一线城市房租短期内纷纷暴涨 北京涨幅近20%

6月30日,链家地产公布的上半年北京住宅租金情况显示,2010年上半年全市套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。虽然有媒体报道,北京住宅租金近日略有下调,但难改上半年涨势。

  同样,上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨,特别是进入5、6月以来,租金涨幅更为明显。

  据分析,毕业生集中离校租房、楼市新政调控、长期相对滞后的租金补涨等因素叠加,共同推动了房租的上涨。

  北京:租赁需求大幅攀升

  “我挺后悔的,两个月前同等的单间比现在便宜至少100多元,当时我没租。”小江现在仍住在北京北五环外的小平房。

  从2008年就从事房产中介的张女士说,“现在3300元左右的两居室,两个月前只要3000元左右。”而与去年同期相比,房租更是涨了不少。她举个例子说,“涨得多的,有个精装修的一居室,去年2500元,今年涨到了3200元。”

  今年5月以来,一线城市住房租金价格出现快速上涨。据链家地产市场研究部统计,2010年上半年北京套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。特别是房地产调控以来,租金上涨幅度较大。据统计,5月份,北京套均租赁价格为2885元,同比上涨19.8%。

  虽然有媒体报道,北京住宅租金近日略有下调,但难改上半年涨势。

  业内人士普遍认为,近期租赁需求大幅上涨是导致租金上升的主要原因。

  首先,在严厉的房地产调控政策影响下,许多原本打算买房自住的人群选择暂时租房住,但租赁房源未见明显增加,供需关系改变推涨租房价格。

  同时,近期房屋租金价格快速上涨有其客观原因。一方面,北京市常住人口数量增加促使租赁需求上涨,链家地产市场分析师张月说,2010年至少新增了12万人左右的租赁需求。

  另一方面,应届毕业生产生的新增租赁需求同比增加。据统计,2010年北京地区高校毕业生21.9万人,预计新增住房需求就达8万余人,这加剧了近期市场租赁需求的增长和价格上涨。

  张月认为,随着市场对新政的不断消化,由买转租的人群将逐渐稳定,高校毕业生的集中租房需求也将在三季度逐渐减弱,租赁市场不会再出现近期这种集中放量、价格快速上涨的景象,无论是租金涨幅还是市场表现都将变得更加温和。

  广州:房租补涨趋势明显

  最近,广州各区房屋租赁价格接连“撑竿跳”。

  满堂红统计数据显示,今年5月份的广州房屋租赁成交宗数比4月份增加了20.4%,单月租金同比上涨了10.9%,达到30.44元/平方米·月,部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁,租金同比上涨约20%;而2008年和2009年两年,广州住宅平均租金涨幅分别只有3.3%和2.5%。

  满堂红研究部高级主任肖文晓表示,近几年广州房价出现大幅增长,但租金却远远跟不上房价上涨的步伐,当前房租补涨的趋势明显。

  广东中原地产研究部经理李毅华认为,除开补涨的因素外,还有两点不可忽视,一是大学毕业生集中离校找房子;另一是今年上半年广州启动冼村、杨箕、林和等城中村改造,过去在此栖息的十数万外来白领急迫寻找新住所,由此打破原本相对平衡的房屋租赁市场。

  记者走访广州多个区域地产中介,租金上涨已经代替房价飙升,成为房地产市场热点,而且这个趋势越来越明显。有机构预测,今年广州房地产租金涨幅很可能突破20%。

  租金飙升对普通工薪阶层和城市白领的冲击不可小视。广州房地产专家、寒桐咨询公司总经理韩世同表示,面对这种情况政府应尽早介入,通过推出公租房等方式,以及采用一些宏观调控措施等形式,引导房租价格走向合理的区间,稳定房地产租赁价格,这也是地方政府稳定房价的重要内容。

  上海:买卖租赁冰火两重天

  记者从多家房屋中介门店获知,近期上海房屋租赁价格均有所上涨。7月1日,上海房屋租赁指数办公室发布的信息也证实了这一点:6月,上海房屋租赁指数为1227点,较上月上升6点,环比上涨0.49%。低、中、高端市场全线飘红,且呈现近来少有的快速上涨之势。

  新政实施两个月后,上海的房屋买卖市场呈现“冰封”状态,而租赁市场出现租金加速上涨之势,连续两个月指数涨幅超过0.4%。

  上海房屋租赁指数办公室有关人士认为,租金涨价是由于四种因素叠加造成的:一是传统旺季到来,毕业生租房历来是6、7、8三个月租赁市场的重头戏;二是房价高企,分流出不少购房需求以租赁过渡;三是去年买卖市场活跃,但租金涨幅相对滞后,由此引发今年的补涨行情;四是随着房产税推进呼声越来越大,房东提前把持有房产增加的成本转嫁到租金上。

  在上海联洋社区,汉宇地产的陈先生告诉记者,“与去年底相比,可能有5%的涨幅。”据陈先生介绍,一些机构出手租房给来沪参观世博会游客。而在世博园区周围,短租需求更是火热,一些楼盘的短租租金上涨超过了20%。

  相对于高档的联洋,位于上海市东北的老社区虽然档次不高,但同样受到租赁市场青睐。中原房产的经纪人小王介绍道,“这里相对成熟的交通配套,以及合适的价格,对刚进入职场的毕业生来说,压力较轻。”由于需求增加,这些低端住宅的租金也全线飘红,“我经手的房子租金比去年底上升5%,有的一室户甚至上升了近10%。”

  深圳:不同区域房租涨幅不一

  楼市调整政策出台以来,深圳楼市交易量迅速下滑,但租赁市场却出现较大起伏。记者多方了解到,目前深圳楼市在普遍上涨的同时,不同区域房租上涨幅度不一。

  据深圳二手楼网站统计数据显示,5月份深圳六个区的二手住宅租赁环比上涨不一:福田区的租赁挂牌均价4335元/套,环比上涨8%;罗湖区环比上涨3.5%;龙岗区环比上涨4.6%;宝安区上涨3.4%;而南山区和盐田区则基本保持平稳。

  据房屋中介介绍,目前深圳繁华旺地,房屋租金普遍涨了5%—10%,有些地段甚至上涨了10%—20%。关内及靠近关口的一些区域涨幅较大,偏远区域基本变化不大。深圳中原地产预测,今年全年深圳二手住宅租赁价格将上涨10%—20%,未来深圳房屋租金每年还将有5%—10%的涨幅。

位于北京西北部的唐家岭笼罩在拆迁的气氛中。

“人心惶惶的,留在那里的人今天不知道明天是否还能住。”李露(化名)迫不及待地搬了出来。在唐家
岭当“蚁族”的日子让李露刻骨铭心,尽管只有一个月的时间。

拥挤了4万大学生和外地
民工的唐家岭,在全国“两会
期间名噪一时。由于私建私盖“脏、乱、差”和社会治安秩序较乱、群众安全感不高等问题,被北京市政府列为50个整治督办重点挂账村庄改造工程之一,今年务
必拆迁整改完毕。不仅违章建筑要限期自拆,村民的合法宅基地房屋也将在今年12月前全部拆迁完毕。

住在唐家岭的蚁族成为北京当前最迫切需要搬迁的群体。然而,近几月暴涨的租金,令李露们倍感生活压力。

向北撤离

李露4月底搬进几乎被称为是唐家岭条件最好的出租房——董家大院。如果签半年的租住合同,每个月房
租900元。

尽管房子里有蟑螂,但离李露工作的上地软件园距离最近,而且大院有免费
的班车,李露当时还是选择租住在这里。

拆迁是每一个住在唐家岭的蚁族必须面对的问
题。然而等李露出去找房时,才发现房租已在几个月之内悄然大涨。回龙观附近新龙城的3居室,月租金已经上涨到3500元。而过去,这里的三居室月租金不到
3000元。上地附近的两居室月租金也已超过2500元。李露决定与人合租更远的龙泽站天露园小区3居室,每月租金2900元。

根据21世纪不动产的监测数据,今年2月时,北京的租金水平曾有100元左右的下滑,但从3月开
始,整体租金水平逐渐走高。

昌平、大兴两个郊区靠近市区的片区,以及通州八通线沿线
区域,二居室租金价格也已达到2300元—2500元/平方米。许多地方都出现了业主主动调高租金的现象。21世纪不动产分析师介绍说,1-5月北京市租
赁量同比上涨37%,而5月份全市租金水平比今年1月上涨7%。分区域看,回龙观、学院路、万柳、朝阳公园、苹果园、上地清河、通州、亦庄等区域相比年初
月租金水平上涨明显,平均涨幅超过10%。

以回龙观为例,年初时一套二居租金约在
2500元/月,5月份租金已达3000元/月。通州八通线沿线,一居的租金也已接近2000元/月,年初仅为1600元-1700元/月。

据链家地产市场研究部统计,6月份北京市租赁市场的平均价格为2947元/月,比5月份2885
元/月环比上涨2.1%,比去年同期2545元/月上涨15.8%。其中大兴、昌平、顺义的租赁市场价格增长幅度最大,环比平均增幅在10%左右。

在唐家岭村,到处是等待搬运的车辆,电线杆上贴满了房源信息,小牛坊、史各庄、永丰屯、定福黄庄
等地方都有房子招租。大部分蚁族不愿承受市区内高昂的租金,也不愿忍受离上班地点远,于是向北撤离,那里房租便宜。同时,为了适应新的租客到来,大批的农
民房屋正在加紧建造。

“辛苦赚来的钱,

却只是帮房东还了月供”

吴金龙(化名)还留守在唐家岭。房东承诺说在回龙观也有房子,一旦唐家岭拆迁,吴金龙可以住,租金
仍是600元。

吴金龙本人也在上地软件园工作,月薪5000元。这座城市最近让吴金
龙有想逃离的欲望。两个弟弟跟着吴在北京打工,但收入微薄,房租全靠吴金龙一个人承担。“如果在上地附近租房子,两居室也要2500元,辛苦赚来的钱,却
只是帮房东还了月供。”令吴金龙心理不平衡的是,凶猛上涨的房价,将吴金龙们拒之千里,而房主却可以通过低价购买的房子获取高昂的租金。

大批蚁族为什么不愿意回自己的出生地?在吴金龙看来,家乡并没有适合他们专业的就业岗位和发展前
景。这些蚁族宁愿在城市的贫民区奋斗,以实现自己的理想和为下一代获得良好教育和生活的目标。

吴金龙担心,即使政府承诺的公租房建起来,房租也不会低于过去他们在唐家岭所租住的房子。而更令吴金龙不解的是,为什么宏观调控让房价跌了,
租金却上涨了。“难道是房主认为我们每个月挣得并不少,即使涨点租金也没什么?”

21
世纪不动产集团市场总监林蕾认为,导致今年租赁异常旺盛的重要原因主要有四点:


先,由于新政后大量购房者“转购为租”,造成租赁市场需求量大增。外加正好遇上了大学生毕业租房高峰期,造成了短期内的供需矛盾加剧,推高租金价格。其
次,同样是由于大量购房者“转购为租”,导致原本应该被腾出的租赁房源,反而在今年无法在租赁市场上周转盘活,使得可租赁房源减少。第三,就是业主的收益
预期被调高了。过去几年北京房价涨幅远高于租金涨幅,延迟一段时间的租金补涨行情终于爆发。另外,对于目前房价走低的现实情况,原先依靠房屋本身增值来体
现财产收入的部分业主,面临财产缩水的窘境,为了摊平购房成本,也有意识地提高租金价格。

我爱我家副总裁胡景晖也表达了相似的看法。他还提到,北京今年的拆迁量加大,拆迁中转的租房
需求也在增加。在租赁市场,热点地区明显出现供不应求现象。而另据北京市统计局公布的数字,每年有50万新移民进入北京的常住人口序列。而CPI转负为
正,许多生活资料的价格都在涨。

值得注意的是,中介机构也成为这轮租金上涨的推手。
不只是在北京,上海、深圳等地也出现了房租租赁价格大幅上涨的局面。根据北京中原三级市场研究部统计,4月新政以后,全国多个重点城市的房屋租赁价格持续
上涨,北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%,部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。新政导致二手房交
易量大幅下降,中介生存状态堪忧。不少中介加入了推高房屋租金的行列,以此来获取更高额度的中介费,尽管这部分收入在中介整体收入中占比微不足道。

疯涨背后的隐患

有人担心,唐家岭拆迁后,会催生新的“蚁穴”(蚁族聚集地)。据本报记者调查,除唐家岭外,北京还
有很多类似的区域。颐和园东口北宫门附近,丰台区丰管路的平房小胡同里,都有很多廉价的住房对外出租,房屋都是居民自建的。很多刚毕业的大学生,群租于
此。而受到巨大的租金诱惑,越来越多的人加入到违章“盖房”行列。在北京南三环分钟寺桥附近,也集中了大量的农民自建房,并于近日开始招租。

胡景晖估计,这些房租的一年的租金规模可能将达到300亿,而由于缺乏等级备案,这部分钱并不纳
入GDP统计中,也造成大量的税收流失。此前,有专家建议在农民宅基地上建公租房进行出租。

“如果一批人买不起房,还租不起房,将产生新的社会问题。而下半年政府的要务是增加供应,否则,调控有再次被化解的风险,房价或将迎来更猛烈
的反弹。”胡景晖说。他还建议房地产的宏观调控应将房屋租赁市场纳入统筹考虑。

最新
的报告显示,房屋租金的短时间内的“暴涨”后,也显示出一定的疲态。根据北京中原三级市场部监测,到了6月中下旬,租赁价格在年内首次出现了明显的下调。
中下旬均价每月2765元相比6月初下调2.8%,空置时间也明显拉长。

随着政策性
廉租房源等逐渐开始供应,北京中原预测房租价格将出现明显的回落。在宏观调控使得房价开始出现明显回落、且成交量锐减的情况下,短暂的租金上涨很难持续。
胡景晖也表示,下半年将不会有如此大的涨幅,促成房屋租金上涨的因素都已经释放,下半年租金走势将趋于平稳。

(21世纪经济报道)

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 经济 标签: ,
  1. 本文目前尚无任何评论.
  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.