露,近日以来,他都记不清接受过好多个这样的询问电话了,他认为,当下的形势,具体情况也要具体分析,对于一些处于配套相对成熟区域的房源,现在还用不着急着抛出去,完全可以以租代售来减轻还款压力,他说,很多出售房源的市民都有两套房产甚至更多,在市场有些变动的情况下,可以观望等候,并通过出租盈利,待价格合适再出售。
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【成都楼市:写字楼成交率上升10%】
  近日,从某银行咨询处获悉:如果是第四套住宅贷款,利率将提高到基准利率的1.2倍,也就是7.128%,超过了现在的商办物业贷款利率6.534%(也是二套房贷利率上浮10%的利率。)与此同时,成都的商业地产市场,不受第三套房贷限制,这就意味着商业地产的投资门槛已经比住宅可能还低了。
  对此,有专家评论说,21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代,后10年是商业地产投资的黄金时代。随着住宅市场调控政策的密集出台,市场上已有不少原本投资住宅的人,计划转战商业地产市场,计划把投资的住宅出手,把资金转移到商铺和写字楼上。
  不受新政限制 商办物业乘机出货
  由于房贷新政限制,投资住宅已经显得障碍重重。从2003年起,住宅市场一直饱受市场政策调控。今年4月14日及17日相继出台的有关一二三套以及外地人限制购房的贷款政策,被业界比喻为“连环腿”+“组合拳”,此次,是真的“狼来”了,“史上最强”调控已表示楼市进入新的发展阶段。
  近日获悉,房地产市场已出现了新的变化,住宅市场来电来访下降,出现降温现象。与此相反的是,写字楼却成了房贷新政的“幸运儿”,市场状况可谓风生水起。
  上周,包括新希望大厦、凯旋广场、美年广场、优诺国际、峰汇、新视界广场、喜年广场都人气火爆,来访来电增加,成交额上升。不少写字楼开发商表示,“近段时间,售楼部的来访来电比前段时间增加了20%-40%,而实际成交率上升了10%~30%。这明显是受住宅贷款受限的政策刺激。”
  此次,住宅市场受调控政策较严,而商业地产市场则是“偷着乐”,据了解,在售的写字楼开发商,顺应市场突然增加的需求,纷纷加大了推盘出货的力度。四川新希望房地产公司副总经理姜孟军声称:“写字楼属于商业地产市场,是与住宅市场不同的两种物业类型,与民生居住问题不相干。因此,其贷款不受第二套和第三套等限制。这对商业地产市场来说,无疑是一大利好消息。”
  据了解,凯旋广场、新希望大厦、美年广场等写字楼,都提高了近期的销售目标。有意思的是,发现此次开发商们并未盲目涨价,而是推出相应的亲民的优惠政策,以最终实现出货目的。
  不仅仅是在售写字楼加快了出货步伐,一些即将出现的新写字楼项目也加快了施工进度,欲抢占市场。鼎创营销总监毛新虎透露说,“此次宏观调控政策,要求二套房首付50%,利率上浮10%,也就是达到了与写字楼6.534%一样的利率,这相当于投资住宅和投资写字楼门槛已经一致了。对于投资性购房群体,就多了一个选择,对写字楼来说,这当然是一个千载难逢的机遇。我了解到,今年内,康普雷斯、大陆国际、百扬大厦、城市中心二期和央扩二期、紫金乐章等写字楼,都加快了施工进度,以期抢占这波商机。”
  仲量联行董事张裕鹏表示,“统计显示,今年写字楼的供应量将突破80万平方米,不少新写字楼项目将在下半年进入开盘上市高峰期。供应量增加,价格相对合理,尤其是受调控政策影响,今年写字楼投资将迎来一波高潮。”
  比较投入产出比 住房优势劣于商办物业
  对于投资者来说,投资住宅和投资写字楼、商铺没有唯一和最佳的选择,只有更合适的选择。资金追求的是利润以及规避政策和市场风险。因此,投资商业地产已显现出较强的“抗调控”性。
  “现在住宅投资应该理性了,投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要。现在,商业地产投资反而有着更多的机会。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春也表示。
  近日在南延线调查发现,新希望国际、凯旋广场、美年广场三大写字楼,价格基本相当,在7600-8000元/平方米,单物业面积上:美年广场一般在50平方米左右,新希望国际有140平方米,凯旋广场略大,至少在300平方米以上。这些写字楼的价格基本上与城南的中高档住宅价格持平,甚至还不及某些电梯豪宅的价格贵。
  与此相应的是,城北紫金乐章、城西的优诺国际、金沙万瑞中心、峰汇等写字楼,价格也基本上与周边住宅价格相当,大约在5000-8000元/平方米。“按照最实用的写字楼面积,150平方米计算,价格8000元/平方米,总价为120万元,首付60万,也就是说,投资一套150平方米的住宅,与投资一套150平方米的写字楼,需要付出的首付成本基本一致。”四川新希望房地产公司副总经理姜孟军说。
  据悉,成都已有银行开始严格执行二套房和三套以上房贷新政,大幅度提高利率。4月29日,来到一个别墅楼盘开盘现场,以一个购房者身份咨询,声称准备以贷款形式购买第四套房,开盘现场的某银行咨询处工作人员表示,“我们银行已经严格按照房贷新政执行了,现在四套房贷执行基准利率上浮1.2倍,也就是7.128%。”这就已经比商办物业利率6.534%还高出0.594%。那么,多套住宅投资,与商办物业投资相比,贷款100万,以10年银行按揭,需要多付出多少钱呢?
  通瑞地产副总经理黄河算了一笔帐,他说,以同样贷款100万,10年按揭计算,多套房贷付出的月供比商办物业多付的月供要高出594元,10年就要多付出71280元的利息。
  专业知识要求更高 商业物业投资需更理性
  “楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求,这部分资金受到挤压后,可能会转向投入商办市场。此消彼涨,商业地产可能成为资金避风港。不过,成都真正值得投资的商办物业还是不多。对于普通投资者来说,商办物业的投资,比住宅投资需要的专业知识可能更高。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春提示说。
  商铺投资一般是长线投资,不适合短线炒作,转手比较困难,如果租金收益高的话,“一铺养三代”还是比较现实。然而,商业地产市场不是遍地黄金,也有投资陷阱,尤其是产权商铺,投资者常常没有任何掌控能力。甚至出现毫无收益,还得付月供的产权商铺投资失败案例。
  其次,就算住宅和商办物业的首付、利率一样高,但住宅按揭依然还有一个优势,那就是贷款年限要比商办物业长一些,一般住宅按揭可以达到20年甚至30年,而写字楼和商铺最长只能贷款10年。相对来说,商办物业的投资资金还是要高得多。
  在成都商业地产市场摸爬滚打十数年的专家洪强先生提醒说,“想从住宅转向商业地产的投资者,一定要记住,商业地产市场是纯投资领域,充满着风险和陷阱,任何投资都有风险,没有风险,就不叫投资。要考虑到自身的资金实力,商业地产需要较高的自有资金,一般是长线投资,转手比较困难,一旦租金收益无法实现的话,有可能还得掏钱付月供。另外,还得补充的是,成都的商铺的租金回报普遍不高,投资回报率一般在4-6%左右。写字楼投资回报率相对较高可以达到7-10%,但完全有可能长期无法出租,沦为仓库都没有人要的境地不是没有可能。因此,购房者在作出投资决定之前,一定要慎之又慎。
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【重庆楼市:五一成交量降六成 新楼盘最高优惠8.8折】
  国家重拳调控楼市,二套房首付比例提高,35岁的陈平换房梦碎。在国家陆续出台调控政策背景下,尽管开发商开始打折促销,但更多的购房者开始观望,五一这个传统的楼市销售旺季,今年成交量并不乐观。据重庆网上房地产最新统计数据显示,截至3日下午5点,五一3天我市共成交商品房775套,成交量同比下降超过64%。二手房中介们则称,五一期间,二手房也出现量价齐跌。
  首付卡壳换房梦碎
  顶着炙热的阳光,35岁的陈平搀扶着怀孕的老婆,走出了南坪西路一楼盘售楼部。离开时,陈平忍不住抬头回望了那幢正在施工的高楼,他感叹说,就是多出的两成首付款,让他不得不继续等待。
  陈平满脸愁容地说,他和老婆老家都在湖北襄樊,大学毕业后都留在重庆。四年前,他和老婆买了一套60平方米的小户型做婚房。09年底,陈平老婆怀上了宝宝,预产期在今年秋天。考虑到孩子出生后需要人照顾,换大房子的想法越来越强烈。小两口从09年下半年开始,穿梭于各个新开楼盘售房部,准备选择110平方米左右的房子,看中了南坪的一套房产。但前两天南坪这家楼盘的置业顾问通知他,现在银行“逗硬”执行二套房首付五成的政策,陈平需要支付的首付款将达35万。这让每月还要还1500元房贷的陈平,觉得压力过大,无奈放弃了换大房子的想法。 
  “当时我们觉得买个房子作过渡,今后换大房子应该不会有太大压力。”陈平说,没想到房价一路上涨,到想换房时,却因为首付款的问题“卡壳”。
  部分新楼盘最高优惠8.8折
  目前,重庆部分开发商开始以折扣和送礼包形式降低单价,个别楼盘在开盘当天甚至推出8.8折的优惠。日前,北部新区一即将开盘的楼盘就打出了一次性付款8.8折、按揭8.9折的广告,吸引购房者。 
  日前以购房者的身份咨询了该楼盘。“我们高层均价6400元/平方米,8.8折后均价5700元/平方米。”置业顾问说,这几天他们会向客户发放VIP卡,在开盘当日只有凭VIP卡才能享受折扣,而周边地区的房价都已到6000元以上。此外,市场上还有开发商推出,买80平米送17平方米的可变空间,给客户赠送厨卫家电等促销。
  前日,渝北一新开楼盘售房部人头涌动,停车场内停满了小车。但该楼盘销售经理介绍,虽然开盘当天有100多市民来看楼,但多数人仅问了价格与优惠后便匆匆离去,不少此前购买意向强烈的客户,态度也暧昧起来。
  大渡口区一些楼盘售楼部,看房者寥寥可数。置业顾问表示,五一来看房的人明显减少。“我只想来看一看市区房价最新动态。”在长寿上班的陈女士说,刚开始调控,还不知道以后房价会怎么样,想等等再说。
  五一楼市成交量大降
  截至3日下午5点,今年五一三天,我市共成交商品房775套,成交总面积61641平方米,总金额为35551.65万元。从成交量上看,比09年同期的2181套,降幅超过64%。
  今年五一期间房屋成交量,为何较09年同期如此大幅度下降?中国指数研究院西南分院高级分析师郭雨明说:“新措施出台后,市场热度速降,二手房房源供给明显增加,退房比例大幅上升,众多购房者转入观望。”他认为,估计国庆节,会有大量新盘上市。但郭雨明认为,即便那时市民选择机会增多,价格也不会那么快松动。他建议,对于刚性需求购房者和购买改善型住房的市民来说,应该赶在这波新政彻底结束前购买。
  二手房量价齐跌
  “成交量萎缩得太厉害了,有的门店连续三天成交量都是零。”3日,重庆钢运房产董事长代育松表示,自四月中旬国家出台政策调整房贷首付以来,大部分改善型住房购房者的首付压力增大,成交量持续低迷。大部分二手房购买者已开始改变计划,市场观望气氛浓厚。随后,走访其他几家二手房中介了解到,重庆二手房门店的看房量、电话量都下跌了30%以上。五一期间的成交量比09年同期下跌五成左右,成交量最好的门店也不过4套。某二手房中介负责人分析,预计未来3个月之内,重庆二手房市场可能还会萎缩20%。
  二手房不仅成交量大幅萎缩,价格也出现下跌。从二手房中介了解到,以渝北区某楼盘一套二手房为例,成交价6000元/平方米,比上个月的成交价,下跌了10%左右,比周边楼盘的价格也要低15%左右。
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【重庆楼市:二手房成交环比下跌21%】
  4月17日,国务院出台调控房价的新政后,北京、上海等一线城市楼市出现抛盘、降价的现象。重庆作为五大中心城市之一,房价相对偏低,不少人认为新政不会影响重庆房价下跌。截止上周25日,美联物业数据显示,二手房成交价比市场价下跌30%,上门客户及电话量下跌了50.8%,江北、南岸二手房成交价下跌12.8%。
  本周重庆二手房价继续持下降态势,钢运房产提供的一周楼市指数显示(4月23日—29日):受二套房贷政策的影响,重庆二手房成交环比下跌21%,成交均价为4683元/平米;租赁成交环比下滑10%,成交均价为16元/平米。
  政策指出,二套房首付不得低于50%,90平米以上首套房首付不少于30%?。政策出台后,二手房的看房量以及电话咨询量有所下降。根据数据,上周客源量下降25%,其中,江北区下降18%,渝中区下降15%,南岸区下降8%。新政策提高了购房者的首付门槛,使得部分购房者陷入观望情绪。
  上周的成交均价为4683元/平米,跟前几周相比,有所下降。钢运分析师表示,自从新政策出台后,一些二手房开始出现少量降价,因此拉低了成交的价格。
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【武汉楼市:逆市“疯狂” 商品房成交量持续火爆】
  就在一线城市商品房交易应声回落之时,中部龙头武汉商品房成交量却逆市大幅攀升。然而,随着各银行放贷政策的收紧,新政效应开始在武汉逐渐显现。
  房价居高不下商品房成交量持续火爆
  在国家房产新政出台前后,武汉商品房市场仍然继续量价齐升,购房者的心理预期、开发商的销售策略与宏观调控展开激烈博弈。
  近日走访多个楼盘看到,售楼部里购房人寥寥无几,多数还表示“价格太高,看看再说”,还部分楼盘有人在咨询是否能退房退订金。一直被称为楼市风向标的“房交会”,在展会现场仅成交415套,创下近年来新低。尤其是新政出来后的18日,观展人数锐减,几乎无人出手。
  然而,市场表象与成交数据却形成鲜明的反差。据亿房研究中心的统计数据显示,4月第三周,从价格上看,全市主城区在售楼盘成交均价为6576.2元/平方米,较前一周价格水平上升92.42元/平方米,楼市价格涨幅为1.43%。从销售套数上来看,全市销售套数1889套,较前一周增加252套,不管是从价格还是销售套数上都呈现上升的趋势,有数据统计显示,上周该市主城区的商品房周销量已经恢复到09年的火爆水平。
  其实,今年2月份,由于春节和宏观调控双重因素,武汉房价一度高位徘徊,销量下降,3月楼市转好,进入4月后,价格上涨速度增快,三大中心城区均价全面突破8000元,其中汉口中心区均价为每平方米接近9500元,中心城区均价与2009年同期相比均价高出2000元以上。 
  在武汉中心城区,09年这个时候常见的均价在7000元到8000元之间的商品房已难觅踪影,两居室房屋总价一般都超过70万元。在汉口中心区房价更是普通购房者“望房兴叹”,09年下半年这里还可见到均价8000元以下的新房,今年,二环线内的10多个楼盘,均价全线超过一万元。 
  四大原因导致购房者对宏观调控不敏感
  业内人士分析,从上一周的情况看,楼市新政在武汉这样的二线龙头城市发挥效应具有一定的滞后性,调控政策不仅没有浇冷楼市,反而对市场起到刺激作用,主要是由于以下四个方面的原因。
  在之前越调越涨的心理下,由于房价与一线城市相比相对偏低,购房者对政策缺乏敏感性。09年11月到今年4月,新一轮房地产调控政策拉开大幕以来,一道道政令不仅没能有效遏制房价上涨的脚步,甚至还出现了恐慌性涨价潮。尽管4月出台的控制房价组合拳更为严厉,但是在“越调越涨”、“什么时候买房都不错”的心理预期下,尽管抑制了投机需求,却再次激发了一些刚性需求出手。
  尽管关于调高放贷成本的政策已经公布,但武汉的各大银行均在政策落实前抢占优质客户,这也刺激近日销售暴增的又一原因。新政公布后,一些楼盘销售以“快买房、快贷款”的噱头做宣传,部分购房者为规避政策风险,减少放贷支出,也愿意赶在新政落实前出手。而部分银行也乐于与开发商合作,一方面通知将执行新政,另一方面频频催促过往申请贷款的客户加快办理贷款,享受旧有政策。
  通胀预期导致居民对房价的心理发生变化,主要表现为对住房有刚性需求居民的心理价位在一年的时间里被大幅提升。据武汉的一项调查显示,面对高房价,多数购房者的心理价位一年“被增长”2000元。09年3月该机构的调查数据显示,多数人对中心城区的心理价位在每平米5000元;一年后,超过52%的人称,可以承受的心理价位为每平米5000元到7000元。 
  此外,为规避政策风险,近期开发商“跑步”入市、提前开盘使市场房源猛增。原本定于4月底开盘的后湖某项目为了避免受政策影响提前到20日开盘,与往年押宝“五一黄金周”的开盘策略不同,感到新政压力的开发商都“跑步”入市。
  调控效应将在二线城市逐渐显现房价今年已首现止涨
  在上一周成交高峰后,随着其它城市楼市成交量不断下滑,购房者的心理也出现动摇。在武汉一知名房产网站日前关于“国务院新政陆续出台,您现在会买房吗?”的调查中,有65.30%的网友认为国务院出台的房贷新政对高房价有影响,54.76%的人表示新政中“二套房首付不低于50%”的影响最大,60.41%的人认为新政最直接打击的对象为炒房者。
  与此同时,城区3月中下旬开始的“抢房风”已成过去,开发商的最大优惠达到六万元。据统计,目前武汉市有打折促销活动的楼盘已增至50多个,较3月份骤增五成以上。
  中国指数研究院华中分院高级分析师李国政认为,之前的红火主要是刚需和投资需求为赶政策末班车购买力集中释放。不过,按照市场规律,随着4月、5月推盘高峰的到来,武汉商品房价格也应该能够企稳。再加上国务院对楼市的连续重拳出击,预计未来销售量将有较大萎缩,不过销量的缩水不会导致商品房价格短时间内短时间内下跌。
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【武汉楼市:四月二手房成交激增】
  4月武汉市二手房共成交3121套,环比激增20.6%;成交均价4361.24元/平方米,环比微升0.51%。业者分析,新政后出现过一波抢成交办贷潮,但二手房成交量已开始回落。
  据某网站分析,09年底二手房营业税政策调整后,部分买卖双方都转入观望,春节后这部分成交有所释放。“不过新政出台后,成交量已明显回落。”
  同时,武汉二手房成交均价涨幅明显收窄。4月末的周均价只涨了2元,09年以来罕见。有业者表示,二手房市挂牌激增,成交却出现回落,买卖双方地位转变,二手房市或率先出现降价。
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【南京楼市:房价走势微妙 有的明降有的硬挺】
  这个小长假新开盘只有两家
  五一小长假三天,了解到不少原本有推房计划的楼盘纷纷将开盘时间延后,目前确定推新的楼盘只有江北两家,推出房源数量约在两三百套。
  据统计,阿尔卡迪亚将推出200余套房源,面积为80-123平米,以高层和小高层为主,开发商表示开盘现场有一定的优惠;另一家江北楼盘也计划在五一期间推出一幢房源,开发商给出的价格比之前上涨了千元左右。
  采访中,有几家开发商也明确说,新房源五一以后推出,一切要看南京新政何时出台。“现在开盘不傻啊?大家都在观望,卖得肯定不好,还不如等政策出台了再说。”虽然不推房源,不过开发商还是准备了不少活动吸引人气,比如卧龙湖国际社区将在五一举办“卧龙湖•2010南京私家名车珍藏展”,劳斯莱斯、法拉利、宾利等顶级名车将悉数登场。
  万科金域蓝湾则将举办“爱生活•品蓝湾”春季家庭派对,金地自在城的“三天玩自在”等活动,都大打亲情牌。江北的两个楼盘甚至在五一期间各举办一场相亲会,为单身男女提供交友机会的同时,恐怕也是为锁定今后的目标客户吧。
  五六月要开盘的都忙“暗降”
  新政策后的南京楼市迅速降温,根据南京市网上房地产的统计,4月19日-4月29日,南京商品房住宅认购、成交环比分别减少5成多和1成多。4月份最后一周,南京楼市每天的认购量和成交量均在五六十套的低位徘徊。 
  面对房地产市场的转冷,继江北、江宁几家楼盘推出打折促销活动后,五一前后南京市又有多家楼盘推出打折优惠活动。
  据统计,江北某大盘一次性付款最高可优惠700元/平方米,城北的兰庭雅苑也推出了买房赠送地下停车位的大幅优惠活动,每个停车位售价在10万元以上,另一家城北老盘润开华府现在一次性付款也可享受每平方米680元的优惠。河西的两家热盘,金地名京和融侨中央花园也推出了优惠活动。 
  选择在五六月份开盘上市的多家楼盘,除了个别项目逆市涨价外,大多数调低了上市预期价格。“上市价肯定在每平方米2万以内,价格甚至会低到你不敢想象的地步。”一品牌开发商为其6月上市的河西项目作推荐,现场售楼小姐这样悄声透露。
  江北二手房价猛降
  江北一楼盘逆势涨价消息,而在二手房市场却发现,不少江北的房主却以“跳水价”急售房,一套80平方米的房源开价每平方米6800多元,价格几乎回到半年前。
  在365地产家居网的二手房板块里,日前看到一条标题为“XX城低价急售好房”的帖子,这套80平方米的房源是两房两厅设计,位于6层楼盘的5层,房主报价是55万元,折算下来每平方米6875元,相当于09年下半年的价格。
  “现在这家楼盘的售楼处价格都在9000元以上,房主这么着急卖掉,我们分析无非就是看市场不好,想早点出手。怎么说他呢?心理素质不好!”这位工作人员表示,这种“跳水价”确实比较罕见,降幅也很大,新政刚出来时,报价是61万,现在又降了6万块,看来房主确实很急。他还表示,现在江北跌价现象比较普遍,应该都是一些投资客在抛房;由于买房人都在观望,抛出房源的价格不断走下坡路。
  在多家二手房网站上看到,江北板块的房源量几乎占到了三分之一,房价也基本回落到新政之前;而河西的二手房房源价格则普遍在2万上下。房产业内人士表示,河西的投资客仍看好后市,价格仍在硬撑,不过能撑多久真的很难说。
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【南京楼市:部分二手房价格回到1年前水平】
  “放血价急售”、“跳楼价急售”……最近几天来,南京网上挂牌出售的大批二手房,纷纷贴上了“急售”标签。中介人士表示,这些急售的二手房,大部分来自于投资客。由于急着出手,不少急售房源挂牌价格几乎回到了一年前的水平。
  桥北一年新空房,6875元/平方米
  “放血价急售上城3房。”3日网上挂出了一套来自桥北旭日上城的二手房,112平方米,售价89万元,单价为7947元/平方米。这套房源是2009年的新空房源,交付时间不到一年。房源在挂牌的时候明确表示,这一价格不是业主的净得价,买卖双方各自按规定承担交易税费。而目前旭日上城的姊妹组团推出的新房价格,仍在9000元/平方米以上。
  另外一套来自桥北天润城的房子,也同样贴上了急售标签。这套同样是2009年交付的新空毛坯房,80平方米标价55万,每平方米只有6875元。房源信息中也同样表示,双方各自付税。购房者加上契税以及中介费,平摊下来也就7000元/平方米出点头。这价格,和天润城2009年年中的价格接近。
  从网上挂牌的众多二手房房源中看到,贴有“急售”标签的二手房,有一大半来自江北板块。这些“急售”的二手房大都是新空的毛坯房,挂牌价格都比在售的新房价格便宜1000元/平方米以上。即便是加上契税和中介费,这些一手交钱一手交钥匙的二手房,仍然要比在售新房便宜不少。
  江宁跌破9000元/平方米,没打动买房人
  和桥北涌现大量“急售”二手房不一样,江宁出现“急售”的二手房数量倒不是特别多。满堂红南京公司市场部主管李媛分析,可能是受地铁一号线南延线即将开通的影响。不过,少量来自江宁的二手房,仍然“跳水”抛售。
  “我看的那套房子每平方米8000多。”购房者吴先生曝料,他在江宁中介看房的时候,一套来自东渡青年国际的二手房,加上契税以及中介费,平摊下来房价在9000元/平方米以内。现在,该小区其他挂牌的二手房源,销售价格都在10000元/平方米以上。不过,跳水的价格并没有让吴先生心动,他仍然决定等等再看。
  新街口因为房龄老,只要15000元/平方米
  新街口仅有的数家在售楼盘,销售价格都在30000元/平方米以上,附近的二手房价格是多少?说出来也许会吓人一跳:新街口明瓦廊、小火瓦巷、丰富路等地的一批二手房,销售价格都在15000元/平方米以下。
  “新街口的这些高龄二手房,价格都不高。”满堂红城中片区的主管桂海表示,新街口地区一批房龄在20年左右的二手房,销售价格都在15000元/平方米左右,一批房龄在10年左右的二手房,销售价格也不会超过20000元/平方米。部分1985年之后的新街口二手房,销售价格甚至只有每平方米1万元出点头。
  桂海表示,新街口的二手房市场一直遭到市场的冷落,大批购房者在选房之初,就慑于新街口的高房价威名,把新街口的二手房排除在选房名单之外。
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【杭州楼市:五一跌至冰点 开盘500套成交仅1套】
5月的杭州楼市在浓烈的观望氛围中惨淡开局
  据透明售房网数据显示,5月1日—5月3日,杭州市区商品房(含经济适用房)共预定160套、签约129套。数据表明,杭州楼市成交量仍处于下降通道。
  与此同时,三天内海辰•水岸晶座、坤和•西溪里、西房•云溪印象、天阳•观筑四个项目先后开盘,推出近500套房源,总共预定有60套,成交仅1套。而在09年同期,预定和成交数据分别为787套和755套。
  有新盘干脆抛弃开盘概念
  四个开盘项目中,西溪板块的西溪里销售成绩最为乐观。该项目于5月3日上午8点开盘,销售员介绍,此次推出房源主力户型为127、137平方米的三房两厅两卫户型,均价为22500元/平方米,共计102套房源。截至当天中午11点,共42套预定记录。
  在楼市低迷的大背景下,40%的预定率已属佳绩。相对于西溪里,五一期间开盘的另外三个项目销售情况则有点差强人意。其中,华丰的水岸晶座在5月1日开盘,没有客户缴纳意向金或定金;同属商业地产的云溪印象于5月3日开盘,推出100余套LOFT房源,均价为14000-16000元/平方米。如果一次性付款则按总价再减8万,按揭打9.8折。截至当天下午4点,共预定18套,成交1套。
  至于本该在5月3日开盘的天阳•观筑,则开脆抛弃了开盘概念。于日前致电询问开盘情况时,销售人员表示,“其实无所谓开不开盘,就是领了预售证,客户可以来买了,这个也不能就叫开盘。”
  而据透明售房网数据显示,天阳•观筑此次申领预售证的房源共计36套,平均总价为600万元/套。该销售人员介绍,来看的客户不少,但下单的暂时没有。
  远洋公馆独撑楼市大旗
  对购房者心理的影响,却很难去界定。可以确定的是,此轮政策调控下,投资客已变得格外谨慎。
  针对四楼盘开盘,销售成绩冷热不均的现象,业内人士指出,在此次新政中,投资客成为了重点打压的对象,以自住为目的的购房者变成市场主流。这样的背景下,各楼盘之间将由于产品定位的差异而取得不同的销售成绩,楼盘市场接受度的分化也将进一步加剧。
  据市场数据统计,5月份的前三天,杭州市区商品房(含经济适用房)共预定160套、签约129套。对比分析两个数据,成交量仍处于下降通道。在价格方面,新开盘楼盘纷纷推出的折扣和优惠措施表明,价格涨势已进入收停状态。
  从板块来看,拱墅区是杭州楼市五一期间的明星板块,三天共预定150套,签约96套,占了总预定量和总签约量的九成以上,价格则坚挺在33000元/平方米的位置。细看成交数据发现,拱墅区的抢眼表现与远洋公馆不无关系。三天内,该楼盘预定达到132套,占了拱墅区预定量的88%。
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【杭州楼市:写字楼成交量放大明显】
  新政出台第一周,杭州商业地产市场交易量相较前一周有所下降,但基于之前两周适逢今年以来商业类项目成交的最高峰,再加上住宅市场几乎停摆,因此上周商业项目的成交量应该说仍然处于相对高位,在骤冷行情之下反而成为楼市的主角。
  上周(4月19日-4月25日),杭州写字楼市场一共成交42套,总成交面积10180.41平方米,环比上涨了287.75%,成交均价19346元/平方米。跟前一周相比,上周的写字楼成交量放大明显。
  位于钱江新城一期的华联时代大厦处于CBD核心位置,成交价格达到了24864元/平方米,销售面积为7420.76平方米,以整层销售为主,这也是目前该区块在售楼盘中品质较高的写字楼楼盘之一。复兴区块的太和广场,成交面积达到了1206.39平方米,占总成交量的11.85%,也是以整层销售为主。
  上周酒店式公寓市场成交190套,总成交面积10053.77平方米,环比下降了47.4%,成交均价16845元/平方米,总体成交量有所萎缩。
  其中,位于华丰区块的北上新城,,主力面积50到90平方米,上周成交面积为7541.51平方米,成交均价10452元/平方米,成交套数142套,在总成交套数中占到了74.7%,成交量继续放大,价格稳中略降。而位于城东区块的同方国际和联合麦田成交情况跟前一周相比,则呈现出量价齐升的趋势。
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【福州楼市:楼市价量平稳】
在号称史上最严厉的“新国十条”出台后,榕城房地产市场的走向究竟如何,这是市民关心的问题。日前获悉,新政出台后至“五一”小长假,榕城楼市仿佛被“点穴”,成交价不再急涨,而是维持高位不变,成交量也保持平稳,整个楼市好像变“僵”了。
  价未降量未缩
  “五一”小长假期间,走访了福州市区多个楼盘的售楼部,发现存在很大区别:有的售楼部里看房者不少;有的售楼部则很冷清。
  在福州六一路及浦上大道的几个知名楼盘的售楼部发现,看房者数量还不少。而在一些中小开发商开发的楼盘里,售楼部中看房者数量明显偏少。在一个楼盘的售楼部中,除了没有见到看房者,甚至没有看到售楼人员。对此情况,保安的解释是开发商在做活动,所以售楼人员都不在售楼部,但这不太能令人信服。
  在优惠方面,多数看房者都表示失望。因为几乎没有开发商拿出有力度的优惠,现有的优惠基本上就是平时“送礼包送积分”的延续。
  小长假期间,福州楼市交易量相比平时还算平稳。5月1日福州一手住宅签约51套,均价为每平方米10734元;5月2日签约30套,均价为每平方米10859元;5月3日签约26套,均价为每平方米9487元。据了解,从“新国十条”出台的4月15日到4月30日的半个月时间里,榕城每日一手住宅的签约量一般都保持在这个水平。 
  后市走向还要看5月 
  采访中,不少购房者都提出一个质疑,那就是在“新国十条”发布后,福州楼市成交平稳,甚至在4月27日、28日还爆发出超高的成交数据。部分看多者由此认为福州楼市不受新政影响,在部分网络购房论坛上,许多网民为此展开激烈论战。
  就此情况采访了榕城多家房产数据分析机构的人士,他们明确表示,目前福州楼市的确没有出现降价迹象。同时,4月份福州市商品住宅总签约量达到2414套,比3月份多782套;4月签约均价为每平方米11321.59元,也比3月份有所增长。
  但需要指出的是,4月份的成交数据是有水分的。“4月27日一手住宅签约213套,4月28日签约273套,这几乎是4月份日均成交套数80套的3倍了。仔细看数据就会发现,这两天的成交量突然升高,主要是某个开发商的楼盘成交集中备案所致。众所周知,该开发商卖房子,经常都是购房者交钱之后暂不签合同,等到了某个阶段再集中签合同,集中备案,所以常常会导致某几天楼市成交量忽然增大。”多家房产数据分析机构人士表示,这样“注水”的成交备案,说明不了任何问题。要看楼市的变化趋势,5月份的成交数据才是有价值的。
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【厦门楼市:成交量10天狂减7倍】
  “房贷新政”多米诺骨牌效应暂未显现 
  一天内住宅成交仅有30套,较10天前狂减了7倍!随着不少购房者打消购房计划,重磅出击的“房贷新政”组合拳终于在厦门显示出威力。然而发现,在住宅成交量疯狂下挫的同时,新房价格却依然高企,部分楼盘还略有上涨。有业内专家指出,厦门的新房价格会不会随成交量的暴跌而下挫,一要看政策执行情况,二要看开发商自身的实力。 
  各区单日成交仅有个位数 
  在二套房新政宣布后的4月16日,当天厦门住宅成交量还有241套,没想到10天内该数据以惊人速度上演高台跳水:21日跌破单日100套关口,24日仅55套,25日再少近一半,只有30套!10天单日成交量减去了7/8,厦门房市在经历了三月以来的高峰之后迅速降温。 
  “主要是‘认房不认贷’打击太大了。”厦门一房产中介公司经理表示,在“二套房新政”刚刚推出时,厦门住宅日成交量还能维持在150套左右,但随着“认房不认贷”的推出及本地银行火速执行“房贷新政”,日成交量迅速下跌。“25日的数据可谓惨不忍睹。没有一个区成交量在10套以上,集美和海沧甚至只有2套。” 
  新房价格不降反涨 
  然而调查发现,虽然住宅成交量已只剩鼎盛时期的1/8,但目前厦门各在售楼盘价格却少有下跌动作。不少楼盘销售均价还在往上涨。 
  据市国土资源与房产管理局提供的数据看到,在此前两周均上榜厦门住宅销量前10的7个楼盘中,竟有6个单周销售均价不降反升。 
  譬如位于前埔的某楼盘,上上周成交均价为18735元/平方米,但上周已涨到19517元/平方米;而集美某楼盘更是涨势惊人,一周内每平方米成交均价涨了1300多元,上周更以14754元/平方米位列厦门住宅销量前10楼盘中的岛外最高价。 
  房价是否会降要看需求 
  厦门翼丰行总经理吴明晓表示,从新房价格仍在上涨的情况看,现在多数开发商对新政还在观望,一来新政还没直接影响到他们的定价体系,二来多数开发商经济实力较雄厚,还没到要靠降价来促销的程度。“房价跌不跌,关键是在未来几个星期乃至几个月内,政策的执行力度如何,需求是不是会像最近这样继续走低。” 
  吴明晓表示,“房贷新政”从目前看已开始显示出了抑制需求的作用,购房者观望情绪已比较浓厚,但基于上述原因,开发商开始明显降价显然还未到时候,所以短期内“有价无市”的情况可能会继续存在。 
  然而有业内人士指出,一旦需求继续下降,新房价格的下降或成必然结果,届时一旦有楼盘开始大幅降价或者促销,多米诺骨牌效应或在房价上显现。 
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【广州楼市:签约均价日降两成 退房集中在郊区】
楼市新政出台后,“退房”成为热门话题,在“因系统错误”陆续出现800套和69套等退房数据之后,阳光家缘网签数据官网日前进行改版,将每日退房量进行公示。28日广州全市有3套退房。房地产网签销售均价为10201元/平方米,比前一天下降近两成,赤岗一楼盘更签出“7”字头单价。
  本月退房集中在郊区
  4月29日截至18时,网易房产网截取阳光家缘数据显示,4月28日退房数量总计为3套,包括富豪山庄的两套和碧桂园凤凰城一套,分别位于番禺和增城。而近一周(4月22日~28日)累计退房数量为14套,大部分集中在白云、增城、花都、番禺等周边区域,市区只有越秀的金悦东山国际公馆。而本月以来累计退房数量达70套,其中万科金色城品被退房11套。
  广州市国土房管局有关负责人表示,为了方便查询房产销售情况,阳光家缘网站在最新预售和即将预售住宅网页的当日成交量栏目中,增加了“当日退房量”的一栏,会实时显示截至前一天的退房数据。而这此前,阳光家缘官网是没有公布关于退房的任何信息的。
  房屋销售均价日降20%
  据统计,4月28日网签销售套数214套,销售总面积32514平方米,均价10201元/平方米。对比来看,28日的销售均价比27日下降2508元/平方米,降幅近20%。虽然签约均价有所回落,但签约数量确比前一天增加18套,比上周同期增加47套。
  而从化、增城均出现“3”字头房价,从化晓逸轩28日网签的一套面积103平方米的商品房,价格为3124元/平方米,增城的百晟汇翠湾和富鹏开园中路商品楼均价分别为3835元/平方米和3332元/平方米。值得关注的是,位于赤岗聚德南路的恋日100楼盘28日网签的一套43平方米小户型均价仅为7604元/平方米,在老区盘中属于较低价位。
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【广州楼市:五一二手楼市成交低迷 买卖双方“胶着”】
“这两天看房的人多了很多,虽然还比不上09年“五一”那么火热,但比起4月的下半月,情况有了好转。”广州某大房产中介的业务经理日前透露。但据了解,“五一”二手楼市成交量仍非常低,许多营业点都只售出了一两套。
  新政压力之下,买方和卖方各执一个心理价位,两者仍有差距。比如荔湾区恒宝华庭一套向东的65平方米、20年楼龄的楼梯房,原业主2001年以46万元购得,目前放盘价是120万元,但买方的心理价位是115万元,到底谁来让步?中介顾问说,要等时间来决定谁赢。
  据分析,荔湾区的投资客以香港人和华侨为主,虽然他们手中的楼盘已有五六年楼龄,但因地段好,不少业主坚持每平方米12000-15000元的价位。与此相似的还有白云区的楼盘。白云区放盘业主中有20%是投资客,他们对出售的盈利要求很高。
  在天河,虽有部分豪宅冲到了3.6万元/平方米的价位,但普通住宅还是频频出现抛售和降价的势头。比如天河东路一套东南朝向的三室两厅的两年房,122平方米,售价220万元,每平方米1.8万元。中介表示,这类单位此前要价每平方米超过2万元,如今纷纷跌破每平方米2万元。这可能是一个信号,估计进一步下跌,甚至跌到1.5万元也是有可能的。
  番禺区二手住宅成交量下滑较明显,中原成交均价为8757元/平方米。据介绍,番禺部分区域的买家中,投资客与二次置业者的比例占50%左右,但现在仅有首次置业的刚性需求依然入市。祈福新村一处单位成交价每平方米8194元,算是非常“笋”的价格了。
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【广州楼市:写字楼租金环比升5.7%】
随着经济的回暖,中外企业的积极扩张,广州写字楼市场交投活跃。29日,第一太平戴维斯发布一季报显示,广州市甲级写字楼吸纳量达4.3万平方米,租金为126元/平方米/月,环比上升了5.7%,成为自经济危机以来首次上升。
  一季度广州甲级写字楼吸纳量达4.3万平方米,集中在金融、科技以及地产类企业的自用兼投资的需求。而租金水平出现自金融危机爆发以来的第一次回升,升幅达5.7%,报于126.3元/平方米•月。一季度的新增供应其中主要是广州珠江新城保利中心为市场带来64800平方米的新增供应。
  今年下半年将会有约60万平方米的新增供应,其中近85%的新增供应面积都集中在珠江新城区域。此外,随着广州万菱汇在下一季度交付使用,将会为市场带来65000平方米的优质办公面积的同时也将推高整个市场的空置面积。
  第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示,预计下一季度市场表现会保持活跃,市场需求将维持上升趋势,预计成熟商业区域的存量物业将继续受到青睐,进而推高平均租金。但由于广州珠江新城区域新增供应的影响,其租金将持续走低。
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【深圳楼市:新房成交量下跌六成】
仿佛是一场从天而降的“暴风雪”,国家楼市新政出台后,炒房客众多、投机氛围浓厚的深圳楼市一下子进入了“冷冻期”。原来火热的交投骤然冷却,成交量出现了60%的降幅。
  “冷冻期”楼市成交下降、价格坚挺
  4月14日,相关部门宣布提高二套房贷首付比例和利率。4月17日,国务院再出重拳,发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。而被称为“新国十条”的上述通知,被市场解读为房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。
  楼市新政的“猛药重拳”立即打乱了深圳楼市原有的方向和节奏。首先,成交量出现了巨幅下跌。深圳中原地产对于深圳市规划国土委成交数据的跟踪监测显示,最近一周(4月19日-4月25日)深圳市新房市场成交量大幅下滑,本周七天共计成交417套,面积3 。65万平方米,环比上周分别出现60.70%和63.86%的巨幅下滑。
  二手房方面,深圳市规划国土委的成交数据显示,二手房市场上周共成交3718套,与前周相比基本持平,似乎没有受到政策太大的影响。不过,深圳市规划国土委公布的成交数据是以房产过户为标准的,不能及时反应市场的变化。深圳中原三级市场数据系统监测显示,受银行信贷紧缩的影响,市场观望情绪较重,继上周尾成交减少后,本周成交进一步下滑,二手房市场的成交量环比上周减少六成左右。
  21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧介绍说,目前无论是看房量、或成交量,都下滑了六成以上,业主放盘量比4月初攀升一成,价格也出现了5%至15%的松动。“但目前尚未出现投资客大量抛盘的普遍现象,目前减价出售的,大多是09年上半年较低价格入市的房源,投资者利润空间较大。”杨创慧说,目前仍有少量成交,主要是自住客。
  就价格而言,目前深圳只有少数楼盘搞起了降价促销,大多数楼盘项目仍然在观望。4月22日深圳市南山区的某商务公寓以每平方米低于市场价4000元的价格开盘,引来大批买家冒雨抢购,当天就卖出400多套。据悉,这是楼市新政后深圳首个开售的新盘,该盘开售前给意向客户的报价是1.6万元/平方米至1.7万元/平方米,而开盘日打了9.1折,7日内签约还有额外9.9折,实际成交均价为1.5万元/平方米至1.6万元/平方米,而周边的房价都在1.9万元/平方米左右。
  部分炒房客放盘、地产股暴跌
  国家严厉的楼市宏观调控政策,显然让一部分炒房客感到了威慑,他们开始放盘出货。中原地产深圳公司总经理李耀智说,此次调控政策出台前,中原地产每天新增的放盘量在1000套左右。新策出台以后,每天放盘增加了30%;但是,由于许多业主仍不愿意降价,成交量反而较之前萎缩了70%至80%。
  “我认识的一个很有实力的投资客,已经开始做空了,最近将手中的680套盘全部清空了。”深圳大学国际金融研究所所长国世平对媒体说,现在泡沫已经很严重,投资者争相高位抛盘。有媒体质疑这一消息的可靠性,为此专门致电国世平教授求证,他表示“当然属实!”
  楼市新政出台后,直接影响着股市的表情。4月19日,对房地产板块来说,无疑是“黑色的星期一”。受国务院出台房地产新政调控楼市的影响,地产板块50只个股跌幅超过5%,板块跌幅达7.59%,处于各行业跌幅榜首,成为当天大盘暴跌的主要推手。板块内20余只个股被砸在跌停板上,105家房地产公司一日之内市值蒸发近600亿元。总部在深圳的地产龙头股万科、金地等都跌幅巨大,损失惨重。
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【深圳楼市:二手房成交量不降反增】
近来,一些房地产界人士、地产中介机构纷纷声称,楼市调控政策出台以来,深圳房地产交易量尤其是二手房的交易量暴跌,最高跌幅达八成。但深圳相关官方网站和深圳产权登记中心提供的数据显示,自调控政策出台后,深圳一手房交易量出现了日渐下滑的趋势,4月17日,新房成交量一直维持在150套左右。但到4月18日以后,新房成交迅速出现了下滑,每天成交量为40套左右,最低的是4月25日,全市仅成交了25套,4月29日成交了39套。而二手楼仍然交易活跃,交易量并没有下降。
  因此,笼统地说“深圳房地产交易下降六成”等说法是没有事实依据的。
  二手房交易数量不降反增
  作为房地产交易的官方网站,深圳房地产信息系统所提供的交易数据最有权威性。日前查阅了该系统的4月份以来的交易数据,发现调控政策出台后,二手房市场依旧活跃,成交量不仅未降,反而有所上升。这些数据可以充分地说明,自调控政策出台后,深圳二手房交易反而变得更加活跃。
  产权登记办证收文量增三成
  深圳房地产权登记中心可谓深圳房地产市场的“晴雨表”,市场的活跃程度在该中心有明显的反应。日前,来到该登记中心,无论是一楼的等候厅还是二楼的办证大厅,到处是前来办证的人。二楼办证大厅更是人来人往,人声鼎沸。看到34个办证窗口全部开放,前面站满了办证的人,有些窗口还排成了长队。而在旁边的等候区,也坐满了等待叫号的人。上午11点左右,还看见由于前来办证的车辆特别多,造成登记中心前面的北环路排成了长队,车流几乎排到了200米左右。
  收文量和办文量两个平均数据与3月份相比,也有明显的上升。工作人员说,调控政策出台以来,前来办证的人明显的增多了,这可以从中心的统计数据可以看出来(见上表),该中心前来办证(收文量)增加了30%左右。
  工作人员分析说,之所以出现这种现象,可能是购房者趁着实施细则没有出台,抓紧时间和机会购房和办证,以免错过有利机会。
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环渤海区域房地产
【天津:经适房都有完全产权】
  日前,住房城乡建设部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,明确经济适用住房上市交易必须符合有关政策规定并取得完全产权。对已购经济适用住房的家庭,不能提供住房保障部门出具的书面意见的,任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。但调查得知,目前本市仍有经济适用房在市场交易,据有关人士介绍,本市经适房主要面向拆迁户定向销售,可取得完全产权,因此业主有处置权。 
  近年来,本市不断加大以经适房为代表的保障性住房建设力度,每年均有大量项目上市发售和交付。日前,在网站上搜索经济适用房的租赁信息发现,查询到的有效链接近百条。 
  日前,来到位于东丽区的本市某知名房地产中介机构门店,查询位于津滨大道旁经适房项目——秋丽家园租赁房源发现,根据装修情况和家具家电的配备不同,该小区1居室月租在700-1000元左右,2居室最高要价则达到1600元,与周边普通商品房小区价格基本持平。当询问该小区性质时,工作人员明确答复为经济适用房小区,房主均为拆迁户。 
  本市房地产业内人士表示,此次住建部《通知》中限制上市交易的经适房主要指部分省市面向非拆迁中低收入住房困难家庭销售的经适房。“全国各省市对于经适房的申购要求不尽相同,有些城市对非拆迁的困难户也销售经适房,但是他们不能取得完全产权,为的就是控制他们对房产的处置权,保证社会的相对公平。因为一旦这些人的生活条件改善,他们就会对拥有的经适房进行处置。”据了解,目前本市经适房分为定向安置和定向销售两种,均针对拆迁户定向销售,购房人可获得完全产权,可以自由上市交易。
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【天津:“五一”小长假二手房销售量明显下滑】
刚刚结束的“五一”小长假仍延续了4月末的观望气氛,二手房成交量急剧下滑。据一些大型中介统计显示,今年“五一”三天二手房成交与09年相比下降近50%
  买方持续观望卖方降价不大
  据一些大型中介连锁门店反馈,与09年清明、“五一”以及端午连续三个小长假市场中购房者的热情相比,今年“五一”期间二手房看房量与09年同期相比下降60%以上,与4月下旬相比也有30%左右的降幅,中介经纪人普遍反映客户约看难度明显增加,除部分以学区房为代表的刚性需求以外,大多数购房者的交易意愿明显下降,均抱有强烈的观望心态。
  据调查了解到,本市二手房销售量近期明显下滑,以华苑小区附近为例,此处的销售量基本下滑了50%以上。“许多咨询房价和政策的买房人基本问完价后都表示不买。”河西区卫津南路一家二手房中介负责人这样表示。在买房者斟酌的同时,卖房者也并不惊慌。南开区的顺驰不动产工作人员表示,在房交会后他们特意对卖主做过电话回访,得到的回复基本都是不调价。也有几家中介人员表示,一些卖房者适当调低价格,但所占比例不大,调价幅度也很小。个别调价的房源主要因为房龄较老、朝向和楼层不好,还有部分靠近市中心的高端社区房价有所回归。而在为数不多的成交房中,属刚性需求的婚房占的比重最大,且多集中在学片区,价格依然小幅上涨。
  预计成交量将继续回落
  我爱我家市场研究中心人士认为,持续了一年之久的火爆交易之后,房价的高涨也使得政策调控基调有所转向,尤其4月14日起连续出台的多项新政给市场带来了重大影响,购房者更多地选择观望。专业人士预计,未来短期内政策所带来的市场反应将逐渐体现并放大,一手新建商品房市场的销售策略将直接影响二手房业主的定价,市场成交量将有所回落,成交价格保持短期内的相对平稳后也将出现议价松动,卖方市场向买方市场过渡的特点进一步明显。
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【沈阳:启动二手房交易资金监管制度】
  二手房交易中,许多人都面临着交了房款拿不到房证的担忧。为解决这个问题,沈阳启动了二手房交易资金监管制度,它就像是网络交易中的“支付宝”,免费为交易双方保管房款,等到房证到手,再将房款交给卖方。 
  据介绍,根据《沈阳市存量房屋交易资金管理办法》,市房产局组织房地产交易权属中心、房地产交易资金管理有限公司与省、市公积金管理中心及建行、招行、盛京等六家受托银行联手,在金厦广场五楼共同搭建了我市独家二手房交易资金监管平台,宗旨是保证二手房买卖双方购房资金和房屋权属安全,根治二手房买卖过程中的欺诈行为,变交易“两头害怕”为“两头放心”。 
  自二手房交易资金监管业务开办以来,已成功办理100余笔,监管资金3000余万元。
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【沈阳:二手房市场挂牌量激增而成交量减少】
  截至5月3日下午4时50分,沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量达到1925套,而5房市调控政策发布前的4月14日,当日挂牌登记的数量仅为138套,此前相当长时间里,该网日挂牌登记房源量维持在100-300套不等。
  种种迹象表明,沈阳二手房市场正在陷入买卖双方的僵持状态:一边是挂牌量激增而成交量减少,一边则是卖方坚挺房价而不松口。
  挂牌量增加成交量减少
  “五一”期间,沈阳市文萃路一房产中介老板杨女士并没有关门休息,而她最明显的感受就是“来登记房源的人,多过咨询买房的人”。
  而4月份,杨女士的中介房屋交易仅2套,这对她的小店来说已是不错的业绩。不过,最近的市场走势让她对未来5月的交易并不看好。她说:“这几天来登记卖房的人多了,明显和买房的人失衡了,这种状态店里只能靠租房的中介费维持。”
  3日,走访沈城8家房产中介,对方均表示“五一”期间没有交易量,在登记房源方面,从“五一”前一周起则出现了明显的增长势头。一中介经纪人王文艺说,她受理一客户同时出手三套写字间,尽管房龄只有三年多,房主表示要“急售”,如果是一次性付款,卖方承担税费,如果按揭贷款,对方也可承担一半税费。智虹中介经理赵贵武说:“受调控政策影响,二手房成交量延续了4月份的走低态势,但还没有一线城市那样明显,未来走势的确值得关注。”
  二手房交易违约量上升
  沈河区八纬路一中介负责人周女士说,近期二手房市场出现较大变化。按正常逻辑来说,房源增加后,买卖双方议价的空间会增加,但卖方在价格上却始终不肯让步,可能是把房源挂出来,试探市场的反应和行情。
  周女士反映,今年以来二手房交易违约的现象明显增加,生意难做。前不久,她带着买卖双方到房产交易中心办手续,没想到卖方得知要缴纳2万多元的个人所得税后,当场毁约。因为09年免征的卖方个人所得税今年恢复征收。
  这一说法得到赵贵武的印证,他说,今年二手房交易违约增加,已经成为因个人所得税复征影响二手房交易的瓶颈问题。虽然这与当前的调控政策没有直接联系,但在当前的市场环境下,可能加重二手房交易的僵持状态。
  一连锁中介负责人表示,现在很多人来中介,是为咨询政策和未来房价走势,可政策变化太快,我们也说不好,只能提醒对方暂时观望,但又不想撵走客户,“生意进入一种矛盾状态”。
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【太原:一季度商品房均价攀升至5514元/平米】
  据最新公布的太原市一季度房地产市场分析报告显示,1—3月份,太原商品住房均价已攀升至5514元/平方米,较2009年年底5400元/平方米的均价上涨114元。 
  1—3月,太原市商品房共成交面积66.2万平方米,较09年同期增长32.99%,增幅较大。在成交的5307套商品住房中,中小户型占到45%以上。其中,90平方米以下的住房占21.74%,较2009年年末增加2.31个百分点;120平方米以上的住宅占到54.71%,较2009年年末上涨1.06个百分点。“尽管中小户型所占比例略微上升,但太原市商品住房结构比例仍保持不变,这样的住房结构急需改善。”据分析,要改善这一状况,就必须增加中低价位、中小套型住房建设用地的供应。 
  统计分析显示,截至3月底,太原市商品住房平均销售价为5514元/平方米。商品住房成交的具体价位是:4000元/平方米以下的套型占所有销售房的16.34%,销售比例较09年年底下降12.07%。4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米的套型,销售情况很好,在20%以上。超过6000元/平方米的套型占35.92%,销售情况也不错。 
  2009年年底,太原市商品住房的均价是5400元/平方米。与现在的均价相比,房价又上涨了100多元。据分析,拉动房价进一步上升的主要原因是,4000元/平方米以下的低价位商品住房销售比例在下降,而6000元/平方米以上的较高价位的楼盘连续涌现,提供了众多高价位商品住房套型,并且受到不少高收入人群的青睐,促使成交量增大。 
  统计还显示,外地人购房的比例也在继续增加。以成交面积统计,今年一季度,太原本市居民购买的商品房住宅面积为40.33万平方米,占成交总面积的66.13%;外地居民购买的商品房住宅面积为20.66万㎡,占成交总面积的33.87%。以成交套数统计,太原本市居民购买商品住宅3419套,占成交总套数的64.42%;外地居民购买商品住宅1888套,占成交总套数的35.58%。现在外地人在太原购房的比例已接近4成,而且有继续上升趋势。 
  一季度,二手住房成交面积同比有较大幅度的上涨。二手房成交面积为15.78万/平方米,同比增加5.6%。其中二手住房所占比重越来越大,成交面积为13.81万平方米,占八成以上,较2009年、2008年一季度分别增加46.49%和59.73%。 
  据分析,由于受年初个人住房转让营业税免征时限由两年恢复到五年的影响,二手房交易出现“赶年关”现象,09年年底交易办证量大幅提升,今年年初交易情况依然火爆。
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【济南:上周楼市成交量大跌】
随着时间的推移,房产新政的各种组合政策在市场上的效果逐渐显现,27日山东中原出具的上周济南楼市的统计数据显示,上周济南整体市场成交大幅下降。
  统计报告中称,上一周高新区有1个公寓项目开盘,推出340套房源,1.6万平方,项目开盘成交率为36%。但在楼市一轮又一轮新政的影响下,潜在客户的观望情绪较浓,济南楼市各项目的成交量均有所下降。而最为显著的是,历下区区域内中高端项目。山东中原的楼市调查人员认为,造成这一现象的主要原因是,首付款比例的提高,造成大量现金流不充裕的改善型客户的流失。而这一周济南市的整体市场成交量大幅下降,大部分区域的成交均价略微上涨,基本呈现“价微涨量大跌”的局面。
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【济南:二手房市场未现大波动 观望情绪增加】
  自4月17日国家出台楼市调控新政以来的10天中,北、上、广、深以及杭州等热点城市二手房成交量下跌的消息频繁传出。作为二线城市,省城二手房的情况又会如何?总体感觉省城二手房市场未出现大的波动。 
  成交量没明显变化 但观望情绪增加 
  日前对省城多家大型二手房中介公司进行了调查。拥有4家中介门店的尹先生表示,各分店的二手房交易“丝毫没受影响”。另几家规模较大的中介老板同样表示“影响很小”。“从成交量上看没有明显变化,可能有观望情绪的人增加了10%左右吧。”一位中介负责人说。 
  此外从房源上看,上述几家中介的负责人也表示,近来并未出现店内房源集中增加的现象。一个二手房经纪解释说,这表明卖主并未对市场产生恐慌而抛售。对此,一位业内人士分析说济南并未形成专业炒房团,而即使有炒房者也只是小规模的“房虫子”,他们的特点是看好某套房子买下,等出手后再物色新的目标。 
  刚性需求还是很强 不大可能大波动 
  不过,从济南二手房市场也能看到新政的些许痕迹。有中介称因为购房者完税证明、社保证明等相关文件不足而出现了3例违约事件。同时,上述中介公司表示,虽然价格依然坚挺,但目前卖主频繁调价的情况已经明显减少。而据一位经纪人介绍,他的一位客户此前一套房子在一个半月时间内调价11次,报价从70万元一直调到85万并最终成交。 
  随着时间的推移,房产新政到底会对济南二手房市场带来什么影响?对此,搜房网二手房集团济南分公司总经理魏思远给出了他的看法,“济南刚性需求还是很强,就目前这些政策看,济南二手房市场产生大波动的可能性不大,具体情况还得看以后的政策变化。”
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【青岛:6月将公布土地新价】
4月27日,从青岛市国土资源和房屋管理局获悉,经过全市外业调查以及多轮专家打分和市民听证,青岛市将在6月份公布重估后的青岛市土地基准价格。据介绍,崂山、黄岛和城阳三区今年首次被纳入土地统一定价范围。业内人士分析,此次青岛土地价格上调几成定局,土地成本升高而房价走势不确定,这或让岛城房地产市场重新洗牌。
  时隔三年重估地价
  “这是青岛自2004年以来第 三次评估土地价格,首次将黄岛区、城阳区和崂山区纳入全市统一的土地定价体系,这次土地定价区域达到了1410平方公里,是2007年土地评估时范围的7倍。”27日,青岛市国土资源和房屋管理局地调科有关负责人表示。
  从09年年初开始,青岛市国土部门对市内四区和崂山、城阳、黄岛开展地价体系建立工作。
  今年3月底第二次土地调查工作中的外业调查部分已结束,近期又相继展开土地定价专家打分以及市民听证等评估程序,新的定价方案将在6月公布。
  据了解,青岛在2004年、2007年分别重新评估土地价格。目前青岛采用的地价分级方案是2007年制定的,范围仅为市内四区198平方公里。
  此次土地评估除还首次划分出滨海景观带、历史文化保护区、中心城区、环湾新兴带、临空产业区等12个功能区。
  多区域地价将调高
  “从青岛土地资源情况和近年来城市基础设施建设完善程度来说,这次土地定价肯定要往上调”,地调科工作人员说,2004年青岛市住宅用地中的一级地地价为2800元/平方米,2007年提高到4922元/平方米,这个定价3年来一直没变。但目前青岛市经济适用房一级土地地价为每建筑平方米4533元,因此此次土地价格重新评估后的低价上调幅度也不会太小。
  此外,此次土地调价将对全市地块级别重新划分,一级地、二级地范围将会扩大。根据2007年的标准,团岛区域仅为二级地,辽阳西路附近的崂山区周边土地为四级地,此次地价调整将提高市南、市北、崂山等区域地块级别。红岛生态城、崂山风景名胜区、凤凰岛旅游度假区、滨海景观带等地也有望调高。
  青岛楼市或将洗牌
  对于此次地价调整,青岛市社科院研究员郭先登认为,将提高城市土地利用效率,并增强政府对土地开发的管理。政府可以依托这个基准定价调控开发商的炒地行为。
  青岛房地产业内人士则对地价调整看法不一。青岛市楼市分析师修方舟认为,作为寸土寸金的旅游商贸和宜居城市,青岛地价上涨已是必然,开发商也做好了地价上调的准备。地价调整的影响不会高过国家近期频出的房产政策。
  青岛市房地产资深分析人士龙江则认为,此次地价调整与全国性房产政策“相遇”,房价走势不确定,这将让很多开发商不敢贸然拿地。地价调高,大的地产开发商将会得到更多机会,而中小开发商会或将被淘汰出局。
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【青岛:出台楼市14条抑制高房价】
商业银行可停发第三套房贷款,中小型住房建设用地不低于土地供应总量的77%,房地产企业捂盘惜售、闲置土地拒不整改将被取消开发资质……4月26日,在国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》9天后,青岛市出台楼市14条意见,抑制高房价。
作为国土资源部公布的存在楼市泡沫的6城市之一,09年以来,青岛房价一路上涨,目前,青岛市区住房均价已达10000元/平方米左右。业内人士指出,青岛出台的楼市14条,多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行。
在意见中,“坚决遏制房价过快上涨,严厉限制投机性购房”被放在突出位置。意见规定,商业银行可根据风险状况,以家庭为单位,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;严格限制各种名目的炒房和投机性购房,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。
意见规定,房地产开发企业要严格按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地,严禁闲置土地。明确了一次性公开房源和价格的时限要求,规定,《商品房预售许可证》核准之日起10日内,房地产开发企业必须在“青岛网上房地产”和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。闲置土地的,达到预售许可条件未申办《商品房预售许可证》、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等捂盘惜售的,相关部门责令其限期整改,拒不整改的,将依法严肃查处,暂停其商品房网上签约,暂停发放其相关项目贷款,暂停其参与土地或项目招拍挂的资格以及与其相关项目的立项、规划、施工许可等审批手续,直至取消其房地产开发企业资质。
根据意见,青岛将增加住房建设用地供应,合理调整住房用地供应结构。2010年,全市住房建设用地供应要比上年增加30%以上,供应总量要达到1500公顷以上,优先保证保障性住房、拆迁安置住房和限价商品住房用地供应。2010年,青岛保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模,不低于各类住房建设用地年度供应总量的77%,高于国家政策规定的70%。
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【青岛:新政出台二手房看房量锐减】
  国家出台楼市调控政策已经有10多天的时间,日前从岛城各大中介了解到,自调控新政出台后,二手房市场看房量明显下降,环比锐减近50%。尽管市场观望气氛浓厚,但发现二手房价格却仍坚挺没有下滑的迹象。业内人士预测,下一步会否出现拐点,须在5月份的市场走向中才能明晰。 
  新政出台看房量锐减 
  接连出台的楼市调控政策开始让以个人交易为主的二手房市场出现异常反应,二手房市场一改此前顾客盈门的热闹场面,看房量及来电咨询量锐减五成以上,市场被浓厚的观望气氛笼罩。 
  “上周的成交量下降了一半多,新政出台后,很多意向购房者临时取消看房决定,来店内看房的客户锐减。”惠百家不动产市场部负责人顾轩瑜说。注意到尽管已经是上午10时30分,但是门店内只有一个看房的客户。“从上周开始,一天的接待量超不过5位。”顾轩瑜说,而在调控政策出台之前,店内每天的看房量都在10人以上。 
  来自太平洋房屋、21世纪不动产、海诺不动产等品牌中介的统计资料显示 ,在新政的影响下,买方的观望情绪开始随着贷款政策的收紧而表露无遗。“不少买房人本来开始推迟看房的约定,一个经纪人手里至多有一两个预约看房的客户。”21世纪不动产市场分析师张斌说,频频出台的新政策已经让二手房市场买家的心态迅速降温,以前预订爆满的门店看房服务也已经大幅锐减,市民看房的积极性跌到谷底。 
  房价未现下调趋势 
  买方陷入观望,市场上出现“房等人”的现象,但卖方同样处在观望当中,市场上房源的价格却没有出现下调的趋势。 
  据太平洋房屋副总经理孙杰介绍,在感受到国家调控对市场的影响后,他们公司立即组织员工对所有的房主进行回访,回访的主要内容就是咨询房主是否肯将价格下调,以打破僵局。“50%的房主对市场走势仍持乐观态度,不肯降价;20% 的房主表示市场形势不好,房子暂时不卖了;而有30%的房东表示在挂牌价的基础上,可以让出一定的议价空间。”孙杰说。这一来自市场的统计数字的准确性,也得到其他中介负责人的肯定。“所谓的议价空间实际上以前就有,所以出现议价空间并不是意味着房价出现下调。”21世纪不动产市场分析师张斌说,以一套160万元左右的房源为例,目前市场上存在的议价空间视房源差异在5万元到 10万元之间。议价空间重回市场,只是原来房主不理性定价中的水分减少了而已。 
  房东“坐地涨价”消失 
  “调控政策出台前,经常出现房主违约坐地起价的现象,现在这种状况彻底从市场上消失了。”太平洋房屋青岛区域总经理孙杰说。据多位房产中介负责人介绍,前段时间市场上房主们“坐地涨价”的行径曾让不少买家吃尽苦头,但新政出台后立刻出现戏剧性的转换,尽管议价空间变大,但不少买家开始在看房中爽约。“这套房子是月初时选定的,但是近来朋友们都说房价恐怕要降,我还是再等等看吧。”在21世纪不动产海岸线加盟店内,一位本来约定看房的市民说。据悉,像这种临时变卦的买家最近特别多,不少以前已签好购买协议的买家也开始以筹钱为借口拖延过户。 
  在调控政策影响下,二手房市场会不会迎来价格的拐点?业内人士预测,因政策都有一个“缓冲期”,这需要等到5月份的市场走向才能明确判断。 
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【石家庄:购房者观望气氛渐浓 二手房市场开始退烧】
  自国务院一系列调控政策出台短短十天时间,石家庄市楼市迅速发生“季节变换”,热火朝天、涨声阵阵的楼市“春去秋来”,买房者和房主开始又一轮博弈。伴随观望气氛渐浓,中介市场也明显分化,未雨绸缪的大中介连锁主攻刚性需求市场,成交量并未下滑;不少小中介则明显措手不及,成交量出现小幅下滑。但对于二手房市场,业内人士依然看好未来长期涨势。 
  购房者观望气氛渐浓 
  房产调控组合拳的渐次出台,使得无论是首次置业者、刚性需求、自住购房者还是投资型购房者都纷纷出现了观望情绪。不少中介门店的客户到访量明显减少,观望气氛再度占了上风。 
  很多客户原先都已经看好房子准备下单了,现在大多数购房者纷纷持观望的态度不肯出手购房,大家都在等待国家下一步的政策。很多人对于市场未来的预期发生变化,之前大面积蔓延的“全民买房投资”风向突然消散,很多投资者把目光从炒房上收回来。 
  中介成交量出现严重分化 
  对于中介公司来说,4月17日似乎是一个分水岭。“新国四条”一出台,之前全面火爆的二手房市场出现了严重分化。市场上不少中小中介被政策突然“撞了下腰”,成交量出现大幅下挫;也有一些连锁中介受政策冲击较小,成交量丝毫未受影响。 
  “以前是看得多买得也多,现在是看的人少买房的人更少”,在东风路上的好房缘中介店内,墙上贴满了房屋信息,将近中午时分店内还是没有购房者来咨询相关事宜;在正大房产育才路分店,工作人员表示,自3月份以来店里的二手房成交量一直不错,但国家宏观调控政策出台后,房屋成交量开始明显下滑。比如光大银行就制定出一个购房贷款条件,不是河北省户口或是在石家庄工作不满一年的人是没有贷款资格的,所以贷款买房者现在都开始静观其变。 
  石家庄市住房保障和房产管理局相关人士则透露,4月14日~19日,石市二手房共成交353套;而之前的4月8日~12日,石市二手房成交量为360套。从政策出台后第一周二手房成交情况看二手房市场目前影响并不大,但调控政策对市场的影响越到后期可能会越明显。 
  房价出现小幅溢价空间 
  虽然市场观望氛围渐浓,但发现二手房并未出现大面积降价现象,但之前一路上涨的房价在宏观调控前止住继续上涨的步伐,“一分钱不降,甚至坐地涨价”的房东也开始出现小幅溢价。 
  一位工作人员介绍说,大多数房主对于国家新一轮的调整政策表现得比较平淡,很少出现降价出售的情况。但政策出台前房东坐地涨价的情况完全谢幕,之前一直异常坚挺的房价开始出现小松动,大多数房东的溢价空间基本上在两三千元到一万元之间。整体房价并未出现明显下降。 
  业内依然看好未来房市 
  对于石市二手房市场,业内人士依然看好,称从以往的规律来看,政策从发布、细则实施到市场实际消化信息还需要一段时间,进一步的市场反应预计到“五一”后才能显现,但市场不会改变长期向上的趋势。 
  业内人士衡立婷预计说,从长远来看房产政策的影响是暂时的,国家的初衷是为了约束投资人群,让真正买房自住的人住得起房。每次政府宏观调控之后市场都会进入观望期,适应之后市场还将继续向上。 
  现在还适合出手买房吗?对此业内人士大多建议,现在是否购房主要看个人资金情况和需求迫切程度来决定。由于自住需求本身并不用过多考虑房子的升值空间,房价仍然不会改变长期上涨的趋势,只是短期因政策和市场供求关系会有小幅调整、波动,因此一些改善型置业者如果经济能力强的话,可以选择合适时机和性价比高的楼盘入市;首次置业的刚性需求客户完全可以不用考虑政策调控,该出手时就出手。资金紧张,或者需要动用银行贷款的购房者可以再等等银行具体的房贷政策,视情况再考虑是否现在买房。 
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【石家庄:上周商品房成交备案套数呈现下跌趋势】
 据“石房在线”楼市行情,数据显示,2010年4月26日至5月2日石家庄住宅商品房按面积销售备案474套,面积为41975平方米。其中4月26日,5月1日,5月2日统计数据为0。环比上一周统计数据分别下降了677套套和68624平方米,降幅分别约为59%和62%。本周以来,石家庄商品房销售备案数较上周相比呈现大幅下降趋势。
  石家庄一周各区成交备案数据
  按区域统计来看,2010年4月26日到2010年5月2日七天内,新华区成交备案99套,环比上一周统计数据下降43套,下降了约30%。桥东区成交备案71套,环比上周数据下降3套,升幅达4%。桥西区成交备案23套,环比上周数据下降了190套,降幅为89%。裕华区成交备案124套,环比上周下降了145套,降幅达54%。长安区成交备案157套,下降了296套,下降幅度约为65%。
  从排名情况看,由于3天成交数据为0,上周各区成交数据均呈现大幅度的下降趋势,其中长安区上周成交量呈现大幅下降局面,但是仍然以157套的周成交套数稳居第一位;裕华区周成交套数达到124套,暂时位列第二位;新华区周成交99套,上升至第三位;桥东区以71套的成交备案数升至第四位。桥西区以23套位列末位。
  石家庄每日成交备案数据
  按日期统计来看,4月26日成交备案0套,4月27日为125套,4月28日为117套,4月29日为126套,4月30日为106套,5月1日为0套,5月2日为0套,平均每日销售备案约68套,环比上周销售备案统计数据下降了96套,下降幅度约59%,与上周数据相比出现很大幅度下降态势。
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行业数据
【地产商一季度业绩大增、股价大跌】
随着万科公布第一季度财报,内地上市房企龙头“万保招金”一季报已经出齐,四家企业净利均同比大增。然而,严厉的政策调控以及对后续政策的预期,使得地产股前景黯淡。有分析师表示,如果交易量和价格的调整持续到年底,整个行业的拐点也将随之到来。万科发布一季报显示,实现净利润11.3亿元,同比增长46.5%。而此前保利地产、金地集团、招商地产也公布了靓丽的一季报:保利地产净利5.48亿,同比增长66.26%;招商地产净利3.8亿,同比增126%;金地净利更是达到11亿元,同比增长20倍,几乎超过万科。可以说,龙头地产企业都交出了一份比较靓丽的一季报,但4月以来出台的新“国四条”和新“国十条”,调控力度之大远超市场预期,令地产股成为“炮灰”。
根据Wind统计数据显示,截至4月22日,113只地产股中,有60只地产股的上周前四天跌幅在10%以上,其中“万保招金”的跌幅均超10%。超赢数据显示,截至4月23日,地产板块4月份主力资金累计净流出154.69亿元,位列同期资金流出首位。在调控新政出台前,不少机构分析师表示,地产估值偏低,已经进入价值投资阶段,建议买入地产股。但随着新政的出台以及对后续政策的预期,分析师的态度也发生了明显的变化。另有分析师表示,企业毛利受影响将会在明年表现出来,而今年成交量的萎缩与价格的下调如果持续到年底,那么整个地产行业的拐点就将到来。
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【广东商品房均价回落】
  广东省房地产协会4月27日发布一季度市场分析报告,目前仍在高位运行的商品房及商品住宅销售均价与今年1至2月相比均有回落,由于09年市场透支了部分购买力、目前房价仍高位运行、调控政策日趋严厉等因素,后市观望气氛渐浓,成交将有所下降,房价高位盘整,建议开发商及时调整运营策略。
  今年1季度,广东房地产开发投资达到近600亿元,扭转了09年同期的降势,同比增长25%。从近两年对比看,房地产投资从2008年第1季度逐季下降,至2009年第2季度达到最低值,之后逐步回升,总体呈“V”形走势;按用途划分住宅投资同比增长两成多经济适用房投资同比大幅增长超过三倍约为2008年同期的两倍。1季度,广东房地产开发到位资金依旧充裕,达到1300多亿元,增幅比上年同期提高25个百分点;房地产到位资金占房地产开发资金的比例也在今年达到最高点,为229%。从资金来源看,国内贷款增幅为42%、利用外资部分则历史最低,同比下降65%。关于土地购置与商品房供应,该报告指出,房地产开发企业土地购置面积同比增长54%,但总量与09年以外的其他年份同期相比大幅度降低。商品房屋施工面积同比增长两成,其中新开工面积扭转了09年同期的降势,大幅度增长 127%;商品房屋竣工面积增长28%,供求关系宽松。一季度商品房、商品住宅的销售面积、销售额的同比增速相比上年同期均有所回落,但销售量绝对值及销售均价分别达到近年同期以来最高。一季度广东商品房销售均价7152元/平方米,同比增长19.2%,环比增长7.5%;商品住宅均价7004元/平方米,同比增长20.5%,环比增长8.1%。
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广告与营销
【房地产包装——成功房地产营销的助推者】
  所谓包装,实在有着诸多广博而宏大的含义和解释。世界可以被包装,城市可以被包装,商场可以被包装,店面可以被包装,人的个体也可以被包装……以城市而言,北京、上海、青岛、深圳等地每年投入大量资金、物力和人力将自身包装得熠熠生辉,以吸引更多的外资和跨国巨头进驻,既展现了其投资价值、土地价值、发展价值,更代表了中国的形象与发展高度,这是包装对于一个城市的影响与力量!
  房地产行业在中国有着举足轻重的作用,大则影响国民收入,小则关系每个中国人民的生存与生计。而作为维系开发商与消费者之间沟通的桥梁——房地产包装,自然就有了不可替代的重要作用,其作为房地产行业众多专业中的冰山一角,却具有带动整个房地产行业向前发展的强大推动力。
  纵观整个中国房地产市场,在其高速发展的20多年时间里,国人引进和撰写了许多建筑类、规划类、市场研究类、景观设计类、装修设计类书籍,甚至于每年的房地产平面设计也都要集结成册推向市场。然而,房地产包装这一领域却始终被冠以“零碎、细小”的字眼,被大家忽略在身后不曾提起,或是早有人认知却没有人真正重视它。
  “认知项目——到达项目——参观项目——了解项目——了解产品”这是形成房地产销售过程中,每一个客户都要经历的心理过程。在这一过程中,客户不但要完成对项目的了解、对产品的认知,更是注重每一个细节,每一种体验。
  房地产包装,所要做到的就是在这一过程中对项目和产品进行策划和包装,以求在客户了解产品过程中的每一个细节都能有美好的体验,最终有效促成销售。可以说,房地产包装直接关系到一个项目的销售成绩。
  据悉,为了解决市场上至今仍没有一本详细介绍房地产包装领域内容的书籍这一情况,促进房地产包装更加有力的服务于开发商和产品的最终成果销售,在房地产包装第一线奋战多年的程煜川先生,率先将自己多年的房地产包装经验,浓缩成充满智慧的《房地产包装解决方案》,以图最大限度的讲解如何通过包装影响客户对产品的价值判断,提升产品价格,提高产品消化速度,提高客户参观品质,提升开发商的品牌影响力。
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产品与技术创新
【马德里创新环保建筑 “一树一屋”新体验】
 
  西班牙首都马德里十分重视城市建设及城市环境的整体改善,特别是在通过科技研发来提高和改善公共居住品质方面进行了多项大胆尝试。其中,将在上海世博会展示的空气树和竹屋就是极具代表性的两个创新环保建筑设计。
  空气树是一种人造大树,位于马德里市东南部的巴列卡斯住宅区生态大道,其主要功能是吸收二氧化碳,产生氧气,调节住宅区内的气温。这是一种谋求改善环境、集环保与可持续发展于一体的城市发展创新设计。该项目由城市生态系统建筑设计所于2007年设计完成,并于当年在伦敦获得了AR新锐建筑奖最高奖项。
  在巴列卡斯住宅区看到3棵巨大的空气树,每棵树的高度在10米至15米之间,主体部分是由钢架围成的内空的多边形结构。大树的底层架空,高约3米,地面铺一层环保无毒的彩色橡胶颗粒,富有弹性。
  空气树共4层,每层都摆放了40多个长方形花盆,每盆栽种有3株绿色藤蔓植物,通过滴灌技术补充水分。每棵大树有近200盆、500多株植物,藤蔓爬满大树网状的“外套”及“内衬”。
  除了改善空气质量,调节周边环境是空气树另一项独特本领。设计师塔托说,马德里气候干燥,夏季温度很高,湿润的空气可以让人感觉舒适,因此大树安装了喷雾系统,再加上大量的藤蔓植物,周边湿度得以增大,温度可以降低8摄氏度到10摄氏度左右。
  为了能实时发布气温、湿度、大气压、噪音等环境指标,空气树上还装有液晶显示屏。树顶部分由16块太阳能板组成,大树照明、喷雾等系统运转所需能量都来自清洁的太阳能。此外,树身装有节能彩灯,夜幕降临时,这些彩灯把大树装扮得五彩缤纷,同时也为街道提供了照明。大树周边还设有环形坐椅和秋千,可供居民休息、娱乐。采访时正值午后,几个当地儿童正悠闲地荡着秋千晒太阳。
  上海世博会期间,空气树将在世博会园区内设置的城市最佳实践区展示,并将在世博会后保留,成为上海一道独特的城市风景。
  像这样具有创新和环保理念的建筑在马德里不止一处,同样将在上海世博会城市最佳实践区亮相的竹屋也是典型代表。世博会期间,马德里市将以“马德里公共廉租屋的创新实验”为主题,展示这种具有创新和环保理念的经济适用建筑。
  竹屋是马德里社会住宅和城市再生政策的优秀实践案例,这座社会福利住宅于2007年8月竣工,并获得2007年英国皇家建筑师协会卓越建筑奖。竹屋位于马德里市卡拉万切尔区,由市议会下属的城市住房与土地公司开发,著名建筑师亚历杭德罗赛拉和法希德穆萨维设计。
  从马德里市中心向西南方向驱车15分钟左右,就到达了这片公共廉租屋社区。竹屋其实是高19.2米,宽98米的6层楼房,其简洁的造型及独特的竹皮外墙,使这片建筑与周围传统的居民楼形成极大视觉反差。竹屋表面的竹子还会因季节变化而呈现出冬深夏浅的不同颜色。
  竹屋的外墙体有很多可左右移动的竹帘,帘子表面由内外两层食指粗细、1米长的细竹条竖立编排而成,两层竹子中间有细密的钢丝网固定,既结实又不影响美观。竹帘的外框是结实的金属材料,住户可随意打开或关闭这些竹帘。楼内有88套住房,楼房周围是大片的公共休闲娱乐区和各种植被。
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【新型“保温陶板”成隐形冠军】
  一种新型陶质建材“TOB环保型保温陶板”,近日通过国家住房和城乡建设部科技发展促进中心组织的专家鉴定。
  专家组一致认为:由咸阳陶瓷研究设计院和福建华泰集团有限公司联合研制的TOB陶板技术填补了国内技术空白,属国内首创并达到国际先进水平。
  它对促进中国建材业产业升级转型,促进节能减排具有重要意义。
  据介绍,这种陶板取材于天然陶土,生产过程不产生废气、污水、废渣,比普通陶瓷节水百分之五十以上,而且能耗低。由于采用独特的内空腔结构,保温隔热性能提高,可降低噪音九分贝以上。
  此外,其质坚且轻,具有抗震抗压性强,可自由切割,防火阻燃,耐酸碱抗霜冻等特点,在超常高温或低温霜冻条件下,也能保持极佳的稳定性。
  据知,福建华泰集团有限公司拥有陶板国家示范生产线,多次承担国家、省级科研项目。该研发项目是今年国家中央财政投资项目,目前已获得数十项国家发明专利和实用新型专利。 
  有关专家透露,该项目规划建成三条生产线,年生产量达到三百万平方米上,将成为全球最大的陶板生产基地。
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产业链信息
【钢价受楼市调控影响继续下跌】
5月3日,我的钢铁网公布的最新信息显示,受到国内楼市调控政策等影响,上周在上海、北京等一线城市价格下滑的带动下,全国钢价市场继续回调。上周国内钢价综合指数166.8点,比前一周下跌1.3%。
  不过,中国钢铁工业协会副秘书长戚向东表示,受到成本和需求双重动力推动,今年国内钢价将在高位震荡。据了解,五月是传统的施工开工旺季,意味着钢材需求的旺盛。
  据了解,上周各个品种钢价下跌幅度基本在50-100元/吨之间。其中,据兰格钢铁信息研究中心市场监测显示,截至4月30日,国内10大重点城市各个品种钢价跌幅最大的是热轧板卷,5.5mm热轧板卷平均价格为4593元/吨,比前一周同期跌87元。
  之所以钢价继续下跌,是因为市场上利空不断。其中,欧元区希腊、葡萄牙、西班牙主权评级被再次调低,其中希腊更是被评为了垃圾级,直接导致亚欧股市大跌。国内楼市调控也在继续进行,已有多个地区出台了楼市新政,而国内楼市销量也出现大幅萎缩。
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【水泥行业:价格稳中波动 春季业绩分化】
  本周水泥价格基本维持前周的运行态势。各地价格涨跌互现。就42.5水泥价格来说,在31个地区中,提价的地区有10个:云南(+24)、广东(+15)、湖南(+9)、河北(+7)、江苏(+5)、湖北(+5)、上海(+3)、陕西(+2)、吉林(+2)、重庆(+1)。其中,云南的涨幅最大,上涨24元,涨幅达到6.65%;涨幅最小的地区是重庆,上涨了1元,涨幅达到0.29%。
  降价的地区有8个:四川(-3)、宁夏(-3)、内蒙古(-7)、山东(-8)、浙江(-9)、广西(-13)、辽宁(-18)、江西(-18)。其中,跌幅最大的是江西,下跌18元,降幅达5.66%;四川的跌幅最小,为1元,跌幅达0.83%。
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