两次中央内参专访:楼市政策可能放宽

2010-6-21下午15:45~16:30新华社某主任记者电话录音专访房地内参,三天之后的6-24下午13:30~14:30时,中央电视台某财经频道主编及记者受中央部门委托,专程到华侨城我公司办公室,对房地内参进行专访。
    
    对半求的两次专访都是供高层查阅的内参性质、只提交决策者,不对外公开报道和播放,G20峰会后,相关内容相信就被提交到相关的办公桌上了。在两次接受咨询的过程中,房地内参感觉到国家可能即将放宽相应的楼市调控政策,并在我司的研究立场上判断,国家最核心的调整内容可能是:
    
    “保持高首付、高利率,但暗中放宽“双限双认”政策(限贷限购、认房认人)”。
    
    ■专访提问慎答选摘录
    
    以上只是我司综合各种因素后的判断,仅供各位参考,不做任何承诺。在专访过程中,尹香武(半求)回答了以下问题:
    
    一、新国十条的效果与民间动态
    
    专访提问:2010-4-17新国十条出台后,市场有什么变化?社会基层有什么感想?投资客的动态是?
    
    半求回答:
    
    深圳全民事实上非常理解中央目前所处复杂经济局面的难处,并支持中央的各种政策。新政出台以后,深圳商品住宅交易量萎缩了75%,价格如果计算同小区开盘价(非全市统计均价及实际均价)则下降了15%左右。
    
    目前,已经拥有商品房产的投资客并没有过多卖出行为、但是买进就更少见了。控制投资与投机的目的已经达到。而商铺、商办则因为实现了优与住宅的杠杠效应,则成为调控的受益品种,自2010年年初到目前,其价格已经上涨了25%左右。
    
    二、放宽政策的最佳契机
    
    专访提问:现有宏观调控政策放宽的最佳契机是?
    
    半求回答:
    
    中国各地的保障房规划方案、可执行细则、5年任务及各年度任务完全制定,并赋予政绩考核后,就是放宽商品住宅调控政策的契机。目前“双限”、“双认”两项政策同时并形,属“过度调控”,相当于商品住宅市场按了“暂停键”,只能作为阶段性政策,一定要取消。
    
    三、保障房是解决目前困局的唯一焦点
    
    专访提问:为什么保障房规划方案出台以后是最佳契机?
    
    半求回答:
    
    目前的房地产调控,着眼于房价过高,民意是很多人买不起房。但事实上,即使目前的房价降低50%,有对等实力的购房群体与目前相比将没有多大变化,依然将有超过一半的国民将声讨房价过高。也就是说,降房价对于满足民意没有价值。而解决目前困局的唯一焦点,其实就是分流、就是保障房,没有第二条良性解决之道,建立保障房体系以后,商品住宅价格就与民意保持了距离。
    
    四、政府与保障房的关系处理
    
    专访提问:保障房建设如何保证高效高质?
    
    半求回答:
    
    以深圳为例,已经决定在2010年内动工6万套保障房。而根据房地内参的测算,深圳全市需要75万套保障房解决200万低收入人群的居住问题,他们不应该进入商品房市场。按照政府财力与人力,单凭政府每年只能建设约2万套保障房,要38年才能完成任务,这无疑是太慢了!
    
    如果要超过2万套,深圳政府就吃不消了。但现在的情况不太乐观,各地政府都希望将建设任务包揽在自己的怀里。这会带来几个问题:1、政府的其它服务质量下降,雇员会快速膨胀。2、腐败情况增加。3、行政系统去管理工程系统,可能难以保证建筑质量。
    
    我的建议是:1、实施代建代管制,政府只负责供应免低价的土地,由房企进行建设,并收取政府规定的租金。年限期满后归政府所有。2、吸引民间资金进入,通过发行保障房信托或者基金,保证每年5%受益,筹集资金没有问题。3、政府全面退出保障房建设与管理领域,只负责纪律监管。4、这样一来,深圳就可以在10年的时间内,基本完成保障房建设任务。
    
    五、“双限双认”政策的危害
    
    专访提问:不取消“双限双认”政策会有什么危害?
    
    半求回答:
    
    之所以建议在半年内取消“双限双认”、保持高首付、高利率,原因在于:
    
    1、商品房地产行业以住宅为主,本次调控就是针对住宅。而楼市是“准金融行业”、或者说属于金融行业的重要部分,金融行业是经济的血液系统,金融行业出问题,影响的就绝不仅仅是单独的金融行业,而是全局。
    
    2、如果“双限双认”真的长期执行,会出现即使降价,也没有交易量的局面,因为“双限双认”事实上将所有有条件有需要买房的人都排除在外、而没有被排除的却没有条件购房。
    
    3、交易量是远比房价更重要的信号,降价问题不大,但是如果降价也没有交易量、或者说交易量无法满足现金流要求,危机就会出现。如果严格执行“双限双认”政策超过一年,与金融关系更密切的一、二线城市的住宅房价将可能出现超过30%的降幅,影响极为深远。
    
    4、房地产产业链上所附属的行业与就业群体,是按照2006~2008年之间的交易量来实现均衡配置的,在保障房开工量还不能弥补商品住宅下降留下的空间时,如果“双限双认”,必将出现严重社会问题,而如果保障房开工量起来以后,商品住宅的下降就不那么可怕了,但在2015年之前这个空间都是无法弥补的。
    
    5、在保障房价还没有启动的情况下,真正执行“双限双认”政策的话,中国主要城市将可能缩短房租翻番的时间,原本预计5年将缩短到3年,这将比房价更严重地影响民生。
    
    六、控制投资与投机的建议
    
    专访提问:在双限双认之外,控制投资与投机比例的建议是什么?
    
    半求回答:
    
    控制投资与投机行为,没有必要过度调控,只需要降低杠杠效应、提高财务成本即可,那就是提高首付与利率即可,只要这样资金就会被分流到商铺、商办,或者其它投资渠道,没有必要采取更多的措施。
    
    但是,随着国民收入增加,财富必须有沉淀池,而房地产可能要承担其60%的任务,因此对于房价保持一定的高位,必须予以包容和理解。非住宅类的商铺、商办,政府不但不应该打击、反而应该鼓励投资。
    
    七、关于房地产税收
    
    专访提问:设立房产税等增加持有环节税种,对于楼市的影响何在?
    
    半求回答:
    
    没有看到相关细则,因此不太好给出意见,但是对于“按租计征”的物业税(类似香港的差饷)我是赞成的,但之外的税种则持保留意见,并不赞成茂然开征。物业税将使政府从房地产行业内的收益,从土地转向租金,更为严重长远与稳定,而租金与环境、治安、服务有关系,物业税将实现政府与民间利益一体化、长远化。
    
    ■后注:
    
    1、以上为接受咨询专访内容的简要,基于特殊原因一些内容目前必须保持缄默,请各位理解并包容房地内参的局限与难处。
    
    2、我司只有建议权,最终结果可能与上述判断不同。
    
    3、各位可参考2010-5-11的《万山一溪奔:吕不韦智斗六国商贾的智慧广场》。
    
    4、以上内容是根据录音简要整理,未再行仔细审核。

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