安邦-房地产周刊-第309期

案例分析
目 录

综合要闻 3
【国土部等14个部委正研究制订小产权房整治方案】 3
【新房产税开征在即 将覆盖到个人非营业性房产】 3
【浙江:将责令捂盘者限期销售】 5
【福建:重点保障6类用地】 6
政策法规 7
【国务院:鼓励民间资本参与政策性住房建设】 7
【住建部:下发通知加强住房装修质量和室内环境管理】 8
市场信息 8
【郑州:开查商品房违规销售】 9
【重庆:将发地方债用于保障房建设】 9
【武汉:外地人买首套房受限制】 10
【南京:今年保障房供地大幅增长】 10
【宁波:二手房交易资金实行免费托管】 10
【宁波:三年内将新建各类保障房120万平方米】 11
【广州:将出台温和版楼市新政】 13
【广州:工业地块改住宅政府要收回出让】 13
【深圳:8成新建住房户型拟小于80平米】 14
竞争对手情报 15
【SOHO中国:前4月销售70亿元】 15
【碧桂园:前4月合同销售金额同比增长106%】 15
【万科集团:北京新楼盘降价】 16
【远洋地产:200亿销售目标难实现】 16
【富力地产:开始降价促销】 17
【招商地产:50亿再融资成空】 17
【复地集团:确立开发投资并举战略】 18
【合生创展:丰富产品线提升产品品质】 18
上海房地产 19
【上海楼市一周数据(2010年5月12日-2010年5月18日)】 19
【沪银行集中放款4月房贷增量超3月1.3个百分点】 19
【上海密集推地抑房价 8天内拍卖近40幅地块】 19
【上海上周商住房均价22873元环比跌9%】 20
【新政满月上海住宅周成交量创下5年来新低】 21
【上海二手房普遍降价跳楼价频现 均议价空间10%】 22
【沪上4月豪宅成交不减反增】 22
北京房地产 22
【北京10部门联查楼市违规 房企捂盘惜售将受处】 23
【北京4月份政策房价首次环比下跌】 23
【北京:普通商品住宅停涨及降价打折项目达41%】 24
【北京上周新盘均价22500元 公寓别墅价格倒挂】 24
【北京楼市:105新盘逆市涨价 二手房价格回落】 25
【5月上半月北京二手房价量双跌 成交均价小幅回落】 27
【新政无碍高端物业 北京别墅价格逆市上扬】 27
重点区域分析 29
【西安楼市:均价下滑近千元】 29
【郑州楼市:商品房卖得慢了】 29
【郑州楼市:二手房交量出现萎缩】 30
【成都楼市:二手楼市现观望 房价依然坚挺】 30
【武汉楼市:商品房成交量下降 郊区房价开始“松口”】 31
【武汉楼市:5月第2周二手房成交量大幅下滑】 31
【南京楼市:新上市商品房已暗中下调开盘价】 32
【南京楼市:5月上旬8区二手房挂牌价降了】 33
【杭州楼市:多家开发商楼价现“异动”】 34
【温州楼市:4月二手房交易同比锐减】 35
【福州楼市:销量萎缩超过五成 房价目前稳定】 35
【厦门楼市:二手房成交缩量滞涨 市场观望气氛加重】 36
【广州楼市:住宅市场惨淡 商铺价涨10%成交量升两成】 36
【深圳楼市:上周量价齐升 新房均价重回2万元】 37
【深圳楼市:新房日均成交量降七成 二手房价格松动】 38
【深圳楼市:写字楼市场暂未受到调控影响】 39
【海口楼市:楼盘销售价格仍坚挺“万元关”】 41
【海口楼市:二手房“量涨价跌” 五成以上房东降价卖房】 41
【三亚楼市:新楼盘成交少价难降】 43
环渤海区域房地产 43
【天津:新房价格重回“原点”】 43
【沈阳:新政下部分二手房停卖转租】 44
【大连:量价齐涨 调控效果显现尚需时日】 45
【太原:小产权房交易升温】 47
【济南:二手房成交量“跳水”】 47
【青岛:二手房成交下降明显】 48
【青岛:二手房交易创月内新低】 48
【石家庄:商品房成交量下跌 二手房交易降五成】 49
行业数据 50
【4月国房景气指数环比回落】 50
【4月居住用地成交环比降52%】 50
产品与技术创新 51
【世界首座马桶外形住宅竣工(韩国)】 51
【如何判断铝型材质量好坏】 52
产业链信息 53
【钢价持续下跌 建筑钢材全线大幅下调】 53
【4月水泥出厂价继续下降】 54
案例分析 54
【8.5折卖楼是营销手段还是房价松动】 54

综合要闻
【国土部等14个部委正研究制订小产权房整治方案】
日前,国土资源部执法监察局局长李建勤在国土部新闻发布会上,公布了依法严肃查处、公开挂牌督办的18起土地违法典型案件。国土部挂牌督办4起典型国土资源违法案中,一起为北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案。根据通报,今年一季度共发现违法用地行为7661件,涉及土地面积3.1万亩。
  李建勤还表示,国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,目前正在研究制订小产权房处理政策方案。
  国土部挂牌督办四起土地违法案
  根据国土部通报,这四起国土资源违法案件分别是:内蒙古自治区鄂尔多斯市一通煤化有限责任公司违规建设高尔夫球场案、北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案、辽宁省沈阳蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案;河北省赤城县两矿业公司违法占地案。
  国土部日前发出挂牌督办通知书,责成有关省级国土资源行政主管部门会同监察机关严肃查处上述案件,查处结果将适时公布。
  会上,李建勤还公布9起国土资源部违法案件查处情况。其中包括江苏省邳州市多宗违法占地案、广东省清新县云龙、云来产业基地违法征、占地案,安徽省芜湖市三山区政府违法批地案,陕西省榆林市榆阳区麻黄梁工业集中区违法征、占地案等。
  同时,李建勤通报了中央治理工程建设领域突出问题工作领导小组办公室、国土资源部、监察部联合挂牌督办的5起国土资源违法案件处理结果。目前,违法建筑已拆除,非法占用的基本农田已复耕,有36名党政领导干部受到了党纪政纪处分。
  小产权房治理方案出台后将全国性处理
  李建勤日前还表示,国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,目前正在研究制订小产权房处理政策方案。
  据李建勤介绍,日前小产权房整治处理第一次领导小组会议已经召开,并正在制订综合性的小产权房整治方案。当前,对于各地现在发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式。至于全国性的处理,则要等到国务院同意14部委提出的治理方案之后,再一并整治。
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【新房产税开征在即 将覆盖到个人非营业性房产】
  房产税开征脚步声渐近
  5月12日,一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房产税”的消息占据各大网站的显著位置。而一个星期前的5月4日,国务院法制办财政金融司副司长季怀银也通过官方媒体透露:“开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就”。
  这一表态意味着政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。
  据悉,中央政府已紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作,其中包括税种设置、征税范围、免征额和税率的设定等细节。中央财税部门的基本思路是,对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订,将房产税覆盖到个人非营业性房产,在某些房价上涨过快城市先行试点。
  开征房产税最现实
  关于房产税开征,目前流传有多种版本,如上海开征房产保有税,重庆获批房产特别消费税。此外,物业税空转也一直是媒体关注的焦点。
  “这几个名称其实说的是一个事情,在概念上没有准确不准确之说,我认为表述比较合理的是房地产税;但是在具体操作上面,用别的说法也没有关系,比如叫房产保有税也不是不行。”财政部财科所所长贾康向《中国经济周刊》分析说。
  中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,重庆的房产特别消费税是最不靠谱的,“因为房产特别消费税肯定是流转税,需要在买卖中缴税,这就违背了房地产税是财产税的基本性质,税理上是讲不通的;此外,还增加了买房人的负担,搞不好,还有可能变成涨价的因素。
  “上海提出的保有税这个说法是对住房保有环节征收的房产税,这句话是被媒体通俗化了,其实房产保有税就是房产税,只不过过去房产税只是对商业地产开征。”刘桓说。
  房产税在中国并非新税种。1986年10月即在城市、县城等按年征收,其中,对个人所有非营业性房产免征。而物业税,早在2003年10月召开的中共十六届三中全会时就写入了决议,并于2003年开始在全国进行物业税‘空转’试点,其重要内容就是‘房地产模拟评税试点’(评税试点范围仅针对经营性房产,不涉及居民个人住宅)。截至2009年末,已经有北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津10个省份(含计划单列市)试点模拟评税。今年开始,模拟评税试点扩大至全国,每个省份选择一个城市进行试点。
  在刘桓看来,物业税是一个好税种,如果开征房产税还存在土地使用税问题,“一所房子,要交土地使用税、房产税,比较复杂。如果开征物业税,可以把土地使用税、房产税合在一块,在交了土地出让金之后,土地就不用再交使用税了。因此,开征物业税,会对费、税的管理进行重新规范。而房产税只是在原有基础上征税,综合配套的进一步改革目标是达不到的。”
  但他同时表示,目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多,首先绕不开立法程序,‘要出台物业税,肯定要先通过人大立法变成法律,虽然从长远看是一个好税种,但是“远水不解近渴”,开征房产税更为现实。’
  5月11日,国家税务总局一位官员在一个公开场合表示,“前段时间大家所说的住房保有税、房产消费税都是错误的,并没有这两个税种。根据现有的法律,房产税与物业税有可能启用。”“不太可能是物业税,有可能是房产税。” 这位官员说。
  上海、北京或将率先试点
  目前,物业税试点还在紧锣密鼓进行,而房产税的开征已经提上议事日程。
  近日,有消息称,上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则,其中包括房产税征收办法。最终选定的方案是应用现有的房产税概念,初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据,如果符合征税条件,需按年支付相当于房产价值8‰的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。
  针对上述传言,刘桓分析认为,这或许是上海已经得到默许试点的一个信号,国家如果开征房产税,或许会拿上海、北京、深圳等城市做先行试点地区。只不过上海公布了房产税消息,北京目前没有表态。“房产税虽属地方税,但税收立法权在中央,上海能不能开通试点还要视中央统一的部署。”刘桓说。
  房产税调控力度不大
  我国现行的房地产税制,是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中,房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多类。现行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。
  如果征收房产税有两个关键因素:计税依据和税基如何确定。
  已经披露并广为流传的上海试点方案中的计税依据是需按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味着,如果一套房子价值100万元,那么,每年应交房产税8000元。在业内人士看来,“8‰”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。
  在1986年版的《房产税暂行条例》中规定,对于不出租的房产,计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值,若没有房产原值作为依据,则由房产所在地税务机关参考同类房产核定,税率为1.2%;对于出租的房产,租金收入为计税依据,税率为12%。
  据了解,目前上报国务院法制局和人大法工委的方案,也是按照原来的房产税,比照商业经营性地产自用房产的办法,原值打7折再乘以1.2%。比如,一套价值 100万的房子,按照70%折旧后做为依据,就是70万,每年征收1.2%就是8400元。这跟上海的8‰的房产税比较接近。
  上述国家税务总局官员表示,“如果开征房产税,调控力度并不大,不必太恐慌。”
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【浙江:将责令捂盘者限期销售】
浙江省政府日前决定,将于5月底公布全省各地的房源“底细”,属于捂盘惜售的责令限期销售。 
  根据浙江省政府的规定,各地要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为;对所有在建商品住房项目进行一次摸底调查,全面掌握市场后续供应情况。
  同时,全面清理已经取得预售许可的商品住房项目,准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况,对已取得预售许可尚未公开销售的,要责成限期公开销售。浙江省政府指出,各设区市要在5月底前将检查和清理情况向社会公开,并报省政府备案。省政府在6月底前组织一次专项检查,督促各地纠正和处理违法违规情况。
  此外,浙江省政府日前还提出,将加大对闲置土地的清理处置力度,对收回的闲置土地,优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。
  根据浙江省政府的计划,今年新增的廉租住房,可使受益家庭在1万户以上,新建廉租住房、经济适用房等保障性住房300万平方米以上,确保低保标准2倍以下城市低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”。
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【福建:重点保障6类用地】
日前,福建省国土资源厅已下发了2010年全省土地利用计划的通知,并下达给设区市。
  按照该通知,各地在分解下达县(市、区)土地利用计划时,住房用地供应量将明显高于去年,确保住房建设计划及棚户区改造规划实施所需用地。
  除了按照国土部要求,即保障性住房、棚户改造和中小套型商品房建设用地不低于住房用地供应量的70%外,各地区还应将农村建设用地指标(含农村宅基地)单列下达到县(市、区),计划指标安排量不低于省里下达各地新增建设用地计划总量的5%,确保农村建设用地指标专项使用。
  福建国土厅人士表示,各地要加强用地计划与区域发展、产业发展相协调。“通过土地供应调控,推动经济结构调整和发展方式的转变。”
  按照福建省国土厅的要求,将在以下几个方面优先供地:一是“三纵六横九环海峡铁路网”和“三纵八横海西高速公路网”等交通、能源、水利基础设施项目和重点项目;
  二是列入中央新增投资计划、省扩大内需建设项目以及实施14个重点产业调整振兴方案等项目;
  三是保障重点发展区域的用地需求,比如福州(平潭)综合改革实验区、台商投资区及工业园区等建设项目用地。
  四是统筹安排城乡建设用地。适度控制大城市建设用地规模,合理安排小城市和小城镇建设用地,重点保障古田等21个综合改革建设试点镇的用地需求,以保障农村基础设施和农民住宅建设的用地。
  同时,用地指标还向经济适用房、廉租房、中低价位中小套型普通商品住房和医疗卫生、教育等民生领域倾斜。而生态建设和环境保护工程、节能减排和循环经济等项目的用地也将得到优先供应。
  在优先用地得到安排的同时,上述通知亦要求,要确保批地和用地都严格控制在土地利用计划范围内,“严禁计划指标用于高耗能、高污染、低水平重复建设和产能过剩行业”。
  同时,将加强计划的台账管理,把城乡建设用地增减挂钩、围海造地等连同新增建设用地统一纳入年度计划统一管理。
  福建将在用地方面建立激励和约束机制,以鼓励依法用地、保护耕地、集约用地。比如,对补充耕地和推进节约集约用地成效显著的地方,省国土资源厅将给予计划指标奖励。
  据了解,为保证土地供给,近日,该省正在紧锣密鼓地清理国有建设用地使用权出让合同。在清理过程中发现了一些问题,比如部分项目用地未按约定时间开工和竣工或长久未开发造成闲置,部分地区供地过程不透明,部分项目用地供地文书不规范,土地批后监管不到位等。
  为此,福建省国土厅要求,各地要制定整改措施和实施方案,分门别类进行处置。比如,对未按约定时间开工或竣工的项目,原因在业主的,将通过主动约谈并发出整改通知书手段,敦促业主尽快开工建设,防止项目业主屯地或闲置土地;对是政府原因造成的,将协调有关部门或报同级工程领域治理领导小组,促进早日开工建设。
  据悉,该省国土厅将根据各地清查情况,组织督查组对部分督察不深入、整改不到位的地区实施重点检查,其中重点是对“零问题”和“零案件”地区的督查。
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政策法规
【国务院:鼓励民间资本参与政策性住房建设】
日前,国务院发出“关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见”,除了鼓励民间资本参与政策性住房建设、兴办医院、学校外,还特别允许民间资本兴办金融机构。
  按照意见要求,鼓励民间资本以独资、控股、参股等方式投资建设公路、水运、港口码头、民用机场、通用航空设施等项目。鼓励民间资本参与铁路干线、铁路支线、铁路轮渡以及站场设施的建设,允许民间资本参股建设煤运通道、客运专线、城际轨道交通等项目。
  鼓励民间资本参与风能、太阳能、地热能、生物质能等新能源产业建设。支持民间资本以独资、控股或参股形式参与水电站、火电站建设,参股建设核电站。支持民间资本进入油气勘探开发领域,与国有石油企业合作开展油气勘探开发。支持民间资本参股建设原油、天然气、成品油的储运和管道输送设施及网络。同时,鼓励民间资本以参股方式进入基础电信运营市场。支持民间资本开展增值电信业务。
  支持民间资本进入城市供水、供气、供热、污水和垃圾处理、公共交通、城市园林绿化等领域。
  鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。
  支持民间资本兴办各类医院、社区卫生服务机构、疗养院、门诊部、诊所、卫生所(室)等医疗机构,参与公立医院转制改组。支持民营医疗机构承担公共卫生服务、基本医疗服务和医疗保险定点服务。支持民间资本兴办高等学校、中小学校、幼儿园、职业教育等各类教育和社会培训机构。研究建立民办学校的退出机制。
  此外,意见还允许民间资本兴办金融机构。支持民间资本以入股方式参与商业银行的增资扩股,参与农村信用社、城市信用社的改制工作。鼓励民间资本发起或参与设立村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等金融机构,放宽村镇银行或社区银行中法人银行最低出资比例的限制。
  最后,意见鼓励民间资本进入国防科技工业投资建设领域。
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【住建部:下发通知加强住房装修质量和室内环境管理】
  5月10日国家住房和城乡建设部下发了《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》,通知从强化住宅工程质量责任、加强住宅工程质量管理和强化工程质量负责制三个方面对住宅工程质量提出了严格的要求。其中在加强住宅工程质量管理,严格执行法定基本制度的规定中明确规定:全装修住房的装饰装修标准不符合合同约定,购房人有权按照合同约定向建设单位索赔。
  国家室内环境质量监督检验中心主任、中国室内装饰协会副会长宋广生:国家住建部在住宅工程质量中把全装修住房的工程质量突出强调,对于进一步推广全装修住房具有重要意义,不但有利于贯彻国家节能、安全环保的方针,提高人们的居住环境质量,而且正如通知中提出的那样,关系到人民群众的切身利益和生命财产安全,关系到住有所居、安居乐业政策的有效落实。通知的重要意义在于:
  一是有利于解决目前全装修住宅工程的质量投诉问题,目前,全装修住宅工程的装修质量难放心是全装房推广的主要问题。出现了货不对板、偷工减料、质量低劣等问题。随着一批批全装房交付使用,消费者对房子质量问题的投诉也越来越多。很多消费者对开发商提供的装修服务不放心。从全国已经建好的全装修成品房情况看,工程质量仍是购房者投诉的热点。
  二是有利于明确全装修住宅工程的质量责任。全装修住宅工程对于发展商而言,由于是统一大批量采购,可以在相同的预算情况下购买到更好的材料设备,集中使用人工,这些都可以有效降低装修成本,使住宅的性价比提高。但是,这也增加了开发商投资风险。 按相关规定,发展商要对装饰装修工程负保修责任,保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。这些都构成了发展商的责任。
  三是有利于推动住宅的产业化,落实节能减排目标。住宅产业化发展的大趋势,决定了毛坯房终将被取代,全装修房所具有的省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势, 落实低碳经济的发展目标。在目前全社会关注低碳经济发展的情况下,在住宅和商品房建设中推广全装修工程,对于提高建筑装饰装修行业的节能减排,减少和降低毛坯房装饰装修工程中的浪费更加具有现实意义。
  四是有利于贯彻全装修住宅工程的规范。推广全装修成品房是我国政府在推广住宅产业化的一贯方针,早在2002年,国家建设部住宅产业化促进中心就曾出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》,对装修一次到位的全过程实施引导,对装修材料选择与质量检查分别提出了要求。2008年,住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,再一次提出要完善扶持政策,推广全装修房。
  五是有利于装饰装修行业和企业的重组、优化和分工。全装修住宅也为房地产市场、装饰装修企业发展和装饰装修材料市场带来根本性变革。一方面一些具有规模施工条件和经验的装饰装修公司会开发全装修住宅工程的市场;另一方面,一些中小装饰装修公司则成为全装修住宅工程的补充和二次装修中的主力军。
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市场信息
【郑州:开查商品房违规销售】
即日起,郑州市物价局将对郑州市所有纳入交易的商品住房执行明码标价政策情况,进行专项检查。 
  郑州市物价局有关负责人说,此次专项检查,将重点查处四个方面的问题:查处房地产开发企业是否在销售场所的醒目位置明码标价以及标示的内容是否完整;销售商品住房是否实行一套一标;商品住房销售价格之外是否收取其他未标明的费用;房地产开发企业应将计入开发成本的基础设施配套费、燃气初装费、暖气初装费等代收费用是否在价外征收等方面。 
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【重庆:将发地方债用于保障房建设】
  重庆市财政局局长刘伟5月12日在该市人大常委会第17次会议上披露,今年该市将发行49亿元地方政府债券,其中12亿元用于建设廉租房、公租房。 
  与投融资平台关联度待定 
  刘伟说,经国务院核定,重庆市今年将发行49亿元地方政府债券,其中,34.3亿元为3年期债券,14.7亿元为5年期债券。这49亿元地方政府债券中,用于市级配套32亿元,主要用于廉租住房、铁路、农林水、公共气象服务系统项目建设;而转贷区县用于配套的17亿元,主要用于次级河流综合整治、基层卫生服务体系建设等项目。 
  目前还无法确认本次重庆市发行地方政府债券的时间表及这批债券的票面年利率等细节。重庆市财政局办公室主任王珏12日说,该局相关业务处室目前正在拟定本次发行地方政府债券的相关细节。 
  2009年,重庆市曾通过财政部代理发行了58亿元地方政府债,这批债券的期限为3年,经投标确定的票面年利率为1.70%,系固定利率附息债。当时发行的地方政府债主要用途有三:一是为中央投资项目地方配套8亿元;二是为当地的轨道交通建设项目a做资本金20亿元;三是用于重庆市主城区危旧房改造工程30亿元。 
  这次发行的地方政府债获得的资金的去向,与2009年有了较大区别,不再有用作重大基础设施项目资本金的用途,但是该市政府今年发债获得的49亿元资金将“全部用于中央投资项目的地方配套”。 
  目前还无法向当地主管部门进一步确认这些用于“地方配套”项目的业主,是否就是当地政府的一些“政府投融资平台”公司,因此暂时无法确认当地政府本次发债与当地政府的投融资平台的关联度有多大。 
  拓宽公租房建设筹资渠道 
  重庆市政府本次发行地方政府债后,当地原有的政府公共租赁房建设资金的筹集渠道将有所拓宽。 
  重庆市此前公布的公租房建设资金来源是:争取中央资金5亿元,当地财政预算安排土地出让金收入5亿元,以及通过住房公积金贷款20亿元,争取政策性和商业性银行贷款20亿元等。 
  本次重庆市政府发行地方政府债后,将有12亿元发债获得的资金用于公租房建设,这意味着该市原有的“通过住房公积金贷款20亿元”这一路径可能有所调整。根据国务院颁发的《住房公积金管理条例》(2002年3月24日修订后的版本)第三条,“职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有。” 
  当地一位不愿透露姓名的律师5月12日称,重庆原有的“通过住房公积金贷款20亿元”为建设公租房筹集资金缺乏法理支持。 
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【武汉:外地人买首套房受限制】
  江城将严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明和社保证明的非本地居民,将停止发放个人住房贷款。 
  招行、中行、建行、中信银行、兴业银行等已全面执行这一规定,户口在外地者在贷款购买首套房时,也要出具上述两项证明。而在房产新政刚刚出台时,多家银行表示,仅对外地人在汉贷款买二套房设限。“一听说我的户口在外地,银行甚至连申请都不看了”,一些买房人如此表示。 
  据了解,去年武汉共出售13.63万套房,其中外地人买走了5万多套,约占42%。武汉市政府此前披露,受高铁开通等影响,今年一季度武汉近五成商品房被温州人和广东人买走,比去年同期增长了7%。 
  江城房产界一些人士认为,外地买房者中,一次性付清的非常少。此举将有效限制外地人来汉炒房。
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【南京:今年保障房供地大幅增长】
近日从南京市政府获悉,今年该市市区保障性住房用地计划供应土地总面积将达到500公顷,是去年的2.4倍。 
  南京市近日公布的市区2010年保障性住房用地供应计划显示,500公顷的保障房供地计划中,包含经济适用住房用地(含拆迁安置房用地)400公顷,廉租房用地30公顷,棚户区及危旧房改造用地20公顷,中低价商品房用地50公顷。 
  南京市政府有关负责人介绍,今年保障性住房用地的供地原则是应保尽保,必要时可以追加用地计划。按照南京市先前制定的目标,今年共将开工建设600万平方米、竣工300万平方米保障性住房。 
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【宁波:二手房交易资金实行免费托管】
“支付宝”是一种流行的网络交易方式,可以保证买卖双方货物及资金安全。在今后存量房(二手房)交易过程中,宁波市民也可以享受类似于“支付宝”的资金托管服务了。宁波市建委发布消息:从5月17日开始,凡是在宁波市房产交易中心办理二手房交易登记的,买卖双方可自愿申请免费的资金托管服务。
  近年来,随着二手房交易的量增价涨,市场中出现的交易隐患和交易风险也日渐增多。特别是现在,房客为房东代还贷款情况普遍存在,使二手房交易又增添了新的交易风险。为保障交易当事人的合法权益和资金安全,市建委和中国人民银行宁波中心支行共同推出了存量房交易资金托管服务。
  二手房交易资金托管服务由市房产交易中心、银行和房产中介机构分工协作完成。其中交易中心负责房屋登记和全程监控;商业银行负责协议签订和资金划转;中介公司负责托管准备工作。三家单位通过交易中心的平台——宁波市存量房交易资金托管系统,达到实时查询,全程监控,确保资金安全的目的。存量房交易资金包括按揭贷款部分和现金部分。交易双方可以选择全额或部分交易资金进行托管。
  “采用存量房交易资金托管服务,市民能充分感受到交易的安全与便捷。”市建委一相关负责人介绍说,申请该项服务,交易双方至少能获得四大方面保障:首先,资金托管后,若房屋因被查封或其他原因不能办理过户手续,买方能够取得购房资金;其次,托管银行提前审批按揭贷款,使按揭贷款金额在房产过户之前就已确定,避免出现过户后的纠纷;第三,资金托管后,房东能够及时取得购房者的按揭贷款,而不必担心过户后房屋被查封或其他原因不能办理抵押手续;再就是,市房产交易中心优化了工作流程,使资金托管与房地产交易登记合并,如原需依次分别办理的抵押注销登记、房产过户登记和抵押设立登记均可合并一次办理。
  “从我们的实际操作过程看,卖方还贷无需预约,买方按揭提前审批,托管银行及交易中心办事流程优化,不仅交易时间可以缩短一半以上,交易双方还不必多次在银行与交易中心间往返,真正实现了一手交钱、一手交房的一站式服务。”21世纪不动产立得房产一负责人说。
  经过一段时间的试点,现在可以提供存量房资金托管服务的中介机构已有立得、南天、甬旺、诚发四家公司,托管银行有建行、浦发、光大和兴业四大银行的宁波分行。据市建委透露,根据各方自愿参与原则,参与该项服务的房产中介与银行还在拓展之中。预计到6月底,托管银行将发展到10家以上。此外,如果交易系统推出后运行顺畅,该项服务还将逐步覆盖应用到市六区乃至全大市的二手房交易中。
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【宁波:三年内将新建各类保障房120万平方米】
《宁波市市区住房保障规划(2010—2012年)》获市政府批准,5月12日起实施。3年间,我市开工建设的各类保障房将达120.9万平方米,同时将陆续实现五大保障目标。
  保障类型分五种
  该规划范围为海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六区。列入住房保障对象的为:家庭人均年收入在上年度市区城镇居民人均可支配收入(2009年为27368元)80%以下,且家庭住房建筑面积低于人均18平方米(或户36平方米)的市区城镇中低收入家庭。
  从内容看,保障类型分成五类。一是廉租住房:保障对象为家庭人均年收入在上年度市区城镇居民人均可支配收入的60%以下,且家庭住房建筑面积低于人均18平方米(或户36平方米)的家庭。二是经济适用住房:供应对象为城镇低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接。三是经济租赁房:保障对象为家庭人均年收入在上年度市区城镇居民人均可支配收入的60%以下且无房的家庭或单身居民。四是限价房:保障对象为家庭人均收入在上年度市区城镇居民人均可支配收入的80%以下,且在市区范围内无住房或所拥有的住房、承租公有住房的建筑面积低于人均18平方米(或户36平方米)的城镇中低收入家庭以及大学本科以上毕业生和中级及以上职称、优秀外来务工人员、引进的高级人才等其他住房困难群体。五是其他形式:包括非成套房居民、老住宅小区居民以及外来务工人员等居住条件较差的群体。
  廉租与经济适用住房保障对象大扩容
  规划期住房保障主要目标为:2010年基本解决城镇居民人均可支配收入60%以下的城镇住房困难家庭的居住住房;2010年至2012年,经济适用住房逐步覆盖到城镇居民人均可支配收入80%以下的城镇住房困难家庭;从2010年起力争2年内基本满足人均住房建筑面积在10平方米以下的廉租住房保障家庭实物配租需求。
  从以上目标可以看出,廉租住房与经济适用住房保障对象将有较大扩容。据悉,2010年,我市将廉租住房保障对象收入标准从人均年收入低于城镇居民人均可支配收入的45%放宽到低于60%,对城市低保家庭无房户、一至二级残疾人、孤寡老人、军烈属和家庭主要劳动力丧失劳动能力的廉租住房保障对象落实实物配租;2011年,进一步加大廉租住房保障力度,使符合廉租住房保障条件的低收入住房困难家庭继续做到应保尽保。此外,从2011年起,我市将力争使经济适用住房保障对象收入标准从人均年收入低于城镇居民人均可支配收入的60%放宽到低于80%,并逐步满足申购需求。
  保障房总建设规模120.9万平方米
  按照规划,2012年底前,市区将开工建设经济适用住房50万平方米、廉租住房8.9万平方米、经济租赁房30万平方米、限价房20万平方米、农民工公寓12万平方米,总建设规模约120.9万平方米。保障房及配套设施所需土地,原则上由各区属地解决。在用地布局时,充分考虑居民对交通等基础设施条件的要求以及居住和就业的便利,在建设上,采用集中建设和结合旧村改造等方式,集中与分散相结合多途径筹集房源。
  管理更趋严格
  根据保障对象困难程度,廉租住房租金实行差别化补贴。符合实物配租条件但自愿放弃,选择货币补贴的家庭,租金补贴标准上浮20%。廉租住房实行动态管理,已享受廉租住房保障的家庭定期进行审核,家庭收入连续12个月以上超出规定标准或住房面积超过规定标准的,应及时退出廉租住房保障。
  经济适用住房属于政策性住房,购房人只拥有有限产权,其套型建筑面积控制在60平方米左右。经济适用住房上市限制年限为5年。超过上市限制年限上市交易的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款,政府可优先回购。
  经济租赁房限租3至5年
  限价房房源筹集形式主要包括新建限价房、符合限价房套型面积要求的公有住房转为限价房、拆迁安置房等房源中余房转为限价房以及向市场购置住房。限价房销售以市场机制为基础,政府采取限户型、限销售价格、限销售对象等措施进行适度调控。限价房采取3年上市交易限制期,3年内上市按有关规定缴纳土地收益等价款。
  经济租赁房预计在2011年前逐步形成供给,只租不售,主要解决低收入无房家庭和新就业人员的过渡性居住问题。经济租赁房的租赁期限为3-5年,租金标准为同区域同类住房市场租金的50%-80%,实行政府定价。新建经济租赁房以小套型为主,建筑面积控制在30-60平方米,简单装修,具备基本入住条件。
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【广州:将出台温和版楼市新政】
  5月11日,广州市国土房管局相关负责人表示,该局起草的“国十条”贯彻意见,已经在4月26日获得市政府常务会议审议原则通过,目前文稿处于最后审批印发阶段,不日将对外发布。 
  尽管具体文稿内容尚未公开,但该位负责人透露了其中的几个关键问题处理方式,包括三套房停贷、居民购房套数以及二套房认定。 
  首先是第三套房停贷问题,广州市国土房管局表示,信贷的决定权在金融监管部门和各商业银行,“我们主要是及时提供市场动态信息和工作建议。”关于二套房认定标准和具体执行,广州市国土房管局称需等待国家有关部委明确政策后,方能确定。该位负责人透露,按照目前广州市国土房管局的系统,只能确认个人的购房套数,如果要涉及统计家庭购房套数,在技术上还无力解决,如果需要,只能联络公安局户籍部门协助。 
  至于限制性购房,贯彻意见暂时未规定执行,但留了余地。广州市国土房管局表示:“如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想,将采取限购等临时性调控措施。”此前深圳公布的调控细则中,也只包含了差别化信贷、授权商业银行可暂停购买三套以上住房贷款,以及限制非本地居民贷款购房的内容,市场一直流传的限购套数的政策没有在细则中出现。 
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【广州:工业地块改住宅政府要收回出让】
  “工业用地调整为住宅用地,政府将收回出让;开发地下空间要收土地出让金,城中村改造安置房交易计收30%基准地价……”14日获悉,广州市国土房管局制定的《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》(下称《通知》)已经市政府同意,从7月1日起,广州将实行新的土地出让金计收标准。专家称,此举及时填补了土地出让金计收政策的空白和遗漏,能减少违规用地,推动“三旧”改造。
  工业改住宅,政府仅返还40%成交价
  这是广州五年来首次调整土地出让金计收标准,其中指出:按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后,未按原规划实施建设的项目,现规划调整为商品住宅的,由政府收回重新公开出让,按土地公开出让成交价的40%返还原用地单位前期投入费用;调整为商品住宅外的经营性用途的,按调整时的基准地价标准计算补缴出让金;调整为非经营性用途的,按调整时的土地纯收益标准计算补缴出让金。除工业项目以外的协议出让项目建筑面积或建筑用途调整的,均按相应用途调整时的地价标准收取差价。
  广州市国土房管局表示,规划改用途的补缴土地出让金,此前规定是按原出让价格标准计收,一般补缴标准偏低,容易诱导开发商拿地后调增规划容积率,此次新政策则一律按调增容积率时的基准地价计收,保证土地出让收益应收尽收。
  广州市社会科学院研究员彭澎说,以往有的开发商专钻空子,想办法把工业用地等转为住宅,低价拿地、高价卖地,新规对开发商是很大约束,能抑制投机取巧、拖延开发、囤地等行为。“其实土地价值一直在增长,理应按市场价补缴。这及时填补了土地出让金计收政策的空白和遗漏,让土地开发掌握在规划之中。”中原地产项目部总监黄韬表示。
  城中村安置房上市,只收30%地价
  值得一提的是,地下建筑应适当征收土地出让金,地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除依法可划拨外,其他新建地下建筑(如停车场等),按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。广州市国土房管局有关负责人表示,此前没有收取出让金是为鼓励开发地下空间,未来可能把规划的地下空间价格糅合到拍卖地块的总成本中去。黄韬认为,广州就有很多地下商场,人气火爆,今后收取土地出让金也是合理的。
  《通知》规定,将对国有旧厂房改造给予一定的政策支持,改作教育、科研、设计、文化等非经营性用途和创意产业等,符合划拨用地目录的,按划拨方式处理,不符合划拨用地目录的,按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金。改作保险金融、商贸会展等经营性用途的,按新旧用途基准地价的差价补缴土地出让金。对于村集体或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的,可暂缓征收土地出让金,但村集体自行申请补缴土地出让金,或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形,则按土地纯收益计收土地出让金。如果纳入“城中村”自主改造且与旧村一并改造的,还可给予“三旧”改造政策支持,按土地纯收益的50%计收土地出让金。“城中村”改造安置房交易转让时,按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。
  “目前房价处于下行趋势,政府大幅让利,把改造的优惠幅度明确,能进一步推动开发商和村民参与改造。”彭澎说。
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【深圳:8成新建住房户型拟小于80平米】
5月11日,从深圳市住房和建设局获悉,该局近期公布的《深圳市保障性住房建设标准(试行)》(简称《标准(试行)》中,对保障性住房的选址、户型、装修、材料、绿化、交通等都设定了严格标准,保障房将与住户的就业机会就近匹配,新建房至少80%的户型应选用80平米以下的标准户型,市住建局就此内容向社会各界征求意见建议。 
  根据《标准(试行)》规定,新建保障性住房不少于80%的户型应选用标准户型,20%以下的户型可以根据项目用地情况,在满足本标准相应指标的前提下有针对性地设计。据悉,此次标准适用于深圳市新建的保障性住房的建设活动。《标准(试行)》提出,保障性住区选址应结合交通导向开发(TOD)模式均衡布置,不宜过度集中,并与就业机会就近匹配。保障性住区主要出行方式应以大运量公共交通为主,道路资源配套公交优先,应与慢行交通方便接驳,提高出行效率。 
  对于市民普遍关心的保障房地点分布,《标准(试行)》明确提出,保障性住区选址应优先选用周边配套较成熟、公共交通较便捷的已开发地区,或其临近区域。具体指标包括:保障性住区选址区域应在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800米半径覆盖范围内。住区出入口到达公共交通站点的步行距离不应超过500米,周边公交路网较少的住区出入口处宜设置的士站。 
  此外,《标准(试行)》还指出,选址区域公交线网密度特区内不宜低于4公里/平方公里,特区外不低于3公里/平方公里;特区内的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于14标车/万人,特区外的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于10标车/万人。 
  保障性住房的户型问题一直备受关注。此次《标准(试行)》规定,户型设计应满足模数化、标准化的要求,空间尺寸及部品尺寸宜满足建筑模数化的要求,户型宜采用保障性住房的标准户型。保障性住房户型按照房型分为四类。A类户型为一个或两个居住空间模式,建筑面积约35平方米;B类户型为三个居住空间模式,建筑面积约50平方米;C类户型为三个居住空间模式,并考虑可改造为四个居住空间的设计,建筑面积约65平方米;D类户型为四个居住空间的模式,建筑面积约80平方米。 
  保障房首先要保证质量,因此,《标准(试行)》提出,保障房装修应重视质量,装修材料应采用符合国家资源节约、环保等要求的建筑材料及住宅部品,优先采用通过质量认证的产品,严禁采用高耗能及污染超标的材料。装修工程须在主体工程质量验收合格后进行。
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竞争对手情报
【SOHO中国:前4月销售70亿元】
  SOHO中国董事长潘石屹日前表示,至4月底,SOHO中国已取得70多亿元人民币的销售收入,主要来自SOHO嘉盛中心、SOHO东海广场等,目前推向市场销售的面积已基本售罄。
  潘石屹表示,SOHO中国现正设计方案,将积极参于北京中服地块的投标。预期银河SOHO开盘时间初步定于6月中,表示对银河SOHO的销售充满信心,预计销售价格不会变化,维持商舖每平米8万元人民币,写字楼每平米6万元人民币的价格。 
  此外,潘石屹预期今年出台物业税的机会很微,主因是政策的阻力太大,而酝酿中的房产税,他认为不会对商业地产构成影响。 
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【碧桂园:前4月合同销售金额同比增长106%】
  日前,碧桂园发布最新销售数据,今年前4个月集团实现销售认购金额约103亿元,其中已签约合同销售金额约95亿元(合同销售面积约169万平方米),待签约金额约8亿元。今年前4个月的合同销售金额和面积分别同比增长了约106%和72%。
  公告显示,碧桂园4月份实现合同销售额约30亿元,同比2009年增长约180%;合同销售建筑面积约55万平方米,同比2009年增长约129%。“五一”期间,碧桂园三天共实现销售认购金额约11亿元,同比增长约98%,实现销售认购1429套单位。其中,“五一”开盘的两大项目收获颇丰,5月1日开盘的肇庆怀集碧桂园,三天内实现销售认购金额约1.6亿元,5月2日开盘的湖北咸宁碧桂园?温泉城,两天内实现销售认购金额约2.5亿元。
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【万科集团:北京新楼盘降价】
  万科在北京的一个新楼盘16日开盘房价降800元,此举意味着万科已经开始悄然执行降价策略。
  北京万科紫苑项目16日正式开盘销售,开盘报价为25000元/平方米。但现场工作人员称,实际购房有两个点的优惠,如一次性付款还有一个点的折扣。按此估算,附加开盘当日折扣等优惠条件后,该楼盘的实际最终售价约为24200元/平方米。对此,北京万科营销总监肖劲未予否认。
  而此前万科总裁郁亮曾表示,万科希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%,如果不达标,会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。但当时他没有明确说明“促销”的手段是什么。
  报道并引述北京房地产协会副秘书长陈志表示,万科此举非常明智,同时其降价的行为“有可能对未来楼市产生影响”。陈志认为,房价至少应该回归到2009年初或2009年6-7月份的状态,房价至少降30%问题不大。
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【远洋地产:200亿销售目标难实现】
  5月13日,远洋地产在香港召开股东周年大会,股东会后,李明等远洋地产高层接受了观点地产新媒体的采访。“09年远洋就已经开始在调整。虽然我们还是会注重环渤海地区的发展,但是北京的比重在下降。2010年计划加大二三线城市的布局后,预计北京市场的业绩贡献率会降到集团全年业绩的50%以下。并且我们的销售均价也会由去年的1.1万元每平方米下降至1万元每平方米左右。”李明阐述远洋2010年新形势下的发展与调整。
  不过这个“09年便开始”的调整似乎也未能完全顶住2010年不断变幻的市场。资料显示,远洋地产2010年前4个月的合约销售面积为31.5万平方米。合约销售额约为40亿元,尽管较去年同期增长约9%,但比起远洋今年200亿的销售目标而言仍有不足。
  但远洋地产管理层并不想在主力产品仍未入市前,早早地在作出悲观的判断。李明表示:“现阶段我们不会调整200亿的目标。市场形势的变化是很快的,下半年会出现怎样的变化还不好预测,况且远洋的产品在今年的第三、第四季度才会集中推出。”
  另据远洋地产首席财务官沈培英在股东会上透露,其实在今年5月远洋已经尝试过一波项目加推。而截至5月13日,远洋地产在5月份已录得10亿元左右的合约销售额。
  显然,在市场形势更为冷淡的5月份,不到半个月时间里面完成了此前一个月的销售额,令远洋地产仍可寄望于主力产品集中入市后,最终能实现200亿元的目标。
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【富力地产:开始降价促销】
继恒大全国在售楼盘全线85折优惠、北京万科试探性降价之后,下一个降价的会是谁成为业界关注的焦点,其中,富力的呼声最高。据业内分析,富力资产负债比率较高,为了降低持有的成本和风险,接下来很有可能打折销售。
  从09年底中央陆续出台政策遏制房价过快上涨开始,富力便开始上演优惠战。富力•公园28元旦享额外折扣;金港城送5年物业管理费、15000元家电礼包;连写字楼也有折扣,凡旧业主介绍购买富力君湖华庭、盈信大厦、金禧商务中心,新业主可获赠额外9.9折,旧业主可获赠两年管理费优惠等。
  据广州房管局最新数据显示,抽取2010年4月和2010年3月成交面积均大于3000平方米的21个典型楼盘的网上签约情况,14个楼盘均价出现上升,上升幅度最大为8.7%;其中,富力金港城均价下降10.8%,幅度最大。另外,富力公园28价格也下降了2000元/平米。从折扣优惠到直接降价,在广州,继恒大之后富力正式拉开降价大幕。
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【招商地产:50亿再融资成空】
招商地产13日宣布,因股价连续大幅下跌,其酝酿了10个月之久的增发方案被迫撤销。这也是今年以来首家撤销再融资方案的地产公司。
  招商地产13发布公告,称受经济环境和政策变化影响,公司股价连续大幅下挫,董事会决定撤销2009年《公司向特定对象非公开发行股票方案》的议案,并将该议案提交6月7日将要举行的2009年年度股东大会审议。
  2009年8月,招商地产股东大会审议通过了公司非公开发行的再融资方案,锁定的发行底价为28.12元/股。根据最初的预案,公司拟向包括公司控股股东蛇口工业区在内的10名特定投资者发行不超过2亿股股份。公司预测,发行拟募集不超过50亿元资金,拟投入旗下6个项目的投资。
  但随后几个月,A股市场房地产板块调整显著,地产股价大幅下挫。去年12月18日,招商地产跌破28.12元,之后的5个月,28元始终高高在上。到今年4月,招商地产决定将增发价格下调至20.60元,但又遭遇了被称为“史上最严厉”的一揽子调控政策,股价一路下滑至目前的16.33元,大大低于20.60元的增发价,筹划多时的融资方案无奈流产。
  市场人士预测,招商地产自行撤销增发,可能会对其他地产公司的再融资计划形成负面影响。如果市场仍不回暖,不排除有其他公司步招商地产后尘。
  事实上,2009年8月以来,上市房地产企业再融资计划监管已日趋严格,叫停地产公司的再融资无形中成为楼市调控政策的一部分。有报道称地产公司再融资除证券监管部门外,还需国土资源部审批。券商分析指出,国家对房地产市场一步紧似一步的宏观调控,将使上市房企再融资难度加大。
  而从二级市场层面,地产股在调控重拳之下的连续下挫,增发价连连“破发”,申诉过的再融资计划也面临着流产风险。即便短期内上市公司大幅下调增发价,勉强实行增发,但目前对市场调整的深度与长度无法确定,投资者信心不足,也无法确保能顺利实现再融资。
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【复地集团:确立开发投资并举战略】
  近日,复地集团在沪举行的媒体见面会上高调宣布,在分析房地产特性、行业发展趋势及自身资源优势的基础上,复地已明确未来十年的发展战略:投资和开发业务齐头并进,寻求风险管理下的高增长。在开发业务方面,复地未来还是坚持以住宅开发为主。投资业务则包括私募房地产基金、股权投资等。
  早在去年9月,复地就设立了一只超过5.5亿规模的房地产私募基金,主要用于投资于复地自身的优质项目。复地董事长范伟表示,去年9月面向国内募资的私募,让复地看到了民间财富对房地产投资意愿强烈。根据复地的计划,此类房地产私募基金将会继续加大规模,到2019年,投资板块对复地集团的利润贡献预计在40%。此次媒体见面会上,复地集团总裁张华公开宣布,复地的目标是在未来10年成为国际一流的房地产开发投资集团。
  目前,复地的房地产开发已经完成在全国12个城市的战略布局,分别在上海、北京、天津、重庆、武汉、南京、无锡、杭州、西安、成都、长春及太原开展项目运作。未来,该公司的房地产开发业务将布局于超大型核心城市、区域中心城市以及长三角重要城市。
  日前,复地公布了4月的销售业绩。按公司权益计算,4月份实现合同销售金额约10.31亿元,较去年同期6.99亿元增长47.5%,但实现合同销售面积同比下降8.5%,为7.42万平米。此前,范伟曾表示,今年预计签约销售目标是100万平米左右。
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【合生创展:丰富产品线提升产品品质】
每一次危机亦可能成为转机,合生创展不会放过任何一段调整期所带来的机会。在这一轮新政中,商业项目几乎没受波及。而核心地段的高端物业由于其资源的稀缺性,也被多数开发商认为是资产的避风港。“在合生的高端产品体系中,高级商业是非常重要的支柱。现在业内普遍认为,商业地产将继住宅之后成为房地产行业的下一个增长点。我们在2009年逐步丰富起来的商业产品线,也将成为业绩贡献的新生力量。”合生华北区相关负责人表示。
  为应对市场,合生于去年开始丰富产品线,提升产品品质。一方面做抗风险较强、保值较高的高端产品,另一方面发力商业地产。在北京,合生世界村、合生麒麟社、合生时代帝景均是商业综合体项目。今年,这些产品成为对集团业绩贡献的主要力量。
  据合生年报透露,2009年是合生创展在高级商业地产的起步之年,该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发,部分项目将在今年投入运营和招商。其中最大的动作,就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。在公司制定的5年发展规划中,以高级商业地产为代表的投资型物业成为该公司未来“住宅物业为主,商业地产为辅”业务结构模式。
  在土地方面,前述负责人并未明确表态。但以往在土地市场的表现看来,合生拿地的策略一直与众不同,擅于捕捉逆市拿地的机会。合生曾在楼市低迷的2008年斥资40.7亿元拿下320万平方米土地。而在“地王”频现的2009年却仅有一幅土地进账。
  根据年报显示,截至2009年12月31日,该公司的土地储备已达3020万平方米,在上市房企中位居前列,其中相当一部分土地位于潜力黄金区域。
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2010年5月12日-2010年5月18日)】
  5月12日-5月18日(截止5月18日17:00)(不含5月17日),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:2144(套),总面积为:228187(平方米)。
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【沪银行集中放款4月房贷增量超3月1.3个百分点】
  央行上海总部5月11日发布的4月份上海货币信贷运行数据显示,受前期签约合同集中放款影响,当月人民币个人住房贷款环比(比上月)多增。 
  央行上海总部发布的数据显示,4月上海全市人民币住房贷款增加83.1亿元,较上月多增31.6亿元,比上年同期(同比)多增50亿元。其中新建房和二手房贷款分别增加43.2亿元和39.9亿元。 
  此前一天,上海银监局发布的4月沪银行业贷款快报数据显示,以沪上61家主要中外资银行为统计标的4月上海本外币个人住房贷款增加93亿元,呈逐月回落状态。 
  央行上海总部的数据显示,4月末,上海市中外资金融机构本外币各项贷款余额32285亿元,同比增长21.7%,增幅比上月末上升1.3个百分点;当月新增本外币贷款639.4亿元,同比多增428.7亿元。其中新增人民币贷款555.4亿元,同比多增370亿元,环比多增165.1亿元。这之中,包括投向房地产业的新增人民币贷款65.2亿元。 
  在人民币升值的预期下,企业和个人持有外汇资产意愿继续下降。4月份上海全市人民币存款增加1574.1亿元,超过今年1季度增量,同比多增396.2亿元。不过,其中,中资四大银行(工、农、中、建,下同)存款增加441.8亿元,同比少增58.6亿元。同时,上海全市外汇存款减少16.2亿美元,同比多减23.4亿美元,比上月多减6.3亿美元。
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【上海密集推地抑房价 8天内拍卖近40幅地块】
  5月10日,上海,陆家嘴与张杨商建联合竞得浦江镇中心河以南A1、A2地块,竞得地块总计出让面积为11.85万平方米,总价为15.28亿元。
  从上海土地交易中心获悉,从18日至25日,上海将推出近40个地块成为有史以来上海土地推介最为集中的一次。尽管上海地产新政细则尚未落地,但上海这一超常行为已经给市场一个明显信号:放量推地以平抑地价。
  别墅用地叫停后上海“开闸”
  此次推介的土地包括虹桥商务区核心区一期05、06、08地块,浦东新区ES2单元三幅土地,广富林2-5、2-7、2-8地块等众多热门地块,成为有史以来上海土地推介最为集中的一次。
  土地交易中心资料显示,宝山区罗店新镇风貌区内F1-4地块、F1-6地块两幅土地定于5月21日下午进行推介,土地面积分别为43325.5平方米和107824.9平方米,用途为居住,容积率为0.6。
  这两幅土地挂牌起始价格分别达到4.225亿元以及10.51亿元,折合楼板单价超过1.6万元/平方米。这一价格已经超过了此前松江广富林容积率为0.8的低密度住宅地块拍出的1.3万元/平方米的成交价。
  这也是上海2006年来推出的容积率最低的住宅土地,以容积率而论,已经接近别墅用地。
  如此低的土地容积率为上海近年来所罕见。公开资料显示,去年9月21日,当年143号土地公告推出浦江镇一幅总面积达到63.6万平方米的地块,地块容积率同样仅为0.6左右,并且土地用于招标出让。该公告出现不到一周,官方就宣布土地出让暂时停止,并至今没有出让消息。
  早在2003年2月,国土资源部便出台紧急通知,要求清理各类园区用地、加强土地供应调控,其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方,要认真进行清理”。
  别墅用地供应逐渐收紧,在土地资源尤为稀缺的上海,自2006年起,低于1.0容积率的土地很少供应,今年松江广富林的两幅0.8容积率地块已是最近出现的容积率最低的土地。
  土地放量供应有望抑制房价
  伴随着中央不断出台的调控手段,上海的土地供应在沉寂一段时间后,近期终于爆发,上海土地供应放量将成为对楼市影响最大的市场因素。
  4月28日,上海市规划和国土资源局发布今年第23个国有建设用地使用权挂牌出让公告,推出约34万平方米土地。4月23日,上海市规土局发布首个土地出让预申请公告,一口气推出各类地块共计超过500万平方米,仅出让底价就近500亿元。
  中国指数研究中心的最新数据显示,上海1月份至4月份共推出住宅用地238万平方米,较去年同期增加781%。
  4月中旬,长风商务区土地推介会上,会场却没坐满,开发商原本求地若渴的心态产生了微妙变化,去年众多房企哄抢的场面不再出现。
  5月7日,沪上出让的5幅住宅土地全部被国企收获,相比前期的疯狂,新江湾城一幅地块以低价成交,也是一年多来上海成交宅地首次出现价格下调。这也被业内认为土地市场“冷风”初现的风向标。
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【上海上周商住房均价22873元环比跌9%】
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,上周上海商品住宅成交面积仅为6万平方米,相比前周的7.1万平方米,进一步下挫16%,为2005年以来的同期最低,成交几乎冻结;成交均价为每平方米22873元,环比前周下跌9%,结束了本市商品住宅均价连续三周高于2.5万元的局面,但依然明显高于年均水平。 
  均价的下跌主要是源于低端项目成交比重增加,上周均价低于2万元的低端楼盘成交量为4.1万平方米,占总成交量的近七成。全市商品住宅新增供应面积为20.6万平方米,环比前周大涨55%。但上周供应主要集中在外环以外区域。
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【新政满月上海住宅周成交量创下5年来新低】
 新国十条“满月”,上海楼市极速降温。佑威及楼市专评网联合提供的最新数据显示,4月16日至5月16日一个月时间,上海新房住宅成交量为52万平方米,而新政出台前一个月这一数据则高达119万平方米。
  上周(5月10日~5月16日)上海市商品住宅成交面积达到了2005年以来的最低谷。与此同时,5月至今,上海新房住宅零成交楼盘个数较4月翻番,成交几乎冻结。
  佑威数据显示,上周上海市商品住宅新增供应面积为20.6万平方米,环比前周大涨55%,供应主要集中在外环以外区域。
  新增供应的大幅增加,并没能刺激到疲软的楼市,数据显示,上周上海新房住宅成交量仅为6.0万平方米,相较前一周的7.1万平方米的低谷,还要进一步下挫16%,已达到5年来最低水平。
  同时,从佑威楼市通系统独家获得的数据显示,5月至今,上海有房可售(10套以上)的楼盘中,零成交项目环比4月下半月多出70个,达到226个,更是较整个4月的零成交楼盘数目翻了一番。其中,内环内零成交楼盘37个,内中环间23个,中外环间40个,外交环间98个,郊环外28个。
  将佑威提供的零成交楼盘进行梳理后发现,名单中不乏曾经屡屡热销的知名楼盘。如在上月仍有32套成交业绩的宝山区的和欣国际花园;在上月有51套成交业绩的宝山飘鹰锦和花园;以及在上月有25套成交业绩的松江海派青城等。
  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出,本轮楼市调控至5月16日正好一个月,虽然在棕榈泉花园和四季雅苑在内的一些高价别墅楼盘价格影响下,上周上海新房住宅成交均价仍居高不下,为22873元/平方米,但对比政策出台前一周的成交量34.4万平方米,上周的6万平方米简直可以“忽略不计”。“需求一再被打压,楼市成交已接近冰点。”
  新房市场一片萧瑟,二手房市场亦难逃厄运。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的最新统计显示,在全市多数区域,购房客户的数量仍在下滑,在成交量持续萎缩的情况下,业主的强势地位不断弱化,其议价空间也迅速突破5%的水平。
  21世纪不动产上海锐丰金沙雅苑二店分行经理陈琦表示,在普陀长征板块,进入5月后新增挂牌房源量呈逐周递增态势,环比增幅在5%左右。陈琦表示,自4月底起房东出售诚意便明显提升,议价幅度也由原不足5%突破至5%~10%。以板块内的次新房小区金沙嘉年华为例,4月,某房东对一套面积为99平方米的2房房源报价为230万元,调控新政出台后,一直未见买家摘牌,目前该房东已将价格大幅调低7%。
  以二手房贷款业务为主的上海知名个贷中介凯盛经略(上海)投资管理有限公司市场部,也在16日发布了统计数据,截止到5月14日,该公司的贷款签约额仅8000万元,环比上月下降了近60%之多,且市中心的大宗成交量几近“零”。
  凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜表示,本次新政相比2007年政策的调控力度更大。“2007年9•27新政颁布曾造成楼市连续16个月成交量及成交价格下挫的历史纪录,而本次新政对市场的影响虽然目前还不得而知,但新政抑制了投机投资需求,市场观望气息浓厚,房源供应量增加,以求达到降价的目的非常明显,必须做好打持久战的心理准备。”
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【上海二手房普遍降价跳楼价频现 均议价空间10%】
二手房交易进入“凝固期”,每周挂牌价格下滑。经过又一周的政策适应,加上开发商喊出“打折降价”,本周二手房也普遍喊“降”。
  在政策面打压力度不断增强、买方观望情绪弥漫的市场环境下,二手房可议价空间普遍放大。有的区域20%的业主心理价位松动,平均可议价空间为10%左右。南徐汇、闵行和宝山部分板块,均有5%—10%的议价空间。一些“跳楼价”房也常常冒出来。5月第一个周末,近6成房源集中调整价格,“跳楼价”楼盘在个别板块、楼盘中频现,约占总量的1成。前期涨势较快的松江新城、闵行江川和宝山顾村板块等,“跳楼价”幅度均在15%以上,且注明“房东急售,价格为区域最低价”。
  高档房中也有一些大幅降价而让人“弹眼落睛”。上海绿城一套中低层3房150平方米,3月底挂牌价490万元到手,有购房者还价到475万元,业主犹豫后收取意向金。4月中旬政策出台后,经商议业主再让30万元,跌幅超过10%。
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【沪上4月豪宅成交不减反增】
  尽管部分豪宅出现了业主大幅降价抛盘的情况,但从4月份楼市的成交情况来看,豪宅成交量整体还未受到影响,单价5万元以上的楼盘成交量甚至是3月份的两倍多。此外,4月份成交排名前十的新盘中,成交均价与3月份相比无一例外都在上涨,其中个别楼盘5月份的报价甚至又涨了。 
  自4月中旬起,由于受到最严厉的调控政策的打压,申城楼市成交量出现萎缩。佑威房地产研究中心的统计显示,4月上半月,申城楼市成交面积为58.58万平方米,下半月减至43.94万平方米;成交套数由上半月的平均每日330套左右减少至230套左右,其中4月底的日成交仅为100套出头。 
  上述统计还显示,5月1日-4日之间,上海楼市日成交不足50套。在价格方面,根据佑威房地产研究中心的统计,4月份,上海全市商品住宅成交均价达到22926元/平方米,其中单价5万以上的豪宅成交面积达到7万/平方米。 
  分析人士称,截至目前,高端项目在此次楼市调控中影响甚微。“短期来看,高档房受贷款影响相对较小,而中低档房受贷款影响较大。” 
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北京房地产
【北京10部门联查楼市违规 房企捂盘惜售将受处】
  对涨幅过快项目进行税务稽查,房企不执行一房一标价、捂盘惜售将受处 
  开发商是否存在捂盘惜售、哄抬房价、是否执行一套房一标价……这些违法违规行为将成为近期北京楼市检查的重点。日前,北京市住建委、市发改委、市财政局等十部门联合下发通知,将进行房地产开发企业经营行为的专项检查。 
  10部门参与检查并不多见 
  北京市住建委相关负责人说,“新国十条”以及北京贯彻落实的“京十二条”中,都要求加强房地产市场的监管。此次进行的大检查也是贯彻这两个通知的要求。检查的重点是近期在开发用地、房屋拆迁、规划建设、房屋销售、权属登记、物业管理等方面发生违法违规行为或群众投诉集中的企业。 
  此次检查的成员单位有10个之多,如此大的力度在以往并不多见。日前下发的通知中,明确了各部门的职责分工,区县政府负责对在建、在售楼盘及其开发商的经营行为进行检查,重点检查政策房的开发商是否按照合同,按时完成建设并保证工程质量。 
  住建部门负责重点查处开发商无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假交易、交付使用的商品房达不到使用条件、工程质量不合格严重影响使用等行为。 
  目前,北京对于在售的商品房,要求一套房一标价。此次检查中,发改部门将负责查处开发商和中介在销售房屋时,不执行一套一标价及其他价格违法行为。 
  国土部门负责重点查处开发商“囤地”、欠缴地价款等违法土地出让合同的行为。规划部门则要防止开发商在建设过程中擅自变更规划,增加建筑面积等违法行为。 
  税务部门重查偷漏税行为 
  与以往房地产市场检查不同的是,国资委和税务等部门此次也加入到检查中。北京非房地产主业的国有及国有控股企业,已经被要求今年不再新参与商业性土地开发和房地产经营业务,国资委系统将对该方面加强监管。 
  税务部门则重点查处开发商偷漏税行为。加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。相关人士说,对于房价上涨过高的重点地区,税务部门将重点稽查,通过增加土地增值税的方式,把开发商不该拿的那部分利益,上交政府,让开发商没有涨价的动力。 
  此次10个部门的负责人还组成了北京市房地产开发企业经营行为专项检查联席会议,负责监督、指导和协调全市房地产开发企业经营行为的检查,并要求各区县、各部门要在5月31日前,将检查情况书面报送联席会议办公室。 
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【北京4月份政策房价首次环比下跌】
北京市统计部门近日公布的数据显示,4月份本市经济适用房和限价房等政策房价格环比出现今年以来首次下跌,比3月份下降0.9%。
  14日北京市统计部门公布的数据显示,除了政策房价4月出现今年来的首次下跌之外,北京1至4月的商品住宅期房均价普涨,其中四环至五环期房均价达到21693元/平方米,首次突破两万。截至4月底,北京全市政策性住房施工面积为2165.4万平方米,同比增长41.9%。1至4月,政策房新开工面积为91.6万平方米,竣工面积34.9万平方米,同比增长均超两成。此外,全市累计配售经济适用房1780户,累计配售限价房5923户,累计配租廉租房1939户。
  据北京市统计局相关负责人表示,4月份北京市政策房价格环比之所以出现今年以来的首降,主要原因是5月签售了两处限价房项目:一处是位于通州区的芙蓉花园,另一处是半壁店两限房项目的二期。这两个项目都是以相对较低的价格签售的。所以,从整体上将政策房价格拉下来一些。
  一般而言,相比纯商品房,政策房的价格较平稳。政策房出现价格下跌,就意味着商品房的价格会也应该出现一定幅度的下跌。就在15日,有媒体报道北京西直门的一套二手楼房出现了每平米1万元的下跌,这些个案也许会引发接下来整个市场价格的波动。虽然4月份北京商品房住宅居家依然上涨,但是销售量却出现了比较大幅度的下跌,在未来几个月,北京楼市的趋势才会明朗,当然,未来几个月北京市政策房价格的走势如何,还需进一步观察。
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【北京:普通商品住宅停涨及降价打折项目达41%】
搜房网新盘数据监控中心对北京及燕郊的所有在售普通商品住宅项目进行统计,数据显示:截至2010年5月16日,北京及燕郊的在售项目中,113个项目价格变化已停滞,27个项目价格下调或者出现新的打折优惠,105个项目逆势涨价。
  搜房网分析说,总体看来,北京341个普通商品住宅项目中,停涨及降价打折项目已经占到41%,调控政策带来的影响是巨大的。
  以通州为例,“新国十条”颁布前,通州楼盘领涨整个北京楼市,而之后一个月,据搜房网新盘数据监控中心统计,通州有6个楼盘降价打折,降价及打折项目占比达到21%,远高于全市平均值8%。
  据搜房网新盘数据监控中心统计,北京市丰台、房山、顺义、石景山暂时无降价楼盘,而内城、丰台涨价楼盘居多。比如北京内城有12个项目涨价,而丰台涨价项目达15个,甚至超过了停涨楼盘。 
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【北京上周新盘均价22500元 公寓别墅价格倒挂】
  据亚豪、协成以及搜房网新房数据监测中心的统计数据显示,上周(5月3日-5月9日),北京市共有4个项目开盘,其中有1个项目为首次开盘的新项目,其余均为老项目后期,共提供房源874套,环比之前一周(4月26日-5月2日)减少75.75%;商品住宅期房成交1300套,成交套数环比之前一周增加了6.12%。上周新盘开盘均价为22500元/平方米。
  ●半数项目推迟入市 开盘价格走低
  亚豪机构的统计数据显示,上周(5月3日-5月9日)北京共有4个项目开盘,其中纯新盘1个。共提供新增房源874套,环比之前一周(4月26日-5月2日)减少了75.75%;而4个项目开盘均价为22500元/平方米,环比之前一周每平方米降幅达到11.39%。
  专业人士分析认为,近期政策调控的动作不断,“新京十二条”也应声出台,出台后的首周北京楼市的观望情绪再次加重,从上周的推盘情况来看,出现了明显的量减价跌之势,开发商的预期大幅回落。
  亚豪机构副总经理任启鑫表示,上周原计划开盘的8个项目,实际仅有4个最终开盘。由于政府加强预售管理,要求取证后三天推出全部准售房源,使得不少项目的取证步伐也开始放缓。不少推迟开盘的项目回应说,是因未取证而暂缓了开盘时间。
  ●公寓别墅价格倒挂 最贵新盘单价31000元
  具体到单个项目,上周4个开盘项目中,价格最高的是位于朝阳区北土城路的元大都7号,该项目为现房销售,开盘均价31000元/平方米,提供210平方米-430平方米大户型,其中以210平方米-270平方米的四居为主;而单价最低的开盘项目则是位于昌平北六环外的湾流汇,该项目此次推出的双拼别墅开盘均价18500元/平方米。
  业内人士人为,上周位居价格两端的项目都以大面积户型为主,但二者价差并不是很大。价格差异一是由于环线位置不同,前者位于三、四环之间,后者位于六环以外;二是由于产品属性有所差别,前者是现房公寓项目,后者则为别墅项目。虽然都是大面积,但目前城区公寓和市郊别墅的价格倒挂现象还是明显被体现出来。
  ●一月内降三成 成交均价跌幅明显
  在成交方面,上周(5月3日-5月9日)北京市商品住宅期房共成交1339套,扣除保障性住房实际成交了1300套,套数环比之前一周(4月26日-5月2日)增加了6.12%。
  另外,上周北京市商品住宅整体成交均价16898元/平方米,环比之前一周每平方米下降了1790元。而与此轮新政出台之前的一周(4月4日-11日)相比,均价下降了7744元/平方米,降幅达31.43%,楼市调整迹象则更加明显。
  业内人士表示,上周再现量价齐跌局面,其中成交均价跌幅尤其明显。4月中旬新政以来,前三周的表现主要为成交量的连续下跌,但成交价格却基本保持在22000元-23000元/平方米之间。而进入5月之后,成交量跌幅开始减小,成交均价开始加速下调。
  ●后市走向萧条 降价潮尚未到来
  针对后市,协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出,4月底北京限购令的出台,进一步恶化了市场形势,加重了市场的观望情绪。近日来,随着新盘项目的陆续放量,短期市场的供应有所增加,新房的成交量也在上周出现微幅回升;但是现房市场却难掩颓势,继续大步走向萧条。
  王裕仁认为,上周恒大地产全面降价的消息,在市场上引起一阵呼声。但冷静去看,就会发现恒大只是在用一小部分尾房来搏取“领跌”的美名。力度空前的楼市调控,在短时间内严重遏制了市场需求,冻结了成交量,但开发商仍然没有充分的理由来减少预期的收入:手里的资金还算宽裕,还没有到“割肉”降价的地步。
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【北京楼市:105新盘逆市涨价 二手房价格回落】
  新政出台之后,北京郊区多个楼盘出现了“全款98折”、“每平方米直降2000元”等促销措施,但在新政过去一个月之后,在走访北京城区多处楼盘后却发现,新政之下北京城区房价依然坚挺。
  从搜房网新盘数据监控中心统计的数据了解到,新政后1个月,北京依然有105个楼盘逆市涨价。
  新盘价格依旧难降
  从目前北京新盘市场的整体来看,促销依然只是个别开发商的小众行为,更多的开发商则放缓了开盘速度,希望能看得更清楚,多数在售楼盘则坚守了新政出台之前的价格。
  “我们现在还没有开盘,最低价23000元。”日前,来到丰台区马家堡附近的一处名为“7克拉”的楼盘售楼处了解到,目前该楼盘价格在23000~32000元之间,与新政出台前相比,并未太大波动。“容易受到影响的基本都是郊区的楼盘,在我们这么好的地段,降价几乎是不可能的。”该售楼人员表示。
  随后来到与“7克拉”一街之隔的名为“上海建筑”的楼盘。在售楼处得知,该楼盘在今年年初开盘之后,目前仅剩最东边11号楼的3套房子。“我们的均价在27600元,没跌也没涨。”其中一位售楼人员表示,由于楼盘所处南四环内,所以这一价钱已经非常超值,并且不会出现打折促销的情况。
  搜房网新盘数据监控中心统计的数据显示:截至2010年5月16日,北京及燕郊在售及待售普通商品住宅项目(不含保障性住房、别墅或地块)共341个。除96个待售楼盘价格仍然未定之外,新政后1个月,已有113个楼盘停止涨价(不含新政后降价打折项目),27个项目在新政之后降价或推出了全新的折扣,而即使在新政的严厉调控之下,依然有105个楼盘逆势涨价。
  二手房:价格开始松动
  与新盘售楼处“淡定”的销售人员相比,二手房市场的中介人员则显得焦虑不已。
  在“世华水岸”与“彩虹城”所在的光彩路上,沿街摆出的展牌上,几乎都是这两处楼盘的租售信息。一位中介人员表示,位于南三环附近的彩虹城二手房,在3月份一个月之内每平方米上涨了超过5000元,而现在的价格已经回归到新政出台之前。目前彩虹城的二手房均价在2万元左右,这与新政出台前2万6的均价相比,降了不少。
  北京中原三级市场研究部的数据显示,新政半月后,5月初的北京中高档二手商品房价格为19133元/平方米,较新政出台时四月中旬的19860元/平方米下浮了3.66%,而新政一月后的现在,北京中高档二手商品房价格为18635元/平方米,继续下挫2.6%。
  不过北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,北京市四环内的二手房价格依然坚挺。
  对此,中原地产研究中心高级经理刘渊对于新政之下楼市依然坚挺的现象,刘渊表示,在2008年全球金融危机之时,开发商也都是在支撑了半年之后才开始降价。随着成交量下跌,价格也在逐渐下跌,但达成平衡还需要一个过程,所以价格并不会在政策一出台后就马上调整到位。
  近日,有北京房地产专业机构发布资料称,位于北京怀柔区的顶秀美泉小镇降价1000元/平方米,不过顶秀美泉小镇相关人员对此表示,其并未降价。
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【5月上半月北京二手房价量双跌 成交均价小幅回落】
  自4月16日—5月13日,二手房住宅成交量24455套,较上月同期(3月16日—4月13日)整体的29033套,下滑15.7%。新政出台半个月后,北京二手商品房价格降至18635元/平方米,相比创造历史最高纪录的4月上半月的成交价格,下跌幅度达到了6.2%。一些原来二手房交易活跃区域的业主心态都发生了变化,部分业主报价下调。据悉,目前市场挂牌的二手房均价已经从4月上半月的22580元/平方米下调到20885元/平方米,下跌7.5%。最高的通州区域二手房价格下跌已经超过15%。
  成交量方面,据“链家地产”根据北京市房地产交易管理网数据分析,自4月16日—5月13日,二手房住宅成交量24455套,较上月同期(3月16日—4月13日)整体的29033套,下滑15.7%;。其中5月1日—5月13日二手房成交量6897套,降幅相对更大,同比达42.2%。
  由于4月底“经适房新规”引发恐慌性“经转商”热潮,大量非纯粹交易涵盖在网签之中,因此用网签来衡量当前市场成交已经近乎失真。据“链家地产”统计数据测算,5月份二手房日均成交不足300套,与4月上半月的日均成交水平相比,降幅高达70%以上。
  对于二手房市场成交量的大幅下降,“链家地产”市场分析师张月认为,首先与整体市场上需求对于房价观望有关;其次,“京十二条”对于“限购一套房”的规定,让有购房需求的家庭变得谨慎,“一步到位”的置业方式让购房需求的供应配比更加严苛,成交周期也就相对更长;第三,系列新政后,差别化信贷政策执行得更加深入,二套房贷门槛的提高以及“三套房拒贷”的贯彻,成为商品房和二手房成交量双双下滑的重要契机,让一部分准购房需求无力入市。
  在交易市场趋于冷淡的影响之下,北京租赁市场却一片火爆。4、5月份本来是传统租房淡季,但在新政出台之后,业主由售转租、购房者转购为租,北京房屋租赁市场迎来旺季,挂牌房源量大幅增加。5月开始新增房源挂牌量增福开始全面回落,回落幅度相比4月底达到27%,而出租房源增速明显,已全面超越二手房40%以上。
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【新政无碍高端物业 北京别墅价格逆市上扬】
近期北京的高端物业交易价格一路上扬。5月第一周,北京别墅成交均价相比前一周上涨了近2000元/平方米。
  尽管成交量在5月份有所下降,但业内人士认为,成交波动是别墅市场的一个特点,此次新政调控主要针对普通住宅,高端物业市场相反或能成为投资资金的避风港。
  4月别墅成交面积大增
  国家楼市调控新政出台后,普通住宅领域受影响非常明显,成交量陷入冰点、价格迅速下滑等都成为了这一时期楼市的主题,相比之下,别墅市场则显得颇为平静。
  “此次新政重在调控普通住宅。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示,别墅市场的交易一直以来都是不愠不火,也难受此次调控的影响。
  4月楼市新政出台后,京沪深等大城市的楼市均出现大量下滑现象,而别墅市场的成交则无下降,反而上升。
  某地产研究权威机构提供的数据显示,4月份北京别墅市场成交面积同比增长60.92%、成交套数同比增长52.17%,上海市场成交量相比较为稳定,但4月的成交绝对值高达1046套,成交均价同比上涨69.21%,高达31488元/平方米。
  不过,这一趋势在5月的第一周就被打破。据统计,5月第一周北京别墅成交30套,环比跌五成,成交金额3.2亿元,环比跌47.2%。
  似乎别墅市场对楼市新政有了滞后反应。不过,我爱我家别墅专家田野分析认为,因为别墅市场不同于住宅市场,短期别墅成交量的下降并不能说明问题。由于2003年国土资源部就停止了别墅类用地的供应,在当前房源总数原本就少而且没有新盘上市的前提下,合适的房源才是影响交易的主要因素,而非楼市新政。
  据田野透露,在北京中央别墅区的名都园,2009年约有1/4的房屋换了主人,在这其中80%都属于自住。现在该别墅区投资且上市交易的量非常少,“最多的时候我们的中介能有40个房子的钥匙,现在不到10个。”
  别墅价格逆市上扬
  尽管5月第一周的交易量有明显下降,但别墅市场的价格却是“逆势上扬”。有关数据显示,在新政出台的4月,北京别墅市场的成交均价还同比上涨75.78%,而5月第一周,成交均价则继续上涨,为27513元/平方米,比4月第四周上涨1805元/平方米。
  日前,联系了多家别墅中介机构,均表示新政对别墅市场影响甚微,价格没有下跌。此外,有少数业主和楼盘甚至在新政之后提高了价格。
  一位经手纳帕溪谷独栋别墅的房地产中介就表示,自己手头就有一套面积227平方米、花园200平方米的别墅,业主在上个月曾标价580万元,不过现在已经提高到了600万元,而且是否能成交还得看业主的意思。
  更有密云3月份开盘的一个新别墅,5月1日起将原先6500元/平方米的价格提高到了7200元/平方米。该别墅销售人员表示,开盘以来,每月的交易量在20套左右,5月份截至目前已经卖出了7套。
  别墅市场或成“避风港”
  “二手别墅由于其独特的不可复制、不可替代性,已经成为真正的稀缺产品。”田野认为,相比普通住宅市场的短期炒作来说,别墅市场的投资则具有明显的长期性。
  据了解,相比普通住宅,别墅的增值速度比较缓慢,且占用资金较多,但抗跌性强,保值性比较好,这就使得不少的资金大户选择投入其中,长期持有,而非短期炒作,并且很难受外围政策影响。
  北京别墅网总经理刘铭透露,面对新政,自己的几个大客户都无所谓,“拥有别墅和投资别墅的人本身抗风险能力就比较强。”
  别墅的租金也成为部分长期投资者获利的一个途径。据了解,中央别墅区的月租就在2万~5万元不等。
  由于购买别墅如需贷款本身就要提供50%的首付,“将50%的首付变成全款对于大部分购买别墅的人来说是可以承受的。”徐东华认为,楼市新政对贷款的调整对别墅购买者影响甚微。
  基于别墅市场拥有的“避风港”效应,徐东华分析认为,楼市新政下挤出的普通住宅投资需求也应该会部分转向高端物业。不过,当前这样的市场迹象并不明显,田野认为这样的情况符合那种资金量大的炒客。
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重点区域分析
【西安楼市:均价下滑近千元】
楼市调控政策频繁出台后,西安作为二线城市已有所反应。在新政出台历时四周后,西安楼市终于呈现出了量价下跌的态势。
  统计资料显示,4月份,西安市商品房成交均价达到了6296元/平方米,同比增长30.79%,环比增长6.76%;其中商品住房成交均价6040元/平方米,同比增长30.97%,环比增长8.2%,每平方米比3月份涨了495元,6040元/平方米也是西安商品住房历史月最高平均价。
  而西安房地产信息网数据研究中心对2010年5月5日统计数据显示,当日商品房共成交401套,成交面积为40862.63平方米,普通住宅成交均价为5198元/平方米,呈现了连续三日持续下滑的态势。
  中从部分楼盘了解到,没有优惠的楼盘或者是优惠较少的楼盘购房者稀少,而优惠幅度较大的楼盘依旧有吸引力。
  频频出台的楼市新政也开始影响二手房市场。从西安市二手房交易市场了解到,可售房源方面近五日整体呈现连续上涨走势,二手房源可售量近日有所增加,但挂牌均价近五日整体呈现震荡下跌的走势,可见新政已初显威力。
  2008年全国房地产业都在调整时,西安的房价并未出现大幅下跌,而是略微回调后平稳运行。在新政出台后,从5月份前几天的统计数据看,西安楼盘平均价已从之前的6000元左右回落到5200元附近,表明这次房地产行业的调控,对西安楼市的影响程度要远强于2008年的调控。当然,价格的变化也与之前部分高端楼盘集中开盘有关。
  也有一些业内人士表示,虽然此次调控政策对西安房地产市场有一定影响,但影响不会很大。目前在西安的购房者中,仅有30%的购房者属于炒房群体,相比较一线城市而言这个比例是很小的,其中最主要的一个原因在于西安的购房群体中有三分之二属于首次置业。但这并不表示西安的楼市发展就没有问题,受政策的影响是客观存在的,只是影响大小和先后的问题,因此西安楼市依然面临严峻考验。
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【郑州楼市:商品房卖得慢了】
楼盘降价促销、二手房恐慌抛售……4月中旬开始的被称为“史上最严厉的房产新政”效果到底如何?
  14日,郑州市统计局公布的2010年前4个月的统计数据显示,随着国家严厉的楼市调控政策出台,商品房销售速度确实慢了。
  虽然4月份商品房卖的慢了、房屋开发面积也出现了下降,但从开发商的资金来源来看,使用自筹资金的比重增加了,使用银行贷款的比重降低了。也就是说,开发商目前腰包里钱还不少。
  统计表明,1~4月,全市开发商到位资金257.3亿元,在开发商资金来源中,国内贷款41.3亿元,虽然增长31.7%,但是所占比重由上年同期的20.9%下降到16.0%。
  另外,开发商自筹资金大幅增长,为92.1亿元,增长了74.8%,所占比重由上年同期的35.1%上升到35.8%。
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【郑州楼市:二手房交量出现萎缩】
  11日,郑州市中原区地税局透露,5月份以来的7个工作日内,总共只有148套二手房办理缴纳了相关税收,这远远低于4月份及以前月份的二手房正常交易量,比之前正常状态下跌落了七八成。据介绍,之前正常情况下,郑州市二手房交易量每天都维持在百件上下。
  数据显示,4月份全月,郑州市二手房交易量曾经突然放量,缴纳营业税、城建费附加、个人所得税、土地增值税等税费总共1278万元,相比去年同期的411万元,增长了200%以上,是当时交易量的3倍多。
  据地税部门的初步分析,4月份一度放量和5月初交易萎缩,可能都或多或少受到了国家房地产新政的影响。
  不少中介也表示,五月份销售量下降了50%,有部分中介表示五月将近过了一半,至今还未开单。同时,二手房的遇冷也迫切需要同行摒弃过往恩怨,抱成一团,共同应对市场风云突变。
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【成都楼市:二手楼市现观望 房价依然坚挺】
  作为楼市“晴雨表”的二手房市场,在此次新政的调控下均价不降反升。本届春交会上,二手房展区与品牌馆在同一展区,蓉城几乎所有品牌二手房中介均参加了本届房交会,且一些公司派出了空前的规模,如21世纪不动产集合了公司300个销售顾问到房交会现场“促销”。开幕后,二手房展区的人气与新房区无异,一些自住客群对可以立即入住的二手房依然抱着极大热情,对于后市,品牌二手中介老总均报着“交易量略有下滑,价格依然坚挺”的看法。
  越来越多的购房者谨慎观望
  近日,在后子门的房产交易中心看到,此时交易大厅依然人头攒动,人气旺盛。据了解,为了能避开二套房贷首付五成新政,不少前期签订了购房合同还未办理过户手续的市民,正在加快办理过户的手续。
  在金沙购买二手房的梁先生正在经纪人的协助下忙着办理过户手续。“这房子总价59万元,已是我名下的第二套房。购房合同早在4月初就签订了,一直没办理过户手续。4月中旬‘新政’的消息一出,我觉得必须立即办理过户手续。这样,或许能在银行贷款方面多有一些选择余地。”梁先生表示。
  近期前来办理过户手续的多为3、4月份下手购房但还未办理过户手续的一些市民。由于过户办理过于集中,一些交易量较大的中介机构业务量很大,有的中介公司甚至派专人驻守在交易中心,协助客户办理过户。21世纪不动产舒宁表示,从二手房市场过户集中的现象来看,4月以来频出的地产新政对市场的影响已经开始显现。一些手中有多套房产的房东对后市走向并不看好,市场观望气氛渐浓。
  交易量下降买家暂缓下手
  日前从多家中介机构了解到,从4月中旬开始,二手房交易量开始出现环比10%左右的下滑。“我最多只准备了四成的首付,要是此时盲目下定单签了购房合同,就面临着首付上浮一成、利率增加的压力。我算了算,利率上涨,我平均每个月要多出300元,本来两套房子的贷款压力已经不小,又多出几百元,所以不敢轻易冒这个风险,还是观察一下市场变化再说。”市民车先生表示,近期他暂时不会选择购房。也有不少市民表示,虽然近期新政频出,但成都的二手房价并未有多大变化。刘小姐是首次置业,准备购买一套50平米左右的小户型,虽然不受新政的限制,但她依然准备观望后市:“国家出台这么多政策的初衷就是为了打击投资者,遏制房价。我还是等等再说。”
  受新政影响,成都二手房交易量从四月中旬开始下降。从收集的数据显示看到:四月成都二手房均价为7240元/平米,对比上月均价涨幅1.86%。二环内的一些传统优质区域上涨幅度比平均幅度更高,拉升全市成交价格,三环附近成交价格环比小幅下降。从各物业成交价格来看,全市二手房本周成交价格相对稳定,并未出现大幅降价的现象。
  21世纪不动产认为,随着严厉调控政策的逐渐执行,市场的观望情绪会越来越浓,议价空间可能在几个月后才能出现。
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【武汉楼市:商品房成交量下降 郊区房价开始“松口”】
楼市“新政”后,武汉商品房成交量节节下降,而中心城区房价还在“死扛”。刚过去的周末,已有迹象显示,郊区房价开始松动。业内人士认为,如果下半年有一轮降价,首先将从郊区开始。
  日前,汉阳后官湖片区的湖墅观止开盘,当日卖出八成多房子,吸引购房者的主要因素是价格降了。据悉,该片区在售楼盘目前均价4500元/平方米,此次湖墅观止的均价为3900元/平方米。来自亿房研究中心的统计表明,价格成为郊区楼盘销量的决定性因素。金银湖周六开盘的丽景湾均价高达6500元/平方米左右,开盘只卖出20多套。
  亿房研究中心研究员表示,5月以来成交量下降较多,开发商普遍觉得日子不好过。中心城区的开发商由于资金充足,多数还在观望,并不急于降价。而郊区楼盘以中小开发商居多,出于回笼资金的需要,最近郊区房价开始松动。近一周,武汉市有6家楼盘报价跌了100—500元/平方米,这些楼盘多在郊区。
  房产研究机构克而瑞华中区负责人认为,随着成交量下跌,最先扛不住房价的是郊区楼盘,降价的顺序将从三环外向二环推进。
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【武汉楼市:5月第2周二手房成交量大幅下滑】
5月第2周,武汉市二手房共成交581套,环比下滑19.3%。二手房成交均价4365.87元/平方米。新政以来,江城二手房成交量连续四周大幅下滑,成交均价也自去年11月底以来首次下降。 
  房产新政改变多数投资人市场预期,二手房抛售愈演愈烈。买方不接盘使得武汉二手房成交量自上周下挫16.5%后,本周再跌19.3%。成交量下滑导致房价松动,二手房均价本周下跌近4元,终止了去年11月底以来只涨不跌的神话。 
  亿房研究员王磊表示,新政本是为了遏制炒房投机,降温新房市场,没想到对二手房市触动更大。新政余波未退,物业税传闻四起,二手房挂牌冲高与成交萎靡,折射出买卖双方市场预期的逆转。房价只是微微回落,但很可能进一步刺激买卖双方对峙的僵持。 
  不过,相对于二手房的“拐点”,不少中介业者担心后市出现井喷。武汉顺驰客户部经理王晓龙分析,武汉市二手房主多是贷款购新房,靠旧房出租、出售还贷。在存量房贷未大面积调整的情况下,没有必须出售的压力。同时二手房需求以刚需为主,且增量较为规律,短期内观望积压,很可能造成后市井喷,不利于成交量稳定。 
  据搜房二手房中心监控数据显示,新政出台一月后,超过两成长期挂牌的房主转售为租。业内人士说,成交价出现下滑并不是武汉二手房整体挂牌价走低,近期小户型“低价”房源成交占比上升。 
  也有业者表示,所谓“拐点”只是一种二手房消费的结构性变化,并非市场下行。
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【南京楼市:新上市商品房已暗中下调开盘价】
  与去年热闹的5月楼市相比,今年俗称“大阳春”的5月楼市显得异常冷清。受房产新政的影响,关于房价打折、楼盘降价的风波一直不断,一些新上市的楼盘,已经暗中调低了开盘价。
  调低开盘价最高降幅达2000元
  在一系列房地产调控新政出台之后,包括大连楼市在内的全国市场,对于房价上涨的预期已经开始大幅度降温,面对政策强力涤荡之下的楼市新环境,越来越多的开发企业谨慎选择入市,以往坚挺的卖方市场开始松动。
  而且,近期不断推出的年内房价大幅下滑的市场预言,以及不断扩容并观望加剧的购房者群体,已经令习惯了“涨价、涨价、再涨价”和“房价越调越失控”的楼市生态发生转向。这一点在近期新开楼盘中表现得十分明显,不少开发商正顺应政策变化,开始理性地调整营销和定价策略。以5月初刚刚开盘的某楼盘为例,在春季房交会期间,该项目曾给购房者报出1万元每平方米的意向价格,而如今的价格已调整为8000元/平方米至9000元/平方米,最高降幅达2000元。
  某楼盘5月初刚刚开盘,开盘起价为8300元/平方米。售楼处的工作人员表示,当天推出200余套房源,现在仍可认筹。然而,我们必须弄清8300元/平方米是什么概念——该楼盘位于高新区附近,周边很多楼盘早已过了万元大关。
  多数用于自住消费心理开始成熟
  根据指南针统计:上周(5月2日至5月9日)大连市七区(不含开发区)整体成交1676套,整体走势平稳。从区域来看,各区成交表现均有所变化,其中甘井子区成交量环比上涨300%,分析原因在于受益于供应量的放大,供应影响成交,促使了一部分区域地缘性客户的释放,甘区恢复正常成交,继续其成交主体的地位。中山、西岗受益于其区域内多高端项目的特征,受新政影响较小,成交量均有所攀升,沙区由于其区域内供应较少,没有成功分得当前客户。总体来看,在新政背景下,成交量较前一周有所回升。
  业内人士认为,上周成交较前一周在新政下得以稳定的主要因素在于,当前开发企业出现调低价格开盘的迹象,并加大了开盘优惠力度,部分消费者看到利好空间,出现释放。可见当前消费者观望态度与2008年略有差异,2008年自住型消费者观望态度坚决,对价格底部期盼心理极浓;而目前自住型消费者对于价格仅仅为下降到自己可以承受的范围即会放弃观望,入市消费。可见当前消费者经历2008年至2009年的市场转变后,已经逐步开始成熟。
  此外,新城区对新政的敏感度与老城区相比相对较弱,但是从上周开始,新政影响在新城区的成交表现上已经初步显现,调研得知,新城区新开盘项目的成交表现处于持续走低的状态。相对而言,旅顺口区成交量下降较金州区明显,主要由于旅顺口区自然资源丰富,外地客户占比大于金州区,当前贷款的限外令抑制了外地客户的需求,因此成交出现较大的下降。
  继续“看冷”5月成交量可能下滑
  4月份,本市老城区(含高新区)房地产市场成交走势看涨,成交5909套,环比上涨46%。市政府发展研究中心信息研究室主任陶勇认为:“4月份成交量无法反映楼市新政策的影响。新政的影响,会在5月份表现出来。5月份楼市成交量很可能下滑。”陶勇说,“按照以往的情况,五一是楼市热闹的时候。每年这时候楼市都很火爆,而今年五一本地楼市却进入了冰封状态。由此必将带动5月前两周及后市的楼市持续走低。”
  指南针也认为,从整个大连市房地产成交市场来看,高端项目聚集的区域受新政影响度较中低端项目聚集区域相对较低,成交量的涨跌主要受限于供应,而中低端项目聚集的区域受到新政的影响则较为明显,占据房地产市场主体地位的刚性需求的持币观望,势必使市场在未来的一段时间内继续“看冷”。
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【南京楼市:5月上旬8区二手房挂牌价降了】
“5月上旬(1—10日),南京市共计成交1199套二手住房,与4月上旬相比,成交量减少了53.9%;与2009年5月上旬相比,成交量减少了53.8%。”日前我爱我家中介公司的数据称,受楼市新政的调控影响,南京二手楼市出现了较大的波动,成交量出现了较大幅度的下滑。
  来自某地产家居网的数据也显示,5月上旬南京全市二手房个人挂牌量为9159套,环比4月下旬下滑28%,在买卖双方依旧僵持不下的情况下,“房主抛房速度开始放缓了”。
  同时,5月上旬全市二手房个人挂牌均价12210元/平方米,较4月上旬仍有近5%的涨幅;不过,从各个区域来看,在11个区中,有8个区的二手房个人挂牌均价出现了不同程度的下滑。
  数据称,环比4月上旬,六合区的挂牌价从5144元/平方米降到了4691元/平方米,降幅8.8%;浦口从8794元/平米降到8165元平米,降幅7.2%。另外,主城的雨花台区的二手房挂牌价,降幅也达到了7.1%,“这表明大多数房主的报价已经开始松动”。
  我爱我家市场部经理舒莉莉表示,二手楼市的供求关系从4月上旬0.95:1的供小于求,已经快速转变为5月上旬的2.2:1的供大于求,“买房者已经在市场上完全占据了主导权,买方市场已经形成”。
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【杭州楼市:多家开发商楼价现“异动”】
  伴随恒大推出85折促销优惠,有部分杭州的房地产商也开始行动。近日,有业内人士透露,绿城房产在杭州某楼盘悄悄开始打折。金地在杭州开发的楼盘出现的一套“低价房”,也引发了业内关注。
  绿城房价“可以谈”
  根据透明售房网(杭州房地产官方网站)显示,上个月底开盘的杭州绿城某楼盘共推出211套房源,截至5月10日下午5点,该楼盘仅仅售出10套,这在绿城的销售历史中是不多见的。
  5月10日以购房者的身份致电售楼处,得知该楼盘目前均价为3.3万元/平方米。对于“特价房”,售楼人员称这是前期房源中的促销举措,“特价房”早已卖完。
  “如果你到现场来,房价是可以谈的。”该销售人员在电话中表示。另一位销售人员则透露:“现在温州客户都贷不了款,所以我们销售情况不是太好。如果你能组织一批投资客进行团购,我们可以给出统一的折扣。”
  上述说法,并没有得到绿城集团营销高层的确认。在恒大推出85折优惠活动后,绿城集团营销副总监祝军华曾表示,绿城暂无降价计划。对“特价房”的说法,祝军华表示“绝对没有!”
  有业内人士指出,绿城的销售模式,往往是老客户带动新客户的“关系营销”,如果绿城贸然以各种方式降价,将会引起老客户的不满,所以其降价可能性并不大。
  金地对内销售超低价房
  有业内人士发现,在5月6日透明售房网上,有一套金地自在城的房源,成交均价仅12452元/平方米,而此前金地自在城的销售均价已达21000元/平方米。
  据了解,楼市新政之后,不少曾经在金地预存了2万元订金的客户,纷纷致电金地要求取回预存金。5月下旬,金地又将推出新房源,销售人员对外宣称的房价是21000元/平方米。
  金地以12452元/平方米——远低于其目前市场均价的价格成交房源,不由不让人怀疑这是其降价促销的暗号。
  对此,金地自在城营销负责人沈锋明在接受采访时称,该房源是被金地公司一位老员工买走的。“当时打了比较低的折扣,仅仅就这么一套,不代表我们在降价。”准备向其进一步追问该老员工的姓名时,沈以开会为由挂断了电话。
  “小范围,而且是给予本公司员工优惠,这无可非议。只要依法纳税,公司可以给予员工低于市场价格的优惠,这是合理合法的。”杭州知名地产律师陈海阳表示。
  此外,据透明售房网显示,杭州远洋公馆销售均价为35000元/平方米,但其已成交的房源中的成交价格大都在33000元/平方米左右。远洋公馆是否存在降价销售,该楼盘的销售人员对此解释是其房价为“一房一价”,并不能确定每套房源的价格。
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【温州楼市:4月二手房交易同比锐减】
4月以来,国家对楼市频出调控重拳。日前,温州市房屋交易产权登记管理中心透露,进入5月后,温州市二手房交易量大幅下降,与去年同期相比减少了近一半。对此,不少买家卖家均持观望态度。
  交易中心冷清不少 
  12日上午10时许,在市房屋交易产权登记管理中心办事窗口前,只有几名市民在填写单据。据大厅负责发放等候牌的工作人员介绍,每天10时左右是该中心人气最旺的时段。去年四五月份,每天这个时间大厅里挤满了人,一个上午能发出300多张等候牌。从5月开始,前来办理二手房交易的市民大幅减少。
  二手房交易窗口的一名工作人员说:“昨天我大概办理了10个单子,三个窗口加起来也就四五十个,这可比前段时间少了很多,最忙的时候,我每天起码要办理40个单子。”
  据该中心办公室副主任诸葛罗克介绍,5月以来,该中心每天办理的二手房交易量约三四十套,比去年同期的八九十套减少了近一半。
  日出房产公司经纪人孔先生说,今年三月份和四月份初,该公司一家分店日成交量最高达10个单子,而5月份以来的十几天,有的分店没做成一个单子。
  买卖双方谨慎出手 
  市民王先生这几天都在各家房产中介看房,但一直没有出手。“还是再等等看吧,现在政策还不明朗,谨慎点好。”他说。
  日前,在市房屋交易产权登记管理中心市民陈先生正在办理有关卖房的手续。陈先生说,他是做生意的,最近因为手头紧,把位于市区下吕浦一区的房子以每平方米19000元的价格卖掉。“要不是急着用钱,我可不会现在卖房呢。”
  据了解,像陈先生这样急着卖房的市民为数不多。
  据平安易居总经理姜毅介绍,现在买卖双方都在观望,等政策明朗。温州的楼市比较特殊,抗跌性要比外地强,这从2008年国际金融危机中的楼市表现就可以看出来。但是,这并不表明国家楼市新政不会对温州产生影响。
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【福州楼市:销量萎缩超过五成 房价目前稳定】
“新国十条”在福州的效应已经显现,楼市销量萎缩超过五成,消费者对房价下跌预期增强,市场观望情绪弥漫,而目前房价也如同“点刹”般稳住。 
  上周,福州仅备案了103套,再度创下了今年春节开假后周签约备案量的新低。在福州一手房市场,新政出台后各大楼盘销量明显下挫。由于房地产交易中心备案的数据比市场实际销量滞后两三周,新政后福州周销售数据为:539套、533套、797套、249套,103套。数据显示,从5月起,备案量急剧萎缩,但楼市成交均价已经连续4个月“过万”,价格比较稳。
  由于“新国十条”上调了“二套房”和“三套房”首付和利率,有些银行甚至暂停“三套房”房贷,福州不少楼盘出现已付订金购房者被提高了首付和利率后纷纷要求退房的纠纷。
  而在二手房市场,新政后成交量急剧萎缩了五六成,买卖双方议价空间更有弹性,一些急于成交的单子降价幅度大概在10%左右。而新政后,个别二手房门店甚至爆出了月成交量为“零”,面临“关门大吉”的风险。“凡是以前店里登记的客户,我们现在都一一联系过去,生怕漏了一个潜在客户”。
  市场陷入观望,不少开发商也选择收缩防御,不仅放缓地产开发节奏,而且推迟申请预售时间,希望避开市场“骤冷”期。一位房地产业内人士表示,目前销量已经萎缩,如果新政持续严厉下去,房价将出现下跌。
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【厦门楼市:二手房成交缩量滞涨 市场观望气氛加重】
  楼市新政出台以来,一线城市的房地产市场进入“冰冻”状态。受此影响,厦门楼市的观望气氛也越来越浓,5月以来全市二手房每日成交量仅为此前的四成左右,缩量滞涨明显。 
  日前以购房者身份走访我市部分房屋中介店时发现,一些中介店里看房者稀少。在东渡一家刚刚开业的小型中介店,刚一靠近,几名中介就主动迎上前来,热情得让人有点招架不住。 
  “你看,我们这各种户型的都有,你喜欢哪套,我们可以马上去看看。”中介人员在推荐了多套房源后,表示如果有看中的房源,价格还可以和房东商量。 
  在紧邻的另外一家中介店,正在更新房源信息的工作人员频频推荐,甚至表示可以马上去看房。“现在我们办理的都是房产新政出台前已谈妥的单子,5月以来,几乎没有新单成交。惟一一套成功交易的是一套40多万元的小户型,房龄已经10多年了。”中介表示,“现在业主放出来的房源很多,可以慢慢挑选。” 
  成交量的减少,最直接的反映就是闽南大厦二手房交易不再出现排队取号的现象。日前从市房地产交易权籍登记中心了解到,今年4月,我市二手住宅成交量为3836件,按22个工作日计算,每日成交量约为174件。进入5月,二手房成交量大幅减少,上周的交易量仅为304件,扣除“五一”3天假期,每日成交量为76件。据此推算,5月的每日成交量为4月日成交量的43.6%,缩水幅度高达六成。 
  在这种情况下,一些急于变现的业主也给出了“跳楼价”。在走访中,中介就推荐了一套特价房。这套房源位于一个即将交房的新小区,三房一厅的房子要价每平方米9500元。为了推荐这套房源,中介还很用心地在店门口做了广告,的确吸引了不少过路者。“在岛内,一平方米不到万元,很诱人,不过,现在市场走势还不明确,看看再说。”一位驻足的市民说。 
  有业内人士指出,调控政策出台后的观望期成交量下滑属于正常现象,如果地方调控政策有出台,现在的观望也许仅仅是个开始。 
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【广州楼市:住宅市场惨淡 商铺价涨10%成交量升两成】
  “4•14”楼市新政至“满月”。本周内,走访广州二手楼市发现,经过一个月的持续拉锯,原本只是“小荷才露尖尖角”的降价风,已从珠江新城开始蔓延,呈现“雨后春笋”之势,全城“大放价”。有中介机构更称收集到过千套“笋盘”力促成交,最高放盘价的降幅达到10%~15%。
  老荔湾望湖豪宅急降30万元
  “荔湾路和东风路交界处原来有一个可以望到流花湖的盘,原来业主要价270万元,现在只要240万元,降了足足30万元。”合富置业资深营业经理侯峰表示,这个盘源面积189平方米,平均下来只要1。3万元/平方米左右。在老交易会会址附近,像这样180~200平方米的大面积盘源成为降价的急先锋,主要是这些业主大多持有多套物业,买这些大屋原本用于办公或者员工居住之用,如今急于套现,准备把资金转战其他领域。
  “有些业主的心态开始出现动摇,有人晚上七八时还连打两个电话过来,问明天有无约到买家来看楼。”侯峰表示。不过,据介绍,越秀区即使有“笋盘”,降价幅度也只在5%~10%左右,议价空间不大。一些小面积单位的业主更宁愿放租也不愿低位出货,加上学位房的刚性需求巨大,实际成交价未有明显下降。
  天河北万四以下二手楼占一半
  合富置业天河北营业经理宋春芳表示,天河北一带的优质高端楼盘价格仍然企得较稳,70多平方米总价150万元左右的单位业主只肯微降5万元,而像鸿景苑这样的普通楼盘,向北望铁路的单位放盘均价已经降到了1。2万元/平方米,整个区域放盘价出现明显松动的盘源比例达到近两成。关键是部分业主担心调控新政持续发力会令价格进一步下降,以2006年其买入时以六七千元/平方米的均价计算,如今也有可观收益。
  宋春芳透露,现在天河北一带1。4万元/平方米以下的二手房已经占到近一半,受到水浸的金海花园,现在北向单位有的放盘价也只为1。4万元/平方米。如此低价令到部分首次置业或二套房买家已经重燃入市的愿望,成交有所回升。
  买家还价幅度高达5%~10%
  合富置业最新发布的研究报告显示,楼市新政出台近一个月来,买家中部分看不清后市,等待政策细则落地;一部分预期楼价下调,持币观望,也有三成左右买家因实力不足暂时退场。同时买家心态逐渐转强,还价幅度高达5%~10%,部分投资者和需求不太迫切的自用买家有等待“抄底”的心理。市场方面,楼市全面陷入观望中,成交下滑,价格走低。其中白云、花都两区楼价跌幅相对较大。
  满堂红研究部初步估计,本次市场调整周期会在半年以上。不过由于每个业主心态不同,心理底价出现时间也不一样,每个阶段都有可能出现“抄底”机会。
  商铺价涨10%成交量升两成
  一方面是住宅降价求售,另一方面商铺市场正在节节升温。中原地产越秀区高级营业经理谢镜荣说,近期出现多宗投资客撤资住宅市场,投资商铺的成交个案,其中更有原来屯兵珠江新城的温州炒房团身影。解放中鞋城、一德路海味市场、大德路五金商圈、惠福西电子市场等地的产权清晰的熟铺成交量上升了两成,价格也有10%的升幅。另一方面,由于广州的商铺不少都掌握在华侨手中,而美国经济仍未完全复苏,近期就先后有5位美国华侨回到老越秀卖铺套现。
  中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华则表示,老西关一带的一线商铺上个月就有8宗成交,比过去每月只有两三宗有明显增加,买家多为一次性付款。
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【深圳楼市:上周量价齐升 新房均价重回2万元】
经历了“五一”期间楼市交易冷淡期后,上周(5月10日—5月16日)深圳新房成交量有所回升,新房成交价格也重回2万元,但最近四周新房成交量仍在楼市新政下低位运行。而二手房方面由于交易过户的时滞性,国土部门提供的交易数据仍显活跃,业内认为接下来楼市是否进入拐点将视政策执行情况而定。 
  上周深圳楼市仅侨城馨苑一个新项目开盘,总推售面积32046.21平方米,总推售套数486套,这一楼盘以1房、2房的小户型物业为主,户型面积在60—85平方米,入市均价2.5万元/平方米,在目前楼市观望气氛浓厚的背景下开发商也给出了多种优惠,周日开盘现场从售楼中心了解到购房有一次性付款9.3折,按揭则有9.8折优惠。此外上周深圳无取得预售证楼盘。
  在经历了“五一”市场交易的冷淡期后,上周深圳新房成交量有所放大,共成交343套住宅,环比上涨近两成,成交面积29072平方米,环比上涨18.2%,成交均价重返2万元之上,为20419元/平方米,环比上涨6.0%,在成交的区域中宝安、南山两区成交量较为可观。
  深圳新房成交在楼市新政出台后近四周成交量都明显减少,上周成交量出现少量上升后成交面积仍不足3万平方米,而业内分析认为价格回升的原因是:前一周龙岗大芬油画苑5200元/平方米的成交均价拉低了价格,而上周该盘成交减少,价格遂开始回升。
  而在二手房方面,由于即时的交易数据还未反映到成交数据上去,因此从深圳国土部门拿到的数据仍显示二手房成交呈活跃态势,上周全市二手房共成交3620套,环比大涨四成多,成交面积321440.56平方米,环比暴增六成。其中特区内二手房共成交2173套,环比上涨36.3%,成交面积172970.39平方米,环比上涨四成多,特区外二手房共成交1447套,环比大增58.1%,成交面积148470.17平方米,环比暴涨九成。
  搜房网分析认为,短期内楼市“上涨过快”的情况得以缓解,是否出现预期的“拐点”还需要看地方细则的实行结果。
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【深圳楼市:新房日均成交量降七成 二手房价格松动】
  自4月14日“国十条”出台,如今新政已经实施1个月了。通过市规划和国土资源委员会官方发布的统计数据分析发现,新政出台前一周,深圳新房日均成交量为160套左右,目前深圳新房基本上维持在日均成交量55套的水平,下降了七成左右。
  银行基本停止第三套房贷
  5月5日深圳出台了“深十三条”,暂停发放购买第三套房以上住房贷款。
  在采访中发现,目前深圳大多数银行已经基本上停发多套房贷,其中建行明确停止受理,工行称早已不做,中国银行、农业银行、深圳发展银行亦表示“目前原则上暂停发放,确需受理的,需报总行个人金融总部审批”,且要求首付5.5或6成以上、利率1.2倍以上。目前只有一些外资银行如东亚银行、南洋银行仍可以办理第三套以上房贷,但首付比例提高到三成五以上。
  新房日均成交量下降明显
  国家调控政策对新房成交量影响较为明显,根据市规划国土委公布的数据,4月19日至5月9日这3周中,全市新房成交套数依次为417、274、290套,这3周新房日均成交量分别为60、39、41套。5月10日至14日共5天时间,深圳新房成交263套,日均成交53套。4月19日至今,近一个月里全市新房日均成交48套,已接近2008年时市场最低谷的水平。与新政出台的前一周新房共成交1061套相比,目前新房成交量下降了近7成。
  深圳房地产研究中心副主任王锋认为,新政对深圳房地产调控作用已开始显现,现象就是新房成交量的迅速下降,新政出台1个月以来,全市新楼盘实际开盘销售率并不高,估计平均不到30%。
  二手楼成交量未降但价格松动
  在二手房市场,根据官方的统计数据发现,在“国十一条”出台后的一个月,二手楼的日均成交量一直维持在700套左右,与新政出台前相比,并没有明显下降。但二手楼市场也出现了一些变化,比如一些业主由捂盘不售转变为主动抛盘、由坚决不降价转变为适量降价。
  一中介置业顾表示,“4月14日应该说是个分水岭,上半月是他们要主攻卖家,劝说他们不要涨价,下半月就变成了主攻买家,劝说他们接受卖家适当让步之后的价格。5月份就变成了到处找顾客来看房。”
  “现在很多房子都有一定的议价空间。”一中介公司分经理说,现在有时会出现业主主动调低放盘价。手上有4套房闲置的谢先生就属于此类型,其在宝安中心区的房子之前放盘价146万,现在调低至135万,在蛇口的房子之前放盘价98万,现在调低至92万,但他表示,但也没到“降价抛售”的地步。
  中原、世华等地产的负责人都表示,近1个月以来放盘量有一定程度的增加。但目前,买家的降价预期已经形成,砍价的同时还等着房价整体下跌,不是业主让利几万可以达成。
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【深圳楼市:写字楼市场暂未受到调控影响】
  4月,深圳写字楼市场基本保持3月份成交活跃的趋势。在“4.15新政”出台之后,高端商务市场成交量并没有下滑,说明本次整体具体调控细则,并没有实质针对高端商务市场政策,这无形中将部分住宅投资资金引向到商务市场。从客户特征(置业目的)来看:较之3月,投资客户数量上升,但自用客户比例仍然占到一定比例。
  从深圳整体在售项目来看:中心西区上个月在售项目为4个,占到市场供应比例的一半,但其中均为尾盘销售;中心区伴随着位置的稀缺性及政府总部基地的规划,未来一段内时间可售项目不多,总部基地与“单一产权”的趋势明显。 
  售价小幅攀升
  与住宅市场前4个月“过山车”的销售情况相比,写字楼二级市场在4月份市场则表现坚挺。根据世联地产集团市场研究部提供的数据,2010年第一季度深圳一手写字楼销售共约6万平方米,每月的成交面积为2万平方米左右;4月份销售超11.31万平方米。
  前4个月新售楼盘集中在中心区、中心西区、南山区,上述区域发展多年,商务市场初具规模,商务氛围也逐渐浓厚,投资者认同度也比较高,其它区域则受制于可开发的地块、商务氛围、产业支撑等不同因素,可售项目较少。 
  第一季度深圳市写字楼二级市场成交均价为2.4万元/平方米,较上季度有所下降,主要原因为中心区高价写字楼可售及成交面积减少。但在卓越世纪中心、大中国金融交易中心、NEO企业大道、创建大厦等甲级写字楼、公寓的带动之下,中心区、中心西区的成交均价逼近2009年的最高售价。
  4月份深圳写字楼市场市场刚性需求明显,价格小幅度攀升,其中,宝安片区写字楼二级市场成交均价为2.7万元/平方米,罗湖写字楼二级市场成交均价为2.8元/平方米;福田中心区、中新西区写字楼二级市场成交均价最高为3.5-3.6万元/平方米,最低的为2.8万元/平方米。 
  市场进入“缺货期”
  多年的发展,深圳中心商务区域已经形成了浓厚的商务氛围,也被投资者高度认同,销售速度快于其它区域,一般的销售周期为1年左右,销售率普遍达90%以上,4月份,这里是新盘成交极为活跃的区域,尤其是中心西区占到整体市场供应一半比例,4月成交总面积约达到约5250平方米,整个深圳市成交面积前三名经常在此区域,这与该区域内新盘集中推出有关。相比而言,南山区、宝安区的项目则销售周期较长,一般需要一年半甚至更长的销售周期才能消化完毕。
  经过前段时间销售,中心区、中心西区新推写字楼项目的吸纳率升高,目前NEO企业大道属于尾盘销售的状态,剩余单位开发商目前要求必须整层起售,门槛较高,销售率近98%;中央西谷大厦上月28日完成入伙仪式,目前销售率已达85%;创建大厦整体销售率达90%以上,仅剩三层小面积写字楼未售,区域在售房源几乎没有,下半年也无新项目推出。预计2011年随着华安、中信、中国移动等总部写字楼项目竣工,可能销售面积将出现“井喷”现象,虽然项目自用率会比较高,但项目数量多、总体量大。
  其他几个区域上市项目更有限,南山的汉京国际(地处南山区南海大道与登良路交汇处,占地面积5292.7平方米,总建筑面积约4.58万平方米)已于4月开盘。位于南山区侨香路与深云路交汇处的智慧广场,售楼处已经开放,5月下旬样板层开放。
  宝安区目前在售项目仅万骏经贸大厦1家楼盘,5月销售率已达到50%,龙光世纪大厦计划8月推出商业部分进行销售,写字楼部分暂定租赁。
  罗湖区今年有3个项目,分别是鸿隆世纪广场、鼎丰大厦及京基金融中心。其中,京基金融中心为旧城改造项目,规划商业面积6.5万平方米,办公及商务公寓20.5万平方米,住宅及住宅配套设施11万平方米,主体高度439米,总层数为98层,建成后将成深圳第一高楼。预计今年9月入市,可能采取租售结合的租售模式。
  甲级写字楼租金坚挺
  深圳写字楼租赁市场3月份开始触底反弹,三级市场行情非常火爆,售价、租金均创新高,传统商务核心的中心区、中心西区出租率均高于95%以上,出现租客排队抢租的局面。4.15新政出台之后,工商物业并没有受到明显影响,各租金售价依旧坚挺。
  按季度来看,2010年第一季度平均租金较2009年最后一季度租金,甲级写字楼环比下降3.7%,整体写字楼环比下降0.5%,但在4月份,中心区租金成交价持续上升,甲级写字楼租金较上月增长18.0%,整体写字楼增长21.9%,在经济环境好转的背景下,中心区空置率达到较低水平。4•15新政的出台并未对中心区三级租赁市场产生较大影响。
  在中心西区,写字楼租金水平在经历了1、2月份的低迷之后,市场需求带动租金迅速走高,增幅达10%,跟三级市场售价的涨幅一致。整体出租率也超过了90以上,为今年新高,4月份,这里的甲级写字楼租金价格则呈现微小幅度回落的态势,下降5.3%。但整体写字楼租赁价格较上月增长12.8%,由于本区的甲级写字楼租赁市场供需情况较为稳定,5月租赁供给超出市场需求,加上4•15新政的一定影响,造成部分客户从甲级写字楼分流到类甲级写字楼,从而造成该区甲级写字楼租金降低,而整体租金却上涨。总体而言,租赁市场表现为较为平稳的态势。
  相比之下,南山区的写字楼租金水平在整个深圳市处于中等水平,一方面不属于传统的商务中心,租赁市场活跃度不高,低于中心区、中心西区,另一方面区域内甲级写字楼较少,虽然海岸城等项目的租金看齐中心区,但区域内大部分写字楼项目配套尚待完善,租金也比较便宜,导致区域内整体租金低于福田CBD区域。不过在4月,南山写字楼租赁市场表现火爆,成交率较高。甲级写字楼的租金价格相较3月,增长8.5%。
  而对于作为深圳市最早发展写字楼的区域——罗湖区,云集了地王大厦等一大批地标性写字楼项目,随着政府规划的CBD区域逐渐成熟,商务中心西进的趋势使得罗湖区的写字楼市场逐渐冷淡,而早期建筑规划、硬件配套等已经不能满足现代商务办公需要,导致租金、售价均低于CBD区域。3月份其二手写字楼租赁成交面积4005平方米、金额约26.08万元,平均租金为65元/平方米;4月份二手写字楼租赁成交价较3月份有较大增幅,其中甲级写字楼租金价格增长13.3%,整体写字楼租金价格增长27.6%。4月由于类甲级写字楼成交较少并且成交面积较小,主要租赁成交为甲级写字楼,导致4月甲级写字楼与整体写字楼租金相差较小。
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【海口楼市:楼盘销售价格仍坚挺“万元关”】
  “国十条”楼市新政颁布“满月”,16日,走访海口一些新建、新售楼盘了解到,目前,新建商品住宅销售均价未出现“量涨价跌”的景象,不少楼盘的销售价格仍坚挺“万元关”。 
  在新大洲大道滨江帝景售楼处了解到,该项目二期销售均价定在12000元/平米,而上个月其预期售价是10000元/平米左右。位于海甸岛的荣域销售均价超过20000元/平米。走访的20多家在售楼盘中,只有1家楼盘的销售均价起步在10000元/平米以下。 
  海口楼市为何价格仍然坚挺?对此,一些本地房地产业内人士分析,一是房产新政对于本地楼市所产生的消化期仍未真正到来;二是,相对于北京、上海、深圳等国内一线城市来说,相关的本地房地产市场调控办法或实施细则“温柔”得多,使得部分潜在购房者将购房目的地转向海南。 
  “目前海口不少在建、在售的楼盘,其定位的消费群体仍是以岛外消费者为主。”本地房地产业内人士易智勇说,由于北京、深圳等地相继出台严厉的地方性楼市调控政策,迫使一部分当地潜在购房者,在寻求价格相对低廉、市场潜力更大的房源时,逐渐倾向海南楼市。 
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【海口楼市:二手房“量涨价跌” 五成以上房东降价卖房】
近日调查发现,目前海口二手房交易市场较“五一”前后,价格出现松动,供需双方都试图积极寻求达成交易的平衡。数据显示,5月13日,海口二手房成交3套,成交均价为3900多元/平米。然而,随着各银行相继收紧信贷,使得相当一部分的二手房交易者,在贷款时面临“贷款额度受到较严格限制”的问题。据了解,目前,本地贷款购买二手房时,银行普遍给予的贷款比例为4成左右,这意味着二手房的首付在6成左右。对此,业内人士称,这或促成40平米-60平米的小户型二手房源交易热潮。
  80平米二手房降价5万
  走访海口多家房地产交易中心发现,目前海口二手房交易市场正逐渐出现“被盘活”的迹象。与“五一”之前相比,交易量出现上升势头,交易价格显现回落迹象。“‘五一’后,二手房交易逐渐增多,平均每天成交一套以上的房源。”日前,南沙路某房地产交易公司销售经理林先生表示。
  和平南路某房地产交易公司销售人员小许说,“除交易量有变化外,二手房交易价格也开始回落。像日前,一名委托人打电话过来主动降价,把之前标价42万的一套80平米左右的房源,降价至37万。”同时,小许还表示,目前他手上有10多套二手房源,5成以上房东都曾主动向房产中介提出降价销售,降幅基本超过10%。
  二手房交易均价5千元/m2
  据调查发现,目前海口二手房交易市场正逐步“苏醒”,呈现“量涨价跌”趋势。据了解,海口二手房交易均价已维持在5000元/平米左右,比春节后的6000元/平米左右的价格,低了20%。而一些周边环境相对嘈杂、没有独立小区的二手房源价格已降至5000元/平米以下。
  “这对我们房地产中介公司来说是个好消息,毕竟前段时间有价无市的局面,让我们的日子很难过。”对于这种变化,几乎所有受访的房地产中介公司都感到鼓舞。
  6成首付吓跑二手房买家
  “最近听说二手房价格降了,我和老公一直在与房产中介联系,希望可以买下一套房。”日前,市民肖小姐在和平南路一房地产中介公司表示,他们结婚4年多,好不容易攒了十七八万元,想着买一套80平米左右的二手房。本想交首付应该没问题,可事实上,还是差钱。“前天,我们看上一套房,总价35万元左右,结果一打听,目前只能贷款4成,也就是贷款14万,算上交易税等费用,我们还需掏22万多元现金。”对此,肖小姐很是沮丧。
  “现在银行的信贷业务控制得比较严格,放贷门槛高了。”不少房地产中介业内人士说,信贷收紧使得准备贷款买二手房的不少客户都流失了。目前成交的二手房大部分面积低于60平米。
  40-60平米小户型将走红
  “目前情况下,个人申领二手房贷款会比以前困难,审核期也长了,而且银行放贷的额度降低了,多数维持在5成以下。”对此,海南房地产业内人士易智勇说,上调存款准备金率对个人房贷的影响,或许会表现在两个方面。首先,部分银行或许会要求贷款人提高首付比例,目前海口不少银行已在做;其次,银行或将进一步收紧个人房贷利率优惠。“这或将促使本地二手房交易市场中,面积在40平米-60平米之间的小户型房源逐渐走红。”与易智勇一样,不少本地房地产业内人士普遍预计,下半年二手房交易市场因供需变化而可能出现交易量上升的局面,而小户型房源也可能成为众多经济能力有限、又急需购房的消费者最青睐的选择。
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【三亚楼市:新楼盘成交少价难降】
近日,从三亚房地产市场信息网统计的交易信息了解到,5月12日签约12套,比11日减少了7套,签约面积2009.43㎡,签约金额为49734636元,住宅均价为24750.62元/㎡,比月签约均价26075.86元/㎡减少了1325.24元/㎡。
  三亚“财富海湾公馆”售楼小姐表示,目前三亚湾路在售的项目非常少,而且财富海湾公馆主要定位于高端人群,均价达到7万元/㎡,光装修费也得2万元/㎡。从2月10日开盘以来,价格除了在认购的时候略微上涨了3%以外,3至5月份都没有调整。三亚河东路某房地产评估有限公司的肖经理称,现在三亚的二手房也进入了淡季,很少有成交量,每周能有一位客人过来进行房产评估就不错了。
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环渤海区域房地产
【天津:新房价格重回“原点”】
楼市调控新政出台后的第四周(5月10日至16日),全市新房成交均价环比下降17%,但市内六区新房价格却比上周上涨7.7%,成交均价为14930元/平方米,接近新政出台当周的15035元/平方米。经历了4周调整,市内六区新房价格几乎回到“原点”。这也让一些购房人心生疑惑:调控这么久,市区新房价格竟然几乎没降? 
  上周市内六区量跌价涨
  楼市调控新政出台后,市内六区新房成交量连续呈现下跌走势。中国房地产指数系统统计显示,新政出台当周,市内六区新建商品房共成交6.13万平方米,随后各周逐步下降,分别为:4.9万平方米、2.69万平方米、2.22万平方米,而上周这一数据仅为1.84万平方米。
  新政对市内六区新房成交量影响明显,但价格方面,调控效果却并不理想。统计数据显示,新政出台当周,市内六区新建商品房成交均价为15035元/平方米,随后各周虽然也逐步下降,但降幅并不明显,分别为:14733元/平方米、14504元/平方米、13867元/平方米,同时,上周这一数据却反弹至14930元/平方米。
  在上周市内六区成交均价中,南开区涨幅迅猛,成交均价超过和平区,达19446元/平方米,比之前一周上涨34.02%;河东、河西价格涨幅也相对明显,成交均价分别为13129元/平方米和17845元/平方米,分别上涨13.08%和14.34%。
  中原地产(天津)投资顾问部薛秋宇分析,目前本市楼市成交萎缩的趋势仍然存在,而价格方面,下降是结构性的,主要是由于高房价区域成交占比降低造成的。
  市内新房价格没受影响
  “从目前来看,新政对市场的影响主要在成交量上,例如,市内六区新房成交量每周都在逐步下降,但新政对新房价格影响不大,尤其是对市内六区的新房价格,基本上没有影响。”中国指数研究院华北分院总经理蒋云峰表示,调控政策出台后,市内六区除了部分品质较差的新房出现价格下调外,大部分楼盘价格都比较坚挺。
  而在新浪乐居日前举办的一项名为“您认为天津哪个区域最该降价”的调查中,截至发稿,共有539名网友参与,其中,认为环城四区最该降价的网友占9.46%,认为滨海新区最该降价的占11.87%,保留意见的网友占1.67%,而认为市内六区应该降价的网友占77%。
  部分楼盘价格不降反涨
  而在新浪举办的另一项名为“新政细则待出,天津部分楼盘价涨凶猛”的调查中,针对“新政调控后自己关注的楼盘是否涨价”的选项中,认为房价下跌或者没有变化的仅占一半。同时,有26.1%的网友表示,自己关注的楼盘出现了1000元/平方米以内的涨幅;12.5%的网友关注的楼盘出现了1000-2000元/平方米的涨幅;还有11.4%的网友关注的楼盘涨幅在2000元以上。
  在上述调查的“您认为天津楼市涨价现象是什么造成的”选项中,有31.8%的网友认为“调控力度不够”,30.7%的网友认为“刚性需求旺盛”,还有21.6%的网友认为“亟待出台调控细节加以补充”。
  市区房价下降调控才见效
  上周本市新建商品住宅成交均价下降了17%,这是否说明房价真的开始理性回归了?中国房地产学会副会长陈国强表示,并非如此。
  “价格较低的远郊区县成交量激增,拉低了全市新建商品住宅成交均价,而高价区域(市内六区)的价格并没有下降,只不过是成交量萎缩了。”陈国强表示,“政策出台刚一个月,调控还未开始真正见效。地方的落地执行是能否充分发挥作用的关键,如何落实、如何对接,是当下重中之重。”
  天津理工大学管理学院教授潘永明认为,本市新政细则应该尽快出台实施,这样才能使房价真正理性回调。“只有大多数购房者关注的市内六区房价回到合理位置,才能说明楼市调控真的见效了。”
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【沈阳:新政下部分二手房停卖转租】
  新政出台后,二手房首当其冲受到了影响,反应也最为明显。从目前市场的情况来看,“卖得不理想”、“成交量有所减少”、“比以前卖得费劲”成为各个中介众口一致的说词。而相较于买方来说,卖方却突然积极入市,加大了房源出售的数量,迫于这种压力,部分不着急出售的房源开始转向“出租”,以待市场变化。
  成交量减少 少数卖方主动降价
  “以前市场火的时候,房产交易大厅都能挤爆,办契税证也得等上两三天,但现在房产交易大厅明显冷清了许多,办契税证也不用等了,基本当天办当天就能到手。”由于君杰房地产旗舰店的门店就在沈阳房产交易大厅对面,置业顾问李晓光对此深有感触。
  自新政出台后,二手房成交量就受到了直接影响,不少中介公司的置业顾问都有切身的感受。在这种情况下,卖房的人却开始增多起来,“虽然一个人同时登记两套或两套以上房源的人比较少见,但可以看到,目前市场上的二手房挂牌量确实有所增加。”沈阳阿凡提信息中介有限公司市场总监丁香伊表示。
  李晓光也透露:“君杰每天都能有10多个前来登记房源的客户,不少房主还打出了‘急售’的标签来吸引购房者。”
  税费负担重 购房者仍保持观望
  进入五月以来,某中介公司的置业顾问黄晓丽的业务却还没有“开张”。在将近两周的时间里,她带着客户看了四套房子,却没有一单成交,都是因房龄、价格、各种税费而最终“流产”,让她郁闷不已。
  税费显然成为了二手房“滞销”的“罪魁祸首”。沈阳市房诚房产经纪有限公司销售助理张金凯对此也深有体会。在他所接触到的客户中,很多人都表示二手房的税费负担太重,从而影响他们的置业行为。从2010年二手房营业税、个税等税费开始征收以来,许多房主都因不愿意承担这些费用而将这些税费添加到房产总价中,从而将负担转移到买主一方。
  显然购房者也不愿意承担这些费用,这导致买卖双方因此不能成交。“再加上新政的出台,对各个中介都有或多或少的影响,买方开始进入观望状态,我们中介近期的成交量能够减少10%左右。”张金凯表示。
  学区房坚挺 部分房源出售转出租
  虽然新政对二手房市场造成了或大或小的影响,但学区房似乎始终是个例外。李晓光表示,最近公司刚刚成交的一套房源就是学区房,而且售价高达7000元/平方米。张金凯也认为,公司房源中最不易受到影响的就是七中的学区房,无论市场怎么变,都有不少购房者愿意为此“买单”。
  不过,显然大多数出售的房源都没有“学区房”的“好运”,这使得一些并不急于出售房源的房主将房源“出售”改为“出租”,一边收租金一边等待市场的有利时机出现。张金凯说,最近这种现象也较为常见,一些可卖可不卖的房主都开始打起了出租的主意。
  采访中,丁香伊表示,虽然成交量出现了一定程度的下降,但总体上刚性需求并没有发生太大的变化,该出手的客户还是会进入市场,因此新政对二手房的影响还是相对有限的,降价的可能性不大。
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【大连:量价齐涨 调控效果显现尚需时日】
5月11日,国家统计局公布的最新数据显示,房屋销售价格同比增长12.8%,增幅有所放缓,国房景气指数也出现了自2009年3月份以来的首次下滑。楼市新政出台后,大连市房地产市场反应比较温和,4月份,大连市房屋销售价格同比增长10.0%,环比增长1.1%;全市销售商品住宅12441套,同比增长六成多,销售量和价格均未出现下滑。“新国十条”的出台在一定程度上影响了市场预期,但对实际成交情况的影响不如一线城市明显,新政效果显现尚需时日,后市走向仍值得密切关注。
  量价齐涨 主城区受新政影响较小
  大连市房地产交易登记中心网站公布的数据显示,4月份,大连市内四区商品住宅和二手住宅分别成交了4414套和2748套,均比3月份增长了七成左右。5月份以来,商品住宅和二手住宅合计成交1895套,比4月份当期增长两成多,成交量没有出现大幅缩水的情况。从成交价格看,4月份市内四区商品住宅均价首次突破万元大关,部分高档住宅价格仍保持上涨。大连市房价在去年虽然也经历了快速上涨时期,但市场仍以刚性需求为主,投资投机需求只占一小部分,并且以全款购房居多,因此这部分需求受新政影响不大。业内普遍认为,大连市并没有出现严重的房地产泡沫,房价下行空间不大。另外,由于大连二套房政策认定细则还在制定当中,许多有意向购买第二套住房的购房者也赶搭旧政策的“末班车”,房屋成交量不降反升。
  目前,大连外区市县由于价格相对较低承载了大量的刚性需求。如北三市的房屋每平方米均价在3000元左右,金州区不到5000元,旅顺口区在5500元左右,价格洼地的存在使得住房刚性需求不断向外区市县转移,其销量所占比重已达六成多,其中金州和旅顺销量就占到三成。从长期看,大连作为辽宁沿海经济带的龙头城市,对资金、人口的聚集效应将进一步拉动住房需求,房地产市场预期整体良好。
  配套政策尚不完善 自住需求或受影响
  从一位正在着手购房的代女士那里了解到,为了工作需要,代女士一家已经在上个月把2007年通过商业贷款购买的一套位于高新园区的房源卖掉,准备在市中心城区再购置一套总价款相当的二手房用来自住,由于已经用商业贷款购买过一套房子,因此新政对她影响非常大。她算了一笔账,大连中心城区90平米左右的次新房总价款基本在100万左右,首付五成的按揭贷款为50万元左右,按贷款年限为20年计算,采用等额本息方式还款的话,此次调整后执行基准利率上浮10%,月还款较之前的利率标准需要多支付500多元利息,总计额外增加的总还款额度将超过12万元,另外,营业税的免征时限由2年变为5年,进一步增加了购房成本,鉴于以上原因,代女士选择观望一段时间再做打算。
  在如何认定二套住房问题上,大连市仍然以人民银行的征信系统查询为准,即“以贷为准”而非“以房为准”。这就不免造成两种情况,一是上述代女士的这种情况,即自住需求被打压;二是以全款购买多套房的投资投机者仍不在新政影响范围之内。同样“以房为准”的认定标准仍存在问题,如由于银行系统还未与民政部门联网,以家庭为单位的认定标准核实起来比较困难,另外,各地的房地产交易系统也没有实现互通,所以实现不了异地查询。就算二套房认定在技术上可以实现,也不免存在假离婚骗贷款的现象,因此,二套房政策要精准打击投机投资需求,还需继续完善相关配套政策。
  开发企业资金充裕 市场信心充足
  据了解,新政出台后大连市楼盘报价和售价并没有明显下滑,部分楼盘价格仍小幅上涨,也有部分开发企业采取观望态度。去年市场销售火爆,开发商资金充裕,并没有出现2008年调控之后资金链断裂的局面,因此开发企业短期降价内的可能性较小。据了解,今年第一季度大连市房地产开发企业资金来源中,自有资金、房屋定金、预售款和收取的个人按揭贷款都保持同比大幅增长,本年累计筹集资金同比增长8成多,开发企业资金充沛。
  今年大连的土地市场也比较活跃,土地供应量有所加大,仅第一季度,市内四区已出让土地23幅、165万平方米,超过了去年全年的水平。同时,企业开发建设速度也保持快速增长,其中第一季度全市房地产开发投资完成66.5亿元,同比增长60.3%,远高于全国平均水平,全市房屋施工面积和新开工面积分别为3125万平方米和158万平方米,同比分别增长17.8%和24.3%,比去年全年增长13个百分点和22.5个百分点。诸多房地产先行指标均显示开发企业看好未来大连市房地产市场,短期来看开发企业信心比较充足。 
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【太原:小产权房交易升温】
最近出台的楼市新政没有顾及小产权房,高价商品房面前,部分地区的小产权房交易有所抬头。 
  济南市民穆先生最近为筹备结婚,在看了诸多商品楼盘之后,他无奈的将目光瞄向了单位附近的一套小产权房,房价每平方米2800元。穆先生说:“虽然小产权房不让人放心,但管不了这么多了,有个房子住着就不错了。”目前,在济南,不少开盘较早的小产权房已经快销售完了,可供挑选的户型已经很有限。据一家售楼处的工作人员介绍,楼市新政打压了商品房房价,小产权房受影响很小,卖得也不错。
  小产权房也因为有着价位上的绝对诱惑而让很多漂泊在广东想有个家的人心动。走访了多家中介公司,他们都强调,购买小产权房是不受法律保护的,一定要谨慎。中介陈小姐说:“(小产权房)没有房产证的,到时候有可能政府规划,要拿回这块地,要面临拆迁。”
  广东省城乡规划设计研究院陈洋博士认为:“很多人购买小产权房也是现在当前房价飙升无奈选择。如果放开小产权房,让它合法化,实际上也会带来一些列的社会问题,比如说一个最严重的就是大量资金进入集体用地的开发,会对我们国家的耕地红线造成很大的冲击。” 
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【济南:二手房成交量“跳水”】
  以4月14日国务院常务会议为开端,新一轮房地产调控拉开了序幕,随后各项房产政策陆续出台。从政策首出到5月14日正好一个月。在号称“史上最严厉”的楼市新政调控下,对政策向来反应温吞的省城楼市,也发生了一系列的变化,一手房市场观望情绪逐步形成,成交量大跌;而二手房则出现了前半个月交易量增长,后半个月“跳水”的现象。
  数据显示,五月份济南二手房网上签约成交量为661套,4 月份济南二手房成交量为2700套,相比前几个月,增长明显。在四月份二手房交易中,有一个现象比较引人关注,那就是在调控政策出台的后半个月里,二手房交易量不仅没降,反而出现了大幅提升,不少工作日里的二手房签约量达到了150套,大批人前往交易大厅办理手续。
  而从“五一”过后,二手房交易量就开始大幅下跌,每天只有四十多套的成交量。“从5月份上半个月的趋势来看,预计二手房5月的成交量也就在1300套左右,在传统的旺季出现这样的成交数字,主要是调控政策造成的。”省城中介分析。
  5月二手房成交实实在在地陷入了低迷,许多房产中介切实感觉到了成交数字的变化。“店里的顾客看的多买的少,5月的成交量确实不乐观。”21世纪不动产济南区域分部董事高春慧介绍说,除了一些大型的房产中介情况好些外,一些规模中等的中介5月至今只有一两套成交,而一些小中介甚至“交了白卷”。而在去年下半年,大型中介到半个月成交量就可达二三十套。从统计数据看,省城一些大中介5月成交五六套就算是高的了,许多中介5月半月仅成交一套房。
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【青岛:二手房成交下降明显】
  一房主因为急需用钱,降价80万,抛售位于市南区繁华路段上一套近200平方米的住宅。17日获悉,房产新政出台后,住宅成交下降明显,一些顶楼、户型不好或者大户型二手房出现降价迹象,最高降幅每平方米达千元。
  17日,市南区闽江路一家房产中介工作人员表示,一业主因为急用钱,要降价出售位于福州南路鲁信长乐花园的一套188平方米的住宅。据介绍,房主今年年初时就打算卖房,当时报出的售价是450万,但是迟迟没有成交。房产新政出台后,二手房成交下降,房主因为急需用钱,为了能早点成交,近日将售价降为370万,一下子降价80万!
  据了解,鲁信长乐花园位于市南区福州南路与闽江路的交界处,是市南区的繁华中心地段。该小区住房均价年前在2万元/平方米左右,因为买房就可以配送车位,不需交管理费,这里的二手房买卖一直比较好,房价也相对稳定。对于这次房东降价这么多,负责卖房的中介表示,主要是房东急需用钱,而大户型的住宅总价太高,有购买能力和意向的客户本来就少,为求成交,房东才降这么多。
  二十一世纪不动产鑫居闽江路店的资深经纪人陈志丹表示,二手房市场价格目前还比较稳定,没有出现大的波动。但是一些比较特殊的房源出现了降价趋势。“主要是一些顶层的住宅,户型有缺陷的住宅,144平方米以上的大户型住宅,还有一部分房东急需钱也会主动降价。”据介绍,这种类型的住宅降价幅度每平方米几百元左右,最大的会有千元左右降幅。“像是110平方米以下的住宅,价格比较稳定,没有出现降价迹象,市场刚性需求还是比较大的。”
  此外,陈志丹介绍,二套房贷政策收紧影响,二手房买卖中改签现象增多,有的购房者签好购房合同后,因为贷款难以审批,只好修改合同,更改贷款方案,“有的本来是组合贷款,因为商贷难批就都改成了公积金贷款,还有顾客提高商贷比例”。据介绍,目前大多数二手房顾客,首付都要四成或五成。“虽然改签的增多不少,但目前我这里还没有出现退房的,大家看好的房子一般都会买下,市民对住房的需求还是很迫切的。”陈志丹说。
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【青岛:二手房交易创月内新低】
从青岛市国土资源和房屋管理局获悉,房产新政实施后青岛楼市成交量大跌。16日,二手房仅成交13套,一手房成交79套,成为五一小长假后住宅成交新低。
  16日,从青岛市国土资源和房屋管理局获悉,青岛住宅成交创新低。16日一手房仅成交79套,其中市内四区仅成交12套。市北区零成交,市南区成交4套,李沧区成交6套。只有胶州和即墨的住宅成交情况稍好,分别成交24套和14套。
  二手房成交萎缩更明显,16日仅成交13套,创下五月成交的最低纪录。据了解,自房产新政实施以来,青岛二手房日成交量下跌近90%。卖房难让很多房主失去了卖房积极性。16日,在青岛国土局的“青岛网上房地产”上只有市北区3套住宅挂牌出售。
  据悉,青岛存量房已达到43551套,住宅面积达398万平方米。房产新政实施后,青岛不少楼盘为规避风险,纷纷停止认筹推迟开盘,五月仅有3个楼盘开盘。购房者已经流露出明显的观望情绪。市场销售压力与日俱增。业内人士表示,青岛中端价位楼盘去年涨价相当明显,买家多半都需要贷款购房,倘若这部分购房需求流失的话,中端价位楼盘的压力会非常大。中档住宅、尤其是市郊的新房房价泡沫有望被快速挤压。
  二手房市场更是处于冰封状态,不少中介开始将经营重点转向商铺、写字楼以及租房市场。浮山后一家中介的负责人李经理表示,最近半个月上门看房的明显减少,“有时一天也没有一个人,只有一些租房客户还让生意勉强维持”。李经理表示,卖家不肯轻易降价,买家又想买到实惠的房子,市场又像2008年冬天一样冷起来。
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【石家庄:商品房成交量下跌 二手房交易降五成】
  交易量呈下降趋势房地产开始进入“调整期” 
  虽然4月中下旬国家推出了一系列楼市调控政策,但省会房价仍在上涨,但在房价上涨的同时,不管是商品住宅还是二手住宅的交易量都在呈下降趋势,二手房交易量更是下降约五成,在国家楼市调控面前,省会房地产开始进入调整期。
  省会房价4月涨8.1%
  据国家统计局日前发布的“1-4月全国房地产市场运行情况”显示,石家庄房屋销售价格指数4月份同比上涨8.1%,与3月份相比,涨幅扩大了0.5个百分点。从今年1月份我市房价同比上涨2.6%,到4月份的8.1%的涨幅,显示了今年以来石家庄房价不一般的涨速。
  纵观4月份石家庄房价在全国70个大中城市中的涨幅,从新建住宅到二手住宅,由去年下半年一直位居全国70个大中城市涨幅末位的状况,也跃居到现在的中上游位置。在新建住宅方面,石家庄房价同比上涨10.3%、环比上涨1.2%,分别位居70个大中城市中涨幅第26位、第22位。
  但在二手住宅方面,石家庄的房价环比涨幅则相对3月份开始缩小。涨幅位居70个大中城市中第50位。
  商品房成交备案套数下跌
  虽然石家庄房价同比、环比的数据还在不断上涨,不过从交易量上来看,不管是商品住宅还是二手住宅的交易量都在呈下降趋势。
  据“石房在线”楼市行情数据显示,4月26日至5月2日石家庄住宅商品房按面积销售备案474套,面积为41975平方米。其中4月26日、5月1日、5月2日统计数据为0。环比上一周交易量分别下降了677套和68624平方米,降幅分别约为59%和62%。石家庄商品房销售备案数较之前呈现大幅下降趋势。
  进入5月份这种下降的趋势也未扭转。数据显示,从5月4日至5月7日,石家庄商品房总备案套数分别为128套、197套、124套、124套,到5月8日石家庄商品房总备案套数出现明显下滑为36套,5月9日为0套,5月10日为87套。
  二手房交易量下降约五成
  省会二手房交易也未摆脱楼市新政的影响。从桥东房产交易大厅税务窗口处获悉,受楼市调控新政影响,进入5月份我市二手房成交量明显下滑。“在4月份二手房每日的过户量在80户左右,进入5月份以后,每日的过户量仅在40户左右。”相关人士介绍,4月中下旬楼市新政出台后,在4月份下旬二手房市场过户量没有明显变化,进入5月份后则出现锐减,“现在每天基本平稳,保持在40户左右”。
  从省会多家房产中介处获悉,进入5月份石市购房者观望气氛日益浓厚,“政策出台前,我们每天排队过户忙得不可开交,现在上门找购房者看房,购房者都不去。”一房产中介人士无奈地说,受购房者观望影响,4月份中上旬还“一口价”的二手房价在4月份下旬自动松动了。
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行业数据
【4月国房景气指数环比回落】
  1-4月,全国完成房地产开发投资9932亿元,同比增长36.2%,其中,商品住宅完成投资6854亿元,同比增长34.0%,占房地产开发投资的比重为69.0%。1-4月,全国商品房销售面积2.34亿平方米,比去年同期增长32.8%,增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中,商品住宅销售面积增长30.3%,办公楼增长85.5%,商业营业用房增长56.2%。1-4月,商品房销售额1.24万亿元,同比增长55.4%,增幅比1-3月回落2.3个百分点。其中,商品住宅销售额增长51.5%,办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%。4月份当月,商品房销售面积8051万平方米,比3月当月减少155万平方米,其中住宅销售7249万平方米,减少180万平方米;商品房销售额4448亿元,比3月当月增加587亿元,其中住宅销售额3846亿元,增加553亿元。2010年4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%。二手住宅销售价格同比上涨10.5%。4月份,“国房景气指数”为105.66,比3月份回落0.23点,比去年同期提高10.90点。 
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【4月居住用地成交环比降52%】
  受楼市调控新政影响,近期土地市场成交接近冰点。据中原地产数据显示,自今年2月末以来,十大龙头标杆房企中复地、华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地,表现出谨慎态度。4月标杆房企购地支出约42亿,是近12个月以来最低水平。据中原4月对全国12个城市土地交易的监测情况看,总体成交面积约1108公顷,为2010年以来最低点。居住用地成交面积579公顷,环比下降52%,低于前12个月均值25%。从各地情况看,除武汉、长春较上月有较大幅度增加外,其他城市均开始回落,其中北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州无宅地成交,从而导致4月各地地价明显下滑。据中原12个被监测城市居住用地楼面地价数据,均值约为1866元/平方米,为2009年5月以来最低位。此外,4月各地居住用地溢价率也回升至2月水平(70%),但同2月高溢价率有所不同,4月主要以二线城市低底价的小规模地块溢价为主。4月累计流标率同上月持平,相比上月旺盛态势,4月不但成交大幅缩减而且流标地块大为增加。累计到4月,除沈阳流标率相对较高外,其他城市流标率均在达到25%。其中广州和深圳由于宅地供应分别仅为2幅和1幅,尚未有流标出现。广州有开发商表示,在市场低迷且开发商处于观望的状态下,一线城市的政府在推地上也会比较谨慎。这也是广州、深圳等地宅地供应几乎为零的重要原因。
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产品与技术创新
【世界首座马桶外形住宅竣工(韩国)】
大马桶的建设者是现任WTO(World Toilet Organization世界厕所组织)协会会长的韩国人沈载德,他花巨资精心建造了一座外形酷似马桶的巨宅。在他出生时,遵照“在厕所出生的人一定长寿”的韩国传统观念和祖母的意愿,母亲选择在厕所生下他;在担任水源市市长期间,他曾大力开展洁厕运动,将公厕改造成洁净优美的市民歇脚处,为他赢得“厕所市长”的美誉。 
另外这座大马桶可不仅是外观唬人,里面的“如厕”功能也属顶级:人一走进厕所,电子感应器就会自动掀起马桶盖,与此同时美妙音乐相伴而起,掩盖上厕所时发出的不雅声音。据悉,他很有可能会将这座“豪宅”改建成马桶博物馆。

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【如何判断铝型材质量好坏】
铝型材有好有坏,而且购买铝型材的数量庞大,不可能一一检查,为了能够减少不必要的麻烦,选择一个好的厂家很重要,如果了解了影响铝型材质量好坏几大因素,就可以买到放心的材料了。
  合金元素
  6063合金是铝镁硅为主要元素配制的合金,每一种元素均有一定范围的含量,镁的价格高.有的厂家为了减少成本,把镁的用量少到最少允许含量。有的更甚者,把镁的含量低于允许的最少含量。还有的厂在合金中加废电线和废盆废铝锅,基本谈不上6063合金。致使铝型材机械强度很低,可以低到用两手一弯很容易弯曲,俗称象“面条”一样软。这就是铝型材为什么能便宜几千元原因之一。
  正规的铝型材厂家,在配制合金成份时,均有内部标准,就是在各种元素含量范围内,各厂有他们自己更小变化范围,铝、镁、硅三者之间比例要求很严,各厂有自己数据,相互保密。有合格的配方制成的合金,才能保证质量,否则以后如何加工,质量也上不去。
  铝合金熔炼炉
  配好的6063合金如何熔化,用什么炉子,这也至关重要的,现在国内采用的炉子有40年代水平的,也有90年代水平的,最差的厂家用原始的坩锅炉。有烧煤的、烧油的、烧气的和电加热的熔炼炉。有的炉子有烟囱的,有的炉子无烟囱。一般用的多为方型炉(矩形炉),先进的为圆形炉,有的圆形炉可以倾斜倒铝水。论吨位有一吨、二吨、五吨、十吨、二十五吨和五十吨熔铝形炉。比较先进一点的,在熔铝炉下面再加一个静置炉、静置炉重要配制6063合金用,可在此炉内除渣除气,静置,然后再铸造铝棒,以供挤压使用。在原始烧煤的炉子中和现代圆形炉配制的合金质量,绝对不一样。一般炉子,不论烧什么燃料,均应有烟筒,燃料在燃烧过程中产生的废气废渣大部分可以从烟筒排出。如没烟筒废气废渣全部熔在铝水中,这样铸出供挤压用的铝棒,内部存在有严重的夹渣气泡,这是铝型材质量低劣原因之一,这也是铝价便宜原因之一。
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产业链信息
【钢价持续下跌 建筑钢材全线大幅下调】
  5月11日,沙钢出台5月中旬部分产品价格政策,建筑钢材全线较大幅下调,主要品种钢最大降幅达到6%。其中,高线价格下调100元/吨,盘螺下调150元/吨,螺纹钢更是下调300元/吨。 
  现Φ6.5mmQ235高线出厂价格为4600元/吨;Φ14-25mmHRB335螺纹钢出厂价格为4300元/吨,Φ8mmHRB400盘螺出厂价格为4780元/吨。 
  沙钢此次大幅下调建筑钢材价格,是对近1个月钢市调整下跌趋势的反应。沙钢作为国内最大的建筑钢材生产企业之一,其钢价政策对于近期国内建筑钢材价格走势造成负面影响。 
  钢铁业内人士认为,钢价持续下跌仍是因房地产调控政策继续推行以及国内供给严重超出需求的现状压力。当天国家统计局公布的4月粗钢产量再创新高更加重了市场的库存压力。 
  5月11日,钢材期货盘面来看,期钢先扬后抑,螺纹主力1010合约全天下跌48元/吨,收报于4479元/吨。 
  纵观全国钢材市场,5月11日华北市场再度走低,华南、华东市场全面下行。上海建筑钢材市场主流报价继续下调20-40元/吨。分品种来看,高线主流报价继续下调30-40元/吨,目前北台钢铁、萍钢、日照钢铁类Ф6.5-10mm高线报价为4200-4300元/吨不等;二级螺纹钢报价主流报价继续下调20-30元/吨。 
  据西本新干线监测显示,5月11日总体成交量并无改善,市场出货不畅,钢厂降幅加大,终端需求呈正常偏低释放状态。市场下跌通道已经打开,短期内钢价仍将继续下探的可能性非常大。
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【4月水泥出厂价继续下降】
据工信部网站消息,今年以来全国水泥出厂价格已连续3个月下降。4月份,全国水泥出厂价格每吨平均为277.7元,比上月下降0.8元,其中西部地区水泥价格下降幅度最大,东部地区价格略有回升。
  据介绍,4月份,西部地区水泥出厂价格每吨平均为312.8元,比上月下降4.4元,是带动全国水泥价格下降的主要因素,其中四川和重庆水泥价格,与上月相比下降幅度最大,每吨分别下降了11元和9元;新疆和云南水泥出厂价格,与上月相比每吨下降幅度也超过了7元。
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案例分析
【8.5折卖楼是营销手段还是房价松动】
  5月5日,恒大地产宣布所有产品将以8.5折对外销售,因而被看做是此轮调控中降价的“带头大哥”。不过,不少业内人士认为,对于一直宣称“开盘必特价”的恒大而言,这种打折促销是其常用的手段,但一手楼盘的价格松动也确实是不争的事实。
  恒大降价迷雾
  据了解,此次折扣优惠从5月5日开始,目前并没有定下来何时结束。值得注意的是,恒大地产选择了在公布4月业绩的同时公布这一降价措施。按照公告内容,恒大地产4月份销售额同比上升55.9%,销售面积同比上升17.8%,销售均价同比上升32.4%。应该说,销售状况还是比较理想的。为何恒大选在此时公布降价策略呢?恒大内部人士表示,“这主要是为了避免引起误读。”也就是说恒大不是因为缺钱才降价。公告显示,截至4月底,恒大的现金余额高达209.9亿元。对于恒大降价的原因,业界存在着不同的看法。地产业内人士谢逸枫的观点颇具代表性,他认为,对于“开盘必特价”的恒大而言,这样的折扣属于一种营销噱头。恒大2008年甚至出现过7折大甩卖的情况,而今的8.5折并不能说明什么。
  一家大型房地产央企的老总透露,假设项目原本定价是8000元,打8.8折,现在定价提到10000元,打8.5折,等于不降反升。打折是一种很常用的营销手段,开发商的降价幅度有多大,关键要看折后的单价如何,有没有水分。
  而辉立证券分析师陈耕认为,恒大应该不只是在字面上下工夫而已,毕竟有这么多双眼睛在看,恒大不可能说说而已。目前房地产企业的现金流状况虽然都还比较乐观,但恒大率先降价还是能够抢得市场先机,占领市场份额,提高周转率,应该说是“明智”之举。
  国泰君安(香港)地产分析师姚峣也认为,目前房企大部分还不缺钱。但对于房企而言,“房产预售账款将存入监管部门指定专门账户”的消息影响更深远。根据拟订的方案,房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。
  “现在房企的流动资金中有六七成来自于预售账款,这样一来,销售款的实际利用率可能就会降为原来的一半,影响可谓不小。”姚峣表示,如果随着房价和地价的下跌,开发商手中拥有的土地要做减值准备,到时候必然会对业绩影响很大。因此,对于大型开发商来说,最危险的事是房子卖不出去,提高周转率则是未雨绸缪的表现。
  新盘定价多低于预期
  对于恒大的此番率先降价,包括保利、富力、碧桂园、金地等大型开发商均表示,不会跟进降价。虽然如此,但5月份开盘的部分楼盘定价已经低于此前预期。以广州地区为例,位于郊区的保利春天里楼梯楼8500元/平方米起,电梯房均价11000元/平方米起,比原先吹风的1.3万元/平方米价位要低得多。
  深圳宝安中心区2010年首个开盘楼盘高发第五大道,此前公布的单价约在3万元/平方米,但5月2日开盘的价格起价却仅在2万元/平方米左右,均价为2.4万元/平方米,直跌6000元/平方米。而宝安区另一新盘——龙华潜龙曼海宁此前曾拟定价2.7万~2.8万元/平方米,但5月2日实际售价为2.4万元/平方米,比预期定价低了3000~4000元/平方米。
  价格战或在8月来临
  有业内人士称,对开发商而言,降价是一种两难的行为,一方面会引起旧业主的不满,另一方面如果降价不到位,也不一定会带来理想的交易量,因为消费者的心理就是买涨不买跌。
  另外,从去年下半年持续到今年一季度的良好销售势头,让开发商有了继续挺下去的理由。“你看看4月份房企的业绩,不都还不错吗?降价?可能吗?”广州一家大型上市房企的内部人士如此回应关于是否降价的追问。
  目前可售的房源并不太多,也成为不少企业不降价的原因。金地集团董秘徐家俊就表示,公司目前可售房源较少,暂时不会进行降价销售,管理层也还没作出决定要调整营销策略,接下来会观察一段时间。“现在还看不清形势。”富力地产华南区总经理朱荣斌简短的一句话代表了不少开发商的心声。
  合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,目前大规模的降价还未出现,但一些开发商开始拿出郊区的楼盘降价,来试探市场的反应,保利春天里就是其中之一。预计降价会从花都、番禺这样的郊区开始,五六月份起花都将有2000套以上新货推向市场,而番禺则有亚运城项目的8000套新货推出。
  陈耕认为,从开发周期来看,去年下半年开发商集中拿地,预计到今年七八月后才会形成供应,因此那时候新货扎堆上市,开发商之间的价格战也会来临。 
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声 明
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