房价崩溃已经拉开序幕

笔者之前写的数篇楼市漫谈文章,其实都有些偏题,更多是从公众心理、社会运动等外围相关因素来分析楼市趋势,而近期房地产市场有一些热点新闻,传说中的楼市崩盘似乎正在逼近,因此不妨回归正题,对楼市趋势做一番讨论。

先从宏观角度来做一些分析。鉴于美国经济逐步走向复苏,就业市场显著改善,美联储宣布削减定量宽松额度,从4月份开始,债券购买额度从每月650亿美元削减到550亿美元,并暗示在2015年将淡出定量宽松政策。从绝对数量来说,这个政策微调对美元货币投放总量影响有限,但重要的心理预期变化,预期会改变国际资本流向,这对倚赖大量资本流入刺激而成的中国房地产泡沫有重要的抑制作用。

自从1月中旬以来,人民币已经贬值2%以上,虽然对人民币贬值的原因解释不一,有人归因于美联储的货币政策变化,也有人认为是央行有意调控的结果,但客观上人民币贬值会增加开发商在国际市场融资的汇率风险,同时冲击资产价格。随着美元加息步伐的临近,大型开发商通过发行美元债券融资的作法,会增加发行难度和提升成本。

而从现状来看,过去数年地方政府债务、平台债务和以房地产行业为主的私人部门债务一直居高不下,2008年至今,新增信贷高达14万亿美元,大部分贷款被用于基础设施、房地产和厂房等固定资产建设,中国私人部门贷款占GDP的比例从2007年的115%暴增至2012年的193%,债务去杠杆势在必行,这对房产企业现金流构成巨大压力。

表面上,适度从紧是中国央行货币政策的基本理念,但实际上机会主义思维一直主导着中国央行的货币政策,在市场压力之下,比如2013年6月下旬的所谓钱荒危机,以及2014年春节前的流动性紧张,央行往往会利用各种政策工具向市场注入流动性,然而毕竟中国广义货币总量M2已经超过110万亿,M2与GDP之比超过200%,经济体一直处在通货膨胀压力之下,因此管理流动性一直是央行的达摩克利斯之剑,期待央行采取宽松货币政策来刺激或者维系经济泡沫的希望将会落空。

最近摩根斯坦利发表了一篇研究报告,认为中国大批债务即将到期,借款人资金吃紧,经济增长放缓,货币政策收紧,市场利率攀升,投机信贷和旁氏信贷当道。所有这些都预示着,信贷正在枯竭,中国的“明斯基时刻”已经越来越近,GDP增长或将降至5%。随着市场上投机性信贷和庞氏信贷的增加,信贷环境恶化,金融系统出于避险考虑收紧信贷,当经济体系提供的贷款已经不足以支撑流动性需求时,就会出现“明斯基时刻”。“明斯基时刻”是市场繁荣与衰退之间的转折点。这显然构成了一种系统性风险,而房地产行业则是首当其冲,近期已经有数个典型事件深度冲击房地产行业的后续融资能力。

上海超日发行的企业债因为无法按期支付利息,已经引发一场债市地震,在信托市场,2011年前后发行的信托产品,很多都将面临无法按期兑付的场面,还有更多地雷正在引爆。这些迹象表明,自从传统银行金融渠道逐步对开发商关闭信贷之门后,影子银行融资通道正在逐步收窄。

发生在宁波的浙江兴润房地产开发公司倒闭事件,引发业内广泛关注。根据媒体报道公开的信息,宁波兴润负债超过35亿人民币,其中银行贷款差不多是24个亿,应付工程款4个亿,民间私人借债起码有7个亿。宁波兴润在当地享有良好的政商资源,但是由于项目滞销,销售回款慢,资金压力巨大,在银行融资渠道关闭后,不得不求助于民间高利贷,最终被民间融资的巨额成本所压垮。

官方统计数据表明销售正在失速,1-2月份全国房地产商品房销售额7090亿元,比去年同期下降3.7%。综上所述,无论是宏观面还是中观层面,流动性正在退潮,融资通道正逐步收缩,再对比近期房价下跌的各种新闻,可以加深对房地产趋势的理解。一边是不断退去的流动性潮水,一边是日益低迷的销售额,这是对数万家房地产企业生存能力的一场围堵。开发商们需要这场冒险游戏中,抢先发力,才能熬得过市场寒冬。

在这种背景下,蜻蜓点水似的降价只会强化房价下行预期,要想刺激销售,开发商必须有大幅降价的魄力,因此,春节后杭州城北某个楼盘,一出手就宣布降价4000每平米,引发了这波仍在蔓延的降价风潮,常州、南京、广州等地都有楼盘陆续跟进降价。

不过相对于整个楼市格局,这些降价销售的楼盘,似乎还不足以构成某种标志性的事件,这些事件是茶杯里的风暴还是楼市崩溃的预兆?从全国视野来看,房价下跌并不新鲜,像鄂尔多斯和温州这样的典型城市,房价已经被腰斩,但总体来说,离人们想象中的房产崩溃还有很大距离。人们对房地产趋势颇有惊疑,但却又不甚确定,很多人还在等待一个典型性事件,等待一个可以明确传递市场崩溃信号的典型性事件。

这种对房地产崩溃场景的刻板理解是公共传播形成的印象,比如东南亚金融危机时代房价断崖式下降,美国次贷危机时候房产抛售浪潮,但这些典型的危机场景未必就一定会在中国复现,正如笔者之前所分析的,由于地方政府的介入,由于不同的股权结构,由于不同区域的市场特征,市场化逻辑和非市场化逻辑等等同时都在起作用。即使面对一个明确的市场下行周期,不同类型的开发商会显示出截然不同的反应模式,表现在楼市后果上,就会有各种反复,各种死撑,表面繁荣和衰败可以交替出现,更确切一点说,即使楼市崩盘正在进行中,但这种崩盘根本没有全国统一的时刻,也不会有简单明确的标识,信息混乱和众声喧哗将一如既往地延续下去。

三月底,成都东三环某个楼盘宣布降价,导致原有业主到现场闹事,售楼处被砸,引发特警到现场维持秩序。成都网友蒲飞评论说,当特警开始用盾牌保卫售楼处,房价的崩溃就拉开了序幕。是的,有太多证据表明房价应该大幅下调,有太多迹象表明房价崩溃拉开了序幕,但是序幕和正剧之间也许需要很长的等待,而正剧甚至没有大众期盼的那种高潮。在一个非典型国家,面对一个非典型行业,我们正在迎接的是一场非典型崩盘。

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