政府工作报告首次未提房价调控

刘渊

如果用一句话来总结今年政府工作报告(下简称“报告”)对房地产行业的影响, “没有消息就是好消息” 恐怕是最恰当的了。

政策对国内房地产行业的影响之大,不言而喻,因此也有了楼市即是“政策市”的说法。我们的研究团队回顾过去几年的主要城市新房销售数据发现,每年3月份的成交量基本可代表全年平均水平。究其原因,一方面1、2月为传统成交淡季,市场积累了充足的潜在需求;另一方面,每年3月初召开的“两会”将为全年房地产政策“定调”。在政策确定、需求充足的情况下,3月楼市成为全年风向标也就不意外了。

基于目前的市场大环境,以及我们对全年政策走势的判断,预计今年3月40个主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平,预期同比跌幅为17.5%。

而在市场层面,去年全国房地产市场的繁荣景象似乎犹在眼前——主要城市新房销售、土地出让金、知名房企业绩等多项指标均创出历史新高;但是农历新年刚过,市场情绪突然转向。在楼盘降价、信贷紧张、需求不足等负面消息的综合作用下,悲观氛围笼罩市场,地产股价持续下跌,行业“拐点论”重新被提及。

因此,在这样的背景下,国务院总理李克强上任以来的首份政府工作报告,吸引了所有关注房地产行业者的目光。在这次政府工作报告中,与房地产相关的部分主要有以下三点:

其一,完善住房保障机制仍是重头戏。

本次报告对保障房部分落笔最多,明确了各类保障房建设的量化目标,但总体仍延续了2010年起,历次政府工作报告提出的加强保障房建设的政策框架。“中小套型商品房”和“共有产权住房”已在多地实施,将继续推进。新的内容在于“创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”这一新增内容,对未来保障房工作持续推进的意义重大。因为资金短缺是制约当前保障房建设的主要问题。在中央财政有限拨款不足以支持大规模的保障房建设、同时地方财政捉襟见肘的情况下,在政策上进行创新,设计出针对保障房的专项投融资工具,将有望缓解资金不足的矛盾。

其二,“针对不同城市分类调控”的思路与去年来的实践吻合。

“针对不同城市分类调控”是新的提法。由于去年以来,一、二线发达城市与三、四线发展中城市在供求两端的差异越发明显,因此,区别对待、分类调控已成为市场共识。在实际操作中,已经出现了区别对待的案例,例如去年9月1日郑州宣布的三条收紧限购举措,以及8月中旬温州对购买二套房的放松。

其三,报告在“2014年重点工作”中,提到“做好房地产税立法相关工作”。

去年十八届三中全会即已提出要“加快房地产税立法”。联系到近期不动产登记工作紧锣密鼓的有序进行,可以看出本届政府在房地产税的推进过程中,将“立法先行”,同时做好信息准备。打好这些基础,房地产税工作才将整体推进。换句话说,短期内不会大范围推广。

综上所述,此次政府工作报告中与房地产相关部分,总体延续了之前的政策框架,一些新的提法也在市场预料之中,并没有超出市场预期的调控措施或调控目标。

和过往几年的政府工作报告对比,尤其自2010年调控启动以来,今年工作报告中首次没有提到“房价调控”,而把重点放在了推进保障房和中小套型商品房的供应上,显示出政府延续了去年十八届三中全会提出的,让市场起决定作用的思路,减少行政干预,转而以供求关系引导市场健康发展。这符合市场对长效机制的预期。因此,对于目前形势微妙的房地产行业而言,可以算得上是好消息。

但是,房地产行业并非就可以高枕无忧了。工作报告中一句看似与房地产无直接关联的表述,可能将成为影响全年房地产市场最大的因素——“货币政策要保持松紧适度……营造稳定的货币金融环境。”

今年年初以来,各银行普遍传来信贷紧张的消息,不论首套或二套房,优惠利率减少,甚至还有上浮,且放款周期也被延长。这种困难在新房和二手房交易中同样存在。这与去年同期信贷宽松、首套房普遍享受优惠利率的情况,形成了鲜明对比。信贷的紧张,正是今年前两月成交量不如去年同期的主要影响因素。以中原集团研究中心统计的40个主要城市新建住宅销售数据来看,今年前两个月的总成交量比去年同期下跌了15%。

对于银行信贷紧张的原因,市场上有人猜测,是“余额宝”等互联网金融产品推高了银行资金成本,因此房贷利率随之水涨船高。但实际上,年初以来央行资金投放宽裕,国内银行间拆借利率近期是整体下行的。而且除了房贷,其他行业并未出现贷款利率上升的现象。因此房贷收紧,主要还是缘于银行对房地产行业风险的重视,主动收紧了贷款条件。此前传出的兴业银行停止房地产夹层融资与地产供应链融资,就是一例。

2011至2012年期间,限制房企融资是重要的调控手段,开发商被迫从非传统渠道寻求融资,因此催生了不受监管的“影子银行”规模的快速扩大。今年初,已有以北京融典投资为代表的一批房地产投资产品出现了兑付危机。宏观货币政策收紧,加剧了这类风险出现的概率。而在水面之下,到底还有多少“影子银行”投资项目处于风险之中,尚不得而知。相信一旦危机全面爆发,房地产行业将是最大的受害者。

因此,从紧的货币政策间接影响了银行对房地产贷款的态度,在房地产调控政策平稳的环境下,成为影响市场成交量的重要因素。如果未来信贷环境持续趋紧,全年楼市成交量将不可避免地受到影响。

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