伪采访:美国律师说“70年产权是伪命题”

那小兵:您是地产法律师,请您就中国“70年产权”进行一下对比分析,看看它和美国地产法的重要区别。
戴维:好的,我就把中国相关法规逐条做个简单对比。
“70年产权指房屋建筑产权的归属年限,70年产权是指70年内所有者对财产的占有、使用、收益处分,并排除他人干涉的全能,是物权的一种,房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。在我国法律规定中,“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有,就是70年产权。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补缴土地出让金”。
(戴维:首先,我对于把“土地使用权”和“房屋产权”分割开来十分不解,房产私有产权的最基本要件就是土地拥有权,否则只是租赁行为,根本谈不上产权。我真不知道这种分割是谁想出来的,恐怕只有那些殖民地租界会有这种概念,绝不应当发生在主权国家中。什么是国家主权?国家主权不是政府永久产权,而是每个公民的不可分割主权。公民是国家的主人,而政府只是临时托管人,仅此而已。这种分割方式在实践中必然导致公民权利被侵害,比如,现在的水泥材料寿命都是五十年到七十五年的,那些偷工减料用海沙的楼盘到四十年就不行了,购房者面对这种情况根本就没有希望获得最后补交地价的机会,你肯定不敢继续住在危房中和政府讨价还价,你到时根本无法再次使用这些作废的建筑材料,因此所谓补交土地出让金是名符其实的“望梅解渴”和“缓兵之计”。在美国,房屋所有者拥有永久产权的重要原因是为了让他们可以不断维护和改善自己拥有的住宅,让他们可以保值,并根据市场情况出售更换房子,谁也不会被一个法令硬生生绑住等70年,也因此你看到美国好区房子都很漂亮,差的区中的房子会被自然淘汰,形成一个良性市场发展机制,社会获取共赢结果。这种70年产权规定只会造成三四十年后爆发遍地强拆行为,你住不下去却又不肯离开,使用权和产权发生了断裂,可见这种法律是自相矛盾的)。
那小兵:对于自动续期有这样的特别规定,请您逐条点评:
《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。(戴维:住宅用地的续约依然有很大混淆空间,续约补偿程度?优先权在谁手中?继承权的效力定位?续约时限?而且旧楼届时大多根本就不存在了,这种续约权是否可以用其他土地产权作为等价补偿?这都是十分敏感和现实问题,这套法规没给我任何解答)。
1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回的,应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。这样,你的房产所有权便得以延续。当然,变成危房强制拆除的除外。(戴维:类似上面所说的,这为政府“公共利益”打下了伏笔,如果你无法住在危楼中了,是否依然具有土地使用者资格?这种条件下不应当用“房产所有权”这个词,因为从头到尾只是租赁权罢了)。
2、土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。(戴维:这种法规造成的最后结局当然就是这样的,绝大多数土地使用者都届时无法申请续期,那只有按“被国家无偿收回”条款处理。这何尝不是这条法规订立的初衷?)
3、土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。
(戴维:这类“根据收回时的残余价值给予补偿”条款只会助纣为虐,政府和房主的利益是矛盾的,房子盖的越差政府获利也就越大,这是非常不负责的公共政策)。
《城市房地产管理》中的第二十一条规定:土地使用权出让合同约定年限届满,如土地使用者需要继续使用,应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地,应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。(戴维:这个法规总是强调“社会公众利益”,而把这种公共利益解释权完全交给政府,这是缺乏民主权力的表现。按照中国目前房价高涨计算,政府代表的“社会公众利益”就是用旧楼下面的土地盖出价格高数倍的新楼,你不会反对吧?你作为房主你应当如何被补偿?谁决定你的被补偿权限和金额?都是政府决定,那你真的会得到合理补偿吗?归根到底,70年产权根本不可实施,因此它只是个伪命题,禁不起逻辑推敲。)
那小兵:目前许多人把买楼看成是一场“聚赌活动”,他们等待着赌盘价码高到一定程度就移民走人,很少人会注意到房子产权70年后会如何处理。谢谢您的解读,希望您继续跟进中国房地产发展做更多分析。

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