改革派逼破局 李嘉诚“抛楼”是一种政治姿态

李嘉诚在内地“抛楼”和在香港“套现”一度被有些人质疑为对中国经济的“看空”,而王石在微博上那句“这是一个信号,小心了!”的点评更带来了疑惑和遐想的空间。一时间,经济的不安全感再次向中国人袭来。

但更多的评论者认为,李嘉诚在内地先后拥有近80个投资项目,对于卖掉一个数十亿的物业,没必要做过度解读。但谨慎者却发现,一向以低负债和稳健经营闻名的港商,其在内地拿地的步伐已大幅放缓。

与此同时,尽管资金对住宅地产的追捧热度不减,而蹿升的房价更置调控于不顾,但和经济景气度更为密切关联的商业物业则开始供应过剩。在一些一线城市的“次中心”,普通投资者已经明显地感觉到阵阵寒意。

选择“次高点”

当对不确定性的担忧开始蔓延,普通人卖掉两间商铺的难度便会大过地产巨头卖掉两个楼盘。

29岁的“新深圳人”李璐便是这样一位普通人。今年下半年,她遇到了家庭理财的“难题”。在打算卖掉深圳中心城区以北坂田片区的两间临街铺位时,她发现所有买家的询价竟都比购入价要低。2010年,她以自付300万并贷款200万的方式买下了这两处店铺作为投资。在当时看来,两处物业距深圳中心城区不过20分钟车程,且又临近富士康和华为的总部,在这个被称为“深圳次中心”的地方买铺位必然稳赚不赔。

但李璐很快发现,3年来,附近住宅从每平方米9000多涨到近2万,而铺位价格却裹足不前,部分还不升反降。中介评估后说,两处物业恐怕再也卖不了500万,但450万左右还是没问题。“没想到会这样,要不是当时限购,肯定买住宅了。”李璐对《南风窗》说,一位买家甚至告诉她,“李嘉诚都在抛楼了,你的档口是不是可以再便宜点?”

普通人察觉市场的寒意或许只是个案,那么一向精明的李嘉诚是否洞察到了地产业的悄然变局呢?目前,李嘉诚被传“抛楼”指的是两个项目,一个是位于广州的西城都荟广场,另一个是上海的东方汇经中心。前者已明确公告出售计划,交易金额达30.3亿港元。至于东方汇经,和记黄埔[-0.63%]董事会10月18日宣布对外出售。据报道,和黄及长实将以共11.55亿美元(约89.56亿港元)售出该陆家嘴[-9.37% 资金 研报]兴建中的商业发展项目。

东方汇经中心位于“寸土寸金”的浦东陆家嘴核心区,建筑面积超过10万平方米。从2006年拿地至今,项目已开发了7年,原本预计在2014年第一季度竣工。也就是说,项目还没有修好就要转手,看起来卖得“有点急”;与此同时,上海自贸区在7月新获国务院批准,浦东片区资产增值潜力更被看好。此时卖出,看起来“有点亏”。同样,广州的西城都荟也并非“非卖不可”,该项目位于地铁上盖,人流密集,而多年的低负债率经营风格也保证了和记黄埔等公司对该物业慢慢盘活的后劲。

但就李嘉诚的“稳健”风格而言,外界质疑的地方可能正是其高明之处。大宗物业的交易价格取决于经济形势、资产价值和对手谈判底线,在对这些因素的掂量上,李嘉诚是高手。一方面,尽管内地经济放缓,但数据下滑尚且可控,而自贸区概念新推资产价格走强,这正是大好机会;另外,长江实业[-0.91%]等旗下公司目前在内地项目大多经营良好,现金充裕,此时交易,买家便会缺乏压价的底气。

李嘉诚的这种交易智慧曾在1980年代收购香港电灯时得到过很好的演绎。当时,李嘉诚和交易对手的谈判持续数年,但他看到了对手怡和集团正急于剥离业务,因此一直故意压价。最后,等到交易对手财务恶化,交易才以满意价格达成。

作为交易高手,当你作为收购方,必然要将对手价格压到“最低”,但成为出售方则不必等到“最高点”,因为这个点谁也无法确定。相反,主动选择“次高点”,在自己现金流良好、底气十足的时候和对手交易,反倒可以获得更大收益,这便是李氏财技的高明之处。因此,李嘉诚选择在这个时点出售物业并非无奈“抛售”,而仅是策略性选择。换个角度看,他在欧洲投资基建需要大量的钱,那么在“次高点”卖出东方的资产便是最好选择。

港商的逻辑

在李嘉诚的商业帝国中,3家公司在内地的曝光率最高,除长江实业与和记黄埔之外,另一家便是在欧美也大名鼎鼎的长江基建。因其投资力度大,该公司一度被誉为英国最大基建投资者。公司官网显示,其在内地共有8个项目,但部分已售项目也名列其中,主要是高速公路和大桥。在欧美及澳洲,其投资项目达到17个,光英国就有6个。

这些年,随着这个“基建事业部”的全球性扩张,长江基建在李嘉诚商业帝国中的重要性与日俱增。资深港股专家,新加坡辉立证券驻上海分析师陈耕对《南风窗》分析,如果长江实业与和记黄埔对内地的商业物业进行出售,那么获取资金最可能是注入长江基建,充足的现金可以让长江基建更容易获得海外被投资方的信任。

李嘉诚对基建的青睐由来已久,因此他可以被称为温和的“宏观投资者”。在改革开放初期,中小港商选择了在内地投资设厂,而资金更丰厚的李嘉诚、郑裕彤等大财团则选择了以基础建设作为参与区域发展的切入口,同时以开发商业地产从城市化进程“分羹”。其投资信心来自于对内地经济前景的笃定,因为只要经济有增长,基建利用率就高,收益就有保证。

1990年代,李嘉诚最受关注的内地项目多属于这两类,以基建为例,他投资了深汕高速公路和107国道驻马店路段等项目。今年7月,长江基建将所持有107国道驻马店路段66%的股权卖给了当地企业,交易价格为人民币8637万。长江基建高层透露,多年以来,该项目表现理想,“回报率达双位数”。

由于香港大财团在基建领域投资和营运经验的积累,加上近年来海内外项目在收益上的良好表现,一直以来,资本市场对港商的这种投资偏好颇为肯定,基建概念也一直是港股的大热门。港股最早一次基建概念热发生在1990年代中期,先是郑裕彤家族旗下的新世界[0.33% 资金 研报]基建在1995年将武汉长江二桥等内地项目打包上市,随后的1996年,长江基建便紧跟着登陆港股。

台湾并购与私募股权基金协会理事长黄齐元曾任新世界基建上市承销商里昂证券的中国区投行部总经理,领导了港股基建行业的数次重要上市。他对《南风窗》分析,投资英国的基建项目只是李嘉诚全球资产配置的板块之一,不用过度解读。一方面,李嘉诚的投资帝国,其体量甚至接近于部分国家的主权财富基金,具备在全球进行资源配置的实力;另一方面,香港和内地资产价格正接近顶点,作为世界性的投资家,必然要分散风险。

黄齐元也坦言,尽管内地改革开放已经30多年,但部分境外投资者在内地投资仍“水土不服”。以投资基建为例,投资者可能在地方政府的力邀下投了巨资,最后却发现这个项目根本没有获得中央部委批准;另一种情况是重复建设,两座城市间本来只需要一条高速公路,但地方政府却先让投资者修一条,然后自己再举债修一条,到头来大家都是亏本生意。“即便内地某项目预期收益有10%,而英国只有9%或者8%,那么他也肯定会投后者。”黄齐元说。

实际上,港商在内地的基建投资趋冷,主要是内地经济发展后资金累积和银根放松带来了充裕的流动性,使得港资看起来不再那么重要。与此同时,港资对收益的看重和对风险的把控,使其越来越不符合内地一些地方政府的“胃口”。因此,有着基础建设投资“偏好”和丰富营运经验的大型港资财团登陆欧美,实在是情理之中的事情。

尽管内地可能不再真正需要港资来投资基建,但港资在商业地产领域的踯躅不前却开始释放出明显的信号。

变局之兆

李嘉诚究竟在内地投了多少项目,目前尚无权威统计。长江实业官网罗列了长江实业与和记黄埔在内地的62个商业和住宅地产项目,加上长江基建在内地项目以及百货等相关板块的投资,在不考虑近年股权变更的前提下,李嘉诚商业帝国在内地的项目总数在80个左右。所谓香港“十大财团”,在内地做到这个体量的也鲜有他人。

“在内地投资是一种政治资本。”陈耕认为,李嘉诚在内地已经打造了另外一个商业帝国,断然没有“撤资”可能,这是一种政治姿态。但内地资产泡沫化倾向日益明显,他应该看得很清楚,因此他适当地作出了反应。

事实上,其他港资财团对内地项目的态度同样越发谨慎。尽管新鸿基9月份以217.7亿元的价格将“徐家汇[-5.23% 资金 研报]中心项目”地块拿下,但总体而言,港资地产商积极性已大不如前。以广受关注的深圳前海为例,该区域定位为深港现代服务业合作区,原本计划引入港资地产商开发,但在今年7月和8月的两轮地块拍卖中,港资地产商兴趣寥寥,最终的买家要么是内资,要么是中央驻港企业。

一直以来,不论是从港商投资内地的轨迹,还是从其他国家的发展经验来看,商业地产的热度一直被看作经济形势变动的“报春鸟”。今年,知名机构仲量联行发布数据称,2003年,中国内地仅有2%的商业房地产直接投资流向海外房地产市场,而在2012年,这一数据增至26%,达到近50亿美元。今年,从平安集团花2.6亿英镑买下伦敦劳合社大楼到李嘉诚的“抛楼”和“套现”,资金从新兴经济体回流发达国家已是不争的事实。

相比而言,尽管中国内地住宅价格目前依旧高居不下,但商业地产的疲弱早已无法掩盖。从2012年开始,店铺空置在一线城市的各个“城市次中心”开始蔓延,李璐投资的深圳坂田片区只是一个缩影;在上海的南部片区一些新开的城市综合体,人气不振成为了困扰承租方的第一难题;同样,在北京的四环内外一带,尽管住宅均价超过4万还“一屋难求”,但部分片区的商业物业已出现招租难;在中西部和东北的一些省会城市和二线城市,一哄而上的城市综合体开发热更带来了“要10年才能消化”的商业物业供应。

“租金上涨和租户承受力越发背离。”陈耕对中国地产行业的研究颇具前瞻性和中立性,也因此被评为了《华尔街日报》2012年中国内地最佳分析师。不同于其他分析人士,他时常“直言不讳”。在他看来,内地地产业已出现变局,商业地产和实体经济的紧密度超过住宅,因此其遭到的冲击也早于后者。从2012年下半年开始,内地商业地产不论是售价还是租金,其增幅越发被住宅拉开。

促成商业地产下行的根本因素来自于实体部门。今年7月,国家工商总局发布了一项数据,从2008年初至2012年底,全国累计退出的企业中,批发和零售业企业数量最多,达到了142.84万户,占退出市场企业总量的36.2%。这一比例大幅领先于制造业17.1%的水平。当然,其中固然有电子商务冲击的因素,但实体经济疲弱无疑是主因。

和大亨们长袖善舞,善于化解风险不同,在世界上任何地方,普通投资者总会成为经济变动后果的最直接承担者。10月中旬,两家铺位的拥有者李璐试图通过协商将租金提高5%,但两家租户—分别是一家保健品销售部和发廊,都以顾客减少为由表示无力承担。李璐无奈地说,打算继续找买家。“底线是砍掉50万,450万不能再少了。”

(文中李璐为化名)

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