《纽约时报》现在该为中国房地产担心吗?

2月21日,市场传出兴业银行暂停地产夹层融资与地产供应链融资的消息,加之近期各银行也普遍取消了个人购房贷款的利率优惠,人们开始猜测,金融机构已开始担心房地产业的下行风险。与此同时,杭州、常州数楼盘相继出现降价,甚至发生买家“砸盘”的新闻,为上一年的全国普涨之势猛然泼了一盆冷水。而一些机构发布的全国楼价涨幅放缓,以及北京住建委统计的2月北京一、二手住房成交量双降等数据,似乎也在佐证涨势的终结。

种种迹象,使悲观情绪一度弥漫市场。24日,沪深两市地产股即遭受重挫,招商地产、保利地产、万科、金地集团四大龙头地产股单日跌幅均超6%;25日,A股继续下跌,地产、银行板块继续领跌。

这次风波,是不是说明房地产业的风险在激增呢?深层次的原因是什么?政府是否应该、以及如何作出应对?基于这些问题,本期“群议”栏目邀请到安邦咨询高级研究员唐黎明,穗证券亚洲公司(Mizuho Securities Asia Ltd.)董事总经理、首席经济学家沈建光,上海易居房地产研究院副院长杨红旭,高通智库总经理张宏,北京中金诺投资执行总裁李玉国,北京中睿融创投资基金管理有限公司地产金融部总经理萧彬,分别从房地产、宏观经济和金融业等多个角度,阐述各自的观点和体会。

上述受访嘉宾大都保持谨慎乐观的态度,判断房地产的风险在积聚,但不会立即爆发,目前是市场的理性回调,并多认为此次有媒体过度解读之嫌。而在房地产调控措施上,受访者的主张则各有侧重。以下是他们关于本次舆论风波的观点。

纽约时报中文网:近期一些银行针对房地产行业的各类限贷举措、部分二三线城市房产降价促销的现象,以及年初成交量的增长放缓,是否指向风险的总体激增?

杨红旭:过热后的短期降温

可以从短期和长期两个角度去看。长期我是看好的,至少五到八年不会“崩盘”。房地产业“黄金十年”已经过去,现在已经进入“白银十年”,倒没有系统性风险会立即呈现出来。短期来看,市场有交替变化,去年楼市温度比较高,今年会降温。我认为这次调整是一个短周期的小调整,市场成交量下降,价格在部分城市也会出现小跌。在这样的情况下,它不是崩盘的节奏,而是一个短期调整。

张宏:理性回调被过度解读

我觉得房地产的风险还是在积累,但在解读层面有点过于悲观。这种悲观是对去年年底和今年开年房地产行业和市场预期乐观的理性回调。这是正确的认识和好的方向。但是如果过度悲观地去解读,可能是有点问题的。提问中的那三方面,我觉得有一些“新闻娱乐化”的过分解读。整体上,我觉得今年房地产市场的风险还是可控的,风险在积累,但今年不会爆发;但是需要进行调整,调整的方式要根据市场和政策的走势进一步观察。

在银行贷款的调整上,兴业银行前段时间在房贷业务上的比重或风格比较积极。因为房地产贷款业务在银行业务里占比偏高,所以它的调整既有市场风险的因素,也有银行自身业务结构的影响。所以我觉得调整是可以理解的。但是房地产整体的信贷格局偏紧,却还没有一个整体性、指导性的政策,使房地产信贷有一个格局性的巨大变化。

关于降价行为,我觉得在区域市场,像杭州这样的“1.5线”城市,它的降价是基于企业自身因素所做的调整,而不是整体市场的调整。从市场角度来说,合理的价格波动也是良性或回归的过程。

唐黎明:风险主要在三、四线

二、三线城市房地产的泡沫和风险已经传递到银行业来了,它是一个逐渐传递的过程。现在很多三四线城市都“一窝蜂”地建设了很多新城和新区,但是按当地城镇化速度、城市化率来讲,是没办法消化这么多房地产的增量。房地产市场转向的风险,主要集中在三、四线城市。

一些省会城市的风险要分类别来看,像成都、昆明、贵阳这些地方,它的住宅地产相对来说卖的都是比较好的,但商业地产可能会过剩。

另外,开发区过度开发的情况,更多集中在地级市。那里开发区之间的竞争是比较惨烈的。我觉得开发区的风险对地方政府的影响是最大的。

李玉国:属银行正常行为

年初银行收紧放款是很正常的事情。我认为是个案,并不能归纳趋势。这里面,媒体过度解读和风险意识两方面的因素都有。

房地产市场转向的风险是局部的。像杭州、温州这些地方确实是投资有风险了。所以银行如果意识到这个风险,进行市场调整,这本身也是市场行为。

萧彬:机构判断发生分化

政府应该根据宏观数据制定政策,不能一概而论。但是地产泡沫确实是在形成当中,但每个机构看法不一样。像我了解到的,有的机构还是会加大房产投资,有些机构就会比较谨慎了。

纽约时报中文网:这些现象在短期内集中发生,是不是国内、外宏观经济局面发生变化的作用?那么接下来中国政府应如何制定宏观调控策略,防范房地产业全面进入调整?

沈建光:调控陷入矛盾

房地产价格去年在一线城市涨了20%,这种涨法在中国房地产调控史上也是少有的。问题是这种大涨是建立在很多东西的基础上的,比如货币政策比较宽松。而现在的货币政策越来越紧,限购的执行也越来越严厉。这种情况下,我认为房地产价格继续涨的可能性非常小。但是一旦货币政策收紧,一些副作用就会出来,包括现在二、三线城市需求非常疲软,一线城市价格涨得很厉害。

房地产业现在其实很矛盾,中国政府也处于很矛盾的境地。一方面,房地产是经济增长非常重要的支柱,房地产对投资的拉动特别明显;另一方面,我们现在产能过剩,制造业投资本来就很弱了,如果房地产下降的话,它对整个经济的影响会比较大,又影响到地方政府的财政,所以一定要扶持。

杨红旭:中央政策不变,地方因地制宜

楼市的调整,主要可以分为内部因素和外部因素。

内部因素主要是,去年供地多了,今年可以卖的房子就会多,供应量就会增加。所以短期降温从内部看,是供求关系发生了一些变化。

而从外部看,一是看宏观经济,我们现在GDP是“七上八下”。GDP的增幅偏低,这样的话宏观经济没有利好,但是也称不上大的利空,因为增速已经企稳了,不像2008年是急速下滑的。而企稳也没有反弹,就是说它是中性的。如果今年GDP会下滑,甚至于7.5都保不住,那肯定就是偏利空的了。二是政策,包括货币政策。因为货币流动性现在是偏离的态势,从去年6月份开始一直持续到现在。这应该是个偏利空的消息。

现在部分城市房价过高,还没开始降温;现在(降价的现象)只是初露端倪,政策只要按兵不动就行。中央政策基本上保持不变,再观察观察。地方政府还是分类指导,像有些城市,比如温州、鄂尔多斯,供应量比较大,房价也下跌,可以允许地方政府适度放松政策,刺激楼市;但是一线城市政策是不能变的,还是要从紧。二线、三线城市因地制宜。

唐黎明:房价由市场调节

我觉得主要因素是跟我国城市化的模式和房产业发展的模式有很大关系的,现在到了集中的爆发区。我们过去近二十年的发展,地方政府已经强烈地依赖上了土地财政。房地产业的一业独大造成了实体产业空心化,这是一个连锁反应。以往的发展模式是以GDP为导向,都会集中在房地产领域,使问题爆发。

过去房地产调控的政策太多、太频繁了,其实本来该市场解决的东西政府的手伸的太长了。要政府解决的东西,政府又不去管,比如说一些保障房——不是政府划一片地来修保障房,而是保障房分配的机制和监督的机制。房价的涨和跌应由市场来调节。

李玉国:回归市场力量

我觉得国内外宏观经济局面的影响一直都存在,现在整个国家经济基本面还是可以的,这是最根本的。大家不要因为两家银行房贷收紧,就觉得房地产风险进一步增大,我不这么觉得。我觉得大家的恐慌心理更大于事情本身的事实。

习李上台之后很重要的不同是,一直没有提“房地产调控”。该留给市场让市场去做,该留给政府的政府去做就可以了。比如说像一线城市房价上涨,因为它面向的是全国的购买力,有人买、有人卖,你让它自由进行就行了。政府该做的就是把低收入人群的保障性住房做好,提高基本刚需的供应量,市场还是会维持正常。银行该放(贷)给谁、不该放给谁,也让它根据市场来调节就行了。因为银行自己会有判断。从政策来讲,李克强提出“要加强市场的力量”,我觉得是良性的。

纽约时报中文网:基于目前情形,为避免楼市失控的可能性,新政府自去年以来提出和实施的各项房地产调控,还有哪些可改进和商榷?

张宏:行业融资限制应调整

过去很长时间,政策上把市场不良格局的根源指向了房地产企业。这个舆论的导向及其对政策实施的影响,都有错误的定位。因为房地产的问题,是宏观政策的体现。

如果把责任指向企业端,可能会导致现有的行业政策定位有所偏颇,会引发行业资金链的问题。因为行业有增速、有需求,要保持合理的资金来源,但是现在资金来源有些受限。一是有些方面的资金来源——像信贷和证券这两个领域,是明显受限的;而信托、债券和社会性融资极其旺盛,总量很大,成本很高。这个政策应该做一些调整。

唐黎明:断掉土地财政依赖

最本质的就是要地方政府断掉对土地财政的依赖,改变对地方政府的考核模式。这是一个系统的改革,我看十八大以来,还有十八届三中全会的一些决定,这样的政策也有迹象了。比如说习总书记提的“不以GDP论英雄”,还有要进行中央和地方财政体制的变革,我觉得这都是好的迹象。要让房地产业和城镇化落到良性的发展轨道,就是要从上至下的系统变革,包括中央对地方考核机构、考核模式的改变等。我觉得这些根本性的、指挥棒式的东西改变了之后,调控政策才能够发生实质性的改变。

沈建光:关键是政策的贯彻

我觉得新政府的原则是对的,关键是怎么去贯彻。第一是要大力加强保障房。这里面涉及到财政改革的问题,怎么让低收入人群有适当的地方居住;另一方面,市场化的房价还是由市场来调节,而不是一味的打压。

其实政府没有很多措施,就是执行的问题。北京、上海去年有20%的涨幅,它没办法松。现在又面临三、四线城市房价下跌的风险。我觉得从三、四线城市来看,它可能还需要加快城市化进程,就是户籍开放、对小城镇的财政投入加大,这样来吸引更多的人去居住。

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 经济 标签:
  1. 本文目前尚无任何评论.
  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.