安邦-房地产周刊-第312期

案例分析
【端午节放假通知】
    尊敬的客户:根据国家和北京市有关今年端午节放假的通知,安邦公司的节日安排如下:6月14至16日为假期,17日正常上班;根据惯例,安邦集团研究总部和信息总部的假期提前一天,从6月13日到15日放假,16日上班。节日期间信息产品将停发,从6月16日晚间起,所有信息产品恢复发送,产品中将包含假期中的信息。请所有传真接收客户提前准备好传真设备。祝大家节日愉快,健康平安!

目 录

综合要闻    4
【三部门规范“二套房认定标准”】    4
【国税总局:严查土地增值税 划定预征最低限】    4
【证监会:涉及房地产业务企业融资都须严格审核】    5
【福建:预售楼价格变动幅度不得超过5%】    5
市场信息    6
【郑州:出台经适房新规】    6
【重庆:房产税新政策已上报国务院待批】    8
【重庆:二套房政策先认贷再认房】    8
【武汉:578个项目清算土地增值税】    9
【扬州:规定政府“补贴房”5年内不得上市】    9
【宁波:“廉租房”保障动态管理打破终身制】    10
【广州:多个“旧厂改造”项目欲补差价转商业用地】    10
【广州:廉租房把部分“夹心层”纳入到保障范围】    11
【广州:将执行土地出让金新政】    11
【深圳:将出台房地产市场管理办法】    12
【海口:虚报房地产交易价罚偷税额5倍】    12
竞争对手情报    13
【碧桂园、恒大:5月销售逆市增长】    13
【富力地产:5月销售环比跌一半】    13
【龙湖地产:5月实现合同销售金额15.5亿元】    14
【万科集团:5月销售均价环比降18%】    15
【禹洲地产:2.62亿收购上海商业地块】    15
【中石油:退出亏损地产业】    16
上海房地产    16
【上海楼市一周数据(2010年6月2日-2010年6月8日)】    16
【上海:公租房申请拟不限户籍 暂不设收入标准】    17
【上海6月商品宅地“零”供应】    18
【沪5月一手房成交创5年新低】    18
【上海高端住宅价格坚挺】    19
【上海经济型别墅扎堆入市 三成在售产品逆市上涨】    20
【调控政策持续影响楼市 上海二手房价显下行趋势】    21
【5月上海售转租比例升 租赁房源挂牌量骤增1成】    22
北京房地产    23
【北京土地竞价截止日启用新算法】    23
【北京拟试点公租房土地年租制】    23
【北京前5月供地不足计划2成】    25
【北京5月商品住宅市场量价齐跌】    26
【北京新房价格明升暗降 成交量降至冰点】    27
【北京楼市:二手房成交再创新低 日均成交跌破400套】    28
【京城5月别墅市场量跌价坚 中端别墅成成交主力】    28
重点区域分析    29
【兰州楼市:前5月商品房销售面积同比降41.61%】    29
【成都楼市:房价出现松动迹象】    29
【成都楼市:二手房价普降1万-2万元/套】    30
【重庆楼市:部分开发商特价房最低7.5折】    31
【武汉楼市:新房销量减3成房价硬挺不降】    32
【武汉楼市:6月40多楼盘扎堆入市】    33
【南京楼市:6月第一周商品住宅成交量天天降】    34
【南京楼市:二手房成交创新低】    34
【杭州楼市:上周二手房成交套均总价降20万】    35
【杭州楼市:上周写字楼成交放量大涨一倍多】    36
【温州楼市:二手房交易下降六成】    36
【长沙楼市:上周住宅均价大幅下跌】    37
【厦门楼市:住宅成交略有放大 均价稳定维持万元内】    37
【广州楼市:开发商集体推迟开盘 6月新盘急降四成】    38
【广州楼市:二手房均价降3.5% 议价空间达10%】    39
【深圳楼市:部分楼盘降价优惠超7折】    40
【深圳楼市:5月新房价跌破两万 别墅销售量为零】    40
【海口楼市:二手房市场集体降价促销】    41
环渤海区域房地产    41
【哈尔滨:开征房屋租赁税打击炒房行为】    42
【天津:住宅市场成交量持续低迷 价格出现小幅波动】    42
【天津:二手房行情下跌 租房市场开始“坐地涨价”】    42
【沈阳:商品房不封顶办不了公积金贷款】    43
【沈阳:6月50多新盘开闸放量 住宅瞄准“高低两端”】    44
【大连:商品房成交均价出现区域性微降】    44
【大连:二手房成交量降至冰点 租赁市场火爆】    45
【济南:6月成交继续下滑】    45
【青岛:房地产前4个月投资额同比增四成】    46
【青岛:5月二手房成交量环比下降54%】    47
【石家庄:土地一级开发项目要进行两轮征询】    47
行业数据    48
【上市房企09年平均赚7.21亿】    48
【2010年保障房市场规模或达3500亿】    48
【5月各地楼市库存量普遍上涨】    49
【前5个月一线城市仅完成全年土地计划20%】    49
产品与技术创新    50
【世博园现可移动的“蜗居”房屋】    50
产业链信息    54
【国内市场钢价不断走低】    54
【上周全国水泥市场均价小幅上扬】    55

 
综合要闻
【三部门规范“二套房认定标准”】
  住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。这是4日从住房和城乡建设部了解到的。 
  通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 
  有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。 
  对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。 
  为坚决遏制部分城市房价过快上涨,国务院近期决定,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
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【国税总局:严查土地增值税 划定预征最低限】
  继上周明确土地增值税计税细节之后,国家税务总局6月3日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》,要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。
  《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定,除保障性住房外,东部地区省市预征率不得低于2%,中部和东北地区省市不得低于1.5%,西部地区省市不得低于1%。
  目前许多地区的预征率甚至低于0.5%。《通知》强调,各级税务部门要把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来,使预征率更加接近实际税负水平,改变目前部分地区预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况。
  “在预征率的规定上区别对待不同区域,与这些区域房价上涨程度不同有关。”税务专家王骏指出。
  《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。通知还要求各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。
  此前大部分地区的核定征收率都偏低,按照不同建筑类型,从1%-4.5%不等,均不超过5%。
  “5%比目前大部分地区现行的核定税率高,但即便是提高到5%,也与房价上涨速度不匹配。”一位不愿具名的专家认为,各地还应将核定征收的税率再进一步提高才符合实际。
  《通知》要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。通知指出,各级税务部门要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作。
  《通知》指出,对未及时进行清算的纳税人,要依法进行处罚;对审核中发现重大疑点的,要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
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【证监会:涉及房地产业务企业融资都须严格审核】
  证监会相关人士近日在保荐代表人培训班上呼吁,对于涉及房地产业务的企业,上市、再融资和资产重组均要严格审核。也就是说,即使主业非房地产的企业,今后融资也要面临严格审核。此举意味着面向房地产企业的资金闸门将再度收紧。 
  上述相关人士透露,有的企业有房地产业务,但募集资金不投入房地产项目,如果严格执行相关规定,只要涉及房地产业务的企业,上市、再融资和资产重组要严格审核,因此建议保荐机构一定要在此宏观调控严厉背景下,切实按照相关规定执行。 
  多位投行人士也证实,当前即使主业非房地产的企业,只要公司拥有房地产业务,想要融资同样会有很大障碍。 
  事实上,随着房地产市场“新国十条”的出炉,当前房地产要想通过资本市场融资,已经很难迈过监管层的审核门槛。此前,国务院4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中特别指出:加强对房地产开发企业购地和融资的监管。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 
  此外,上述证监会相关人士还重申,房地产企业有融资需求需要先征求国土资源部意见;此外,国家有关土地的政策(如国发3号文等)也是重要的核查依据等。 
  据不完全统计,今年以来公布过重组预案的A股上市公司中,涉及地产企业借壳、目前处于停滞状态的已达12家。并且,多家上市地产公司的再融资受阻。
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【福建:预售楼价格变动幅度不得超过5%】
  6月4起,福建省所有预售房价格变动幅度均不得超过±5%。3日,福建省住房和城乡建设厅向全省转发了《住房和城乡建设部<关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知>》,要求九设区市严格执行。 
  预售价变幅设限 
  省住建厅规定,福建省房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议(认购书等)样本等内容在内的商品住房预售方案。预售价格变动幅度原则上不超过±5%,具体由各地房地产主管部门结合当地实际确定。 
  各地房地产市场信息系统中,应当对商品住房预售价格的变动幅度进行限制。对未经备案、预售价格超过预售方案所申报变动幅度的,房地产主管部门暂停办理商品住房买卖合同登记备案,并责令开发企业限期报备。 
  变相收取定金将严惩 
  根据新规,房地产开发企业应当在取得预售许可证后10日内,一次性公开全部准售房源,明码标价对外销售。房地产开发企业或者销售中介应当在售楼部销售现场醒目位置清晰公示相关销售信息。各地房地产主管部门应当将商品房销售现场信息公示情况纳入预售许可的现场核查内容,对未按规定在销售现场公示有关信息的,暂缓审批其预售许可。 
  未取得预售许可的商品住房项目,严禁以预订、认购、排号登记、发放VIP卡等任何方式向买房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。 
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市场信息
【郑州:出台经适房新规】
  增加中小套型普通商品住房建设的数量,让普通购房者有房可买;放宽廉租住房申请条件,让更多人能住上房,抑制投机性购房。6月7日,刚刚下发的郑州市政府〔2010〕143号文件显示,将在加大保障性住房和中小套型普通商品住房建设供应力度的同时,抑制部分区域、部分项目房价过快上涨的苗头,以便能让居者有其家。
  中小户型房子不低于70%
  “买个两室一厅的房子,住着最合适。”郑州市民王女士说,她手头也不宽裕,能有个80~90平方米的房子住着就满足了。7日,郑州市政府下发的〔2010〕143号文件显示,2010年至2012年,郑州市保障性住房和中小套型普通商品住房的年度开工量,不会低于各类住房年度开工总量的70%。2010年,郑州市住房建设总量为1400万平方米,其中90平方米以下的住房建设量不低于70%,至少可以满足15万多户居民的需求。
  买“小房”自住契税缴纳1%
  “鼓励购房自住,或者是改善住房居住条件。”郑州市房管部门有关人士说,首次购买90平方米及以下普通住房的家庭,依然可以享受契税税率为1%的优惠政策。
  购买二套房贷款受限制
  新出台的文件明确指出,贷款购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍;第三套及以上住房贷款的首付款比例、贷款利率和不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款发放标准,由商业银行自主确定。
  而对已购经济适用住房的家庭,则需凭郑州市房管局出具的书面意见才能购买其他房屋。同时,结合房地产运行情况,郑州市还会适时研究出台临时性限购措施。
  费用缓缴效率提高
  新出台的文件规定,只要年内按照住房套型结构比例认定要求开工建设的中小套型普通商品住房和保障性住房项目,在开发企业做出缓缴书面承诺后,除墙改基金外,城市基础设施配套费等行政事业性收费和建设劳保费等政府性基金,都可以延缓至办理商品房预售许可证时收取。“能缓缴一些费用,我们都能喘口气了。”郑州某房地产开发商说。
  此外,相关职能部门也会进一步简化中小套型普通商品住房、限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房项目的审批环节,缩短审批时限,提高办事效率。
  取得预售许可3日内公开房源
  新出台的文件规定,捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、散布虚假信息、发布虚假广告、扰乱市场秩序等违法违规行为,都将受到严查。
  此外,该文件还规定,在建项目单体达到预售条件时,应及时申办商品房预售许可。商品房项目自取得预售许可或办理现房销售备案之日起3日内必须一次性公开全部房源,实行明码标价、一套一标、公开销售。物价部门将会同房管部门对商品住房价格进行监管。
  对达到预售许可条件未申办商品房预售许可、在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格以及通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张或捂盘惜售的,郑州市房管局也将会同有关部门责令其限期整改;拒不整改的,依法严肃查处,同时记入房地产信用档案并予以曝光。各相关单位暂停发放其相关项目贷款,暂停其参与土地或项目“招拍挂”的资格以及与其相关项目的立项、规划、施工许可等审批手续。
  税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
  廉租房申请条件放宽
  据了解,2010年,郑州市廉租住房将新开工15万平方米、竣工5万平方米;经济适用住房新开工150万平方米、竣工100万平方米;启动20个棚户区改造项目,实施110.92万平方米的棚户区改造;落实市重点工程安置住房建设计划,开工90.1万平方米;加大城中村村民安置住房建设力度,开工200万平方米;郑东新区、郑州高新区和郑州经济技术开发区也要利用符合城市总体规划的土地,积极启动公共租赁住房试点建设,年内开工建设10万平方米。
  盖房子“宅基”先确定
  选好了房子,土地却成了没影的事儿,迟迟不能开工建设,这样的事情以后就少见了。7日,郑州市房管部门一负责人透露,在即将编制的2010年~2012年住房建设规划中,不仅中小套型普通商品住房、限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模会细分到住房用地年度供应计划中,就连土地在哪儿、地块有多大、各地块住房套型结构比例等都得“板上钉钉”,以便让购房者吃个定心丸。另外,城中村改造、旧城改造和棚户区改造项目,也成为住房套型结构比例控制要求的“宠儿”,以吸引更多的房地产开发商,建设更多的中小套型普通商品住房,让想买房的市民有房可买。
  增加住宅用地有效供应
  2010年,郑州市(含县区)住房计划供地960公顷,保障性住房、中小套型普通商品住房和棚户区改造用地比例占88.9%。其中,市区住房计划供地577公顷,保障性住房、中小套型普通商品住房和棚户区改造用地比例占90%。
  郑州市国土资源局也将在完善土地“招拍挂”制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,稳定土地市场,抑制住宅用地价格非理性上涨。
  今后,郑州市国土资源局将会严格土地出让价款的收缴,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为,督促开发企业严格执行土地出让合同,加快开工和建设速度。同时,要在建立动态监管巡查制度、信息公开制度和房地产企业土地开发利用诚信档案制度的基础上,进一步加强和完善批后监管,规范土地市场,提高土地使用率。
  今后,郑州市还将继续加强房地产市场统计、分析和监测,充分发挥房地产市场信息系统和预警预报系统的作用;继续完善房地产市场信息发布制度,全面、及时、准确地向社会发布市场信息;对已获土地项目促报建,已批未建项目促开工,在建未售项目促销售,在建已售项目促竣工。
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【重庆:房产税新政策已上报国务院待批】
  目前,重庆市房产税新政策已上报国务院,其具体细节重庆市财政局有关官员日前表示,具体细节目前不便透露,但房产税收所得收入将全部用于我市公租房建设。 
  “该税种的开征仅是重庆房产新政的一部分。”财政局官员称,今年初,重庆市相关部门就开始谋划一系列促进我市房地产市场健康发展的“组合拳”。同时,我市也是最早向国务院上报房产新政方案的城市,获得批复后将在第一时间对外发布。 
  据了解,重庆市房产新政方案的思路是:以政府提供的公共租赁房保障低收入群体,而对于中高收入者,将以市场提供的商品房解决,形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。而房产税的开征,主要是针对高端住房。“房产税的开征绝非是政府为了‘增收’而征收。上报方案中规定,政府征收房产税所得到的收入将全部用于公租房建设。”市财政局相关负责人称,此举将充分发挥税收的调节作用,抑制房价过快上涨。 
  重庆工商大学税务专家尚可文表示,房产税并非新的税种,主要针对店铺、门面一类的经营住房征收。目前全国施行的房产余值从价计征和房产租金收入征收两种方式。若依照房产余值从价计征的方式,税率为1.2%,所缴税金为应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%,其中我市扣除比例为30%。而依照房产租金收入征收时,税率为12%,所缴税金为租金×12%。
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【重庆:二套房政策先认贷再认房】
  重庆斗硬执行二套房政策,6月7日前的贷款申请,仍执行“只认贷”标准,之后的贷款申请,则“认房又认贷”
  日前,中央政府联合三个部门发布了第二套住房认定标准的通知,在二套房的认定上,实行以家庭为单位,以“认房”为主,同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策,让不少有改善性住房需求的年轻人陷入了困境中。 
  改善性住房受打击
  由于实施了既认房又认贷的标准,这让大量有改善性住房需求的年轻人陷入了苦恼中。市民王先生在结婚前购买了一套单间配套的30平米小户型房,年初结婚后他和妻子决定卖掉单间配套房,另外购买一套70平米的房子做新房。
  然而在新规定出台后,由于人民银行的征信系统中王先生有过贷款记录,因此他购买新房将视作二套房。原本想以没有购买过住房的妻子名义去申请贷款,然而新的认定标准以家庭计,银行仍然将王先生购买的新房认定为二套房。
  原有的住房已经被卖掉,新的住房却要支付高首付和高利率,王先生陷入了苦恼中。
  重庆先认贷再认房
  像王先生这样的例子并不算少数,为此东莞部分银行采取了相对灵活的做法,即使有银行贷款记录,只要购房者能向银行证明该套房已经出售转让给其他人,该购房者再贷款买房,算第一套。不过日前咨询了市内各大银行,得知重庆在二套房执行上将严格执行国家规定的标准。目前各大银行都在加紧清理在6月7日前提出的贷款申请,这部分贷款申请将仍然执行“只认贷”的标准。而自6月7日(含)后提出的贷款申请,则将执行“认房又认贷”了。
  目前重庆市内各大银行的做法是由银行先查询人民银行的贷款记录。同时,需要贷款人出具房管局提供的家庭住房登记书面查询结果。据悉,房管局将在本月20日起提供该项服务。在这段无法查询的时间内,需要由市民签署诚信保证书。
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【武汉:578个项目清算土地增值税】
6月4日,相关渠道获悉,今年武汉有578个项目进入土地增值税清算工作。1-4月,武汉累计完成的土地增值税预征和清算税款3.5亿元左右。 
  “武汉在执行预征过程中,核心思路是差别化对待不同的住房。”相关人士说,其中普通住宅的预征率为0.5%,而非普通住宅则为2%。 
  据了解,如何认定普通与非普通住宅,主要根据建设部门的标准,从房屋面积、销售价格、容积率等几个指标衡量。 
  上述人士透露,目前,各级税务机关有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,并于6月底前将清算工作计划等上报。
  武汉地区正在进行全面排查,今年涉及的项目为578个,清算的方式包括依据房地产项目销售总额进行查证,或者核定征收率。 
  国税总局要求,核定征收率原则上不得低于5%,而武汉当前执行的是,非普通住房5%、普通住房项目1%。
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【扬州:规定政府“补贴房”5年内不得上市】
  江苏省扬州市本年度住房保障实施细则近日公布,其中新增规定,困难家庭享受政府货币补贴购买的房产,5年内不得上市交易。 
  据悉,购房货币补贴是扬州市为放弃廉租房实物配租的家庭提供的一项保障政策,受保障家庭可自行购买不低于55平方米的成套商品住房,政府给予11万元的一次性货币补贴。为防止个别人套用政策从中牟利,近日公布的《2010年扬州市区经济适用房保障实施细则》和《2010年扬州市区廉租房保障实施细则》除进一步扩大住房保障覆盖范围、降低准入门槛之外,还从严制定了政策房退出机制,明确规定廉租房、政府补贴购房在5年之内不得上市,5年后上市交易须全额退回政府发放的11万元购房补贴款。
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【宁波:“廉租房”保障动态管理打破终身制】
  宁波市江东区建设局近日取消了62户家庭的廉租住房保障资格,该区建设局房管处副处长盛丹介绍说,这62户家庭已经不符合廉租住房的享受条件。 
  盛丹:有一些是收入发生了变化的,还有一些是家庭人口发生了变化,或者是住房情况发生了变化,有可能影响保障的类型或者是保障的可以享受保障的条件,想把最有效的公共资源进行更合理的分配。 
  宁波市所推行的廉租房政策主要面向人均收入低于社会平均收入45%的无房家庭,目前城市廉租房累计保障户数已达13095户,但长期以来,廉租房政策严进宽出,导致部分已经不符合条件的人还占用着公共资源,宁波市为此将对廉租房实施能进能出动态管理,如果在保家庭住房和收入连续一年超过规定的标准,将不能受廉租房保障。 
  宁波市建委房交处处长孙善生:符合条件的继续保障,不符合条件的马上退出,不符合条件不能老是在享受,包括资金补贴一样的,不符合条件的就给你停掉了。 
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【广州:多个“旧厂改造”项目欲补差价转商业用地】
  信义会馆改造后土地价值短短6年即升值了7000万元。日前从广州市三旧办获悉,信义会馆、太古仓以及TIT国际服装创意园等“旧厂改造”典范有意抓住最新契机,交基准地价30%土地出让金后“转正”为商业用地。 
  广州市国土部门日前发通知,对“三旧改造”中的旧厂房改造给予一定的政策支持,改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等,符合划拨用地目录的,按划拨方式处理;不符合划拨用地目录的,按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金。日前获悉,信义会馆、太古仓以及TIT国际服装创意园等“旧厂改造”典范均有意借机“转正”,据悉,目前此类“退二进产”项目均是从工业土地性质转为“暂时性”商用,每两年续签一次,此规定也让不少投资方望而却步。 
  信义国际会馆2004年由广东明辉园投资管理有限公司投资4000多万元,采用香港建筑师麦志麟引入的LOFT设计概念(即由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间),进行“退二进三”改造。2005年改造完成后,成为占地约2.5万平方米、共12栋建筑,总建筑面积约1.3万多平方米的信义国际会馆。将原来已基本空置的单一厂房、仓库改造为集高端展览、写字楼、会议、公寓、酒店、餐饮、娱乐、旅游为一体的创意产业园区。仅租金就达到每平方米90元。项目开发前土地评估价值2000万元,近期再评估价值已上升至9000多万元,短短6年即升值了7000万元。 
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【广州:廉租房把部分“夹心层”纳入到保障范围】
2日,广州市住房保障办终于正式下发《关于调整我市廉租住房保障申请标准有关问题的通知》(下称“《通知》”),从5月21日起,广州廉租房保障申请收入线标准由家庭年人均可支配收入7680元(月均640元)以下提高到9600元(月均800元)以下,把部分“夹心层”纳入到保障范围。经测算,扩面后将新增10219户家庭,约3.1万人受益。 
  据介绍,2010年,广州廉租住房保障方式以发放租赁补贴为主,同时实行实物配租和公房租金核减等方式。实物配租适用以下两种情形:一是符合廉租住房保障条件的,经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭;二是符合廉租住房保障条件的烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)残疾人等家庭。符合实物配租条件的按程序轮候廉租住房。扩大廉租住房保障面后新纳入保障范围的低收入家庭,除上述两类家庭实行实物配租外,其余以领取租赁补贴为主要解决方式。
  扩大廉租住房保障面后人均保障居住面积标准、家庭人口标准和补贴标准维持原政策规定不变。补贴系数调整为:家庭年人均可支配收入为6681—9600元的,按补贴标准的55%计发补贴,补贴系数为0.55,4口之家每月可拿到506元补贴;家庭年人均可支配收入在6681元以下的补贴系数维持原政策规定不变,同样以4口人为例,双特困户可领到最高的1288元补贴。
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【广州:将执行土地出让金新政】
  7月1日起,广州市将执行新的土地出让金(即“地价”)计收标准,开发商和市民补地价的标准将大幅度提高。在日前举行的在线交流活动中,不少网友质疑,地价新计收标准将推高房价。对此,市国土房管局回应“政策仅是把补地价标准与市场价格挂钩,不存在推高房价”。 
  已售土地不需补缴出让金 
  在线交流中,开发商网友提问:根据补地价新标准,协议出让项目(工业项目除外)建筑面积或建筑用途调整的,经营性用途按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差调整土地出让金。“若地块用途不变,竣工面积增加1平方米该如何补地价?”有网友举例,某宗土地被规划部门批复容积率为2.5,即可建25000㎡,现已建22000㎡并获准预(销)售,如在7月1日后申办剩余的3000㎡的预售手续,应补缴多少面积的出让金?之前已获预售的22000㎡是否也需要补缴? 
  广州市房管局房地产估价管理所所长华而实回应,政策实施之后,土地出让金只需按照未预售的土地面积补缴。上述案例中,应按3000㎡计收土地出让金。 
  哪些房产证需要补地价? 
  而普通市民关注的是:7月1日后房改房上市,土地出让金按什么计价方法计收?如果规划局同意私房扩加改,该私房没交土地出让金,如果7月1日后办理房产证,是否需补交土地出让金,是加建部分补,还是全部补,如何计算? 
  华而实回应道,7月1日房改房上市后,补交土地出让金按房屋交易评估价格的1%计收。私有住宅扩建、加建、改建,如扩建后建筑面积增容不超过原产权面积5%(含5%),暂缓征收;超过5%的,增容部分按土地纯收益计收土地出让金。 
  房管局:不会推高房价 
  土地成本是商品房价格的重要构成要素。提高土地出让金的计收,即提高土地成本。市民担心,在商品房的市场需求不变甚至持续增长的情况下,商品房价格受高额补地价影响会不会造成被动涨价? 
  对于市民的这种担忧,华而实回应,本次土地出让金调整主要针对原协议出让的土地,是将补缴土地出让金标准与正常土地市场价格挂钩,而房地产市场价格主要是由市场供求关系等多种因素决定。因此,补地价新规定并不会成为推高房价的诱因。
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【深圳:将出台房地产市场管理办法】
深圳市第五届人民代表大会第一次会议6月5日闭幕,许勤当选新一届深圳市人民政府市长。许勤在会议结束后举行的新闻发布会上透露,深圳近日将出台房地产市场管理办法,促进房地产市场健康发展。就各界关注的深港合作问题,许勤承诺,将提升深港合作层次,共同开发建设前海深港现代服务业合作区,全面推进双方在河套地区、跨境基建、科技、环保、交通等领域的合作。
  在新闻发布会上,就市民普遍关注的房地产市场调控问题,许勤表示,国务院国十条文件出台后,房地产市场调控取得了显著成效,深圳房地产市场也作出了积极反应。他介绍,深圳政府对房地产市场调控将从三个方面考虑:一是贯彻落实好国十条,从需求角度调控;二是从供给角度加强保障性住房建设,计划今年建设5万套保障性住房,并增加保障性住房的土地供应量;三是从房地产市场管理角度来调控市场。
  许勤介绍,目前深圳房地产管理部门一直都在跟踪和研究市场的变化,不断研究分析每天、每周、每个月的数据变化,以便为政府的决策提供依据。他还透露,深圳将出台房地产市场管理办法,维护房地产市场正常秩序,促进房地产市场的健康发展。
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【海口:虚报房地产交易价罚偷税额5倍】
海口市地方税务局近日出台新规,对于虚报房地产交易价格造成少缴税款的纳税人,将处以偷税额5倍的罚款。通知当中规定,办理房地产交易纳税人如虚报价格造成少缴税款的一经查实,除补征交易双方少缴税款加收滞纳金以外,还将对交易双方当事人处以所少缴税款5倍的罚款。为了方便房屋的买卖和交易,通知当中还规定,房地产交易办税可委托代理,代理人须提供交易当事人的委托书,卖方可代收代缴买房应缴的契税和印花税。
  关于背景和原因,房地产业内人士分析,海南房地产税收这一块一直是财政税收的主要来源。比如2010年第一季度,整个海南省由于国际旅游岛带动房地产业的发展,地方财政一般预算收入是大幅增长,房地产税收收入对财政贡献是将近起到5成的作用。
  由整个海南省的情况可以看出海口市税收对房地产的依赖度也是比较大的,业内人士就认为,虽然受房地产新政的影响,还剖楼市的热潮有所减缓,但房地产税收对财政税收的贡献仍然是最大的,为了保证税收的稳定,出台严厉措施也在情理之中。
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竞争对手情报
【碧桂园、恒大:5月销售逆市增长】
碧桂园刚刚披露的5月份销售数据显示,单月实现合同销售额约22亿元,同比2009年增长约34%;合同销售建筑面积约46万平方米,同比2009年增长约28%。前5个月,碧桂园总共实现销售认购金额约125亿元,其中已签约合同销售金额约117亿元(合同销售面积约215万平方米),待签金额约8亿元。2010年前5个月的合同销售金额和面积同比分别增长约86%及60%。今年以来,碧桂园平均每月销售额维持在20亿元上下,5月份的22亿元销售额虽然较4月环比有所下降,但该集团表示,环比下降的原因在于4月份销售额爆发式增长,5月份只是回归到合理水平。而该集团同时表示,其产品主要集中在二、三线城市,且价位不高,受宏观调控影响不大。另一走低价位路线的开发商恒大地产,预计将于8日披露5月份销售数据。该集团在5月初率先展开八五折卖楼,加上其产品定位原本就比较低端,因此,预计其5月销售业绩也会表现较为稳定。该集团暂时未披露其具体销售数字,但相关负责人表示,自从实施降价促销策略以来,销售较4月下旬有成倍增长。除此而外,5月房地产企业业绩普遍大幅下滑,万科今年5月实现销售面积47.0万平方米,销售金额51.1亿元,分别比09年同期减少32.6%和20.2%。除万科外,世茂房地产、龙湖地产、合景泰富和富力地产5月的销售金额均有40%-50%的下跌。
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【富力地产:5月销售环比跌一半】
在众多全国性开发商中,富力地产6月1日率先披露的5月份经营数据显示,其当月销售仅12.53亿元,较该集团过去一年的平均每月销售额下降近一半。而前5月整体销售额为109.51亿元,仅相当于其2010年300亿目标的三分之一。
  富力地产过去5个月的每月营业数据显示,1~5月,该集团每月销售额分别为25.64亿、20.96亿、30.24亿、24.54亿以及12.53亿元,可以看出,新“国十条”出台后对市场交易量带来的冲击,已直接传导到开发商的销售上,富力5月份销售表现,还不及有春节长假的2月份。
  09年,富力平均每月销售额都维持在20亿左右,使得该公司09年全年销售突破240亿。但今年如按照300亿的销售目标计算,富力每月销售额应围绕25亿上下波动。不过,宏观调控极有可能打乱其经营计划。
  尤其是在部分投资比例较高的区域,富力受到的冲击尤其明显。数据显示,富力5月在海南岛仅录得了0.74亿元的成交,远低于早先高达数亿的销售量。在其大本营广州地区,前5月仅实现销售27.41亿元,离80亿的年度计划有较大差距。
  由于富力地产今年对旗下大部分产品进行了品牌升级,主打高端市场,其主要客源正是投资客和改善型买家,因此,在这一轮遏制投机的调控当中,极有可能成为受影响最明显的开发商之一。
  5月28日,富力股东大会通过了将发行A股计划有效期再延长1年的决定。这已是富力第三次延期回A了。
  由于富力与其他多数赴港上市的地产开发商不同,其注册地在广州,无法像其他同行一样在境外发债融资,回A成为其扩大融资渠道的唯一选择。
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【龙湖地产:5月实现合同销售金额15.5亿元】
龙湖地产日前公布的5月业绩显示,5月份实现合同销售金额15.5亿元,较4月的25亿元下跌将近40%。
  龙湖地产6月4日公布的最新销售数据显示,2010年5月公司实现签约销售金额15.5亿元,较09年同期下降15.8%,截止2010年5月末,公司累计实现签约金额86亿元,其中西部区域签约35亿元,环渤海区域签约44.8亿元,长三角区域签约6.2亿元。
  龙湖地产董事长吴亚军在此前举行的股东周年大会上曾表示,上一轮的调控效果已经慢慢显现,中央抑制房价过快上涨的目的基本已经实现,受政策影响,龙湖5月份销售比4月份略有下降,销售放缓情况或许还会持续两至三个月。龙湖将会根据不同城市受影响不同程度推盘,更多地推出受政策影响较少、具有刚性需求市场的项目。
  但是在5月份并不好看的销售数据出来后,龙湖仍然态度鲜明地表示不会调整今年248亿元的销售目标:“楼市观望情绪日益加重,龙湖销售确实受政策影响,但是不会下调全年合同销售目标。”
  值得注意的是,作为龙湖苏南公司首个面世项目,“龙湖•无锡滟澜山”(太科园1期)项目5月30日正式开盘,首期推出70套独栋别墅及40套叠拼别墅,当日开盘认购105套,认购率达95.5%,认购金额为4.2亿元。
  受5月业绩影响,为了完成保证年初制定的销售目标,大多数房企纷纷采取直接或间接的降价手段促销。尽管吴亚军一再强调,龙湖早前就考虑到调控的因素,在定价方面已有保留,并未考虑推出楼盘折扣优惠计划。但近日一则关于“龙湖上海新盘陷降价疑云”的报道称,龙湖•蓝湖郡有降价售楼以加速回款的嫌疑。
  针对此事,龙湖方面的相关人士表示:“上述报道不符合事实。实际上,龙湖•蓝湖尚未开盘且从未销售过,只是样板间的公开,价格还没定,有媒体可能去售楼处向工作人员打听一个大概的参照价,再对比周边楼盘就得出龙湖降价的结论,该楼盘计划在6月推出,不过具体时间和价格尚未落实。”
  与其他房企一样,在感受到新政调控对住宅市场产生压力后,龙湖亦将目光转向商业地产,吴亚军多次强调:“龙湖将增持投资性商业物业,计划在5至7年内完成建设并持有月200万平方米左右的投资性物业,使土地储备中的投资性物业达到15%,力争每年租金的增长保持20-25%的水平,为公司提供可观的收入。”
  根据龙湖方面披露,在商业物业方面,将在建项目中保留大量出租物业,例如重庆后工项目、成都五块石、北京常营、杭州下沙、无锡太科园二期、无锡锡沪路项目、沈阳道义项目、青岛白沙河项目、常州洪庄项目、西安大兴项目及大连旅顺龙河项目等均包含商业规划。
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【万科集团:5月销售均价环比降18%】
在5月份房地产市场出现成交大幅回落的背景下,万科销售回款51.1亿元,同比下降20.2%,环比下降34%。
  而根据万科公布的销售数据计算,万科5月份的销售均价较今年前4个月大幅下降,显示万科在5月份进行了适当的价格调整,由4月份的均价12322元/平方米降至10087元/平方米,下降幅度为18%。
  万科日前披露的5月份经营数据显示,公司5月份实现销售面积47万平方米,销售金额51.1亿元,分别比2009年同期减少32.6%和20.2%,环比4月份则分别下降26%和34%。销售额环比下降幅度较大,主要原因在于其4月份销售数据激增,达到78亿元。如果以今年1月和3月的数据相比,万科5月份的销售额下降幅度不足20%。
  目前万科对区域公司今年的销售任务还没有调低,因此,各地区都在5月展开了不同的促销方式积极销售,以图完成每月任务,这使得万科的整体销售数据没有出现大幅度下滑。同时,万科目前是进入国内城市最多的开发商,战线拉得较长,也在09年开始大规模布局二线城市,从而较其他集中于一线城市的开发商更有效化解了风险。
  值得提及的是,销售均价方面,万科5月份成交均价为10087元/平方米,较4月份的12322元/平方米均价下降约18%。数据显示,今年头5个月中,万科3月份的销售均价最高,为12445/平方米,而1、2月均价也高于5月,分别为11969元/平方米和11895元/平方米。
  万科相关负责人表示,作为国内一线的房地产开发企业,在定价上面会遵循市场变化,做到“随行就市”,以确保公司经营的顺利开展,即使某些区域降价销售,也属正常运作。
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【禹洲地产:2.62亿收购上海商业地块】
  禹洲地产6月2日宣布,以代价2.615亿元收购上海茜尔斯百货有限公司全部权益,进而获得茜尔斯位于上海浦东新区惠南镇一块商业用地。
  公告介绍,上海茜尔斯主要从事购物商场的发展及运营,其在上海浦东新区惠南镇拥有一块商业用地,将发展为大型购物中心,总规划建筑面积11.046万平方米,平均建筑面积价格为每平方米2585元。
  另据公告,禹洲地产于收购事项完成后,须向上海茜尔斯提供股东贷款,以偿还债务合共2400万元。
  禹洲地产表示,收购将扩大集团的影响力及加强执行全国发展策略的能力,亦为禹洲提供良机于上海参与大型购物中心。
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【中石油:退出亏损地产业】
今年5月10日,中石油在北京产权交易所以1.26亿元的价格挂牌叫卖北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权及6498.23万元债权,成为今年3月国资委出台“退房令”后,第一家剥离全资房企的中央企业。
  值得关注的是,都市圣景手上的项目华龙大厦位于北京德外大街,而该项目迄今没有开建,2009年全年以及今年前4个月,都市圣景一直没有业务收入,其中今年4月净亏损68万元左右。对于未来的新东家,中石油开出的条件相当宽松,大多有房地产业务的中国公司均有机会参与。
  按照中石油的说法,将专注主业,坚决、彻底退出以营利为目的的商业性房地产业务,目前正在加紧剥离相关业务。而且,稍早该公司已下发紧急通知,要求其所属各企事业单位防止企业资金进入房地产领域。
  日前从权威渠道获悉,中石油向国资委上报的13家房地产子公司包括大庆久隆房地产开发股份有限公司、兰州高阳房地产开发公司、克拉玛依市独山子众鑫房地产开发公司、吉林化建房地产开发有限公司、吉林市吉化东方房地产开发有限责任公司、河北华北石油房地产开发有限公司、新疆新油房地产开发有限责任公司、四川家益石油房地产开发有限公司、重庆市佳朋房地产开发有限公司、太仓市轩麟置业有限公司、威海皇冠房地产开发有限公司、松原市吉油房地产开发有限责任公司和新疆中油房地产开发有限责任公司。
  13家子公司截至2008年底的总资产规模合计44.4亿元,总负债规模合计44.6亿元。2008年,13家子公司总收入为19.4亿元,利润为亏损3亿元。房价逐年上涨,中石油地产业务却出现亏损,颇值得玩味与探究。
  “像中石油这样的巨型央企,分支机构多,覆盖地域又广,比如各地油田企业本身就拥有土地。由于这些企业大多自行建房为职工解决住房问题,因此它们较为熟悉地产开发,并由此进入房地产行业。”有分析人士表示。
  据了解,中石油剥离的房地产项目质量良莠不齐,其中一些项目往往有种种问题,难以吸引意向受让方。
  此外,宾馆酒店也是中石油退出战的另一阵地。
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2010年6月2日-2010年6月8日)】
  6月2日-6月8日(截止6月8日17:00)(不含6月4日、7日),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:1664(套),总面积为:167848(平方米)。
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【上海:公租房申请拟不限户籍 暂不设收入标准】
 6月3日,上海市政府召开新闻通气会,首次公布该市发展公共租赁住房实施意见的征求意见稿。从6月4日起10天内,这一征求意见稿将正式向社会公示,征求社会各界和市民意见,修改完善后,将及时颁布实施。通气会上,上海住房保障和房屋管理局人士对21条的《实施意见(征求意见稿)》进行了解读。
  外地人有望入住 居住稳定性提高 
  “大力发展公共租赁住房,是上海建立健全住房保障体系的一项重要举措。”上海住房保障和房屋管理局人士表示。 
  此前,针对不同类型的住房困难居民,上海已经建立了廉租住房、经济适用住房和动迁安置住房等住房保障政策。其中,廉租住房面向上海户籍的低收入住房困难家庭,经济适用住房面向上海户籍的中低收入住房困难家庭,动迁安置住房则主要面向旧区改造中的中低收入动迁家庭。 
  公共租赁住房作为新增加的一项住房保障政策,将住房保障覆盖面从上海城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口,主要面向存在阶段性居住困难的青年职工、引进人才和来沪务工人员。“这一政策建立后,上海将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系;同时,对于提高实有常住人口管理水平和促进房屋租赁市场健康发展,也将起到积极的作用。” 
  改革开放以来,上海的住房租赁市场快速发展,成为房地产市场的重要组成部分,有效解决了广大市民的居住问题。然而,目前租赁市场存在结构性供求矛盾,小户型、租金低的房源很少。同时,租赁市场仍以自然人出租为主,从事住房租赁的经营性机构很少,房东通常不愿意签订长期租约,房客居住的安定性较差。而租住公共租赁住房是为了满足“基本居住和阶段性居住”的要求,主要筹集适应青年职工需要的小户型住宅和集体宿舍,简配居住设施,在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。另外,公共租赁住房由政府支持的专业机构经营管理,提高了租赁的专业化、规模化水平,能够提供相对租期稳定、安全可靠、清洁卫生的租赁住房,租客居住的稳定性、安全性、可靠性更高。 
  房源多渠道筹措 房型小户型为主 
  据上海房管局人士介绍,公共租赁住房采用多种渠道筹措,并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房。目前主要渠道有几种:结合旧城区改造、大型市政建设、大型居住社区等建设,单独选址,集中新建;在新建、配建的经济适用住房和其它新建的保障性住房中,经规定程序批准转化。 
  “目前我们正在研究,今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目,均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房,配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障,其中合适的房源将用于公共租赁住房”;有条件的单位,如各类经济和产业园区可以利用自用土地进行建造;综合利用农村集体建设用地,适当集中新建;对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造;收购或代理经租社会上闲置的存量住房;积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。 
  公共租赁住房建设的布局,将采取“大分散、小集中”的方式,在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。房型方面,主要为成套小户型住宅或集体宿舍,套均建筑面积一般控制在40—50平方米。同时,公共租赁住房在使用前可进行简易的装修,有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。 
  根据《实施意见(征求意见稿)》要求,为可持续发展公共租赁住房,政府将在土地和资本金上作一定的投入,并在税收、投融资、建设标准、公共事业收费、户籍管理等方面给予必要的政策支持。“公共租赁住房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。”房管局人士表示。 
  申请无收入标准 租期不超过5年 
  根据规定,申请公共租赁住房的对象可以是家庭,也可以是单身人士。但必须同时符合4项条件:一是有上海城镇常住户口或上海市居住证,连续缴纳社会保险金达到规定年限。二是已与上海就业单位签订一定年限的劳动或工作合同。三是在上海无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米;因结婚分室居住有困难的,人均面积可适当放宽。四是申请时未享受上海其它住房保障政策。“考虑到全市公共租赁住房涉及的人群广、收入差异大,因此在申请条件中暂不设收入标准。”房管局人士解释道。 
  申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请,也可以向上海户籍所在地的运营机构提出。上海市、区(县)将建立全市联网的公共租赁住房服务信息平台,形成完整的全市住房租赁服务信息网络系统,发布房源信息、提供租赁服务、实行监督管理。“对符合条件的对象,根据房源供应等情况,可实行轮候供应制度。” 
  据介绍,根据住房保障制度分层次设计的要求和公共租赁住房可持续发展的需要,公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定。同时,为减轻承租人租金支出负担,符合条件的承租人可申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁房租金。 
  为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性,租赁合同的期限一般不低于2年,合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的,由运营机构对承租人的资格重新进行审核,符合条件的可续签。“公共租赁住房只租不售,而且主要是解决阶段性居住困难,租赁总年限暂定一般不超过5年。”
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【上海6月商品宅地“零”供应】
在5月成交66.37万平方米(含住宅、商住、商住办)商品住宅用地后,上海土地市场将会出现一轮冷淡期。
  2日,从上海规土局获悉,除去出现在预申请公告中的地块,通过公告形式正式发的出让文件中,6月商品住宅用地现场竞拍的为“零”。而近期发布出让公告来看,除去将在7月2日出让的徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块 (龙华机场3号)商办地块,近期出让地块均为工业用地。
  与此同时,105幅预申请公告的地块中,也只有17幅获3人以上预申请。截至2日,此前最受人关注的住宅地块——黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块,未有一家开发商提出预申请。
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【沪5月一手房成交创5年新低】
  5月上海一手房的成交量共2595套,环比4月上半月,5月成交量下跌70%。这一成交量也创下了自2005年以来的历史新低。 
  据上海永庆房屋研展部统计,从5月一手房的平均成交单价来看,5月的平均成交单价为22282元/平方米,环比4月底的一手平均成交单价22926元/平方米,5月平均成交单价基本持平。从平均成交单价可以看出一个现象:开发商集体观望不愿意杀低,使得成交量达到冰点,可是成交价格依然坚挺。
  从成交总价来看,5月平均成交量的跌幅均超过70%,而跌幅最高的前3名是:800万元-1000万元跌幅为81.5%;150万元-200万元跌幅为81.5%;300万元-500万元跌幅为80%。从这三个总价区间所属区域来看,800万元-1000万元是内环的高总价,300万元-500万元是中环的高总价,150万元-200万元是外环的高总价,由此可看出,各区域的高总价产品带头领跌。可看出买方现在的购买行为趋为保守,投资客甚至部分的换屋客还是选择观望。
  上海永庆房屋总经理陈史翎表示:5月市场从成交价量的表现来看,数据并不令人意外,因为在主管部门还没有明确对开发商展开资金紧缩的举措之前,对银弹充足的开发商而言,降价求售是很不甘愿的事情。就以前的经验来看,只要熬过成交量低迷的时间,市场就会报复性反弹。
  此外,陈史翎还指出,在预期未来土地价格还会涨的思维下,开发商更是舍不得开发土地。
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【上海高端住宅价格坚挺】
  “新国十条”满月以来,在成交量急速萎缩的情况下,普通住宅价格初见松动,但豪宅价格却岿然不动。经过一番调查后发现,市中心的一些一手豪宅更准备逆市涨价,而最高涨幅竟达67%。二手豪宅则是利用世博的租赁黄金期“先赚一笔再说”。
  一手逆市欲涨67%
  有机构统计称,本月普陀区、黄浦区、徐汇区、静安区等市中心区域都有高端的豪宅项目推出,但是在逐一调查后发现,这些豪宅项目只是为了引起关注,而对于确切的开盘时间,售楼处的回答基本是日期未定。
  位于黄浦区的公馆77的销售人员明确表示了精装公寓项目预计至少还要再推迟3个月才能上市。同在黄浦区的绿城黄浦湾,以及静安区的远中风华园推出日期也未定。徐汇区徐汇苑和普陀区华侨城的新项目开盘的时间倒是有一个范围了,但是不是6月,而是7月底。
  预期开盘时间延后的同时,这些豪宅的定价似乎并没有受到中央楼市调控的影响。公馆77项目,其一期均价为5万元/平方米,目前市场的均价为5.41万元/平方米,但是售楼处目前给出的预计价格最低也要7万元/平方米,价格上涨了29%。同在一个区的绿城黄浦湾,网上房地产显示该项目一期累计合同均价为5.3168万/平方米,而新开项目的价格被初定为9万-10万元/平方米,价格上涨了约67%。位于静安区的远中风华园,新开项目的均价达到了9万-11万元每平米。而在当前市场上,其价格只为6.31万元/平方米,涨幅也达到了约59%。
  为何这些楼盘都选择了逆市涨价呢?太平戴维斯住宅销售部高级董事朱兆荣坦言,虽然楼市受到中央政策的调控,上海高端住宅 (单价在5万元以上)看房量出现了明显萎缩,减幅达到50%,购房者选择暂时观望。但市中心豪宅本来就数量有限,还是受到 “刚需”的追捧。因受到中资银行的严格放贷条件限制,有些资金充裕的投资客选择一次性付清房款方式。此外,也有外籍购房者从外资银行成功贷款。
  而对于目前豪宅项目的纷纷推后开盘,一位房企营销策划的业内人士道出了缘由。由于豪宅的差异化,其一般都拥有一个固定的消费群体,如同杭州新开的豪宅,其购买人群中大约有一半都是该公司的老客户,而新客户大多也是老客户介绍而来。“这些豪宅的销售基本上就盯住这个固定的消费群体就可以了。”该人士说道,由于目前中央的政策调控,整个楼市都处在观望的时候,尤其是上海的细则迟迟未出,这使得开发商与购房者都认为目前不是最好的时机,而现在冒出的开盘消息只不过是一个营销手法。
  二手豪宅先赚世博一笔再说
  5月一手豪宅的价格坚挺,无形中给二手房业主添了几分信心。近日,从多位房产中介处了解到,新天地版块、陆家嘴版块内的高端豪宅,虽然成交量有所下降,但价格却是保持平稳,抗跌性很强。当然,由于房产税推出已是箭在弦上,多数卖家也较之前相对容易议价,但议价空间一般在3%到5%之间,跌幅并不是外界所传说的那样超过10%。据了解,在陆家嘴版块,如汇豪天下等小区,其中的高层江景房依然稀缺;而像新天地翠湖天地等活跃楼盘,价格也保持在7万元/平方米左右。而在世博会的带动下,一些高端豪宅的业主更是选择转售为租,先赚世博一笔再说。据中介介绍,近期,陆家嘴等浦东版块的租房市场逐渐走高,如中粮海景等高端楼盘的租金最高可达7万元/月。
  上海中原地产研究咨询部经理马冀表示,以一手房为参照的二手房业主,在目前楼市胶着的情况下,并不会轻易抛盘,尤其是市中心区域高端豪宅的业主一般都是以资产配置为目的的。不同于一般炒房客,他们经济实力比较强,有能力顶住压力。同时,在世博会的带动下,上海城市产业转型速度加快,房产税等“一刀切”的政策很可能只是一个短时间的效果,对高端投资客来说,目前的状况只是增速放缓。上海地区这段时间积攒的力量,很可能在后期引发更强的发力,“相对香港和一些海外大都市的价格,上海的价格优势还是很明显的。”马冀如是说。
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【上海经济型别墅扎堆入市 三成在售产品逆市上涨】
华燕数据显示,4月别墅供应面积为31.08万平方米,环比3月上升了183.84%,成为09年10月以来的最高供应量。 
  开发商们似乎普遍倾向于采取抢政策窗口期做法,集中推盘使得今年4、5月的供应量处于高峰。如泗泾颐景园、龙湖郦城等9个项目都于4月下旬上市,宝山、松江近20个别墅项目5月推新,追赶行情的意图明显。
  经济型别墅扎堆入市
  随着新一轮楼市调控政策的出台,上海楼市渐渐从火热转向冷清,成交量在政策出台后全面回落。然而细看4月实际开盘和5月预计开盘的楼盘数量,别墅开发商成为继续推盘的主力,据搜房网不完全统计,5月开盘的别墅达到20多个。这当中,宝山、松江等成为此轮供应的大户。
  数据显示,位于宝山顾村板块的绿地公元18605月底开盘,即将推出100-250平方米的联排别墅,价格未定。位于罗店北欧新镇内美兰湖高尔夫别墅5月下旬加推叠加别墅,户型面积190-220平方米,均价30000元/平方米,同板块的上置绿洲•香岛原墅也在近期推出叠加别墅和小高层公寓。
  而来自松江市场的沿海丽墅、红墅、佘山东紫园等也在先后5月推新。
  在产品形式上,具有高性价比的联排、叠加等仍然是供应主流。一品漫城的双拼别墅及宽景叠墅,金地湾流域的双拼别墅,及龙湖郦城的新式联排产品等。
  三成在售产品逆市上涨
  与此同时,来自搜房网的数据显示,上海目前在售的136个楼盘已经有近三成逆势上涨。从区域来看,几个供应大区崇明、嘉定、闵行、浦东、青浦、松江六区的上涨趋势尤为明显。数据显示,崇明目前在售5个楼盘有2个价格上扬,自从长江隧桥开通以来,交通的改善使得崇明的绿色生态价值与日上升,而崇明目前在售和开发的都是纯别墅小区,开发商对后市的看好让市场价格走出自己的行情。嘉定区价格上涨别墅主要集中在轨道交通11号线沿线的嘉定新城和南翔板块,以品牌开发商开发的近期市场热盘为主。这些价格上扬的别墅都有比较显著的特征:交通、生活配套极为便利,或户型更为新颖舒适,或是胜在整个小区景观等。闵行区价格上扬别墅主要集中在距离商业中心较近的一些区域;青浦价格上扬的主要是一些开发周期较长的成熟社区;松江则多半是轨道交通9号线沿线或佘山的稀缺别墅。
  坦言为抢政策窗口期
  尽管住宅市场正渐渐从火热转向冷清,成交量在政策出台后全面回落,但历来容易受到影响的中低端别墅市场,却在此轮中表现出“坚挺”的行情。
  “大量的民间资本一时找不到好的地方投资,货币只能流入房产,而购买别墅也成为人们保卫资产的最佳途径之一。”
  来自同策咨询及研究发展中心数据显示,从新政后的日成交量可看出,别墅整体呈现稳定走势,日均成交量达到38套。
  “开发商自然要抓住这一波行情。”嘉定某开发商透露说,通常政策出台初期是对市场成交量产生一定影响,在量变后才会影响到“价”变,所以他们普遍倾向于采取“抢”政策“窗口期”做法,集中推盘使得4、5月的供应量处于高峰。
  与此同时,也有专家担心,新政尤其是在信贷政策上有了明显的收紧,作为别墅产品的买家而言,通常都是多套房,所以都在调控对象之内。
  受政策影响,未来的别墅市场尤其是中、低端经济型别墅的成交量会有一定影响,未必会同往年5、6月份的成交量一样再继续大幅上扬。
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【调控政策持续影响楼市 上海二手房价显下行趋势】
  最新出炉的上海二手房指数报告显示,自本轮调控政策出台后,上海楼市成交骤入低谷,5月份成交量大幅萎缩六成以上,且价格开始显现下行趋势。上周末,住房和城乡建设部等三部门公布了二套房贷“认房又认贷”的认定标准,一些市场人士认为,“二套房贷”从严认定下,楼市成交低迷状态或将继续。 
  今年5月,上海二手房价格指数为 2582点,环比上涨0.15%,涨幅收窄0.54个百分点,主要是由于中低端房源成交萎缩比高端房源幅度大,造成高单价房源成交占比增大。尽管指数依然微幅上涨,但下行趋势已经显现,一些外围区域持有多套物业的投资客开始抛盘,部分房价已出现10%左右的降幅。 
  统计显示,5月份全市68个二手房控制点板块中,上涨板块为51个,下跌板块为17个,平均跌幅为1.19%。其中下跌幅度最为明显的是普陀长寿路板块,5月份二手房房价环比下跌了2.19%;其次是前期超涨的宝山大华板块,5月份环比下跌了2.02%。受板块内的新盘 “中环一号”5月份开盘直降500元/平方米影响,周边二手房相比4月上旬下降了10%左右。其余价格下跌板块中,嘉定主城区板块环比下跌1.19%,虹口四平板块环比下跌1.09%。 
  相比之下,部分中心区域房价依旧坚挺。5月份51个二手房上涨板块的平均涨幅为0.59%,其中南京西路、黄浦老城区板块分别环比上涨了1.4%和2.08%。在虹口四川北路、杨浦控江等传统自住区,由于业主并未看跌楼市,对于购房者提出10%的议价不予接受,买卖陷入僵持,因此成交量虽有所下滑,但成交价格无较大波动,5月份四川北路、控江两个板块价格分别环比上涨了1.43%和1.24%。 
  上周末,住房和城乡建设部公布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,使得此前一直存在争议的“国十条”中关于“第二套住房”的认定标准有了明确界定,既“认房”又“认贷”。易居中国高级分析师付琦认为,此项规定将比目前上海部分银行采用的 “属贷原则”法(即购房家庭中有任一成员有房贷记录,就认定为二套房)更为严厉,预计接下来楼市成交低迷的状态仍将继续,价格下行趋势将逐步向新房市场传递。而新房市场买卖双方的观望情绪何时能打破,或许要等到上海楼市调控细则正式公布以后。
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【5月上海售转租比例升 租赁房源挂牌量骤增1成】
5月,上海房屋租赁指数为1221点,较上月上升5点,环比上涨0.41%。高端市场和中端市场走势平稳,低端市场涨幅明显。
  上海房屋租赁指数办公室认为,随着调控政策的延续,租赁市场将持续走热,并成为楼市新亮点。业主在等待本地细则出台之时,抛售意愿降低,纷纷将房源转售为租,全市挂牌量骤增1成以上,尤以中端房源增加比例最多,活跃了整个租赁市场;世博带来的短租客源,仍然成为对应的主要需求群体之一;而即将于6月毕业留沪的大学生提前寻找住处。受租赁需求旺盛的影响,不少房源租金有所上涨。
  高端市场平稳向上
  5月,上海高端市场租金环比上涨0.08%,其中,一室上涨0.14%,两室上涨0.09%,三室上涨0.05%。
  所监测的12个行政区全线上涨。5月,南京东路、静安寺、徐家汇等市中心置换型租赁需求表现活跃,部分购房者在观望之时寻求租赁过渡,上述区域5月分别上涨0.15%、0.13%和0.11%。卢湾打浦桥板块5月微涨0.08%,该板块内部分房东不急于出售,观望期无人接手就转售为租,同时基于此板块紧邻世博滨江板块,在世博期间租金也有5%的提升,且租赁成交较好。
  中低端市场涨跌互现
  5月,上海中端市场租金环比上涨0.11%,其中两室下跌0.02%,三室上涨0.22%。所监测的12个行政区中,环比上涨7个,下跌4个,持平1个。
  中端市场表现较好的区域为静安、宝山和闸北,5月分别上涨0.61%、0.48%和0.35%。临近6月毕业季,众多留沪毕业生带来的租赁需求催热市场,如宝山、闸北、杨浦等大学集中板块,而且需求多偏向轨道房。热门区域如杨浦五角场板块,全装两房租金在3300-4000元/月,三房4500-5000元/月,适中的价格、良好的居住环境以及便利的交通受到合租毕业生青睐。目前区域内一房、小两房已经非常稀少。
  低端市场方面,5月租金环比上涨0.49%。一室和两室租金分别环比上涨0.54%和0.44%。
  所监测的12个行政区租金无一下跌。表现较为显著的为普陀区和宝山区,5月环比分别上涨1%和0.9%,主要体现在学区房和轨道小户型。宝山区轨道1号线、7号线附近不少毛坯次新房,租金低于老工房,吸引了中低收入群体合租;同时,不少家长为赶在租金涨价之前,提前租好学区房,如学区房聚集的虹口、杨浦分别上涨0.6%和0.3%。
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北京房地产
【北京土地竞价截止日启用新算法】
  近日,从北京市土地储备中心了解到,6月非住宅用地出让的报价期限更有弹性,挂牌竞价截止日并非一个固定日期,而是自收到第一份有效竞买报价单当日起的第11个工作日。业内人士认为,此举意在避免非住宅地块再次出现流拍。 
  2日,位于怀柔区雁栖湖的红楼梦古都文化园一期剩余用地挂牌出让,起始价为1.62亿元。加上此前挂牌的地块,目前已有6块非住宅用地将于6月出让,怀柔区、崇文区、海淀区、通州区各一块,平谷区两块,总的建筑规模达78.8万平方米。其中,通州区马驹桥镇物流产业园一多功能用地、平谷区马坊物流园区一地块规划建筑规模分别为29.44万平方米和41.18万平方米。 
  从6地块的出让公告中可以看到,除通州区马驹桥镇物流产业园一多功能用地采用招标出让外,其余5地块均采用挂牌出让的方式。 
  与以往地块竞价起始时间和截止时间均是一个明确的日子不同,6月挂牌出让的5地块竞价时限更具弹性。如崇文区新景商务楼北侧遗留地块,竞价起始时间为2010年6月17日,竞价截止时间被规定为“自收到第一份有效竞买报价单当日起第11个工作日”。另外4宗非住宅用地也有同样的规定。 
  此前,地块竞价期限多是一个明确的时间段,如5月26日流拍的大兴区采育镇西组团01-0040A、01-0049号地块“竞价起始时间为2010年5月12日,挂牌竞价截止时间为2010年5月26日”,报价期限为14天。 
  据悉,5月24日、26日,先后共有5宗非住宅用地流拍,业内人士认为,这可能导致此轮非住宅用地竞价时采用弹性方式的原因,“有报价才开始算时限,确保不再流拍。”
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【北京拟试点公租房土地年租制】
  被寄予厚望的公租房土地年租制已于北京启动试点,据北京市国土部门有关人士介绍,今年北京将有多个公租房项目施行土地年租制。 
  与此前公租房一次性收取几十年的土地出让金的土地出让制不同,新的土地年租制是改为每年收缴一次土地使用费。业内人士预计,土地年租制将有效降低公租房建设成本,从而促进更多资本投入公租房建设。 
  新模式的吸引力 
  北京市国土资源局土地储备中心副主任叶向中介绍,目前位于海淀区清河的某公租房项目已由海淀区进行土地年租制操作。他同时表示,年内将会有多个项目进行首批公租房项目试点,都不再延续通过公开市场进行土地出让的模式。 
  而此前媒体报道的西二旗项目,经向承建方北京市安达房地产开发公司核实,并没有采取土地年租制。 
  以北京市为例,此前公租房的建设模式一是采取委托代建:由政府管理机构作为项目产权主体,取得土地使用权,或通过土地招拍挂的方式,招标选定实施主体,建成后交给管理机构。二是在土地招拍挂条件中约定由土地获得者负责建设,建成后由市区管理主体根据合同进行回购管理。但这种模式在对开发商的吸引力和政府自身扮演角色的问题上,都在业内引起了不少质疑之声。 
  北京师范大学房地产研究中心主任董藩直言,并不看好目前的公租房承建模式,“如果不去调动市场的力量,政府建的公租房越多背的包袱会越重”。董藩认为,公租房不能单纯依靠政府出资建设或者回购管理,借助市场手段来引入社会资本才更符合市场需求和操作的可持续性。 
  “这种模式与运作商品房相比,确实很难吸引开发商。”曾参与北京市公租房政策论证的我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖表示,按照原有模式开发商前期要投入包括巨额土地出让金、建安费和相关税费等成本,但收益率算下来只有3%~4%。而据了解,近年来一般商品房的利润都远高于此数。 
  显然,新的公租房土地年租制模式使开发商和政府出现“双赢”。一方面,开发企业降低了成本压力,可以促使公租房价格进一步下降。另一方面,把一次性的土地出让金分散到70年期限内,将保证政府财政的长期稳定收入。 
  新资本进入模式的探索 
  5月初,住房和城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访时,明确提出了将探索允许保险资金、长期信托资金,通过直接投资或者定向募集等方式参与公共租赁住房建设。 
  提到公共租赁住房建设资金来源渠道时齐骥表示,一是政府组织建设的公共租赁住房可以纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点。二是鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。三是支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式,来筹集公共租赁住房资金。四是探索允许保险资金、长期信托资金,通过直接投资或者定向募集等方式参与公共租赁住房建设。五是探索运用房地产信托基金来拓展公共租赁住房的融资渠道。 
  作为低利润运作的公租房,成本因素成为限制其规模化发展的门槛,如何吸引更多资本和企业投入公租房建设,新的资本进入模式的探索成为破题的关键。 
  对此,胡景晖认为,与房产开发企业相比,参与公租房建设对注重长期回报收益稳定的保险资金、长期信托资金等来说,显然非常切合。土地年租制的施行,将有效促进各种资本进入公租房体系。 
  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,目前在包括公租房在内的保障房建设中,单靠政府资金规模化建设难以支撑,引进不同融资方式、民间资本力量参与公共租赁住房建设是条值得探究的思路。“不过这种探索要成为现实还需出台更多具体的政策法规,在对接中在最终的实施过程中也还有很多可能性需要思考。”
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【北京前5月供地不足计划2成】
  北京市在新政满月时公布了2010年土地供应计划。然而调查发现,根据前5个月土地市场实际成交情况,北京要在接下来7个月里完成土地供应计划的剩余部分,任务艰巨。 
  北京市此前公布,今年北京土地供应总量为6400公顷,新增建设用地控制在3200公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地3200公顷左右。其中住宅用地供应总量为2500公顷,廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。 
  然而实际上根据北京市土地整理储备中心的信息,截至5月31日北京公开出让土地96宗,其中成交住宅类用地26宗,土地面积410.25公顷,仅占2010全年度土地供应计划中住宅供地量的16.41%。而全国范围内其他一线城市前5个月土地市场实际成交量均不乐观。 
  此前北京市国土局方面表示打算上半年完成全年供地计划的70%,力争在基本完成全市政策性住房土地供应,并力争在第三季度让所有政策房项目全面开工。而北京要在接下来的7个月里完成全年土地供应计划的剩余部分,下半年或将根据市场情况加快推地。 
  有地无市的局面 
  从中央调控政策和各地新政细则来看,增加住宅用地的供应量是此次调控新政的重点部分。包括北京在内的一线城市今年住宅用地供应计划或有两个显著特点:一是普遍加大了供地数量,二是优先安排保障性住房用地。此前,北京市宣布今年将推出住宅用地总量2500公顷的供地计划。 
  国土资源部的信息显示,3月份全国70个城市住宅地价环比下跌20%,唯独北京逆市而上,土地溢价率高居全国第一,达到123%。这也令北京市土地部门在土地供应方面倍感压力。但随后的土地市场却不断出现“有地无市”的局面。 
  4月份“供地计划出台前暂停出让”的中央宏观政策影响下,当月住宅用地市场出现零成交。5月份土地市场略有起色,相关数据显示,如果加上正在交易和即将入市的住宅类用地,北京市5月份共计划推出住宅用地近1500公顷,占年度计划供地面积的六成。照此进度,完成全年度供地计划并非难事。 
  然而,京城土地市场随后频遇流拍现象。5月7日,北京首次以招标方式出让位于房山、通州、大兴和延庆的4宗住宅用地。其中面积最大的顺义区马坡镇地块由于5家参与竞标的开发商报价全部低于底价而流标。在此之前,北京土地新政试水之举的房山地块在进入现场竞价阶段时,因企业最终报价超过设定上限而流标。 
  5月下旬,北京市又接连流拍了数宗商业地块。包括北京丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地等四宗非住宅类地块最终均因无人报价,宣告流拍。 
  根据中国不动产研究中心6月1日发布的分析报告,北京土地市场频遇流拍说明市场正在进一步理性回归。然而另有业内人士分析认为,流拍频起也表示北京土地新政正遭遇多面困局,政策调控已经进入“模糊期”。 
  在此期间,不乏开发企业持续观望。所以土地供应计划不减,市场反应却渐趋冷清。而曾在上述流拍地块的拍卖现场发现多家深具实力的开发企业,但对方纷纷表示“仅前来看看”。 
  结构性矛盾延续 
  据相关资料,2009年北京市实际供应土地约6000公顷,今年总体供应量增加了约400公顷。09年住宅用地供应量为1523公顷,今年增加了近1000公顷。无论是政策性住房用地还是商品房用地,2010年供应计划在数量上均有大幅度增加。 
  各地先后出台的调控新政尽管在细节上不尽相同,但都更加注重于住宅用地供应的结构性调整,大幅提高保障性住房用地和中小套型商品房用地比例成为共同目标。近期,住建部又与各省市签订了住房保障的“军令状”,以确保今年的保障房建设计划能够顺利实施。 
  根据北京市此前的供地计划,各类政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。如果北京土地市场住宅用地供应总量按照市国土局公布的2500公顷计算,那么政策住房面积须保障在1750公顷以上。 
  中国房地产研究会副会长张元端表示,当前土地市场的调控重点应着眼于土地供应上。而土地供应的结构性矛盾一直没有能够有效解决。北京市保障性住房供地计划如果能够得到切实执行,将有望缓解土地市场这种结构性矛盾。 
  据悉,在供地空间布局上,北京市在此前的2010年度供应计划中表示将重点保障通州等重点新城的土地供应。重点新城规划范围内土地供应量约占全市土地供应总量的18%,城南地区土地供应量约占全市土地供应总量的30%,城乡接合部土地供应量约占全市土地供应总量的35%。而根据前5个月土地市场的成交情况来看,大部分推出地块均位于郊区地段。 
  根据公开资料,2009年全国土地供应最终仅完成全部计划的一半。而国家今年制定了18万公顷的土地供应计划,以期加大今年土地供给,缓解09年地价飞涨地王频出的局面。 
  前5个月,北京乃至全国土地市场住宅用地成交情况均不乐观。尤其5月频繁出现的流拍现象,更加剧了业界对下半年土地供应计划执行进展的担忧。如果北京想要完成年初制定的计划,接下来的几个月需要大规模集中供地。
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【北京5月商品住宅市场量价齐跌】
中国不动产研究中心6月3日公布“北京商品住宅市场月报”,受之前“国11条”的影响,以及北京市密集出台调控政策的制约,5月北京商品住宅市场量价齐跌。 
  据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,5月北京商品房签约总量为9459套,环比4月大幅下降50.01%。其中,住宅(含经济适用房、两限房)签约套数为6269套,环比下跌48.56%。5月住宅期房成交量仅为5646套,较4月的10446套缩水近一半,而现房全月成交套数也仅有623套,降幅达到64.22%。
  5月份,北京市商品住宅成交均价大幅下跌,降至17848元/平方米,环比降幅达20.68%,已接近今年2月淡季时的成交价格。中国不动产研究中心分析师王姗表示,“可见,调控政策出台给价格带来了较大影响。今后一段时间,价格还有持续下降的可能。”
  中国不动产研究中心发布的报告称,“限购令”对改善型、投资型需求起到了严苛的制约作用;同时,开发商对后市判断不明,延缓了项目入市时间。
  据了解,5月开盘项目仅有24个,相较4月的42个项目大幅锐减。而已开盘的项目也大多通过延缓销售进度的方式,观察市场反应和政策走势。因此,“在需求被压制和供应不足的双重作用下,5月的商品住宅市场进入了调整期”。
  不过,值得注意的是,尽管5月的成交价格和成交量都出现大幅下跌,但开盘均价却出现了单边上扬的局面,表明开发商对市场前景仍预期良好。
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【北京新房价格明升暗降 成交量降至冰点】
  “我们现在的均价是25000元/平方米,比4月份刚开盘时每平方米涨了1000元。”6月2日,位于通州区永顺镇的K2清水湾项目销售人员表示,尽管北京楼市新政已经满月了,但在房源相对有限而需求却仍然旺盛的情况下,“降价是不可能的”。
  然而,在他所提到的楼市新政作用下,北京商品房市场成交量急剧下滑,6月前两天的商品住宅期房日成交量均不足50套。如此惨淡的市场环境下,开发商真的敢于涨价?
  新房价格初现明升暗降
  根据调查,以K2清水湾为代表的北京部分楼盘价格实际上是“明升暗降”。
  北京市房地产交易管理网的数据显示,登记名称为“清水湾嘉园”的K2清水湾项目共有560套房正在预售,住宅拟售价格为1号楼23500元/平方米、2号楼24000元/平方米,而其已成交的136套住宅的实际成交价为22119元/平方米,均未达到该销售人员宣称的25000元/平方米,甚至比开盘伊始对外宣称的24000元/平方米的均价还要低。
  而当询问到25000元/平方米的均价难以承受的意思之后,上述销售人员颇为神秘地表示:“如果诚心想买的话,我争取给你申请一下优惠,保证价格让你满意。前段时间我有个客户买了套100多平方米的房子,我就帮他省出了一辆车钱,大概是30万。”
  据北京市房地产交易管理网的统计数据,5月,北京共成交住宅期房5646套,除去保障性住房,实际成交的商品住宅期房为3405套,环比4月下降了58.4%。同期成交的现房商品住宅套数为623套,环比下降64.2%。
  尤其是自5月13日之后,北京的商品住宅期房日均成交量已经跌破百套大关,而这一趋势甚至愈演愈烈,6月1日和2日的商品住宅期房日均成交均不足50套。
  “5月份正值楼市调控的威力期,各项调控措施共同发力,对楼市的影响正在显现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,据亚豪机构销售一线反馈的信息,自新政出台以来,外地看房、购房的客户明显减少,同时投资性购房者也变得更加的谨慎,这些因素均导致了5月成交量的大幅下降。
  业内人士分析认为,在成交量不断萎缩并几乎达到冰点以来,开发商的降价压力已经越来越大。
  任启鑫分析认为,销量的持续下降将影响到部分开发商的资金链安全,导致个别楼盘出现降价行为,并逐步传导,从而实现整体市场价格的回落,“预计降价的时间窗口有可能出现在今年第四季度”。
  项目开盘数量低于预期
  随着成交量的持续低迷,开发商的推盘热情也大大降温。
  亚豪机构统计数据显示,5月份京城共有24个项目入市销售,其中首次开盘的纯新盘项目仅“元大都7号”一个项目,其余项目均是老项目后期开盘。5月累计新增供应套数为5264套,供应面积为58.7万平方米。环比4月份,开盘项目减少了42.9%,供应套数减少了47.5%、供应面积减少了27.2%。
  根据数据对比,可以明显看出,尽管5月的供应量出现了降低,但与当月的成交量相比依然呈现出供大于求的现象。数据显示,5月份实际成交的期房商品住宅仅为3405套,以套数计,5月供需比达到了1.5∶1,创年内新高。
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【北京楼市:二手房成交再创新低 日均成交跌破400套】
  上周(5月31日-6月6日),北京二手房成交量再创新低,据北京市房地产交易管理网发布的数据统计显示,上周二手房网签量累计为2689套,环比前一周(5月24日-30日)下降7.15%。5月北京二手房住宅网签总量为13545套,环比上月骤降了58.82%。日均成交量仅为437套/天,全月无单日成交量过千的纪录。相对于成交量,目前北京房价依旧比较坚挺,下跌空间空间有限。
  5月31日,北京存量房网签676套,是近段时间单日成交最高值。6月首周,二手楼市并没有迎来开门红,成交量一度低迷。上周单日成交量跌破400套,仅为384套。4月份以来密集出台的房产新政中限购令”对改善型、投资型需求起到了严苛的制约作用,一些热点区域成交量的大幅下跌和投资客被挤出市场有直接关系,例如通州、望京及燕郊等区域。
  房价方面,相比新政刚出台时一些区域房价明显下跌相比,近期市场房价趋于稳定,这主要和业主及购房者的心态有关。首先,随着二手房市场对新政的消化,二手房业主不再盲目恐慌上市或者降价抛售,而是选择暂时出租,一方面收取租金,一方面择机售房;其次,购房者观望情绪有所缓解,对新政继续出台抱有预期的购房者重新上市,选择适合自己的房源。
  5月份北京二手楼市遭遇“黑市”,6月份能否见天日?对于6月份市场走势,业内持不同观点。有人认为,目前市场房源丰富,且房价合理,是抄底的好时机;也有人认为,6月份房价会继续下跌,现在抄底为时尚早。
  成交量方面,京城各大中介机构反应,近期看房人数有明显增加,经纪人从之前的租赁业务为主逐渐恢复部分买卖业务。有业内人士认为,六月份,买卖双方的观望气氛将有所缓解,二手房市场的成交量将有望回升。
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【京城5月别墅市场量跌价坚 中端别墅成成交主力】
据搜房网数据监控中心数据显示,5月北京别墅市场总体成交全面下滑,成交套数环比下跌78.37%,但成交均价依然坚挺,为25578元/平方米,与4月相比几乎持平。
  据搜房网数据监控中心统计,5月北京别墅新增供应208套,总面积为51869.5平方米,别墅市场供应在中旬大增,5月供销比为1.78:1,供大于求。5月,北京别墅市场整体成交进入“休眠期”,总成交117套,环比下跌78.37%,同比下跌83.8%;成交面积为4.39万平方米,比4月份下跌75.8%,同比下跌80.90%;销售总金额达11.23亿元,与4月相比减少35.31亿,环比下跌75.87%,同比跌68.82%;5月份成交均价为25578元/平方米,与4月相比几乎持平,仅降49元/平方米。在搜房网数据监控中心所监控的93个别墅项目中,成交主力是中端别墅,占61%。
  数据显示,位居榜首的依然是西山别墅区的颐和原著项目,颐和原著连续3个月获得月销售金额冠军,成交金额14424万元,成交均价为64436元/平方米。亚军和季军分别是新上榜的御墅和龙湾别墅,成交金额分别是9553万元和9090万元。
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重点区域分析
【兰州楼市:前5月商品房销售面积同比降41.61%】
  6月1日,从兰州市住房保障和房地产管理局了解到,受楼市新政和全国楼市影响,1-5月,我市五区(城关区、七里河区、安宁区、西固区和红古区)商品住宅实际登记销售面积15.41万平方米,比09年同期下降了41.61%,商品住宅成交平均价为5034.04元/平方米,比09年同期上涨15.39%。 
  据了解,1-5月,我市五区商品住宅批准预售面积达24.87万平方米,比09年同期下降了32.57%,实际房登记销售面积为15.41万平方米,同比下降41.61%,环比增长了0.2%,商品住宅成交平均价为5034.04元/平方米,比09年同期上涨15.39%,同比增长了2.35%。 
  来自该局房地产市场统计分析显示,1—5月,我市五区面积为100—120平方米的新建商品住房是供求的主力军,共登记销售了361套房屋,位居销售首位,平均成交价为5329元/平方米。值得关注的是60平方米以下的房屋,虽然面积小,但房价却高,平均成交价达到6503元/平方米。据业内人士分析,这是因为60平方米以下的房屋易出租、易转让,而且对于年轻人而言,购房压力也比较小,所以出现市场上小户型房屋火爆的现象。
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【成都楼市:房价出现松动迹象】
  本轮新政出台已有月余,买卖双方在僵持一月后,开发商终于开始动用“价格利器”,推出部分优惠,房价出现松动迹象。 
  据不完全统计,成都在售的101个项目中,有近70%的楼盘推出了0.5%—3%幅度不等的优惠,而优惠幅度达5%以上的有8个。还有17个楼盘则完全没有优惠。 
  开发商小幅降价
  上周,三圣乡某楼盘的户外广告牌上,“9折”的字眼分外醒目。然而,据调查,今年调控新政出台后,开发商对使用“降价”这一手段显得颇为谨慎:恒大城新政后推出的各项优惠叠加,购房者最终可享受8.08折的优惠;万科金润华府最近一次开盘中,首付5成的客户即可享受7%的优惠幅度;蓝光花满庭也推出了优惠3%,团购享受额外一个点的优惠。但显然,这相比于“927”新政后铺天盖地的降价广告并不算多,并且不少开发商的促销在新政之前就已经存在,并不算应对新政之举。 
  不少业内人士认为,新政后降价与否,还要看企业的自身情况。有些囤地量大、资金紧张的企业,推出打折优惠活动,以求得尽快回款盘活资金流,这已是市场常态,不足为奇。据了解,目前在市场上推出优惠的企业大多分为三个类型:一是小型的开发商,资金链受到了影响,会选择降价促销;二是有很多项目同时铺开的开发商,需要资金回笼。三就是像恒大这样的大型上市公司,做好业绩或者铺开市场。而一些地段性强、高端物业或针对刚需购房者的小户型楼盘则价格相对坚挺,没有什么优惠。 
  购房者反应不一
  开发商忙着打折促销,购房者面对松动的房价是否就忙着买单了呢? 
  近日,走访市场发现,目前的优惠对刚性需求还是有一定的刺激,但对投资客吸引不大。作为网络团购的一员,宋先生已经去了金润华府两次,但都没敢下单。由于买房是用于投资,楼市前景尚不明朗,使宋先生不敢贸然下单,宋先生的态度也能反映出部分投资客的心态。华置西锦城的置业顾问也称,该楼盘新政后推出按揭享受1%的优惠、一次性付款享受2.5%的优惠政策之后,市场反应较好,销售量有所抬头。 
  中原地产相关人士表示,随着各地方政府和相关部门的配套政策陆续出台,将使二手房首先受到冲击,新房或将陷入滞涨局面。价格方面,大多数开发商会选择“坚守”,近期出现大幅波动的可能性较小,但各项目打折促销的力度会有所加大。
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【成都楼市:二手房价普降1万-2万元/套】
新政出台后,成都二手房成交量相比新政前下滑50%-70%。而由于不受贷款收紧影响,商业物业开始走俏,意向性投资者增加了五成左右。
  近日,走访成都多家中介门店发现,二手房成交情况持续冷清。部分投资客为回笼资金,开始降低房屋出售价,最高降幅7万元/套。与此同时,由于未受楼市贷款政策的影响,商铺成为众多投资者的“宠儿”,价格呈上涨趋势。
  成交大降5成二手房价格松动
  “新政刚出来那10多天,我们这里真叫门庭冷清。”成都某房产中介公司经纪人吴先生说,他差不多一个月左右没有签到单子。而也从各大房产中介公司了解到,新政出台后,二手房成交量相比新政前下滑50%-70%。
  吴先生说,最近一段时间,看房的客户才稍微多了些。而其中一个重要的原因是,部分投资客为回笼资金,在中介的劝说下降低房屋售价。
  在伊甸城房产门店看到,南延线新会展旁某小区的一套122平方米南北朝向的房子,新政前的挂牌价格为97万元。5月中旬,这套房子的挂牌价格已经降到90万元。“房东是按揭做房地产投资的,房子挂出来后一直没有成交,房东
  打了几次电话问我们市场行情。最后,在我们的劝说下,整套房子降了7万元。”门店经纪人说,除了这套房子,她手里好几套房子的价格都出现不同幅度下调。高新区天顺路一套128平方米的房子,新政前要价103万元,现在已经降到97万元。
  二十一世纪不动产销售主管李先生说,一套房子降价7万元只是个别现象。但目前市场上的确有部门二手房价格出现松动,普遍降幅在1万元-2万元/套。
  商业物业走俏价格水涨船高
  四川中原市场研究中心总监卢华说,再差的市场也有商机。楼市新政出台后,投资者开始将目光转向商业物业。写字楼、商铺等的问询量较新政前增加了30%。二十一世纪不动产总经理助理舒宁则介绍,尽管二手房成交量下滑五成以上,但商业物业开始走俏,意向性投资者增加了五成左右。
  城南新会展附近的某楼盘销售人员说,该楼盘5月8日推出了首期
  80套投资性商铺,面积从7平方米到40平方米不等,单价最低为3.8万元/平方米,最高5万多元/平方米。由于地段毗邻天府软件园、新会展周边住宅区,引来了不少投资者的热捧,5月8日推出当天就卖出40多套。
  二十一世纪不动产双楠店经纪人表示,09年开始商铺价格就呈上涨趋势。双楠社区周围的商铺,年前价格1.5万元/平方米,现在至少要2万元/平方米;一些主干道上的商铺,价格也从2万多元/平方米涨到3万元左右/平方米。而地铁沿线、商业中心和大型楼盘附近的商铺,售价更是水涨船高。
  银行业内人士分析说,商铺一直以来都是首付5成、利率1.1倍,所以此次新政对商铺没有影响。而且贷款投资商铺目前并无数量限制,不管是你贷款买一套,还是买十套,只要能满足首付和利率要求,都可以贷到。
  戴德梁行发布的2010年第一季度成都物业研究报告显示,一季度成都商铺平均租金为每天每平方米约24元,环比上涨了5%,且还有进一步上涨的趋势。
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【重庆楼市:部分开发商特价房最低7.5折】
  4日住建部、央行、银监会联合发文明确:第二套住房认定标准以家庭套数为准。业内专家认为这是有史以来最严厉的调控措施。新政的重压之下,市场会做出什么反应?近日,走访市场发现,部分开发商开始有所反应,调整了相应的折扣。而个别开发商则通过特价房的方式试水市场,特价房最低达到7.5折,每平方米优惠4000元。 
  推特价房最低7.5折 
  7日早上10点,来到位于渝北新牌坊的新盘汇楼盘超市,这里汇集了全市40多个新盘集中销售,涵盖了几乎所有类型的物业。“从这几天的情况来看,大多数楼盘的价格还是比较稳定的,不过也有部分开发商‘响应’政策,适当调整了优惠幅度。比如说,以前优惠是9.8折,而现在则调整为9.7折。”自大学毕业就在新盘汇工作的置业顾问秦先生表示。 
  秦先生称,“除此之外,也有开发商推出特价房。折扣最低达到了7.5折,每平方米让利4000元左右。这类特价房大多数是江景房等高端公寓。之前的价格相当高,7.5折过后,价格差不多还是在万元以上。开发商推出特价房后,我们则将信息直接发送给之前对该楼盘有意向的客户,效果还很不错。” 
  高端物业也受影响 
“如果你确实有意要购房,我还可以给你申请至少一个点子的折扣。”在北部新区一楼盘,置业顾问见前来咨询购房,立刻热情地招呼。
在多家楼盘的售楼部均看到,置业顾问比客户要多。北部新区一高端洋房项目的置业顾问表示,“政策的影响是立竿见影的。这几天,前来楼盘咨询房产的客户,见面咨询的第一个问题基本上是:我能够贷多少款?我们的客户中,大多都有好几套房,虽然购买洋房别墅的客户都是经济实力相对雄厚的客户,但是全付款的并不多,差不多8成以上的都要贷款。银行严格执行认房认贷的政策之后,我估计销售时间至少会延长一倍。” 
  可能会有连锁反应 
  宗申地产副总沈殿莲称,“短期还不好评价二套房认定新标准对市场会有多大影响。要看银行执行的情况,和执行的时间究竟有多长。个别开发商打特价,和其产品类型等有关系,并不代表目前楼市的情况。 
  “开发商推特价房是在试水市场,后续可能有更多的开发商跟进。”中原地产副总经理何伟坚分析称,“目前市场观望气氛严重,不少楼盘都有销售压力,开发商挺得很辛苦。6月份有不少楼盘将入市,如果销量还上不去,连锁反应会出现。” 
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【武汉楼市:新房销量减3成房价硬挺不降】
新房销量直降3成 
  09年来一路膨胀的武汉楼市,现在被房地产的连续猛药逼得“瘦了身”。据武汉市房地产市场信息网初步统计,5月该市一手商品房销售约1.09万套,较4月1.55万套的销量锐减29%。
  连日来探访该市多处楼盘和房屋中介公司,昔日红火楼市人气已开始萧条。5月26日,来到武昌南湖的“金地西岸故事”售楼部,半个小时内只有一名购房人前来咨询,4名售楼员乐得悠哉。以往楼盘开盘一周即可售出8成以上,然而从“五一”开盘至今,该楼盘一期370套房源只卖出5成多。
  在武昌另一大盘“爱家国际华城”,更清淡的一幕还在上演。25日下午来到该楼盘,这里一个购房人都没有。翻看购房登记本,当天登记的意向购房者仅一人。
  不仅新盘销量骤减,二手房成交也陷入低迷。在余家头世纪宏图不动产店内,经纪人刘晓荣低叹,“这个月成交一落千丈,几乎没有买房。”
  开发商还在死撑:不降价
  尽管房子卖不动,但有趣的是,诸多楼盘声称,即使这样也不会降价。
  在沙湖“水岸星城”售楼部,售楼员表示,现在没有任何优惠。日后东湖与沙湖连通,更加多了一个卖点,“怎么可能降价?”“爱家国际华城”售楼员李佳琪介绍,当前在售的第3期房源,卖了2个多月只售出近6成,但销售均价依然保持在9000元/㎡。“附近正在兴建二七长江大桥等多项交通设施,房价还有上升空间。”
  一项统计显示,上月武汉商品房均价6300多元/平方米,较一季度官方数据还略有上升。
  房价依然坚挺,但购房人并不“买账”。在上述楼盘的售楼部内,几位购房人表示,还会继续观望,看看国家宏观调控会有什么效果。中国指数研究所一项统计,包括武汉在内的大城市,有超6成的购房者表示将延迟购房。
  买卖双方僵持之势在江城胶着。搜房网上月底组织200多人赴汉阳几处楼盘看房,结果竟没一套成交。
  是上涨歇息,还是最后的死撑
  开发商整体阵营仍在坚守,但部分区域却萌生松动迹象。
  上月恒大地产突然宣布部分楼盘8.5折销售,虽然是否真降却存争论,但部分近郊开发商已按捺不住跟进的欲望。位于盘龙城的“巢上城”楼盘透露,即将开盘的另一期项目将打9折销售。沌口的海天幸福小城二期,150平方米以上大户型降至3600元/㎡。
  前年,在金融危机冲击下,就是近郊楼盘“倒戈”,成为推动武汉房价下降的第一张“多米诺骨牌”。
  但历经金融危机起伏的房地产界此次似乎更为乐观,在国内多个城市温和的“地方版”政策下,预测房价仍涨的呼声不断。
  在一次论坛上,葛洲坝海集房地产公司副总经理吴凤华表示,在度过夏天淡季后,房地产观望期将在七、八月结束,成交量仍将回升。
  但搜房网武汉副总经理姚锐认为,支撑开发商信心的无非是资金和销量。今年前4个月,因房地产红火,大部分开发商年度销售计划过半,加之09年创纪录的销量,充足的现金使得其仍有支撑的能力。
  但今年来,银行贷款闸门拧紧,加之年底贷款还款期高峰来临,房地产上市公司再融资“停摆”。姚锐判断,面临还款和销售两大压力的开发商几个月必定降价。
  华中师范大学经济学院院长邓宏乾称,城市化加速、大规模的基建等,使得房价存在较大上涨动力。为民生以及调整经济结构的需要,国家及地方配套政策要保持宏观调控的连续性和稳定性,避免因调控政策松劲,导致房价再度走高。
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【武汉楼市:6月40多楼盘扎堆入市】
  光谷时代广场5日开盘,仅光谷一地,就有当代卡梅尔小镇、森林小镇、中建康城、魅力之城等10多个楼盘,将在月内推出新房源。 
  感受到楼市下行的压力,为了尽快抢占市场、回笼资金,多数开发商选择直面压力,扎堆上市。月内,将有40多个楼盘推出新房源,超过1万套。销量持续下跌,市场供应不减反增,将加速房价下跌。 
  在中心城区,泛海国际居住区、菱角湖万达广场、新华名典、复地东湖国际等项目,已是箭在弦上。更多楼盘,如万科城、爱家国际华城等,针对首次置业人群,促销动作一直不断,以拉动销售。 
  09年6月份,全市只有不到20个楼盘入市,今年多出了一倍不止。中科辉创总经理陈晖说,目前房价虽然没大降,但大家显然担心楼市会继续下行,大量新房扎堆面市,是为了提前抢占市场。卖一套算一套,防止市场进一步恶化,争取主动。 
  新推房源中,近郊楼盘价格松动比较明显,如盘龙城两个楼盘打9折。多数楼盘仍在价格上摇摆不定,一方面不想大幅降价,另一方面又想保持稳定的成交量,大多采用打折、特价房等方式来变相降价促销。折扣一般只是限于某些楼层、户型,并非所有房源。 
  武汉搜房网调查显示,随着大量房源集中入市,45.1%的网友认为楼市将迎来降价潮。在降价幅度上,35.03%的网友认为均价会降1500元以上,22.6%的网友认为均价会降100-1500元。
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【南京楼市:6月第一周商品住宅成交量天天降】
  “认房又认贷”再度震动楼市,双休日南京楼市成交22套,创“新低”。6月4日,住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会联合发布通知规定,二套房认定标准“认房又认贷”。这一新政再度震动楼市,随后的6月5日、6日,6月的第一个双休日,南京商品住宅日成交量再创新低。
  数据:双休日商品住宅成交22套
  南京网上房地产的统计显示,6月份以来,商品住宅的日成交量已连续6天下滑。其中,6月1日,成交143套;6月2日,125套;6月3日,98套;6月4日,50套;6月5日,16套。6月6日截至下午5点,成交6套。
  刚过去的这个周末,江北“促销战”效果不明显,两个大盘都推出优惠措施,其中一大盘新推60余套花园洋房,均价9400元/平方米,最高优惠幅度达到92折,最高总价优惠达10万元。另一个大盘则推出了“最低55万起”的优惠活动,总共有90套房源,且以60—70平方米为主。然而,这样的优惠幅度却并没有能够吸引到更多购房者。
  购房者:“刚需”看多买少,准备再等等
  这个双休日,许多楼盘现场有不少看房人,但很多人表示先看看再说。城北某楼盘售楼人员介绍,自从该楼盘宣布最高9折优惠的促销措施以来,他们这里已有100多位客户登记。但在现场发现,不少客户仅仅是做个登记,却并不急于出手。李先生在登记后表示,他在案场做登记,目的就是“到时候来看看,比较一下,等房价降到位了再买也不迟。”
  还有一些市民认为,购房者希望享受到的,不仅仅是利率上的那些优惠,而是实实在在的降价。
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【南京楼市:二手房成交创新低】
  南京奥体融侨中央花园一套二手房近日“跳水”30万元成功出售,创下新政后当地二手房降价的新纪录。 
  融侨中央花园这套二手房原本挂牌价是200万元,此前无人问津,急于资金回笼的房主最终将挂牌价下调30万。计算了一下,该房源单价仅为15000元/平方米左右,而当前奥体二手房挂牌单价多在1.8万-2万元左右。该区域新房价格近期尽管也有松动,但新房最低单价卖到1.6万元以下的也并不多。因此,业内人士认为,该房源价格水准实则创下了奥体整体房价新低。 
  “房主有诚意卖的话,成交的概率还是挺高的。”满堂红(南京)置业市场部主管李媛表示,尽管一举30万的“跳水”举动还是鲜见的个例,但目前来看,房主为求得成交主动降价的还是不少,从几万到十几二十万的都有。 
  来自满堂红的统计,5月下旬南京二手房买卖供求比例为1.84:1,供显然大于求。而来自365地产家居网的统计更显示,5月南京二手房挂牌量高达28719套,成交量却只有3733套,日均成交仅约120套,环比4月下降了近六成。业内人士表示,5月二手房成交量下滑,是新政后市场较为真实的反映。 
  李媛表示,实际上市场潜在的需求还是非常旺盛的,他们近期接待的客户量依然不少,但客户愿意以高价接手的的确很少。“价格成为决定成交的主导因素,只有价格回调,才能打破买卖双方僵持,降价快,跑得才快。” 
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【杭州楼市:上周二手房成交套均总价降20万】
  新政“国十条”出台至今已过去一个半月,杭城二手房交易量明显回落,但成交均价波动并不明显。“最近银行提高首套房利率,而5月份的绝大部分客户又都是杭州本地刚需,因此一部分资金很有限的首次购房者在不愿意改变地段的基础上,只好无奈选择购买户型更小一点的房子。”名楼不动产市心店经纪人小李就碰到了这样两名客户。
  上周(5月24日-5月30日),杭城全市二手房成交287套,环比前一周(303套)下降5%,日均交易量41套;成交均价为19060元/平方米,环比前一周(20405元/平方米)下降6%。同时,成交套均面积趋小,由前一周的74方缩小为66方,成交套均总价也有一定回落,由前一周的152万元降为132万元。
  下城区成交量占到四分之一
  上周,上城区成交54套,占总量的19%,环比前一周增加5个百分点;与上城区交易量持平的还有西湖区,环比下降2个百分点;拱墅区成交69套,占总量的24%,环比增加3个百分点;江干区成交37套,占总量的13%,环比下降8个百分点;交易量最高的是下城区,成交73套,占总量的25%,环比增加2个百分点。
  拱墅区均价最低跌至16471元/平方米
  全市二手房交易均价小幅回落。其中,上城区为18480元/平方米,环比前一周(23163元/平方米)下降20%,跌幅较大,均价排行第四。西湖区为20894元/平方米,环比前一周(22414元/平方米)下降7%,排行第二。拱墅区为16471元/平方米,环比前一周(17532元/平方米)下降6%,均价排行第五。江干区为19214元/平方米,环比前一周(21170元/平方米)下降9%,均价排行第三。均价不降反升的城区是下城区,为20082元/平方米,环比前一周(17876元/平方米)上涨12%,排名第一,涨幅较大。
  60方以下小户型成交近五成
  上周,60方以下区段的二手房主城区成交141套,占总成交量的49%,环比增加5个百分点;60-90方区段的成交92套,占总量的32%,环比缩小2个百分点;90-120方区段的成交29套,占总成交量的10%,与前一周持平;120方以上的成交25套,占总量的9%,环比减少3个百分点。小户型增量,大户型萎缩,楼市刚需占了约9成。
  总价60万以下的成交量增至17%
  上周,总价60万以下的房源成交50套,占总成交量的17%,环比增加8个百分点;60-100万区段的成交70套,占总量的25%,环比减少4个百分点;100-160万区段的成交94套,占总量的33%,环比减少3个百分点;总价160-200万之间的成交30套,占总量的10%,环比增加3个百分点;总价200万以上的成交43套,占总量的15%,环比下降4个百分点。
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【杭州楼市:上周写字楼成交放量大涨一倍多】
  住宅巨量萎缩之下,近来商业地产项目轮番上阵齐撑行情,上周轮到了写字楼楼盘放量。
  上周(5月24日-5月30日),商铺动销楼盘11个,成交套数29套,环比上升7.4%,总成交面积4983.89平方米,环比上升34.1%,成交均价20287元/平方米,环比下降6.5%。跟前一周相比,上周总体成交量小幅上涨,成交价格稳中略降。
  滨江区政府区块的欣盛•东方郡,5月下旬推出一期商铺69套,总面积为9022.32方,主力面积为90-300方,成交均价为25172元/平方米。该批商铺位于春晓路南段和江汉路上,处于楼盘的南面。除该楼盘未来全部交付后总入住人数将达到3000人外,周边的中央花城、风雅钱塘等也都已是较为成熟的小区。庞大的区域人口基数,再加上地铁的优势,吸引了一批投资客,促使该批商铺一天内预定一空。总的来说,从前一周开始,商铺市场成交出现逐周放大的趋势。
  写字楼市场是上周的一大亮点,一共成交49套,环比前一周的20套大涨一倍多,总成交面积7508.62平方米,环比上升57.44%,成交均价21002元/平方米。跟前一周相比,上周写字楼总体成交量明显放大。
  朝晖区块的野风•现代之星,位于绍兴路德胜路口,共推出350套写字楼,总面积为42333.38平方米,主力户型面积60-2000平方米。上周共成交27套,成交面积为3390.53平方米,占总成交量的45.15%。
  酒店式公寓市场下跌明显,一共成交15套,相比前一周的29套减少近半,总成交面积965.75平方米,环比下降43.02%,成交均价16028元/平方米,环比上升了5.6%。
  政策面上,近来北京出台新政策,规定6月起禁止酒店类项目分割出售,宁波则规定公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的房屋产权所有人仅限于企业法人,并须依法履行企业法人的经营义务。这些政策使一些从住宅市场转投商业地产的投资客对整个杭州酒店式公寓市场持观望态度,一旦杭州出台限制此类产品的措施,后续产权办理或将成为难题,同时未来的转售也将变得困难。
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【温州楼市:二手房交易下降六成】
  浙江温州市区楼市观望情绪弥漫不散,直接导致二手房交易量骤减。近日从温州市房屋交易产权登记管理中心获悉,5月份温州二手房共成交786套,日均26套,较4月份下滑近六成。 
  数据显示,5月温州市区二手房786套的总成交量中,住宅共692套,其中144平方米以下的占了80%以上。这与4月的楼市行情相差甚远。据该中心数据显示,4月市区二手房总成交1907套,其中住宅为1758套。 
  5月25日,温州市政府公布《关于坚决遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,将严格限制炒房和投机性购房,必要时实行临时限购令;贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不低于50%等,多项政策并出,释放强烈的抑制投机性购房信号。 
  业内人士认为,温州这轮政策尤其是限购令的提出,将影响炒房客对一手房的过度热炒。 
  根据温州蓝房网调查,由于国家调控力度的空前,二三套房贷款受到限制,二手房市场急转直下,近五成调查者推迟了购房计划。调查同时显示,温州购房者对住宅仍然高度关注,虽然放弃了热点城市的投资,但对二三线城市非常看好。 
  面对近期被各大媒体热炒的商业地产,近五成调查者认为商业地产将成为新的投资增长点,商业地产大多属于长线投资,不符合炒房客快进快出的投资习惯,但温州投资者开始调整投资方向。 
  与外地商业地产受温州民资热捧相比,温州本地的商业地产至今尚未出现大量资金流入的情况。对此,不少业内人士认为,这与温州本地可供选择的商业地产不多直接相关,温州的商铺、写字楼等本身数量就不多。 
  目前房价依然处于高位,近七成被调查者坦言目前的房价并没有到达自己的心理价位,会选择暂时观望。对于未来的房价走势,“降价”和“上涨”的支持者各占一半。
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【长沙楼市:上周住宅均价大幅下跌】
  在沸沸扬扬的房产税迷局愈演愈烈之际,经历一个多月观望的市场,开始悄然回暖。来自长沙市房产研究中心的数据显示,5月最后一周,在持续的住宅价格理性回归之后,长沙市商品房成交开始出现回暖,上周全市新建商品房共成交3196套,成交面积为34.33万平方米,较上周增加7.79万平方米。其中住宅成交2697套,成交面积为29.76万平方米。 
  从数据来看,住宅销售量的回暖,与近期市场理性的价格关系密切,在连续几周的住宅成交价格进入下行通道之后,上周销售量开始出现回暖。数据显示,上周长沙市商品房成交均价为5043元/平方米,其中,商品住宅成交均价为4418元/平方米。一个微妙的细节是,在这一周的区域价格中,芙蓉区的低价格开始向各个区域蔓延,数据显示,岳麓区上周成交均价仅4112元/平方米,而雨花区和芙蓉区都未超过平均价格。
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【厦门楼市:住宅成交略有放大 均价稳定维持万元内】
据厦门市国土资源与房产管理局数据显示,本周(5月31日至6月6日),全市新房成交量为845套,签约面积约9.15万平方米,签约金额约5.60亿元,均价6116元/平米。本周住宅成交402套,环比增加68.91%,日均成交57套。住宅总签约面积约为4.41万平方米,签约金额约4.05亿元,均价仍然保持在万元以内,为9190元/平米,环比上涨0.48%。其中,岛内住宅成交64套,签约面积约1.07万平方米,占全市住宅总成交面积的24.16%,岛外住宅成交338套,签约面积3.34万平方米,占全市住宅成交面积的75.84%。
  本周,翔安区住宅成交270套,占各区域成交榜首。思明区成交50套,占各区域成交套数第二。海沧区成交32套,占各区域成交套数第三位。另外,同安区成交21套,集美区成交15套,湖里区成交14套。从成交面积来讲,翔安区占全市成交面积的56.04%,思明区占19.61%,海沧区占9.20%。
  楼盘方面,翔安区的万科•金色悦城(金色悦程花园)成交249套,荣登本周各盘成交榜首;海沧区的海投•天湖(未来海岸系天湖)成交11套,居第二;另外,思明区的鲁能•领秀城,同安区的尚美花城(西池新城二期)、海沧区的玉滨城三期、翔安区的国贸金门湾(X2004G01)分别成交10套,并列第三。
  其他物业方面,商场成交19套,均价15864/平米;车库成交382套,均价4536元/平米;写字楼成交24套,均价8402元/平米;厂房成交15套,均价1025元/平米;其他成交3套,均价14877元/平米。
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【广州楼市:开发商集体推迟开盘 6月新盘急降四成】
今年楼市“红五月”不红,陆续公布5月业绩的几家地产公司,销售成绩纷纷被“腰斩”。6月3日,从搜房网房源监控中心获悉,受新政影响,6月广州市场上预计推出新盘项目共计25个,相比上个月下跌了四成。 
  监控数据显示,广州市场上,5月份共计40个新盘项目进入市场,而6月份预计推出新盘项目仅为25个,下降了37.5%,其中广州郊区新推货量下降最为明显。
  近期走访广州部分楼盘发现,不少地产公司后期项目已经封顶,但迟迟不推盘进入市场。受新政的影响,5月份广州楼市成交量持续下滑三成,各家地产公司纷纷打起促销折扣牌。
  5月份,广州市场上原计划开盘的项目达到58个,而截至5月底,其中有18个项目延迟开盘时间。搜房网房源监控中心的小魏表示,在这些推迟开盘的楼盘中,大部分都是中小开发商,而大型开发商基本开盘时间相差不大,只是推货量少而已。
  广州市房管局监控市场数据显示,碧桂园郊区项目盘销售遥遥领先于广州其他楼盘销售情况。该公司相关负责人表示,今年开始,广州区域规划较少新项目,主要以凤凰城,假日半岛等在售项目为主;且在售项目均处于边施工边销售状态,供给并不稳定。
  从广州市国土资源和房屋管理局网站查询到,6月2日,广州在售楼盘成交量仅为97套。目前,广州市场上高达250个在售楼盘,其中只有43个楼盘有成交量,那也就意味着,将近八成的楼盘当日是“零成交”。
  上述碧桂园人士表示,受广州暴雨天气影响,施工进度有所减慢。新政后,购房者观望气氛浓厚,公司产品货量供给会因由市场的消化情况作出调整,价格预计也将会根据市场变化有所波动。
  目前,碧桂园的部分项目处于无货状态,直到7月份才可能有新货推出,而这样情况不止碧桂园一家,雅居乐相关市场人士表示,最快的新货也将会在九、十月推出了。
  “现在成交量下滑得很厉害啊,买卖双方之间的议价空间也不是很大。”满堂红市场研究部沈锐培表示,开发商延迟推货也是受新政影响,采用减少推货量的策略。
  此外他表示,目前开发商也考虑到亚运会期间停工的影响,开发商想集中火力应对下半年的金九银十市场,毕竟积累了几个月的房源量,下半年期间可能会有一个成交量的小高峰。若成交持续低迷的话,开发商也不能仅以延迟推货来应对,只能采取降价措施。
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【广州楼市:二手房均价降3.5% 议价空间达10%】
  5月是房产新政正式运行的首个完整月份,广州二手楼市均价降3.5% 但仍过万元。5日合富置业发布报告称,二手楼市出现业主降价放盘的现象,上月全市二手住宅成交均价为11497元/平方米,环比微降3.5%,表现出在万元以上的水平窄幅微调的态势。租赁方面,5月广州总体(不含南沙、从化)住宅平均租金为34.2元/平方米/月,环比微降1%。 
  二手房议价空间达10% 
  合富置业首席分析师龙斌表示,在宏观调控下,二手楼市已进入买卖双方相互博弈的态势。急于套现的业主放盘的积极性更高,反价情况陆续消退,更有5%~10%左右的让价空间。“之前持币等待的买家,都在趁这个时机入市‘执平货’。” 
  经纬行研究部经理朱欣苑分析,5月份成交下滑主要是受新政冲击影响,不仅消费者观望情绪浓厚,相关规定还直接限制了购买行为。 
  满堂红研究部主任沈锐培同时表示,5月份二手房成交下滑的主要原因,一是成交的都是笋盘,要比市价低很多,二是目前以首次置业者为主,中低档成交量比较大。 
  合富置业成交数据显示,大部分区域5月份二手住宅成交均价均出现不同程度的降幅,原因主要是低于市场价的房源占成交主导,从而拉低所在区域的整体成交均价。其中,海珠区、白云区的成交均价降幅不到1%,其余出现均价下降的区域降幅普遍在2%~8%之间。 
  在有人持币入市“执平货”的同时,也有人趁业主叫价松动的时机,逆市抄底购买动辄上百万的保值型物业。他们所购入的物业,不少是之前旺市时少有出货的“楼王”单位。如汇景新城、中海花城湾、保利香槟等,都是高预算保值型买家关注的热点。这也带动5月份天河区二手住宅成交均价不降反升,出现4.3%的涨幅。 
  促租赁市场成交放量 
  合富置业成交数据显示,5月份住宅租赁市场交投升温。一方面,小业主租售并举令租赁市场待租房源增加;另一方面,观望后市发展的非迫切需求买家转卖为租,也促使5月租赁成交量出现6%的升幅。 
  龙斌认为,新政后,买卖双方博弈的态势持续,买家观望令二手住宅买卖气氛转淡,急于套现的投资客或持多套物业的大业主,会主动调低放盘价以求尽快套现,而不急于套现的小业主若按原定价格放盘出售的难度增大,于是,一些小面积单位的业主更宁愿放租也不愿低价出货。 
  中心城区当中,5月份荔湾区住宅租赁市场的成交出现较明显的增长。此外,部分期待楼价下降的准买家转买为租,也增加了租赁市场的需求。 
  后市预测:3个月内不会明显下调 
  沈锐培认为,广州二手房成交量会持续走低,而价格在近2~3个月内不会有明显的下调。“就二手房市场而言,近期,业主和购房者之间的博弈会持续,业主继续会坚守高房价,购房者也将持续观望,因此,成交量会持续下跌。至于价格方面,如果一手房价没有明显的变化,二手楼价在近三个月内可能不会有明显的下调。” 
  朱欣苑则预测,一方面由于今年上半年从年初以来就是低位的成交量,压抑的需求会逐步释放;另一方面下半年业主的放盘价也有所下调。未来3个月,二手房市场人气和成交会逐步好转。
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【深圳楼市:部分楼盘降价优惠超7折】
在深圳,新政实施一个多月,楼市持续低迷,开发商终于坐不住了。日前,深圳知名房企佳兆业地产就率先开始开始降价促销,最大优惠幅度甚至低于7折。
  据了解,佳兆业地产旗下的金翠园、茗萃园及上品雅园三个在售楼盘各推出20到60套不等的户型,以八折左右折扣销售,最高优惠幅度高达1万元/平方米。在位于深圳罗湖区的金翠园楼盘看到,在听说打折的消息后,前来看房的人不在少数。购房者:好像比上周少了五千块钱每平米 120平米,少了将近六十万。
  这次金翠园推出的20套特价房源,均价由原来的2.8万元/平方米降至2.3万元平方米,其中个别户型最低单价更是降至两万元左右,优惠幅度超七折。这个价格已经接近甚至低于金翠园周边的二手房价格。美联物业深圳分行经理 莫新雄:有些特价单位推出来,跟目前的二手楼,等于说2000年以后的房子,像公司附近翡翠星空这种三房单位基本上价格持平。
  对于佳兆业这次的降价促销活动,业内人士猜测可能与其资金链及业绩有关。对此,佳兆业有关负责人在否认了这种说法,并表示目前公司现金流相当充足。深圳佳兆业地产有限公司 副总经理 陈向新我们三个楼盘也可以说是一个尾盘促销,因为我们三个楼盘都是卖了四分之三,就剩四分之一,我们也是一个策略性、阶段性、限时限量的一个促销。
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【深圳楼市:5月新房价跌破两万 别墅销售量为零】
深圳市房地产信息系统1日数据显示,5月份深圳新房价格为每平方米19653元,相比4月份的每平方米20567元,小幅下降914元,降幅为4%。
  4月中旬,国家出台房地产调控政策,严厉打击炒房。在这一政策影响下,5月份深圳房价收到立竿见影的效果。
  数据显示,5月份全市新房成交1423套、118878平方米。成交套数比4月份大幅下降55.8%。业内人士表示,从5月来看,楼市调控的效果已经初步显现,置业者对楼市价格下跌的预期与日俱增,深圳楼市成交大幅萎缩。
  在调控政策的作用下,中小户型成为5月份深圳楼市销售的绝对主力。当月共成交一房和两房户型共648套,占当月总成交的近一半。值得注意的是,5月份全市别墅销售量为0。而四房以上仅销售4套,复式销售53套。
  二手房方面,中原地产发布5月份深圳楼市领先指数为318.5点,全市六区175个样本楼盘成交均价为每平方米17804元,比4月份下跌2.9%。
  上月的最后一周,全市二手住宅成交套数为2511套,日均成交502套,成交面积为20.76万平方米,日均成交面积4.15万平方米,日均成交套数和日均成交面积和前一周相比均出现较大幅度下滑,降幅分别为22.3%与33.6%。
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【海口楼市:二手房市场集体降价促销】
  近期,楼市调控政策——以家庭房子套数来认定二三套房,进而收紧房贷的新政已明显见成效。海南各大房地产交易中心销售数据显示,二手房交易很冷清。此前,一些流动资金充足的交易中心还在硬撑,但时间一长,这些交易中心就撑不下去了,纷纷降价促销。6日经走访了解到,目前海口各户型的二手房普遍降价幅度在2万元-8万元,价格虽有降,但销售情况还是不尽如人意。
  二手房价跌 购房者寥寥
  6日,先后走访了海口市国贸、大同路等多个二手房产销售中心,发现各销售中心的二手房价格都有不同程度的下跌,但买房者仍然很少。位于大同路的金世纪房产中心内门庭冷落,进店咨询的人较少。销售小姐表示,他们最近有部分房子价格有所下降,不过主要是老房子。如大同路一处1994年建的房子,原来售价37万元,现在售35万元。
  国贸美安居房产超市展厅内,个别房子价格用笔重新进行了标记,如玉沙路城中村的一套140平米的房子,出售价格从原来的7600元/㎡,降到7000元/㎡。
  近日来,绝大多数二手房交易中心都是以房子的业主要回内地老家,想急售房源,所以开价相对较低。据业内人士称,采用这种办法促销,主要是让市民觉得房价已跌到位,可以购入了,增加售出的机会。
  二手房每套约降2万元-8万元
  部分二手房都有不同程度的降价,降价幅度大致在2万元-8万元/套之间,其中老房子跌价幅度可能更大些。
  从国贸大道精诚房产中心了解到,位于滨海大道的国信大厦的36.8平米的小户型房子从24万元降到22万元每套,龙昆北路盛海大厦有一套2房2厅的87平米简装房售价从49万元降至47万元每套,国贸中心大院的一处2房2厅的76㎡的套间从原来的42万元降到38万元。而位于国贸大道1996年建的富城大厦内几套房子跌价最厉害,如2房2厅的一套93平米的房已从原来的63万元跌到了现在的55万元。
  此外,该大厦一套位于12层的165㎡的房子售价才88万元。销售小姐称,该路段交通便利、房间通风透气、非常适合居住,因为房东近期要回大陆老家,脱手比较急,所以才大降价出售。而玉沙路的尚品房产交易咨询中心内,虽然降价的房子比较少,但工作人员称,具体价格还可以与房东商讨。
  高房价推动海口房租不断攀高
  有不少销售中心表示,最近租房的人倒是不少,租房价格都有一定的上涨,而且一般是半年起租。
  据国贸世纪家园销售中心工作人员介绍,现在房子依旧有价无市,有很多市民对房产市场仍然处于观望状态,其中一些人打算先租房几个月再买房。
  精诚房产中心工作人员表示,在海口市中心如国贸一带一个三房的套间,月租至少2500元以上。其他地段可能较便宜些,如五指山路一处三房一厅的房子月租1600元。
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环渤海区域房地产
【哈尔滨:开征房屋租赁税打击炒房行为】
  哈尔滨市日前出台政策,要求从6月份起正式实施个人出租房屋收入依法纳税管理办法,不管是自有房屋出租还是将承租房屋转租,都需依法缴纳房屋租赁税。 
  据了解,该政策旨在通过出台租赁税打击部分投资多套房屋后转租出去,用租金收益偿还银行房贷的炒房者,此举被认为是哈尔滨市响应国家对房地产调控政策的具体体现。 
  按照《哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法》要求,个人房屋租赁税收应纳税额等于租金收入与综合征收率的乘积。其中,房屋月租金收入为营业税起征点以下的,综合征收率为5%;住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的,综合征收率为7%;非住宅用房月租金收入为营业税起征点及以上的,综合征收率为12%。 
  针对拒不申报等情况,哈尔滨市将按照租赁房屋所在地段的房屋租赁市场参考租金最低价格,或者由房地产估价机构确定的租赁房屋租金评估价格依法核定租金收入。同时,哈尔滨市公安部门将依法查处逃税、抗税等涉税违法行为。 
  业内人士表示,房屋租赁税的开征,将对投资多套房屋后转租还贷的炒房行为有一定遏制作用,但应谨防房主将租金再转嫁到租房者身上,变相加大租房者负担。
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【天津:住宅市场成交量持续低迷 价格出现小幅波动】
  中原地产(天津)投资顾问部根据房管局数据统计显示,上周(5月31日至6月6日)天津中心城区楼市延续了近期成交低迷的走势,一、二手房的成交均出现小幅下降,价格也继续小幅波动。 
  数据显示,上周中心城区新建商品住宅成交222套,成交面积2.15万平方米,环比下降了4%,成交均价14179元/平方米,环比下降1.6%;二手住宅成交525套,成交面积4.48万平方米,环比下降了7.2%,成交均价8666元/平方米,环比下降了4.1%。 
  中原地产(天津)投资顾问部的薛秋宇分析,天津楼市走势持续下行,成交量处于低位,价格则仍在原水平线上小幅波动。连续数周市场的表现基本一致,即低成交量,房价基本稳定,市场已经处于观望期,预计这种情况仍将持续一段时间。 
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【天津:二手房行情下跌 租房市场开始“坐地涨价”】
与近期楼市成交的颓势相比,租房市场反而稳中有升。多家中介的租房量大幅上升,其中包括不少卖方转售为租,以及部分正在观望的买方暂时转向租房市场。日渐升温的租赁房屋市场甚至也出现了此前二手房买卖中的“坐地涨价”现象。
  在中原地产河西区的一家店面遇到一位房主,不久前挂牌出售位于河西区的87平方米房子,由于挂牌不久就赶上了新政出台,所以这套房子一直无人问津。近期,房屋租赁市场的价格持续上扬,于是他顺势把该房源由售改租,开始寻找合适的租户。
  与以往的二手房销售市场与租赁市场齐涨齐落不同,政策出台后二手房销售市场与租赁市场成为跷跷板的两端,销量的下滑却伴随着租赁市场的大幅上扬,以往在二手房销售市场中的“毁约”现象,如今在租赁市场重现。例如,六纬路发电厂某旧小区一套43平方米偏单刚谈妥月租金900元,不到3天,房主便要求把租金上涨到1000-1200元/月。不少中介行业的经纪人都有这样的共识,即刚性需求在销售市场受到抑制的同时,就会在租赁市场充分释放。
  另一方面,每年3-10月份是租赁成交量的上升期,租赁价格会比春节前上涨10%-20%左右。而今年这个租赁旺季又恰好赶上了“新国十条”的出台,天津市场上整体租赁套均价格也因此比09年同期上涨了10%左右。
  二手房买卖行情的大幅下跌,与租赁行情的超常规上涨,让中介公司看到新的市场增长点。
  据了解,目前地产中介行业已经把业务重心整体转向租赁市场。“虽然租赁业务的收入很少,但其成交周期只需要3天左右,而一单买卖业务则需要至少3周。”21世纪不动产天津区域总经理张武坦言,对于中介市场目前前景未卜的状况,租赁业务的薄利多销正是非常及时有效的业务补充,可以作为企业的周期性转型,也可以为将来开拓更大的业务范围打下基础。
  对于租赁行情的上涨,也有一些业内人士认为与天津城市进一步开放有关。我爱我家企划经理陈萌认为,近期本市大规模的发展带来了外来人口结构的改变,原先以打工仔为主,现在大型企业员工和白领比例大幅增加,造成租赁市场需求档次上升,因此房租水平也随之上涨。另一方面,租赁业务快速成为三级市场新宠的现状,也在一定程度上从侧面推动了其行情的上涨。
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【沈阳:商品房不封顶办不了公积金贷款】
近日,从有关部门获悉,商品房不封顶办不了公积金贷款。而商业贷款的条件稍微放宽,但前提是必须取得《商品房预售许可证》。 
  目前,沈阳住房公积金贷款利率为:5年以下(含5年)为3.33%;5年以上为3.87%。商业银行住房贷款3至5年基准利率为5.76%;5年以上基准利率为5.94%。各家银行在基准利率基础上,下浮15%至25%左右。据了解,目前沈城有九成300多家在售楼盘已经与沈阳住房公积金管理中心签订了《个人住房公积金贷款保证协议》,市民购买市内绝大多数普通住宅均可以享受到公积金贷款利率优惠。 
  为进一步规范住房公积金个贷业务,从源头上控制与防范商品房贷款风险,维护职工的合法权益,沈阳住房公积金管理委员会审议通过了《个人住房公积金贷款保证协议》管理办法。其中规定,开发企业签订保证协议,应向管理中心提供如下材料:开发组织机构代码证、开发企业营业执照副本、法人证明(或经公证的法人授权委托书);开发企业资质证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;建筑工程施工许可证;国有土地使用证;商品房销(预)售许可证;银行开户证明;新建楼房门牌编号审批表等。更重要的是,签订保证协议的开发项目多层主体结构必须封项,高层主体达到规定标准,符合销售要求。
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【沈阳:6月50多新盘开闸放量 住宅瞄准“高低两端”】
  借势5月高端盘积极入市 
  5月份,万科•金域国际、万锦和平里等高端产品入市,并迎来了千人抢购的热潮,为许多持观望态度的高端开发楼盘注入了一股强心剂。借着5月高端楼盘热销的余波,6月份,又一批高端楼盘欲抢新面市。 
  新华公馆•天玺、首创•棋盘山1号、旺力城、纳帕名门、汇置公园里、沈阳雅宾利花园等项目都属于高端产品,分别以精装住宅、别墅、洋房等产品为主打,不仅面积都在100平方米以上,而且价格更是直指高端,其中最高的开盘价定在了15000元/平方米以上。 
  针对刚需 中小户型扎堆赶集 
  上月底,借着沈阳中小户型房交会的开幕,很多楼盘都推出了中小户型产品做为主打,来吸引刚性需求的购房者。从参展的购房者来看,想在今年出手的购房者依然不减,对中小户型的楼盘也颇感兴趣。 
  6月份,上市的中小户型占了绝大多数。绿地•我家公坊、天恒森林里、依云北郡、泰莱16区、澳海西湖印象等楼盘都以40多平方米到100多平方米的中小户型为主,一般价位都在4000元/平方米到5500元/平方米之间,总价还是比较占优势。 
  对应新政 商住物业胜出市场 
  在本月即将入市的楼盘中,有一些公寓产品也很“抢眼”。像铁西万达广场24-66平方米的精装公寓再次加推,并推出商铺,SR国际新城也趁势推出稀有的小户型公寓产品,新华公馆•天玺推出的也都是精装公寓。 
  由于新政中指出,“二套住房贷款首付比例提高至50%,利率1.1倍”,这正与公寓、商铺的首付与利率持平。业内人士分析,商住物业推盘积极性较高,与政策因素密不可分。在新政的影响下,部分投资客已将购买目光从住宅转向商住物业。 
  市场稳定 新盘一高一低跑两头 
  一个切入高端客群,一个紧抓刚性需求,6月份沈阳上市的新盘新品最准确地把住了市场的“脉搏”,跑向“高”、“低”两头。 
  采访中在很多高端楼盘看到,销售人员咨询电话不断、购房者到访量持续增加、成交量也一直不减。而一些中小户低、中低价位的楼盘也不乏这样的场面,有些楼盘售楼处还没有盖好,就有客户迫不及待地前来下定金。 
  很多开发商都表示,新政出台后,由于对准的是“夹心层”,一高一低两个市场所受影响反而有限,这也造成了6月开盘跑两头的局面。
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【大连:商品房成交均价出现区域性微降】
  大连目前房价还比较“稳定”,最近几个新开盘的项目也开始出现区域性的价格微调,二手房市场也出现部分区域价格回落的现象。
  要想房价拐点出现至少要再等三个月。业内有人预判。因为有些地方调控细则尚未出台,大部分地产商仍在等待。而伴随销量的下滑,房价则以10%的下降速度缓慢阴跌,行业龙头万科在几个城市的楼盘最近都出现价格松动。这似乎是个鼓舞人心的“信号”。
  大连目前房价还不见松动,不过,最近几个新开盘的项目也开始出现区域性的价格微调。
  说区域性是因为,从全市范围来看,房价是没有变化的。但细化到每个区域,就是有的涨,有的降了。
  “降的主要是房源供应集中,且所在区域离城市中心相对较远的区域,”一位开发商说,“其中有些楼盘也不承认降,但好像开盘时都比之前透露的价格要低5%~10%”。
  与商品房市场相同,二手房市场在一系列政策的有力打压下,也出现部分区域价格回落的现象,以泉水、泡崖、锦绣为代表的部分区域在5月价格下跌幅度达到5%~7%。未来几个月下跌幅度增大可能超过10%。
  目前泡崖区域90平方米左右的房源售价在8000~9000元/平方米,其中因具体房源的楼层、朝向、装修不同而定。而泉水区域,因为09年涨幅较大,加上周边配套相对缺乏,在区域性房价下跌中,该区域下跌稍大于其他区域。
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【大连:二手房成交量降至冰点 租赁市场火爆】
  受房地产新政影响,大连二手房市场成交量降至冰点,但是大连的房屋租赁市场却依旧红红火火。业内人士表示,大连房屋租赁市场的旺季已经到来。
  房屋租赁市场旺季到来
  进入到五月份之后,即将毕业的大学生,也都逐渐开始租房。每年到了这个时候,房屋租赁市场的成交量都会大幅攀升。据大连市一家大型地产中介的统计,该公司五月份的租赁数量比4月份增加了50%,但与此同时,受到国家房地产新政的影响,该公司二手房成交量却比4月份下降了一半左右,租赁数量的增加与二手房成交量的下滑形成了鲜明的对比。
  在最近租房的客户中,有一部分是原来准备买二手房的,但是国家出台了新政之后,使得这部分人暂时改变了买房的想法,决定先租一段时间的房子,看看房价是否会出现下降。由此可见,除了受到毕业生租房的影响之外,目前的二手房成交量大幅下滑对房屋租赁数量增加也起到了一定的推动作用。当然,与一些城市出现较多转买为租的情况相比,大连虽然也有一些转买为租的人,但是数量还不算太多。
  房屋租金基本保持稳定
  房屋租赁数量的增加,并未带动租金的提高。近期大连房屋租赁的价格并未随之上扬,与四月份基本持平。虽然房屋租赁量增加很快,但是最近这段时间进行租赁的房源数量同样也有大幅增加。出现这种情况,很大程度上是由于二手房市场成交量大幅下滑,使得部分房主决定将手中的房源转售为租。这导致市场上并未出现房源荒,供需仍能基本保持平衡,租金价格也很难出现大的变动。
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【济南:6月成交继续下滑】
  “成交环比下滑76%,为历来几周成交环比下滑幅度较大的一周,高端项目成交下滑最为明显。”6月7日在评述上周济南楼市成交状况时,山东中原楼市调查人员称。上周末,住建部、央行及银监会明确了二套房“认房也认贷”的标准,无疑让观望的楼市雪上加霜。调查人员称,新标准在施行的几天内市场稍有变化,上周成交环比巨幅下滑与此消息公布有一定关系,这一新标准对市场的巨大杀伤作用本周起将在市场逐渐显现,“成交环比继续下滑”是调查人员对本周济南楼市直观的预计。 
  受访时,调查人员称,5月31日到6月6日这一周,济南楼市成交量环比出现大幅下降,其中槐荫区成交下滑达90%,高新区和历下区成交下滑幅度分别为58%和40%,楼市总体成交因此下滑76%,为最近一月来楼市成交下滑幅度较大一周。 
  但调查数据同时显示,济南楼市整体市场的成交均价环比微涨,“涨幅不大,几乎可以忽略”,调查人员称,“楼市整体状况依然是僵持”。 
  调查人员将成交下滑的主要原因归结为“上周无新项目入市,各项目主要依靠自然销售”。而在政策持续的高压态势下,济南楼市观望情绪继续增加,济南南部一高端项目销售人员称,“整整一个周没有一个客户上门,咨询的电话也少得可怜”。 
  成交巨幅下滑在调查人员眼中更接近市场的真实状况。调查人员称,新项目在入市前大都进行了数月甚至半年以上的前期积累,“开盘成交量数据实际是一段时期的结果,常常偏离市场实际”,调查人员称,“相比之下,自然销售状态下的成交数据更接近市场事实”。 
  到目前为止,本周没有新项目入市的迹象,调查人员预计,成交下滑本周将继续延续。与此同时,上周末明确的二套房“认房也认贷”的消息也将打消一部分改善需求购房者的购房念头,“消息披露后,市场弥漫着一股悲观情绪”,“延续下滑不可避免”。 
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【青岛:房地产前4个月投资额同比增四成】
青岛从2007年开始大规模的旧城改造和旧村改造,不仅改善了市民的居住环境,还推动了房地产市场加快发展。6日,从青岛市城乡建设委获悉,前4个月青岛房地产完成投资124.6亿,同比增长40.1%。 
  6日获悉,1-4月青岛市房地产完成投资124.6亿元,同比上升40.1%。自2009年5月以来,青岛房地产投资一直呈现上升趋势,且增幅不断增大,从2009年5月的8.5%上升至现在的40.1%。
  在中央、省、市连续出台一系列调控政策的背景下,为何青岛房地产开发投资继续加快增长?青岛市城乡建设委工作人员表示,这由三个方面原因促成,关键点是青岛住房建设力度的不断加大。2007年至今,青岛共启动“两改”项目68个,其中2007-2009年启动项目50个,规划建筑面积1300万平方米,累计完成投资263亿元,2009年一年,完成投资110亿元,占市内四区当年完成投资的51%。2010年计划启动18个“两改”项目,占地面积423万平方米,其中燕儿岛路和八大湖小区等多个“两改”项目都已顺利开展。
  此外,09年下半年和今年一季度,房价的持续走高极大地带动了开发企业投资的积极性,加大了房地产开发投资力度。“国家1月份出台的房地产调控政策,禁止开发企业囤地,若违规即收回,这就促使一部分开发企业加大土地开发进度。”青岛市城乡建设委工作人员表示,这些综合因素,共同推动了房地产开发投资的高增长。
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【青岛:5月二手房成交量环比下降54%】
  5月青岛二手房成交量环比下降54%,不少中介喊着日子难熬。3日,占二手房市场份额超六成的青岛六家品牌中介巨头,酝酿抱团取暖挺过当前的苦日子,并计划提高佣金率。 
  青岛惠百家不动产的总经理董晓峰表示,二手房市场09年行情好,企业积累了比较充裕的资金,虽然目前业务量下滑但还能应付。如果成交量持续下滑的话,大的中介也只能支撑半年到一年的时间。
  一些房产中介希望以更高的服务质量换取更多的中介费。太平洋房屋集团总经理孙杰表示,在未来2到3年的时间内,中介费用将升至总房款的3%,这其中1%向房东收取,而2%向购房人收取。据其介绍,目前青岛二手房买卖的中介费用是总房款的2%。
  “提高中介的佣金率在短期之内执行的可能性不大。”孙杰表示,青岛目前房源不足,向房东收费不太容易,但随着楼市转向买方市场,向房东收费将成为一种趋势。
  刚刚过去的5月,对不少房产中介来说非常艰难,二手房市场从4月份的热火朝天突然极度转冷,成交量大幅下降,不少中介甚至十天半个月没有一单生意。二十一世纪不动产青岛区域总经理刘刚表示,青岛市内四区二手房受冲击最大,业务下滑达到50%以上,青岛城阳和开发区市场稍微好点,不过也出现了30%的下滑。英和不动产的总经理付相国则表示,从他获取的信息看,一些中介的业务量萎缩更严重,能超过70%。“有些小中介现在都开半天门,或者在门头上兼营其他生意。”美南不动产的区域总监李绍文表示。据了解,在李沧区已经有些小中介因为一个月内鲜有生意可做,只好关门大吉。
  虽然市场进入萧条期,不过占青岛二手房市场份额超六成的六家大中介对后市普遍看好。美南不动产、惠百家最近都刚刚开了新店。22世纪不动产的王文香总经理表示,他们正好趁楼市低迷时,加强员工的培训,同时瞅准时机收购小中介,扩张版图。孙杰表示,他们目前有78家门店,计划年底扩张到100家,“市场行情不好,正是收购的好时机。”
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【石家庄:土地一级开发项目要进行两轮征询】
6月3日,从石家庄市政府办公厅获悉,为了有效推进土地一级开发工作,提升省会土地开发管理水平,市政府办公厅下发了《石家庄市市区土地一级开发工作流程》规定,市区土地一级开发项目将分为十个环节进行实施。 
  首先是确定土地一级开发项目,然后对项目进行论证和编制实施方案、委托实施单位、进行第一轮征询、办理相关手续、制定补偿安置方案和颁发拆迁许可证、第二轮征询和签订补偿安置协议、实施补偿安置和房屋拆除、成本评审,最后对项目进行验收,并收回公告。 
  在第一轮征询中,土地辖区政府将组织有关部门按照搬迁意愿征询程序和方式征求居民的改造意愿。如果同意征收搬迁的居民户数达不到90%,项目将被停止实施。到了第二轮证询和签订补偿安置协议这一环节时,在90天内签订房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过总户数80%的,经公证后协议生效,项目继续实施。如果没能达到这个比例,补偿协议则不能生效,项目停止实施。同时,对签订房屋拆迁补偿安置协议的有关内容要进行公示,接受群众监督。 
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行业数据
【上市房企09年平均赚7.21亿】
  6月1日,中国房地产测评中心发布了“2010年房企上市公司排行”报告,根据取自145家的上市公司的数据,房企上市公司09年的平均利润为7.21亿元。此外,报告表示,虽然09年房企现金充足,如果调控政策继续,负债率超过70%的企业面临资金压力。数据显示,2009年年报显示上市房企销售和预售规模大增,50强企业销售额和预售额达到7500亿元,持有现金总额达3000亿元,资金充裕。但今年4月,宏观调控政策出台后,部分2009年拿地企业资金压力陡增。中国房地产测评中心主任龙胜平表示,在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,今年年底房企将面临巨大资金压力,资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。在报告里注意到,万科、保利、金地、招商地产的负债率均超过100%,分别为152.39%,176.7%,172.27%,109.85%。 WIND统计显示,一季度末,上市房企整体资产负债率67.13%。一季报显示,金地集团“经营活动产生的现金流量净额”为-34.05亿元,保利地产为“经营活动产生的现金流量净额”为-150.16亿元,万科“经营活动产生的现金流量净额”为-68亿元。目前申请再融资的上市地产公司共44家,至今未有任何房企通过再融资计划。招商地产已经明确表示,暂时放弃增发计划。
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【2010年保障房市场规模或达3500亿】
  7月万科在北京的首个保障性住房项目红狮家园将迎来首批入住业主。该项目位于丰台区宋家庄,包括1585套两限房与192套廉租房。实际上,万科在南京等地也积极参与保障性住房建设项目。北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁张四强认为,时下的住房供给市场正在发生变化,包括两限房、经济适用房与廉租房等在内的保障性住房供给量与供给比例正在加大。5月19日,住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书,明确今年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套,改造农村危房120万户。业内有专家以此为基数,推测认为2010年580万套保障房、120万套农危房改造所需的投资额约3500亿元。张四强认为,因为中央与各地签订了责任书,且年底时实行问责制,因此实现的可能性极大。而且可以肯定,伴随中央对住房供给思路的转变,未来保障性住房的供给量会继续加大,保障性住房供给在整个住房供给总量中的比例会继续上升,从而真正形成商品房、经济适用房以及廉租房等多层次住房供给体系,以对应多层级的消费人群。因此保障性住房市场容量正在上升,未来几年,正常情况下每年将达3500亿元以上。张四强说,伴随保障性住房在供给市场占比的逐步加大,将迫使越来越多的开发商不得不重视保障性住房市场。行业内,保障性住房项目净利润率一般在3%-4%左右,而此前万科表示,其近几年参与的保障性住房项目净利润率可达6%。
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【5月各地楼市库存量普遍上涨】
中国指数研究院2日发布的一份报告显示,5月份各城市商品住宅成交价格普遍下降,半数城市成交量下跌过五成。在重点城市中,仅杭州商品住宅成交均价环比(比上月)上扬20.89%;扬州位居跌幅榜首,环比下跌26.01%,北京、上海、天津、重庆均价下降幅度也超过10%。不过,报告称,尽管5月份各城市商品住宅成交价格普遍下降,但整体市场价格并未出现大幅波动。根据报告,5月,重点城市商品住宅成交面积全部下跌,总跌幅达45.72%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史最低水平(春节期间除外)。2010年1-5月累计,仅武汉的商品住宅成交面积比2009年同期上涨22.42%,其余城市成交水平皆不及2009年同期。5月主要城市库存量普遍上涨,其中上海一个月新增60万平方米,环比增幅超过10%。当月,杭州商品住宅的可销售面积涨幅最大,环比上涨16.64%;广州、苏州及南京上涨幅度皆在10%左右;仅重庆可售面积环比下降7.42%。截至2日,上海住宅可售房源约为571万平方米,已接近2008年600万平方米左右的水平。业内人士称,近期成交量大幅下滑,使得上市新盘没有及时消耗,同时又有大量新盘推迟开盘,预计下半年楼市的放量供应将会导致可售房源总量的进一步上升。
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【前5个月一线城市仅完成全年土地计划20%】
从中央和各地方政府的规划来看,增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。根据国土部公布的2010年全国住宅用地供应计划,今年住宅用地供应量高达18.5万公顷,同比大幅增长138%。各地土地市场也纷纷吹响了大规模供地的“集结号”。北京市今年计划住宅用地供应总量2500万平方米,其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250万平方米。上海市计划供应住宅用地1100万平方米,比09年增加35万平方米。广州市商品住房用地供应总量为500万平方米,供应量创下历年最高。然而,2010年已经过去5个月,全国住宅用地成交情况却相当不乐观。北京、上海和广州三大一线城市住宅用地实际成交量仅占供地计划的20%左右,二三线城市的执行情况也不理想,而最近频繁出现的流拍,更加剧了市场对土地供应的担忧。2009年全国土地供应计划完成率仅为约55%。业内人士认为,今年余下的7个月,各地必须大幅加快推地和成交速度,否则18万公顷的供地规划将像过去多年一样,成为“不可能完成的任务”。
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产品与技术创新
【世博园现可移动的“蜗居”房屋】
 
在三楼小卧室里和小阳台上体验
  在世博城市最佳实践区,葡萄牙设计师若杰先生带来他的葡萄牙式“蜗居”建筑。今天还是位于高山之巅的山景房;明天就可以搬到湖边变成水景房;整栋房子的玻璃是太阳能板;若是想换换心情还可以把房子放倒横过来住,葡萄牙式的“蜗居”生活不但不辛酸,而且很有趣。 
 
二楼工作间体验
  麻雀虽小五脏俱全 
  日前,来到位于城市最佳实践区北部区域的葡萄牙案例,这栋名为“可移动观光塔”的小房子位于西安案例旁边,由于看上去很不起眼,稍不留神就可能被误认成一个公共厕所,但若走进一看,就可以了解葡萄牙设计师是如何将10平方米的面积利用到极限。 
走进小屋,映入眼帘的是一个小玄关,背后藏着一个厨房和一个拥有淋浴的卫生间。走上二楼,这里是一个小小的起居室,有一个电脑台和几张沙发椅。走上三楼,这里有一张大床和一间卫生间,边上还有个小阳台,整个建筑的使用面积为27平方米。这是标准的“蜗居”,但生活设计一应俱全。 
 
位于城市最佳实践区的“可搬运的游客塔”
  小房子蕴藏高科技 
  案例的工作人员介绍,若杰先生是葡萄牙米尼奥大学的教授,“可移动观光塔”正是他的杰作。 
“可移动观光塔”的原则是节地、节材,用最少的地方最少的材料搭建足够安全可靠、生活设施完备的建筑,是它的诞生的初衷。还有关键的一点是,这栋建筑是可拆卸的,可以在很短的时间内被拆成单独的模块,方便装车运走,搬家非常方便并且彻底,因为是连房子一起搬走。
 
一名游客参观夜间的小楼
  别看小房子其貌不扬,其实暗藏着许多高科技。屋子是松木结构的,四面都是玻璃,这些玻璃都可以用来太阳能发电;而屋子产生的废水也可以经过收集实现再利用;此外屋子还拥有一套冷热循环系统,可以自我调节室内温度,做到冬暖夏凉;小屋子没有地基,但非常牢固,用钢钉钉在地上,可以抗风抗地震。 
  全面推广还需时日 
  工作人员描述了这样一幅场景,两名年轻人要到海边度假,于是打电话给服务公司,将“移动屋”拆卸装车,然后运到海边组装。几小时后,一座“海景房”就诞生了。几天后,他们又想去山区旅游,于是小屋子再次挪窝,出现在一座小山坡的顶部,变成了一座非常棒的“山间别墅”。 
  若杰先生设计这座房屋的初衷,是为了解决用地紧张,避免建筑材料的浪费,达到环保的作用。目前这样的建筑正在葡萄牙小规模推广中,目前的造价是8万欧元,但目前尚在试点和完善中,要大规模推广还需假以时日。“移动房”是否可能在中国推广?目前而言还是一个未知数,可以肯定的是在上海目前行不通。不过,我们可以进入城市最佳实践区,体验葡萄牙式“蜗居”生活。 
 
葡萄牙案例馆的“蜗居”建筑底层是厨房和洗手间
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产业链信息
【国内市场钢价不断走低】
国内钢材市场价格持续阴跌,市场钢价与出厂钢价明显“倒挂”,国内钢厂或采取“检修减产”策略度过三季度。 
  新华网消息显示,据“我的钢铁”监测,在最近一周的大部分时间里,上海、北京等主导市场钢价持续阴跌,外加钢材期货价格的连续下滑,导致国内其他市场跟跌。全国螺纹钢、线材价格依然震荡下滑,其中西南、中南市场的吨价跌幅在150元左右,其他市场的跌幅保持在百元以内。
  国内主要市场的热卷价格继续窄幅调整,各大钢厂相继出台6月价格政策,部分钢厂还对5月的销售进行“追补”。“我的钢铁”提供的最新市场报告分析称,由于市场钢价与出厂钢价明显“倒挂”,不少钢厂主动下调出厂价,并进行价格“补差”,但出厂钢价与市场价的“倒挂”依然存在,钢价的盘整态势短期内还将持续。由于矿价与钢价的“双向挤压”,三季度估计是国内钢厂“最难熬”的时候,钢厂或将采取“检修减产”策略。
  作为冷轧产品的主要下游用钢行业,汽车业5月乘用车产销量分别为95.07万辆和88.58万辆,环比分别下降12.92%和10.85%;商用车产销量分别为36.20万辆和30.89万辆,环比分别下降17.93%和21.76%。种种迹象表明,冷轧产品后市还将经受严峻的考验,预计价格震荡后仍有下行的空间。中厚板市场同样偏弱,不过尚未出现价格大幅下跌的情况。
  西本新干线在6月钢材现货预警报告中分析,一方面国内钢价和下游订单的持续回落,另一方面钢厂前期低价成本耗尽、开始进入到高成本生产,因此成本和需求的背离走势,使得钢厂全无利润空间可言。预计随着后期钢价的进一步回落,钢厂减产必然是大势所趋。
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【上周全国水泥市场均价小幅上扬】
  上周全国水泥市场平均价格小幅上扬,上涨1.5元至362.5元/吨(09年同期360元/吨),环比上周涨幅为0.41%。上涨区域主要集中在西北的新疆、甘肃、青海,分别上调10-40元/吨;下跌的区域为四川成都市场,下调20元/吨。
  全国中转地煤价连续八周上行之后,终于开始松动,本周下跌5元,为755元/吨。同比来看,煤价远高于09年同期(580元/吨)。
  截至6月7日,全国水泥煤炭价格差为280元/吨,与上周环比有3元/吨的上涨,略高于09年同期水平(277元/吨)。从各区域水泥煤炭价格差与上周相比的情况来看,华北、中南、西北、东北、华东上涨,西南有所下降。
  从与09年同期相比的情况来看,华北、东北、中南、华东仍高于09年同期水平;西北、西南低于09年同期水平。
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声   明
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