房地产泡沫是个重大政治问题

经济学家谢国忠曾预测,2014年美联储真正退出QE的可能性极大,这也就意味着中国长达十年的房地产泡沫走到尽头。
去年以来,一二线城市地王不断涌现,几乎每一轮土地出让,都会产生一个新的“地王”。统计数据显示,全国重点45城市,2013年全国出现总价及单价地王共计67个,仅西安、海南没有出现新的地王。同样,杭州的房地产市场也引爆了新“地王”,旭宝香港以35.65亿元拿下滨江区奥体单元地块,成为新的总价地王,金隅以楼面价25803元/平米拿下南星地王,溢价率高达43%。
针对地王浪潮席卷全国这一现象,谢国忠认为这都源于美国采取量化宽松的货币政策(即QE)导致大量热钱流入新兴市场国家所引起的资产价格上升,中国作为新兴市场国家,是主要热钱流入地。一旦美联储退出QE,资产价格泡沫将会破裂。去年6月,美联储曾放出消息要退出QE,他预测,2014年美联储真正退出QE的可能性极大,这也就意味着中国长达十年的房地产泡沫走到尽头。
谢国忠很坦率地表示,今年中国A股不可能出现大涨。“大家知道,11月底,证监会刚刚宣布,明年1月,IPO将正式开闸,发行制度将从审批制改为注册制。根据统计,已经有700多家企业在排队,新股抽血将导致股指不会大幅上涨。”
至于个股选择,他主张选择股票要看清‘三好’:行业好、老板好、价格好。其中,老板好指的是‘老板’应专注,只想着做好一件事,这样的老板才靠得住。对于投资者来说,做调查、做研究是一件相当有回报的事情。
虽然说,2014年A股不会出现好的行情,但从长远来,还需要关注股市,谢国忠表示未来十年投资应重视股市,只有当房产投资机会出现时才出手,比如某些二线城市升格为一线城市。2014年,楼市泡沫将破裂,股市投资机会又少,哪个领域才值得中国老百姓投资呢?谢国忠以八个字来形容2014年的投资策略——现金为王,等待机会。
他告诫,作为个人投资者,要做到‘一颗红心两手准备’,未来五年个人投资者最好是现金为王,等到机遇。这五年时间,短期是收,再是观察,最后出手。短期而言,中国劳动力成本的优势丧失导致中国外贸出现下滑,中国经济呈现不景气的状态。不过中国是一个勤劳的民族,长期而言,中国肯定会成为世界工厂,外国企业都会愿意到中国来办厂。作为有志青年,最好去创业。
未来,中国实业产业升级的空间巨大,谢国忠鼓励青年,耐心是最稀缺的,要专注地做实业,只有十年磨一剑的人才是最成功的。
如果出现以下两个现象,说明情况好转,房地产泡沫不会崩盘,反之则会被做实:第一,新的城市群,三四线城市的经济回升,带动当地房地产市场的健康发展;第二,国内高净值人群不再转移财富,转而在国内创造财富、在国内消费投资。要做到这两点,需要强有力的改革推手。
在中国地产界,有两个敢于讲真话的人,一个是王石,一个是任志强。截至2013年到现在,任志强一直预测房价,基本都是正确的。因为其求真的本性,任志强对于房地产在中国当下政治经济的脉络拿捏得如火纯青,例如土改,城市资源过度倾斜一线城市,户籍制度,世界罕见的城乡二元结构下导致的贫富分化极大,土地财政(世行行长都近期警告中国政府过于依赖土地财政),其早已看破了地方政府以固定资产投资寻求政绩,以GDP为考核机制的政治提升这一制度的漏洞,以及对中国经济与政治绑架房地产的本质上的了悟。从土地出让那一刻起,中国的老百姓在所有房产经济链条中处于最弱一级的经济链条。
而以上的所有逻辑,导致了一线城市房价的高烧不退,十几年的调控没有起到一丝作用,坚挺一直新高的房价,或许事实本质上政府调控还起到了推波助澜上涨的作用,市场对政策早已失去了耐心。
任志强的逻辑是对的,但背后的根源是中国经济政治制度的漏洞:相信土改一直不改变,土地财政会一直持续,户籍制度一直不改变,城乡结构继续贫富差距继续扩大,一切教育医疗就业等资源永远往一线城市积聚,中国不会走向老龄化。如果相信这些都不会改变,那么请继续相信任志强,继续相信未来北京的房价就可能到80万一平方米的董藩教授,因为这就是一线城市永远不会跌的核心逻辑。任志强果然看懂了这一切,所以判断一直涨一直对。
显然在这里,所谓的经济规律都成了空谈。因为中国经济制度的畸形,经济学规律发挥不了市场经济的作用了,已经演变成了强盗经济了,狼性经济,资源经济了,当下是得资源者得天下,中国这个社会彻底腐坏了,没有背景没有人际关系,已经难以公平自由的参与竞争。但房价可能一直涨的逻辑,绝对不会符合经济学规律。不利于也不符合习近平中国梦的目标。
房地产这个面,或许每一个人都只是摸到了一部分。等若干年以后那些老人去世之后看看那些老公房谁去住,2020年后买房子的就是这一批 90后00后,但他们大多都是独生子女,父辈都大多有房,爷爷奶奶去世之后这些老公房留给谁?这可能就像当年的日本泡沫之处,再说20年之后遗产税房产税肯定广泛征收,房地产将供大于求,房子再也不是投资品,变成了消耗品。当然一些人说:“中国地少人多,不会像日本那样重蹈覆辙。”,其实真正地少人多的才是日本。
任志强为什么一直预测一直对,因为其看透了中国经济政治制度,看懂了供求关系的畸形本质。当然,这些逻辑建立在一个强盗经济,狼性经济,资源经济之上,老百姓活在这条经济链条的最底层。若以什么租售比,房价收入比的所谓西方经济规律,这一套其就一直未能有效阐释中国目前经济的状态。
因为房地产绑架的中国,哪有西方那种市场经济!实际上,中国房地产经济的逻辑建立在一个强盗经济,狼性经济,资源经济之上。
要改革中国房产经济,除非制度根子上下手做手术,拿出改革的魄力。当然,不改革也可以,那继续猛涨,一直等到老龄化到来就供需逆转,供大于需,那中国经济发生经济危机的条件也基本成熟了,或许到时失去的不会仅仅像日本那样30年,会比日本严重得多。但中国的未来却比日本更惨,如果中国的环境污染还像如今这般继续恶化下去的话。
对于房地产的涨跌,无论人们在这场争论中站在哪一边,结果都一样。
因为中国的房地产总有一天会变得一文不值。年轻一代中国人会选择离开这个国家,而不是迁入污染的城市,继而抑制房地产需求,并加剧该产业产能过剩的问题。中国是世界上数一数二的二氧化碳排放国,这也是温室气体的主要构成。
而且,短期内这种状况不大可能发生改变,因为从某种程度上说,政府是这个问题的制造者而不是解决者。
说句公道话,中国的污染,一定程度上是因快速的工业化所致,这是每一个国家在工业化的过程中总会遇到的一个问题。这意味着,当这个国家最终从工业过渡到以服务业为主的经济体时,这个问题便会迎刃而解。
在此期间,政府已经将治理空气污染列为其首要任务。李克强总理在南非德班举行的联合国气候变化峰会上说,“节能和环保不仅是一个长期战略,同时还是中国一个迫切的实际选择。”事实上,中国已经制定一套与世界第二大二氧化碳排放国——美国相似的综合环保政策。
与欧盟等发达经济体的污染制造者均为私营企业,相比之下,中国的污染制造者基本上是政府所有的企业—包括国有企业和乡镇企业。这意味着,一方面政府口口声声要解决污染问题,而另一方面它作为这些企业的所有者和管理者,其本身在一定程度上又是问题的制造者。此外,国有企业和乡镇企业与其说是真正的企业,倒不如说是政府“单位”。因此,任何针对这些企业的政府行动都会对它们所服务的社区造成过高的代价,导致最终无法执行。令情况更趋复杂的是,在中国,行政、司法和立法皆握于官方之手,这使得政府既是裁判,又是运动员。这种独特和矛盾的角色使一家污染企业遭到起诉,获得公平、公正的审判或者受到制裁的可能性降至最低。
总言之,无论中国的房地产存不存在泡沫,如果污染继续恶化——如果年轻人选择出国,而不是居住在污染的城市,它都有可能会变得一文不值。
而房地产泡沫的产生,最初应该是经济领域的问题,不过到了2005年以后政府加入,已经把经济问题政治化。现在,房地产泡沫已经是用经济问题绑架政治了,房地产泡沫更主要是政治问题。
这个政治问题的主力对手是地方政府与中央政府,参与方是房产商,投机地产的投资者,以及银行。土地招拍挂开始后,在地方政府与开发商之间很快形成了一种共同扩大收益总额后在内部分配收益比例的合作竞争模式,房产商负责分析可能的市场总量,地方政府根据市场总量推算保持饥饿营销所需要的供给量,并极力打压其它可能的土地供给者(主要是集体土地和集资建房活动),以保证供给总量不增加。一开始,中央政府是默许和无声地支持地方政府的。随着多年来高净值人群改善型需求得到满足后消失,房地产走入投资导向,推高了泡沫。出于平稳发展和国家调动投资方向的需要,国家开始打压地方政府与开发商的联合体,却遭到了联合体的激烈反抗。国家出动的兵力是政策和官员问责,联合体出动的兵力是产业萧条和财政收入的地方分配比例。银行作为一个参与方,扮演的是被动的角色,前期被迫提供住房贷款以扶植房地产,后期泡沫出现后,又被迫协助联合体对抗中央以防止坏帐,但却没什么话语权。银行既希望房价保持增长,提高抵押物帐面总资产,又希望降低房产贷款的业务份额,可惜前者与中央的企图相违背,后者又受到地方政府的威胁,只能在两者之间寻求平衡。
联合体与中央的对抗是通过房地产调控这种手段进行的拉锯战,战争的结果是联合体获胜,通过战争红利扩大了自已的话语权。这场战争持续时间长,耗尽了国家实力,把民间积蓄搜刮到了联合体手中,导致中央政府威信丧尽,不得不面对越来越多的联合体采用同样的方式对抗中央,变成了中央与诸侯的战争。
泡沫的存在有利于联合体不利于中央,联合体对民众财富的瓜分不必与中央分享,中央没从泡沫中获益,反倒需要对日益增长的民众不满负责,对民间投资导向与国家发展战略违背负责,变成了被经理人联合体威胁的股东。
随着时间的推移,泡沫越来越大,现在已经到了民间无力维系的阶段。幸好货币是信用货币,把天量货币投放到房地产市场会变成沉淀下来的死币,对其他领域冲击小,于是战争双方在此停战,以缓慢消化泡沫。
这时,联合体中的开发商开始出现退出联合体的情况,高净值人群和投机者也开始退出战场,他们转而投资海外了,但这片新大陆却不属于中央与诸侯的控制范围。缓慢消化泡沫的战略出了问题,中央与诸侯痛苦不堪,战争中的军火商和债务人要跑了,中央和诸侯都挡不住。
怎么办?这是中央与诸侯面临的问题,是政治问题不是经济问题。

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