夹层融资严控 房价稳中有降 内地房产股遭沽

国家统计局公布内地房价2014开年一月数据。70个大中城市中,新建楼价较去年12月下跌的城市有6个,比前月增加4个,楼价按月上涨城市有62个,较前月少3个,一线城市楼价继续上涨,但二三线城市如温州则出现持续跌价,长三角的常州杭州楼盘加入“劈价战”,内地房地产股本周开盘全线遭沽出,内地银行开始严控房地产贷款,尤其是夹层融资和供应链融资。

香港《星岛日报》报道,国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,中国70个大中城市1月份房价按月涨幅整体稳中有降。

70个大中城市新建商品住宅价格按月平均涨幅从去年12月的0.51%微降至0.49%。

有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月有所回落。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格按月平均涨幅比去年12月回落0.1%。

但京沪广深四大一线城市楼价仍然坚挺且普遍向上。香港商业电台消息指,最强势的上海,楼价同比升近21%,较前月也升0.5%,北京、广州、深圳的一手楼价格同比升18%。

但与前月相比,温州的楼价持续下跌,较12月再跌1.5%。温州的二手住宅按月跌幅也相当显著,达到1.9%。哈尔滨、杭州和韶关的一手楼价则均微跌0.1%到0.2%。

刘建伟指,涨幅稳中有降的主要原因是,在前期部分城市加大房地产市场调控力度,努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下,市场环境和预期相对稳定,房价延续了涨势趋缓的态势。

同时,受到信贷条件收紧、库存压力减少等因素影响,成交量回落,一些城市房价涨幅进一步收窄。

楼市降温的信号使得今日(1月24日)早市内地房地产股全线遭到沽清。

龙头房企华润置地下挫0.92元(人民币),跌4.98%,报每股17.54元。中国海外也下跌3.81%,报每股20.2元。这两家在蓝筹股上表现也最差。

恒大重创6.14%,绿城中国下插5.15%,世茂房地产则跌5.06%。

房地产利空来袭让内地银行度过了一个风声鹤唳的周末。

上周五(21日),兴业银行、招商银行、交通银行被传暂停房地产业务领域的贷款,多家券商周末召开紧急投资者电话会议,态势为近年罕见。

今日(24日)上午,财新网报道指,兴业银行内部人士确认,网上曝出的兴业银行文件内容基本属实。

该文件称,在经济下行、资产价格泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下,风险急剧上升,一旦发生风险暴露,处置起来非常困难,因此全行停止办理所有房地产夹层融资业务,同时对房地产供应链金融业务、企金业务条线重新审视相关政策流程,并提出风险应对政策,在新的政策出台之前,暂停办理房地产供应链金融业务。

周六(22日),兴业银行正式回应确认春节前曾下发相关通知,但强调此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资,非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货。而这一暂停是到2014年3月底。

今日(24日)下午,香港电台报道,交通银行总行和上海分行明确否认曾在上周五下发通知,停止房地产贷款。

财新网报道引述一位大行人士透露称,几大行尚未暂停房地产业务领域的贷款,但由于年初以来各行对房地产投放占比略高了一点,各家银行已有意控制房贷的投放占比。兴业暂停房地产有关业务是个案不必过分解读。

2013年,房地产贷款占银行全行业贷款近12%。业内预期2014年不大可能再扩大比例。

一位股份制银行公司部总经理表示, “过去房地产调控时银行的房贷最多也只是采取总量压降,暂停不可能;现在严控地产贷款,原则是余量不增、交易量下降,房企资金就稍微紧了,总体肯定还是会平稳的,但是积聚的风险会越来越大”。

所谓夹层融资,指公司财务中,风险和收益介于股权与优先债券之间的投资形式,期限一般比较长。

对于房地产开发商而言,夹层融资有非常大的优势,包括:资金回报要求比较适中、融资手续要求比较低、资金使用效率比较好、对控制权的要求会相对股权投资地。

目前中国的房地产行业缺少机构投资者,没有专门的房地产投资基金,保险机构和养老金机构暂时还不能直接参与房地产投资,只有信托投资公司是主持和参与房地产夹层融资的最优机构和投资者。

财新网报道指,一位地产信托人士向财新记者介绍,夹层融资是一种股权信托模式,是一种“假股权、真债权”模式,即委托信托公司先向项目公司收购股权(一般80%以上),到期后项目公司再回购股权。一些资质较差、不符合满足“四三二”规定(四证齐全、30%的自有资金投入,国家二级资质)的小地产商常采取这种模式融资。

多数分析师认为,银行通过与一些资质较差的开发商办理“夹层融资”业务,以“假股真债”的形式获得银行授信,存在一定风险,未来针对这类开发商的信贷业务会趋紧,也是银行真正降非标准化债权资产的必要趋势。

分析指,总体上,银行对地产风险有上升预期,但不会发生系统性风险及局部风险,但存在“定点试爆”的可能性。

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