温州司法介入欲阻退房潮:不买房进班房!

4月16日上午,潘秀鸟(女)坐在温州市永嘉县瓯北法庭的被告席上,原告则是永嘉中厦房地产开发公司(下称“永嘉中厦”),后者要求前者继续履行购房合同(铂晶嘉园),而非索要违约金。

  购房合同规定,购房者不按时按揭或者分期付款则支出首付款的20%作为违约金。潘秀鸟案件之前,永嘉中厦已经以同样的诉讼请求将业主丁见新告上法庭并胜诉。在丁见新仍然不愿履行合同的情况下,永嘉县法院根据永嘉中厦的申请,对业主实施了15天的“司法拘留”,“不买房进班房”由此而来。

  据《中国经营报》记者调查了解,无论业主以何种理由要求退房,其根本原因都是“房价持续下跌”。由于房价持续下跌,温州正迎来大规模的“退房潮”,开发商与业主之间因购房合同的履行问题引发的诉讼也有增多的趋势。

  “不买房进班房”

  潘秀鸟购买的铂晶嘉园商品房位于温州永嘉县东瓯街道礁下村,其开发商为永嘉中厦。2011年8月4日开盘时,温州楼市恰逢调控前的最高点,铂晶嘉园的最低价为每平方米18000元。

  根据购房合同,购房者支付30%的首付款并签订《商品房买卖合同》,应在房屋结顶(即使封顶)后,在接到开发商书面通知后7天内到指定银行申请办理按揭,如果不办理按揭则自动转为分期付款,否则违约金按照首付款的20%收取。

  房价开始下跌后,铂晶嘉园的部分购房者拒绝履行合同。永嘉中厦提供给法院的证据显示,开发商在结顶后反复通过平台通知购房者履行合同,否则就“按照合同约定承担违约责任”。随后,购房者开始“自救”,由100户业主自发组织并由两名业主代表向开发商发起了要求撤销预售许可证诉讼,但被驳回。

  因不履行购房合同被司法拘留的丁见新就是这两名业主代表之一。行政诉讼诉讼结束后,开发商也向丁见新发起了“履约”的诉讼,法院于2012年4月9日作出要求丁见新履行分期付款的判决。

  按照合同约定,购房者不按时去银行申请按揭贷款则自动转为分期付款,30%首付款之后的付款比例则是结顶30%,结顶后三个月内支付20%,剩余20%在结顶6个月内付清。

  因拒不履行法院判决,丁见新于2012年12月17日被永嘉县法院予以司法拘留,丁见新由此创下了温州“不买房进班房”之先例。

  为什么不判决支付违约金?永嘉法院执行局负责人告诉记者,之所以如此判决是基于原告(即开发商)的诉求,即履行合同。

  “法院的判决不符合选择违约自由的司法理念,且社会效果极差。”对于上述判决,中国人民大学法学院教授刘俊海表示,开发商以20%违约金签订合同已预见到了违约风险,法院应以调解结案为宜。

  退房潮难挡

  丁见新被拘留的消息带给了购房者巨大震撼。据了解,永嘉中厦目前已起诉包括潘秀鸟在内的40余名业主,要求履行合同。

  但丁见新的判例并未能阻止业主们的退房,“资质问题”成为业主们退房维权的重要理由。

  金融危机之后即2010年初,温州中厦以2亿元的价格拿下铂晶嘉园所在的2万余平方米土地。因温州中厦注册地在温州另外一个区,永嘉县基于税收的考虑,要求温州中厦必须在永嘉注册一个公司来开发铂晶嘉园,永嘉中厦由此而来,它与温州中厦实为两块牌子一套人马。

  根据温州市建设局温建房【2010】257号文件显示,永嘉中厦批准的资质为暂定资质(之前拿地的温州中厦为二级资质,可以进行18层以上的楼盘开发)。按照要求暂定资质的房地产开发企业两年内只能开发18层以下的楼盘,但事实上,永嘉中厦开发的铂晶嘉园均在28层到30层之间。

  统计显示,目前已有100余名购房者因资质问题发起了“预售许可证”和“建设工程许可证”不合法的行政诉讼,以达到购房合同无效的目的。

  事实上,购房者不愿履行合同的根本原因是房价的持续下跌。公开数据显示,自2012年初以来,温州一直是全国70个大中城市中领跌的城市,2012年下半年到2013年初,当其他城市楼市转跌上升时,温州是极少数房价仍旧下跌的城市之一。

  根据温州市房管局官网数据显示,铂晶嘉园目前在售房源已累计增加到70余套。“这些房源都是因各种原因退回来的。”铂晶嘉园售楼处工作人员解释。加上参与诉讼的 100多名诉讼业主,铂晶嘉园目前有接近200余户商品房处在待售和退房状态。

  在法庭上,永嘉中厦承认资质有问题,但却称:“与开发商要求履行合同的诉求没有关系。” 永嘉县建设局则答辩:“房屋资质许可是政府和企业之间的行政关系,与业主没有直接利害关系。”丁见新司法拘留前的行政诉讼被驳回则依据的就是上述理由。

  “泡沫”遗祸

  记者调查了解到,铂晶嘉园退房潮并非个案。记者走访温州多家楼盘,发现价格均被腰斩,温州房价与2009年、2010年和2011年时的高位相比,回调了大约30%~50%。

  两年前,温州市区大型高档楼盘“中瑞公园大地”,被称之为是市中心“最后一个水景房、公园房”。2011年该楼盘首期房价为每平方米46000元,之后便赶上“史上最严”“限购、限贷”政策,这个高档楼盘从有价无市最终变成降价求量。到了2012年,该楼盘房价逐步降至每平方米36000元。

  受新房价格下跌影响,温州的二手房市场也出现较大跌幅。曾经的精品楼王“绿城·锦玉”,市场均价一度飙升至每平方米8万元,目前狂跌至45000元。

  成规模的退房潮始于2012年初。和铂晶嘉园一样,同人欣园的业主曾在2012年初组织了退房者联盟。

  国家统计局公布的数据显示,2013年1月份,70个大中城市中,温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位;2013年2月份,温州新建商品住宅价格同比降幅达8%,继续领跌全国。

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