人民币迷局与楼市拐点

房价仍旧牵动人心。

近期,杭州一些楼盘陡然降价与一家银行暂停开发贷的消息扰动市场,大小券商周末也纷纷召开电话会议,人民币近期走低也为楼市平增变数。事实上,比起购房者砸盘售楼处,房地产是否在砸盘中国经济更值得思考。

从数据来看,房价、尤其一线城市房价仍气势不减。根据中国统计局发布的2014年1月份70个大中城市住宅销售价格数据,环比只有6城下降,同比仅1城下降。同比价格变动中,上海以20.9%领涨。从趋势来看,房价涨幅开始轻微下滑,1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.49%,而去年12月份为0.51%。

预言房地产拐点是一件不讨好的工作,但是这一次变化或许正在到来。但更为严峻的问题在于,可能到来的转折不仅与长期人口周期与短期涨跌周期重叠,而且也与宏观经济的转向纠结。

房价趋势如何走?当下可以视为中国房地产的一个十字路口,体现为长期因素、中期因素、短期因素的周期转折与重叠。

从长期看,近年新增劳动人口已经开始减少,多数预测认为中国人口周期在2015年左右见顶,这意味着对应的房地产建筑周期也将换挡。中国房地产最近20年的崛起源于财富快速增长的一代年轻人的安置与改善住房需求,而今天的产能则需要未来一代人的时间来消化。本轮周期从上个世纪末房改开始,目前人口周期角度而言高点已经过去,正在面临下挫趋势。

从中期看,从不同人等对房价高低的分歧可见,中国房地产市场的结构性问题巨大,供求问题之外还在于分配问题。学者甘犁的调查显示中国最高资产10%的中国家庭拥有63.9%的资产,而房产又占据资产比例大头,比如北京市民的总资产83.8%是房屋,而上海亦高达76.5%。相关数据印证我此前的判断,少部分人占据大部分财富,注定使得房屋空置率以及住房自有率同时高居世界前列,也为未来各地、尤其是三四线城市的供给过剩埋下伏笔。

从短期看,除了刚需,中国房地产需求中一直存在巨大的投资需求。虽然这一需求难以量化,却毫无疑问作用巨大。值得注意的是,房地产投资需求与中国整体资产价格的情况息息相关,比如与人民币汇率走势相关。如果人民币出现趋势性下跌,资金外流,抛售房地产,投资性需求将大幅下滑,房价显然承压。

我在去年8月的专栏《中国经济的两难困境》 之中强调资产价格与人民币在中国经济转型矛盾角色, “如果默认经济不得不继续加杠杆,那么这也意味着资产价格必须维持高位,那么当下需要人民币维持强势,但是强势的人民币显然不利于当下出口,进而也会影响经济复苏。如果不能维持人民币的强势,那么国内资产价格面临重估之虞,这并不美妙。”

以往持续升值的人民币一直是房地产泡沫保持坚挺的背景之一,如今这一格局则开始变化。近期不仅人民币汇率3 个月来首破 6.1大关,离岸人民币(CNH)与在岸人民币(CNY)差价也达到三年以来最高,人民币只升不跌的神话似乎在一夜之间破产。我并不认为这是中国央行主动调控的结果,而是标志着市场试探人民币真实汇率的开始。即使当下无法断言人民币汇率将就此展开贬值之旅,但至少风险因素开始涉入,人民币汇率对房地产价格的支撑作用或将面临考考验。以此观之,决定中国房价短期趋势的风向开始转换,中期因素和长期因素中的支撑房价力量也在减弱。

房价下跌对于经济并非好事,崩盘更是可能带来灾难性的后果,无论对于持有住房者还是没有买房者。至于债台高磊的地方政府而言,更是房地产的相关利益者之一,根据国土部发布的数据,2013年全国土地出让收入总金额达 4.1万亿元,超过 2013年全国公共财政收入的三分之一。

内心愿景难以决定真实经济,二者甚至往往会背道而驰。房价不会因为年轻人的诅咒而骤然下跌,但也不会因为地方政府的托市而永葆繁荣。更为致命的是,这一趋势并不会因为救市或调控而根本改变,延长泡沫的刺穿只能换来更大的泡沫幻灭,2008年之后大规模刺激导致的“泡沫的泡沫”尚在消化之中,再一次刺激既无必要亦无资本。回望在上个世纪80年代,“日本第一”口号也曾喧嚣不已,东京房价曾经一度高不可攀,土地少人口多房价不会跌是主要逻辑,但是1991年后风向急转直下,随后十余年内,东京房价跌去6成。

回头来看,中国房价贵不贵?这是一个俗气又费解的问题。一方面身边不乏一掷千金全额付款的土豪案例,有人甚至说唯有屌丝才觉得房价高,另一方面则是多数人觉得房价过高。我在以往专栏曾以数据测算,房价对于中国金字塔尖的家庭确实并不算高,对于五分之一的家庭而言房价收入比低于4.7,也就是说收入不到五年就可以购置新房,而对金字塔底部五分之三家庭来说,房价收入比分别为8.4、11.4、19.7,痛苦感受可想而知。

也正因此,房价对于富人不高,对于穷人甚至夹心层则显然过高,过去十多年的房价趋势确实有利于有购买力的阶层。房地产近20年变迁,实际上涉及到一个中国式的财富分配问题,多少中国人的财富流转以及幸福指数,归根结底还是在于一个 “房”字:无论是从事房地产的发家富豪,还是因为早早购房而步入中产的白领,或是长期持币待购而悔恨不已的刚需一族,抑或北上广深的蜗居一族——甚至,前段时间关于在大城市生活还是小城市生活的热门讨论,抛开大部分表面纠结,根源无非在于房价。

楼市关乎经济,但经济之外的影响却往往被有意无意淡化。我常常认为,不同世代之间因为房屋而放大的立场矛盾与财富鸿沟,可以称为今日中国的 “盖茨比命题”。80、90后遭遇的压力将以何种方式改造中国社会的形貌,将是一个具有更大意义的问题。纵然财富不均带来的被剥削感并非决定中国房价长期趋势的主要原因,但这种不公感却可能成为未来中国社会转型之中不得不面对的“民意”:如果忽视甚至任由这一情绪滋长,其后果则可能在某一个瞬间以出其不意的方式爆发,这将是更大的风险因素。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 傻子
    2014年2月27日13:40 | #1

    其实,中国房价越高对中国越不利,第一 有技能的人想移民,同样的钱,我在美国买大房子而且还剩下很多钱,我干嘛在中国待着,良好的体制,更好的环境,教育技术都是先进于中国,我肯定移民,移民都是技能的人,剩下人那么就是吊死,那么就是房虫,靠房子吃饭,什么也不创造,房价在这种情况下肯定越来越高,因为屌丝要无法掌控房价,房虫垄断房子,一点点放出来,全部买进,他们也就会做这个,中国慢慢的烂掉了,美国越来越有钱和人才。

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