三四线楼市危机:有人抱怨只有北京买房才赚钱

  尽管中国新一届政府已经抛弃了调控的字眼,并试图重启房地产引擎,但新型城镇化的希望正面临被一座座空城透支的危险。多个二三四线城市的房地产市场已接近于停滞状态。过大的楼市供给量可能变得难以消化。

  赵慧已经三个多月没有开单了。在北京顺义马坡一个豪华楼盘门口,她举着链家中介的牌子,在寒风中站了整整一个冬天。二手房的价格还在往上蹭,房东的预期还在上升,但已经很久没客户愿意跟赵慧看二手房了。

  顺义马坡离北京市区有四十公里之遥,数十栋欧式风格的花园洋房安静地矗立在尘土飞扬的通顺路上,这条路上矗立着鲁能7号院、合景香悦四季、龙湖龙苑等各种穷奢极欲的豪宅,这些已经竣工的房子,大部分没有人住。

  在这些楼盘售楼处里,穿着入时的售楼人员去年还忙着接待对楼盘感兴趣的潜在买家,但在最近他们度日如年,除了在那里干站着以外几乎无事可做。

  真正艰难的时刻或许才刚刚开始。中国统计局数字显示,由于限贷措施以及对房屋进一步出现积压的担忧遏制了买房需求,2月份中国70个大中城市房价涨势继续回落,均价环比涨幅仅为0.27%。在此之前的1月份,70个大中城市房价涨势出现一年来的首次回落——这些城市的房价在2013年每个月都在加速上涨。

  诸多迹象显示,几乎占中国GDP五分之一的房地产建设速度开始放缓,中国多个二三四线城市的房地产市场已接近于停滞状态,杭州降价、常州降价、南京降价,北京远郊降价……各地不绝于耳的“降价潮”,让购房者也变得越来越小心谨慎,中国楼市已如惊弓之鸟。

  惟一的好消息是,此次中国政府并未在刚刚结束的两会上宣布针对楼市的新调控(2008年及2010年的楼市下行均因调控而起)。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对南方周末记者称,这意味着中国楼市已经出现阶段性过剩,由过去的卖方市场转入买方市场,供大于求现象在三四线城市尤其明显。

  重启房地产引擎

  两会结束后的第一个星期天,中国领导层终于推出了众人期待的《国家新型城镇化规划》。

  这份政府主导的为期多年的基础设施建设规划,提出一个从现在到2020年的大规模建设计划,涵盖交通网络、城市基础设施和住宅房地产。而规划的核心是通过城镇化扩大内需,中国政府计划再让1亿农村居民迁入中国不断发展的城市,他们希望此举将在增长乏力之际支撑中国经济。

  过去十年,不断上涨的房价已经从经济跃升为泛政治议题。为平息民怨,“降房价”成了多个主管部门负责人下定决心、不得不完成的任务。抑制房价的舆论,也往往成为两会的保留节目。

  但在这一次两会,有关“调控”和“降房价”的字眼已经完全消失了。中国房地产开发集团公司理事长孟晓苏[微博]对南方周末记者称,这届政府与上届政府的不同是将逐渐减少对房地产市场的干预,尤其将逐步取消一些城市的限购政策,市场的归市场,保障归保障,“很多三线城市卖不出去了,那你为什么要限制?”

  孟晓苏称,中国经济能不能走出现在的低迷期,取决于内需主引擎作用能否重新启动,内需主引擎在决策层看来还是房地产。孟晓苏曾经担任过中央书记处书记万里的秘书,1991年他还和其研究生同学李克强、李源潮联合撰写出版过《走向繁荣的战略选择》。

  新一届政府对于房地产的厚望,并没有将楼市带出泥沼。克而瑞研究中心数据显示,刚刚过去的2月份,中国多数城市房屋销量大幅下降,这其中,2月份全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了34.0%。

  与此同时,中国一、二线与三四线城市房价出现巨大差异。北京新房价格同比上涨15.5%,上海新房价格同比上涨18.7%,而在海南省海口市,房价同比仅上涨3%。亚豪机构分析称,价格指数下降城市增多,显示出三线城市泡沫挤出的情况正在扩大。

  对于一直将三四线城市视为新型城镇化主战场的中国政府来说,这并非好消息。国家发改委算过一笔账,新一轮城镇化有望拉动40万亿投资,涉及二十多个城市群,一百八十多个地级市,一万多个城镇以及4亿新增城镇人口。

  对过去十年大发横财的5万多中国房地产开发商来说,这也是个不祥的兆头。野村经济学家张智威在一份最新报告中称,一些开发商被一线城市的繁荣楼市所迷惑,纷纷到三四线城市投资,2013年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%,中国房地产业在经历长达十年的繁荣后,部分区域即将迎来结构性供应过剩。

2014 年以来,中国楼市的增速明显放缓,十多年来的繁荣期接近尾声。 (南方周末资料图)

  三四线城市危局

  多年来,从国外对冲基金经理到房地产专家在内的一群预言家,一直在看空中国房地产。最有名的看空者经济学家谢国忠曾经成功预测2008年金融危机,但他多年来预测中国楼市泡沫即将破灭的言论,一直被视为笑谈。

  不过,有诸多迹象显示,中国楼市最繁荣的时期正接近尾声。前美林全球资本地产投资部董事总经理蓬钢即称,中国房地产最好的时代已经过去了,“中国各行各业都有产能过剩,房地产行业是最后堡垒,但也有产能过剩的迹象,因为中国人对房子的热情不像前两年,现在投资渠道也多了。”

  在美林期间,蓬钢成功将恒大、远洋等房企推向资本市场,从美林去职后,他成立了一家基金公司,专注于海外房产的收购。在他看来,中国楼市如果要出问题,三四线城市将是最先受到波及,“一些三四线楼市有过剩倾向,这让恒大也想撤离到一线城市了”。

  在过去几年,受到中国新型城镇化的鼓舞,从地级市到省会城市,一些新区、城市副中心规划大批量出台。不少房地产商抱怨一线城市地价过高,纷纷下沉到三四线城市,准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。

  从最早进入二三线城市发展的万科、阳光100,到随后以三四线城市为卖点的恒大、碧桂园,从黑龙江到海南,从新疆到云南,中国一线品牌开发商将旗帜插遍了中国广袤的内陆城市,仅恒大和碧桂园两家房企所圈下的土地之和就超过了2.2亿平方米。

  最开始,三四线城市显示出迷人的一面。以三四线天量土地储备为卖点的恒大上市,更将其老板许家印一度推至中国首富的交椅,其销售额也一度逼近万科,在规模至上的中国房地产企业里成为佼佼者。

  但危机说来就来了。降价犹如蝴蝶效应般在长三角蔓延。2月底发酵于杭州的降价促销,已经蔓延到常州、苏州、南京等多个城市。在温州和鄂尔多斯(7.83, 0.17, 2.22%)楼市投资资金撤出、房价大跌之后,不少人担心同样存在供过于求问题的这些二三四线城市是否也会崩盘。

  3月18日,总部设在浙江奉化的开发商浙江兴润置业投资有限公司因负债超过35亿元,资不抵债轰然倒塌,公司负责人因涉嫌非法集资被拘留。奉化是位于浙江东部的一个四线城市,兴润置业是当地最大的开发商,这是中国房地产企业出现的一次规模较大的违约,亦加重了业内对于房地产问题的担忧。

  由于担心可能出现不良贷款,银行对房地产行业的态度越来越谨慎。继兴业银行(9.48, 0.59, 6.64%)暂停办理部分房地产新增授信业务后,招商银行(9.84, 0.38, 4.02%)在3月13日下发通知,对负债率较高、三四线城市土地储备多、信托高成本融资多的开发商严格限制审批和提款。

  供给过剩将是最大的问题

  四年多来,中国政府一直在努力出台各种限制措施,以防高房价的泡沫最终破裂,引发金融和社会危机,但他们也并不愿意真正见到房地产市场的增长放缓。

  国家信息中心经济预测部主任祝保良称,两会后房地产政策没有变化,货币政策没有变化,供需关系暂时也没有大幅度变化,政府希望GDP稳定在7.5%,三四线城市因此不会暴跌,但不排除有一些地方因为供应增加出现波动。

  “有一些城市城镇化率没想象中那么高。像贵阳市,简直是胡闹,规划的城区比以前城区大几倍,像温州也是,在一些人口流入流出基本平衡的城市,大搞房地产肯定有问题。”祝保良向南方周末记者强调。

  贵阳建筑面积超千万的超级大盘就有5个:花果园城市综合体、中天假日方舟、中铁生态城、大川白金城和西南商贸城,五个项目加起来建筑面积就高达7420万平方米,足够200万人居住——而贵阳是一个常住人口仅为400万的山城。

  中金公司一份报告称,三四线城市房地产市场冷热不均,目前八成以上的需求来自本市原居民,农民进城带来的购房需求有限,未来两三年,供给过剩将是最大的问题。

  中金研究报告还援引安徽宿州市为例,2013年宿州房地产住宅销售量150万平米,批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长25%以上估计,宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上,足够10万人居住,而宿州主城区人口才40万。

  野村经济学家张智威也对城镇登记人口的人均居住面积进行了估算,认为中国到2013年可能已经达到37平方米,而日本是35,英国33。按照当前趋势,到2017年人均居住面积将达到51平方米。这意味着假若这些数字准确,中国寄予厚望的新型城镇化,早已被透支在一座座空城上。

  3月13日,被称为“马年赴港IPO第一股”的阳光100(02608.HK)登陆港交所。阳光100是中国最早进入二三线城市发展的住宅地产商之一,但这家长期从事住宅开发的房企声称将转向商业地产,以开发二三线城市街区商业综合体为核心业务。但其仍在首日开盘即跌破发行价,显示投资者对内地二三线城市信心不足。

  在接受南方周末记者采访时,阳光100常务副总裁范小冲称,二三线城市仍是中国开发商第二轮发展的主战场,2013年中国一线城市销售面积只占全国销售面积的5%,二三四线城市销售面积占了95%。他认为一些开发商带着一线城市郊区的开发经验,跑到二三四线城市的郊区圈地,他们没有想到那些城市刚刚开始城市化,郊区根本卖不出去,结果踏进了市场过剩的陷阱。

  “三四线城市的问题多出在开发区,你可以看到那些城市其实都是单中心,无法做出多中心,因为没有产业支撑。”范小冲说,目前二三四线城市也有明显分化,阳光100关注的是大的交通资源节点、人口和投资大量涌入的城市。

  已经有不少发展商已经置身于新一轮城镇化的陷阱中。在银川、营口、贵阳等三四线城市,新盘不断入市,供给严重过剩。但只要还有人肯出资,陷入地方债危机的地方政府决不会吝啬再度卖地。这导致了不少开发商纷纷撤离,2013年,恒大即投入约200亿元在京沪广一线城市拍地,按照许家印制定的“112战略”,曾经以三四线城市为核心的恒大未来要向一二线城市倾斜。

  万科地产总经理郁亮亦称,万科今后投资方向主要是沿海、沿江及成渝城市带,以及内地中心城市,内地非省会城市因供给过多而需求不明朗,将很少进入。

  现实的苦涩,不仅仅是开发商品尝到了。在北京链家工作的赵慧2010年就在老家杭州远郊买了一套房子,如今四年过去了,房子没涨,反而缩水了10%,“是不是只有在北京买房才能挣钱?”赵慧非常不解。3月份,龙湖地产杭州总经理袁春也向南方周末记者抱怨过自己在杭州买的房子已掉价的尴尬。

  “中国大部分城市的限购政策应该会逐渐取消。但北上广深因为打麻药时间长了,已经形成了依赖症了,短时间内还得靠麻药维持着。” 中国房地产开发集团公司理事长孟晓苏这样判断。

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分类: 经济 标签:
  1. 2014年3月23日14:45 | #1

    现在就是三四线楼市的尴尬处境,陪太子读书,当好北上广 的陪衬。

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