新一轮信贷危机即将开始

中国境内货币市场的“6月风暴”已告平息,但境内银行重新调整错配风险的去杠杆化过程,加上中国经济增速进一步减慢,有可能会在下半年带来房企融资的风险。

目前部分中小房企已经出现明显的资金风险隐患,甚至一些知名房企的融资计划因市场情况而取消;而一些现金流健康且上半年销售形势良好的房企,则未雨绸缪开始了利用债券及银团贷款方式筹措尽量多的现金防备风险,比如中海地产就在本月初筹措了贷款期仅半年的57.5亿元银团贷款。

“金十条”浇灭信托融资的热火

中国国务院上周五发布最新的金融政策指导即俗称“金十条”,称继续执行稳健的货币政策,合理保持货币总量。对于房地产,“金十条”则在指导意见中强调,“认真执行房地产调控政策,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严格防控房地产融资风险。”

银监会在随后的解读中指出;地方政府融资平台、房地产、理财和“两高一剩”行业是当前重点金融风险领域,各金融机构对上述领域的风险要严密盯防,严加防控。在6月末,上海、江苏、浙江多地银监部门向辖内信托公司发出《关于填报信托公司信托项目到期兑付资金安排监测表的通知》,紧急摸底今年内信托业兑付的状况。

房地产信托及理财产品是中小房企常用的融资手段。去年中金公司就预计,2013年到期房地产信托规模为2816亿元,本息合计总还款额约为3,100亿元,峰值会出现在2013年中。而信托的刚性兑付原则,决定了这一规模的压力。

“发新还旧”、“收益率上浮”因此成为今年房地产信托的关键词,今年1—6月份共成立420款房地产集合信托产品,其融资规模为1,119.7亿元,同比增长近45%,融资规模荣登信托产品榜首,而且平均年化收益率也高达9.6%。

还有不少以理财产品或理财保险模式包装的开发贷款,被打包发行给“中国大妈”,除了担保方的还款承诺外往往并无抵押物,在许多女性论坛的理财版块充斥此类理财产品的推销信息。比如福布斯中文网记者就曾经收到过不少保险机构或第三方理财发来的理财产品销售信息,最低投资额度为100万元,年化收益在9%-12%左右,其中就有某些最近拿了不少地王的公司融资缴纳地价及工程款或某些民间机构投资三四线城市的金融产业园等看起来风险颇高的用途。

大型房企加快海外发债

信托及理财产品是中小房企常用的融资手段,而海外发债则是大中型房企的主要融资方式。根据中国指数研究院的统计,截至今年5月初,已经有27家上市企业发债融资共计人民币759亿元,已超2012年全年发债融资规模的25%。

在国务院表明“严格防控房地产融资风险”的声音下,资金密集型的房地产业未来可能将更加战战兢兢,融资难度也可能随之加大。

7月4日,招商地产注资香港东力实业的交易出现变数。东力实业宣布原订向招商地产及独立人士发行价值逾72亿港元新股,用以支付向招商地产收购资产的配售协议终止。(招商地产早前买壳原来从事电子贸易业务的东力实业,并向后者注入近50亿元人民币资产,希望将公司打造为海外上市平台。)这是自去年以来金地、万科等陆续借壳香港公司的潮流兴起以来,首次出现大型上市房企借壳现阻力的个案。

曾经在今年2月希望以11.5%左右的息率发债3亿美元却最后计划被迫搁置的中小房企旭辉地产,本周则改以银团贷款方式融资,不过其贷款金额目前只有1.50亿美元,而开始筹组时旭辉希望筹措的是2亿美元;同时其贷款利率要比伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)或香港银行同业拆息率上升565个基点。

在此之前的6月末,境外媒体报道,万达集团9亿元期限12个月的短期融资券已推迟发行。同时推迟发行的还有,保利协鑫6亿元的短期融资券、宁波城建投资控股10亿元的短期融资券等。

而大型房企则在加快融资。7月8日,中国海外发展已取得四家银行提供的57.5亿港元(7.416亿美元)短期贷款。该贷款在6月底签约,今年底到期。若借款者发行新债或取得新贷款,则须在一个月内清偿。这项短期融资是用来支应中国海外发展立即的营运资本需求。

龙湖地产则在6月底将原定的四年期分期偿付的银团贷款额度从30亿元增加至75亿元,利率为较香港银行同业拆息/伦敦银行间拆放款利率上升310个基点。贷款平均年限约3.4年。

而今年上半年仅在北京一地就耗资64亿元拿地的福州泰禾集团,则更像一个在目前“钱荒”背景下的一个资金压力测试样本。6月6日、22日为旗下北京台湖总部基地等项目提供了56亿元的连带责任担保后,泰禾集团实际对外担保总额更已高达109.4亿元,占其最近一期经审计净资产的486.8%。而去年泰禾集团销售额刚过100亿元;7月8日发布的业绩预告显示该公司虽然上半年利润同比增长874.13%,但也只是4.1亿元,与其今年上半年以来公司累计投入近百亿元拿地的规模并不太相称。

在泰禾集团频频拿地背后,外界质疑莫过于泰禾集团是否有足够的实力和资金来缴纳这些土地款并完成开发。面对这种质疑,泰禾集团高管曾对媒体表示:“如果怀疑我们的资金实力,我们可以继续拿地,只要外界质疑,我们就继续拿地,只有这样才能证明我们的实力。”

2013年下半年,金融行业将面临表外资金短缺局面,这种效应传递至房地产行业,可能会令只有上半年销售回款胜利且手握大量现金的房企能够突破困境,而高杠杆的中小房企或豪宅开发商一旦项目销售遇阻或市场有更严政策出台,就会面临资金链紧绷的考验。而房地产行业的新一轮洗牌即将开始。

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