房地产调控政策错误导致地王频出

北京市房价今年不断创新高,地王再现:融创集团以21亿元地价款、22.24亿元配建异地医院的出价拿下备受瞩目的北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块,折算楼面地价高达7.3万元/平方米。业内人士表示,按此楼面价计算,该项目未来售价将在15万元/平米左右。北京市的房地产调控的限购政策是中国所有省市最严厉的。但是为什么限购政策没有阻止房价上涨?新国五条出台后,北京市的房地产调控目标最全国是最明确的:一定要让北京市房价下跌。实际是今年北京市房价拼命的上涨,已经超过2011年的最高点房价。是房地产调控的目标错了,还是调控政策错了?如果是政策错了,那么谁该为房地产调控政策错误负责?为什么不纠正错误?

全世界没有一个国家通过限购政策,通过征收房产交易税抑制房价上涨。据统计,全世界对住宅征收房产税的国家和地区约40个,却还没有一个国家有用房产税抑制房价上涨的成功经验,为什么中国要实行?因为很多时候是打着替天行道的名义来行征税之实。从上海、重庆的房产税试点和北京限购导致新房房价大涨来看,房产税远不能承担起地方主体税源的重任。而且非常可能从2003年以来出台的所有房地产调控政策都是错的,调控的目的都是为了土地财政,结果都是让地价更高,让房价更高。如果地方政策真的想调控房地产政策,只需两个条件之一即可让房价下跌:第一个是放开土地,允许小产权房入市,如是,房价立即下跌。第二个政策是对于所有第一套住房,首付款都提高到80%,则房价立即断崖式下跌!当年朱镕基总理就是这样消灭海南房地产泡沫的。为什么现在没有一个专家提出这样的政策?为什么地方政府不去发布这样的政策?因为地方政府并不想真的调控房地产!因为地方政府不想放弃土地财政!

房地产的核心问题是土地问题。土地问题的核心是土地制度。房价高是因为土地价格高,地价推动了房价上涨。而正是不合理的土地制度导致房价高。任何房地产调控政策如果不涉及土地制度和土地财政的改变,那么房价恐怕只能是越调越高。土地制度改革涉及到了地方政府最核心利益——土地财政问题。土地是地方政府的摇钱树,在没有新的财政来源之前,改变目前的很难改变现有的土地制度,否则地方政府的债务谁来还?公务员工资谁来发?

中国的土地被分为三块,第一个是城市土地,只能招拍挂出售。第二是集体建设用地和农村宅基地。第三是农田。农田变成城市建设用地必须由地方政府批准和出让。考虑到粮食的稳定,农田土地制度是最难改变的。所以可以改变和容易改变的是集体建设用地和农村的宅基地,即使这些土地,目前也由政府征收后出让。

中国农村集体土地制度的核心就是农村土地的产权的确权和交易问题,而所有产权中,农村房屋所有权是关注焦点,因为其牵涉到农民的核心利益,一旦有政策调整,就会产生重大影响。

土地制度一直是中国革命和改革开放的核心问题.伟大领袖毛主席就是依靠”打土豪分田地”,激发了农民的革命热情,建立了新中国.改革开放的总设计师邓小平先生在80年代改革开放就是从家庭土地联产承包制开始,激发了中国人的劳动热情.2003年开始,全部土地出让权收归国有,房地产市场成为国民经济增长的支柱产业,让房价成为老百姓最关心的问题.土地制度每次改革都是利益再次分配.都是改革的核心.中国的改革开放是80年代从农村土地改革开始,如果要想启动新一轮改革,激发新的活力,也需要另一场农村土地改革作为“新改革”起点。但是这次改的是既得利益群体——地方政府的命根,让地方政府没有找到《葵花宝典》之前,先自宫,恐怕有些难度,所以新一轮改革很难推进。

土地制度已经成为中国农民贫穷的一个根源。中国改革开放这么多年,为什么农民依然很穷?为什么前苏联很早就实现了城市化,消灭了农民阶级,苏联都解体了,而中国依然有农民阶级存在?中国通过户籍制度,人为把土地划分为城市和农村,并且限制农地,农房交易的范围是根源所在。集体土地所有制直接否定了农民的私有财产权,否定了农民参与社区发展规划的权利,人为地在农村和城市之间构造一道“柏林墙”,在现有的土地制度下,只有向政府交纳了“土地出让金”,土地的产权才有合法性,不“进贡”就没合法性,这就是土地财政的本质。

现有的土地制度限制了产权的流动,使土地丧失了资本的性质,导致农民不能拥有和支配自己的资本性财产,只能依靠出卖劳动力为生,这就直接导致了农民的贫穷和农村的落后。

土地改革的核心是产权制度。其实建立私有产权制度,对所有人都是一种保护,而不仅仅是对于农民的保护。更是对富人和权力拥有者的保护。科斯的产权理论对于中国80年代开始的改革开放具有理论解释作用。一个国家建立清晰的产权制度,对所有人都有好处,或者说,是所有人的利益所在。

在现有的体制下,有特权的人面临的风险更大,一般老百姓是最舒服的。老百姓只要不“犯上作乱”,基本的人身安全也许不是大问题。恰恰是当官的、有特权的人,他们的基本安全最没有保障。用另外一句话说是,现在的政府官员是有特权没人权。有特权可以享受当下的好处,没人权就是未来的安全得不到保证。你是愿意特权到60岁,然后后半生如薄熙来般在监狱度过,还是没有特权却可以安享自由人生?

西方国家最初为什么会实行清晰的产权制度?为什么实行独立的司法制度?不是老百姓要实行,而是既得利益有特权的人需要法律来保护自己的私有产权神圣不可侵犯。为什么他们要实行清晰的产权制度和独立司法制度?因为没有财产制度和独立司法制度时他们只能以战争解决。比如英国贵族,他们的权利不断受到国王侵害,每一次战争都是你死我活的较量,最后他们认识到用法律制度来限制权力,保护私有财产,大家都按一个规矩去办,对所有贵族都好。对今天的中国而言,这对我们非常重要。现在当官是一个高危职业。当官特权阶层应该认识到,即使用特权的手段得到既得利益,以后也需要清晰财产权和法律制度来保护。现在当官任期有限,副部长60岁,部长65岁,去职之后,你的生命、安全、财产怎么保护?如果不搞产权清晰,不实行法治,最可能危害到的是你们。如果新一代的官二代要掠夺,也只能掠夺老一代的官二代,因为老百姓身上已经没什么油水好剥夺的了,最后只能剥夺他们自己了,也就是相互剥夺了。所以必须要认识到保护私有产权制度,用法律制度保护私有财产权对他们来讲最迫切,比我们老百姓还要迫切。当然,现在仍然有许多人在享受特权者认识不到这一点,人类犯错误的一个重要原因是无知。

私有产权是市场经济的基础,也是公民自由的保障。虽然中国现在对土地产权的非议比较多。但是我们必须认识到,如果土地等私有财产得不到有效保护,人们的基本自由和安全就没有保障,民主一定会变成暴政,我们也不可能建立真正的市场经济。重庆过去几年中发生的事,最近曾成杰死刑案件等等,威胁到的不是少数企业家,而是每个人的生命与自由。保护私有产权,需要落实法治。私有产权的保护,宪法已有明确规定,但从农民的土地产权保护制度来看,真正要落实还有很长的路要走。

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 经济 标签: , , ,
  1. 本文目前尚无任何评论.
  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.