杭州常州商品房库存压力大 房价开降

楼市春寒料峭,长三角的部分城市楼盘开始降价。

  杭州市在上个周末开盘的两个项目,以降价形式进行促销:杭州德信•北海公园以15800元/平方米的均价降价清盘,此前的均价是19000元,降价16.8%;同区域的天鸿•香榭里随即宣布起价降到11800元/平方米,均价为13800元/平方米。

  除上述同一区域板块的两个项目价格战,杭州市也有其它在售楼盘借势“假摔促销”,采取了不同形式的降价措施。与此同时,曾经被曝“鬼城”的常州市也有项目出现了降价。雅居乐和星河湾共同打造的“雅居乐星河湾”于2月21日下午开盘,最低价5380元/平方米,精装均价13000元/平方米,毛坯均价7000元/平方米。而此前毛坯房源均价为12000元/平方米,降幅高达41.7%。

  针对杭州和常州的降价情况,市场人士多数分析是个别城市或区域板块库存量大,销售去化压力所致,属于结构性调整,目前并非楼市普遍现象。

  浙江透明售房网的数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存已突破12万套,达到120476套。而近几年杭州市场的消化能力约为每年8万套左右:2013年杭州共成交商品房85823套,2012年是83690套。

  一位在上海市场工作十余年的开发商负责人分析称,杭州市场的库存比数据达到了1.5,即在没有新增开发量的情况下,存量房17个月才能卖完,遥遥领先其他一二线城市,上海和北京市场的库存比仍保持在1左右,即存量房可供一年的新增市场消化。

  据其介绍,常州市场同样存在结构性问题,常州的市区面积是本身较小,武进区的土地超量开发已经透支了需求,土地整体供应量加大会直接导致房价停滞,常州的市场供应已经累积了多年,房价已经涨不动了,目前,常州市政府已经大幅缩减了土地供应计划。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,楼盘降价的根本原因是整个市场受银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,银行利率上浮,贷款放款放慢,导致开发企业对于资金的需求度迅速提高。部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多,同时销售周转率下降,面临资金面短缺的危机;或急于拿地“换仓”谋求下一轮市场发展机会,调整企业的发展战略。

  从银行信贷来看,按照以往惯例,春节过后银行放款慢的情况会有所缓解,然而2014年年初银行放款的情况却不容乐观,超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平,放款情况依旧比较紧张。

  而兴业银行暂停办理房地产夹层融资、供应链融资等业务等的相关消息,也让市场普遍认为是房地产市场危机来临的信号。上述开发商负责人称,“如果成交量急剧下降,且长时间不回弹,就可能发出楼市崩盘的信号。”

  世联杭州开发顾问部总监翁雷政的观点比较悲观。他认为,从2013年下半年到2015年上半年,商品房市场的供应来源基本上来自2012年下半年开始的土地供应浪潮。这波达到历史高峰的供应,使得杭州土地出让金跟北上广深等一线城市持平,甚至还要更高。 “现在杭州的房价调整刚开始,这只是第一波,降价不会是个别行为,将成为普遍行为。第一阶段下跌15%-20%。”

  据翁雷政调研了解,北海公园和香榭里两个楼盘,降价幅度实际上已经达到20%左右,主要原因是两公司之前的融资来自成本较高的信托和房地产基金,2014年面临的兑付压力较大,回款促销需求急切。但从主流的房产上市公司和大型地产商来看,整体房价仍相对平稳。

  万科、龙湖、融创、恒大等多家上市房地产公司,则纷纷对财新记者回应,对此轮银行惜贷及个别楼盘降价,对自己影响不大,各自的杭州市场项目目前也未有降价计划。龙湖地产一位人士坦承,杭州、常州确实供应过剩,空置率高,库存大,但长三角不是铁板一块,其他一些城市的情况仍良好。

  亿翰智库首席研究员陈啸天指出,2014年房地产市场价格的涨幅一定会弱于2013年,所以开发商需要抢出货。现在已经有开发商将上半年的供货比例提升至7成,远远高于原来开发商通常的上下半年3:7的比例。在2014年先跑量,特别是非刚需产品的先跑量,才是2014年最大的战略。

  2月24日,国家统计局网站公布了2014年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中, 1月份,70个城市中62个城市房价环比上涨,涨幅最大不超过1.2%,69个城市同比上涨,最高涨幅是上海市,同比上涨20.9%。

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