周其仁:城市土地70年产权到期后怎么办

城市土地70年产权到期后怎么办?周其仁表示,1987年以前土地买卖是要刑法伺候的,遇到改革开放,我们学香港,英国皇家的土地处置办法:使用权转让,所有权不转让,并将租赁期定为70年。可是70年租赁期到期后,产权如何衔接?续约补地价如何进行?改革如何继续?中国的改革现在两只鞋,一只已经脱下来了,一只鞋还悬着。这是渐进改革带来的必然结果,只能慢慢来。

以下为文字实录:

周其仁:城市土地70年产权到期后怎么办?这是非常有意思的问题,我们都会关心,这反映中国改革的特点:急就章。是渐进改革、危机改革。危机过不去了,上火了,就急改一把。

历史地看,70年不变比没有70年好多了,因为当时1987年以前的法律大家可以去看,土地不准买卖不准租赁严格到刑法伺候,没有办法怎么办?多少年来社会主义意识形态,土地不能交易,交易就会两极分化,有人无立锥之地了。建国以后,法律、意识形态、人们的观念就是土地不能作为商品,可现实情况是外资台商进来了,都盖上厂房了,怎么解这个扣?

幸亏开放了,看其它国家是怎么处理的,标准私有制买卖、永久买卖模式觉得很难学,一看香港比较好学,因为香港也是中国人的地方,香港土地当时是英国女皇的,女皇在英国,要这个地干嘛?这个地如何处理?套用英国皇家的土地处置办法。英国皇家对土地处置非常有意思,英国皇家有很多皇家资产,但没现金,想花钱,但怕背上出卖祖宗产业的骂名,英国皇家很聪明,找到一个办法,把土地批租出来,即使用权转让,所有权不转让。如这块地租给你999年,给999年的土地使用权出一个价,土地价格就是这么形成的。女皇把这套制度引到香港,香港的土地制度也是这么过来的,香港最早的土地合同有999年的租赁期,但后来租赁期越来越短,为何?因为英国当年在城市化没有高速发展起来的土地地价变化很小,999年跟700年、500年没什么区别,等到市场化加速地价变化很快,一下出让999年对地主不合算,短一点合算。

到香港时,城市化、工业化很有苗头,租赁期就缩短了,99年、79年。再到后来有一个新的因素加进去,1997年香港回归,回归就不能签到回归以后,所以后来的土地到1997年7月1日前3天终止,3天后就给中国了。我们急急忙忙派土地考察团把这个学回来,即70年的合同。回来后还开会讨论,当时觉得70年挺长,因为当时还有一个主导的思想意识形态是不同意你转让,要短一点。据我所知,开始在内部讨论住宅租赁期就50年,一律50年。后来报给国务院,国务院领导同志说了一句“这太短了吧”,因为领导同志这么一说就涨了20年,70年。工业用地50年,商业用地40年,住宅用地70年,形成体制。

1987年土地法是这么改的,当时觉得想得挺远,没想到很快也过了,从1987年到现在已经有20多年了,很快。所以这在《物权法》起草时变成一个问题,那么多老百姓买了房子,理论上有土地到期的,到期以后,土地连同上盖全部收回归政府。业主有什么权?业主可以把建筑材料拿走,那是你的,你到另外一个地方建去。这岂不是天下大乱?后来学香港解决租赁土地到期以后的衔接问题——你有优先续约权,续约的时候要补地价,补地价有一个优势,加一笔钱,有一个补地价的机制。

我们在《物权法》起草时,把这个学回来,吵了一天后,意见有分歧,最后通过了第一条:现在所有买的房子到期后你有优先续约,只要你还要别人就不能要,你不要别人可以要。但补地价没有说,你要,但要付多少钱不知道。所以中国改革现在两只鞋,一只已经脱下来了,一只鞋还悬着。这是渐进改革带来的必然结果,只能慢慢来。中国老百姓的想法是咱们人多,到时都不干,基本打的是这样的算盘。我想这是朴素的法治思想,最后还得通过法治程序把有关的利益、计算形成预期,不要到70年再处理这个问题,之前把这个扣解开,以后才知道怎么办。

延成150年、300年,都是可以的。因为我们不是殖民地,我们不需要1997年回归,我们就是中国人,没必要学殖民地的做法。我的看法是既然这么走了,就继续走,渐进改革最重要的是不断地前进,一停所有矛盾就会爆发出来。

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