中国房地产库存周期观察:供需基本平衡的2013下半年和2014上半年

海宁 2013.8.12

2014下半年,不但是中国房地产库存高峰,而且一些信托项目很可能面临兑付困难(2013年第二季度信托规模增速大幅下降),可能出现2011下半年类似的破产潮。

房地产与人口大周期。

2000-2015年是中国人口红利时期。其实人口红利是个“错时概念”,巨大的人口红利对应了未来的老龄化之下巨大的“人口负担”。80后(1982年 – 1990年出生)用“2005年的超级女声”的火爆表明他们进入青春,恋爱和结婚时期,相亲节目和《致青春》的火爆,表明他们进入成熟与怀旧时期。

2018年适婚人口和真实结婚人数的断崖式暴跌,又将让哪些影视节目火爆呢?

并不是所有进入城市的人口,都成为购房力量的,有购买力的需求才是有效需求。事实上,进入城市的2亿多民工,基本上只有0.7%左右在城市买房,乐观估计也不到2%。

库存小周期。与房地产的大周期大牛市相比,3年左右的小周期像是小浪花,不过小浪花也另无数的家庭在置业上经历悲欢与酸甜苦辣。
中国房地产库存周期的上一波高峰,广义的在2011下半年到2012上半年,狭义的在2011第四季度到2012年第一季度。一些购房者拿到9折,8折,甚至成本价(土地成本+基建成本)的基本都在那个时期。

中国房地产库存周期的下一个高峰,依旧是在2014下半年。

基于库存和市场利率,去年底的观点是2013年深圳北京的房价有望从年头涨到年尾(当时上海库存较高),事实上基本也是这样的,只是上半年大涨,下半年缓涨而已。这和中国债券牛市的脚步是基本接近的,(债券牛市从2011年10月初到2013年5月底基本结束)。随着中国债券牛尾行情的结束(2013年5月底),部分库存较紧的城市房价上涨也基本告一段落。

也是基于库存,宁波等库存高的城市房价1年多来根本没涨,其它库存高的城市类似。

2013年下半年,2014上半年,中国的货币政策不大会过度紧缩,房地产库存整体也不是太高,房价下行压力要到2014下半年了。

货币紧缩是把双刃剑。 2004年,2008年,2011年货币紧缩,短期打压通货膨胀,打压房价上涨的同时,也打压了房地产的未来供应(货币紧缩致使市场预期下降,需求下降产生连锁反应,也使得房地产商采取保守策略)。

去化时间 = 可售面积/ 当月销售面积;通俗地说,就是目前的库存够卖几个月。
开发商一般重视该城市的库存远大于政策,而不少购房者重视政策远远大于库存。
一般来说去化率高于12个月,则价格上涨困难;低于6个月价格上涨明显较快,进入牛市格局;低于3个月出现抢房现象。

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可售面积与去化率(图标来源:中投证券)

京沪广深可售面积和库存去化率(图标来源:中投证券)
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信托规模。据中国信托业协会8月5日公布的最新数据显示,截至第二季度末,67家信托公司管理的信托资产规模为9.45万亿元,与去年第二季度末的5.54万亿元相比,同比增长70.72%;相比第一季度末的8.73万亿元环比增长8.29%。

信托资金配置四大领域是工商企业、基础产业、证券投资和金融机构,四大领域的信托资金余额和占比分别为2.62万亿元、29.40%;2.39万亿元、26.84%;9308.43亿元、10.46%;9512.86亿元、10.68%。房地产退居到第五大配置领域,房地产信托规模为8118.63亿元。

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