全球QE浪潮下的投资自保

【主持人】:尊敬的各位来宾、各位朋友们,大家下午好!欢迎大家在这样一个久雨初晴的美好周末来到益田大运城邦,在此我代表全体工作人员对各位的到来表示衷心的感谢!

今天我们大运城邦现场可谓蓬荜生辉,来自地产圈的精英、房地产大颚以及热情的粉丝齐全一堂,共同期待投资专家的独特见解以及与他探讨全球QE浪潮下的投资怎么自保,这位专家就是我们的著名投资专家顾洪波先生。

顾洪波先生多年关注宏观经济,是深圳投资圈、地产圈、微博界的知名人物,他也是理财达人,他在2004年-2005年准确预言宝安楼市的崛起,也发表了一些文章引起强烈的社会反响,他协助身边朋友获得不菲的投资回报。

2001年底把握深圳楼市的节奏,2012年以来,他坚持预言龙岗楼市必将崛起,是深圳的华南板块,未来前景超乎想象。那么今天,我们非常荣幸的邀请到了顾洪波先生亲临大运城邦,带领我们大家一起穿越全球货币浪潮下的重重迷雾,撬动财富的杠杆。下面让我们以最热烈的掌声有请投资专家顾洪波先生上场,有请!

【顾洪波】:今天心情有点沉重,因为今天一大早看到四川雅安地震的新闻,截止到现在,遇难人数已经有50人左右,受伤的大概有500多人,所以我先建议正式讲座之前,希望大家为我们四川雅安的通报默哀1分钟。谢谢!

事实上雅安的地震,我觉得可以让我们国家政府一定要反思,违背自然规律的三峡大坝工程会给社会、自然带来一定的伤害。我们言归正传,我们发现在最近几年的中国政府不断进行房地产调控,实际上也是在驻起一座新的三峡大坝,因为它在解决房地产问题的时候,采取的还是这种堵的办法而不是疏的办法,这种不断的房地产调控实际上减少了我们国家一线城市、二线城市住宅的供应,但是需求不断累计,我觉得它和自然界的三峡大坝一样,是违背市场规律的三峡大坝,至少也会造成一些不良的后果。

言归正传,首先今天非常感谢大家愿意来参加这么一个论坛、这么一个讲座,尤其今天到场的还有很多我个人非常敬佩的,深圳地产界包括深圳投资圈的前辈和高手,非常感谢大家的鼓励。我今天所要跟大家探讨的话题是全球QE浪潮下的投资自保,这句话看上去非常专业、非常深奥,实际上我们把它换成通俗的语言就很简单,就是在全球各国政府都在不断的印钞票的时代背景下,我们大家到底应该怎么办?
这个问题我个人想从四个角度来阐述一下,第一,我们试着预判接下来几年,包括美国、日本、欧洲、中国接下来会采取什么样的货币政策。我们刚刚公布的数据是中国现在的广义货币供应量M2已经突破了103万亿,接下来这5年、10年,这种中国的广义货币供应量回答道什么程度?对我们每个人又会产生什么样的影响?对我们深圳的这种房产、股票投资品又会产生什么样的影响?

第二,我谈谈我个人对中国的看法,最近美国的好几家评级机构包括穆迪、惠誉在挑战中国的主权评级,全球有很多分析师现在看中国,甚至有人认为中国会不会是下一个债务危机的发源地,我个人看我们怎么看待中国?

第三,我们怎么看待深圳这座我们可能接下来会长时间待在这里的城市,深圳这座城市过去十几年发生了什么样的变化,城市格局发生了什么变化,这种变化过程中给我们带来了哪些投资机会?我们大家应该怎么把握住这种机会?

第四,今天很多朋友可能最关心的问题,在现在这种情况下,我本人对哪些投资品种会比较看好?同时又对哪些投资品种非常的不看好,建议大家一定要谨慎、谨慎再谨慎。

我们先谈第一个问题,全球各国接下来大概会采取什么样的货币政策,大家不要以为这种话题好像离我们非常遥远,实际上它对我们每个人无时无刻不在产生非常重要的影响,我们知道从2008年全球金融危机爆发以来,美国实际上到现在为止已经启动了3轮量化宽松政策,现在QE3也被一些经济学家认为QE无限,为什么这么说?因为QE3的政策是美国美联储要每个月要在市场上要购买850亿美元的美国的国债,从而压低美国长期的利率,850亿美元的美国国债意味着一年下来美联储大概要在市场上购入1万亿美元的国债,1万亿美元相当于6万亿人民币左右。
现在美国的美联储不仅仅是购入国债,它甚至愿意购入金融危机的始作俑者的一些东西,比如不良房贷,现在很多银行拿到一些有毒资产,美联储都愿意购入,美国的货币运作机制是通过美联储购买,从美国财政部手里购买国债,通过购买国债创造货币,这个意思是说,现在美国的QE3的政策要创造6万亿人民币的货币。

最近全球财经界非常关注的问题,因为美国的货币政策不断的刺激,美国的房地产市场从去年开始已经反弹,美国的股市现在也已经差不多达到了市场的高位,现在很多人正在担心,美国到底会不会退出QE政策,如果退出的话对我们的市场会产生什么样的刺激?会不会导致股票暴跌,会不会导致全球货币流通量紧缩?

我们要重点关注,美国现在核心的数据,这个数据其实就是美国的失业率数据,美国最新公布的失业率数据是7.6%,也就意味着美国100个就业人口当中现在还有7.6个人是找不到工作的,并且这个数据也是被低估的,因为整个金融危机中有非常多美国人放弃找工作,这些人没有被纳入美国的失业率的统计数据里面,实际上按照我们的预估,美国现在的失业率达到8%的高位。

美国经济要达到健康平衡的状态,它的失业率要维持在4%左右。按照美联储主席的言论,我们大概推断出美国的失业率达到5%-6%之间的状态之前,美国的QE政策依然不会退出,估计到2015年之前美国都不会贸然退出这个政策,到2015年、2016年之前,美国的印钞机还是会不断的运转。

我们再来看看日本,日本新任首相上台之后主要做了两件事情,一是和中国争夺钓鱼岛,这个事情感觉像是个幌子,现在包括全球媒体包括中国、日本对这个事已经淡化了,他的第二件事力度非常大,最近刚刚上任的日本央行的行长提出一个政策,一个非常“二”的政策,这个政策的核心数据就是几个“2”字,他要求日本在2年之内把它的货币供应量提高到现在的2倍,并且推动日本的通货膨胀率达到2%,这里面有3个数据,2年、2倍然后2%,在2年之内要把日本的货币供应量提升到2倍,意味着什么?

意味着日本接下来今年、明年的广义货币供应量的增长速度会达到36%。我们大家很清楚,最近几年财经媒体一直关注的问题,中国的货币供应量增长速度太快,短短几年时间就从50多万亿到现在破百万亿,中国的货币供应的增长速度实际上只有14%,大家想象一下,日本接下来要用36%的年增长速度来印钞票,这会造成什么样的后果?我们再来看中国,中国大家都知道,2008年底由于经济不行,包括大量的农民工失业返乡,当时中央政府推出了4万亿的救市计划,配合各个省市地方各级政府,根据一些数据的统计,实际上在整个几年时间里面,中国动用的推动经济增长的资金远远不只4万亿。

如果放大一点、激进一点可以达到20万亿,这个过程中中国的货币供应量短短几年从50多万亿突破103万亿,103万亿是3月份的数据,现在4月20日了,这个数据应该已经达到105万亿。中国M2的快速增长的阶段会不会过去?接下来这段时间里面,它还会以什么样的速度来增长?我个人判断短时间内不会结束,因为我们最近看到3月份的M2的同比增长是达到15%,虽然我们官方温总理做的报告要求M2增长速度只有12%,但是现在是15%,并且有一个非常重大的问题就是我们新任总理推进的城镇化战略,实际上也必然要求中国政府会不断继续增发货币,因为这次的城镇化很重要一点是要求对农村、农民要进行市民化的过程,政府不仅要让他们进城,并且还要解决他们的居住问题,解决他们的医疗、医保问题,所有问题都要花钱。
并且还有一点,很多人都误认为,只有政府、央行才能印货币,才能增加货币供应量,实际上大家在座的每个人都能增加货币供应量。比如,我们哪个人当年用50万买了一套房子,现在涨到200万,但是我一直用来收租,这房子的200万只是固定资产,并没有变成银行的存款也没有变成流通中的货币,如果现在要把房子卖掉,拿到200万的现金,不管是存银行还是消费还是怎么样,实际上就等于个人创造了200万的货币,整个城镇化的过程,在某种程度上就是创造货币的过程。

这次城镇化有很重要的一点值得大家非常关注的一点,允许农民的土地、允许农民的宅基地进行自由流转的试点,这个试点从广东开始,慢慢会向很多省市推广,而农民的宅基地、农民的土地现在没有被货币化,但城镇化的过程,不管是由政府购买还是到时候允许企业、个人购买,它的这种购买过程实际上就是货币增发的过程。

根据保守统计,如果中国的M2广义货币供应量只要保持12%年增长速度,实际上我们在2019年,我们的广义货币供应量会达到200万亿。在2023年到2025年之间,我们的广义货币供应量会达到400万亿,这对我们每个人来说都是非常关键的数据,因为它意味着我们现在手里的100万到10年、20年之后只值25万,货币增发会大量的稀释人民的财富。

关于这个问题,实际上有一位资深微博博友说过一句很精辟的话,他说这种浪潮之下,我们如果不投资,像传统的智慧一样,把钱存在银行,其实是在等死。但是我们乱投资、随便投资,不找到正确投资方向,我们可能是在找死。现在的这种全球的货币环境对我们每个人的投资、理财提出了非常高的要求。我们刚才说了美国、日本、中国,我们再来看现在全球另一个非常重要的经济体欧洲。欧洲在整轮金融危机里面唯一不愿意通过印钞票的方式解决问题的经济体,现在我们发现,欧洲的情况最惨,美国经济已经开始复苏,日本的股市已经复苏,中国现在诟病很多,但是中国依然保持着全球最快的经济增长速度。大家知道现在西班牙的失业率有30%多,尤其西班牙现在年轻人的失业率大概可以达到60%左右,就是说在整个国家里面有60%的年轻人根本找不到工作。

最新的数据是德国现在的经济也开始出现衰退,德国原本是在金融危机、在欧洲债务危机中,由于欧元对美元的贬值,德国本来是受益者,但现在德国经济不管是进口还是出口数据都开始出现萎缩,这是非常关键的一个问题,意味着欧洲以默克尔为首的紧缩政策已经以失败告终。其实在过去这几年时间里面,从世界银行到世界货币基金组织,包括到欧洲央行,实际上很多专家建议欧洲一定还是要采取刺激政策来拯救欧洲经济,但是以德国首相默克尔为首的一帮人一直不愿意采取这个政策。

现在我们发现他们尝到了苦果。从欧洲的角度来说,实际上我们大家从我们每个个人的角度来看,我们可能会很讨厌政府的货币增发,但是从政府的角度看,面对危机的时候,有可能你不印钞票解决问题,你的问题更严重。像现在欧洲游一个经济学家举过一个案例,一个人被汽车撞倒,你大出血,但是欧洲的默克尔这样的政治家过来说,你被汽车撞倒是因为你体质不好,你要加强锻炼身体或者怎么样,这完全是错误的,这种情况下,不管怎么样要动用一切手段止血。我们发现这几年下来,欧洲的血越流越多,现在整个欧洲依然看不到希望。看不到希望意味着什么?

在某种程度上意味着欧洲很有可能也会借鉴美国、中国、日本的方式,同样会采用货币刺激、财政刺激的政策来拯救欧洲,如果不采取这种政策,欧洲只能等美国经济复苏来拉动,这样他全球格局中的地位会进一步降低。对欧洲的政客来说,他们很可能还会继续采取货币刺激的政策。

根据刚才的描述,实际上我们会得到一个很无奈的结论,很多人可能也不愿意政府来增发货币,但是我们发现政府增发货币在某种时候变成了一种被迫的、无奈的,甚至是明智的选择,这就得出了我个人的结论:从某种角度来说,自从1970年,美元和黄金正式脱钩之后,全球的货币、全球的纸币它天生的具有一种必然的贬值趋向,只能说在某些国家经济崩溃的时候,它可能是崩溃式的贬值。就像解放战争之前,国民党的军用券一样的,它一天之内可以贬值到原来的一半。另外一种就是现在正在经历的,全球货币的有计划的、持续性的贬值。

我个人认为,可能在我们有生之年或者接下来的20年、30年时间之内,我们可能无法看到这种全球货币贬值的这么一种趋势出现利转,这也是我们每个人接下来,不管做什么样的投资,不管是做什么样的理财决策的时候所必需要认清的问题。我再重复一遍,从1970年开始,全球货币具有一种天生的、必然的贬值趋向,而这种必然的贬值趋向是我们做任何一个投资决策时可能是首要考虑的重要因素。

我们再谈第二个问题,我本人怎么看待中国经济。这也是全球金融界很关注的问题,最近惠誉、穆迪先后把中国的主权信用评级降低,他们的理由是什么呢?一是认为中国的信贷扩张过于迅速,印了太多钞票。二是认为中国的地方政府的债务可能会出现问题,我个人对他们的这种判断持比较否定的态度,为什么这么说?我们来谈一下现在非常多的人关注的,中国地方政府债务问题。根据最激进的统计,中国的中央政府加上地方政府的负债大概是20多万亿到30万亿人民币之间。

看上去这个数字非常的大,30万亿,很多人是无法想象,这么多钱堆在一起是什么样的景象,首先有两点:一、国外的投资银行、评级机构没有意识到,中国政府是全世界资产最多的政府,对资产的控制能力最强的政府,所以他们只看到中国政府的负债一面,没有看到中国政府的资产面。二、中国中央政府现在每年的财政收入,去年大概是12万亿,12万亿和30万亿做对比,意味着什么?比如一个人年收入12万,他现在负债30万,你们大家觉得这有多大的问题吗?其实问题不大,并且他们家里还有印钞机,你觉得问题会很大吗?当然很多人说全球金融市场上现在很多阴谋论,我觉得完全用阴谋论来看待全球市场的动作和行为不行,但是你不用阴谋论看待也是很天真的。

美国的评级机构下调中国评级恰恰是在非常关键的时刻,中国先后和英国、澳大利亚签订了货币互换的协议,接下来中国和英国进行进出口贸易的时候不用再把人民币再换美元再购买英国产品,也不用把人民币换成美元再用美元购买澳大利亚的产品,他可以直接用人民币购买澳大利亚、英国的产品,英国也可以用英镑购买中国产品,这对美元在国际上的地位是很大的冲击,这时候美国评级机构下达中国的评级不能说是没有原因的。我们打个比方,大家知道现在美国政府的负债大概有多少吗?大概60万亿美元,中国最高的估计是30万亿人民币,60万亿美元大概相当于中国政府债务的12倍,而中国现在的GDP总量超过美国的一半,不管从哪种角度对比,我们没有理由认为中国会像某些国外的经济学家包括国外某些投资银行说的一样,会成为下一个债务危机的发源地。
我再从宏观角度谈一下,对中国经济未来发展的预判,我个人其实还是蛮同意前世界银行副行长,北大的林毅夫教授的判断,中国在接下来10多年甚至到30年之间,还会保持8%甚至8%以上的这种很稳定的经济增长,为什么?因为中国现在依然处于城市化发展的中级阶段,中国按照政府的数据,中国的城镇化是50%左右,这种城市化在某种程度上是被高度了一点,现在很多被认为已经实现了城市化的地区,包括已经实现了城市化的这种民众,它实际上还并没有享受到城市各种各样的生活配套、各种各样的福利、各种各样的待遇。

接下来中国政府为什么要把城镇化作为首要的市政目标之一?其实就意味着,中国在接下来10年时间内依然会坚定不移的推动中国的城市化进程。我们认为中国现在大概相当于日本60年代的发展阶段,大概相当于香港70年代的发展阶段,而并不会像某些人所说的,中国现在差不多快到了像日本泡沫、崩盘的阶段,中国离那个阶段还很远。实际上包括我们大家很不满的一些东西,包括环境污染、食品安全,甚至包括毒酒的问题,因为我比较读历史书,我们发现在60年代的日本同样也可以看到。

有时候历史具有非常大的威力,很多时候在别的国家同样的发展阶段发生的问题,不管是成功的一面还是失败的一面,不管是繁华的一面还是阴暗的一面,有时候我们发现在几十年之后在中国同样的出现。但是,如果说城市发展的规律,国家城市化发展的规律是一种普遍规律的话,我们认为中国的城市化发展进程,包括中国经济发展进程还有30年的黄金发展时间。

我们再谈中国和日本的对比,2012年底,中国的GDP大概是日本的1.3倍,很多人可能都无法想象这个数据,感觉昨天中国才超过日本成为世界第二,事实上,2012年底中国GDP已经是日本的1.3倍,更惊人的是,随着日元最近这半年时间对美元已经贬值30%左右,到2013年底,也就是说今年底的时候,中国的GDP和日本的GDP如果按照美元计价的话,中国的GDP会是美元的1.6倍,我们很快会看到中国的GDP是美国的2、3倍的现象。根据世界银行的统计,他们认为按照可购买力评价计算,按照人民币的购买力计算,中国的GDP在2017年有可能超过美国。如果按照美元或者人民币计算,中国的GDP可能在2023年就会追上美国、超过美国。

在这种情况下,这可能是我们接下来要做很多决策,包括要不要移民,中国污染严重、食品不安全,我们要不要移民到澳大利亚、加拿大?还是说我们要继续留在中国北上广深这样一些一线城市来享受这些城市高速发展,享受整个中国经济高速发展所带来的利益?这可能是刚才讲到的关于中国经济的发展前景,可能是我们大家在做出类似决策之前所必须要考虑的核心要素。

刚才谈完中国再来谈一步一步从全球到中国到深圳,到现在所处的深圳这个城市。还是抛出一个问题,大家觉得深圳的GDP会在几年之内超过香港?2-3年?实际上很多人一直到现在认为深圳是一座很小的城市,深圳到现在为止经济特区成立可能才33年,事实上,深圳的GDP有可能,快的话,可能在明年,慢一点在后年就会超过香港,超过香港这个从1840年代就开始蓬勃发展的国际化大都市,这可能也是我们接下来要理解深圳未来会出现很多、很多的发展趋势的时候,我们一定要掌握的坐标。

深圳2012年底的GDP数据是1.3万亿,香港折合成人民币大概是1.62万亿。也就是说深圳现在和香港还有大概3000亿的差距,但是香港接下来每年依然只能保持2%-3%的经济增长,同时港币每年对人民币出现2%-3%的贬值,而深圳由于前海中心的规划,由于整个深圳地铁三期工程,包括深圳各个区域不断发展,包括深圳一些高新企业的发展,深圳的GDP有可能保持9%-10%的高速增长阶段。按照这样的推算,实际上2015年左右深圳的GDP可以达到1.7万亿,同时超过香港。在这个坐标上我们才能真正的认识深圳这些年来发生的很多事情,比如说为什么现在深圳会突然出现深圳湾一号这样的豪宅,可能最贵的顶层复式1500平米要卖到4.5亿,为什么这个阶段深圳突然出现东海国际公寓这样的豪宅,为什么会出现深圳中心天元这样的豪宅?

如果我们依然把我们的坐标定义为深圳还是中小城市,还是远远不如于香港的城市,我们可能无法理解现在发生的深圳城市的现象,无法理解现在深圳的地产出现的新的现象。事实上,我们有没有想过,当深圳的GDP超过香港之后会带来哪些重要的变化?原来深圳市政府一直和香港谈深港合作,一直想着大家一起合作来开发河套地区,但是一直都感觉好像深圳是在用热脸贴香港的冷屁股,但深圳GDP已经超越香港的时候,很多事情可能会发生变化。

包括在深圳和香港临近的这些地域,尤其临近前海、福田的这些区域,香港政府一定会花很大的力气来进行新的区域开发和发展,然后深圳和香港之间再来谈一些合作的东西,实际上障碍会降低很多,会形成一种顺理成章的效应。而这些东西可能对接下来的深圳,我们每个深圳人会带来很多、很多的机会。

我们由于每天生活在深圳这座城市里面,我们有时候很难感受到深圳过去10多年来发生的天翻地覆的变化,实际上这10多年来,我们有时候总会拿深圳和30年前对比,而忽略最近10年时间深圳发生的重大变化。比如我记得我刚来深圳的时候,当时整个深南大道看不到多少灯光,只有到了招商银行大厦那里,然后再到了华侨城那里才能看到城市的影子,别的很多地方路两边都是黑的,现在再走同一条路,从深南大道一直到华侨城到南山,路两边已经被一些写字楼、综合体给填满了。事实上当我们10年前的深圳,像当时有个形象的比喻,认为深圳是东西走向的城市,南北没有纵伸的,2000年大量的人涌向南山,大量人在海雅百货买房。

前几年开始大量的深圳人迅速的把龙华填的差不多了,再过几年龙华也像现在的宝安中心区一样,都没有什么新的楼盘可以卖了。我个人感觉从2012年开始,这个趋势非常明显,非常多的深圳人包括福田的白领、南山的白领开始东进龙岗,我前段时间听到一些数据,我刚听的时候非常不相信,比如说有大运城邦可能有40%左右的客户来自南山科技园一带,包括今年半球做讲座的金地民风,也有30%-40%的客户来自福田、南山,这在几年前我们无法想象,就像10年前我们无法想象有人会住到南山那一带一样。短短10年时间深圳格局发生了非常大的变化,如果你掌握城市发展的脉搏,你看透了深圳会从东西走向的狭长城市慢慢扩大为更丰满、更实在、体量更大的城市的时候,实际上你就会掌握到深圳发展的方向、趋势,在这中间实际上蕴藏着非常多的投资机会。
我最后讲一下,可能是今天很多人非常关心的话题,实际上也是最不重要的一个话题,现在这种情况下,我个人可能对哪些投资品种非常感兴趣,可能又对哪些投资品种没那么看好。首先谈一点,我个人现在最看好的投资品,实际上我在微博上也说了很多次,是银行股,虽然星期五的时候银行股大涨,如果星期五银行股暴跌我也会说这话。首先我做这个判断还是谈到刚才所提到的,我认为中国不会出现债务危机,银行的这些不良贷款依然会处于可控的范围内,而且中国现在政府正在推进利率市场化的进程依然不会改变银行利润继续保持稳定增长的局面。为什么?因为中国的银行依然处于供不应求的状态,可能我们在座的每个人,我们深圳人都能很便宜的享受银行的服务,但是很多二三线城市,银行的贷款、服务依然是稀缺品,很多人、企业为了拿到贷款都要找关系。在中国我觉得投资非常重要的一点是一定要投资供不应求的东西,而不是因为看上去政府鼓励,实际上是已经供过于求的东西。

第二,我个人非常看好深圳一些租金收益率比较不错的商业,尤其是一些商铺,为什么这么说呢?接下来中国发展有一个非常重要的趋势,中国会从制造型的国家慢慢转变为消费型的国家,中国从出口型的国家慢慢转变为进口型国家,现在我们很多人都知道,每到逢年过节,中国人成为全球购买力可能是最受欢迎的群体,这是国外的消费。但是接下来,中国人在国内的消费同样还迎来蓬勃发展的过程,我个人实际上依然非常看好深圳的一些优质的商铺物业。

其中我觉得可能要把握住两个趋势,一个趋势是随着城市的轨道交通的发展,商业会加速向城市中心的集中,很多人原来以为地铁的发展会把商业分散化,这是不对的,地铁的发展依然会加速把郊区的人流带到城市核心的商业区,我个人依然非常看好东门、华强北将来的发展。尤其是华强北,华强北它的业态没有东门那么庞杂、低端,同时华强北街道的结构、中间是汽车的通道,两边有非常宽阔的人性通道,格局感非常漂亮,我个人非常看好华强北。如果有可能的话,我认为华强北是有机会裂变为像香港、广东道那样的地方,包括一些奢侈品的旗舰店,有可能在未来的7、8年、10年时间内出现在华强北,尤其随着华强北地铁网络不断的修建。但这波地铁修建完成之后,华强北的价值还会得到进一步提升。

另外一点,现在华强北的商铺动不动都是几十万一平米,很多普通投资者已经没有机会了。我最近也在看一本书,同时也和很多朋友交流,对于很多普通的投资者来说,更应该把握的是商业发展的另一个趋势,随着人口大量的往郊区发展,大量的人口到郊区居住,可能一些郊区的核心的商圈是有可能会形成的,为什么?我们可以想象,未来可能有几十万人口慢慢的会从关内到龙岗居住,这些人每天早上可能要开车40来分钟或者坐地铁个把小时到罗湖、福田、南山上班,你认为这帮人周末的时候他还愿意开车到海岸城购物吗?他还愿意开车到自己一直在工作的万象城购物吗?所以我觉得人口在宝安、龙岗、龙华的聚集,必然会带来商圈的发展。

所以很多人以前是无法想象,为什么新河在龙岗开了购物公园,竟然人流这么旺,实际上是很正常的现象。因为有这么多人现在开始在龙岗居住,有这么多消费力越来越强的人集中在这个区域居住,现在龙岗给我们的概念只是一个区,但是按照西方欧美城市的概念,它实际上已经是非常巨大的城市,在这个城市它的有发展潜力的商业实际上是值得高度关注的。

下面我再补充一句,尤其对于这种郊区商业崛起的过程中,有可能地段不一定是最值得关注的因素,可能最值得关注的因素反而是某些开发商的运营能力,这可能会打破很多人的想法,一些传统的想法,就是商业一定要看地段,这个话没错,但是好的地段不一定成就好的商业。实际上深圳有很多经典的例子,南山保利文化广场,它的地段比海岸城好,因为它离地铁更近,可以更直接的把地铁人流吸纳到它的商场里面去,我们在判断商铺的时候,可能与地段同样值得关注的是这种商家的运营能力,我个人还是蛮看好大运城邦接下来要在旁边,现在已经建到了3-4层,要建的益田假日天地。我个人一直认为,实际上南山的益田假日广场应该是深圳排名第二的运营的最好的商业之一,排名第一的是万象城,第二是益田,第三才轮到海岸城。大家在判断郊区商铺的价值的时候,这种商家的运营能力、招商能力可能是非常值得关注的因素。
谈完商铺,另外一个我个人依然比较看好的品种,实际上还是深圳这种一线城市的住宅,虽然现在我们大家都为“新国五条”政策都非常紧张,到底会不会加税,到底这个政策对市场有什么样的作用,到底什么会出什么样的细则,后面还会不会有更大的动作?虽然我个人的感觉“国五条”政策它并不能从根本上来提高深圳住宅的供应量,如果它不能提升深圳住宅的供应量,这个政策就算短期有效,从长期来看依然是无效的。同时“国五条”政策在某种程度上会降低深圳住宅的供应量,会让这种供求关系更趋紧张,所以我个人不认为从长期来看,“国五条”政策是值得高度关注的因素。我相信在深圳要做短炒,炒房的人已经非常少了,很多人是出于长线、投资、保值或者自住的功能,这种情况下深圳的住宅还是可以购买的。

最后我来谈一下我个人现在最不看好的一类投资品,实际上就是深圳的写字楼。为什么这么说呢?在中国做投资有一个准则,政府大力提倡的、政府大力鼓励的东西,反而我们大家要回避,比如说政府大力鼓励要搞太阳能、新能源,结果我们发现这些企业呼啦啦起来了,现在又呼啦啦破产了,现在深圳市政府有一个非常重大的动作,包括各个区域都有这种重大的动作,不断的鼓励这些企业建总部、写字楼。我们很多人已经可以看到,深圳关内从罗湖到福田到南山,新写字楼供应量已经远远超过住宅的供应量,我们知道一个人所需要的住宅每个人需要30平米,但是你需要那么多写字楼吗?不需要。

但是现在我们所看到的还只是一个开始,我们知道后海现在政府规划了70栋写字楼,前海2600万平米的建筑,其中80%是写字楼。最新的消息,龙华深圳北站一带50栋写字楼,坂田可能也有将近1000多万平米城市更新的东西要出来,其中很多项目政府都要求写字楼占比必须要达到50%以上。还包括我们龙岗,龙岗具体规划还没有出来,但是也会有不少于30栋的写字楼。不知道是今年还是去年的时候就在微博上说过,我个人认为现在深圳的写字楼市场正在进入供过于求的大周期,这个周期到底是5年还是8年还是10年,我觉得现在无法判断。但是我觉得不管怎么样,不断涌现的这种写字楼,除非政府现在及时更改规划,长期来看,一定会压制现有写字楼的价钱和租金水平,这是一定要高度警惕的。

写字楼的供应过量,在某种程度上又造成了衍生效应,导致深圳的住宅供应急剧降低,为什么?本来应该是要建住宅的土地现在都被拿去建写字楼。包括今天开盘的新天CBC,现在第一期建了不少商务公寓,据说政府要求从第二期开始,后期必须要保证50%以上的建筑面积是写字楼。很多博友开玩笑说深圳真的有这么字要写吗?我觉得写字楼是我个人接下来非常不看好的品种,需要高度警惕。当然这中间我们不排除一些租金收益比较稳健,同时因为它的硬件素质、地段非常好的写字楼产品依然保持相对稳定的租金收益。但是从写字楼作为整个品种来说,我个人在这里提出警告。我的讲座时间到此结束,谢谢!

【主持人】:谢谢!感谢顾总的精彩讲解,深入浅出的讲解,相信各位一定受益匪浅,并且给大家很多启发。接下来是嘉宾和场下观众互动的时间,下面大家踊跃提问。

【嘉宾提问】:顾总,你好!前几天朋友说要进黄金,星期五又涨了,我想问一下黄金的投资价值怎么样。谢谢!

【顾洪波】:我研究的不是特别多,不是特别懂,但是我个人认为,现在很多人看到黄金价格从1700跌到现在1400,感觉到抄底的时候,我个人认为不是好的机会,为什么这么说呢?实际上很多人当作抵御通货膨胀的品种,前面10年推动黄金迅猛增长,尤其是在金融危机这段时间推动黄金迅猛增长的一个重要因素,是很多人的必选因素。我们刚才说了,全球各国政府印刷了非常多的纸币出来,但我们现在发现,在很多国家并没有造成通货膨胀,反而是很多国家处于通货紧缩的状态,为什么会这样?有个经济学家有比喻,货币是水,但货币又是蜜,水是什么意思?货币会像洪水一样淹没所有商品,他会推高所有商品价格。货币是蜜的意思是附着哪些商品之上,比如现在美国很多蒸发的货币是在银行里面,银行不愿意放出来,二是很多货币集中在美国的国债这种必选资产之上,随着美国经济现在基本上已经确认美国经济会复苏,包括美国股市不断的上涨,它这种财富效益越来越高,很多资金接下来可能都会从黄金、国债这种闭险资产上流向风险资产。现在美国经济复苏才刚刚开始,接下来有可能保持3%,甚至在繁荣期保持5%的经济增长速度,美国股票市场的财富效应会越来越明显,在这种过程中黄金我个人感觉不是很好的选择。谢谢!

【嘉宾提问】:今天非常高兴有机会听到您的讲座,我本来也想问黄金,但是前面已经问了。我想问您刚刚讲座中提到移民,但是刚才没有详细的展开谈,我想请教一下您对移民是怎样的看法?谢谢!

【顾洪波】:我个人一直不太建议周边的朋友移民,为什么这么说呢?现在很多人可能会很关注中国的食品安全问题,中国的贪污腐败的问题,包括中国的空气污染的问题,包括小孩教育的问题,但是我认为,除非你已经赚了非常多的钱,你已经不用担心下辈子甚至不用担心自己的小孩这一辈子将来的开销,将来的花费,或者说你是由于政治迫不得已要移民,除了这两种原因我不太建议移民。为什么呢?我春节的时候去了一趟澳大利亚,有个最直观的感受,整个澳大利亚的面积大概是760万平方公里,大概就相当于比中国小200万平方公里,但是整个澳大利亚的人口是2200万,意味着整个澳大利亚的人口不如深圳加上香港的人口,当然很多人觉得中国的人口太多了,竞争太激烈了,但是只有在这样的高密度的城市中,你才会有更好的发展机会,你才能享受到更好的这种财富的积累的效应。我前两天有个朋友从加拿大回来,我跟他聊过,他说,很重要的一点,一是作为华人你可能很难真正的融入加拿大包括澳大利亚的主流生活圈。二是香港从70年代开始曾经有过一波又一波的移民潮,但是最终很多人发现,他到国外你能不能承受它的税收?你在享受国外一些福利的同时,你可能也必须要支付高额的税收。三是很多人去了,当年香港人移民到加拿大之后,5年、10年之后回过头来看,他发现和自己没有移民朋友之间的财富差距越来越大,有一批人移民之后又回到香港,回到香港之后又过几年发现内地的发展速度更快,机会更多,又回到内地。我个人认为,就像我刚才说的,中国接下来依然会有相当长一段时间的稳定发展期,在这个时间之内,如果你还想继续把握住中国发展的机遇,不一定要轻易移民。谢谢!

【嘉宾提问】:你好,相对来说我这边是做黄贝岭商圈包括住宅,现在有问题就是您对未来人们刚性需求对学位房的需求会不会是市场主流趋势?因为黄贝岭主要是一个学校,您意向如何?
【顾洪波】:我觉得学位房依然是非常主流的趋势,现在很多人在讨论中国人口拐点的问题,实际上这个问题要从两方面看,一是中国虽然过了人口增长率的最高峰,但是接下来10多年时间内依然会处于相对高位,这种高位之下,实际上对这种优质学位这些东西的需求依然非常旺盛。二是虽然我们现在看到了很多四、五线城市,我们已经可以看到很多学校的生源越来越少,当地小孩子越来越少了,但是像北上广深这样的一线城市,实际上这几年如果大家去过医院的妇科就会发现,小孩子的出生率非常高。前两年,尤其去年集中出生的小孩几年之后就会立刻遇到幼儿园的学位、小学学位、中学学位的问题。罗湖的学位房现在价格处于相对低位,不像其他地方炒的那么热,我觉得是非常值得关注的品种。谢谢!

【嘉宾提问】:我有两方面想了解您的看法,一是深圳的小产权房,据我了解最近3年关外的小产权房房价一直稳步上涨,如今在一些比较好的地段,特别是地铁沿线也是翻倍了,这块政府一直在打压,但是越打压好像成长越旺盛,刚才您说政府提倡的东西要谨慎,可能政府反对的东西是不是要稍微了解一下?因为这涉及大的方面是土地的流转,包括广东省新的政策。二是您刚才提到的写字楼会暴涨,我在报纸上看到有软件基地还有一些科技园都是体量很大的写字楼集群,我感觉租金方面,深圳的租金特别是关内也比较高,在软件旁边我了解了一下两房4000多,以后这么多写字楼建成以后,深圳这么多白领在写字楼工作,到时候他们的居住会有什么走向,他们承受租金的能力会怎么样?甚至深圳的租金会不会向香港的租金一样?

【顾洪波】:我先谈第一个问题,小产权没有太多的研究,但是我个人认为,现在在住宅限购这样的情况下,小产权实际上成了很多人被迫的选择,因为不限购,有可能今后的税费这方面开销会比较少,我不建议把小产权方作为主流的资产配置方面。我觉得如果你有闲置资金进行小量配置问题不大,如果你把别的资产转化为小产权房我觉得不是好的选择。第二是关于深圳关内租金很高,接下来会怎么发展的问题,实际上将来的发展形势可能是两种,一种现在我们看到的是大量的深圳关内的白领出关买房,到龙华买房,到宝安买房,到西乡买房,到龙岗买房,但是再过8年到10年,我们有可能会看到大量关内的白领出关租房,因为关外的新房他们都买不起了,只能选择出关租房。另外一种可能性,比如现在有些还能承受四千租两房,接下来有可能就是四千租一房,就是说要么面积变小,要么地铁线距离变远,这应该是将来的两个趋势。谢谢!

【嘉宾提问】:我想请你帮我们大家分析一下,对于盐田和大梅沙那片将来在功能上或者发展上对整个深圳其他地区的差异化是什么样子?

【顾洪波】:关于大梅沙我不太敢说,我个人认为大梅沙周边包括沙头角现在其实是和罗湖一样,是价格相对比较低的区域。但是对大梅沙的判断我一直看的不是特别准,如果说沙头角,实际上随着地铁的开通它也是有机会成为将来很多白领过去居住的重要的目的地。因为现在谈到大梅沙很多人又会谈到它海景的豪宅、天价的别墅,我认为这两种定位互相之间是有冲突的。地铁开通然后大量的中等收入的居民往大梅沙东进,和它海景豪宅的定位、休闲旅游渡假的定位,这两者之间怎么融合或者互相之间怎么区隔,这点我一直看的不准,所以不好意思,我没办法回答您这个问题。
【嘉宾提问】:顾总,恭喜你的演讲非常成功,而且投资的偏好是讲的非常好,你是我们微博圈里面的“鸡血哥”,一向对深圳的楼市看好,你觉得龙岗大运城邦的投资前景怎么样?

【顾洪波】:大运城邦这边,现在好像都没什么楼卖了,我个人感觉自住应该是很不错的选择。二是我个人从2012年开始还是比较看好龙岗,实际上现在很多人在关注这么一个问题,深圳的人口到底是在下降还是在增加。我们可以看到深圳关外很多工厂的流动性人口现在处于下降的状态,包括富士康外迁,包括很多企业转移到内地,带来了深圳流动人口的降低。与此同时,我们看到由于深圳对户籍政策的放开,实际上前年深圳的户籍人口增加比例接近30万,现在每年都会以10多万到20万的速度增加,在这种情况下,深圳关内它很难说完成满足越来越多增加的户籍人口的居住需求。这几年一个很重要的动向是,宝安中心区一带已经变成豪宅区了,今年要卖的华侨城华娱,可能很多价格无法想象,可能会达到5万多,宝安中心区已经变成豪宅中心区,龙华有可能在未来2-3年之内会走上这样的进程。剩下的唯一一片地方可能就是龙岗,我个人感觉龙岗在2012年的涨幅也是非常高的,年初的时候,我们当时注意到还有1万出头的房子,去年年底的时候,像佳兆业有不少楼盘突破2万块。我个人觉得大运城邦的价值取决于两点,一是地铁能不能快速开通。二是大运城邦的学位的价值有多少人认同,因为现在大运城邦可以把学位让给别人,也可以有租金收入,我觉得长线还是比较看好。

【嘉宾提问】:请分析宝安中心区海雅缤纷城的前景?

【顾洪波】:宝安海雅缤纷城租金收益是很不错的,因为它是宝安老城区那块,人口密集,我觉得实际它将来周边的一些城市更新项目,尤其最值得滚珠的中粮大粤城什么时候动工开业会对海雅缤纷城等周边的住宅有一定的拉动作用,我个人还是比较看好。

【嘉宾提问】:我接着刚才那位大哥的问题,咱们这次活动的赞助商是大运城邦,既然是赞助商是大运城邦,你怎么保持你观点的独立性?

【顾洪波】:我觉得这个问题大家可以和我的微博做对比,因为我在微博上说的话,实际上绝大部分都是非常公正、坦诚的,不会有任何偏袒,我今天在这里刚才谈的写字楼的供过于求的时候我非常不好意思,因为我们在座有一位好朋友买了很多写字楼。今天首先是我的“处女讲”,我一定要把最真实的想法然后最真实的判断告诉大家。谢谢!

【嘉宾提问】:顾总,你好,我是从宝安过来的。我想问,中国内地的二三线城市成交的农村集体用地,如果有这个机会购买的话,你对这个看法是什么样的?谢谢!

【顾洪波】:以前也有朋友咨询过我这个问题,我个人认为现在政策的不确定性非常强,实际上中国的土地流转已经进行过好多次的试点,包括前几年在重庆进行试点,成都进行试点,但是试点的地票交易,开发商从农民手里购买宅基地建房的名额或者指标,但是由于中国的土地的问题是非常关键的问题,可以说是牵一发而动全身,所以政府非常慎重。现在在广东又开始试点,这种试点可能都是非常缓慢、漫长的进程,至于您说的二三线城市,实际上它的不确定性是非常强的。比如你现在买土地之后有一定的用途,有一定的租金收益,否则长期的不确定性太大。我个人认为很重要的一点,越是一线城市它的土地、住宅、房产的稀缺性会越强。现在国内有很多二线城市,它的住宅我个人也不一定非常看好。包括长沙、成都,因为短期内的供应量太大,即使对国内一些二线城市来说,它这种土地的稀缺性有时候也并不那么明显,我个人建议如果有更好的投资渠道,您刚才说的投资选择可以相对慎重一点。谢谢!

【主持人】:由于我们时间有限,我们嘉宾互动环节到此结束。让我们再次以热烈的掌声感谢顾总为我们带来这么专业的投资知识的盛宴。谢谢顾总!接下来为了答谢今天莅临现场的嘉宾,我们特地由益田大运城邦为大家准备了丰厚的礼品。

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