安邦:简单分析中国的房价

房地产可说是中国人民心中的痛。十年调控,越调控越涨,尤其在北京、上海、广州这几个一线城市里,房价已经高到不可理喻的地步。

以北京为例,六环的房价都已经全面突破2万——六环是什么概念?都已经是燕郊、河北,打开手机收到“河北移动欢迎您”短信的地界了!房价越来越高,引发了购房恐慌。近段时间,“中国式买房”一词十分流行,房地产市场的需求极其火爆。

这样的景象让人感慨,中国的房价究竟能涨到什么时候,又能到多高?

后一个问题说不好,但在前一个问题上,中国房价的上涨势头也许只剩下这最后几年的风光了。

我们从更长的周期来分析房地产市场的变化。

分析当前楼市的火爆,很大程度上是在享受最后一个阶段的人口红利:

一方面,上世纪50、60年代的婴儿潮正处于财富高峰期,对房产有很强的自住与投资需求,与此同时,他们的子辈也正踏入社会,推高了对住房的需求;另一方面,中国城镇化的进程仍处于快速发展期,对房产的需求旺盛——这些需求叠加在一起,持续推高房价。

不过,这样的景象可能持续不了多少年了。随着50、60一代步入退休,同时90后新进入社会的人口数量锐减,住房市场的总体需求可能会在未来5年面临断崖;城镇化方面,到2020年,中国城镇化率有望达到60%,之后城镇化的速度放缓,对住房的需求也随着放缓。再加上投资需求本身具有顺周期性,一旦房价开始见顶、以及进入回落区间,卖盘涌出,加大供给压力,尤其届时税制改革已经逐步推开,中国政府将对持有环节征税,种种因素夹杂在一起,供需关系反转,房价上涨的压力也就随之减小,甚至露出下跌的苗头。

事实上,在国内很多城市,房价单边上涨的势头已经有所改变了。比如准一线城市的杭州,虽然总体房价仍在上涨,但在杭州市的一些新区,房价已经进入了下降通道——杭州尚且如此,其他涨跌互现的城市可能更多。也许,中国的房价并没有统计数字上表现的那样一片大好,除开一线城市外,其他城市的房价都依区位开始分化了。

可以预期,中国房价正在逐步走入一个见顶的区间,随着人口红利的减退,而丧失上涨的动能。未来5-7年,从基层城市开始,房价陆续见顶,级别越高的城市见顶越晚。到了2020年,那时的房地产市场会怎么样,可就难说了。

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