SOHO中国52亿抛资产 潘石屹紧跟李嘉诚撤资上海

2月28日,SOHO中国宣布,将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司,总交易金额为人民币52.3亿元(约合港币66.3亿元)。 事实上,上述两个项目都是SOHO中国进入上海之后以凌厉之势火速收购的。

斥资41亿元投资近三年,仅溢价11.26亿元,SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了!与一度以300亿元“光速进军上海”相反,SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码,开始主动收缩在上海的布局战线。

“我们在上海投资了近500亿元,占SOHO总量的75%。”潘石屹向《证券日报》记者表示,SOHO中国正在调整北京和上海两个城市的投资比例,将加重北京的投资力度,使北京和上海两地达到平衡。

值得注意的是,有业内人士向《证券日报》记者表示,41亿元的投资成本,加上近三年的资金成本和管理成本等财务费用,SOHO中国出售上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场的盈利空间并不高。从某种程度上来,这意味着潘石屹看淡上海商业地产,与李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心暗合,有紧跟李嘉诚,收缩上海投资战线的意图。

52亿元抛售上海资产

2月28日,SOHO中国宣布,将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司,总交易金额为人民币52.3亿元(约合港币66.3亿元)。

事实上,上述两个项目都是SOHO中国进入上海之后以凌厉之势火速收购的。

2011年4月1日,SOHO中国宣布以16.34亿元收购静安区万航渡路716弄至794弄地块,后被命名为 SOHO 静安广场;4月13日,SOHO 中国以24.7亿元收购海伦路地块,后被命名为SOHO海伦广场。

由此看来,收购上述两个项目总计为41.04亿元,时隔近三年之后,仅溢价11.26亿元,溢价率甚至不足27.4%,低于业界保守预期的30%,SOHO中国就将其出售了。正如上述人士所示,虽然有一定的溢价空间,但若加上近三年的财务费用,盈利空间远远低于其在北京开发项目所赚的,这似乎颇不符合潘石屹一贯的“土豆卖黄金价”的营销风格。

对此,潘石屹表示:“持有经营京沪两地优质地段的办公物业是SOHO中国的长期发展策略,不会改变。在经营中我们会适时优化资产,包括在适当的时候转让一些相对非核心地段的物业,以及在适当的时候买进更优质项目,实现北京和上海的均衡发展,达到资产和资金的最优配置。”

事实上,潘石屹也曾向《证券日报》记者表示,SOHO中国正在调整北京和上海的投资比例,正在积极研究在北京拿地或收购事宜。

但值得注意的是,更多的业界人士将其解读为,2012年SOHO中国宣布由销售转向持有的转型战略转型后,资金链偏紧,近两年抛售北京部分项目尾盘和上海资产是为其转型做现金支撑,颇有无奈之意。

收缩上海战线

据记者了解,2009年,SOHO中国首度进入上海。此后,在2009年-2011年期间,潘石屹以“光速投资”之势在上海扩张。2011年当年,SOHO中国耗资约154亿元围猎上海中心区域,这一收购总额比2010年上升了149%。

直至2013年底,潘石屹称,SOHO中国在上海的投资已经达到500亿元,占SOHO总量的比例达到75%。

值得一提的是,2009年至2011年,潘石屹在上海的扩张之势颇显凌厉,但其在上海的发展可谓并不顺利。2012年年初,SOHO中国在上海被指欠薪,SOHO中国在上海的一名销售总监和多名业务员指责SOHO中国在上海的薪资模式不合理,拖欠员工薪资。此外,这也折射出SOHO中国进入上海后“水土不服”的问题浮出水面。此后,为了争夺外滩8-1地块,SOHO中国与上海本地巨头复星对簿公堂,二审结果是SOHO中国败诉。而在上海静安区东八块地块的争夺中,SOHO中国败北,失手于美资房企。

至此,有业内人士预测,潘石屹上海投资受阻后,无奈之下紧跟李嘉诚脚步,开始主动抛售上海资产,收缩上海布局,而且不排除继续抛售上海资产的可能性。

转型遭阵痛?

无独有偶,潘石屹倾注心力扩张上海却受到阻碍之际,其在北京也颇显无力。除去2013年9月,SOHO中国以19.22亿元取得了位于北京丽泽金融商务区E-04地块的土地使用权外,SOHO中国上一次通过公开市场在北京获取土地要追溯到2009年,当时拿下北京市朝阳区望京商业金融项目用地后,潘石屹高调参与了北京中服地块的竞拍,但颗粒无收。而整个2011年,SOHO中国在北京依然是无任何项目入账。

在北京和上海两地均未顺利获得大笔收益之后,潘石屹启动了由销售转向持有经营的重大战略转型计划。2012年8月份,潘石屹宣布,公司将逐步告别一直以来散售的商业模式,改为持有出租物业。当时,《证券日报》记者曾从其内部获悉,虽然持有物业经营是商业地产的本质运营方式,但无疑需要大量资金,而这对SOHO中国来说,现金压力和转型阵痛都将成为其严重困扰。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在货币政策转向的背景下,商业地产快速销售的热情减缓,开发商资金风险倍增。此时,拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业才能实现“强者恒强”;反之,若开发商没有充裕的现金流支持持有物业,将会增加财务风险,且减少收益。若短期内面临贷款难或销售不畅的问题,将导致一部分商业地产开发商出现现金流紧缺的状况。

鉴于此,多位业内人士猜测,SOHO中国在转型中抛售上海资产,除了近几年在上海获利较低,短期看淡上海商业地产市场外,也不乏为支撑企业顺利转型而做出了“牺牲”。当然,增加北京投资权重更需要现金支撑。

对此,SOHO中国方面表示,出售上海两个项目将使公司所持现金增加52.3亿元,有利于公司持续关注市场状况,以发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。此外,SOHO中国强调,SOHO海伦广场和SOHO静安广场是SOHO中国在2012年8月宣布由“建造-销售”向“建造-持有”的战略转型前收购的项目。

不过,对于SOHO中国的转型,张宏伟认为,在货币政策转向的背景下,“转型还是明智之举的”。

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