北京版新“国十条”延期 楼市调控地方各怀心思

截至4月28日18点,北京住房和城乡建设委员会并没有公布北京关于”国十条”的落实细则文件。
  此前,有媒体报道称,4月28日北京市将出台地方版的”国十条”,其措施将严厉过国务院日前发布的”国十条”,不仅对外地人购买三套及以上住房进行限制,也将对本地人购买多套房屋进行限制。
  一位接近北京住建委的人士透露,由于种种原因,北京市原计划4月28日推出的地方版”国十条”可能会延期。
  值得注意的是,青岛、南京、合肥等房价比较敏感的城市,或前或后地推出了地方版的”国十条”,有的城市则表示即将推出地方版”国十条”。
  住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在4月24日一场房地产论坛上提醒说,很多开发商认为这次”国十条”调控不过是短期的,惯例的调控,”因为经过了很多调控,所以不惧调控”。秦虹说,这次”国十条”规格之高,措施之严厉和严密都是历史罕见的,建议这些不惧怕调控的开发商放弃这种想法,对新政提高关注度。
  考核压力下的地方细则
  国务院日前公布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称”国十条”)中,第二条指出:对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
  新政一出,即有专家解读,这意味着维护房价稳定已被纳入党纪国法的考核体系,堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
  新国十条出台十日后,迫于调控压力,之前房价过快上涨的重点城市纷纷表示:将推出地方细则落实新政。
  北京市住建委相关负责人日前透露,”新国十条”出台后,北京市正在研究抑制投资投机性购房的相关政策,4月28日将出台。新政中包括加大差别化信贷、税收政策执行力度,遏制投机性炒房行为等。其中,购买第二套、第三套房将从贷款和许可方面进行限制性规定。
  不过,北京的这个细则还是”迟到”了。
  截至记者发稿,相关细则仍未向社会公布。据传,北京版房地产调控政策目前还没有被正式审批,北京市有关领导还没有看完就被捅给了媒体,当天将要出台的北京新政细则推迟到下周三(5月5日)公布。
  事实上,北京作为全国的焦点,北京市政府面对房价过快上涨的压力之大可想而知。但北京并不是第一个感到压力和做出反应的城市。
  3月29日,国土部公布了《中国城市地价状况2009》,其中首次明确”租价比”概念。公布的一系列数据显示,北京 、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。
  被国土部点名的5个城市中,青岛已经在4月26日率先出台相关细则,响应新版”国十条”。
  青岛出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展,进一步加快住房建设的意见》中提出,外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77% 、重点建设中小套型商品住房、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开等十四条房地产新政。
  此外,江苏省住房和城乡建设厅相关负责人4月27日透露,”省里的政策最近几天就要出来。””五一”之前江苏省将就贯彻落实新”国十条”和住建部”通知”出台一系列房产调控政策。
  南京市住房保障和房产局相关人士表示,南京已经多次召开研究会议,将在贯彻国务院、江苏省调控新政的基础上,出台具体的执行细则。
  秦虹表示,”国十条”新政特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。下一步,省级政府要与住建部签订责任书:第一份责任书是稳定房价的;第二份责任书是保障房建设的。
  地方政府见招拆招?
  虽然各地积极踊跃地出台细则落实”国十条”,仍然有人担心,地方政府出于自身利益考虑消极执行,大搞”见招拆招”、”上有政策下有对策”。
  这样的质疑并非空穴来风。
  以已经出台细则的青岛”十四条”来看,除了在保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地供应总量高于国家要求的70%外,青岛的”十四条”在调控力度和操作性上均没有突破新”国十条”。
  比如在如何限购家庭第三套房、社保证明和完税证明如何提供的操作上,并没有更多的细节要求。
  而从媒体报道的京版调控细则来看,同样的问题得到解决的可能性也不大。
  某省住房和城乡建设厅房改处负责人对记者说,中央出台的”国十条”已经让二三线城市出现观望情绪,部分城市楼盘开始降价促销。地方不怕控制房价,担心因为政府过猛的政策将房地产市场信心击垮。
  上述负责人说,该省还在观望。不过落实”国十条”的细则还是要出的。
  ”地方政府出台细则在很大程度上只是在表态。”大岳咨询公司总经理金永祥表示,地方政府如果真的要执行,出不出地方细则其实不重要,新国十条已经把基本的政策说得很清楚了。
  ”关键是执行,可以不出细则,有具体的落实就行。”金永祥举例说,2008年房地产市场不景气的时候,国务院推出稳定房地产的鼓励性政策,随后地方政府纷纷出台了很多创新性的政策,大大超出了中央的政策范围。
  例如,2008年中央提出首次购房优惠税收的措施,很多地方政府直接对二套房也实行了。有的地方政府甚至为了帮开发商解决资金链问题,推出了分期支付土地出让金的措施。
  ”为什么限制的时候,地方政府不愿意超出中央范围,鼓励的时候,地方措施却纷纷超出中央政策范围呢?”金永祥说,这一反一正的结果已经说明了地方政府在调控房价上与中央存在利益不一致的问题。
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  住房保有税或年逾千亿 难解土地财政”死结”
  由于权威数据欠缺和认定难题,这是一个关于我国住房保有税规模极为粗略的匡算,但结果已足以说明一些问题。
  根据现有的官方统计数据、结合最新的关于我国住房保有税征收政策消息测算,一旦我国政府部门对住房开征保有阶段税费(房产税或物业税等),每年此类税收的总额将突破1000亿元,与现有房地产相关的五项税种2009年全年增量总额相当。
  物业税等对物业保有阶段征税,由此带来的新增税收收入,一直被不少人士看作是解决地方财政收入过多依赖土地出让收入的重要途径,但问题可能没这么简单。
  匡算可知,全国住房保有税每年千亿元的收入,与此前国土部公布的去年全国土地出让总价款近1.6万亿元相比,简直杯水车薪。
  上海国民住房和公积金研究中心理事长、浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚在其研究报告中则给出了住房保有税在地方财政收支中的一个可能”角色”:年度物业税总收入一般就是地方当年公共财政收支预算的差额,即由物业税收入来填充地方财政入不敷出的不足部分。
  尽管依然阻力很多,但不少专家认为,为了房地产的长期健康发展,以房产税、物业税为主要税种的住房保有税迟早会出台。
  ”日本房产租金回报率是2%,香港仅1.7%,上海是2%左右,就该指标而言,国内大部分地区的楼市正在’红灯区’运行。”华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平日前在”2010上海焦点新视角高峰论坛”上指出,住房保有税的开征将使楼市驶出”红灯区”,逐步恢复理性,进而最终在2011-2012年前后形成楼市发展格局的”最终版本”。
  千亿保有税公式
  ”这是一个非常困难的测算,包括国家中央部委也在这方面煞费苦心。”对于”一旦住房保有阶段的相关税种开征、每年将会有多大规模的金额”这道计算题,本报委托的多家房地产专业研究机构的负责人都觉得很为难,”在目前的情况下,这几乎是个不可能完成的任务。”
  确实如此,不管物业税还是房产税,要计算其每年的征税金额,不仅涉及到全国住房保有量、住房市场价值、征税税率等基本信息的认定,还包括二三套住房信息甚至全国家庭构成等情况的认定,种种原因,一直以来都存在确认难度。
  不过,结合多家专业机构的测算尝试,本报试图借助官方权威部门披露的相关数据,通过匡算,基本窥得住房保有税的征税金额规模。
  在这个计算中,将城镇居民二套及以上的房源作为征税对象,这些房源由”全国目前的城镇住房保有总量-城镇居民拥有的首套房总量”计算得出,其中,全国目前的城镇住房保有总量=28(住建部此前公布的城镇居民人均居住面积)×6.22亿(发改委公布的城镇居民总人口)=174亿平方米,城镇居民拥有的首套房总量=1.55亿(城镇居民家庭数)×83%(住建部披露的城镇居民住房自有率)×100(每套住房面积)=129亿平方米。
  综上,二套及以上拟征税房源总量约为45亿平方米,则每年住房保有税税收总额=45亿×4695元/平方米(据统计局公布的2009年全国商品房均价)×70%(房产余值以市值70%计)×1%(税率)=1479亿元。
  通过极为粗略的计算,可以看到呼之欲出的住房保有类税一旦出台的威力大小。
  ”实际的规模应该会更大。”中房信分析师薛建雄指出,由于在上海等投资者比较集中的地区,有相当比例的房源在投资者手中,这些投资者往往并非城镇居民。”此外,70%的房价余值测算是国际平均水平,但因中国物业一般年限较短,房价涨速明显高于国际平均水平,相信中国相关税收认定中,该比例还将提高,征税金额或将随之上涨。”
  据财政部最新统计,2009年,全国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%。2009年全国土地增值税完成719.43亿元,同比增长33.9%。也就是说,一旦开征住房保有类税,其每年规模与去年所有房地产相关税收总增量相当,远远超过当前的全国土地增值税全年税额。
  在税收领域,住房保有类税费推出可能带来的每年过千亿税收额,冲击不容忽视。
  资本输送:杯水车薪?
  中原地产研究中心提供的数据显示,住房保有税一旦开征,北京、上海等近几年投资客云集的大型城市无疑将是”税源重镇”。其中,存量住宅总套数方面,截至2009年底,北京498万套、上海650万套、广州302万套、深圳309万套、天津350万套。
  换言之,住房保有税一旦开征,每年上千亿的税金规模,意味着整个房地产资金池每年将会增加上千亿的开支,多少将对房地产的资本平衡产生影响。
  千亿住房保有税,能扮演怎样的角色?
  ”目前我国实际征收的房地产税收有12种,占我国实际总开征税种数量的一半。按照征税发生的环节区分,可以分为房地产的取得、流转和保有三个环节的税收。”丛诚指出,在房地产流转环节,我国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税以及教育费附加。针对房地产保有环节的税收有三种,分别是城镇土地使用税(0.6-30元/平方米)、房产税(房产余值1.2%或房租12%)和城市房地产税(仅对外资企业).
  薛建雄坦言,物业税的推行对于房源持有成本来说,是一个从无到有的巨大转变,并随着持有时间的增加而增加,将严厉打击楼市投机行为,有望改善”有房没人住”的情况,将投资客手中囤积的房源推向市场,物业税对投资的抑制作用将最终转化为稳定房价的力量,进而改善”有人没房住”的情况。
  近几年,我国房地产税收在地方税收的比重约为20%-25%,如果将土地使用权出让金作为一种特殊的土地税收计算在内,房地产税收则达到地方财税收入的50%。房地产税收在地方财政收入比重较高,房地产业也成为地方政府财政收入的重要来源。
  长远来看,对地方财政收入而言,开辟了新的税收来源,有助于稳定地方财政收入,防止地方政府靠”卖地”支撑财政收入,避免出现”寅吃卯粮”的土地财政现象。
  但短期而言,土地出让金一直是政府财政从房地产业取得收入的重头。国土部公布的数据显示,2009年全国土地出让总面积20.9万公顷,土地出让总价款15910.2亿元,同比增长63.4%。从这个角度而言,开征物业税等楼市调控综合作用下,若房地产业出现大幅调整,至少在政府财政收入缩水时,物业税等住房保有税带来的新增政府财政收入还无法弥补这一空缺。
  另有业内人士指出,物业税属于小税种,且征税的操作成本很高,比如很多发达国家每年都会对所在区域的物业进行评估。对于国内很多大型城市来说,按照目前房地产评估人员与物业的相对比例来看,这几乎是”一种不可能完成的任务”。不过,此前,中国房地产估价师及经纪人学会秘书长柴强说,从技术和人员上看没有问题。
  住房保有税还需要严格控制征收上限,避免给普通家庭带来过重负担。丛诚指出,征收物业税除了依赖公平权威的不动产评估体系以外,政策制订者尤其要注意与个人收入所得税的累进制不同,物业税一般是累退制的,这是物业税必须遵循可承受原则所决定的。在我国,可以规定一定标准以下的第一套住房豁免物业税,超过标准的部分和第二、三套征收物业税,同时结合我国国情,物业税年支出不应超出家庭可支配收入2%左右。
  开征难题待解
  尽管短期内,就绝对金额而言,住房保有类税征收对房地产业资金链条的直接影响并不明显,但该类税的开征,将在心理上对不动产投资者产生极大冲击。
  ”资产价格泡沫的一个重要根源是贫富差距,大量资本在缺少投资渠道的情况下,涌入房地产寻求保值增值,关键在于改变这种投资预期,物业税等住房保有类税收政策的提出,将是解决这个难题的重要办法。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆在搜房网主办的2010第五届中国商业地产写字楼年会告诉记者。
  如果开征,具体如何征收?
  ”继重庆提出房地产消费税之后,媒体传出上海也将征收住房保有税,并称基本方案已定。上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收,但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交保有税。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉本报,这是迄今为止最接近传统物业税概念的中国版”物业税”了。
  不过,大部分业内人士同时看到,土地和房屋所有权的分家,决定了在国内无法直接推行国外广泛应用的物业税种。
  方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川坦言,1986年的《房产税暂行条例》,征收对象为经营性房屋,然而,对”经营性房屋”如何定义,条例并未作出明确规定,不少个人房屋虽然用于经营,但并没有按期缴纳房产税。”若要对商品房住宅开征房产税,最可行的方法是由国务院对条例内容进行修改,扩大征收范围。”
  东莞证券最新的研究报告指出,2003年以来,物业税”空转”工作在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等试点省市已开展6年多。所谓”空转”,即模拟评税,是虚拟意义上的资金循环。虽然未实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同。但从实际推行难度来说,物业税由空转转为实转近两年无法成型。
  赵豫川进而指出,以家庭为单位的第二套以上住房认定标准,要有以家庭为单位的房产信息统计数据,这是房产税开征的必要条件,需要房管局和民政局配合操作。而在技术层面上,由于面积不同地段不同,房产税额也大相径庭,哪套房屋该征税,这也是一个大难题;判断房屋空置与出租,也给核实工作带来了不小的难度。
  显然,对中国楼市而言,需要国际经验基础上的变通做法。
  最新信息显示,开征住房保有类税,暂不设立新法,在国务院《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》基础上,分别对个人居住用房地产税和城镇土地使用税按物业税要求推出试行办法,避免设立新法的漫长过程。
  ”从国际经验看,第一步,从商业开始征收;第二步,高端住宅和豪宅征收;最后向普通住宅征收。”薛建雄则指出,可以借鉴香港和英国的做法,即开征税收的基础是以物业的租金收入部分征收营业或增值税,这样就不会与土地的产权问题发生冲突。可以对人均面积超标,也就是目前所说的第三套房开征。面向全社会开征的物业税可以与土地产权到期后的继续对接。(.21.世.纪.经.济.报.道 .田.新.杰 .周.盛.舸)
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  郊区领跌博弈继续 北京楼市下跌尚欠最后一击
  调控效应似乎正在北京等一线城市显现。
  ”住宅价格降幅将有30%左右的空间,价格将向2009年年中左右看齐。重点降价区域将是外围和边缘地区以及以前热点区域,成交量则可能在5月份出现5成的下跌。”4月27日,北京中原三级市场研究部称。
  据记者了解,目前,北京正在制定落实国务院调控细则,据称该政策将更加严格。
  北京楼市是否由此全面步入下行通道?
  郊区领跌
  ”房子竟然也会跌,这次要被套了。”4月27日,北京中原地产一位工作人员向本报记者描述他们遇到的一位客户的真实感言。
  这位客户是一个职业炒房者,2006年以200万拆迁款炒房,赚了好几番。就算是2008年市场最冷淡的时候,她还是吃进了望京的2套二手房,今年3月出手赚了200万。4月初以2.2万元的均价在通州购买了3套新华联家园二手房,4月14日已涨至25000元/平方米。没料到,国务院新的宏观调控政策出台后的短短十几天里,通州房价已跌到18500每平方米。”现在这位客户急于将这几套二手房挂牌出售,但跑了十几家中介都没一个人看房。”
  ”跳涨到跳跌,通州二手房市场急剧陷入冰点。”北京中原三级市场研究部张大伟这样评价。
  根据记者的调查,通州房价从2005年的4000元每平方米涨到2009年初的8000元每平方米,用了4年时间;2009年11月冲破万元后,今年3月从2万冲上3万。业内人士笑言,通州用30天的时间透支了未来十年的规划。
  亚豪机构副总经理任启鑫告诉本报记者,短期内政策所造成的观望,主要反映在量变层面,成交量锐减。据21世纪不动产的监测,截至4月27日,新房日均成交量由上半月的517套下滑到了310套,降幅近四成。该机构预测,5月份成交量跌幅恐达5成。
  中国房地产经理人秘书长陈云峰坦承,目前北京部分区域的房价确实已经严重透支了未来价值,这些区域的价格跌幅将会高于普遍跌幅。
  ”衡量泡沫的依据有三个:一、资金成本;二、租金回报率;三、物业税。目前中国还没有物业税,只有通过前两个因素来分析,以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。第一季度北京住宅的回报率为2.9%,而银行按揭贷款利率为6.5%,相差约-4%。”4月24日,SOHO中国董事长潘石屹在”三里屯SOHO首批租户入住仪式”后接受本报记者采访时指出,根据香港房地产市场的经验,这两者之差超过-3%,房价一定会出现大跌。”未来一个月时间就可以见分晓,住房的成交量会迅速降下来。”
  陈云峰和21世纪不动产分析师齐凡均认为,此轮调控后,二手房和新房交易量均明显下降,而房价变动的规律是,需求量及交易量先下跌,持续一段时间后,经过购房者和开发商及房主的博弈后,房价随之下跌。
  博弈在继续
  新房价格并未应声而落。
  亚豪机构统计数据显示:北京市18个区县的成交均价,仅有6个出现了下调,其中仅有3个区域降幅超过了10%。而按照环线来看,二环以内、四至五环以及五至六环成交均价都出现了上调。
  据北京中原市场研究部统计数据显示,5月整体开盘均价达到了28520元每平方米,相比在4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元每平方米,上涨了35%,创历史新高。
  张大伟也透露,大部分开发商依然坚持高价开盘,而优惠幅度基本相同于3-4月,大部分为全款客户9.8折、贷款客户9.9折。除个别通州项目外,开发商普遍打折的现象预计需要等到6月。
  一个共识是,只有当资金链紧张时开发商才可能降价。”相对于新房,二手房市场的状况更加真实,对调控政策的反应立竿见影,而新房方面,去年销售业绩不太好的中小企业会率先降价,资金雄厚的大企业短期内不会降价。”潘石屹告诉本报记者,去年开发商销售业绩普遍飘红,手中均握有重金,不太可能主动降价,尤其是北京、上海等一线城市的大开发商,”他们手里的现金至少还能支撑3年时间”。
  潘石屹透露,根据SOHO中国公司的统计,眼下房地产企业现金相当充裕,包括SOHO中国在内的上市房地产企业七成以上手中握有现金超过100亿元人民币。
  任启鑫认为,”此次政策作用于楼市的长期发展,短期来看,整体房价水平将依旧处于高位,并伴随温和调整。”他和潘石屹都表示,下一步就看税收和土地政策的力度了。(.21.世.纪.经.济.报.道 .杨.丽.萍)

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