知乎:如果房价一夜之间暴跌,会引发哪些连锁反应?

MrToyy,中国注册会计师。

这不是个很好的问题。因为房价与经济是个螺旋下跌的形式。房价不会无理由突然下跌,房价下跌与经济问题也是相互作用,没有先后之分。

不过既然今天没什么事,不妨来做点思维练习。
房价突然下跌之后,短期内是不会有明显的问题出现。无贷款的房产持有者会捂盘,期望房价上升;有贷款的房产持有者中,自住类大部分不会停止月供,投机类暂时因其现金流充沛,也会选择捂盘等待房价回升。对于房产企业,毫无悬念会捂盘。这段时期,房产成交量跌入低谷,形成有价无市的状态。
这之后,宏观调控的态度成为关键。如果选择了宽松的宏观环境,给了市场充分的流动性,那么前期选择捂盘的房产持有者和房产企业,会在捂盘的基础上抬高房价,从而在很短的时间内将房价恢复到原来的水平。我想这个不是大家想听的结果。大家想听灾难性的后果。

如大家所愿,如果选择了从紧的宏观环境,收紧市场的流动性,那么后果将是灾难性的。
有贷款的投机类房产持有者和房产企业中,在撑了一段时间后,陆续有部分迫于资金压力无法继续捂盘,开始接受暴跌的房价,并以这个价格开始出售房产。前期因房价突然暴跌引发的需求在此刻引爆,房产成交量逐步上升。投机客和房产企业通过低价出售的房产来补充自己的流动性。自此,房价暴跌对经济的影响拉开序幕。

对投机客来讲,其负债率少则40%,多则80%。房价暴跌后,通过出售房产回收的现金,要么刚好足够归还负债,要么还远远不够。对于房产企业,其毛利率一般20%~30%。房价暴跌后,出售房产收回的现金根本无法弥补前期的支出,高负债的房产企业很快被到期的借款逼到了墙角。两者在这个时刻都将面临无法足额偿还借款的地步。更糟糕的是,房产购买者这个时候发现,之前期待的房价回升没有出现,相反,投机客和房产企业为了更加迅速的回收资金,纷纷挂出更低的房价。房产购买者的房价预期被扭转,大家都想等更低的房价,于是房产成交量开始逐步减小。房价与成交量陷入一个很糟糕的循环,房价越跌,成交量越少;成交量越少,投机客和房产企业就挂出更低的房价。这个时候,投机客发现,房产的价值已经低于抵押贷款的价值,失去了自己去出售房产的动力,转手将房产权力让渡给银行,由银行来处置房产。投机客是最先破产的群体。房产企业面临到期的借款,自己出售房产收回的资金不足以全额偿还借款,而因为宏观环境收紧流动性,又很难借到新的借款来偿还旧的借款,此时只能选择破产,将抵押资产交予银行或其他债权人处置,房产企业员工失业。这是房价暴跌的第一波影响,局限在房产行业内部。

银行及其他债权人取得房产及房产企业的处置权后,因为没有精力运营这些资产,只能选择出售。这无疑是给房产市场雪上加霜,进一步降低了房价。此时的银行,一方面收回的资金不足以冲减之前的贷款,造成了实质上的亏损,另一方面,回收资金的速度也非常缓慢。对银行来讲,通常房产相关的贷款占比为20%左右,当发生这样严重的不利情况的时候,很可能至少50%的房产相关贷款都面临资金难以收回的困境,也就是银行至少10%的贷款发生了难以收回资金的困境。而银行这个行业,本来就是靠贷款收回的利息和本金去支付其存款的利息和本金。10%的贷款出现了问题,很可能就影会响存款利息的偿付。为了继续偿付存款的利息和本金,避免丧失存款方面的信誉,银行不得不尽力抽回其他行业的贷款。这样许多行业的经营都会受到影响。这之中最受影响的行业当属房产相关的十多个产业,包括水泥、钢铁等。由于难以取得新的贷款,并且房产企业大量破产,其融资和收入两个取得资金的渠道都受到了严重影响。这个时候,这些行业的企业有两个选择,要么缩减规模,裁员和削减费用,节约资金偿还贷款维持企业的运行,要么破产。无论哪条路,都会带来大量员工失业。这是房价暴跌的第二波影响,扩散到房产相关行业。

随着房产和房产相关行业的大幅减员,失业队伍迅速膨大。这之中包括了有贷款的自住类房产持有者。他们因为收入来源消失,也不得不选择停止月供,将房产交给银行处置。这个时候处置房产,得到的资金将更少。银行房产相关贷款的问题将更严重。由于失业队伍的庞大,致使各个消费行业也受到了影响,行业收入减少,其中的一些企业也面临收入大幅下降的局面。到头来这些企业也面临两个选择,要么裁员和削减费用,要么破产。这又将扩大失业队伍,带动消费行业进入更深的泥淖。银行在面临这样的萧条环境时,出现问题的贷款绝不仅仅是房产类,其他房产相关行业和消费行业都将出现不同程度的贷款问题。银行的问题贷款规模将从10%左右逐渐上升到20%以上。这个时候,银行就几乎无法维持存款利息和本金的偿还了。而一旦银行发生这种情况,人们就会蜂拥到银行,争取取出自己的存款。银行的现金储备是有限的,根本无法面对所有储户取出存款的情况。这时银行就会破产。一旦银行破产,各类企业的资金就无法周转,企业无法运作,员工也领不到一分钱工资。这时,大规模的失业、银行和企业倒闭潮就会出现。这是房价暴跌的第三波影响,造成严重的经济危机。

以上纯属YY。宏观调控政策绝不会坐视经济陷入危机,相反,在正常情况下,房价暴跌初期宏观调控政策就将走向放松,避免经济滑向严重的危机。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 匿名
    2014年3月25日14:59 | #1

    maya,这么说房价还是上涨的好。对吧?不然,明天没面包吃可得饿肚子了。

  2. 匿名
    2014年3月25日16:58 | #2

    中国自有“特色”,套用国际经济理论分析是行不通嘀

  3. xianshuo
    2014年3月25日17:55 | #3

    其实已经在挺房价了,城镇化强迫农民去城里买房子,去城里吃饭,创造内需,中国特色,无产权的土地,资本主义和党结合,基本国外搞不懂,也分析不桶

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