鄂尔多斯:空房子,等人来

2月17日下午,走出北京藏经馆胡同,郭永忠特意拍了张照片。

郭永忠来自内蒙古鄂尔多斯市,他来到北京藏经馆胡同,参访东城区中小企业服务中心。这个在胡同里并不起眼的小楼,比起他在东胜维邦大厦的办公室,气派差了很多。

郭永忠受命组建东胜区中小企业服务中心这一政府平台,作为主任的他正四处学习经验。他里里外外参观了东城区中小企业服务中心的环境,了解工作流程,回去之后,他还要撰写一份报告,将此行学习的情况以及东胜区即将开展的中小企业服务中心的运营规划,详细向东胜区的分管官员汇报。

板结的城市

三年了,鄂尔多斯的金融危机仍未过去。

乔龙一边发着微信,一边和经济观察报记者聊着,不时还要接几个电话。他是东胜区资产置换交易中心副主任,向来电的人介绍这里的业务,催促他们赶快来进行资产登记,并说明希望置换物品的意愿。

在隔壁的一个房间里,货架上陈列着可以置换的货物样品:羊绒衫、酒、粮油。鄂尔多斯陷入流动性危机已经三年了。从原来的“不差钱”到现在的资金枯竭,商品交易一度都陷入了停滞。一位从事煤矿生意的老板,曾苦笑着说,“你说现在鄂尔多斯人有没有钱呢,还是很有钱,但都成了钢筋水泥,卖也卖不掉,租也租不出,成了名副其实的不动产——动不了的资产。”

东胜区资产置换交易中心从2013年3月开始运行,其最大的功能,就是以政府信用为担保,为缺乏资金的企业和个人撮合以物换物的交易。如今该中心已经置换了约6000万元规模的资产。

最常见的置换,是将资产化整为零。比如,要还债的人,将房子、车辆等资产,置换为羊绒衫、粮油等货物,用以抵顶数额数万或数十万的欠债。而大额的资产置换,则可能涉及数套房甚至整栋楼。除了以物易物,新推出的一项服务也正在开展:债务划转。简单来说,就是厘清和化解三角债。如果甲欠乙的债务,乙又欠了丙的债,就通过债务抵顶,变成甲与丙的债务。

危机消磨着人们的耐心,也让追债与负债的人们,彼此有了豁达的心态。乔龙说,很多人在危机刚发生时,对房子等资产是坚决不要的。但如今,很多人也认可了用房子作为抵顶物,有形的资产放在那里,总比空洞的数字要让人踏实一些。

很多时候,乔龙的资产置换中心,充当了债权人和债务人中间人的角色。乔龙说,债权人和债务人的关系,很多已经剑拔弩张,如果让他们来谈判,或许说不了两句话就争执起来。

乔龙并没有公职身份,他仍然是活跃在鄂尔多斯的一个商人。而之所以延聘为置换中心的副主任,有赖于他在当地政商领域的广泛人脉。2011年,乔龙正在雄心勃勃地推出他的煤炭物流平台项目,彼时,鄂尔多斯的楼市虽然频现危机,但煤炭市场仍可勉力维持。那一年,他一口气购进100多量运输车,准备在煤炭物流上大干一把,但危机猝然降临,随着煤市进入萧条期,煤运市场一落千丈,留给他的是难以一时清偿的债务。“陷入停滞和板结的鄂尔多斯,最需要什么?”经济观察报记者问。

“鄂尔多斯人不缺乏艰苦创业的作风,但现在需要重振信心,二次创业。”乔龙说,眼下,最需要将深陷各种债务的企业家们解脱出来,很多企业家仍有创富的能力,让他们寻找商业机遇,激活商业,才能摆脱困境。

二次创业

要摆脱困境的,还有薛梅。

讨了一年多的债,如今薛梅暗自庆幸。在到处要债、到处都要不回来的鄂尔多斯,她的债务达到了基本的平衡。她是一个民间的借贷人,在鄂尔多斯经济红火的年月里,靠着借贷和放贷,维持着不错的收益,经她手放出去的款,一度接近千万元。

马年春节前,她成功地讨回了一套房和一辆路虎车。她的上层借贷者有公职身份,薛梅以曝光其参与民间借贷为威胁,得以讨回了这套房,抵顶了几十万元的债务。而那辆路虎车,则是几经辗转,和另一位债权人一起讨回来的。如何分割处置这辆车,还没有商量妥当。

薛梅停下了讨债的脚步,但接下来做些什么?她很迷茫。几年前,她曾经开过一个蒙餐饭馆,在借贷一片红火的日子里,她关掉了餐馆专事借贷生意。如今,她也考虑过要再做点什么,但又不确定,在当前形势下,蒙餐馆能否有稳定的客源。

以往昂贵的商业店铺租金,早已大幅降价,即便如此,很多临街底层商业铺面的防盗门依然紧锁,门上贴着招租广告。薛梅的迷茫,也是很多人的迷茫,在眼下的形势中,做什么生意?做谁的生意?

乔龙认为,很多普通市民,只要不是接了借贷的最后一棒,还是从前些年的借贷狂潮中获了利的。以最低的两分利来算,放贷10万元,每个月就有2000元的利息收入,因此当地人基本都过上过以放贷为业的富足日子。如今,要让他们重新工作和创业,面临两个困难,第一,在不景气的经济周期内,多数人一时难以找到合适的项目;第二,创业的艰辛和微利,让很多人望而却步。

在乔龙的感受中,当地年龄大一些的企业主,经历这次危机后,普遍信心不足。他的一位从事路桥工程的朋友,如今的主要工作就是讨债,他的想法是,把债讨回来,下半辈子就够用了,至于新的业务,一来不好找,二来也不想找。

去年,鄂尔多斯市发起鼓励创业的号召,数个政府文件放量齐发,希望能在略显消沉的氛围中,激发创业的热潮,为鄂尔多斯带来活力。其中,一个十万大学生创业圆梦行动计划,正在拉开序幕。在东胜区一处大专学校的旧址,教室正在被重新粉刷并改造为办公室。东胜区出台的政策是:对于来创业的大学生,毕业5年内的,有好的创业项目并符合这里的产业引导政策,免费提供办公场地、免水电、宽带等费用,并在税收和工商登记方面,给予最大限度的减免和优惠。

“除了欢迎内蒙古的大学生,也欢迎全国的大学生来这里创业。”园区的负责人方立妍告诉经济观察报记者。在北京东城区参访时,郭永忠也自我推销,欢迎介绍企业和朋友到鄂尔多斯创业,那里最不缺的就是房子。

不过,要激发创业潮,还需要在金融上出台一系列扶持政策。原有的借贷体系已无依托的可能,如何研究制订出新的金融扶持政策,是个课题。民间借贷的畸形繁荣,曾经是鄂尔多斯各行各业融资的主渠道。活跃在当地社会的民间借贷人,构筑起了规模庞大的借贷链条。借贷关系通过亲属、同学、邻居等社会关系层层连接,如今则是层层的绑缚。涌动在民间的借贷关系盘根错节,一个借贷案件里,循着最上层的线头逐层剥离,往往可见整个村庄或整个家族,都陷入了借贷关系的线团中。

鄂尔多斯人的性格普遍厚道,这是民间借贷能繁荣的重要成因。郭永忠说,山西、陕西的移民与蒙古族原住民文化的融合,形成了这里淳朴的民风。鄂尔多斯进入快速发展的黄金期时,并没有深厚的商业文化积淀,很多早期的创业者,都是从农牧民变身而来,多数人没有丝毫现代金融的风险防范意识。所以,这就可以解释,为什么一句话或一个白条,就能动辄相互借贷成百万上千万。

但房地产业的骤然崩溃,使得这种诚信文化一夜之间成为负面因素,“借钱”成为了敏感词。如果原有的诚信体系也算是体系的话,那新的、建筑在商业文化上的诚信体系,就需要艰难地重建。

空房子

东胜区的铁西区,鳞次栉比的楼盘矗立在那里,但一入夜,很少能看到灯光。始自2009年的鄂尔多斯楼市虚火,引发了东胜房地产开发热潮,大量投资和民间资本,借助民间借贷的通道,进入楼市。

想让鄂尔多斯的民营经济再度活跃,首先需要把大量民间资本从楼市中解套出来。所以,如何消化这些空房子,成了东胜乃至鄂尔多斯绕不过去的难题。

与如今的钱荒相比,东胜区曾是吸金之地。5年前,手握煤炭资金的企业,展开了储备土地的竞赛。来自全国各地的其他资本,也注意到了这块蕴藏着巨大潜力的土地,铁西新区的土地,从最早的16万元/亩,飙涨到300万元。价格飙涨的同时,仅仅两三年,铁西新区拔地而起,城区面积拓展了67平方公里。一栋接一栋的楼宇和住宅,在这片土地上生长。

2010年,鄂尔多斯的房地产开工面积是1009.4万平方米,而同期北京市是1639.5万平方米,鄂尔多斯的开工面积已经接近北京市的2/3。直到2012年年底,光是东胜区在建的房地产项目总面积,仍保持在2178万平方米。房地产业,无疑曾是鄂尔多斯的支柱产业,在最辉煌的2010年和2011年,土地财政收入占到财政总收入的1/4到1/3。随着楼市泡沫破裂,从2011年下半年开始,东胜区的楼盘开始滞销,一个接一个楼盘进入停工、烂尾的状态。

房屋销售一落千丈。很多楼盘的售楼部缩减规模,另一些楼盘,则成为烂尾楼。鄂尔多斯的楼市,陷入了少人问津的困境。从去年开始,东胜区建设局副局长张明月的一项工作,就是给那些烂尾的楼盘寻找新的接盘者。因为,每一栋楼盘,都裹挟着庞大的资金量,既有业主的购房款,又有投资者以民间借贷方式的投款,如果楼盘烂尾,这些沉淀在钢筋水泥里的巨量资金,再无解套的可能。

东胜区建设局,如今充当着监管者加牵线人的角色,帮助烂尾的楼盘寻找接盘者。一些接近完工但陷入停滞的项目,可以向业主筹集资金,降低建设标准,勉强完成项目。虽然资金不能立刻变现,但起码有了实实在在的资产——房子。不过,张明月坦诚,烂尾楼里具备复盘条件的仍屈指可数。大多数楼房,面临的债权债务非常复杂,并非一天两天能够清理完成。

完成了楼盘封顶,东胜还面临更棘手的问题,体量巨大的存量房如何消化。未来的三到五年,这些成片的楼群,去哪里寻找买主?有人悲观地预测说,这些楼房,恐怕消化上十年也难以消化完毕。

曾经要建成百万人口大城市的东胜区,如今不得不面临尴尬的现实:如何吸引人们来创业和就业。去年,鄂尔多斯经信委副主任王利民接受经济观察报记者采访时说,在电价优惠上,鄂尔多斯基本用尽了所有的政策资源,希望这些好不容易引入的企业,能够扎下根来。

数年的资源置换攻势下,鄂尔多斯陆续引进了奇瑞汽车、精功恒信中型装载汽车、莲花乘用车、美国GTA混合动力车等汽车项目。2012年,鄂尔多斯就已经形成了37万辆的汽车生产能力。吉利汽车30万辆整车生产线、中兴手机制造等重点项目,正在建设中。

有房子,有产业,但没有人,这是令决策者们始料未及的。危机来临,外地打工人口潮水般退去。如今,在鄂尔多斯装备制造园区,缺工人成了最大的问题,要维持稳定的开工,常常需要包车从临近的包头市拉来工人。

东胜区发改局副局长赵磊说,鄂尔多斯要转型,必须培养大批的产业工人和技术工人。如今,鄂尔多斯市为了引入大量产业工人,正在建设一个职业技术学校,吸引初高中学历的人来这里参加培训并就业。

对于新引入的产业和它们所带来的产业工人,鄂尔多斯市也制定了相应的优惠政策,比如,给开发商一定的税费减免;以团购的形式,向产业工人销售房子。自有住房无疑是稳定人口的一个重要因素。

郭永忠认为,近几年,鄂尔多斯引进的大项目已经不少了。围绕这些大项目,尽快培育出一个产业集群,吸引大批的产业工人,能给鄂尔多斯带来生机。而东胜区委宣传部副部长邱照光则表示,东胜已经找到了困境转型的方法,就是打造休闲之都,发展旅游业,吸引外来投资者购房,逐步消化存量房。

为此,鄂尔多斯提出了一个响亮的口号:冬居海南岛,夏到东胜来。因为夏季的东胜,是凉爽的高原气候,平均温度只有21摄氏度。东胜区酒店的房价,已经今非昔比,曾经昂贵的客房价格,如今腰斩一半儿。只是,高房价时代一房难求,如今却是门前冷落,这依然是鄂尔多斯的难题。

(文中薛梅为化名)

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  1. Mobile Guest
    2014年2月24日15:44 | #1

    不就是鬼城嘛

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