安邦-房地产周刊-第308期

案例分析
目 录

综合要闻    3
【住建部:拟监控房产项目预售款】    3
【两部委:发出通报治理房地产项目违规调整容积率】    3
【两部委:开征住房保有税一举多得 当前条件下可分步实施】    4
【银行称房价跌三成问题不大】    5
【海南:四招遏制房价过快上涨】    6
政策法规    6
【三部委:转租或出借廉租房将被收回】    6
市场信息    7
【西安:出台楼市新政十六条】    7
【重庆:公布申请入住公租房条件】    9
【重庆:高档住宅土地增值税预征率上调至2%】    9
【南京:严控绕城公路范围内小产权房】    10
【杭州:非首次购房认定标准以交税记录为准】    11
【广州:新政后卖首幅地溢价54%】    11
【深圳:出台楼市调控细则】    12
竞争对手情报    13
【富力地产:70.5亿逆势吞天津地王】    13
【万科集团:4月销售环比增长 放慢拿地速度】    13
【中粮地产:6.28亿获杭州商住用地】    14
【万达地产:26.5亿夺长沙一商住地块】    14
【泛海建设:设立新公司进军大连房地产市场】    14
【恒大地产:率先打出8.5折降价售楼】    15
【新湖中宝:21.62亿元逆势拿地】    15
【凯德置地:入中国16年首次计划北京拿地】    16
【复地集团:4月合约销售额10.31亿】    16
上海房地产    17
【上海楼市一周数据(2010年5月5日-2010年5月11日)】    17
【上海首现供大于求 中低价位房供应仍不足】    17
【上海新盘纷纷延迟开盘 开发商口头报价上涨】    17
【上海:郊区楼盘打折力度渐强】    19
【上海上周成交量猛跌36% “定金撤销”楼盘增多】    19
【上海二手房:新政逆转行情 呈现前升后降】    20
【新政后上海二手写字楼市场逐渐升温】    21
北京房地产    22
【北京5月土地出让将尝试采用新模式】    22
【北京公积金二套房首付提至5成】    23
【北京:4月新开盘项目销售率环比降18.6%】    23
【北京楼市出现退房潮 客户违约比例达七成】    24
【北京商品住宅均价一月降幅近8000元】    25
【北京楼市:二手房价格松动链条逼近二环】    25
重点区域分析    26
【乌鲁木齐楼市:开发商投资不足造成房地产市场供应量下降】    26
【郑州楼市:二手房惊现抛盘 日均成交量大增近40%】    27
【成都楼市:上周二手房成交量萎缩】    27
【成都楼市:写字楼成投资“新宠”】    29
【重庆楼市:现量价齐跌 一手房市场观望气氛渐浓】    30
【武汉楼市:初显降温迹象 成交大幅萎缩】    31
【武汉楼市:二手房5月第一周挂牌均价首现跌幅】    31
【南京楼市:部分楼盘价格下跌】    32
【南京楼市:二手房现抛房高峰 “供大于求”成为定局】    32
【杭州楼市:多个楼盘“零成交”】    33
【杭州楼市:上周商铺成交面积仍然上涨一倍】    34
【福州楼市:上周一手房签约量骤跌 均价继续“过万”相对平稳】    34
【福州楼市:二手房交易量同比下降逾五成】    35
【厦门楼市:上周住宅成交量下跌超过6成】    36
【广州楼市:商品房成交1348套 成交面积下降7%】    37
【深圳楼市:一手房成交连续两周大跌 二手房加大放盘数量】    38
【深圳楼市:5月第一周二手房成交环比下跌35.3%】    39
【海口楼市:新楼盘成交量明显下降 价格仍维持在高位】    39
环渤海区域房地产    40
【天津:上周新房量价齐跌 二手房成交暴跌53.7%】    40
【长春:4月售房均价4832元/平米 涨幅趋缓】    41
【沈阳:4月商品房均价环比上涨12.85%】    41
【大连:4月商品房先升后降】    42
【济南:楼市成交量下降四成】    42
【青岛:提高非普通住宅土地增值税预征率】    43
【石家庄:抢开与捂盘并存 涨价与优惠同现】    44
行业数据    45
【2009年全国3.86万公顷土地被违法违规使用】    45
【国内住宅楼面地价连降3月】    46
【二季度70大中城市房价涨幅将回落】    46
广告与营销    46
【房地产建设中的网络安全与网络营销】    46
产品与技术创新    49
【亚美尼亚建造绿色生态山酷似科幻世界城堡】    49
【常用消防涂料及特点】    51
产业链信息    52
【钢价节后冲高回落】    52
【煤价上涨或推高水泥出厂价】    53

 
综合要闻
【住建部:拟监控房产项目预售款】
5日,从权威渠道获悉,住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案,今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户,并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。
  据接近住建部的人士介绍,房地产项目的预售款包括购房者的首付款以及银行按揭贷款,两者构成了房地产企业的重要资金来源。其中,首付款在项目开盘时就已交付,按揭贷款则在楼盘封顶时由银行发放。目前,这两笔款项在项目竣工交付之前由房地产企业自由支配。但今后,监管部门将根据工程进度与质量,把预售款项通过专门账户支付给建设单位,或者由房地产企业向建设单位付款之后到银行支取。
  SOHO中国董事长潘石屹指出,相关部门监控预售款,将对房企的资金链造成很大压力。此举可以防止房地产商动用预售资金高价拿地,防止房地产商对建筑商工程款的拖欠,同时也将促使房地产商加速项目开发。
  华远地产董事长任志强表示,与预售制度相配合,对预售款进行监管在香港已实施多年;内地出台类似政策,目的是规范房地产企业的资金运用。
  根据现行的会计准则,房地产项目的预售款项被计入流动负债,当作为标的物的商品房竣工交付后,结转成为营业收入。一直以来,预售款项是房地产企业优先占用的客户资金。国家统计局数据显示,今年一季度,房地产开发企业资金来源16250亿元。其中,定金及预收款3749亿元,个人按揭贷款2193亿元,两者合计5942亿元,占房企整体资金来源的比例达36.6%。
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【两部委:发出通报治理房地产项目违规调整容积率】
  住房城乡建设部和监察部近日发出通报,将对调整容积率指标、改变土地用途的房地产开发项目进行清理检查,检查重点是2009年4月1日至12月31日领取规划许可的房地产项目。 
  此前,根据住房城乡建设部和监察部关于容积率专项治理工作安排,从2009年5月起,各地开始组织自查自纠,对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的房地产开发项目进行梳理清查。截至2009年12月31日,除西藏外,全国30个省(区、市)共自查房地产项目73139个,其中存在变更规划、调整容积率项目8235个;通过自查自纠共补交土地出让金等124.06亿元,罚款6.51亿元,撤销规划许可57项。另外,各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构共受理群众举报888件,查实241件,给予党政纪处分178人。 
  通报指出,少数地方对容积率专项治理工作的重要性认识不够,仍然处于被动应付状态,工作进展缓慢,工作成效不大。有的自查自纠不深入不扎实,基础性工作薄弱,还存在着“零问题”、“零案件”的情况;有的上报情况不及时,数据不完整,存在缺项、漏项的情况。 
  通报强调,进一步完善部门间沟通协调机制,拓宽案件线索来源渠道,加大案件查办力度,严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整等城乡规划工作中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为,严肃查处城乡规划管理中损害群众合法权益的问题。 
  通报要求,各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构要加强监督检查,督促各级抓好工作落实。第二季度,住房城乡建设部、监察部组织对部分地区专项治理工作开展以来的情况进行抽查,重点检查“零问题”、“零案件”的地区和群众投诉举报较多的地区,督促整改到位、处理到位。第三季度,两部将总结通报各地专项治理工作开展情况。
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【两部委:开征住房保有税一举多得 当前条件下可分步实施】
“五一”长假后,房地产保有税再起风声
  国务院法制办财政金融司副司长季怀银5月4日表示,开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就。
  季怀银以国务院法制办官员身份公开表达上述意见,引发市场对住房保有税有望开征的猜测。
  同一天,财政部财科所所长贾康在接受《人民日报》海外版采访时表示,在我国征收物业税非常必要,现阶段是推出物业税的可操作时机。按照目前市场通常的理解,物业税即相当于住房保有税。
  开征住房保有税一举多得
  季怀银在接受新华社专访时说,房价飙升的真正原因是投机炒作。前几年税收调控措施收效甚微,是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收,而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担,不会影响囤积住房者收益。税收政策要真正发挥作用,必须让囤积住房的人付出较高成本,至少要抵消掉他们的预期收益。保有环节的税收是每年缴纳,对于多年囤积的住房来说,如果将累积多年的税款转嫁到价格中,其价格会比新房高出很多,难以成交。而且囤积时间越长其税负越重,越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的,即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出,否则其税负会越来越重而且无法转嫁。
  季怀银说,开征住房保有环节的税收,同时是解决地方政府乱收费、乱罚款、乱摊派”,规范政府收支的治本之策。地方政府之所以不顾禁令地“敛财”,是因为地方税制设计没有解决地方政府的财源问题。从长远看,地方税的主体税种应该是住房保有环节的税收,因此当务之急是尽快开征这一税收。开征之初,可以先将重点放在对房地产市场调控上,以后再慢慢扩大税基,使其逐步形成地方政府的主要财源。
  他建议,开征住房保有环节的税收,在当前条件下可以分步实施。初期可以明确对生活必需的住房免税,免税范围可以按套数和按面积两个标准就高不就低。
  对于开征保有税可能导致房价暴跌的担心,季怀银说,大量的投机炒作才是导致房价暴涨暴跌的根源,开征保有税恰恰可以消除这一根源,维护市场安全。只要初期采取审慎步骤,放宽免税范围,完全可以避免大的震动。
  变“房产税”为物业税?
  中央财经大学税务学院院长刘桓在接受《第一财经日报》采访时也说,从目前来看,出台住房保有环节的税种是有必要的,目前有关部门正在探讨能否绕开较为复杂的立法过程,利用现有税种和机制达到目的,而现有的房产税恰恰就是在住房保有环节征收的税种。
  目前的房产税于1984年开征,征收对象实际上包含住宅,但由于当时居民主要住房是公房,个人商品房市场还没有形成,所以主要针对商业性房产征收,而留下了一个“民用住宅暂缓征收”的口子。现在如果用房产税来代替物业税,应是可行的。
  房产新政出台二十余天,效果初步显现。刘桓认为,如果房产新政能够起到规范房地产市场秩序的作用,那么物业税和住房保有环节的税收出台可以稍缓,以便更加规范。而如果房地产市场再出现报复性反弹,那么政府或将被迫出台更严厉措施。
  刘桓表示,房产税目前是一个地方税种,中央不参与分成,如果修订房产税暂行条例,从某种程度上来说还可以替代地方财政中土地出让金的作用。
  中国社科院财政与贸易研究所研究员杨志勇认为,从解决地方财源的角度来说,开征住房保有环节的税种是未来的方向,但这并不能够解决当前的高房价问题。税收的增加最终只会造成民众税负的增加。
  杨志勇认为,房地产问题最根本的解决之道是改革农地入市制度,增加土地和房地产市场供给。他举例说,上世纪80年代的彩电也一度出现囤积现象,但是随着产能的扩大价格就自然回落了。 
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【银行称房价跌三成问题不大】
房地产新政若致房价下跌,银行房贷资产质量将受怎样的影响?商业银行最新一轮的房贷“体检”给出了答案–房价即使下跌30%,房贷不良率也不会明显上升。不过,一切都还是银行的自我感觉,真实的抗压能力仍需市场检验。
4月29日,交通银行副行长钱文挥在业绩发布会上透露,该行已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示,房地产价格下降30%,开发贷款不良率增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。钱文挥表示,由于交行房地产贷款占比相对较低,完全有把握消化和吸收这部分问题。当然,房价如果出现更大幅度下跌或者出现系统性风险,影响可能会比较大。
而在与券商分析师一季度业绩交流会上,建设银行高层针对交行的上述测试结果表示,房价下跌30%对建行不良贷款的影响“与交行大体相当,可能会略微乐观一些”。民生银行行长洪琦则在日前召开的媒体见面会上给出了更为乐观的答案,称即使房价下降四成,仍不会影响该行资产质量。中金公司4日发布的相关报告也给出了相同的预计:房价下跌30%,银行的房地产开发贷款和按揭贷款不良率不会明显上升。中金公司分析师称,这是该公司从银行了解到的信息归纳后的结果,而并非仅是该公司的预测。
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【海南:四招遏制房价过快上涨】
  日前,从海南省住建厅获悉,海南将通过调整房地产开发结构、加强市场监管以及完善房地产市场信息披露制度等方式,遏制房价过快上涨。 
  海南省住建厅有关负责人表示,首先各市县要调整房地产开发结构,减少纯住宅开发比例,加大旅游房地产、经营性房地产的开发规模,提高开发效率,优化配置稀缺旅游资源。 
  其次,海南省将加强已批准销售商品房的管理。对取得预售许可或者办理现售备案的房地产开发项目,限期15日内一次性公开全部销售房源,按照申报价格明码标价对外销售。同时,各市县还要建立商品房销售现场的日常巡查与现场核查相结合的机制,及时发现捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为,加大曝光和查处力度。 
  此外,将完善房地产市场信息披露制度。改进房地产市场信息统计方法,研究推出能够反映不同区位、不同类型住房价格变动情况的房价指数,同时定期公布区域有效房源信息及销售情况,稳定市场预期。 
  针对目前商品住房销售过程中出现的违法违规现象,省住建厅要求各地主管部门要进行有效宣传,提高购房者的自我保护意识,减少受骗上当情况的发生。
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政策法规
【三部委:转租或出借廉租房将被收回】
  转租或出借廉租房将被收回 
  4日从住房城乡建设部获悉,住房和城乡建设部、民政部、财政部近日联合发出通知,针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借,日常管理和维修养护资金不落实,准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题,做出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的,应当办理廉租房退出手续;对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置,违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为,可以收回廉租房。 
  政策焦点 
  【准入】 申报信息将建共享制 
  通知要求,严格建设和准入管理。新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合,以配建为主。要求优化廉租住房户型设计,努力做到功能齐全、布局合理、节能环保和经济适用。要求新建廉租住房尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设,方便低收入家庭生活、就业、就医和子女入学。 
  市、县人民政府要落实《城市低收入家庭认定办法》的有关规定,明确申请廉租住房保障对象的收入和资产申报义务,抓紧建立住房保障、公安、人力资源和社会保障、房地产、金融、工商、税务、住房公积金等部门和机构的信息共享机制,提高廉租房保障资格审核工作准确性。 
  【管理】 新买房须退还廉租房 
  通知还要求,强化租赁管理和服务。住房保障部门要切实履行廉租住房产权人的权利和义务,要加强廉租住房合同管理,明确承租对象的权利和义务,载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。 
  对正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭,再购买其他住房的,应当办理廉租住房保障退出手续。 
  房屋登记机构办理房屋权属登记时,应根据住房保障部门提供的信息,比对申请登记人家庭成员是否正在享受廉租住房保障的信息。 
  【监督】 出借廉租房或被收回 
  通知强调,切实加强监督管理。解决城市低收入家庭住房困难是政府公共服务的重要职责,市、县人民政府住房保障部门是廉租住房管理的责任主体。对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置,违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为,市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理,直至收回廉租住房,并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。 
  对国家机关工作人员在廉租住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,要依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,要移送司法机关处理。
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市场信息
【西安:出台楼市新政十六条】
  西安市政府出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,满足居民住房需求。此《意见》将从6月1日起施行。 
  一,加快保障性住房建设——解决6万户低收入家庭住房困难 
  配建廉租住房150万平方米 
  《意见》要求,普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%,经济适用住房中廉租住房配建比例不低于15%,棚户区改造项目中廉租住房配建比例不低于30%。计划2010年及“十二五”期间共配建廉租住房150万平方米,解决30000户低收入家庭住房困难。 
  集中建设廉租住房5000套 
  2010年及“十二五”期间,每年新增建设用地120亩,新增廉租住房25万平方米、5000套,合计新增廉租住房150万平方米,解决30000户低收入家庭住房困难。新增廉租住房建设用地由市城改办在城中村改造项目中提供,交由市房管局组织建设,征地费用和建设资金通过市级财政资金、项目贷款、中省补助资金等渠道解决。 
  为外来务工人员建一个“家” 
  外来务工人员较集中的“四区一港一基地”以及沣渭新区、泾渭新区、大明宫地区、大兴新区、纺织城地区等,要制定2010年—2015年外来务工人员住房建设规划,落实土地,落实资金,统一建设面向外来务工人员出租的住房,并纳入各单位年度综合考评。计划到“十二五”末,基本解决上述区域外来务工人员住房问题。 
  每年供千亩经适房建设用地 
  建设面向中低收入家庭销售的经济适用住房,在每年新增住宅建设用地中,确保不低于1000亩建设用地用于经济适用住房建设。经济适用住房户均建筑面积控制在80平方米。 
  继续支持距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合城市规划的前提下,经市政府批准,利用自有土地组织建设单位职工住房。计划到“十二五”末,基本完成全市单位职工住房建设任务。 
  二、增加普通商品住房供给——鼓励自住型和改善型住房消费 
  严格控制别墅高档住宅土地供应 
  增加住房建设用地有效供应,市级建设、规划、国土部门及各区县、各开发区在每年土地利用规划中,将确保普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租住房用地规模占到住房用地规模的70%以上,严格控制别墅及高档住宅土地供应,增加限价房用地指标。 
  开设绿色通道加快项目审批 
  加快普通住房建设进度,对普通商品住房项目和保障性住房项目开设绿色通道,加快办理各项手续。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,适当放松和放宽各项手续的审批条件,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。购买经济适用住房家庭的收入标准,以家庭人均年收入计算,人均年收入不超过上年度全市城镇居民人均可支配收入的家庭,可以购买经济适用住房。 
  公积金正常缴存半年可贷款购房 
  鼓励本市居民利用住房公积金贷款改善居住环境。公积金正常缴存半年以上的本市居民,购买普通商品住房或二手住房的,可以申请个人住房公积金贷款,并享受住房公积金贷款的各项政策。 
  外地正常缴存住房公积金的居民,提供必要的证明并经住房公积金管理部门审核后,可在我市申请住房公积金贷款,并享受住房公积金贷款的各项政策。 
  三、加强房地产市场监管——预售楼盘必须全部公开销售 
  严厉打击哄抬房价行为 
  加强房地产市场信息化建设和市场监测,市房管局和城郊七区县要及时通过互联网向社会公布商品房和二手房房源、售价等信息;物价部门要对商品住房销售价格进行监控,依法查处在房地产开发、销售和中介服务等环节的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为;市、区县税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。 
  全面实施新建商品房预售资金监管制度,防止开发商挪用、抽逃预售资金,确保预售资金用于所售楼盘建设。 
  土地闲置两年政府无偿收回 
  加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤积、炒地行为。对于闲置满两年、依法应当无偿收回的土地,坚决无偿收回,重新安排使用。对于不符合法定收回条件的土地,可采取依法改变用途、等价置换、安排临时使用、政府依法回购纳入政府土地储备等多种途径及时处置和利用。对于闲置满一年不满两年的土地,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 
  预售楼盘必须全部公开销售 
  坚决纠正囤积房源、捂盘惜售等行为,凡是取得商品房预售许可证的楼盘,在预售期间,必须全部公开销售;由房管部门负责落实各楼盘现场房源查询系统,方便购房者查询,并确保房源信息的可靠性和公开性。 
  进一步加强房地产广告管理,未经房管部门备案的房地产广告一律不得发布,对违规发布房地产广告的广告主和发布者,由工商部门进行查处。 
  四、做大做强二手房市场——销售购买5年以上普通住房免征营业税 
  已购公房首次上市土地收益减半收取 
  凡是在国有土地上已建成并投入使用的各类房屋,建设单位应尽快办理房屋权属登记,使购房居民及时取得房产证。已将公有住房出售给职工的单位,应尽快给职工办理房产证。任何单位和个人不得以任何方式和任何理由扣押职工个人房产证。任何单位和个人不得设置任何障碍,限制已购公有住房上市交易。 
  鼓励已购公有住房上市交易,已购公有住房首次上市交易时,土地收益金减半收取。 
  5年以上普通住房对外销售免征营业税 
  个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。起始计算时间分别为:商品房以房产证时间为准,房改房以售房时间为准,拆迁安置房以拆迁安置协议签订时间为准,安居工程房以房款票据时间为准。 
  《意见》要求,市级房管部门和城郊各区县、各开发区要开设和增加二手房交易大厅,简化办事流程,缩短办事时限,方便群众办事。同时加强房屋租赁市场管理,全面开展房屋租赁登记备案工作,为流动人口管理、治安管理提供基础条件。 
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【重庆:公布申请入住公租房条件】
5月7日,重庆市发改委主任杨庆育说,重庆家庭人均收入低于460元,人均住房面积小于10平方米,并符合公租房其他申请条件的,有机会申请住公租房。 
  杨庆育说,通过公租房与廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等住房保障措施相结合,形成“5+1”的城镇保障性住房供给体系。按照计划,重庆将在未来10年内建设4000万平方米公共租赁住房,满足30%到40%的社会住房需求。 
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【重庆:高档住宅土地增值税预征率上调至2%】
从本月起,开发别墅、花园洋房等高档住宅的开发商将预缴更多的税款。日前,在市地税局下发的《重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》(后简称通知)中了解到,重庆将提高非普通标准住宅土地增值税的预征率,由过去的1%增加到2%。 
  144㎡以上预征率2% 
  作为引导房地产市场的重要手段,自今年初开始,河南、广西、上海、厦门等地都先后出台了加强土地增值税征管力度的政策。在我市地税局下发的《通知》中显示,土地增值税预征率调整为普通标准住宅按预售收入1%、非普通标准住宅按预售收入的2%征收。现在将商品房分为普通和非普通征收土地增值税,这表明地方正在使用税收政策对房产市场进行调控。 
  重庆市税务部门相关负责人表示,所谓普通住宅多指单套最大建筑面积在144平方米以下、住宅小区建筑容积率1.0以上(总的建筑面积/总的占地面积,容积率高表明住房条件越好)、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍的住房。 
  据了解,目前市地税局已将通知下发,5月1日开始实行。另从下月开始,税务部门还将对符合条件的房地产企业加大土地增值税的清算力度。 
  据悉,符合清算条件的企业包括已转让的房地产建筑面积占总项目面积的85%以上的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。三个方面,只要有一个符合就将被清算。 
  引导开发商建普通住宅 
  “对不同的房产区别征税,这表明政府正在积极利用税收手段,引导开发商修建百姓买得起的中档商品房。”重庆工商大学税务专家尚可文认为,虽将高档房的预征点提高到2%还算温和,但表现了政府鼓励房产市场未来的发展方向。因现在只是针对高档房提高了土地增值税预征点,不会影响到普通房的价格,尚可文表示,但不排除未来高档房开发商将税负转嫁给高档房购房者的情况。 
  同时该税种也起到抑制圈地的作用,尚可文表示,随着时间的推移地价也会增长,开发商若捂盘不建房或销售,3年后政府对其应缴的土地增值税进行清算。如开发商花1000万元买一亩地,3年后相关部门将对该地皮做现价评估,假如为3000万元,开发商就应缴纳2000万元乘以税率的土地增值税。“若捂盘不销售,房产企业多数会亏损。”尚可文表示。 
  开发商资金链可能吃紧 
  “以前预缴土地增值税只花1元,现在要花2元了。”我市一家大型外来地产商财务部门负责人周先生表示,资金链是开发商的“命根子”,预征率的提高将占用企业更多的资金,可能造成开发商的资金链紧张。周先生称,平时可能没什么感觉,但在国家打压楼市时提高预征率,定会对地产企业产生较大影响。周先生表示,很多开发商都不会选择开发高档房。而是否会影响高档房价格,业内人士多认为,还要观望,待房产税收新政策出台后再做评论。 
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【南京:严控绕城公路范围内小产权房】
平静了一段时间的小产权房话题再次被高度关注。自5月起,南京集体土地房将受到严控。 
  5月6日,南京市政府网站上公示了一条通告。通告要求,自5月起,南京将严格控制本市长江以南绕越公路范围内的集体土地上(含江心洲)各类建设。未经市规划、建设、国土等部门核准,任何单位和个人不得进行各类建设。
  通告还要求,南京市规划、建设、国土等行政主管部门、有关区人民政府应当加强对集体土地建设活动的监督管理,依法及时清理和查处集体土地上违法建设活动。未经批准擅自在集体土地上进行建设的,依法予以强制拆除。 
  南京网尚研究机构分析人士认为:“早在今年年初,国土资源部就宣布今年将重点清理小产权房。南京此举正是落实中央政策的行为。”
  值得一提的是,本次通告特别提到了“江心洲”地区。365地产家居网了解到,随着江心洲智慧岛的规划出台,以及过江大桥隧道建成后,江心洲将进行大规模拆迁、市政规划建设,江心洲不少居民正在大兴土木建房子,搭建违法建筑。此举一出,有关部门有了及时清理和查处集体土地上违法建设活动的依法凭据。
  事实上,就在5月4日,国土资源部召开新闻发布会,宣布将对各地发现的小产权房问题,采取“一案一处理”,并称目前国土部、住建部等14部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。同时要求各地加强督查。
  据了解,就在5月4日国土资源部的新闻发布会上,国土部初步对小产权房提出四点处理意见:一是对违法建设立即叫停,责令开发商停止对外销售,并采取停电停水措施;二是对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除,并拆除所有圈建的围墙;对2007年12月30日以前销售的已建成房屋,待全国小产权房处理政策出台后一并处理;三是对已划分地块对外出租土地待建的,责令退还土地;四是分清责任,依法依规追究开发商、村干部等有关人员的责任。
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【杭州:非首次购房认定标准以交税记录为准】
  杭州从5月3日开始,建筑面积90平方米及以下普通住房,非首次购买的,契税税率由此前优惠的1%恢复至1.5%。那么,税务部门如何认定“非首套”呢?据悉,以购房交税记录作为认定标准,并以家庭为单位。 
  此次契税优惠税率的上调,是根据上周五杭州市财政局直属征收管理局(以下简称“征收管理局”)发布的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》,该通知称:对单个个人购买或两个及两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;首次购买90平方米及以下住房的纳税人,在向征收管理局进行纳税申报时,需提供首次购房承诺书,对购房情况进行说明。 
  据了解,现在纳税人申报“首次购买90平方米及以下普通住房”契税优惠税率1%时,征收管理局会在联网系统中查询买房者的购房交税记录,如果有交税记录的,即使这套房子已经出售,申报人也算是非首次购房,将不能享受首套购房的契税优惠政策。 
  目前,征收管理局联网的交税记录仅限于杭州主城区(上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江开发区、下沙开发区),尚未与余杭区、萧山区联网,不能查询这两个城区的纳税情况。 
  值得注意的是,购房交税记录仅针对住宅,并不包括非住宅。也就是说,购房者购买过非住宅,却是首次购买住宅、且建筑面积小于90平方米的,也能享受首套购房的契税优惠政策。
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【广州:新政后卖首幅地溢价54%】
  5月7日,新政后广州出让的第一幅土地顺利成交,白云新城商业靓地AB2910005地块,被佛山企业以5.25亿元竞得,比底价溢价54%,平均楼面地价为6172元/平方米,溢价率高达54.4%。 
  参与此次争夺的开发商包括有多年商业开发经验的保利地产、在广州番禺等地拥有地块的广州新光商业有限公司,但经过30多轮的竞拍,最终都败给了“过江龙”——佛山伊爵投资、佛山市尚盟资产管理有限公司联合体所扮演的“黑马”。 
  广州房管局网站资料显示,本次出让的白云新城AB2910005地块位于白云区云城东路西侧,起拍价为3.4亿元,折合楼面地价3997元/平方米。 
  对于此次卖地收益溢价54%,业内人士普遍认为,这个价格合理,不算贵。尽管比起09年万达入主白云新城的成交价有一定幅度的上涨,“但万达的地块面积大,又是第一家进入白云新城的企业,地价优惠点也合理”。” 
  此次卖地是在新政后,地块的成交似乎并未受到新政的太大影响,中原地产项目部总经理黄韬认为,是由于商业用地的缘故,他分析,新政出台后各地成交量都有下滑迹象,各大开发商在拿地策略上会谨慎很多,预料大部分的土地可能都将是以底价成交,最多上浮10%-20%,“今年不会再有地王出现了。” 
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【深圳:出台楼市调控细则】
  深圳的楼市调控细则5月6日正式公布,商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上深圳市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。境外机构及个人购房,严格按照有关政策执行。
  深圳版调控细则还强调,要认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策,严格按照税法和国家政策规定,认真做好深圳市土地增值税的征收管理工作。
  保障性住房建设方面,深圳市住房建设主管部门还将采取多渠道的方式筹集和储备保障性住房及人才安居住房,并严格管理,对于“关停并转”或未按规定擅自租、售已建产业配套住房的企业,政府收回其相关配套住房纳入保障性住房及人才安居住房管理。
  深圳版细则还规定,自5月6日起,通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭或个人,包括申请人、配偶及未成年子女,再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的,政府直接回购该保障性住房,并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。
  在住房供给总量方面,深圳市于2010年启动安居商品房建设,对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹,总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。同时规定,中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占“十二五”期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%。
  深圳市国土部门还将对已出让的居住用地建立“住房建设项目手册”制度,对已批未建居住用地加大清理力度,及时督促企业按照合同约定加快建设,对认定为闲置土地的予以及时处理,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。
  深圳市房地产研究中心副主任王锋6日表示,此次出台的调控细则可能并非本轮房地产调控中深圳市出台的唯一方案,今后将根据调控效果决定是否实施更为严厉的调控措施。王锋认为,本次深圳市调控细则之所以没有像北京等城市一样实施“限购”政策,其原因在于,“国十条”颁布后,深圳楼市已经开始大幅度调整,从数据看,成交量每隔一周就要下降一半。
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竞争对手情报
【富力地产:70.5亿逆势吞天津地王】
  4月28日,富力以70.5亿元的总价拍得位于天津津南区咸水沽镇的1933亩土地。这刷新了天津单一项目楼盘的体量记录和最高地价纪录,富力用巨资“砸”出了天津新地王。
  70.5亿元总价,即便放眼全国总价地王中也不容小视。据统计发现,天津新地王竟然排在了全国总价地王第四的位置上。在其前面分别是广州亚运城地王255亿、上海外滩地王92亿、上海徐汇滨江地王72.45亿。
虽然地块起拍价高达60亿元,但富力却志在必得。富力天津董事长谢强亲自督战,竞拍过程中,保利中途退出,最终演变成为富力、中铁“双雄之争”。中铁数次以增加一个亿的幅度举牌,富力见势必跟着举牌。
富力勇夺地王之后,几乎将花掉目前其手中所有的现金。富力2009年年报显示,截至09年年底集团拥有现金78.9亿元,其中现金66.4亿元,受限制现金12.5亿元。值得肯定是,相比于往年,富力拥有的现金得到了极大改观,同比09年增长了284%。
与此同时,土地调整风暴也已愈演愈烈,这将更加考验富力的资金压力。3月10日国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》要求,“竞买保证金不低于出让最低价20%”、“土地出让完成后,必须在10个工作日内签订出让合同”、“1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款”、“余款最迟付款时间不得超过一年”。这意味着,30天之后,35.25亿元首付款将从富力账上划出。
天津富力董事长谢强对媒体表示,富力看好天津房地产市场发展,该地块周边环境条件良好,有正在建设中的大学城和天津大道,市场前景广阔,该地块将配合大学城打造津南区又一新城。史上最严厉楼市调控风暴中,富力敢于做出如此巨大的动作,资金压力不禁受到外界的质疑。
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【万科集团:4月销售环比增长 放慢拿地速度】
  万科5月6日披露的公告显示,4月份,该集团销售暂未因为调控政策出台而下降。该月总共实现销售面积63.3万平方米,销售金额78.0亿元,分别比2009 年同期增长6.3%和48.0%,也比3月环比有所增长。
  2010年1~4月份,万科A累计销售面积187.5万平方米,销售金额228.9亿元。对比日前同期披露销售数据的恒大、碧桂园、富力等开发商而言,万科A的销售金额依然处于遥遥领先的位置。数据显示,三家开发商前4月销售业绩分别为121亿元、103亿元和97亿元。
  不过值得提及的是,在宏观调控的背景下,万科A拿地的动作有所放缓。4月份,该公司仅新增了两个项目,总地价为10亿。其中一个位于贵阳,总地价为1亿元;另一个位于吉林,总地价为9亿元。
  在此之前,万科A每月都保持了相当规模的拿地数量。例如3月份新增项目为6个,2月新增11个,以及1月新增项目8个。
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【中粮地产:6.28亿获杭州商住用地】
  中粮地产5月3日发布公告称,中粮地产下属全资子公司杭州易筑房地产开发有限公司于4月30日通过竞价拍卖方式,取得杭州市宗地编号为萧储(2010)24号地块的土地使用权,地块总价为6.28亿元。 
  该地块为商业、居住用地,位于杭州市闻堰镇三江口村、闻兴村,西至闻堰大道、南至湘湖路、东至四季大道、北至朝红新村。地块总面积为43,961.2平方米,其中出让面积为35,766平方米,建设容积率1.5以上、2.5以下,总建筑密度35%以下。 
  数据显示,2009年,中粮地产新增住宅地产项目2个,占地面积13.19万平米,规划总建筑面积32.15万平米;截至2009年底,公司拥有在建拟建项目7个(不包括新增的两个),占地面积223.61万平米,规划总建筑面积249.11万平米。
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【万达地产:26.5亿夺长沙一商住地块】
  4月30日,大连万达商业地产股份有限公司以起始价265000.0万元的价格,成功竞得位于长沙市开福区湘江中路的[2010]网挂020号地块。一个新的长沙商住综合性用地的单价纪录也已经被确定–1450.66万元/亩,楼面地价为3312元/平米。 
  资料显示,该地块编号为[2010]网挂020号,位于长沙市开福区湘江中路,出让面积为12.18万平方米,为商住综合性用地,其中出让面积中商业占42.5%,住宅占57.5%,出让年限为商业40年、住宅70年。按起拍价26.5亿元计算,折合出让单价为1450.66万元/亩,楼面地价达3312元/平米。 
  据了解,该地块在开福区09年启动的中山西路棚改项目区域内,这里是长沙传统商业中心,并且拥有临江望麓的绝版自然风光,区位优势不言而喻。自4月初挂牌开始,刷新长沙土地出让单价的起始价格,也让之前许多感兴趣的企业望而兴叹。4月中旬接连出台的房产新政之下的预期改变,也让业界一度猜测020号地块是否能够顺利成交。 
  据悉,在4月28日,大连万达商业地产股份有限公司在其网站的招聘专栏里,就挂出了“长沙开福万达广场投资有限公司”的招聘信息。招聘岗位包括36个部门的各级普通工作人员和中高层管理人员。媒体推测,大连万达将在该地块打造一个高标准的新商住综合体。 
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【泛海建设:设立新公司进军大连房地产市场】
虽然近期房地产市场遭遇严厉的政策打压,但是泛海建设似乎并未放慢投资的步伐。
  6日公司发布公告称,为拓展大连房地产市场,推进公司战略布局,公司拟与大连韩伟企业集团有限公司签订《投资设立项目开发公司协议书》,双方共同出资设立大连泛海建设投资有限公司,合作开发大连地区房地产项目。项目公司注册资本为2亿元,其中:泛海建设出资1.8亿元,占项目公司90%的股权,大连韩伟企业集团有限公司出资0.2亿元,占项目公司10%的股权,双方均以货币形式出资。
  泛海建设同时披露,为支持公司全资子公司浙江泛海建设投资有限公司的发展,顺利推进浙江泛海城市广场项目的开发建设,公司拟对浙江公司进行增资,将其注册资本由4亿元增至10亿元,所需资金由公司自筹解决。
  泛海建设表示,作为公司在杭州地区的业务平台,浙江公司目前主要负责浙江泛海城市广场项目(该项目由浙江泛海国际中心、泛海国际公寓、泛海国际大酒店项目组成)的开发建设。截至公告发布日,浙江泛海国际中心三栋写字楼已完成主体封顶,正进行土建初装修及机电设备的安装施工;酒店及公寓项目在进行规划设计、报批等前期工作。
  浙江泛海城市广场项目是泛海建设未来盈利的重要来源之一。根据杭州市场情况,浙江泛海城市广场项目预计经济效益良好,投资风险可控。
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【恒大地产:率先打出8.5折降价售楼】
5日,恒大地产在香港宣布,集团旗下所有产品将全线打折,以8.5折对外销售。这是此轮宏观调控以来,第一个公开宣称降价的大开发商。在眼下形势胶着的房地产市场里,“降价第一枪”已然打响。而此前,人们预期须等到新政出台后两三个月。对于这一决议,恒大地产一位高层透露,市场不好的时候,要现金为王,集团打算借助这一次营销计划在市场观望时抢先一步,抢占市场份额。上述高层表示,目前集团有现金余额超过200亿,加上销售回款的资金,有利于在市场调整到一定程度后抄底土地市场。2008年初,“地产一哥”万科A曾以“拐点论”为由头,拉开开发商降价的序幕。两年之后,恒大地产抢跑了这“第一棒”。
数据显示,恒大地产在今年第一季度的销售中,以129.5万平方米的销售纪录超越万科。这意味着,如果单从销售量上看,恒大地产正占据着最大的市场份额。恒大地产的示范效应或者将带动其他开发商降价。总部位于深圳的一家房地产集团负责人表示,规模性降价会出现在七八月份,因为09年第四季度开始赶工的很多项目,将集中在此期间开始上市,货量届时会有一个井喷。日前,金地集团、招商地产、中海、保利地产相关负责人均表示,由于集团旗下目前货量较少,暂时不会进行降价促销。至于之后的市场,还有待观察,如果市场出现变化,销售上一般都会“随行就市”。
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【新湖中宝:21.62亿元逆势拿地】
近期一系列的房地产调控政策相继出台,不过并未打击房地产公司的拿地热情。6日,新湖中宝发布公告表示,以21.62亿元价格竞拍获取丽水厦河湖区块三幅地块。 
  公告披露,新湖中宝竞拍获取的三幅地块分别为丽水厦河湖区块1号、2号、3号地块。其中位于丽水市中东路以南、江滨路以西、古城路以北、大猷街路以东的2号地块用地面积最大,达到9.92万平方米,容积率为2.5,建筑密度25%,总建筑面积为24.79万平方米。另外,1号地块和3号地块用地面积分别为6.01万平方米和3.18万平方米。上述三宗地总用地面积为19.11万平方米,总建筑面积43.17万平方米,楼面地价5008元/平方米。三地块项目开发性质均为商业及住宅用地,商业土地使用权限40年,住宅土地使用权限70年。
  新湖中宝在公告中表示,此次竞拍获取的三宗地位于丽水市区,位置优越。竞拍成功将有利于增强公司的项目储备和赢利能力,优化公司在浙江的项目布局。
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【凯德置地:入中国16年首次计划北京拿地】
  今年初,凯德置地出资150亿元,鲸吞董建华家族旗下东方海外的7个位于黄金地段的地产项目,成为了近年来中国房地产市场上的最大一笔收购案。近日,凯德置地高管华北区域副总经理韩维表示,目前东方海外旗下的地产项目已经与凯德置地全部交接完成,一些项目今年内就可以入市交易。同时他还向透露,公司即将在北京市场开展第三步战略计划,大力发展北京市场。将推出两个全新的项目,并考虑在适当的时候拿地。 
  进入中国16年来,凯德置地一直以与中国本土企业合作、收购、并购等方式发展。在北京市场,凯德置地很少参与土地市场公开竞价,其在北京开发地块大部分是2004年“8•31大限”之前协议出让后转让的项目。特别是原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆离任后,不少业内人士猜测今后凯德置地在北京公开拿地的可能性不大。 
  据了解,2009年凯德置地共销售了2400套住宅,销售金额约50亿元。其中北京、宁波、成都及佛山市场的住宅销售业绩较2008年增加了3倍。目前在北京市场中,凯德置地还有3个在售的住宅项目。其中位于北三环的凯德•品元几近售罄;位于朝阳门内的凯德•华玺4月17日针对剩余40余套精装现房进行了二次开盘,目前也处于后期清盘阶段;位于东四环的凯德•锦绣在1月31日开盘热销后,1号楼已全部售罄,2号楼预计今年年内入市。 
  除了上述3个在售项目,韩维表示,近期公司还将推出昌平的凯德•花溪语和北河沿大街的凯德•77号两个项目。凯德•花溪语为低密度住宅,凯德•77号为高档公寓。
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【复地集团:4月合约销售额10.31亿】
位于武汉的复地东湖国际项目4月份实现合约销售面积10399平方米,合约销售额1.3465亿元,为当月销售额最多。 
  复地集团于5月7日发布4月份合约销售额,公告显示,4月份按公司权益计算的合约销售面积及销售额分别约达74201平方米及人民币10.31亿元。2009年同期合约销售面积及销售额分别为81161平方米及人民币6.99亿元元(2009年同期数据不包含土地一级开发项目转让)。
  报告显示,该集团在售项目16个。其中,位于武汉的复地东湖国际项目4月份实现合约销售面积10399平方米,合约销售额1.3465亿元,为当月销售额最多。
  另外,位于长春的复地净月国际4月份实现合约销售面积16,671平方米,合约销售额0.9573亿元;位于北京的复地西绒线26号4月份实现合约销售面积1,518平方米,合约销售额0.9039亿元;位于上海的复地北桥城4月份实现合约销售面积3,873平方米,合约销售额0.8389亿元。
  5月7日,上海复地宣布,此前在4月14日就收购上海长广公司的全部权益的事宜,已在4月27日签订终止协议。上海长广公司持有上海市荣华东道86至90号地产项目,总面积15605平方米。
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2010年5月5日-2010年5月11日)】
  5月5日-5月11日(截止5月11日17:00),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:2520(套),总面积为:248861(平方米)。
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【上海首现供大于求 中低价位房供应仍不足】
  据搜房网最新统计数据显示,刚刚过去的4月,上海商品住宅供应面积虽然仅为123万平方米,环比增加75.71%,同比增加7.8%;但同月商品住宅成交面积为102万平方米,环比上涨27.50%,同比则大幅减少42.32%。这是申城楼市从2009年1月至今首次出现供大于求现象。 
  分析师表示,由于受到新的调控政策的影响,申城楼市成交量在4月下半月出现萎缩,上半月成交面积为58.58万平方米,到下半月,成交面积仅为43.94万平方米;成交套数也从上半月的平均每日330套左右减少至230套左右,而在4月底的日成交仅100套出头,5月1至4日之间,日成交更不足50套,缩量明显。
  4月商品住宅均价同比上涨7成,中低价位楼盘供不应求。统计数据显示,4月商品住宅成交均价为每平方米22926元,环比每平方米19767元的均价上涨15个百分点,同比上涨73%。4月以来,商品住宅每周成交均价连续上扬,周成交均价每平方米达26089元,创下了周成交均价的历史新高,从而直接导致了4月均价创下新高。
  分析师表示,近15个月首次出现明显的供过于求局面,是由于新政对需求大幅打压造成的。从均价的连续上涨以及成交楼盘来看,上海房地产市场中低价位项目供应仍严重不足,导致高端项目拉升均价。
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【上海新盘纷纷延迟开盘 开发商口头报价上涨】
随着国务院一系列房产新政,包括二套房限贷令、三套房禁贷令等出台,上海房地产市场的成交量陷入“急冻”行情——新房、二手房市场的成交量双双出现大幅下降,已经可以反映出大部分潜在购房者的心态受到巨大影响,观望气氛已占据绝对主流。而市场的另一方面——上海大部分持有在售新盘的开发商选择了捂盘观望。
  市中心新盘多推迟开盘
  近日,某知名商业房地产网站以其选取的100个新房楼盘进行电话“信息采集”后统计显示,有三成左右的售楼处明确将延期开盘,另有三成原计划在5月开盘的新盘售楼处表示“开盘时间待定”。
  事实上,无论是上海的中环、内环还是外环线的内外区域,确实有大批原本计划开盘预售的楼盘,在最近突然选择改变计划“延期”开盘。
  以市中心的楼盘豪景苑为例,其地处虹口区武昌路、乍浦路,居苏州河与黄浦江的交汇点,整个小区由3幢26-33层的高层建筑组成,整个建筑排布呈“品”字形。由于邻近苏州河,而河对面的“外滩源”(高端商业地产整体改造区域)将为楼盘所在区域的住宅带来较大的市场潜力,因此,在2008年,豪景苑首度亮相时,就以“外滩精装修景观豪宅”自居。据网上房地产数据显示,豪景苑一期在2008年8月16日首次开盘,推出了75套住宅房源,住宅面积合共1.18万平方米,网上报价为36000元/平方米,截至目前,已经售出73套房源,仅余2套房源可售,累积住宅合同均价达到37391元/平方米。今年3月中,豪景苑曾经放出消息,将于3月底或4月初开盘,推出其后续房源,当时称计划新推房源数量为125套,全部位于社区内的2号楼,房型主要是面积在106-156平方米之间的二房和三房,全部为精装修。然而,时至今日,豪景苑二期仍未开盘,据售楼处方面的最新说法,豪景苑二期将推迟至5月份开盘。
  另外,黄浦区老西门的“公馆77”原定于6月开盘,如今开盘时间已经推迟到7-8月;而普陀武宁的江南名庐原定于5月开盘,如今则是“开盘时间未定”。
  开发商口头报价上涨
  在大部分新盘开发商纷纷将开盘时间延后的同时,这些楼盘至少在面对(购房者)直接询价时,在口头(现场)报价上并未有丝毫松动,此次网站的电话调查所涉及的100多家预售楼盘中,在宣告推迟开盘或开盘时间未定的楼盘中,有半数以上的楼盘声称“开盘后房价一定更高。”以上述虹口外滩区域的豪景苑为例,2008年8月开盘时价格在36000元/平方米左右,如今,售楼处坚称最新的报价将高达70000-80000元/平方米,单套房源总价最少在700万元左右。
  还有,作为宝山大场“老镇改造”的项目,邻近汶水路中环线以及轨道交通7号线站点的“中环一号”楼盘,是一个规划总建筑面积达到200万平方米的以住宅为主的超大型综合项目,更是“北中环”区域难得一见的超级大盘,自其2007年4月推向市场以来,中环一号历来受周边“改善型”购房者的青睐,始终处于热销的状态,3年中其房价上升速度亦较明显——09年3月,中环一号的成交价格仍维持在10800元/平方米左右,但随着7号线的开通以及上海住宅楼市的火爆,至09年12月,中环一号一期的名为“上峰区”的压轴组团的报价已高达18000元左右。今年早些时候,中环1号销售部门曾经宣布“计划在4月中下旬开盘”,但最近售楼处突然声称:暂定在5月下旬或6月初开盘,主推的90平方米两房两厅、135平方米三房二厅的最新房源,开发商将要价(均价)抬升至20000-23000元/平方米。
  另一个案例则是长宁区的名楼盘天山怡景苑,该盘原定于今年4月底开盘的,在(现场)宣布将开盘时间延后到8月的同时,其报价也从之前的30000元/平方米急涨至当前的35000-40000元/平方米的水平。
  国务院的新政过后,既然如此数量众多的上海开发商可以随意将原定的推盘时间作出紧急“修改”,则其集体“涨价”的“口头宣言”也最多是为其自身壮胆的观望情绪的一部分罢了。而比供、需双方均采取的观望姿态更重要的是,上海地方的调控细则何时出台?是严于抑或是宽于北京版本?这才是对市场至关重要的关键因素。
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【上海:郊区楼盘打折力度渐强】
楼市新政正在逐步发酵,09年涨幅惊人的郊区楼市开始出现价格松动。从近期新盘和即将开盘的售楼处了解到,部分郊区的价格松动正在加剧,从原来的99折98折开始转变为95折或是折上折的情况,而松江九亭一楼盘更是打出了88折的优惠措施。
  金山的御景龙庭公寓周六开盘,公寓均价7288元/平方米,别墅均价9900元/平方米。询问该楼盘销售人员是否有优惠活动时,销售人员立马介绍:“目前优惠活动属于叠加性质。”所谓叠加性质,也就是只要开盘三天内签订合同,公寓总价上优惠8888元,别墅总价上优惠2万元,如果在开盘3天内现金全额付清房款的话,在上述优惠基础上再给予总价优惠1%。开盘7天内现金全额付清房款,也可享受一定的优惠。“基本上能够保证在98折-97折左右。”该销售人员卖力地推销道。
  浦东“临港蓝色城邦”二期4月底开盘,均价9500元/平方米。在开盘之初,售楼处只表示,买房一次性付全款98折优惠,但是日前再次致电该售楼处,工作人员则表示,目前付定金优惠1%,一次性付款再累加优惠3%,首付50%再累加优惠1%。
  松江九亭板块的新虹桥首府更是打出了88折的优惠。据售楼处工作人员介绍,目前该楼盘预计的开盘时间是5月15日,共推出60套左右房源,均价为19800元/平方米,现在预约拿号可打88折。同时为了证明自己项目的优惠明显,该工作人员还透露,紧邻该小区的就是中大九里德项目,目前还有部分在售房源,但是均价为19000元/平方米。
  对此,佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示,随着政策地进一步实施,买方观望心态更加明显,卖方虽然渴望咬住房价不松口,但僵持局面持续不破,开发商必然寻求新的销售策略,届时成交量若持续下跌,接踵而至的将会是打折优惠潮,甚至降价。
  而松江等郊区市场在2009年下半年,价格上涨速度超过其他大多板块,存在一定的价格浮动空间。因此在新政的不断发酵中,这些区域的价格松动将会越来越明显。
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【上海上周成交量猛跌36% “定金撤销”楼盘增多】
上海楼市成交量受新政调控明显,根据佑威提供的数据,上周上海市新房成交量相比前一周大跌36%,但均价仍高达25731元/平方米,仅微跌1%。 
  量价齐跌趋势渐显
  根据佑威报告,上周新房成交量仅为11.1万平方米,与前周相比大跌了36%,成交量进一步低迷,成交均价则为25731元/平方米,环比前周的历史最高纪录微跌1%。
  研究成交套数走势规律发现,4月上旬平均每日成交330套左右,之后减少至月中的230套左右,4月底的日成交仅100余套,而5月1日—4日之间,日成交更不足50套,缩量明显。
  而供应量方面,则维持了供大于求的趋势。相对于仅11.1万平方米的成交面积,上周新房供应面积为23.5万平方米,虽较前一周大幅下跌了30%,但仍远高于成交面积。
  但高端市场受影响甚微。4月上海全市商品住宅成交均价达到22926元/平方米,其中5万元/平方米以上的高端项目成交面积达到7万平方米,环比3月翻了两倍还多。华丽家族参与管理的项目汇景天地“空中檀宫”逆势推盘,可能以每平方米超过23万元的价格开售,刷新上海高端物业的历史纪录。美地行上海公司董事总经理刘群则认为,“虽然有政策调控的压力,但对高端物业还是长期看好。”
  定金撤销增多
  由于新政的出台,近期楼市交易的定金撤单现象也有所增加。从4月份开始,上海多个楼盘相继出现为数不少的“定金逾期”现象。
  据统计,4月上旬撤单超过30套的项目仅有两个,而4月下旬到目前为止定金撤单超过30套的项目却达到6个。个别楼盘定金撤单超过70次。黄浦区的明日星城二期,一共260套房源,2010年4月20日开盘,已售60套。在上海市房地产交易中心官方网站“网上房地产”查询后发现,还有63套楼盘处于“已付定金”状态。不过,在“定金逾期次数”一栏中,登记数目却高达74套,与已售楼盘房源数目相比,呈现离奇的售撤倒挂现象。该盘在5月1日至4日,定金逾期次数为34套。
  另外,上海的闵行水清二村项目撤单数也达到了80次,该项目总房源211套,可售59套,已售150套,预定2套,而“定金逾期次数”高达80次。“政策造成的影响会在后期慢慢释放出来。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说。
  陆骑麟认为,新政颁布后第二周,上海楼市成交量再次出现大幅滑落,而均价却依然处于高位,这极有可能导致政府再出台物业税等更严厉的调控政策,以进一步打压房价。
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【上海二手房:新政逆转行情 呈现前升后降】
2010年4月,上海二手房价格指数为2578点,较3月上升17点,环比上涨0.69%,涨幅低于上月,回落0.12个百分点。
  调控新政甫出,楼市格局逆转。上海二手房指数办公室认为,4月二手房走出“分段式行情”。4月上半月延续3月下半月量价齐升的行情;4月15日、17日,随着新“国四条”、“国十条”的接连出台,尤其是房贷政策的收紧,强力抑制投机和投资性购房,同时置换型买家受制于房贷压力,观望情绪渐出,4月下半月二手房交易连续降温。同时,一手房市场出现的降价征兆也使得二手房业主心态走低,导致投资客陆续放盘,部分区域出现3%-5%的降价。
  新兴中心城区回落
  经统计,9个传统市区房价平均上涨0.88%,超过全市平均涨幅。其中市中心5个区平均上涨0.97%。3月中旬后突起的一波市场行情,加速了传统市区刚性需求爆发,并从低端物业传导致高端物业,4月上半月甚至还有投资需求继续进场,拉升了整个市中心行情。4月下半月政策连续出台后,由于市中心中高端物业集中区和传统自住区的二手房源供应稀缺,政策效应相对滞后,成交价格受新政影响并不大,加上一些高端物业买家本身资金实力强劲,以及持房业主对市中心的保值优势充满信心,没出现大量委托抛盘现象,价格平稳甚至上扬。其中,涨幅最大的为黄浦区,4月环比上涨1.48%;其次为卢湾和杨浦区,均上涨0.94%。
  新兴中心城区在3月下半月大幅攀升后,4月涨幅回落明显,平均上涨0.3%,涨幅比上月缩小0.83个百分点。新政出台后,投资客比较集中的外围区域开始出现试探性的价格松动。其中,下降幅度最大的是嘉定区,4月下跌0.05个百分点。主要原因在于嘉定新城区一手楼盘率先推出优惠措施,使得不少客源流入一手房市场,二手房源成交量价齐跌。同类区域还有松江区和青浦区靠近传统市区部分,4月分别下跌0.31%和0.06%。
  非中心城区4月平均上涨0.01%。其中奉贤南桥新城上涨0.38%,奉城下跌0.37%。
  降价集中外郊环外
  经统计,4月全市68个控制点板块仍然以上涨居多,上涨板块多达55个,下跌的11个,还有两个持平。
  4月上涨板块平均涨幅达0.97%,其中超过1%的板块有22个。世博会越发临近,浦东三林和上南六里板块的房子成为“抢手货”,两个板块4月分别上涨3.35%和2.5%;另外,内环区域凭借自身地段优势和保值价值暂时未受到新政影响,4月南京西路上涨1.74%,中山公园上涨1.87%。
  下跌板块平均跌幅为0.61%,多集中在外郊环外,包括部分外环以外区域。其中松江泗泾和青浦新城区域,挂牌量比上月同期增加1-2成,部分业主愿意接受议价,两板块4月分别下跌0.53%和1%。此外,由于九亭板块的物业近6成为投资客,受到收紧政策影响明显,二手房甚至出现10%左右的议价空间,更有部分客户因贷款问题选择退房。
  上海二手房指数办公室认为,从4月二手房成交情况来看,各区域价格整体呈现内外环分化,其中政策出台日成为行情逆转的分水岭,尤其是首付比重的提高令买方进入观望期。由于4月下旬买卖双方尚在“消化”政策,虽然价格未出现整体性下跌,但之前业主频频“跳价”行为几乎绝迹,部分投资客开始主动降价,短期内观望将加剧降价蔓延。
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【新政后上海二手写字楼市场逐渐升温】
4月以来,上海写字楼市场明显升温。据21世纪不动产上海区域数据监测中心资料显示,在4月1日至23日期间,全市新房市场中写字楼的成交面积为6.92万平方米,已占到今年1季度供应总量的75%左右;二手写字楼市场人气回升,客户咨询量骤增,使整体市场呈现供需两旺态势。
  相关人士分析,新政的出台很大程度上遏制了住宅市场的投资行为,部分投资者转换投资方向,进军商业地产。这是近期写字楼市场趋暖的重要原因。
  写字楼投资咨询量提高近20%
  和住宅市场的观望气氛相反的是,4月以来,写字楼市场交投趋于活跃。21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明透露,自4月14日起,门店内接待的客户明显增多,咨询量较3月同期增长了近20%。在新增的客户中,不少人原本是住宅市场的投资者。4月份房产新政出台后,住宅市场观望气氛浓厚。考虑到住宅的投资升值空间压缩,投资成本上升,因此不少人转移到写字楼市场。
  21世纪不动产相关人士分析,除政策因素外,目前写字楼价格水平处于较低位,对投资者也形成了较大的诱惑力。与住宅产品相比,近两年来写字楼价格一直较为稳定,写字楼、住宅间的价格差距不断拉大。吴晓明指出,目前新增客户的总价预算多在300万-400万元,可在市区购买1套小面积办公房,目前年出租回报率为5%-6%。
  税费成本是投资者顾虑的主要问题
  为求资金保值,林先生已经选看了多处写字楼物业。如其意向投资楼盘之一的静安中华大厦,单价为30000-35000元/平方米,其周边住宅单价多在50000元/平方米。购买这套物业对于经纪实力颇强的林先生而言并不难,但他却始终没有出手。
  事实上,林先生的情况并非个案。吴晓明指出,就最近的咨询客户观察,出手犹豫者多半在住宅、写字楼及商铺三类物业之间摇摆不定。除物业新旧程度、楼盘品质等因素外,税费成本是客户普遍关心的问题。按照相关政策,如写字楼在持有期间增值率超过100%,出售时需要缴纳的相关费用较高。
  对此,业内人士认为,按照写字楼市场的历来成交惯例,此类税费成本都是计算在挂牌价中转嫁给买方,因此不会对投资者的出售成本产生较大影响。
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北京房地产
【北京5月土地出让将尝试采用新模式】
从北京市土地整理储备中心获悉,19块土地将在5月入市,主要集中在延庆、顺义、房山、通州等郊区,纯居住用地仅有位于大兴和延庆的两块。为在一定程度抑制过高的土地价格,根据北京市国土局调整后的“招拍挂”等土地改革政策,有8块采用招标方式出让,比例达到42%。在“综合评标”方式中,地价所占整体评分比例从此前的50%降至25%,淡化价格因素。且还设定合理价格区间,投标高出价格区间不会竞得土地。同时还启动了“限价中小套型普通商品房”试点的土地出让,限价中小套型的建筑规模为31.95万平方米。同时在挂牌公告中,一些土地明确要求“法定代表人相同或者控股股东相同的公司不能同时参加同一项目的投标”。
新的土地出让方式可以控制地王的出现,开发商拿地的积极性会减弱,疯狂拿地的局面可能会有所改变。但这是房价高企时期的“特殊政策”,市场效果如何,实践操作中如何控制人为因素环节、土地出让价格合理空间如何界定都还是个问题。
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【北京公积金二套房首付提至5成】
  一直没有调整的公积金购房政策,也开始收紧了贷款的闸口。日前,北京住房公积金中心新闻发言人对外表示,公积金购二套房首付比例将从原来的4成提高到5成,三套房暂停放贷,具体认定细则最后将由住建部统一发文通知。
  二套首付提至5成
  发言人表示,自5月5日开始,进行公积金贷款初审的客户需要以家庭为单位计算贷款套数。90平方米以上的,贷款比例为7成;90平方米下的,贷款比例为8成;第二套贷款比例为5成;取消第三套贷款。
  在关于二套房、三套房的认定标准,相关负责人表示,暂时仍按照“以贷计算”,即同一家庭无论是否持有住房,再购房时仅限于使用一次公积金贷款。但认定细则公布后,肯定将变成“以房计算”,具体执行办法还在制定之中。 
  利率不变优势犹存
  虽然二套房贷的首付提高了一成,但最让大家关心的贷款利率,在本次收紧政策里并没有提及,也就是说利率依然维持3.87%不变。
  以贷款额80万元20年为例,首付提高至5成后,用公积金贷款买二套房,每月需还4793元,总利息约为35万元;而商业贷款每月需还5978元,总利息约为63万元。公积金贷款每月可少还1185元,少还利息28万元。2.66%的利率差额,让收紧后的公积金房贷优势犹存。
  收紧打击力度有限
  随着商业银行贷款从严新政的推行,从4月下旬开始,公积金贷款就吸引了一些购房人的目光,出现了短期内的转向热情。据链家地产市场研究部统计,自4月16日以来,意向公积金贷款购房的比例至少上涨了近30%。但由于公积金贷款在最高额度上的限制,最后实际使用公积金贷款的人数并未明显增加,仍然只是少数初次购房者。
  中原地产市场总监张大伟表示,由于没有提高第二套房选择公积金的利率,将依然会有很多贷款额度在80万元内的购房者会选择公积金贷款,比例预计可能超过25%。
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【北京:4月新开盘项目销售率环比降18.6%】
据亚豪机构的统计,由于受到调控政策影响,成交量明显下降。4月新开盘项目的整体销售率环比3月下降了18.6%。 
  统计数据显示,4月开盘项目整体销售率为22.8%。其中销售率大于50%的项目仅7个,相比3月份下降了53.3%,从这些数据来看,4月份新开盘项目的成交情况的确难如人意。
  对此,亚豪机构副总经理高姗指出,此次调控政策多方出击,严打投机、投资性购房,可谓目标精准。而二套房贷严格执行首付50%、1.1倍利率的政策将许多改善性住房需求拦在门外。此外,限制外地人购房等政策均有力地抑制了购房需求,尤其是在目前改善性、投资性购房成为市场主体的大环境下,这样的政策可谓是直击要害。因此,调控政策一出,本月开盘项目的成交量立刻出现了明显下降。
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【北京楼市出现退房潮 客户违约比例达七成】
据中国之声《新闻晚高峰》17时15分报道,北京的王先生今年四月份订了一套二手房,为防止房主毁约,双方写下了个毁约方赔偿对方30%违约金的合同,也就是说这套200万元的房子,被60万的毁约金给套牢了。可是刚签完这个合同,北京出台落实国务院调控楼市的地方版政策之后,房价开始回落了,还没有付款的王先生开始为怎么逃避自锁的60万罚款犯起难来。
其实在北京,烦恼的人可不止王先生一个。交了定金再毁约的买房人不在少数,而卖房人也无法为白白得到几万块钱而高兴。新楼盘方面,签了单子再不露面的、加了定金就不再付款的情况就更多了。因为房贷被拒、房价回落而引发的退房纠纷开始在京城楼市不断上演。
据了解,北京市出台调控房地产市场的具体措施之后,不论是二手房买卖,还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象,4月15日系列调控政策出台以后,在房地产违约协议中客户违约比例已经达到了70%,而其中以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户,更是占到了买房违约总比例的80%。
  针对楼市新政策的出台导致的违约退房潮,北大房地产研究中心主任陈国强:“可以说是意料之中的,房产的这些政策调整后,对于无论是二手房买卖,还是一手房的申请贷款,它都会涉及到一系列的变化。当然也加上对未来市场预期的变化调整,我想也出现更多更明显的观望心态,所以才会看到,比如说退房,或者说哪怕是违约不愿意接受买原来说好的房产了。 ”
  新政实施之后,贷款问题成为买卖双方关注的焦点,也是形成退房潮的主要原因之一。尤其是针对二套房贷,北京市规定:如果是公积金贷款,首付比例提高到50%,如果是购买第三套住房,将不予贷款。首付比例提高了,让一些购房者难以承受,所以出现了违约的念头。北京宏图嘉业房地产店经理曾堃:“京12条出台前,很多人是用二手房的政策来贷首付能够贷到七成左右,现在只能贷五成了,他们现在付不起首付,所以说才会有退房的现象。”
  根据新政策,不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民,银行将暂停发放房贷,这项规定也使一部分外地居民的贷款申请求被“驳回”。“必须提供一年以内在北京的完税证明和社保证明,不能提供证明的话很多银行是允许拒贷的。”
  现在,购房者最想了解的是:新政实施后,是否能以“政策调整是不可抗力”的理由要求房主或开发商退房?由于我国相关法律法规中对此没有明确规定,也使得各地判决结果各不相同。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚说:“根据最基本的合同法原理,首先要看合同是如何约定的,合同有约定的,就按照合同来执行,如果合同没有约定的,就按照法律来执行。一般来说,现在这种所谓的房产新政是不大可能构成合同法意义上的不可抗力。这里面涉及到这个不可抗力合同中有没有规定,说是政策的变化是包括在不可抗力中,一般我印象中,标准合同里是没有这句话的。不履行合同就要交违约金,如果交定金,定金就不能返还。”
  此外,还有一些购房人认为楼市价格有走低的可能,所以在签约以后也产生了退房的想法。
  对于愈演愈烈的二手房市场中买家违约的这类案件,也应按照合同中的规定来处理。北京市朝阳律师事务所副主任胡刚表示:“交易的风险,商业的风险都很正常,北京市3月份之前、4月份之前是卖主违约,现在无非是买主违约。这以后还可能会来回转,这是市场经济中很正常的一个事情。”
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【北京商品住宅均价一月降幅近8000元】
  楼市调控开始显威力。新政出台近一个月的时间内,北京商品住宅成交均价降幅近8000元/平米。5月10日,亚豪机构发布的数据显示,上周(5月3日-9日)北京市商品住宅整体成交均价为16898元/平米,和本轮楼市新政出台前一周(4月4日-11日)相比,成交均价下降了7744元/平米,降幅达31.43%。
  商品住宅量价齐跌
  根据北京市房地产交易管理网数据,5月3日至9日,北京商品住宅期房、现房整体量价齐跌。亚豪机构统计显示,5月3日至9日,北京市商品住宅期房共成交133528平米,扣除保障性住房实际成交130424平米,环比减少了13.66%;商品住宅现房共成交25420平米,环比之前一周减少了54.33%。
  与此同时,上周北京市商品住宅整体成交均价16898元/平米,环比之前一周下降了1790元/平米,降幅达9.60%。而与此轮新政出台之前的一周(4月4日-11日)相比,均价下降了7744元/平米,降幅达31.43%。
  新项目调低开盘价
  4月中旬新政以来,从4月12日开始的三周,北京商品住宅成交套数跌幅分别为10.34%、11.39%、30.82%,跌速逐周加快,而成交均价却在22000-23000元/平米之间保持坚挺。
  在成交量不断下降后,商品住宅成交均价开始出现明显下调。4月26日-5月2日,商品住宅成交均价从此前一周的22176元/平米跌至18688元/平米,上周跌至16898元/平米,两次跌幅都在10%左右。
  统计显示,近期不少新开盘项目实际开盘均价均低于开盘之前的预计均价,降幅在2000-5000元/平米不等。业内分析认为,开发商已经选择以降低预期的方式进行推盘。
  也有业内人士认为,受调控影响,支撑高价项目的投资性需求和高端改善型需求受到抑制,取得预售证的城区高价项目较少,也直接导致成交均价的下跌。
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【北京楼市:二手房价格松动链条逼近二环】
随着楼市新政的密集出台,北京二手房市场出现郊区包围城市的态势。在此前价格疯涨的通州、亦庄等地的二手房价格明显下调之后,一直坚挺的方庄等三环、二环周边区域的二手房价格开始出现松动。
  今年以来,在通州房价暴涨的带领下,北京二手房市场量价齐涨,4月19日北京二手房市场创出历史最高日签约量——2369套。不过,随着新“国十条”的出台,北京二手房市场已经出现了历史最大抛单——一位投资者将手上的20余套房子一次性卖出。而在上周刚刚出台的“京12条”政策的影响下,北京楼市又经历了一个最冷的小长假。
  统计显示,“五一”小长假期间,北京二手房成交量相比09年同期下跌了53%,而商品房期房及现房更是分别下跌了35%和95%。与4月份的日均成交1096套相比,小长假期间的二手房实际交易量下跌了9成以上。
  “大北京,向东看。”这曾经是通州区域内开发商为自己楼盘定下的宣传标语。不过,目前通州的二手房市场难见昔日的火爆,日前,位于通州运河东岸某中介的小王给过路行人散发最新的房源信息,“最近房子信息变化很快,目前价格已经从一个月前每平方米2.2万元降到1.8万元。”
  除了通州,二环边上的方庄二手房市场也开始松动。作为北京的成熟社区,方庄二手房市场表现一直非常稳健,不过,日前在方庄地区的房产中介处了解到,随着楼市新政出台,方庄二手房市场开始出现松动,目前方庄二手房均价在每平方米2.2万元至2.8万元,房源也开始增多。在方庄环岛东侧,一家中介显示的房源中开始出现每平方米1.75万元的房子。“业主是一个投资者,急于套现。”一位中介表示。
  此外,一位看房人在网上发帖表示,“我之前看的广渠门内1988年55平方米的两居房。4月初房主要150万。现在这房被人110万全款接手了,降幅27%。”
  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,目前开发商手中资金充裕,未来两三个月内,开发商和买房者会处于博弈状态,新房价格不会立刻下降,而二手房价的反应会更快。因为二手房买卖是个人对个人的交易行为,相对平等,卖家抛售房产,房源增加会平抑房价。
  中原地产三级市场研究部研究总监张大伟表示,“目前通州二手房价格已经下跌了15%,亦庄、望京也都跌了5%左右。而三环、二环的二手房价目前还处在松动阶段,真正明显的价格调整会在今年年底来临。”
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重点区域分析
【乌鲁木齐楼市:开发商投资不足造成房地产市场供应量下降】
  乌鲁木齐市房产局最新统计数据显示,今年前4个月,乌鲁木齐市新建商品房批准预售面积同比下降七成,商品房登记成交面积下降二成。 
  今年1月至4月,乌鲁木齐市新建商品房批准预售面积20.84万平方米,与上年同期相比下降72.59%;其中商品住房批准预售面积17.38万平方米,与上年同期相比下降69.42%。 
  同时,乌鲁木齐市商品房登记成交12787套、129.16万平方米,与上年同期相比下降26.48%;其中商品住房登记成交11076套,115.87万平方米,与上年同期相比下降28.97%。 
  分析认为,开发商投资不足,造成近期市场供应量的大幅下降,要保持房价稳定需通过增大市场供应量;同时,在国家各项政策措施抑制房地产投资和投机需求的前提下,乌鲁木齐连续两月本市新建商品房成交量保持10%左右的高增长,表明市场需求依然很大。 
  此外,从平均交易价格情况来看,商品住房平均交易价格同比涨幅19.43%,环比增长1.2%,分析认为市场供应量明显不足,消费者对房价只涨不跌的心理预期,导致了商品房价格的过快上涨;在保证充足市场供应的前提下,房地产相关部门紧密配合,加大房地产市场信息的公开力度,是遏制房价过快上涨的重要手段。
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【郑州楼市:二手房惊现抛盘 日均成交量大增近40%】
  [现场]卖二手房的现在着急了 
  二手房买卖,很多时候都是买家着急、卖家叫价。不过,这次国家一系列调控政策出来后,买家沉住气了,卖家着急了。 
  4月28日下午5时许,位于南关街与城南路交口的一家二手房中介机构,负责人赵民正在打电话劝客户不用着急出手卖房。 
  “自从国务院4月14日陆续出台房地产调控政策以来,咨询买二手房的市民少多了,好多人都开始观望。”赵民说,“以前卖家对房价定的可死,现在很多卖家三天两头打电话,问有没有人来问房子。” 
  赵民说,他手里现在就有一套房子,建筑面积53平方米,位于陇海路与交通路交口附近,前一段国家调控政策没有出来的时候,这个卖家一直说“少了26万元不卖”,上星期卖家着急了,说“24万元也能卖”。日前,卖家专门跑到中介,对赵民说“如果有人来买,低于24万元也能卖”。 
  [数据]二手房成交量大增近40% 
  4月10日到28日的19天里,市区商住房共卖出5906套,平均每天销售量近311套,销售均价为每平方米4990元;而在3月份,尽管商住房比2月份大幅增加,但也只是卖出去9526套,日均卖房307套。也就是说,4月份最近的19天里,商住房的日均销量与3月份差不多,还略高。 
  尽管近期郑州的新房成交量仍居高不下,但是二手房市场更为活跃。根据市房管局的统计,4月10日至19日,市区二手房成交了1819套,平均每天成交量95套,成交均价为每平方米4009元。而整个3月份,全市二手房的成交量也仅仅只有2125套,日均成交量68套。4月份二手房日均成交量比3月份大幅增长近40%。 
  [原因]部分卖家急于抛盘 
  对此,一位房产中介负责人解释称,以前二手房买卖双方不积极,现在部分卖家急于抛盘,造成成交量快速增加。另外,有一部分二手房是4月14日国家房地产调控政策出台前达成意向的,在政策出台后,买卖双方加快了手续办理速度,也造成近日成交量增加。此外,虽然银行都表示将出台严厉的二套房贷款政策,但是不少银行都计划在五一之后执行新政策,也造成部分二手房买卖者赶在五一之前办理二手房过户手续,从而造成成交量增加。 
  对于郑州楼市的后市,中介机构的赵民说,眼前形势不容乐观,由于很多打算买房的市民开始观望,估计最近两个月二手房市场都会处于冷清状态。而如果二手房市场受到影响,也必将影响一手房也就是新房的销售情况,进而影响整个楼市。
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【成都楼市:上周二手房成交量萎缩】
  据中原地产统计,在“五一”和房交会刺激下,上周新房成交扭转颓势
  新房成交放量主要是受到“五一”和房交会的双重刺激,但二手房市场较前期高点下跌49%,中原地产分析,随着房交会的结束,成交上行阻力增大,后市表现仍不乐观
  中原地产统计,上周(5月3日至5月9日),成都主城区商品住宅成交2270套,成交面积为20.84万平方米,分别环比增加67.3%和70.5%。这是楼市新政出台后,成都商品住宅首次逆转一路下滑的局势。
  尽管如此,中原地产对于未来市场的走势并不乐观——随着市场上观望情绪越来越浓厚,“五一”及房交会的结束,成交量难创新高。二手住宅成交量下跌近五成就是证明。
  双重刺激成交不再直线下滑
  楼市新政下,成都楼市门庭明显冷落了许多。刚结束的第35届成都市春季房展会现场,和09年的火爆场面相去甚远。
  尽管如此,在“五一”和房交会的双重刺激下,成都楼市终于打破直线下滑的局势。中原地产统计,上周主城区商品住宅成交2270套,成交面积为20.84万平方米,成交套数与成交面积分别环比增加67.3%和70.5%。不过这个数据跟新政出台第一周(4月19日到4月25日)仍有差距,第一周的成交套数和成交面积分别为2796套和25.75万平方米。
  中原认为,上周成交量的回升受益于多个楼盘赶在春交会之前的“五一”大假期间开盘,供应放量,成交量相应跟上。尤其是“五一”大假期间,新签订商品房合同无法及时备案,成交量推迟在上周表现。中原地产有关人士说,调研数据来源于成都市房管局的备案登记情况,房交会的成交情况目前只显示出一部分。
  二手住宅成交下跌近五成
  二手房市场并未因此解冻。最近一周,成都某房产中介的工作人员李先生特别清闲。“我都不想带客户看房了。”李先生说,卖家和买家都很挑剔,往往看了10多套房子也敲不定,他干脆给自己放假。
  而另一家中介公司的权证部经理则表示,现在去房产交易中心备案登记完全不用排队,“就那么几个人。”
  中原地产统计数据显示,上周二手住宅成交量走势出现了较大幅度的调整,成交套数为814套,成交面积7.25万平方米,较前期高点分别下跌了49.9%和49.2%。随着政策的逐步落实到位,对二手市场的影响开始显现,预计一段时间内市场成交量将在800-1000套之间徘徊。
  开发商“不差钱”短期内不会大规模下降
  在房交会现场,各大开发商也给出了相应的优惠政策,比如最高优惠1.8万元,或者赠送礼品等。但在市民看来,这些优惠政策并不实在。“算来算去,房价还是那么贵。”
  蔡小姐春节后就开始看房,原以为楼市新政推出后房价会有所下跌。但她在房交会上看到的情况是,房价并没有下跌,“跟我之前看的价格差不多。”
  目前来看,短期内规模性降价的可能性不大,因为2009年的销售回款使得开发商“不差钱”。虽然部分城市楼市的量价可能会在一定幅度内回调,但短期内依然会选择观望,仅是对现有项目有一些折扣或者优惠,而新开盘的项目,在定价上则有所下调。
  未来走势后市成交将相对平淡
  目前,成都主城区商品住宅供应水平已连续四周保持在2000套以上,但市场并没有出现09年年末成交放量的情形,而是围绕2000套的成交水平上下波动。上周供需比为1.19,主城区商品住宅存量上升至30385套。
  中原地产认为,国十条等抑制投机行为的相关政策确实起到了冷却市场的作用,市场相对于09年年末更显理性。随着房交会的结束,供应高峰期告一段落,供应市场进入调整期。相应的,成交市场上行阻力增大,下周成交量大幅超越本周成交水平可能性较小,后市表现将相对平淡,存量将逐步被消化。
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【成都楼市:写字楼成投资“新宠”】
4月中旬,二套房贷款首付款比例不得低于50%的新政出台。几家欢乐几家愁,住宅市场陷入了沉寂,而商务写字楼却迎来了一波小高潮。 
  新政出台后,几乎所有的住宅开发商都面临着史上最强的新政“调控”,但是商务写字楼,尤其是在“商住倒挂”严重的国际城南区域,天合•凯旋广场迅速成为资金“避风港”,甚至有香港公司一掷千金拿下了一整栋物业,由此掀起了一场以天合•凯旋广场为核心的城南写字楼抢购风潮,“凯旋现象”席卷整个城南。
  巨大缺口 17万企业让城南写字楼告急
  据悉,目前国际500强企业中有120家已经选择了城南。据了解,成都的领事机构数量已增至9家,仅次于上海和广州。大量的外资企业和一大批与之相关联的上下游企业正在南移。
  另外16万的私营企业,即中小企业在西部大开发的大背景下,面临内外动力的双重作用:外动力,城南作为成都新中心,大量的优+势资源向这里倾斜。地铁、天府新城规划、国际级的基础配套、金融总部商务区、金融后台服务业集聚区等等,远远优于交通拥堵,规划、配套落后的旧城;内动力,大批企业在经历了企业发展的初级后,渐渐地走到了发展的关键时刻,原有的办公条件已经无法适应其发展,自身的升级换代需求让他们也选择了具有巨大潜力且价值相对处于洼地的城南。
  据相关数据显示,截止到2009年,成都有外资企业1700余家,国有企业为5000多家,私营企业累计达162000多家。在蓉的企业已达到近17万。如果按平均的商务办公面积以150平方米计算,商务办公的需求为2550万平方米。如此大量的需求,与目前仅仅有几个项目在售的市场条件一比较:缺口!巨大的缺口又一次显现了城南的机会。
  另一个方面,不少中小企业,升级换代的过程也是自身资产积累的过程。目前的城南商务写字楼,像天合•凯旋广场具有城市主轴天府大道旁地理位置,且写字楼价格不到附近居住物业的价格的项目,对办公企业来说是用住宅的价格购入甲级写字楼,未来的“钱景”可观,还远离政策调控风险。既又“面子”又赚“票子”还没有“风险”,难怪,最近住宅卖不动,写字楼火正旺。
  价值浮现 写字楼成为资金“宠儿”
  2010年10月地铁1号线开通在即,城南商务写字楼的价值高峰期已经来临。09年,城南写字楼销售达到了近20万平方米,当年成都的写字楼总量不过30多万平方米。而城南占据了近三分之二的份额,厚积薄发。
  据相关数据显示,广州初建地铁时,地铁沿线物业升值15%-25%,地铁开通后,沿线物业再次升值15%-25%。从全球一线城市地铁开通后商务办公价值的增幅来看,30%-50%的增值潜力将是城南商务的起步价值。这种价值的增长将会随地铁开通和主轴经济作用加大而勃发,城南商务巨大潜力直接刺激写字楼物业成为资金的“新宠”。
  随着地铁1号线开通后,成都的金融格局也发生了变化:到2012年,西部金融中心建设初见成效,初步把成都建设成西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。而金融总部商务区、金融后台服务业集聚区等主要集中在城南的天府新城。于是,城南的商务价值更加凸显。
  不过,城南却出现了“商住倒挂”现象。业内人士认为,同区域的商业物业,一般来说价格要高于住宅物业,但城南住宅价格高于写字楼,实际上写字楼的价值还没有显现出来。造成人们追捧住宅的原因之一就是因为进入的门槛低,现在进入的门槛被提高之后,同区域价格更低的写字楼自然更有市场了。天合房产总经理李海军也表示,目前城南住宅价格高于写字楼价格,这其中蕴藏着巨大的机会,城南优质的写字楼无论是租金或是投资价值必然大幅度持续反弹。此次新政,无疑给他们写字楼一个反弹的题材。
  商务写字楼是一个较纯粹的投资领域,不会影响到普通老百姓的生活。所以,政府对这个领域的调控也就不会那么猛烈。对于资金而言,写字楼显然就成为了新政下,一个不错的楼市“避风港”。
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【重庆楼市:现量价齐跌 一手房市场观望气氛渐浓】
  4月26日—5月2日,重庆主城区商品房成交出现量价齐跌的状况。新开盘项目减少、销售率降低,市场观望气氛渐浓,开发商与购房者进入心理博弈阶段。新政效果进一步显现。
  市场量价齐跌
  据领域机构根据网上房地产网成交数据统计,上周,重庆主城区共成交商品房4299套,成交建筑面积约38.59万平方米,总成交金额约22.4亿元,网签建面价格回落到5795元/平方米。
  此前一周(4月19—25日),前三个数据分别为4168套、43.98万平方米、29.6亿元。由此可见,成交量已有所松动,出现了量价齐跌的状况。市场已难见前一周中交丽景那样600余套房源当日销售97%的盛况。
  折扣加大,销售率降低
  当周新开盘或加推项目共7个,数量环比明显下滑。一方面由于五一假期开发商放缓了推盘节奏,另一方面新政导致市场成交量逐步下行,开发商与购房者都处于观望态势。
  北区某教育大盘,在7700元/平方米的均价下,360套房源截至开盘当日16时,也仅销售81套,难现该盘3月底开盘时一房难求的局面。
  独领风骚的仅有万科渝园和朗润园两项目。渝园25套联排别墅,截至开盘当日15时,销售13套。而朗润园精装高层496套房源,截至当日13时,销售243套。
  博弈阶段二手房或可淘金
  领域机构市场部经理余波认为,市场观望更加明显,新政的调控效果已对市场造成重要影响。
  “虽然一线城市房价出现大幅下行,但重庆的价格波动范围应在10%以内”,余波认为,新政对重庆楼价的影响主要集中在高端物业,对自住项目影响有限。但新政的首付及利率压力,会致使改善性和投资性需求延迟购房,也有利于投机客出局。
  购房者的最大利好在于,被新政挤出局的投机客,可能在今后的2—3个月内抛盘。购房者有望在二手房市场淘到满意的新房。
  就一手房市场而言,开发商与购房者已进入心理博弈阶段。一方面,开发商的拿地成本、资金充裕决定了其大幅降价不现实。另一方面,2009年的开工量又决定了购房者大可不必为今年的供应量担心。因此,博弈持续时间尚难确定。
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【武汉楼市:初显降温迹象 成交大幅萎缩】
房产“新政”后,武汉市楼市价格没有松动,而购房者看跌楼市纷纷观望,楼市成交大幅萎缩。一些开发商趁楼市价格依然“坚挺”之时纷纷推出新盘,楼市开盘售罄的场面不复存在,武汉楼市初显降温迹象。
  据数据显示,武汉商品房最近一周成交3216套,与上周相比下跌1322套,跌幅为29.13%。但平均价格为6801.57元,与上周相比增加120.57元/平方米,增幅为1.80%。
  据了解,武汉大多数开发商在“新政”频出的4月并未调整房价,“硬扛”成为目前开发商应对“新政”的法宝。慑于“新政”的威力,为避免受到更大冲击,不少开发商加快了申请预售的进度,据统计5月将有40多个楼盘开盘,同比增加三成多。
  专家分析,由于购房者普遍看跌下半年楼市,造成部分购房者观望,成交量已出现大幅下滑。由于影响房价的因素十分复杂,未来房价的走势仍需进一步观察。不过,专家表示,虽然当前武汉房价仍然坚挺,但如成交量持续下跌,房价势必调整。
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【武汉楼市:二手房5月第一周挂牌均价首现跌幅】
据搜房武汉二手房网数据显示,5月第1周,武汉二手房挂牌均价为6190元/平方米,环比上周下降0.9%,这是自09年12月份以来,武汉二手房挂牌均价首次下降。尽管降幅不大,但新政调控的市场效应已显迹象。
  上周,武汉中心城区二手房挂牌均价均呈下降趋势,武昌区二手房挂牌均价6584元/平方米,跌幅为0.7%;江岸区二手房挂牌均价6975元/平方米,跌幅为2.7%;江汉区二手房挂牌均价7100元/平方米,跌幅为1.35%;硚口区二手房挂牌均价6500元/平方米,跌幅为1.1%。中心城区二手房挂牌均价微幅下跌,充分说明市场观望气氛已形成。访问武昌、汉口多家经纪门店,负责人普遍表示由于新政后二套房、三套房贷受限,目前市场购房群体以首次置业的婚房需求为主,5.1后二手房市场成交有所下滑,受新房房价下调影响,武汉二手房挂牌均价也有所松动。
  业内人士分析,进入楼市盘整期,部分新盘价量齐跌,尤其是一些推出更多折扣优惠的楼盘相继抛到了市场上,也会影响二手房的价格。但从目前来看,买卖双方似乎都很冷静,房价并没有大幅回调,仍然处于一个调整阶段。
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【南京楼市:部分楼盘价格下跌】
近期南京将重点开展房地产交易、土地和金融市场的清理检查和整治,大力打击囤地囤房、捂盘惜售、畸高定价等现象。 
  5月9日,南京市政府临时召开新闻发布会,通报了“国十条”调控下的南京楼市状况。南京市政府新闻发言人曹劲松表示,南京市政府将密切关注“国十条”在南京产生的效果,将适时出台该市地方新政细则。近期南京将重点开展房地产交易、土地和金融市场的清理检查和整治,大力打击囤地囤房、捂盘惜售、畸高定价等现象,有效增加住宅市场供给。
  南京市房管局局长助理潘文辉则在会上介绍,南京投资投机性需求得到明显抑制,成交量有所下降,部分楼盘价格下跌10%~20%。
  潘文辉指出,正常情况下,该市商品房日均认购量在250-300套,但受新政影响,从4月22日开始,该市认购量出现明显下降,日均不足100套,直到5月3日起,在开发企业优惠打折促销下,市场日认购量才回到100套以上。
  同时,部分新开楼盘都推出较大力度的打折优惠措施,其中有4个新开楼盘实际开盘价较原定价格分别下降10%、19%、20%和15%。
  潘文辉同时表示,一季度时,南京商品住房的供求比是1:0.67,而今估算一下,供求比达到了1:1,趋于合理。
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【南京楼市:二手房现抛房高峰 “供大于求”成为定局】
  根据南京网上房地产统计,4月南京二手房挂牌量创下有史以来的天量,达到37589套,环比3月增加70%,同比2009年4月增加145%。二套房贷政策出台后,房主逐渐迎来抛房高峰。 
  根据“我爱我家”统计数据,4月份二手房供求比出现逆转,从3月的0.85:1的供不应求,快速转变为1.9:1的供大于求。
  4月房源增加7成,客源减少了24%。
  我爱我家研究中心分析,4月上半月市场仍然延续了3月份的旺季行情,但从4月中旬开始,一系列力度空前的调控让市场出现了逆转。此前业主就地涨价,故意毁约的现象不见踪影,一些业主开始抛售房屋,市场的挂牌量急速增加。与房东抛售状况相对的是大量的客户受政策的约束,短期内没有能力或者不打算再买房屋了。套房贷款首付高达5成,除了购买90平米以下的首次置业者继续享有政策性优惠外,其他购房人几乎都不同程度的要提高购房成本了。因此,除了短期炒家和投资客会大量离场外,改善型需求也受到抑制。
  根据南京网上房地产统计,4月全月南京二手房共成交8798套,环比3月的5698套增加54%,与2009年4月成交量基本持平,略增24套。据统计,4月的调控政策尚未扭转房价上升的态势。4月南京市二手房个人挂牌均价为12000元/平米,环比3月10762元/平米增加了11.5%。
  “从4月份二手房每日成交情况来看,整个4月二手房成交情况都较为旺盛,而在二套房贷新政后的中下旬,更是呈现出加速交易的趋势。”某地产家居网置业频道总监说。他表示,不少房主为尽快卖房,购房者为尽快签约过户后办理可以享受更多优惠利率的贷款,新政出台前达成意向的买卖双方都在将交易加速进行,推高了整体的成交量。
  我爱我家市场部经理舒莉莉认为,目前市场上观望气氛较浓,刚性需求可选择房价比较稳固的房子,如前期涨幅不大的成熟社区的房子,因为社区的成熟意味着入住率高,而入住率高,当面临市场转向时,抛售量小,房价稳固。也可选择房龄在10年以内的房子,因为此轮楼市回调,属阶段性回调,中国仍处于城市化进程中,楼市仍然长期向好。还可以选择有“题材”的房子,比如,地铁、自然山水资源、优质学区、商圈等,因为,此类题材长期看好,就算有短期回调,未来仍将被追捧。
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【杭州楼市:多个楼盘“零成交”】
楼市新政正在杭州发酵。5月6日,杭州官方网站“透明售房网”的网上交易信息(不含经济适用房)显示,当日交易套数仅83套,交易均价18491元/平方米,而预订套数仅3套。4月21日以来,杭州商品房成交套数再也没有逾越日成交100套的水平线。
  更坏的消息是:绿城、保利地产等一批实力开发商推出的楼盘也陷入滞销,不少楼盘零成交。
  4月15日成了销售业绩“分水岭”。在此之前开盘的12批房源中,大约8个项目的销售率超过70%;在此之后开盘的17批房源中,火爆抢购的景象基本销声匿迹。就连销售率最高的楼盘东方郡公寓,其销售率大约为60%。4月16日开盘的东方郡公寓,均价25000元/平方米,纳入网上预(销)售总套数60套,已预(销)售总套数36套,已预订套数7套。
  据杭州当地媒体调研:在所选的36个调查楼盘中,签约率为个位数的就有19个,而签约率为0的楼盘也有好几个。
  5月1日~5月3日三天内,海辰•水岸晶座、坤和西溪里、天阳•观筑、西房•云溪印象四个项目先后开盘,推出近500套房源,总共预订60套,成交仅1套。而09年同期,预订和成交数据分别为787套和755套。
  5月6日18点,“透明售房网”的“楼盘销售结果列表”显示,预售证号为“杭售许字(2010)第0018号”的楼盘“领寓”,4月19日开盘,预售幢数2幢,可售套数58套,已售套数0。无独有偶,楼盘贺田尚城,4月18日开盘,可售套数109套,已售套数1套,已售均价27667元/平方米,已预订套数0。
  坤和西溪里熙园,5月3日开盘,可售套数63套,已售套数0,已预订套数44套;坤和西溪里珺园,5月3日开盘,可售套数35套,已售套数0套,已预订套数0。
  4月29日,绿城旗下位于杭州九堡的名盘“丽江公寓”,开出一线江景房源,这批房子的销售均价32240元/平方米,基本上在楼市新政“3套房限贷”的火力射程范围之内。日前傍晚,“透明售房网”显示,该盘纳入网上预(销)售总套数221套,已预(销)售总套数9套。销售率大约为4%。2009年2月,坚称不降价的绿城•丽江公寓被传推出20套特价房,存在不小的折扣优惠。巧合的是,绿城价格松动的“震源”是万科A2008年在杭州降价的肇始之地——九堡。
  日前,杭州中地嘉禾地产咨询有限公司总经理陈怡如表示,杭州楼市成交量仍处于下降通道。新政前后新开出的楼盘深受打击,甚至还殃及到了之前热销楼盘的签约率,有些楼盘开盘许久但至今仍然处于无预定无成交的“双无”状态。
  虽然买家不屑一顾,但是,开发商们开始加速推案。5月,杭州(包括萧山、余杭)预计有十多个楼盘将推出新房源,新增房源近3000套。
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【杭州楼市:上周商铺成交面积仍然上涨一倍】
随着楼市目前方向不明、行情看淡的整体走势,杭州商业地产市场最近整体脚步也相应放缓。 
  上周(4月26日-5月2日),杭州商铺市场动销楼盘13个,成交套数41套,总成交面积4762.36平方米,环比上涨105%,成交均价18684元/平方米,环比下降19%。
  从成交区块来看,丁桥、九堡、下沙等区块是上周的成交热点,主要原因是上述区块已经进入了交房及人口入住的集中期,社区商业配套面临较大的需求,因而出现上述区块社区商铺集中上市销售的局面。
  其中位于丁桥区块的广宇上东城推出一层底商,主力面积40平方米左右,面积小,位置也比较好,因而成交均价相对较高,达到30000元/平方米左右。九堡的丽江公寓社区商铺依然受到市场追捧,上周成交12套,成交均价稳中略升。上周下沙商铺动销楼盘2个,共成交10套,成交均价依然是各区块中最低的,为7000-11000元/平方米。可以看出,近期商铺的成交热点仍然位于各大新区区块。
  上周写字楼市场动销楼盘2个,成交39套,总成交面积2961.99平方米,成交均价14503元/平方米。钱江新城区块的新盘热销期已过,去化速度放缓。
  酒店式公寓市场动销楼盘11个,成交73套,总成交面积4610.63平方米,环比下降60%,成交均价17147元/平方米,环比下降1.7%,呈现量缩价稳的态势。
  成交量的大幅下跌主要是前期新开盘的领峻世界、北上新城等楼盘,在经过开盘的快速去化期后,目前成交速度放缓。从各成交区块来看,酒店式公寓目前成交热点不明显,成交量大量萎缩,成交价格则保持稳定。
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【福州楼市:上周一手房签约量骤跌 均价继续“过万”相对平稳】
或许,楼市成交量拐点出现了。据海西房产网的数据,上周福州市区签约249套,比前一周减少548套,大跌68.9%。这是4月中旬新政后福州楼市的签约数量首次出现大幅下跌,也是今年春节以来周签约量的新低点。
  由于签约备案时间比实际销售时间滞后两三周,因此上周数据可视为新政后楼市销量遇挫的反映。房产专家认为,此次调控收效明显,但是楼市骤冷影响钢铁、水泥、家居等上下游市场,调控压力或逐步增大。
  楼市降温明显
  根据数据,上周福州市区签约249套,而前一周为797套,缩水超过2/3;签约面积28372平方米,比前一周大幅减少63.52%,这是今年继春节开假后周签约量的新低点。
  此外,4月中旬以来,福州楼市的周签约数分别为:539套、533套、797套、249套。这是此轮楼市调控来,福州楼市签约数据首次出现大幅下跌。在签约均价上,上周为10251元/平方米,较前一周下跌66元/平方米。这也是福州市区签约均价连续第十四周“破万”,价格相对平稳。
  业内人士解释,房管中心的备案数据比楼市的实际销售一般会滞后两三周,因此上周数据恰好反映新政出台后楼市销售情况。
  低温传导影响调控
  “新国十条”出台后,楼市的成交量急剧萎缩,不仅一手房成交量锐减,且二手房成交量也锐减五成,业内人士认为,这种成交量萎缩的局面还将持续。
  省内房产专家刘福泉认为,本轮调控有喜有忧。“喜”在于见效明显,成交量萎缩,价格稳了,市场明显降温。“调控的时机比较好,房价高,楼市本身有动力要调整,因此政策出台后效果比较好。”但是,刘福泉也对调控后续有一些担忧。新政出台后,股市大跌,骤冷的楼市也正在把低温传导至钢铁、水泥、家居等相关产业,下一阶段的调控面临压力。
  房产资深人士江南客表示,新政出台后,开发商对楼市降温还是有心理预期的,但是随着调控连锁反应显现,地方经济压力将增大,特别是一些没有其他支柱产业的地方,楼市遇挫对地方经济的破坏力是巨大的,因此这一轮调控的持续性,还有待观察。
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【福州楼市:二手房交易量同比下降逾五成】
二手房中介门可罗雀、卖方开始降价出售、买方持币观望……在房产新政出台后,半个月前还红火的榕城楼市,近期已人气渐减。
  日前,从麦田、双安、国广一叶点房网等多家榕城二手房中介获悉,受房产新政影响,从4月底至今,榕城二手房交易量同比普降五成以上。
  福州大学房地产研究所所长王阿忠认为,受海西、旧城改造、未来城市规划等多重利好支撑,目前福州商品房市场受新政影响的整体效应暂未显现。但更为敏感的二手房市场已受到新政冲击,预计未来这种影响将会向一手房市场传递。
  中介门店冷冷清清
  4日,来到福屿路、井大路等榕城二手房中介较为集中的区域。原本这时应该是经纪人外出带客户看房的集中时段,但日前许多中介门店只见经纪人,不见购房者。
  双安房产的小刘表示,最近生意特别差,许多同事要不回总部接受培训,要不就呆在门店无所事事。麦田房产的小陈表示,现在购房者基本只是来问个价格,摇摇头就走了,市场的观望气氛十分浓厚。
  国广一叶点房网董事长叶斌表示,受新政影响,近期榕城各大中介交易量同比普降五成以上。麦田房产总经理黄少华坦言,作为福建最大的二手房中介,麦田的交易量也下跌了三四成左右。二手房的“寒冬”又要来了。
  部分中介酝酿缩减成本过“冬”
  面对不景气的市场,双安房产总经理郑爱新表示,目前二手房中介公司所能做的就是加强对内培训。如果低迷行情继续持续,首先就要考虑裁员。如果一个季度以后,市场还是低迷,陆续关闭门店将是唯一选择。
  据了解,跟郑爱新持相同观点的二手房中介老总不在少数,但有人悲观也有人乐观。
  “经过2008年极端行情的洗礼,大家也都成熟了。”朝阳房产总经理刘强说,跟2008年整个市场交易量是零完全不能等同,现在市场依然存在交易量,只要卖方一降价,买方还是很愿意购买的。
  部分房源降价5%出售 
  郑爱新表示,近期,部分卖方已开始调低售价预期。与之前相比,降价幅度大约在5%左右。
  据了解,目前降价的房源主要集中在金山等新区,许多房源都是外地投资客持有。业内人士分析,由于国家在信贷方面采取较为强硬的措施,中行甚至对存量贷款利率也进行了上调,严重打击了炒房客继续持房的信心。为降低今后持房成本,他们只好未雨绸缪,能逃就先逃。
  “目前刚性需求还是比较旺盛,只要卖方一降价,买方还是很乐意接受。因此,现在的下跌,还不是单边毫无需求的直线下跌。”黄少华说。
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【厦门楼市:上周住宅成交量下跌超过6成】
  一波比一波严厉的楼市新政初步显示出了调控威力。虽然厦门房地产联合网的数据显示,4月份,厦门房价大致延续了3月的走势,但另据厦门土房局的数字,在最近一周,调控效应已经初步显现,住宅成交量环比已经下跌61.24%。 
  据厦门房地产联合网统计,4月厦门住宅共成交3141套,比3月份的3057套增加84套,环比上升达2.75%。同比2009年4月成交的2886套,上涨8.84%。住宅均价为12199元/平方米,同比09年4月的8415元/平方米,上涨44.97%;环比3月份的11158元/平方米,上涨9.33%。 
  厦门住宅签约面积约37.01万平方米,总成交金额45.15亿元。其中,岛内住宅均价17461元/平方米,比3月上涨9.66%,岛外住宅均价9125元/平方米,比3月上涨11.37%。岛内住宅成交981套,面积约为13.65万平方米,占全市住宅成交的37%;岛外住宅成交2160套,面积约为23.37万平方米,占全市住宅成交的63%。而同安区又以678套的成交量跃居全市各区住宅成交量之首,翔安区成交641套,位居第二。 
  在成交的其它物业类型上,写字楼成交270套,均价6705元/平方米;商场成交123套,均价13835元/平方米;车库成交1071套,均价4127元/平方米;厂房成交53套,均价1303元/平方米;其他成交48套,均价6471元/平方米;别墅成交2套,均价38373/平方米。 
  据此,厦门道正房产夏姓负责人估计,最近福厦高铁和翔安隧道的相继开通,这种改善人文环境的硬件设施,会起到助推房价的作用。但倒过来,遏制房价过快上涨已是大势所趋,调控政策会有滞后效应,房价的整体走势在接下来可能会比较明显。 
  厦门城市年轮房地产研究所常务副所长程凌虚认为,与北京、上海等大城市相比,厦门的房价走势本来就不够科学,如果销售的楼盘集中在岛内,厦门房价就会整体走高,如果集中在岛外,那么厦门房价又会整体走低。不过,调控政策会有一个“切尾巴”效应,一连串猛烈的房产新政,应该会对厦门房价起到遏制作用。上周房价涨势得到遏制 
  而事实上,在一波比一波严厉的楼市新政下,调控效应已经在厦门初步显现。 
  厦门市国土资源与房产管理局数据显示,从4月26日至5月2日期间,全市新房成交量为577套,签约面积约8.80万平方米,签约金额约6.40亿元,均价7274元/平方米,在这个周期内,厦门住宅成交243套,日均成交35套,环比已经下跌61.24%。 
  房价涨势也得到遏制。这个周期内,厦门住宅总签约面积约为2.93万平方米,签约金额约3.70亿元,均价为12600元/平方米,环比上涨0.27%。其中,岛内住宅成交74套,签约面积约1.12万平方米,占全市住宅总成交面积的38.23%,岛外住宅成交169套,签约面积1.81万平方米,占全市住宅成交面积的61.77%。
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【广州楼市:商品房成交1348套 成交面积下降7%】
五一小长假的到来,并没有带来成交的高增长,相反,环比还略有下降。上周(4.26-5.2)商品房成交共1348套,比前一周减少496套,成交面积为16.18万平方米,环比前一周下降7%,仅为09年同一时期成交量的35%。
  商品房供求分析
  五一小长假的到来,并没有带来成交的高增长,相反,环比还略有下降。而供应则到达今年以来的高峰。易居广州克而瑞信息部认为:开发商原本看好五一市场,纷纷将供应集中在这一段时间推出,使得上周供应量大幅增加,不料近期出台的一系列严厉的楼市调控措施,楼市受到较大影响,市场观望情绪的转浓,不少买家暂停购房计划,静观后市的变化。今年的五一假期市场相比往年同期,显得格外冷清。
  上周有30个项目取得预售许可证,为市场新增商品房6008套,新增供应面积为77.28万平方米,面积环比前一周上涨了148.24%。达到今年以来的最高峰。
  从供应区域分布来看,新增商品房供应主要热点位于郊区,约占总供应量的61.7%;新增供应以商品住宅为主,约占总供应量的82.74%;供应的户型主要以三房为主,占总供应量的48.34%,面积主要集中在80-100平方米。办公和商业供应分别占总供应的14.27%和2.99%。
  上周商品房成交共1348套,比前一周减少496套,成交面积为16.18万平方米,环比前一周下降7%,仅为09年同一时期成交量的35%。
各类商品房成交中,除商业外,其他各类商品房较前一周均有不同程度的下降,其中办公共成交0.52万平方米,环比下降9.27%,车位成交0.16万平方米,环比大幅下降59%。商业成交0.97万平方米,环比大幅上升70.99%。
上周新增供应商品住宅5377套,新增供应面积63.94万平方米,供应面积环比前一周上涨了125.7%。进入4月以来,供应量持续增加,上周达到今年以来供应量最大的一周,供求关系有望得到改善。上周商品住宅共成交1085套,成交面积14.53万平方米,成交面积环比前一周下降了8.64%。
  商品住宅成交分布中,增城市由于规划利好,以及其区域性价比高,商品住宅成交量遥遥领先其他各区,连续几周成交排在榜首。其他各区除了海珠区外,均有不同程度的下降。
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【深圳楼市:一手房成交连续两周大跌 二手房加大放盘数量】
楼市新政后第二周的深圳楼市呈现冰火两重天的景象:一方面开发商如期推盘销售,谨慎定价给足优惠却仍没有人买房,新房成交连续第二周大幅下降,周成交仅有268套,5月3日恰逢春交会期间楼市却几乎“零成交”;而另一方面,在二手房市场,周成交近4000套,是一手房成交量的近15倍,虽与成交顶峰时有差距,但二手房市场仍在高位运行。业内认为,一方面是刚性需求的支撑,一方面是新政打击投资客导致投资客房盘,房源增多导致了二手房交易的高位运行。 
  开发商谨慎定价多优惠
  根据深圳房地产信息网的监测,上周全市共有3个项目开盘(或加推),总推售住宅面积226339平方米,总推售住宅套数2011套,这3个项目均位于宝安,其中高发西岸花园推售住宅面积115073.03平方米,推售住宅套数712套,是推售量最大的楼盘。同时,上周深圳共有6个项目取得预售许可证,其中住宅获批面积315624.83平方米,住宅获批套数2805套,商业获批面积23778.65平方米,商业获批套数316套。
  正如之前来自中介的数据称,进入5月,深圳楼市会迎来一波推盘潮。世联地产市场研究总监王海滨之前透露,第二季度将会是深圳开发商集中推盘的时间段。而据深圳房地产观察人士半求监测,这一波推盘潮预计将有2万套新房面市,平均每月6000余套。对比上周的数据,一周内推售住宅2011套,取得预售许可证的住宅2805套,可见开发商并没有因为房地产市场调控措施而放缓推盘的速度。
  而从刚刚结束的2010中国(深圳)春季房地产交易会上则发现,开发商虽照原计划推盘销售,但在定价方面开发商显得很谨慎,且现场增加很多优惠手段。
  潜龙曼海宁的开发商表示,要不是楼市新政,现在卖2.3万元—2.4万元/平方米的房子原本计划要卖到2.6万元—3万元/平方米。而佳兆业在深圳的大观邸、上品雅园、金翠园则全部展开促销,前两个楼盘各推出10套特价房,额外优惠5个点;金翠园则推出特价单位,优惠幅度约7%。
  成交均价大幅上扬
  在楼市新政的影响下,深圳一手房成交连续第二周大幅下跌。楼市新政出台前,深圳楼市一周成交一手房1061套,新政出台后第一周成交量即跌至417套,跌幅超六成。上周深圳新房成交量跌至268套,环比下跌35.7%;成交面积23866平方米,环比下跌34.6%;成交均价6.2亿元,环比下跌28.4%。在价格方面,由于上周成交物业中以中高端产品为主,成交均价大幅上扬两成多,为25846元/平方米。分区域来看,上周深圳6区的成交都在百套之内,福田、南山、盐田、龙岗的成交量都有5成左右的下跌。
  由于楼市新政的影响,市场对房价走势有了调整下行的预期,市场的观望情绪也渐浓,从上周的监测数据来看,深圳一手楼成交“每况愈下”:4月30日成交66套,5月1日成交27套,5月2日成交7套。到了5月3日,成交量更是仅有1套。
  投资客加大放盘数量
  根据深圳房地产信息网的监测,虽然近期新房成交量下滑明显,但二手楼市仍保持旺盛的市场需求,成交活跃。上周全市二手房共成交3880套,环比上涨4.3%;成交面积338486.45平方米,环比上涨5.7%。特区内、外二手房成交量之比为1.9:1;特区内二手房共成交2530套,环比上涨4.8%;特区内二手房成交面积210871.89平方米,环比上涨4.5%;特区外二手房共成交1350套,环比上涨3.4%;特区外二手房成交面积127614.56平方米,环比上涨7.9%。
  “二手房受到了工薪族的青睐,其高性价比,是众多工薪阶层置业者选择二手房的主要因素。”深房信网分析师认为是刚性需求的推动导致二手房仍高位运行。
  而世联地产分析师则认为,二手房高位运行的原因是不少投资客加大放盘数量,导致市场房源充足,促进了二手房的交易和成交。
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【深圳楼市:5月第一周二手房成交环比下跌35.3%】
  受龙岗区部分新楼盘的拉动,深圳新房共成交290套,环比上涨8.21%,其中除了龙岗区和南山区分别成交110和100套,环比上涨139.13%和16.28%外,其余区的周成交量均环比下跌30%以上。成交均价来看,上周全市新房成交均价环比下跌25%。
  二手房方面,上周深圳二手房周成交开始回落,成交2509套,相比前一周的3880套,环比下跌35.3%。具体来看,各行政区无一例外地一致下滑,回落幅度均在30%以上。成交价方面,深圳二手房的挂牌均价也打破了前几周微幅震荡的行情,开始出现下探的态势。 
  另外,根据21世纪不动产深圳泛城对规划与国土资源委员会成交数据监测,近10周以来,深圳二手房交易一直很活跃。在楼市新政出台后,虽然深圳二手房成交量并未有急剧萎缩的态势,但是其上涨的势头已明显受阻。上周(5月3日-5月9日),二手房的周成交量出现了4月中旬楼市调控以来的第一次回调。
  21世纪不动产深圳泛城认为,上周深圳二手房周成交量的下跌的直接原因,主要是近来中央上调存款准备金率和频繁的央票发行,加之上周“深十三条”的出台,表明从中央到各级政府调控楼市的决心的同时,也加剧了市场的观望情绪。中央上调存款准备金率,将直接影响到商业银行的放贷能力。银行将更加有力地执行央行的信贷收缩政策,调整贷款投向,相应减少房地产领域的贷款投放。另外,尽管上周出台的“深十三条”相比于北京的“限购令”显得很温和,但只要中央保持着积极调控楼市的姿态或者出台的政策还有尚未细化的标准,市场观望情绪都只会更加浓厚。
  21世纪不动产深圳泛城分析认为,近1个月相继出台的各项楼市调控政策对深圳房地产市场产生的影响正在慢慢显示出来。接下来一段时期房地产市场观望氛围会比较浓厚,房价也会有所松动。但由于深圳土地资源有限,住房刚性需求一直呈现比较旺盛的局面,加之未来几个月的通胀预期,房价大幅下跌,业主大量抛盘的情况预计不会出现。
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【海口楼市:新楼盘成交量明显下降 价格仍维持在高位】
新政出台后,一些城市楼盘开始降价,海口楼盘又是什么情况呢?日前走访了海口多个楼盘了解到,五一到现在成交量明显下降,但各楼盘依然没有降价。几家处于清盘的楼盘,剩下的多是大户型。 
  2009年底开盘,位于和平大道的盛木天一方,从“五一”到现在只售出四套,现在只有大户型和别墅,140平方米户型的带精装修(按3000元/平方米装修标准)现在售价是25300元/平方米。据工作人员介绍:“从开盘以来销售一直很好,不过近来看房的人不多,买房的也不多,其它楼盘也一样的状况。”
  龙昆南路康馨花园售楼处工作人员说:“从09年11月开盘以来,现在只剩下1/7,仅20多套房子,剩下的都是110-140平方米的大户型。每天看房的人还是不少,就是光看不买,每天平均10多个看房客人。从五一到现在,只卖出一套109平方米的户型。
  在白龙北路的白龙新城楼盘售楼部了解到,该楼盘3月份开盘,五一假期销售状况也不好,有的只是预订,没有正式签约。该楼盘售楼小姐说:“前来买房的多是内地游客,新政出台后还是受了影响,不如刚开盘时。”
  一位售楼工作人员表示,来海口新楼盘买房子的多是内地人,很少有本地居民。虽然销售不比往年,但楼盘大多没有降价。
  二手房一位中介人士称,有的楼盘并没有因为政策的出台而着急销售,有的还在捂盘。在搜房网上发现,许多楼盘在待价,看来观望的不只是买房客,开发商也在观望。海口多个楼盘,原本计划在五月左右开盘,大多数已经改变销售策略,将开盘时间延后。有业内人士称,海南房地产的需求是大于供给的。短期内海南房价或许会稍微下跌,但长期看,绝对会上涨。
  据了解,五一开始,我省实行网上签约,可现在海口住宅和房地产信息网上依然没有成交量。海口住房与城乡建设局市场处何副处长说:“由于网上签约备案服务器出现故障,网上签约不能顺利启动,所以网上无法查看海口商品房成交数量。”
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环渤海区域房地产
【天津:上周新房量价齐跌 二手房成交暴跌53.7%】
  经中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的数据进行统计,上周天津新建商品住宅共成交1223套,成交面积12.8万平米,环比下降了22.4%。成交均价为8882元/平米,环比下降了2.5%。二手住宅共成交963套,成交面积7.7万平米,环比下降了53.7%,成交均价6722元/平米,环比上涨了0.7%。    
  上周中心城区新建商品住宅成交218套,成交面积2.22万平米,环比下降了17.4%,成交均价13867元/平米,环比下降4.4%;二手住宅成交457套,成交面积3.44万平米,环比下降了56.2%,成交均价8796元/平米,环比上涨了3.9%;上周中心城区一手市场延续下行走势,成交量下降了2成,价格方面小幅下降,降幅为4.4%。二手房市场的成交持续下跌,整体下降了近6成。 
  上周环城四区新建商品住宅成交505套,成交面积5.37万平米,环比下降了1.4%;成交均价9282元/平米,与前一周持平;二手住宅成交198套,成交面积1.59万平米,环比下降了52.6%,成交均价5879元/平米,环比上涨了1%; 
  上周环城四区的一手市场整体比较稳定,二手房市场的走势和中心城区相同,成交量缩水5成,价格则基本与上一周持平。 
  上周远郊区县新建商品住宅成交398套,成交面积4.27万平米,环比下降了28.3%;成交均价5608元/平米,环比下降了8%;二手住宅成交170套,成交面积1.53万平米,环比下降了48.5%,成交均价3482元/平米,环比下降了8.7%; 
  上周滨海新区新建商品住宅成交101套,成交面积0.94万平米,环比下降60.8%;成交均价9684元/平米,环比下降4.6%;二手住宅成交138套,成交面积1.14万平米,环比下降了53.6%,成交均价5999元/平米,环比上涨了7.1%; 
  上周天津楼市延续了前一周的下行走势,新政的出台导致多数客户转向观望,新房、二手房的成交同时出现较大的降幅,其中新房成交萎缩2成,二手房成交则下降了53.7%。价格方面目前没有出现大幅的波动,比较稳定。
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【长春:4月售房均价4832元/平米 涨幅趋缓】
随着天气转暖,长春市商品住房销售数量环比增加。据长春市房地产交易中心统计,4月份,长春市商品住房销售总数为4744套,每平方米均价4832.86元,比3月均价4451.01元涨了381.85元。
  4月商品房签约数量6305件
  4月长春市新建商品房共买卖登记备案达5727套,总面积约58.21万平方米。其中,商品住宅备案合计4733套,面积总计约48.36万平方米。
  商品房签约数量总计6305件,面积合计为646154.74平方米。其中商品住房签约5103件,面积合计533344.30平方米。在总量中,面积小于等于90平方米的商品房签约数量为3204件,总面积195909.06平方米;面积大于144平方米的为843件,总面积193835.12平方米。
  4月销售4744套
  4月份长春市商品住房销售总数为4744套,总面积达484506.71平方米。其中,价格在3000元/平方米以下(含3000元)的房屋备案数量总计达796套,占总量的16.78%;而价格区间在3000~6000(含6000)元/平方米之间的房屋备案合计有3078套;价格在6000元/平方米以上的房屋登记销售了870套。
  4月外省市在长春购房263套
  4月份长春本市消费者购得商品住房3955套,另外,由外地消费者(包括本省其他地区、外省市和境外购房者)购得的商品住房总数为789套。其中包括本省其他地区购房525套,外省市购房263套,境外购房1套。
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【沈阳:4月商品房均价环比上涨12.85%】
  4月份,沈阳商品房均价每平方米突破了5000元,比3月份上涨了12.85%。沈河区商品住宅备案均价比两个月前每平方米涨了约1000元。
  5月10日,沈阳房交会会刊《好房子》发布了2010年3月至4月份沈阳市房产市场运行情况分析。据沈阳市房产市场研究中心的数据显示,3月至4月全市商品房合同备案均价为4881.29元/平方米;其中商品住宅合同备案均价为4680.67元/平方米。而4月份当月,沈阳商品房合同备案均价达到5147元/平方米,环比上涨12.85%;商品住宅合同备案均价4964元/平方米,环比上涨14.83%。
  3月至4月份,外地人在沈购买商品住宅占总合同备案面积的43.54%,比前两个月增加了5.07个百分点。
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【大连:4月商品房先升后降】
  5月10日获悉,由于国家一系列房地产调控政策的重拳打压,大连主城区的商品房交易呈现出先攀升后下滑的趋势,尽管4月份仍维持了“价量齐涨”的格局,但随着新政效应的逐步显现,买卖双方的观望情绪将持续蔓延,未来一段时间,大连房地产市场将在新政效应下逐步趋冷。 
  成交套数环比增46% 新政后出现一定下滑 
  据悉,4月份大连主城区(含高新园区)房地产市场的成交走势仍看涨,共成交商品房5909套,环比上涨46%。从结构上看,西岗区成交量出现了下降,作为居住性较强的区域,西岗区多以区域地缘性购房者为主,需求相对稳定,但由于受限于供应,其成交长期表现低迷。 
  然而,其他各区成交均有明显增长,其中,中山和沙河口两区受益于地处核心地段,在通胀压力持续的背景下,其高端项目保值增值功能、以及可较快出手套现的优势大幅放大,自春节以来成交一直维持较高的涨幅。另外,高新园区受其区域内产业的拉动,成交客户稳定无明显变化。甘区增幅脚步则放缓,主要是因为前期的自住性购房需求已得到一定释放,而近期新推盘项目较少,存量房价格坚挺,抑制了需求释放。 
  对此,指南针地产市场部人士表示,整体来看,4月份的大连楼市借助春交会而推升了总体成交。从成交时间来看,在春季房交会和地产新政的双重影响下,4月份的商品房成交明显呈现“先攀升后下滑”的趋势。其中,因4月9日—12日房交会的召开,促成主城区各楼盘在整体成交价格有所上涨的情况下持续热销;但进入下半月,由于地产新政的突然出台,买方开始出现持币观望,成交量于月末的最后一周出现一定下滑。预计随着新政效应的逐步显现,买卖双方的观望情绪将持续蔓延,未来一段时间内,房地产市场成交将逐步冷清。 
  成交均价微涨 价格走势有待政策落地 
  据了解,纵观整个主城区楼市,房价依然在高位运行中。据介绍,4月份大连主城区的商品房成交均价为11094元/平方米,环比上涨9%。从区域来看,相对于其他区域价格走势的平稳表现,中山、西岗两区成交均价出现明显波动。尽管遭遇新政打压,但中山区的商品房成交均价“不降反升”,主要是受益于其区域内高端项目较多,受新政影响较小,均价持续飙高,环比上涨31%。而西岗区与中山区走势截然相反,成交均价环比下降24%。 
  业内人士分析,新政实施后,买卖双方均需要一段时间适应与调整,开发商在政府没有出台地方性细则之前,选择静观其变,并未调整价格。因此,在买卖双方固守的观望态度下,未来价格走势将随着大连市政策的切实执行而日益明朗。
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【济南:楼市成交量下降四成】
  自4月中旬以来,国家推出的一系列楼市调控政策,效果迅速得到显现。日前获悉,4月济南市新建普通住宅成交量环比下降超过四成,但受供应不足影响,成交价格仍小幅上涨。业内人士预计,这种态势下半年才可能有所变化,届时供不应求局面将有望缓解,价格将趋于平稳。 
  日前,在舜耕路南头多家楼盘看到,往日宾客盈门的售楼处,无一例外冷冷清清。在二环南路附近一家楼盘的营销中心,观察了近半个小时,只来了一对询问的夫妇,了解情况后就很快离开了。 
  受4月国家接连出台的一系列楼市调控政策影响,市区及周边各楼盘均不同程度出现了来电来访量下降、成交量下跌现象,一些新推房源的项目也未能出现以往的火爆局面。严格的信贷政策也抑制了部分刚性需求及改善性需求的释放,市场观望气氛逐步形成。来自信立怡高房地产策研中心的调查数据显示,4月全市新建普通住宅成交量为1089套,12.7万平方米,环比3月分别下降43.9%和36.1%,与09年同期相比分别下降63.6%和60.4%。统计显示,本月成交量主要在上半个月完成,下半个月各楼盘均出现大幅下跌,“主要是受新政的影响。”“成交量虽然大幅下降,但房价反而有小幅上涨。”信立怡高的李臻经理介绍,据他们统计,4月新建普通住宅市场成交均价为8972元/平方米,比3月(均价8727元/平方米)上涨245元,涨幅2.8%,较09年同期(均价6351元/平方米)上涨41.2%。 
  李臻认为,成交量下跌价格仍小幅上涨,依然是楼市供不应求的结果。从供应量来看,4月全市新建普通住宅供应量为2519套,其中新增供应1233套,总供应套数环比下降24.6%,同比下降78%,新增供应套数环比分别下降31.3%,同比下降57.8%。“总供应量和新增供应量大幅下降,主要原因是受楼市新政影响,部分项目推迟了开盘时间。” 
  另据统计,4月底存量房较3月小幅上涨,存量套数1689套。但业内人士分析认为,以往5月都是开发商新推房源较多、销售火爆的时候,受今年调控政策影响,目前不少开发商也在观望中,从这几天来看,市区新推房源不多,成交量在继续下滑,受此影响,短期内这种“销量大跌、价格小涨”的局面将可能继续维持。 
  一位资深地产评论人士认为,随着国家和地方后续调控政策的出台,一系列政策调控效果的进一步显现,投资、投机等各种不合理需求将进一步受到抑制,政策明朗后开发商也将逐渐走出观望,因此预计楼市供不应求局面在下半年将得到缓和、价格趋于平稳。 
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【青岛:提高非普通住宅土地增值税预征率】
  继有媒体报道重庆市将高档住宅土地增值税预征率上调至2%之后,近日,山东青岛市也决定对该市部分房地产税收政策予以调整,新政策已自2010年4月1日起执行。 
  根据山东省青岛市国税局和地税局的联合通知,对该市房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%,其他类型的开发产品计税毛利率仍按现行税收政策执行。 
  对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%,普通住宅、经济适用住房、廉租住房等的预征率仍按现行税收政策执行。 
  青岛市税务部门的通知对该市普通住宅标准进行了调整。该市普通住宅界定条件包括“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”;同时,将该市基础设施建设配套费计入土地出让计税契税税额。 
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【石家庄:抢开与捂盘并存 涨价与优惠同现】
  从4月14日的国务院会议开始,国务院以及各部委陆续出台了一系列房地产调控政策,从二套房首付不得低于50%到房价高的地区可停发第三套房贷,各项政策都直指高房价。目前,这些政策在一线城市已经取得了明显的效果。五一期间走访省会房地产市场时发现,在新政出台的背景下省会楼市出现四大“怪象”。
  怪象1 抢开与捂盘并存
  五一是上半年楼市集中放量的一个重要节点,很多楼盘都会选在五一前后推盘。
  今年4月的楼市调控“组合拳”出台后,众多一线城市的房价应声而落。据媒体报道,北京部分楼盘刚开盘价格就出现了跳水,有的项目一平方米下调了数千元,这使得不少原计划在五一开盘的开发商都选择推迟开盘时间。五一期间走访了省会多家售楼部,发现省会市场抢开与捂盘的现象并存。
  5月2日,在裕华区某个楼盘看房,售楼处的工作人员表示,目前该项目正处于拆迁阶段,还没有《商品房销售预售许可证》,具体价格还没有敲定,但是可以根据周边楼盘的价格预估出房价。工作人员还表示,要是看好房子,可以先交一万元定金买个号,最迟6月中旬就会开始内部认购,到时候持房号就可以优先选房,并且会有一定程度的优惠。当询问不买号到时候能否选房时,这位工作人员表示,房源少,预定的人多,不买房号肯定没机会选房。
  同一天,还到了裕华区的另一个楼盘,这个楼盘4月上旬打广告称要在五一期间推出新房源。到达售楼部后被告知,由于最近项目回款遇到了一些问题,新房源延期推出。
  推盘时间出现变化的不仅仅是这两个项目,仅了解到的就有六七个楼盘。
  怪象2 涨价与优惠同现
  一系列调控政策出台后,一线城市的房价刷刷往下跌,可是石家庄不少楼盘的房价反而“逆市”上涨了。4月份,东城国际价格上调了100元/平方米,安联青年城价格上调了150元/平方米,领秀城上涨了600元/平方米,国瑞城上涨了1000元/平方米。
  同时,也有部分楼盘价格出现了不同程度的优惠,卓达书香园三期全款每平方米能优惠350元;宏扬•香木林五一期间,130多平方米的户型每平方米最多能优惠300元,90多平方米的户型每平方米最多能优惠100元;天地•荣域全款9.4折;和平时光全款9.8折。路劲蓝郡有一批90多平方米的准现房售价为6300元/平方米,由于是尾房比在售的期房每平方米还便宜500元……
  怪象3 开发商和购房者齐观望
  今年5月1日至4日,2010石家庄春季城市房展会在石家庄国际博览中心举办,一共有20多家房地产企业参展,其中约有1/4的开发商明确表示此次来就是做项目展示,项目的开盘时间和定价都“待定”。但是这些售楼部的工作人员劝咨询者留下联系方式,表示一旦开盘或者有优惠活动会优先通知。地产大鳄万达虽然也声称价格和开盘时间待定,但是表示购房者可以在15号之前免费办理优惠卡,只有持优惠卡的客户才能参与选房。办理优惠卡的前提是要出示身份证和20万元存款证明的复印件。
  一方面是开发商的“价格待定”,另一方面是购房者的“看看再说”。在房展会现场随机问了10位到访者,有8位明确表示就是来看看情况,不会在房展会期间出手。展厅外面停着不少参展楼盘的看房车,5月1日下午3点左右,发现一辆看房车的司机趴在方向盘上打盹。
  一位不愿透露姓名的开发商表示,今年五一的房展会虽然到访量不小,但是真正下定金签合同的并不多,甚至不少购房者就是问问楼盘情况,连联系方式都不愿留下。这和09年房展会期间成交火爆的情况有着天壤之别。
  怪象4 二手房挂牌多成交少
  观望情绪浓厚不只是出现在新房市场,二手房市场的观望情绪已经表现在挂牌量的上升、成交量的下降和议价空间加大三个方面。
  随机登录了省会一个二手房中介的网页,发现4月14日之前,每天二手房的挂牌量多在50~70套之间,从4月15到5月3日,每天二手房的挂牌量多在90~110套之间,个别日期二手房的挂牌量达到了130套/天。石家庄1+2联合不动产运营经理安鑫介绍,4月15日是成交量的一个分水岭,前半月的成交量比较稳定,后半月成交量约下跌了2成。
  5月2日,在桥西区一家房产中介看房,发现西雅小区一套64平方米的房子挂牌价已经从4月初的36.5万下调到了35.5万。中介的工作人员表示,如果对房子满意,还可以和房主坐下来谈谈价格。
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行业数据
【2009年全国3.86万公顷土地被违法违规使用】
  国土资源部发布的《国家土地督察公告(2009)》显示,09年全国24个省(区、市)及3个计划单列市共150个县(市、区、旗)共发现土地违法违规问题8514件,涉及土地面积3.86万公顷,其中耕地面积1.3万公顷。而2009年全国土地供应总量为31.9万公顷,按此计算,违法违规土地占09年全国土地供应量超过一成。例行督察发现各地应追缴土地出让金39.41亿元。截至今年1月18日,各地已追缴新增建设用地土地有偿使用费2551万元,追缴耕地开垦费382万元,发放征地补偿费1.49亿元;补充耕地1180公顷,收回闲置土地614公顷,盘活批而未供土地4599公顷。国家土地督察机构还针对违法用地、违法建设高尔夫球场、建设小产权房等问题开展多个专项督察,并向北京、河北、内蒙古、辽宁、江苏、湖北、重庆、青海、宁夏等9个省级人民政府发出11份整改意见书、督察建议书。 
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【国内住宅楼面地价连降3月】
  中国指数研究院近日发布了《2010年4月中国70个城市土地市场交易情报》,4月,全国70个城市住宅用地平均楼面地价连续第三个月出现回落。根据中国指数研究院发布的数据,1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价为每平方米2666元,2月小幅回落到每平方米2343元,3月降至每平方米1858元,4月份更是降至每平方米1793元,连续三个月下跌。报告还显示,20家重点监测房地产企业月度新增土地储备数量出现大幅度下降,4月全月一线城市20家重点监测企业仅在上海有一块新增土地。从2009年12月11日的“国四条”到2010年4月17日的“国十条”,国家宏观调控政策内容涵盖增加土地供应、打击囤地、提高二套房首付比例、完善商品房预售制度等各个环节。在中央政府密集出台的政策“组合拳”效应下,最近,房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓。7日,在北京和上海,分别举行了楼市新政后的首场土地拍卖会,除了北京顺义区地块流拍外,上海昔日“地王”频现的新江湾城地块,出乎市场预料的仅以拍卖底价11.08亿元成交,相对周边地块的楼板价,跌去了1/3。
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【二季度70大中城市房价涨幅将回落】
  全国工商联房地产商会REICO工作室最新发布的《2010年第一季度中国房地产市场报告》显示,一季度,房屋成交量增幅比上季度有所回落。商品房销售面积15361万平方米,同比增加35.8%,增幅比09年同期增加28个百分点,比上季度减少27个百分点。房价涨幅趋缓,但部分地区3月出现房价较快上涨。一季度,地价环比上涨幅度收窄,但居住用地上涨幅度增加;70大中城市房屋销售价格同比上涨10.6%,环比上涨3.3%,涨幅与上季度持平。报告预测第二季度70大中城市房价总体保持平稳,房价涨幅回落,部分城市尤其是3月下旬房价快速上涨的城市出现房价波动的可能性较大。
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广告与营销
【房地产建设中的网络安全与网络营销】
随着楼宇自动化技术的发展,基于网络化的智能建筑系统集成发展也越来越快。在智能建筑内部利用现有的网络和己有的控制器基础上,充分发挥计算监控和计算的强大功能,使整栋大厦的整体环境得到全局的优化,这是系统集成的一个很有潜力的发展方向。同时,随着因特网技术的发展,远程监控也有良好前景。
  目前,在我国的建设工程项目中运用Internet对建筑设备的监控是基于因特网的BAS系统的数据库框架中进行的。
  现代智能建筑设备中的网络数据的目标、特性和应对的安全措施
  智能建筑区域数据库中的数据必须具有以下特殊性:首先是独立性,包括物理数据独立性,即改变内部模式时无需改变概念或外部模式,数据库物理存储的变动还会影响访向数据的应用程序;逻辑数据独立性,即修改概念模式时无需修改外部模式;其次是共享性,数据库中的数据应可被几个用户和应用程序共享;最后是持续性,即数据在整个设定有效期内稳定保持。
  数据库有三个主要组成部分:数据、联系、约束和模式。数据库管理系统则是为数据库访问服务的软件,它应为支持应用程序和操作库中的数据提供下列服务:事务处理、并发控制、恢复、语言接口、容错性、数据目录、存储管理。
  智能建筑中的数据库系统(含子数据库系统)与某些商业系统相比,虽然规模不大,但功能复杂、性质迥异,因而主数据库与各子系统数据库的集成有着很高的技术难度,可以说是现有各种数据库技术的集成。理想的智能建筑数据库系统应具有以下特性:开放性面向对象,关系型,实时性、多媒体性、互操作性、分布性、异构性等。所以一个理想的智能建筑(集成)数据库体系应该是开放的,面向对象的、关系型的、实时的,分布式的或操作的多媒体异约数据库体系。这一体系的安全保障:
  首先是安全性,即数据库在数据不得被非法更改或外泄。同时,智能建筑数据库中的数据也具有其他一般特性,如一致性等。其次是安全保障,智能建筑中各子系统数据库必须能免受非授权的泄露导致更改和破坏,每个用户(也包括各子系统)和应用程序都应只拥有特定的数据访问权,以防非法访问与操作。这一功能在FAS、SAS及某些OSA系统中是必不可少的。
  因特网的数据库访问技术和远程监控的框架及房地产信息网络的安全措施
  首先,因特网的数据库技术相结合的Web数据库的应用,实现了信息从静态发布向动态发布的转变,而其中远程数据服务是核心。
  目前比较流行的Browser/Server模型是采用三层模式结构:表示(Browser),提供可视界面,用户通过可视界面观察信息和数据,并向中间层发出服务请求;中间层(Web Server)实现正式的进程和逻辑规则,响应用户服务请求,是用户服务和数据服务的逻辑桥梁;数据库服务层(DB Server),实现所有的典型数据处理活动,包括数据的获取、修改、更新及相关服务。
  Browser端一般没有应用程序,借助于Java applet、Actives、javascript、vabscvipt等技术可以处理一些简单的客户端处理逻辑,显示用户界面和Web Server端的运行结果。中间层负责接受远程或本地的数据查询请求,然后运用服务器脚本,借助于中间部件把数据请求通过数据库驱动程序发送到DB Server上以获取相关数据再把结果数据转化成HTML及各种脚本传回客户的Browser、DB Server端负责管理数据库,处理数据更新及完成查询要求,运行存储过程,可以是集成式的也可以是分布式的。在三层结构中,数据计算与数据处理集中在中间层,即功能层。由于中间层的服务器的性能容易提升,所以在Internet下的三层结构可以满足用户的需求。
  其次,远程监控的框架。
  基于因特网的楼宇设备运程监控结构,这个结构是基于NT的平台上。对于市场上的BA系统,如江森和霍尼维尔等,他们系统内置有专用的数据库,并提供有接口可以转化为标准的数据库,通过前面提供的方法,用户可以从远程通过调用数据库来了解整个BA系统的情况。如果他想获得BA系统的实时状况和实时控制BA系统可以直接通过相应的CGI程序监控BA系统。
  通过这样的结构,授权的用户可以在远程获得建筑设备每一个部件的相关数据,除了数据监测和报警功能之外,还有比如数据记录趋向预测、基本维护等功能。现代的BAS系统包括数以千计的外部点,所以传输的数据必须经过优化仅仅是关键数据才应该在BAS和远程使用者间传输。而在房地产建筑设备中,HVAC系统和照明系统最耗能的,在开率控制系统的功能时,用户的满意程度是主要的参考因素,所以目前建筑设备的控制和足够通风量;照明系统,为房客和公用区提供足够照明;报警系统有,对烟、火警的探测和处理;传送系统有升降机,传送带,运输带和自动门,电力供应系统等。
  在大多数BAS系统中,主要是四类信号:模拟输入、模拟输出、数字输出、数字输入。对于一个具体的BAS系统而言,它的输入输出包括烟感探头状态,空气混合室、中过滤器状态,识别空调房间情况的传感器等;二进制输出包括回风机、送风机、VAV控制盒、照明、报警等;模拟量的输入包括回风和室外新风的温湿度;送风压力,VAV控制盒的空气流动速度,送回温度、房间温度、回风温度等;模拟量输出包括送风、回风的风速,冷水的流动速度等。所以可将需要远程传输的信号可以分为五类进行传输状态类、感受器类、报警器类、趋势类和控制类。
  在现代化的房地产建筑中智能建筑建设与网络营销的原则为:业务为导向,市场为支力,网络为基础,技术为支撑,效益为根本,服务为保障
  智能建筑设备给人们带来方便的同时,也给自己带来了一个个不速之客——黑客、信息网络及网络炸弹和因之而来利用网络犯罪分子,在方便自己的同时,也为那些离智能的犯罪分子带来了一个靠近自己便捷的通道。毫无疑问在HTML语言规划制定和Vbscript及javascript文件操作功能被现代建筑设备中广泛应用的同时,房地产信息网络安全不由自主地成为我们首当其冲的问题。
  如前边所述,在利用数据库和因特网技术监控的同时,房地产信息网络的安全问题的措施也应运而生。
  而网络“营销”需要两个条件:一是采取传统的市场营销手段;二是在网上提供价格有吸引力的商品。应该说至少到目前为止,传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌,而网络营销的对象是有关企业的大量信息,这两部分是缺一不可的,只有整合才能使其发挥最大的功效。
  传统搞品牌。房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者,首先必须把自己推销出去,引导消费者进入网站,这样才能使他们接触最终产品信息,而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢?传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的戴尔公司,也在电视的黄金时段大打广告。在宣传网站的同时,还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起,吸引真正有需求的目标消费者,以免虚耗宣传资源。因此企业就必须得在消费者购买决策前树立品牌形象。只有这样,消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。对于房地产这种高价值产品,品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助传统媒介建立品牌形象,是房地产企业利用传统营销手法引导消费者登陆企业网站的一个较好方式。如果没有传统营销的帮助,网络营销只能坐着冷板凳,感叹英雄无用武之地了。
  网络营销的对象是大量信息,包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻,如房屋百科、焦点新闻等。网络虽然不能代替现场看房,但能为消费者提供丰富的信息,对优化房地产市场的信息环境意义也很大,所以网络营销的目标至少在目前应定为提供信息,而不是网上买卖,实际交易还是应在传统渠道。
  因此在现代化生活当中?智能建筑设备的普遍应用?互联网的发展如日中天?房地产建设中的信息网络安全与网络营销也需要与时俱进。毫不疑问,房地产信息网络与安全不仅仅是摆在我们面前的一个问题而且是时下最具潜力的朝阳产业。
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产品与技术创新
【亚美尼亚建造绿色生态山酷似科幻世界城堡】
 
从亚美尼亚多用途绿色生态山上可以一览首都埃里温的景色,首都灯火辉煌的夜景永远被永远定格为亚美尼亚的图标。
  近日,来自亚美尼亚的科学家和建筑师提出在亚美尼亚首都埃里温建造一座生态山,可以用来吸热、过滤空气和水以及作为动物和昆虫提供栖息之地。同时,采用回收废水来灌溉生态山。
  受传统的亚美尼亚花边刺绣的启发,名为 Lace Hill的生态山上有很多“凹窗”,这些孔洞起到冷却塔作用。Lace Hill生态山计划建造面积达8.5万平方米(90万平方英尺),生态山还有旅馆、办公区、零售店、饭店以及公寓等配套设施。建筑设计师设计的生态山和传统的带玻璃结构房屋完全不一样,生态山表面覆盖着绿草,和周围的景色完全融为一体,使得住在这儿的人有一种回归自然的感觉。
 
  生态山表面种植了很多草,可以吸收太阳热量、过滤水和空气中的毒素,并让昆虫和动物得以繁衍。回收的废水用来浇灌屋顶和墙面。在建筑内部,自然光从顶部泻下,空气在建筑物中流动,为建筑物提供了自然通风环境。内部的园林绿化、树木和池塘有助于使空气冷却。
  饭店和零售商店位于生态山的较低的楼层,从这里看,完全是现代大都市的感觉。驾车者可以在生态山的地下停车库泊车,地下停车库有一条道路直通位于西面的城市街道。行人和骑自行车者可以通过位于南面、东面和西面的几个农场公园进入生态山。
  在生态山顶部的大洞起到天窗的作用,可以让光线进入生态山内部。生态山内部的热空气不断上升,并从顶部排走,而冷空气从底部不断进入。Lace Hill位于亚美尼亚共和国首都埃里温,这将是一座天然的美景,和自然融为一体。生态山内部,旅馆和公寓位于南面,可以接受最好的阳光和观看到最好的景色。零售商店和饭店位于较低楼层,而办公区位于北面,非常适合于办公。生态山的建筑设计灵感来自亚美尼亚花边刺绣传统,顶上的洞可以作为生态山内部的天窗。生态山的侧面看起来呈土丘形状,这项设计的目的是为人们提供一个具有多用途的建筑项目。
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【常用消防涂料及特点】
目前消防系统常用的集中涂料有:重防腐涂料、导电涂料、富锌涂料、含氟涂料、粉末涂料、鳞片涂料。它们在消防应用中各有各的特点:
  (1)重防腐涂料:除了用于建筑物以外,还广泛应用于化设备、储蓄罐和管道。其中常用的有化底漆、富锌底漆、环氧树脂涂料、聚氨酯树涂料、氯化橡胶类涂料、玻璃鳞片涂料等。
  (2)导电涂料:适用于既要防腐蚀又要防静电的设备,如汽油油罐。国外的导电涂料研究非常活跃,日本许多公司生产此种涂料。
  (3)富锌涂料:是一种含大量锌的涂料,锌粉含量在85—95%之间,涂膜仅厚100微米,成本低,性能优异。
  (4)含氟涂料:该涂料比通用涂料寿命长3倍,耐各种化学介质腐蚀,可作容、槽罐、搅拌设备和辅助设备表面涂料。
  (5)粉末涂料:是一种不含溶剂,以粉末熔成的新型涂料。在防腐工程上常用的是环氧粉末涂料,与传统溶剂型防腐涂料相比具有无溶剂污染,固化迅速、改组优异等优点。
  (6)鳞片涂料:具有耐腐蚀性和防渗透性。国外将鳞片涂料和乙烯基材料用于烟道气脱硫装置,效果良好,它还可用于设备接缝的密封材料。
  目前消防系统常用的集中涂料有:重防腐涂料、导电涂料、富锌涂料、含氟涂料、粉末涂料、鳞片涂料。它们在消防应用中各有各的特点:
  (1)重防腐涂料:除了用于建筑物以外,还广泛应用于化设备、储蓄罐和管道。其中常用的有化底漆、富锌底漆、环氧树脂涂料、聚氨酯树涂料、氯化橡胶类涂料、玻璃鳞片涂料等。
  (2)导电涂料:适用于既要防腐蚀又要防静电的设备,如汽油油罐。国外的导电涂料研究非常活跃,日本许多公司生产此种涂料。
  (3)富锌涂料:是一种含大量锌的涂料,锌粉含量在85—95%之间,涂膜仅厚100微米,成本低,性能优异。
  (4)含氟涂料:该涂料比通用涂料寿命长3倍,耐各种化学介质腐蚀,可作容、槽罐、搅拌设备和辅助设备表面涂料。
  (5)粉末涂料:是一种不含溶剂,以粉末熔成的新型涂料。在防腐工程上常用的是环氧粉末涂料,与传统溶剂型防腐涂料相比具有无溶剂污染,固化迅速、改组优异等优点。
  (6)鳞片涂料:具有耐腐蚀性和防渗透性。国外将鳞片涂料和乙烯基材料用于烟道气脱硫装置,效果良好,它还可用于设备接缝的密封材料。
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产业链信息
【钢价节后冲高回落】
  据国内知名钢铁现货交易平台——西本新干线提供的最新监控数据显示,刚过去的一周内,国内钢价出现冲高回落景象。“五一”假期各地钢材市场价格均出现明显上涨走势,对节前价格大幅下跌进行了一定的修正。但是,节后国际金融市场、国内股票市场出现的大幅下跌行情对钢材期货、现货市场造成了较大冲击。临近周末,钢材期货、钢材电子盘价格均出现了明显下跌。
  业内人士分析认为,影响上周钢价的因素主要来自三个方面:一是钢厂降价幅度有所加大。上周,国内共有16家螺纹钢和线材生产企业调整了出厂价格,其中10家钢厂价格下调,且6家钢厂降价幅度超过100元/吨,同时部分钢厂还加大了补差力度。二是国内原材料价格面临回调压力。三是全国建材库存连续两周增仓。西本新干线监测数据显示,本期国内主要城市建筑钢材总库存为860.814万吨,较前一周增加23万吨。
  对于后市,可关注以下几个影响因素:其一、企业成本压力明显。中国物流与采购联合会发布数据显示,4月份中国制造业采购经理指数(PMI)为55.7%,比上月上升0.6个百分点。PMI指数已持续14个月保持在50%以上,反映出中国经济已走向稳定较快增长的轨道。但同时值得注意的是,其中购进价格指数升幅持续增长,也预示着企业生产成本有进一步增加的趋势。其二、流动性收紧仍将持续。在存款准备金率上调的背景下,3年期央票继续放量发行,可以看出央行收紧意图明显。其三、资本市场深度调整。受楼市调控深入、资金流动性收紧及欧洲债务危机等一系列利空影响,环球金融市场出现暴跌景象,国内螺纹期货也结束此前连涨局面,对于现货市场心态和需求而言,都将造成一定打压。
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【煤价上涨或推高水泥出厂价】
虽然房产新政给明年水泥业蒙上一层阴影,但强劲的基本面支撑二季度水泥业继续向好。业内人士日前表示,受二季度用煤旺季的到来,煤价的变动有可能推高水泥成本,使水泥出厂价格得到提升。
  房产新政对水泥市场影响不大
  “3月份水泥表观消费量达1.34亿吨,同比增长11.5%;1季度表观消费量达3.31亿吨,同比增19.3%。此外,1季度我国水泥出口也有所回升,从2009年1季度的354万吨升至428万吨。”瑞银证券一份分析报告说。
  事实上,从中国水泥协会、数字水泥网方面了解到的数据更为亮丽,即1-3月我国累计水泥产量33585.17万吨,同比增长20.25%。“可以肯定的是,房地产政策,短期对水泥市场影响不大,目前水泥供需均向好。”数字水泥网分析师王晓亮说。她表示,由于2009年4季度至今年1季度开工的项目,施工期都是在今年,所以今年水泥需求还是有保障的。
  对此,银河证券分析师洪亮也表示,水泥业发展存在诸多有利因素,2010 年水泥行业需求旺盛依旧。他分析指出,我国城镇化建设加快以及基建投资等需求,以及一大批高速铁路、机场、核电站及大型水利设施等基础设施项目将相继进入建设高峰期,加之保障性住房建设预期将进入高潮等等因素,将使国内水泥需求将更加旺盛。
  而且,“随着全球经济企稳向好,建筑市场回暖,国际市场的水泥需求将会增加。这些因素决定了今年水泥产品依然会有旺盛的需求。预计今年全年,水泥产量约18.4亿吨,同比增长约10%。其中,新型干法水泥占全国水泥总产量比重预计将超过80%。”洪亮说。
  煤价上涨或推高水泥出厂价
  从价格的变化来看,也体现出水泥业的向好。据中国数字水泥网统计来看,3月全国水泥平均价格369.42元/吨,环比2月下降0.2%,同比增长2.13%;4月全国水泥平均价格370.91元/吨,环比3月略有增长,幅度0.4%,同比增长2.17。
  洪亮预计,进入2010年二季度,随着经济形势进一步回升向好和施工旺季的到来,对包括煤炭在内的能源需求的增加,煤价的变动有可能推高水泥成本,使水泥出厂价格得到提升。
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声   明
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