《南华早报》中国房地产的 “咸猪手”、“好声音”和“小动作”

为减少库存量对市场的心理压力,遏制持续下跌态势,杭州市房管局将11.3万套的高库存房源人为削减掉4万套,如此“数字化”、“变戏法”似地“去库存化”,引起轩然大波,市民吐槽说这是“掩耳盗铃”之举,“闲不住”的手成了“咸猪手”,频频干预扭曲市场。

今年以来,经济下行压力加大,专家们跳出来力挺:“遏制经济下行要靠房地产上行”、“指望房价下跌是痴心妄想,不是脑子有病就是别有用心”,“房产税开征要两个100年”,“京沪房价20年后要涨到60—80万一平方米,到时有房子的人都是亿万富翁”……

来自深圳的消息说,在限购限贷中作奸犯科做假购房证明的有30多人被抓,涉及房产管理、社保、地税等多个部门。限购限贷在三年间,行政性手段人为设立的“二套房审批”、“非户籍居民家庭购房纳税或社保费年限”门槛,在实践中一再被市场利益相关方突破,底限早已失守。只要肯花钱,就能买到“二套房审批”手续和社保纳税证明,限购限贷刚开始的时候,“这也不能贷,那也不能购”,结果门道摸清楚了,变成了“这也可以贷、那也可以购”,“双限”已形同虚设。在经济下行压力加大的背景下,有人鼓吹放开限购限贷似乎还“功在国家,利在民众”,如此这般炒房者可以继续行走江湖,开启新的黄金十年?

中国的房地产市场,十年多间调控与反调控的博弈中,市场主导者总要与监管者玩“胆小鬼”游戏,只要房价稍一下行,就会立即“从政治上重视”。耐人寻味的是,限购限贷中作奸犯科的事有住建部门人参与。力挺房价的话不少出自住建部某些官员之口,作为职能部门的高官,不去深入探求房地产市场过度投机对国民经济的危害,不从民生视角研究调控房地产市场的长效机制,却天天鼓吹房价不高、不会跌、还会大涨,人匪夷所思。一些有背常识的话竟赢得满堂喝彩。

这些中国房地产市场的“好声音”、 “咸猪手”和“小动作”,折射出的是利益的瓜田李下,十多年地产调控中一道道“硬杠杠”形同虚设,监管部门睁着眼闭只眼地装糊涂。这次,杭州的房产主管部门甚至赤膊上阵,悄悄修改库存数据,希望以此来“稳定市场”。连中国市场经济最发达的地区,“闲不住的手”都把市场搅得不得安宁,可见房地产业对中国经济的捆绑已经无以复加,“闲不住”的手成了“咸猪手”,政府迷信自己的手是“魔术师的手”,随时可以撩拨调节市场,实际上这只会造成更大的扭曲。

实际是,限购中的寻租和市场失灵都说明,任何行政性政策都必须建立在顺应市场主体利益的基础上,才能有效地调节市场行为,而任何试图扭曲市场主体利益的政策,一定会失效,注定会失败。长时间以行政审批维持的管制型市场交易成本极高、效率最低,也是极易寻租的市场。因为市场比管制聪明,市场交易主体比官员聪明,经营者比政府聪明,市场博弈真正的“高手”在市场里,而不是坐在办公室里想对策的官员。三年前,限购开始时,吴敬琏先生说,“反正限购不是改革,只会助长寻租”。结果三年下来,“双限”的成果被他不幸言中,市场的扭曲和失灵进一步加剧,局部甚至有失控的风险。

最近,关于房地产市场调控又出现一个双向调控的新提法,但是,如果不在顶层设计和长效机制上采取有效措施遏制资产泡沫,那不会有独特的“中国模式”可以避免泡沫的终极命运,中国的房地产不会“永远沐浴在朝霞中”。一个值得注意的现象是,今年以来金融体系普遍对房地产市场恐高,最近参加一个金融系统的风险研讨会,多位与会的金融系统负责人都把房地产市场的风险放在重中之重。一些省份银行业房地产关注类贷款余额激增,随着银行贷款关闸,开发商转向民间借贷,这等于花钱买绞索,资金链断裂跑路事件不断,留下堆烂尾楼让政府善后。连过去一向质量优良的房产抵押类贷款遭遇弃房,抵押止赎的房子挂上淘宝房,与前几年的盛况相比,恍若隔世。

内地房地产市场在高位出现的信贷衰竭,与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近,住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度,说明一个罕见的长周期繁荣“尾部时刻”渐行渐近。一辈子数度历经房地产风云变幻的李嘉诚“不想赚最后一个铜板”,挥挥衣袖不带走一丝云彩,清空内地房产,盆满钵满地走了。若干年后回头看,李老此举堪称是房地产市场的“敦刻尔克大撤退”。当下,显然不是一个新时代的开始,而是一个非理性疯狂的尾声,不是一个美好清晨的开始,而是一个漫漫长夜的无奈枯守。

房地产市场最大的特点是,一旦危机来临,流动性瞬间冻结,市场万赖俱寂,所有人都无法逃离。当然,中国的房地产市场没有经历全局性萧条,所有人都认为房地产泡沫是个鬼——谁都没见过。

中国有句老话,富贵险中求。在中国110多万亿元的M2驱动下,房地产冷却似乎并不容易。“动物精神”驱动下的“尾部市场”,可能是利润最丰厚的阶段,一二线城市房价“加速赶顶”,而许多曾经热炒的三线城市在灼热中会突然变脸。金融抑制条件下,曾经的财富焦虑、投资饥渴和天量信贷货币堆积,铸就了房地产市场十多年的旷世繁荣,漫长流金岁月孽生堆积了资产泡沫,但许多人忘记了财富不是自己创造的,而是天上掉下来——只要你持有了房产,就是上帝对你的眷顾。然而,曾经的“美国梦”和“日本神话”都有过梦醒时分。

人类历史上,从来没有哪一个“伟大的国家”是通过钢筋混凝土堆积,通过“做大做强房地产”来实现的,并不存在一个所谓的“中国模式”可以避免这个魔咒。

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  1. 原文作者是焦大
    2014年4月4日19:49 | #1

    为主子着急的奴才 。还顶层设计,膝盖都跪没了。

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