中国房东

作为房东,沈飞(化名)就要收到第四个月的房租了:2600英镑。这份房租来自伦敦,按照他自己计算,就算租金不涨,五年的租金就抵得上买这套房子的首付了。

2013年年初,沈飞在伦敦西区、泰晤士河边买了一套两居室(使用面积约合70平米),总价46万英镑,首付30%(定房预付10%,收房时再付20%)。剩下的部分,中国银行伦敦分行为沈飞提供了贷款,按照25年还清计算,沈飞每个月需要还款1673英镑。也就是说,租金可以完全覆盖按揭,还富余不少。

这笔投资很划算。一周前,中介向沈飞透露,他买的这套房子如今已经涨到52万英镑,而且租金未来的涨幅也不会令他失望。2012年底,当他决定买这套房子时,租金的报价是2000英镑,而在2013年4月装修完之后,租金已经涨到了2600英镑。

沈飞只是众多在伦敦买房的中国人之一。英国最大的住宅开发商——邦瑞房地产(Barratt Homes)2012年财报显示,2012年全年卖给中国业主2250套房子,占销售总量的15%。该公司在伦敦新建住房市场占有率约为60%。

出手购房

当初决定买房投资时,沈飞选择了三个国家:美国、澳大利亚和英国。但在进行了各种咨询之后,沈飞将目标定在了伦敦。一方面,他的女朋友曾在伦敦留学;另一方面,沈飞认为伦敦的投资价值更高。因为与澳大利亚不同,伦敦的房地产政策对海外投资者不征收资本利得税(如房产税),而且出售房屋也不像澳大利亚那样,规定只能出售给本国人。也就是说,如果沈飞现在决定卖掉这套房子,他会净赚6万英镑,不需要给英国政府上缴任何税。排除掉美国是因为,英国的房地产政策倾向于保护业主,而美国倾向于保护租户。“比如我这套房子每年2200英镑的管辖区政府税,就是租户交的。”沈飞说。

决定了在伦敦买房子之后,沈飞找到了邦瑞这家中介公司。邦瑞在中国的售房模式是自己设立办事处外加其他中介代售。到目前为止,除了邦瑞,英国房地产开发商面向中国的房屋销售,都是通过中介公司促成的。

Assetz是一家英国的房地产中介公司,2012年4月在北京设立了办事处。

一年多以来,在中国卖出了20多套英国房产。其北京办事处目前还为7家英国房地产商代理销售房产,大客户包括邦瑞、Berkeley、Bal-lymore等公司。

邦瑞中国办事处今年8月份销量的20%至30%都是通过中介完成的。2012年10月,邦瑞将办事处设在北京,仍然重视与一些中介机构开展合作。不过,沈飞买的这套房子并不是通过中介完成的,一位在中国银行工作的朋友建议他直接与邦瑞中国办事处联系。前后详询了6套房子之后,沈飞锁定Osiers项目。这块地位于伦敦的西南区,在泰晤士河南岸,是伦敦的两大中小学教育基地,距离泰晤士河北岸的英国议会大厦仅20分钟车程。沈飞将房子买在了4层,打开窗,泰晤士河的景致尽收眼底。这座楼共11层,周围多是独幢别墅,像这样的高层住宅仅有两三栋。当然,房价也比较贵,46万英镑。在伦敦东区皇家码头,同户型的房子价格大概在35万英镑左右。而据Assetz北京办事处代表祁小玮介绍,中国的购房者一般倾向于购买20万至30万英镑的房子。

伦敦新变化

这套期房2012年年中开盘,到2013年1月办完所有手续,一共花了6个月左右的时间,包括办理贷款。在整个过程中,沈飞的女朋友专门飞到伦敦一次,沈飞自己在伦敦出差时也顺便看了一下房子。邦瑞中国区总裁白兮告诉经济观察报,在英国买房子的中国业主,大概有50%的人会通过看图片决定买或者不买,或者买哪套,另外一半的人则飞到伦敦现场看房。

为了接待看房的中国投资者,邦瑞伦敦总部在2013年3月成立了一个“中国客户协调小组”。目前,这个小组有3个人,主要工作是主动接触从中国到伦敦的潜在客户,带他们去看房。所谓“主动”,就是一改以前坐等中国客户上门的做法,主动找到客户的住处,便捷服务。邦瑞有一个项目叫“Maple-Quys”,这个项目的第三、四期在2011年11月开盘,共190余套房,其中75%都卖给了中国业主,而2008年以前,伦敦的房地产市场是很难见到中国投资者的身影的。

Assetz之所以2012年在北京设立办事处,也是因为在伦敦咨询买房的很多都是中国人。祁小玮表示,在2010年、2011年,在英国买房主要满足自住需求,或者因为孩子在英国留学,但2012年开始,中国咨询者会直接表示“是为投资买房”。

邦瑞正在打算为未来的中国客户专门修改房屋设计。今年9月中旬,邦瑞伦敦西区销售总监将来中国一趟,主要目的就是了解中国人对风水的概念,看是否需要在未来的房屋建设上增加风水概念。曾经有一个客户就曾因为卫生间没有窗户,放弃了购买这套房。

让人感到意外的是,在伦敦买房的中国人不全是来自一线城市,有相当一部分来自二线城市,甚至三线城市,包括山东济宁、河北石家庄,北京的反而不多,但“中国业主作为准投资者的专业度,完全超乎我们的想象,他们的问题甚至会精确到可辨识的投资回报分析表。”白兮说。

白兮认为,近两年,中国人在伦敦购房主要有两个原因:其一,2009年以前,英镑兑人民币的汇率是1:16,现在大约是1:10,“对于购买者来说,这就意味着成本降低了30%。”白兮说。沈飞买房时,汇率处于相对低点1:9.2;其二,2008年之前,中国的房地产还是一个新市场,增长快,而现在中国房价已经让投资者感到担忧,所以寻找新的投资方向。

2013年3月到8月,伦敦房地产市场上涨了9%。当然,未来几年,伦敦房地产市场的增长可能没那么快。2008年金融危机之后,伦敦的房价跌到了2005年的水平,自2012年开始恢复,现在正处于快速恢复期,从走势上看,伦敦的房价已经接近历史高点。这一快速增长的态势,与全球经济逐渐从衰退中复苏有关,也与英国的产业政策有关。

2013年3月,英国财政大臣乔治·奥斯本首次推出“帮助购买”计划,英国本土居民只需支付5%的首付,就可以买一套房。这一政策正在快速发酵,6月至8月,英国当地银行的按揭贷款量增长40亿英镑以上,超过2012年全年按揭总量。房地产市场的火热导致了英国部分媒体已经在担忧英国的房价会出现泡沫。不过,邦瑞坚持称,因为伦敦的房地产市场需求远远大于供给,所以并不存在泡沫。

长清单

在买房之前,沈飞拿到一张很长的白色清单。单子的长度令人咋舌,“详细到打印的费用。”沈飞说。这是邦瑞的一个系统模型,只要在这个系统中输入房屋总价,系统就会算出各种普通购房者能想到、想不到的与这套房有关的各种事宜。沈飞的这张清单上,不仅包括他要支出的费用,还包括出租房屋将得到的收益,以及如果在5年后卖掉房子会得到多大收益。根据计算,如果沈飞5年后卖掉这套房,还清剩余贷款,剔除出售的成本和租金收入后,按照房地产市场以5%的增长估计,他可以获得的收益是13.7374万英镑。

沈飞的收益大大得益于英国对海外投资者的政策。早在金融危机前,英国政府就规定外国投资者并不需要缴房产税,而英国本土居民如果进行房屋交易,需要缴22%至27%的房产税。这就决定了对于英国本土居民来说,投资房地产的收益远没有海外投资者多。

在伦敦买房的中国人有60%以上都是为了投资,这部分购房者往往会在一段时间后进行房屋交易,另外有40%的购房者是出于自住,这部分主要是持有英国护照的华裔。

外国投资者需要缴付的惟一税种是印花税,沈飞的清单显示,印花税税率是3%,合计1.38万英镑。英国的印花税根据不同的交易价格有不同的比例,沈飞的房价在25万至50万英镑这一档,税率3%,中国购房者大都处于这一档;另一档是100万至200万英镑的购房金额,税率5%。

外国投资者购买伦敦的房屋,需要至少首付30%。中国银行伦敦分行为沈飞提供了总额为32.2万英镑的贷款,利率3.85%。和在美国以信用为基础的贷款不同,中国银行伦敦分行的贷款视现金流为基础。“我打印了一份我的年收入、年底奖金以及基金流水,别的都不需要提供。”沈飞说。不过,客户要为银行的服务支付费用。沈飞这一项费用是1895英镑。除了中国银行伦敦分行,部分英国银行也会向中国业主提供贷款,但要求相对较多。

对于中国投资者来说,还有一个汇款的问题。根据中国外汇管理的相关法规,每年每人的结汇金额不得超过5万美元。沈飞决定购房时预付了10%,即4.6万英镑,收房时又预付了20%,即7.2万英镑。他使用了家里4个人的外汇额度,顺利将钱汇出。不过,对于金额更大的支付,银行可以提供一些特殊通道。比如买够相当数量的私人理财产品,然后这家银行通过其海外分行以此作为抵押,再贷款给客户,直接支付给房地产商。不过,中国人在英国买房基于风险的考虑,一般会首选20万至30万英镑的房产,而不会一次性投入超大金额。

而伦敦之外的其他英国城市,房价也没有那么贵,比如在曼彻斯特大学附近,两居室的房子售价约在15万英镑左右;而就房租而言,每月约为1000英镑,平均每年增长3%至5%。

沈飞的女朋友在伦敦上学时,关系最好的三个朋友都在伦敦买了房。她正在办移民,如无意外,可能在今年12月完成,不过,最近两三年,他们在伦敦的这套房还不会自住,仍然用于出租。

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