杭州楼盘降价背后的“市场之手”

刘渊

在刚刚过去的周末,两则房地产新闻引发中国公众广泛关注:杭州多个楼盘降价,以及多家商业银行收紧房地产贷款。虽然已有相关银行出面澄清,也未能改变市场的负面心态。本周初,中国股市对此作出了最直接反馈,连续两个交易日,在地产股、银行股带领下,上证综指累计下跌逾4%。

2013年,中国楼市的活跃表现似乎仍在我们眼前——住宅销售量价齐升,土地出让金、房企业绩均创出历史新高。为何农历新年刚过,市场风声就急转直下,突然间草木皆兵了呢?这应当是中国楼市各种潜在风险综合共振的结果。

经过1998年房改后持续15年的高速发展,中国房地产行业的发展环境已经悄然改变。一方面,人均居住条件已得到显著改善,未来继续大幅改善的空间缩小;另一方面,国家政策已从房改之初的全面鼓励,转向了通过征税和行政手段的各种限制。从2010年以来中国全国房地产市场的销量增幅看,高增长时代事实上已经终结。受人口老龄化、城市发展规模等条件的限制,中国全国新建住宅的销售面积在未来几年可能达到顶点。

正是在这个背景下,以万科为代表的一批龙头房企或进军海外、平衡风险,或跨行业发展、试水新领域。这些举动都不免让人心生疑惑,是否房地产行业整体发展已经见顶。

除了上述宏观因素外,不同的局部市场也反映出不同程度的风险。

尽管2013年房地产市场整体表现不错,但不同类型的城市间已出现显著分化。一二线城市的靓丽表现无法掩盖三四线城市的整体低迷。同时,土地价格过高的风险也已凸显。去年,多个城市地价涨幅超过房价,创出历史新高,尤其是北京出现了楼面价超7万元的全国单价“地王”。即便在房地产行业内部,大家也开始关注“面粉贵过面包”带来的风险。

今年春节期间,楼市销售显现疲弱迹象。54个城市新房销售量比去年同期大幅降低,仅略高于处于市场低谷的2012年春节。节后回升的速度也逊于去年,引发市场对需求不足的担心。

同时,市场存量风险也在增加。据中国国家统计局数据,全国新房待售面积(竣工后未出售或出租)在2013年末达到4.9亿平方米,相当于同期新房销售面积的38%。2010年以来,全国待售面积的增长速度超出同期新房销售速度,显示存量压力正在增加。数据显示,全国16个主要城市中,除“北上广深”的可售量(批准预售和销售)比一年前下降外,其余城市均有不同程度的增加,其中,三线城市增加幅度高于一二线。

此外,积聚已久的房地产投资项目风险也开始浮出水面,以融典投资为代表的一批房地产投资产品出现兑付危机。目前有众多投资基金、信托产品投资于房地产项目中,水面之下,到底还有多少此类投资项目处于风险之中尚不明了,但一旦危机爆发,房地产行业将是最大的受害者。

上述这些负面因素,如果一个个单独来看的话,都算不上影响巨大,历史上也都曾有过类似先例,但当杭州楼盘降价和银行收紧信贷的消息一起传来时,各种负面因素的综合作用对市场产生了巨大的心理影响。换句话说,过往对中国楼市一致看涨的预期已经出现动摇。

那么,此次杭州楼盘的降价范围会不会继续扩大?其他城市是否会受到波及?我们先来看一下杭州的具体情况。

此次杭州只有两个楼盘实质性降价,尚未形成全市范围的普降。降价原因不是政策收紧、也不是资金出现困难,而是供求关系发生了变化。目前杭州的新房可售量已达到12万套,需要16个月的消化时间,比“北上广深”平均水平高出一倍。在巨大的供应压力下,部分开发商主动选择降价促销。

虽然杭州楼市2013年量价齐涨,但新增供应的增长的比销售更快,同比增加27%,年末全市存量比一年前增长40%。从供应结构来看,在2013年的新开盘项目中,有四成以上是两年内拿地的,快速开发入市的趋势很明显。去年杭州开发最快的前十名楼盘,从拿地到开盘的平均时长仅为7.5个月,比2012年缩短近11个月。

开发销售节奏的大幅提高,背后对应的是开发商成本压力的上升。开发商唯有通过加快项目周转速度来维持利润率。而在限购政策影响下,来自浙江省内的需求受到极大限制,杭州本地自住需求总量又有限,一旦存量高企、销售放缓,开发商只能选择降价促销。

2014年杭州全市住宅新增供应还将在去年基础上大幅增加40%。可以预计,巨大的供应压力下,新盘低价入市、在售楼盘降价的案例还将继续增加。

杭州并非是唯一有存量压力的中国城市。从公开数据就能看到,起码有二至三个存量压力高于杭州的城市,而没有公布数据的城市中存在风险的可能更多。这些城市大多是二三线城市,是否会出现降价,将受当地竞争环境和潜在需求的综合影响。

杭州此次降价,与上海在2005年、其他重点城市在2008年以及2011年经历过的几轮降价不同,并非政策打压或经济低迷的结果,而是房地产市场内部供求变化的体现。如果市场参与各方能够藉此看清风险的存在,转变房价只涨不跌的心理预期,反而有利于市场的健康发展。

但同时我们也应该看到,限购政策在目前的供需关系中仍起着重要作用。中国各地政府将面临考验,能否在房价松动的情况下不轻易出手救市,真正让市场而不再是行政手段发挥调节作用。

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