安邦-房地产周刊-第321期

 目 录

宏观政策环境    4
【住建部:公积金建公租房贷款最长5年】    4
【住建部:开展打击施工违法行为专项行动】    5
【住建部:未来20年中国五成住房要拆除】    5
【保监会:出台险资不能直接从事房地产开发】    6
地方政策动态    8
【陕西:扩大城市公租房保障范围】    8
【江苏:五路并举解决中低收入家庭住房难】    8
【浙江:首次明确单位可利用自用土地建设公租房】    9
【济南:试点公共租赁房】    9
【青岛:出台建筑节能改造方案】    9
【成都:首次大规模集中供地】    10
【成都:规定投资者买建设用地需参与农村土地整治】    11
【重庆:出台新规严格规范商品住房销售】    12
【合肥:房地产市场将建项目法人制】    12
【衢州:将出台意见确保房地产市场稳定】    12
【杭州:“黑名单”制度护航保障房建设】    13
【杭州:加快推进农村住房改造建设】    13
【广州:新住宅区应建配套体育设施】    14
【深圳:出台房地产监管办法】    14
【深圳:上调土地增值税预征税率】    15
【桂林:商品房预售许可最低规模不得小于栋】    16
竞争对手情报    16
【万科集团:上半年净利28.1亿增长11.4%】    16
【保利地产:上半年217亿元销售额入账】    16
【金地集团:半年报利润同比大增 257.89%】    17
【恒大地产:7月揽金50亿】    18
【远洋地产:18.99亿抄底上海土地市场】    18
【中粮地产:9.7亿杭州拿下商住地块】    18
【中国建筑:10亿中标重庆环球金融中心】    19
【北辰实业:上半年净利同比暴跌65%】    19
【富力地产:7月销售环比增长89%】    19
【复地集团:前7月销售额涨68%】    20
【太古地产:半年盈利25亿港元】    20
【建发集团:31亿夺得厦门地块】    21
【中冶置业:9.38亿拿下成都3宗土地】    21
【天誉置业:半年亏转盈赚9亿港元】    22
【长江实业:上半年营业额203.18亿港元】    22
上海房地产    23
【上海楼市一周数据(2010年8月4日-2010年8月10日)】    23
【上海推年内首个土地预公告 出让方式或将变向】    23
【上海酝酿推房地产信托基金为保障房融资】    24
【上海部分新房降价热销后再涨价 二手房跳价重现】    25
【上海7月二手房成交量环比上涨22%】    26
【上海写字楼租赁成交量上涨40%】    26
北京房地产    27
【北京住宅土地楼面地价降26% 土地市场再现流标】    27
【北京上半年住宅供地超七成是政策房】    27
【北京房贷市场7月回暖 交易量环比涨幅为15%】    28
【北京部分区域商品房九成滞销 房价酝酿下跌】    28
【北京品牌房企低开致价格战 楼市新热旧冷】    29
【北京豪宅价格依旧坚挺】    31
【北京楼市价跌量升现回暖迹象 地产商低价策略奏效】    32
【北京二手房成交周期拉长10倍】    33
长三角区域市场环境    33
【南京豪宅升温现楼市新动向】    33
【苏州7月二手房量价小涨】    35
【无锡7月二手房成交量大幅下跌】    36
【杭州市区商品房成交量略有下降】    36
【扬州7月商品房成交量持续下滑】    37
【宁波二手房成交依旧惨淡】    38
【温州二手房成交量上升】    39
【绍兴商品房成交下探明显 二手房交易止跌反弹】    40
珠三角区域市场环境    41
【深圳上周新房成交突破500套】    41
【深圳二手房成交量回升】    42
【深圳写字楼市场量价齐升】    43
【东莞7月二手楼价回升至“5字头”】    43
【三亚8月商品房成交量突增】    44
【长沙楼市7月环比量价微跌】    45
【南昌上周新建商品房共成交增幅达43%】    46
【衡阳二手房成交量大幅增加】    46
【福州二手房交易量止跌回暖】    47
【厦门二手房市场买卖双方继续僵持】    48
【广州7月楼市继续量价齐跌 中心六区跌破1.6万】    49
【广州广州二手房7月成交量上涨一成】    50
环渤海区域市场环境    51
【天津新房4个月均价涨千元】    51
【天津二手住宅8月首周量价齐涨】    52
【沈阳7月商品房环比下跌2.69%】    52
【大连商品房价格出现松动】    53
【太原二手房交易大幅缩水】    54
【济南炒房客转向商铺】    55
【唐山二手房交易低迷】    56
中西部地区市场环境    56
【武汉8月第2周二手房挂牌量跌价涨】    56
【武汉写字楼价格已被住宅“追平”】    57
【重庆7月主城区商品房销售“量增价稳”】    57
【成都主城区连续两周房销量上涨】    58
【西安7月商业房均价11826元/平米】    59
【昆明主城四区成交呈现暴涨】    59
【贵阳7月商品房交易量跌房价涨】    60
行业数据    61
【中国商品房待售面积逾1.9亿平方米】    61
【7月住宅平均价格环比下跌1.32%】    61
【一线城市国企拿地比例明显上升】    62
【上半年房地产贷款新增1.38万亿元】    62
产品与技术创新    62
【西班牙“museo de la vega baja”项目】    63
【玻璃钢破解门窗能耗难题】    65
产业链信息    66
【7月房地产信托占当月总规模的64%】    66
【上周钢材市场价格呈现冲高回落走势】    67
【江浙水泥价格将持续上升】    67
案例分析    67
【跨界营销:万科棠樾 绝地反击】    68

 
宏观政策环境
【住建部:公积金建公租房贷款最长5年】
住房城乡建设部7月5日晚公布,北京、天津、重庆、唐山等28个城市,作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市;133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目,贷款额度约493亿元。
  这28家试点城市包括,北京、天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。
  住房城乡建设部表示,利用公积金建保障房,主要目的是为拓宽保障房建设资金来源,发挥住房公积金对保障房建设的支持作用,加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题。
  从名单可见,除了北京外,房价热点城市极少在列,多数选择的是二三线城市。“这主要是因为二三线城市的公积金闲置较多,适合进行试点。”复旦大学发展与政策研究中心副主任陈杰表示,“这也是上海等一线城市未进入试点的原因之一,一线城市公积金使用率较高,没有那么多资金闲置用来建保障房。”
  “而另一方面,房价热点城市由于地价、房价偏高,公积金投入建保障房风险难把控。”陈杰分析认为。
  据悉,多个部委已于09年年底联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。意见中称,试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障房建设。
  措施1 加强项目贷款管理
  住房城乡建设部表示,该部近日联合财政部、发改委等部委印发通知,提出要加强项目贷款管理。
  通知指出,项目贷款必须定向用于试点项目,严禁挪用。经适房和列入保障房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设贷款,贷款期限最长不超3年;政府投资的公租房建设贷款,贷款期限最长不超5年。贷款到期后,贷款本息必须全额收回。
  部省两级相关主管部门和单位要加强对试点工作的监督管理,明确试点城市政府责任,要求贷款按时回收。
  此外,通知特别强调,经适房严格执行单套建筑面积控制在60平方米左右的规定,公租房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。
  对于有公众质疑“我的公积金所建保障房不是保障我的房”,陈杰表示,完全没有此方面担心的必要,“这相当于银行贷款,并不改变公积金所有权。”
  措施2 试行公积金督察员制
  住房城乡建设部日前表示,该部将与财政部、发改委等6部委联合试行住房公积金督察员制度。
  据悉,督察员主要是对城市住房公积金的操作、管理、决策和监督活动开展督察工作。第一批被聘任的督察员有18名。
  此外,住房城乡建设部称,已与财政部等部委做了周密部署,编制了项目贷款管理办法、财务管理办法、项目贷款业务规范,还将出台会计核算管理办法;另一方面是建设了项目贷款业务运行平台和运行监管系统,对试点工作进行全程实时监管和异常干预。
  对于公积金建保障房的监管问题,陈杰表示有所担忧,“项目是否存在风险,财政如何担保,公积金是否会被挪用,如果项目出了问题,谁来负责,这些都让人担忧”。陈杰表示,希望能够尽快看到监管细则。 
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【住建部:开展打击施工违法行为专项行动】
住房和城乡建设部发布《关于集中开展严厉打击建筑施工非法违法行为专项行动的通知》,要求在继续深入开展“安全生产年”活动的基础上,切实采取有效措施,及时发现、严厉打击建筑施工各类非法违法行为,严肃查处相关责任单位和责任人员,有效防范和遏制建筑生产安全事故,促进全国建筑安全生产形势的持续稳定好转。
  通知要求,各地住房城乡建设主管部门从今年8月初至10月31日,集中3个月的时间深入开展严厉打击建筑施工非法违法行为,重点严厉打击以下建筑施工非法违法的行为。
  (一)建设工程项目不办理施工许可、安全监督等法定建设手续,擅自开工的。
  (二)施工企业无相关资质或超越资质范围承揽工程,违法分包和转包工程的;无安全生产许可证,擅自进行施工活动的。
  (三)施工企业主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员无安全生产考核合格证书,特种作业人员无操作资格请输入验证码证书,从事建筑施工活动的。
  (四)建设单位随意压缩工程项目建设合理工期,不及时支付或扣减安全生产管理费用,干涉施工单位正常项目建设管理的。
  (五)工程建设项目施工等责任主体,对政府有关部门下达的安全隐患整改通知,不履行相关职责,不认真进行整改的。
  此外,通知明确,各地住房城乡建设主管部门要严厉打击容易引发安全生产事故、对社会公共利益造成重大损害的非法违法行为,要加强对涉及脚手架、深基坑、高大模板等危险性较大分部分项工程的非法违法行为的查处。
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【住建部:未来20年中国五成住房要拆除】
  “中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建。”在8月5日的中国地产金融年会“旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光”对话里,中国城乡建设经济研究所所长陈淮语出惊人。他认为,目前真正能够在城市中保留下来的房子就是1979年到1999年建成的,但其管理格局以及配套设施都远不能适应今天的城市发展需要,只能存在10-15年。
  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,过去十年间,中国房地产经历了普涨的局面,在广州2010年地价水平大概是2005年3倍左右,房价水平大概也是2005年1.8倍左右,而广东地区在这两年内轰轰烈烈开展的“三旧改造”,也增加了很多的投资机会。
  “‘三旧改造’已不是什么新鲜事。”陈淮表示,中国的旧城改造城市化进程在十年前就已经大规模展开了,包括正在迎亚运的广东,但是,在旧城改造方面中国远没有走到头,至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建。他举例说,1949年以前的旧房子已经有60—70年以上的房龄,除个别有历史文物价值的,比如黄埔军校还要留着,其他基本没有保留价值,1949—1979年的房子也同样如此。目前,真正能够在城市中保留下来的房子就是1979年到1999年,在脱困过程中所谓房改房,福利分房下建的房子还有一定的保留价值,但这些房子位置小,小区管理格局及配套设施都远不能适应今天的城市发展需要,大概只能存在10—15年,到时也就是“拆”。以后城市能长期保存的,就是1999年到现在十年间建的房子。
  “三旧改造”会不会给老百姓带来更多的住房?在陈淮看来,这已经不需要讨论,拆旧盖新,除了公共建筑,商业设施之外,自然有更多的更好的新房提供出来。他还风趣地表示,在整个房地产大小决策环节主要由女性说了算,比如说买什么样的房子,七成是太太说了算;说服顾客买房的主要是售楼小姐,是小姑娘;决定开发商能不能贷到款,在一些银行也主要是女性为主。
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【保监会:出台险资不能直接从事房地产开发】
  等待已久的险资可投不动产比例终于出台。中国保监会5日发布的《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)规定,保险资金投资于不动产的账面余额,不高于保险公司上季末总资产的10%。《办法》将于本月31日起施行。 
  保监会出台规定 险资不能直接从事房地产开发 
  保监会数据显示,截至2009年末,保险公司总资产达4.1万亿元。从理论上讲,险资可进入不动产的资金规模将超过4000亿元,这一规模远远高于之前市场预期。 
  10%总资产准入楼市 
  根据《暂行办法》,保险资金投资于不动产的账面余额,不高于险企上季末总资产的10%;投资于不动产相关金融产品的账面余额,不高于险企上季末总资产的3%,两项合计不高于险企上季末总资产的10%。 
  险资投资的不动产,是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物。不动产相关金融产品是指不动产投资管理机构依法在中国境内发起设立或者发行的以不动产为基础资产的投资计划或者投资基金等。之前,市场对险资不动产投资上限的预期为5%。 
  中央财经大学保险学院院长郝演苏日前,目前《办法》只是从政策上确定一个可投资比例,险资要真正投资不动产还需等待相关投资细则出台。 
  郝演苏还称,从目前中央政府态度来看,房地产市场要平稳,防止过高,中国保监会作为政府机构,不会在此时有意让保险资金哄抬房地产。 
  他还表示,相关部门在出台细则之前,应该会先清点各大保险公司的不动产配置情况。在他看来,目前一些保险公司以业务扩展为理由购买办公房,再出租房产,这实际就是间接投资房地产。 
  “10%的投资比例,必须先把这些已经投资的不动产‘摊’进来,这样的话,比例就没这么多了。”郝演苏分析道。 
  股市投资上限仍为20% 
  《办法》规定,险资投资于股票和股票型基金的账面余额,合计不高于公司上季末总资产的20%。 
  此前,险资的权益类投资上限为20%,但限定了股票和基金(不包括货币市场基金)比例各为10%。 
  东方证券资深保险分析师王小罡日前表示,《办法》对短期A股形成“利空”,因为市场对险资入市资金的预期是增加到25%。 
  不过,也有分析人士指出,市场之前预期的25%投资比例,其中包括债券基金和货币市场基金等。 
  截至今年6月末的数据显示,险资在权益类资产上的配置比例为15.1%。7月中旬以来,险资加大了入市力度,因此目前险资实际可入市的资金腾挪空间并不大。 
  根据出台的《办法》,险资投资于银行活期存款、政府债券、中央银行票据、政策性银行债券和货币市场基金等资产的账面余额,合计不低于公司上季末总资产的5%;投资于无担保企业(公司)债券和非金融企业债务融资工具的账面余额,合计不高于公司上季末总资产的20%。 
  值得注意的是,本次《办法》放开了险资投资创业板,但禁止买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票。 
  但《办法》明确规定:“投资创业板上市公司股票和以外币认购及交易的股票由中国保监会另行规定。” 
  可大手笔股权投资 
  《办法》规定,投资于基础设施等债权投资计划的账面余额不高于险企上季末总资产的10%。 
  这是否意味着,今后险资投资基础设施仅能用债权形式,而不能用股权形式? 
  一家大型保险公司的项目投资负责人(负责基础设施投资)表示,险资可以根据股权投资形式,进入基础设施项目。 
  根据《办法》,投资于未上市企业股权的账面余额,不高于险企上季末总资产的5%;投资于未上市企业股权相关金融产品的账面余额,不高于险企上季末总资产的4%,两项合计不高于险企上季末总资产的5%。 
  保险资金投资的股权,应当为境内依法设立和注册登记,且未在证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权。 
  办法对险资实现控股股权投资企业作出明确限定,这些公司只能包括:保险类企业,包括保险公司、保险资产管理机构以及保险专业代理机构、保险经纪机构;非保险类金融企业;与保险业务相关的企业。 
  保险集团(控股)公司、保险公司对其他企业实现控股的股权投资,累计投资成本不得超过其净资产。 
  不能参与创投 
  《办法》对险资投资也做出一些明确限制,比如存款于非银行金融机构;投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产。 
  此外,保监会规定,保险资金不能直接从事房地产开发建设,不能从事创业风险投资,也不能将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款。
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地方政策动态
【陕西:扩大城市公租房保障范围】
陕西省有关部门近日就加快保障性住房建设出台意见,提出将加大公共租赁住房建设规模,力争于2012年底前,首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题,大中城市要将新就业大学生、外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。
  陕西省在意见中要求各市应认真做好需求调查,抓紧编制公共租赁住房建设规划。通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。市县政府还要通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。国家将对公共租赁住房建设适当补助,省财政也将给予相应配套。积极进行利用住房公积金贷款支持公共租赁住房建设的试点。
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【江苏:五路并举解决中低收入家庭住房难】
江苏省廉租房、公租房、经济适用房和住房改造、租赁补贴等措施五路并举,努力解决中低收入家庭住房难。
  家住常州市锦绣世家小区的牟娟芬原来是三代同堂,住房拥挤,女儿只能在客厅里搭个小床。成为常州市第一批享受经济适用房8万元补助的家庭后,今年,牟娟芬住进了现在130平方米的房子。新房子在市区,离她工作的地方也近。牟娟芬说,这样拿补贴买房比买集中居住的经济适用房方便多了:“因为选择的面积比较大了嘛,原来的那个好像就是,集中在一块地方,路途又比较远,但是这次你拿了8万块呢,你可以就是说选择自己所想要买的小区也好,地段也好,就是选择性更大一点。”
  通过经济适用房、廉租房、公共租赁住房等多种保障形式,常州市解决了市区1.6万多住房困难家庭住房问题。常州市市长王伟成:“低收入家庭和我们最低收入的家庭全部要提供廉租住房。第二个层面是我们较低收入的家庭和人均18平方以下的家庭,提供每户8万元的购房的补贴。第三个是买不起经济适用房的,我们提供公共租赁住房。外来务工人员和新就业成员也给他们提供公共租赁住房。”
  江苏省今年将在完成经济适用住房“ 三年行动计划”15万套任务的基础上,再追加建设10万套,同时新增10万间公共租赁房。到今年年底,江苏省将对申请廉租房、租赁补贴或申购经济适用房的低保困难家庭实现应保尽保。江苏省建设厅党委书记江里程认为,住房保障是政府最重要的职能之一。要让租房人群住得上廉租房,低收入人群住得起经济适用房,让新就业人员租得上房:“江苏省已经形成三加二的住房保障体系,这个就是廉租房制度、经济适用房制度和公共租赁用房这三项基本制度,加上租赁补贴和公积金制度作为补充。”
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【浙江:首次明确单位可利用自用土地建设公租房】
  今后,部分企事业单位的新入职员工,将可通过单位自建的公共租赁住房,来解决阶段性的住房困难了。近日,浙江省出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(以下简称《意见》),首次对公共租赁住房的运营模式、准入条件、租金政策和退出要求等进行了明确。 
  根据《意见》,企事业单位可以通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集公租房房源,利用自用土地新建公共租赁住房,单套建筑面积控制在60平方米以下,高层住宅可适当放宽10平方米,尽量安排在交通方便、配套完善、生活便利的区域。 
  备受关注的公租房租金问题,则实行政府定价。各地区可综合考虑建设和运营成本、供应对象支付能力、市场租赁价格水平等因素,合理确定租金标准,并按年度实行动态调整。 
  公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同,租赁期限一般不超过5年。租赁合同期内,承租人因购买、受赠、继承、租赁其他住房,或因经济条件改善、收入水平提高而不符合公共租赁住房享受条件的,应当及时退出,退出要求应在租赁合同中载明。租赁合同期满后,承租人符合续租条件需续租的,须重新申请并签订合同。 
  公共租赁住房承租人只能自住,不得出借、转租、闲置或从事其他经营活动,不得擅自改变房屋结构,并按时足额缴纳租金及水、电、气、物业管理等费用。
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【济南:试点公共租赁房】
对于买不起商品房,又不符合购买经济适用房和申请廉租房条件的城市“夹心层”的住房问题,在长清区将有望率先得到解决。日前,从长清区房管局了解到,作为济南市公共租赁房试点区,长清区公共租赁房先期试点建设已全面启动。
  据了解,长清区已初步确定在企业相对集中、外来人员比较密集的地方选址建设4个公共租赁房项目。公共租赁住房的户型面积及建设标准为单套建筑面积65-70平方米的公寓型住宅,户型分为成套住房和集体宿舍,以分别满足单身和已婚人员的需求,成套住房与集体宿舍数量比例约为6比4。
  公共租赁住房建成后,面向城市“夹心层”供应,其租赁价格原则上低于市场价格,高于廉租房价格。租房协议原则上为一年一签或最长三年一签。
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【青岛:出台建筑节能改造方案】
   8月6日,青岛市政府办公厅下发了《青岛市既有居住建筑供热计量及节能改造实施方案》,确定今年将对155万平方米的居住建筑进行改造。
  根据《方案》,我市确定了既有居住建筑节能改造的目标为:“十一五”期间全市完成300万平方米既有居住建筑供热计量及节能改造任务,其中,2010年底前完成155万平方米既有居住建筑改造任务。改造完成后,实现节约能源,减少污染物排放,改善居民居住环境和取得良好经济效益、社会效益、环境效益的目标。
  据介绍,既有居住建筑供热计量及节能改造,主要包括建筑围护结构节能改造、室内供热系统计量及温度调控改造、热源及供热管网热平衡改造。既有居住建筑进行围护结构节能改造时,必须与供热计量改造同步进行。在节能改造时,优先选用投资成本低、节能效果明显且对环境影响小、对居民干扰少、安装工艺便捷的技术方案。同时,要对既有居住建筑进行抗震、结构、防火安全评估,不能保证继续安全使用20年的建筑,不宜开展建筑节能改造。确需改造的应同步开展安全和节能改造,确保改造后的建筑安全和主要使用功能 (属于城市拆迁范围内的居住建筑不得列入改造对象)。
  《方案》规定,既有居住建筑符合规划要求,安全可靠并且建筑所有权人自愿要求改造的,首先应由项目改造责任主体代表业主向改造领导小组提出改造申请,填写基本情况表,并委托有资质的设计单位出具节能改造设计方案,领导小组组织专家对改造方案进行审核,符合改造要求的项目,批准立项。
  据了解,既有居住建筑节能改造项目的资金按照政府引导、市场运作和属地化的原则,采取企业自筹、受益居民投入和财政支持等融资模式。根据有关规定,实施节能改造的项目,均可获得中央财政奖励资金的支持。市财政、市城乡建设主管部门在编制城建计划及资金预算时,应安排专项经费,用于市内四区既有居住建筑节能改造项目的补贴,综合改造每平米补贴45元。改造项目资金不足部分原则上由原产权单位和居民分担。
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【成都:首次大规模集中供地】
  近日,成都市国土资源局连续发布公告,以挂牌或拍卖方式向成都供应开发用地。据了解,从即日起至5月中旬,成都将向市场供应1600余亩地。业内人士称,如此大规模供地在成都尚属首次。 
  首次 成都大规模集中供地 
  成都市国土资源局从4月8日-16日连续发布5个土地出让公告。出让区域涉及5个区县,面积总共达到约2125亩。“如此大规模集中供地,这在近年的成都供地中,比较少见。”一位业内人士向四川新闻网分析到,一季度成都整个供地都还不足1000亩,而这次在不到一个月的时间里,就供地近2000亩,说明了成都对房地产市场的信心。 
  这位分析人士认为,目前市场回暖,加上一季度供地不多,是这次集中供地的主要原因。“还有一种可能是,上周五(4月16日)郫县的土地又创了新高,这也给政府相关部门以更强信心。”不过,成都市国土局相关人士却否定了这一说法,这位人士认为,成都的供地都是根据政府安排和市场需要进行的。“我们都是按照计划有步骤、有计划的推进的。公告之前就会做很多很长时间的工作,和短期的市场情况无关。” 
  不过,国土资源部在本月15日发布了《2010年度全国住宅用地供应计划》。出乎业界意料的是,今年住房用地拟供应量达到18万公顷,同比增幅超过135%。而这个国土资源部首次组织在全国范围内编制的住房用地计划,且是自上而下进行编制和汇总形成的。也就是说,各地的用地指标是早就申报并由国土资源部汇总的。虽然截至发稿,还未拿到成都全年供地的具体数据,但加大土地供应,应该是成都市早已主动为之。在4月14日的报道中也对成都市国土资源局土地利用处相关负责人进行了采访,而这位负责人也再次证实了分析。 
  其实,加大土地供应是今年国土资源部和各级政府部门的一致共识。国土资源部4月15日发布的2010年一季度数据显示,今年以来,全国建设用地供应大幅增长,房地产开发用地比重明显提高。一季度,全国建设用地供应总量6.78万公顷,同比增长67.0%。其中工矿仓储用地供应2.35万公顷,同比增长40.1%;房地产开发用地供应2.67万公顷,同比增长1.25倍;基础设施等其他用地供应1.76万公顷,同比增长47.2%。上述三类用地供应分别占建设用地供应总量的34.7%、39.3%和26.0%,比重同比分别下降6.7个百分点、提高10.2个百分点和下降3.5个百分点。 
  重点监测城市地价情况显示,目前全国城市综合地价平稳增长,商业和居住地价环比增幅回落。一季度末,全国105个监测城市综合地价2715元/平方米,同比增长8.1%,环比增长2.3%,环比增幅回落0.7个百分点。 
  供地 郊县占9成以上 
  不过,也注意到,本次成都的集中供地中,主要集中于2圈层的郊县。主城区内,只有高新区有不足116亩的金融用地。而这在整个1600余亩供地中还不到一成。 
  在所有郊县中,新都的供地力度最大。整个供地达到了896亩,超过总供地的5成,而最少的都江堰则不到20亩,还是有特殊要求的教育用地。“这反映了两个方面的问题,一是成都整个在向2、3圈层拓展;二是郊县的房产发展还不平衡。”分析人士认为。 
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【成都:规定投资者买建设用地需参与农村土地整治】
  今后,投资者要在成都参与国有经营性建设用地土地(暂不含工业用地)使用权出让活动,必须先取得同面积的建设用地指标作为“入场券”方可参与竞买。而要取得建设用地指标,就要参与农村土地综合整治。此举旨在通过市场倒逼,将社会资本引入农村参与土地综合整治,改善农民的住房和生活条件。 
  过去的建设用地土地指标交易也没有标准化的交易市场。而这一次的农村土地综合整治融资交易,会涉及到未来可产生的建设用地指标交易,通过市场化的方式吸引大量社会资本参与到农村土地综合整治中来,减轻了政府的负担,避免了土地闲置,也可以改善农民的生产、生活条件,促进远郊地区农村的发展。“我们做这次活动就是帮助农民为整治后节约出来的建筑用地指标通过市场路演方式征集意向投资人,完整地向意向竞买人展示该蒲江农村土地综合整治项目的真实性、合法性和项目投资详情,便于投资人对项目投资进行理性分析和测算,慎重决策。此举有利于吸引更多的投资人参与,通过市场竞争发现价格,更有利于保护农村土地综合整治项目区参与农民的利益。”成都农交所负责人说。 
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【重庆:出台新规严格规范商品住房销售】
 为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)、重庆市政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(渝办发[2010]92号)等文件精神,市国土房管局近期出台实施《关于规范商品住房销售行为的通知》(渝国土房管发[2010]124号),进一步规范房地产市场秩序。 
  规定重点从四个方面对商品住房预售和销售行为予以规范。 
  一是房地产开发企业申报预售许可时,应对商品住房整幢进行申请,禁止按单元、分层申报。 
  二是取得商品房预售许可证后10天内,必须将取得预售许可的商品住房一次性公开,整幢、全部同时对外销售。 
  三是应统一规范制作《面积价格公示栏》,公示每套商品住房的建面价格和套面价格。 
  四是严禁未取得商品房预售许可证收取预定款性质的费用,取得预售许可证后收取相关费用的,应按照可售房源与需求购房者1:1的比例确定交款的购房户数。上述规定将有利于充分公开市场房源和价格信息,有效遏制捂盘惜售、哄抬房价行为,让老百姓明白购房,切实保护购房者合法权益。 
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【合肥:房地产市场将建项目法人制】
  日前,从合肥市房地产管理局了解到,合肥市房地产市场将全面建立项目法人制,“造楼”质量不过关可能被“关门”。房地产开发企业应全面实行工程招标、工程监理、质量监督、廉政协议、合同备案及竣工验收等制度,严格按照国家有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计、承包合同,加强对住宅工程建设质量的全过程监管,重点控制影响使用功能的空、渗、漏、裂等质量通病,并对其开发建设的商品住房和保障性安居工程质量负总责。
  此外,房地产开发企业应按照网上填报《房地产开发项目手册》要求,将其开发建设项目的工程质量检查、验收和规划核实等情况真实完整的记录于《房地产开发项目手册》,凡未按规定实施项目手册填报验核制度的,其开发业绩不予认定,并记入不良行为予以公示。
  房地产开发企业如果无资质或超越资质等级和业务范围承揽开发业务时,对发生重大质量安全事故的,依法降低资质等级、吊销资质证书,并按有关规定追究有关责任人的责任。从规划设计至竣工验收阶段严格按照《住宅性能评定标准》指标体系要求,对住宅工程建设阶段进行全过程的质量控制,从根本上降低住宅质量问题的发生。
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【衢州:将出台意见确保房地产市场稳定】
8月9日,副市长占跃平率建设、国土、规划、物价、工商等部门负责人,对市区房地产市场进行专题调研。
  占跃平一行先后察看了金都•春江月、幸福家园、华都•维多利亚3个在售楼盘,详细了解定价与销售情况。据悉,6月底开盘的春江月楼盘则由于定价相对合理,目前已销售了56%的房源。
  今年上半年市区房地产开发投资额13.91亿元,同比增长110.12%,增幅列全省第一。但受国家调控政策影响,衢州楼市和全国许多城市一样出现了商品房成交量下滑的情况,上半年市区商品房销售备案共计3500件,同比减少19.71%。
  在随后召开的座谈会上,占跃平肯定了上半年市区房地产市场运行总体健康平稳,并指出,房地产市场仍存在不确定性和潜在问题,如商品房销售均价上涨较快、结构性矛盾出现等问题,需要引起相关部门的重视。政府将认真分析当前房地产市场形势,出台我市贯彻落实国家和省里调控政策的意见,采取切实有效措施,确保房地产市场保持健康稳定发展。
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【杭州:“黑名单”制度护航保障房建设】
政府每月都对保障性住房的质量安全进行监督检查,发现有问题的要进行整改,所涉及单位将被处罚,并列入“黑名单”。杭州市建委近日在网上公开发布《2010杭州市保障性住房质量安全大检查情况通报》,将保障房建设工程的质量情况向市民“报告”。
  据从杭州市政府相关部门了解到,今年6月,杭州对全市在建的203个保障性住房项目进行了专项治理,发出了128份整改通知书,对4个项目实施停工整改。对3个项目进行了通报表扬,对现场管理不到位、存在较为严重问题的7个施工现场和相关企业进行了通报批评。
  检查显示,杭州市保障性住房在建工程质量特别是主体结构质量处于受控状态,安全生产总体稳定。但也发现存在着一些不足和漏洞。比如部分工程施工许可证过期;总包单位对分包单位缺乏管理;分包单位的项目经理、质量员、安全员不到岗;监理单位安装监理工程师及安装项目专职管理人员配置不足等。杭州市建委有关负责人表示,被查出问题的责任单位将受到相应的处罚,有些将被列入“黑名单”,一段时间内无法参与政府项目的招投标。
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【杭州:加快推进农村住房改造建设】
8月8日,杭州市委、市政府在建德召开全市农村住房改造建设协调推进领导小组第三次工作例会,总结工作,交流经验,部署任务。市委副书记王金财在会上强调,要按照统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求,总结经验、完善机制、创新举措,加快农村住房改造建设,确保完成全年目标任务。 
  王金财强调,加快农村住房改造建设,一要坚持“三个先行”。坚持规划先行,抓好农村住房改造建设四年规划和“十二五”发展规划、村庄布局规划等的编制、审批和实施,强化规划衔接,提高规划的科学性、可行性;坚持调研先行,多方听取农民群众意见建议,做到民主、科学决策;坚持培训先行,开展农村住房改造建设政策法规、质量安全等知识培训,不断提高政策的知晓率、群众的安全意识。二要实现“三项确保”。坚持“四年任务三年完成”的要求,确保年度目标任务顺利完成。坚持因村制宜,充分体现农村风貌和历史文化特色,确保农村住房改造建设的品位。坚持统一标准、公开程序,维护政策严肃性,确保农村住房改造建设和谐推进。三要抓好“三个重点”。把农村住房改造建设与撤村建居、城中村改造、中心镇(村)培育、“风情小镇”创建、历史建筑保护等结合起来,抓好大项目建设。坚持“美丽”与“富裕”并重,建设一批农居环境好又能促进农民增收致富的典型村,抓好典型培育。采取修缮、代建、租赁等形式,分类救助,抓好困难户危旧房改造。四要强化“三项保障”。进一步强化组织、资金和用地保障,确保圆满完成今年农村住房改造建设的目标任务。 
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【广州:新住宅区应建配套体育设施】
8月8日是第二个全国“全民健身日”,对正在迎接亚运会到来的广州来说,还有一个利好消息:《广州市全民健身条例》开始实施。 
  《广州市全民健身条例》是广州市首部体育地方性法规,为广州市全民健身工作提供了法制保障,是广州市进一步实现“依法治体”的一个里程碑,广州市体育局局长刘江南表示。 
  条例有许多明确的硬性规定,如“公共体育设施每天开放时间应当不低于12小时”、“法定节假日和学校寒暑假期间,公共体育设施应当适当延长每天开放时间”、“任何组织和个人不得擅自侵占损坏或者拆除公共体育设施,不得擅自改变公共体育设施的功能、用途”……如果市民在公共体育设施享受不到这样的服务,可以向广州市体育局群体工作等部门进行投诉。 
  该条例还规定,“新建、扩建、改建居民住宅区,应当按照人民政府批准的城乡规划技术标准,规划和建设配套体育设施。”
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【深圳:出台房地产监管办法】
8月4日,从深圳市政府新一期政府公报上获悉,《深圳市房地产市场监管办法》已经审议通过,将于今年9月1日起施行。
  据悉,该《办法》特别对开发商囤积房源、收取诚意金、变更房价等一系列违规行为进行了规范,开发商调整房价未备案,将被处于10万元的罚款、未取得预售许可证销售或进行内部认购,每套房罚10万元,甚至吊销营业执照或房地产开发资质证书,3年内禁止其股东、董事等高管在本市从事房地产开发经营或者取得新出让的土地使用权。有关专家认为,该办法具有震慑力和可操作性,有助抑制房价过快上涨。
  超过备案价15%应办变更
  《办法》规定, 房地产开发项目应当在申报立项时,按照国家有关规定建立项目资本金,在商业银行设立专户存储,房地产开发项目申请预售前,项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%,并在项目取得规划验收合格凭证后,方可提取使用。
  房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。
  取证后10日内公示房源价格
  《办法》还规范了房地产的销售特别是预售行为,指出取得预售许可证后,房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。
  房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前,不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。
  不得收取诚意金 囤积房源
  对于一些开发商收取诚意金和囤积房源等损害购房人权益的行为,该《办法》予以禁止。
  房地产企业不得在取得商品房预售许可证前,与购房人签订商品房认购书,或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款;不得通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量,操纵价格;不得捏造、散布涨价或者房源断缺等信息,哄抬价格。
  《办法》还规定,房地产经纪机构不得为当事人规避交易税费签订“阴阳合同”提供便利。不得赚取交易差价。
  重罚出击:内部认购也要罚10万元
  《办法》指出,商品房销售价格未申报备案,或者调整销售价格未按规定办理备案变更,由价格监督执法部门责令改正,处10万元罚款;未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的,由主管部门责令停止违法销售行为,并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。
  对因违法行为被依法吊销营业执照或者房地产开发资质证书的房地产开发企业,自营业执照或者房地产开发资质证书被吊销之日起3年内,相关主管部门应当依法禁止其股东、董事、监事、高级管理人员在本市从事房地产开发经营或者取得新出让的土地使用权。
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【深圳:上调土地增值税预征税率】
深圳再次启动上调土地增值税预征税率,普通标准住宅由此前的1%上调到2%,别墅和其他类型的预征税率也分别上调了1个百分点。8月4日,最新一期的政府公报发布了《深圳市地方税务局关于调整深圳土地增值税预征率的公告》,称深圳从2010年8月1日(征收期)起开始调整土地增值税预征率。其中,普通标准住宅按销售收入2%预征,别墅为4%,其他类型房产为3%。
  2008年7月1日开始,深圳普通标准住宅土地增值税预征税率从此前的0.5%上调为1%,别墅由此前的1%上调为3%,其他类型上调至2%。两年后,在新一轮楼市宏观调控下,深圳再次启动上调土地增值税预征税率,被认为是继续坚持紧缩的楼市调控政策的一个信号。深圳此次调整相关税率,执行的是国家税务总局规定的标准下限。
  深圳市地税局专业人士表示,此次调整的税率是按照征收期计算,即以房地产开发商销售房屋的销售合同签订时间为准。如果此前有开发商本该在8月1日以前完成预征该税款,但未按时交纳的,在8月1日新的税率执行后,一律要按照新调整后的税率执行。以一个在售项目为例,如果开发商自2007年便开始开发,并出售了部分房屋,剩下的房屋也将按照实际销售时间交纳的税率执行。这意味着,此次调整将不仅关系到新开工项目,对于有在售项目的开发商来说,也会提高资金压力。
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【桂林:商品房预售许可最低规模不得小于栋】
  国家调控楼市的新政出台已经快4个月,桂林房产管理部门也出台了一系列加强房地产市场监管规定。近日,从市房产管理局了解到,商品房预售许可申报程序再次进行了调整,预售许可的最低规模不得小于栋。
  与今年6月1日开始实行的“预售新规”相比,此次调整在保持“工程建设项目投资和进度完成25%以上,项目首次申报预售许可最低规模不低于2万平米,二次申报不低于1.5万平米”等规定不变的基础上,增加了“预售许可最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可”的内容。
  该局相关负责人解释,“预售许可的最低规模不得小于栋”的要求,主要针对商品房预售以单元为开盘单位的行为。“以栋为最低预售申报规模,就是为了避免出现开发商提前出售户型、朝向不理想的房型,再逐步抬价销售优质房源的情况。”同时,该负责人认为,这次调整也将明显增加在售房源的数量,缩短开发商单个项目的总销售时间,减少其涨价的机会。
  据悉,市房产管理局将继续派出检查组到各商品房项目预(销)售现场巡查落实情况,严查捂盘惜售、哄抬房价、违规预售等行为。
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竞争对手情报
【万科集团:上半年净利28.1亿增长11.4%】
在房地产调控下,万科在降价等措施下实现了历史最好水平的销售业绩。公司公布的2010年度中期报告显示,上半年万科累计实现销售面积为320.2万平方米,销售金额达367.7亿元,创历史新高。同时,万科董事局主席王石在一度沉寂之后再次谈及房价,他称“热点城市肯定有回调空间”,并表示,“开发商死守房价是在与政策对赌”。 
  万科中报显示,上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元。实现营业收入167.7亿元,比09年同期下降23.1%,实现净利润28.1亿元,同比增长11.4%。另一方面,万科上半年已售未结资源较年初上升了50%,合同金额达到创纪录的573亿元。
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【保利地产:上半年217亿元销售额入账】
8月9日,保利地产公布了上半年报显示,上半年实现净利润16.27亿元,同比增16.56%。对于该公司资金净流出过多,资金链堪忧的质疑,董秘岳勇坚表示,公司账上现金完全可以覆盖下半年支出,地产公司现金流为正反而不正常。
  保利地产报告期内,公司实现营业收入112.45亿元,实现归属于母公司所有者的净利润16.27亿元,同比分别增长35.63%和16.56%。上半年,公司实现房地产销售面积267.09万平方米、销售金额217.55 亿元,比09年同期分别增长5.81%和3.33%。不过,此前该公司副总经理胡在新坦承,“我们的局限是上半年货量不足,但在已推项目中销售成绩不错。”不过他强调说,“完成销售目标没有问题。”
  尽管上半年销售业绩还不错,但保利地产09年的销售额为430亿元,公司今年预定的目标是同比增20%~30%,也就是500亿元左右。如此算来,公司上半年仅完成销售计划的43%。与此同时,保利地产的资金支出明显增加,由于土地和在建项目投入增加,保利地产上半年经营活动产生的现金净流出233.48亿;投资活动产生的现金净流出5059万元。
  此前,保利地产在北京的保利茉莉公馆由于采取低价策略逆市热销,这被部分分析人士看做保利地产降价的信号。不过岳勇坚对此回应称,“该项目的立项价格是1.4万/平方米,实际销售价格为1.65万/平方米,只是比预期价格略低,是随行就市的表示,但前提是必须要满足基本的利润回报。”
  房地产调控开始前后,部分以住宅建设为主的房企也纷纷涉足商业地产,保利地产也不甘落后,坚定发展商业地产。上半年,保利的商业地产经营稳步提升,经营面积约55万平方米,实现经营收入约2 亿元;4月10 日佛山保利洲际酒店正式开业,成为洲际品牌首家开业三个月即实现了正现金流的酒店。
  岳勇坚称,房地产企业上规模以后,肯定需要住宅和商业地产两条腿走路。“通过商业地产的运营提升公司现金流和升值前景。”保利地产在公告中也表示,将稳步加大商业地产投资,增加持续性经营收入占公司营业收入的比重;开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务,增加新的盈利增长点。
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【金地集团:半年报利润同比大增 257.89%】
  8月10日,金地集团公布了2010年半年报。公告数据显示,金地集团2010年上半年营业收入达到87.4亿元,同比增长150.32%;其中归属于上市公司股东的净利润12.27亿元,同比增长327.02%。
  公告显示,报告期内,房地产项目结算面积74.32万平方米,同比增87.11%,结算收入84.91亿元,同比增159.82%;房地产业务的营业利润率约为24.85%,比上年同期增0.73个百分点。
  另据金地集团日前公布的7月份销售数据显示,2010年1-7月公司累计实现签约面积57.21万平方米,较上年同期下降44.9% ;累计签约金额64.55亿元,较上年同期下降41.6% 。公司表示,上半年销售面积和销售金额同比下降的主要原因是上半年库存偏少,没有充足房源可供销售,随着下半年新盘的逐渐入市,接下来金地将有足够的房源供应,预计下半年新增可销售资源200万平方米。
  对于下半年房地产市场的走势,公司表示,下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化,交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章,但另一方面,房价的回调也必然促发刚性需求,从而使成交量回归到理性平稳的水平。
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【恒大地产:7月揽金50亿】
  恒大地产9日公布,7月份合约销售面积86.1万平方米,较2009年同期的38.4万平方米,增长124.3%。合约销售均价5900元/平方米,较2009年同期的4857元/平方米,增长21.5%。
  2010年1月至7月,恒大地产累计实现合约销售额260.6亿元,相比2009年同期的121.0亿元,增长115.3%,累计合约销售面积420万平方米,相比2009年同期的254.3万平方米,增长65.2%。
  在调控下,恒大地产的销售业绩却屡屡创新高。业内分析认为,一方面是恒大面对市场积极调整价格的策略。4月份的价格是6600元/平方米,7月份的价格是5900元/平方米,楼市调控后,整个价格的调整幅度是8.8%。另一方面,此次受楼市调控影响最大的为一线城市,而恒大地产主要深耕二三线城市,受调控影响较小。
  恒大地产总裁夏海钧表示,公司快速开发和规模化运营的开发模式,也推动了公司业绩的快速增长。除了个别因为政府调整规划和法律诉讼等问题的楼盘,现有土地中的90%都实现了开工。
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【远洋地产:18.99亿抄底上海土地市场】
远洋地产终于如愿进入上海滩。日前,远洋地产以18.99亿元将上海罗店的两幅低密度住宅地块成功收入囊中,首次涉水上海房地产市场,也成为其全国战略布局的重要一步。 
  事实上,缺席上海市场是此前一直深耕北方市场的远洋地产的一块“心病”,在拿下罗店地块之前,远洋地产频频在上海土地招拍挂市场上争取机会,却一直“无功而返”。
  远洋地产行政总裁李明在此前接受采访时就坦言,进军上海市场一直是公司的重要目标。“2007年上市后公司就准备进入,然而2008年赶上金融危机没有行动。之前公司的以环渤海地区为主,这次希望把布局调整得更合理,上海这个城市比较重要,毕竟是中国第一个经济重镇。”值得注意的是,此次远洋上海拿地的最高溢价率仅为31%,可谓成功“抄底”这座一线城市的土地市场。
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【中粮地产:9.7亿杭州拿下商住地块】
  中粮地产公告称,8月3日,通过竞标方式取得杭州市下城区杭政储出【2010】31号地块国有土地使用权,总价为人民币97,888万元。该地块位于杭州市下城区,东至东新街道办事处,杭州纺织机械有限公司,南至善贤路,西至杭州森佳木业制造厂、灯塔经济合作社,北至C1/C2-44地块、重工路。该地块用地性质为住宅(设配套公建)用地、商业金融业用地。地块总面积为35,087平方米,总建筑面积为94,506.7平方米。住宅用地的使用年限为70年,商业用地的使用年限为40年。 
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【中国建筑:10亿中标重庆环球金融中心】
  日前国资委网站8月9日公布,中国建筑工程总公司日前中标重庆环球金融中心工程,合同金额10亿元。
  资料显示,该项目位于重庆市解放碑CBD商业中心区,总建筑面积约20.44万平方米。建筑层数70层,建筑高度338.9米合同金额10亿元,是集酒店、办公、商业、娱乐、公寓等于一体的城市地标性的超高层综合体。建筑类别为一类,防火等级为一级。
  8月4日,国资委网站公布,中国建筑近日中标海宁高星级酒店项目(一期)总承包工程,项目定位为高星级酒店和绿色建筑,以风力发电概念为主导,充分利用空气动力学、太阳能光伏、风能等再生能源,确保通过美国LEED认证,同时将成为海宁市内最高、最具标志性建筑的城市景观。
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【北辰实业:上半年净利同比暴跌65%】
  北辰实业8月1日发布公告,预计公司上半年净利润较09年同期下降65%以上。公告显示,2010年上半年,受房地产开发周期和可供结算产品减少的影响,公司主要产品之一奥运媒体村项目已于上年同期大量入住并确认收入,报告期内可供结算资源和结算情况较上年同期出现较大程度的下降。另外,2009年末公司大量新增持有型物业投入使用,报告期内处于经营爬坡期,固定经营费用较高。
  2009年北辰业绩大幅增长,已经创下公司成立以来的最好水平。报告期内,公司实现营业收入人民币49亿元,超额完成了年度计划,并且同比上升17.21%,此外净利润也大幅度增长。但转而却必须面对净利润大幅下降之势。
  对于2010年所存在的困难,北辰管理层也有预期。北辰实业持有并经营大量投资物业和商业物业。此前,北辰管理层曾表示公司2009年底公司大量新增物业投入使用,如果市场有效需求持续下降,将对公司新增项目的初期经营造成较大困难,并相应延长“经营爬坡期”。
  而大量开发物业还不能在2010年结算收入。2010年,公司发展物业计划实现开复工面积144万平方米,竣工面积72万平方米。但受2010年可售面积减少的影响,预计实现销售面积21万平方米,销售金额20.7亿元。
  郭川表示,下半年北辰实业会努力拿到两个别墅项目的开工证,该项目曾经因为宏观调控等政府原因迟迟没有开工。但因祸得福的是,其中一个位于北四环的地块,附近的远洋万和城项目的售价已经涨至5万元/平方米。
  另据透露,北辰下半年将会透过收购项目或联合方式,加大拿地力度,而首选地则是北京。
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【富力地产:7月销售环比增长89%】
  日前,富力地产公布了公司7月份销售业绩。截至今年7月底,富力地产共完成销售额153.84亿元,与09年同期相比增长6%,完成销售面积124.46万平米。其中7月内完成销售额共30.92亿元,销售面积约205600平米。与09年同期相比,分别增长70%和19%。与上月相比,分别增长89%和36%。
  富力地产董事长助理陈志濠表示,市场经过调控措施后开始呈现稳定,部分等待良久的买家开始活跃起来;而早前受调控措施影响而造成较绷紧的供应量,最近得以纾缓;集团7月份交投量明显上升,其中尤以北京销售表现最为突出。北京地区作为富力地产北方地区总部,7月份单月完成销售额13.80亿元,占7月整体销售的45%。
  据介绍,富力北京地区取得的业绩,与“富力十号”的入市密不可分。此外,富力丹麦小镇7月份完成销售额1.12亿元,富力又一城7月单月销售额1.29亿元。
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【复地集团:前7月销售额涨68%】
日前复地发布了今年7月的销售情况。公告称,7月份复地集团实现权益后销售面积及销售额分别约达4.95万平方米和6.17亿元人民币,销售额同比09年增长28%;至此复地今年1至7月累计实现权益后销售面积46.91万平方米和销售金额66.27亿元,销售额同比09年增长了68%。
  资料显示,7月部分开发商持续调整销售策略,对新开楼盘合理定价,积极主动的促销举措得到了市场良好的反馈,国内主要城市7月的成交量均出现了增长。复地自新政出台后,根据各区域城市差异及产品特性不同,迅速推出“随行就市、一盘一策”的积极销售策略。7月复地旗下的西安优尚国际、武汉东湖国际和杭州复城国际三个项目开盘,均凭借合理的定价和独特的产品定位引领市场,开盘当日销售率均达到80%。
  据悉,复地下半年项目主要集中在二线城市,复地仍将顺应市场,采取积极销售策略,快速出货,以合理的价格、独特的产品吸引市场刚性需求,保证复地在市场波动下具有更强的风险抵抗力。
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【太古地产:半年盈利25亿港元】
  太古8月5日中午公布2010年中期业绩,按照香港财务报告准则,期内公司实现净利润139.47亿港元,同比增长3.3倍。太古A每股盈利9.27港元,同比增长3.3倍。
  中报显示,期内太古业绩大增,主要是受惠于重新计量港机工程的权益,以及投资物业公平值和出售联属公司权益录得收益。
  太古中期业绩报告披露,上半年集团集资161.82亿元,截至6月底上,集团已承担的借款融资及债务证券为627.46亿元,其中220.96亿元仍未动用;未动用的未承担融资合计48.34亿元。
  于6月底,集团债务净额较09年底增加56.76亿元,至373.48亿元,资本净负债比率上升1.3个百分点,至22%;现金及未动用的已承担融资共计260.53亿元。
  而在盈利方面,太古的地产部门实现盈利24.63亿港元,同比增长33.2%;国泰航空为太古贡献盈利20.82亿港元,同比大增6.5倍;贸易及实业部门实现盈利1.97亿港元,同比增长53%,主要是因为太古资源集团及太古汽车集团销量增加。
  中报并披露,上半年北京三里屯Village的租金收入总额为港币1.64亿,较09年同期增加37%;增长反映南区租用率上升及北区于09年10月启用;于2010年6月底,南区已有92%入伙,北区则租出73%。
  此外,太古位于北京朝阳区的将台多用途发展项目已经正式命名为“颐堤港”,商场及写字楼部分预计将于2011年下半年开始分阶段启用,目前9%的零售楼面已获预租。
  至于广州的太古汇,目前已有83%的零售楼面已经预先租出,50%的写字楼楼面已获预租,太古预计商场部分将于年底落成,其余部分则于2011年落成。
  此外,上海静安区的大中里项目则已进入最后阶段,该项目总面积约32.53万平方米,目前预计将在2014年分阶段启用,因为配合附近地铁工程以及上海世博会期间工程需暂停而有所推延。
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【建发集团:31亿夺得厦门地块】
8月8日上午,厦门成功拍出5幅地块,其中3幅为商住用途,2幅为办公、商业用途。备受关注的五缘湾西片区2010P13地块,该地块保利及建发两家参与竞争。最终经过138轮的叫价,建发旗下公司上海兆瑞投资有限公司以310200万元竞得,楼面地价6271元/平方米。 
  资料显示,该地块所处的五缘湾片区,为岛内发展较为成熟的高端居住片区;其自身所具有的规模优势和湖景资源优势,亦具备打造高端社区的基本条件。该片区的西侧为枋湖片区,是湖里区的新行政中心区,区域内水晶森林、书香佳缘、禹洲•香槟城等高端项目均已建成;地块东南侧为在建的特易购商业中心,将建成为大型区域性商业中心,加之邻近的湖里万达广场,将使这一区域成为岛内东部新的商业中心,因而商业价值也较高。
  同时在该地块的出让条件中,除了要求办公、酒店、商业持有型物业所占比例较大,且不得分割出售外,还要面临周边包括万达广场在内的同类物业竞争,因此要求开发商具备较强的综合开发运营经验。且22.7亿元的起拍价、400万元以上的增价幅度,也限制不少开发商的参与。
  拍卖前,该地块受到业界的高度关注,有传言称,该地块将成为央企保利地产进军厦门的首个地产项目。同时,包括万科在内的多家房企曾对该地块表示出较强的购买意向。但开拍时,只有建发房产和保利地产参与竞拍。
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【中冶置业:9.38亿拿下成都3宗土地】
  5月29日,成都市举行新政后的第三次土地拍卖,共推出3宗土地,最后被攀枝花中冶实久置业有限公司全部拍得,成交总价为9.38亿元,溢价率在30%到40%之间。据悉,攀枝花市中冶实久置业有限公司为中国冶金科工集团下属公司,而中国冶金科工集团属国资委监管。 
  第一宗拍出的土地位于郫县郫筒镇洪石村二社、三社、四社,总面积约81亩,起拍价为200万元/亩。中冶实久置业以280万元/亩的价格拍下该地,溢价率为40%,楼面地价为1050元/平方米。据悉,目前该区域周边房价在4500元/平方米左右。 
  第二宗土地位于郫县郫筒镇洪石村二社、四社、五社,总面积约122亩,起拍价为220万元/亩。中冶实久置业以282万元/亩拍得该地块,楼面地价为1057.50元/平方米。 
  最后一宗土地位于郫县郫筒镇洪石村二社、五社,菠萝村二社,共130亩,以220万元/亩起拍。成交价为282万元/亩。 
  据了解,攀枝花市中冶实久置业有限公司为中冶实久建设有限公司全资子公司,而中冶实久建设有限公司由中国冶金科工集团投资控股。中国冶金科工集团属央企,为国务院国资委监管的特大型企业集团。 
  5月21日上午,成都举行新政后的首场场土地拍卖,当天共推出6宗土地,位于南部新区仁和片区的1号地块也被中国铁建以总价12.2亿余元拍得,位于青龙场的5号地块被中铁房地产集团有限公司以4.4亿余元的价格竞得,但位于青龙场的2号、3号地块因无人出价,最终流拍。 
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【天誉置业:半年亏转盈赚9亿港元】
  天誉置业8月5日发布公告称,截至2010年6月30日止中期业绩,取得股东应占纯利9.1亿港元,每股盈利0.6161港元,公司中期不派息。2009年同期取得亏损3.92亿港元。
  2009年年中公告显示,天誉置业负债高达41.86亿港币,公司被迫于2009年底变卖部分物业还债;今年5月3日,其公布2009年全年业绩,公司转盈为亏,录得股东应占亏损15.38亿元,主要是一项财务费用涉资18.83亿元所致,包括全面未偿还本金额及利息应付予可换股票据持有人的负债加速还款,以及可换股票据累计的复合实际利息支出约1.94亿元。
  7月28日,天誉置业发布公告,公司与海航酒店签订协议。据此,天誉置业以10.9亿人民币代价向海航酒店出售持有的寰城的全部股权以及转让寰城应付关联公司的债务。
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【长江实业:上半年营业额203.18亿港元】
  8月5日,长江实业公布2010年上半年业绩,集团截至2010年6月30日止6个月之未经审核股东应占溢利为119.23亿港元,同比增加4%。 
  此外,长江实业上半年营业额为203.18亿港元,每股派息0.50港元,每股溢利5.15港元。 
  长实称,集团各项业务于上半年均有理想表现。于截至2010年6月30日止6个月,集团摊占和记黄埔集团业绩前之溢利为港币87.01亿。 
  2010年上半年,集团物业销售及物业租务之收益贡献均录得增长,“酒店及套房服务组合”收益较09年同期大幅增加;于投资及财务方面,收益贡献因金融市场反覆而下跌;期内投资物业之公平值增幅减少,而09年同期之升幅显着则由于有重大项目落成所致。 
  今年首六个月,香港本地物业市场整体表现理想。政府调整土地供应安排及稳定楼价措施有助楼市健康运作及长远发展。集团就政府建议增加售楼透明度之各项指引,将尽量予以配合。香港物业市场基调良好,需求主要由用家主导,对物业交投及价格起支持作用,集团对楼市前景充满信心。 
  公告显示,上半年发展项目销售良好,继续为集团提供可观现金流及提升流动资金水平。凭藉强健的财务实力,加上负债比率低于7%,故集团将把握各项优质发展机遇。集团目前备有足够未来五、六年发展所用的土地资源,并会在有合适土地时,继续以符合成本效益的渠道增加土储,支持业务持续稳健扩展。 
  长实称,集团强化内地业务发展之进度持续理想,各项目均按计划以审慎有序的步伐推展,溢利贡献比重将继续增加。中央政府的调控房价措施有助市场平稳健康发展,监于房地产市场的购买力依然存在,内地市场长远前景维持正面及乐观。长实表示,将以拓展海外地产市场为长期目标,将适时把握优良投资机会加强海外物业组合,持续提升集团的发展基础及优势。 
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2010年8月4日-2010年8月10日)】
  8月4日-8月10日(截止8月10日17:00),上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:3828(套),总面积为:352679(平方米)。
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【上海推年内首个土地预公告 出让方式或将变向】
  今年上海第一批土地预公告日前悄然出台,将今年下半年5个区域共计13幅土地实行了预先公告。这也是自上海在4月份开始执行预申请形式之后,下半年首批“回归”预公告出让方式的土地。 
  8月6日晚,在上海市规划和国土资源管理局官方网站上,突然挂出了今年第一个上海市国有建设用地使用权出让预公告。出让土地涉及区域包括青浦、松江、闵行、浦东新区及奉贤等5个行政区域,拟用地总面积高达75.88万平方米。如果除去5幅带有保障性质的住宅用地之外,剩余尚有43.8986万平方米的住宅用地可供市场使用。 
  从分布区域来看,奉贤成为此次商品住宅土地的绝对“主力”区域。集中于大寨河西侧的7块住宅土地,容积率均不超过2。从各幅商品住宅地块的拟出让面积来看,最大一幅住宅地块为9.3万平方米,最小则为3.77万平方米。 
  在此之前,8月份可能会出台新一批土地信息的消息始终在坊间流传。不过这一次预公告内容的突然发布,还是让各家开发商感觉“措手不及”。“一时有点摸不着头脑。”一家大型房企相关人士表示。他的解释是,虽然信息中显示了上海下半年住宅用地的供应量仍然乐观,但在今年上海对于土地出让普遍采取预申请方式的情形下,预公告形式的再度出现,仍然让人颇觉意味深长。 
  上海第一个土地出让预公告在2008年11月发布,在2009年开始频繁运用。与今年正式开始运用的预申请方式略有区别的是,预公告通常只对拟出让土地信息作一下公示,仅供意向房地产企业用作参考,地块的具体开发技术参数以及控制标准等明细数据,并不会在公告中同时发布。 
  之后,随着将“勾地”制度引入土地市场的呼声渐高,一些重量级地块开始在预公告中发布详细的基本情况和规划指标,例如外滩国际金融服务中心(8-1)地块。“无论是运作过程还是申请条件,严格说起来,这倒是如今进行的预申请公告的‘雏形’。”上述房企人士称。 
  不过运作一段时间之后,两种方式之间的区别还是开始明晰起来。有业内人士认为,与预申请公告相比,无论是在挂牌期限还是土地价格方面,预公告的活动空间更为灵活。按照相关规定,在今年4月份发布的上海今年首批预申请公告中,105幅地块公告期一般为三个月,原则上有3个或以上预申请人参与,即可获得资格确认,并随之进入正式出让公告程序。“而以预公告形式公示的地块,则没有相应的限制。”上海佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示。 
  上海市规土局近期发布的公告显示,今年4月份推出的预申请公告地块中,除了66幅地块可以进入到正式的出让程序之外,有14幅地块出让延后至8月23日,另外20多幅地块则不得不终止程序。 
  有知情人士透露,根据今年上半年预申请公告执行之后的市场效果,或许会导致下半年上海土地出让方式发生调整。“这阵子对于土地监控的力度非常大,相关部门对于把控门槛的限定,甚至严格到了具体数据,十分细致化。”
  陆骑麟认为,预公告方式的重新采用,可能会对如今初现冷清的土地市场有所改善。“满足3家或以上预申请人的条件,从现实来看已有一定难度。入市门槛的降低,可以起到促进市场活跃的作用。”他表示。此外,如何根据市场实际情况进行合理地价制定,也是如今需要考虑的因素之一。
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【上海酝酿推房地产信托基金为保障房融资】
日前,有关人士称,“我们浦东进行保障性住房REITs的研究,是作为上海的试点,为解决保障性住房融资难问题探索一条新路。” 据上海浦东新区金融局相关人士透露,上海浦东方面正在酝酿推出一只房地产信托投资基金(REITs),以用于保障性住房的建设。
上述人士称,“我们浦东进行保障性住房REITs的研究,是作为上海的试点,为解决保障性住房融资难问题探索一条新路。”
但报道引述浦东新区金融局一位人士称,“这件事目前处于调研阶段,不便对外透露具体进展情况。”
报道称,目前浦东金融系统、上海市住房保障和房屋管理局以及建行上海分行都参与这只保障性住房REITs的酝酿。
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【上海部分新房降价热销后再涨价 二手房跳价重现】
  中国房地产信息集团日前进行的一份数据归纳显示:自4月17日新政出台之后至7月31日的104天,官方“网上房地产”显示仍有房源可售的470个楼盘之中,107个项目零成交,占比约23%;成交量仅1~5套的项目有146个之多;6~29套的项目有130个之多;而成交量在30套以上的项目仅87个,占比不足20%。 
  在刚过去的7月,上海全市商品住宅成交43万平方米,环比6月略增2.38%,仅为2009年7月的23%,成交依然低迷。当月,全市商品住宅成交均价为19313元/平方米,环比6月仅微涨0.76%。 
  与一手楼市的清淡不同,7月份随着大量刚性需求的集中成交,二手房市场的带看量、成交量开始回升,二手房房东因此自信重建,跳价重现。 
  新盘“假摔”成普遍策略 
  7月,中信泰富、大宁城、绿地岛语树雅苑、龙湖郦城、大华颐和华城三期和保利叶上海等楼盘纷纷低价上市,并获得了跑赢大市的成交业绩。其中中信泰富、大宁城、保利叶上海等楼盘,主要采用拉开高低楼层和不同位置房源的差价,来造成低价氛围。 
  上海佑威房地产研究中心分析师陆骑麟称:7月,由于不少新盘项目的实际成交均价明显低于“网上参考价”,降价潮已经来临。然而,部分开发商开始显露出低价入市的真正目的:缓解资金紧张,以便日后继续提价。不少成交量居前的项目以低价开盘,在开盘初期获得了不错的销售业绩,随之而来的便是一定幅度的提价。 
  陆骑麟认为,开发商集中成交造成局部热销的假象。有些楼盘所谓的低价出售,实际上是在玩刻意抬高报价、制造降价假象的伎俩,并且部分楼盘低价入市为内部成交。目前房价尚未如调整预期出现大面积下跌而促使普通购房者能够买得起房,并且购房者对未来房价预期也没有出现明显的调整,因此如果政策相对严厉,开发商不愿意出现降价的话,未来成交量出现大幅放量的可能性不大。 
  薛建雄表示,自7月下半月以来,开发商的推盘意愿大幅增加,同时所推出的房源也能迅速获得市场消化,意味着房价的市场底部已经构筑,但成交量能否恢复到正常状态还是房价报复性反弹,依然要看政策走向。 
  二手房重现跳价 
  日前,上海中原地产国际华城分行的一套143平方米、原挂牌价495万元的“第五大道”3房房源,在7月份迎来了一波又一波的看房者,房东的信心大大提高,在三次“跳价”后,将房源总价由495万涨到510万(房东到手价,不承担税费)。一位诚意客户在经过两次“追价”后,依然无法赶上房东的“跳价”速度,最终放弃该房源。 
  中原地产卢湾区总监吴敏介绍:近期看房的客户逐步增加。以卢湾区为例,相比6月份带看量提高了约20%,甚至出现了部分性价比较高的房源,一天可以接到上十组客户前来看房。频繁带看下,房东的“惜售”情绪渐长,甚至有三成的房东做出了“跳价”举措。 
  21世纪不动产上海区域市场中心对16个热点板块的标杆楼盘二手房交易价格监测显示:有11个板块的标杆楼盘二手房均价在5月末或6月初达到最大跌幅之后,再度小幅上升。其中,超过1/3楼盘的均价已经回升至4月末、5月初水平。同时,7月期间仅有3个标杆楼盘的部分户型价格较6月有2%~13%的滑落,其余楼盘价格并没有继续松动。所有监测楼盘中,1/4的楼盘有3%~11%幅度的上扬。 
  21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示,目前16个板块的标杆楼盘价格多数止跌,对上海二手房价格走势的企稳起到一定作用。随着后市交易量的缓慢复苏,多数房东不愿再提供议价空间。
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【上海7月二手房成交量环比上涨22%】
  上海德佑地产8月9日发布统计数据显示,7月上海二手房市场略有回暖,成交量环比6月上涨22%,实际成交7895套。不过,部分二手高端楼盘成交低迷,7月成交套数和成交均价均大幅度下降。从区域来看,半数区域成交均价有所下调。该机构提供的数据显示,长宁古北板块7月挂牌量31套,仅为6月挂牌量的8.7%;又如徐汇中心板块,7月挂牌192套,不足5月挂牌量的30%;而北卢湾板块自新政出台后,7月仅挂牌38套,仅为4月挂牌量的8.6%。德佑地产表示,长宁古北板块二手房的成交量自5月开始大幅下滑,7月比6月仍有17%的降幅,实际成交套数仅为40套,不足4月成交套数的1/3。该板块7月的高端二手房成交均价相比6月下降了4018元每平米,降幅达12%。
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【上海写字楼租赁成交量上涨40%】
  7月本是写字楼租赁的传统淡季,但今年7月上海写字楼租赁活跃。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,与6月同期相比较,上海写字楼租赁成交量上涨40%。一方面不少外地公司来沪拓展业务寻求合适办公地点,一方面前期累积客户也在本月成交,以高科技公司,电信等企业居多。 
  成交量总体上涨,但中低端写字楼的租金继续回落,环比跌幅近10%。浦东陆家嘴板块华能联合大厦于5月挂出一套200平方米的房源,挂牌价120元/平方米/月,两个月没有客户前来咨询。目前业主主动降价到108元/平方米/月,仍未成交。21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明认为,同类型超过10年房龄写字楼租金有下跌趋势。 
  监测数据同时显示,7月前半月上海写字楼买卖成交均价下降22%左右。新政出台三个月期间,投资客也逐渐撤离写字楼市场。吴晓明介绍,5月前来咨询客户中,投资客约占20%,6月只有10%,而7月至今尚未有投资型客户咨询。“5月开始,以个人名义买下大面积写字楼的投资客就不再出现。集资购买一层楼的现象开始出现。如黄浦区的上海外滩中心就于5月成交了一套整层楼面,总价7000万元左右,买家是一批外地投资客。 ”但接下来的6、7月却几乎没有投资客的大桩交易出现。 
  高力国际日前调查了全球147个中央商业区的停车收费,并发布《2010年全球泊车收费调查》报告。上海首次跻身全球最贵停车费前50名排行榜,为列第38位,每月停车费平均为278.73美元。2010年全球每月停车收费最高的前五名,亚洲的香港和东京各占一席。 
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北京房地产
【北京住宅土地楼面地价降26% 土地市场再现流标】
8月5日,北京土地市场再度出现流标。顺义区林河开发区公建混合住宅项目用地因投标开发商不足3家而流标。北京土地整理储备中心网站最新统计数据显示,截至5日,北京今年住宅用地楼面价从3月中旬新政出台前的每平方米1.23万元拉低到每平方米9087元,下降26%。 
  今年年初,北京土地市场火爆,“地王”等高价地频出。3月19日,北京市国土局宣布,暂停热点地区高价土地交易,稳定土地市场。同时改进土地交易方式,不只是“价高者得”。4月中旬,北京市出台土地新政,土地出让更多采用综合评标方式,开发商报价在评标中的比重只占25%,评标时将设地价的合理区间,开发商也被限制一定时期内的拿地规模。
  新政出台后,北京土地市场迅速回归理性,住宅土地交易市场重新开放后,交易地块的楼面地价均出现明显下降。甚至有一些地块,还出现了流标现象。
  土地中心网站的信息显示,7月份北京共公开出让3块住宅用地,楼面价格为每平方米5380元,与新政出台后前几月基本持平。截至日前,北京已经公告将在本月交易的有7宗住宅用地和3宗商业金融用地,规划建筑面积将达136.74万平方米。业内人士预测,8月北京土地市场依然会维持一个相对较低的价格。
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【北京上半年住宅供地超七成是政策房】
  今年1至6月,全市土地供应总量达到3205公顷,较09年同期增长约1倍。市国土局日前发布的《2010年上半年国土资源管理统计数据分析》显示,上半年住宅供地中,73%是政策性住房用地,为1123公顷,占到了全年1250公顷供地计划的90%。 
  市国土局有关负责人表示,上半年住宅用地进展较快,优先保障政策性住房供地。1至6月,全市住宅用地供应1537公顷,约为09年同期的5倍。其中,政策性住房用地供应1123公顷。
  商服用地供应节奏加快,为扩大内需、提升经济总量奠定基础。投资环境进一步改善,基础设施和产业用地供应稳步增长。今年前6个月,全市商服用地供应247公顷,较09年同期增长191%。同期,全市基础设施用地供应938公顷,较09年同期增长16%,工业仓储及其他产业用地供应442公顷,较09年同期增长28%。国土部门保障科技、教育、文化、卫生、体育等民生工程用地,严控楼堂馆所等行政办公用地供应。1至6月,全市科教文卫体和行政办公用地供应41公顷,较09年同期下降54%。其中,行政办公用地仅3.4公顷,约占8%,较09年同期大幅度减少。
  在北京2010年土地供应计划中,基础设施用地2300公顷;工业仓储及其他产业用地1100公顷;科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地200公顷;住宅用地2500公顷,其中一半面积建设政策性住房;商服用地300公顷。
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【北京房贷市场7月回暖 交易量环比涨幅为15%】
根据最新了解,在北京市个人住房贷款市场交易量连续三个月的回落过后,七月房贷市场整体交易量开始出现回暖迹象,“伟嘉安捷”的专家预测,下半年我市个人住房贷款交易量还将继续回暖。根据他们提供的最新统计数据显示,七月房贷市场交易量环比6月出现上涨趋势,涨幅为15%左右。 
两大主因促成7月份房贷市场交易量上涨。一方面,公积金贷款促成交易类贷款交易量增长。根据“伟嘉安捷”的统计,从七月份的个人住房贷款成交情况来看,公积金贷款咨询量及成交量双上涨,其中咨询量环比上涨约为30%,成交量上涨17%。分析个中原因,在楼市调控政策紧缩半年之后,整体走势并未出现放松迹象,部分有迫切置业需求的贷款购房人长时间的观望后选择陆续出手入市。而在商业贷款相对政策更严的情况下,公积金贷款无论是首套房还是二套房,在利率方面均显现出较大优势,得到多数贷款购房人的“宠爱”,从而带动了贷款交易量的上涨。
另一方面,中小企业经营贷款助推非交易类贷款交易量上涨。相对于房地产市场政策的收紧,各商业银行逐渐转型向中小企业经营贷款入手,如招商银行推出的“消费易”以及民生银行推出的“商贷通”等,同时中小企业主还可以用自有房产做抵押或是以企业厂房、设备等抵押申请贷款,用于中小企业资金周转或是融资扩建等用途。中小企业主的融资需求活跃了非交易贷款,某种程度上也成为七月房贷市场交易量增长的“新鲜血液”。
  房贷政策平稳,购房人回归理性购房,渐止观望。北京上半年房贷市场政策,从 “京十二条”到“公积金二套房从严”再到近日市建委对二套房认定流程的细化,各项调控政策看似日益从紧。不过,目前首套房、二套房及三套房贷款政策大势已定,房贷市场调控政策逐渐平缓,对于购房人来说也比较能够接受政策,带动了部分购房人的购房意愿。
  另外,在2010年上半年调控政策频频从紧的态势下,不少准购房人推迟购房计划,开始向租赁市场转移。据相关调查统计显示,今年3-6月份,北京房租同比上涨超过18%,而部分热点地区涨幅更是高达50%。上涨后的租金已赶上贷款买房的月供支出,不少购房人在仔细盘算过后,发现租房的租金成本加大,凝聚已久的观望情绪渐释放,开始由租赁市场转手入市,回归理性购房,这也是导致七月房贷市场交易量回暖的重要因素。
  据了解,一些房屋贷款专家预计,在各项调控政策明朗、细化后,购房人积蓄已久的观望情绪将逐步释放出来,下半年交易量有望继续回暖。
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【北京部分区域商品房九成滞销 房价酝酿下跌】
  一个区的销售量,还不及一个项目的销售量,北京部分区域商品房滞销严重,价格也酝酿大幅下调。8月3日,北京中原根据北京房地产交易管理网数据显示,新“国10条”后北京通州区总预售项目9个,总提供房源数量为2552套,而其中签约量仅为264套,签约率仅为10.3%,9成房源滞销。并据统计,新政后单个项目销售率最高仅为31.8%,更有4个项目接近零成交。 
  开发商拒低价开盘 加大促销力度 
  据观察,通州楼市目前开发商大部分并没有明显的低价开盘,而大部分选择了加大促销力度。 
  从成交的房源看,大部分项目都选择了大打折扣,实际销售均价全部低于开发商预期,而在个别项目中实际成交价格最高已经低于开发商预期30%左右。所有项目都出现了实际成交价格低于项目开盘预期的现象。 
  中原地产张大伟表示,目前的商品房期房住宅存量预示着该区域销售压力将越来越大,这预示着房价下调压力巨大。 
  据统计,除朝阳和海淀两个大区外,楼市存量最高的区域——通州区已经占到了北京全市存量的20.4%。 
  但是,其实际成交量占北京全市则不足5%,“通州可以说是目前存量房源最多的区域。而且单个项目平均库存量也属于最高。”张大伟说。 
  近期供应量或大涨 
  需要指出的是,北京通州未来一段时间的供应量还会增加,加之北京大兴、房山一些项目低价开盘,这将带动整个北京楼市进入深度调整。 
  北京根据房地产交易管理网数据统计显示,新政后北京通州供应为9个项目2552套房源,而新政前则为11个项目,供应房源达到了4136套。 
  “新政后通州供应量下降了38.3%,很多开发商因为新政的影响延缓了开盘的速度。”张大伟表示,连续3个多月的调控还将继续执行,通州作为最近几年土地供应大户,商品房供应量在最近将明显上涨,这也给房价带来很大下调压力。 
  特别是,最近北京大兴及房山的部分新盘项目非常明显的低价热销,影响了北京整个楼市。 
  张大伟分析指出,主流开发商降价热销现象很可能影响其他企业的销售策略,而且相比标杆企业拿地的价格,部分中小企业的成本要低很多,这将使得某些区域很可能出现明显的商品房价格战。 
  “继二手房在新政前三个月的明显价格调整以后,很可能北京南部几个区的商品房率先引发第二轮降价,而降价的幅度很可能超过10%。而且将会传导到北京全市。”张大伟说。 
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【北京品牌房企低开致价格战 楼市新热旧冷】
  楼市调控100天后,楼市格局走向混乱状态:高价盘、老项目后期成交持续低迷,低价入市的纯新盘却逆市热销;通州区商品房九成滞销,大兴、房山等区域新盘却遭“疯抢”,甚至出现久违了的“日光盘”。
  离“金九”不足一月,北京新房市场走势却变得愈加扑朔迷离。近期,保利、绿地、万科位于大兴、房山区域的项目均低价热销,一定程度上引发了业界对价格战的猜想。
  在业内人士看来,从限制信贷规模,到进一步禁止银信业务,地产商各种来钱渠道基本被封堵。对于现金流和业绩的需求,会是地产公司下半年的最大课题,因此在某些区域很可能会出现明显的商品房价格战。
  “低价入市的新盘肯定会影响周边项目,甚至掀起新一轮降价潮,而房地产市场的最佳状态就是快速推盘,薄利多销。”北京万科营销总监肖劲说,在楼市调控政策频出的当下,开发商暴利的时代已一去不复返。
  新盘低开拉动成交量
  楼市成交量连续下挫3个月后上月迎来首次反弹。
  据北京市房地产交易管理网数据统计,7月份,北京共成交期房住宅4950套,成交面积51.9万平方米,环比分别增长16.7%和25.1%。除去保障性住房,实际成交的期房商品住宅为4035套,成交面积为44.5万平方米,环比分别增长39.2%和39.6%。
  这与标杆房企大规模促销不无关系。亚豪机构副总经理高姗指出,7月份北京楼市成交量明显增长的主要原因是多个优质项目低价入市销售,性价比突出。其中,位于大兴的保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆,位于房山的万科长阳半岛等项目均采用低价入市策略,取得不俗业绩。
  7月24日,中粮万科长阳半岛火爆开盘引爆了北京楼市。根据后来公布的数据,项目一期854套房源引来约7000名购房者,全部房源在2天内售罄。北京市房地产交易管理网显示,截至8月5日,该项目已签约767套。
  相比热销,更为人们所关注的是:万科降价了。此前,万科方面对外宣传称,中粮万科长阳半岛原本打算卖1.5万元/平方米,后来下调至均价1.34万元/平方米。这个价格仅比相邻的6号地限价房项目1.25万元/平方米的均价高出不到1000元/平方米,并且长阳半岛为精装修产品,为万科赚足了眼球。
  事实上,这并非真正意义上的降价,只是调低了开盘预期。现阶段,如此“积极定价策略”已经成为开发商的普遍做法,并且屡试不爽。早于万科开盘的大兴黄村保利茉莉公馆与绿地新里西斯莱公馆均采用了此策略。
  这些楼盘之所以能在调控下取得开门红,价格低开是最关键的因素。中原地产华北区域总经理李文杰认为,这些新开项目都位于09年拿地竞争最为激烈的热点区域,然而现在却以低于市场均价的方式推出,引燃了刚需人群的购买愿望。经过三个多月观望,新盘的大规模低价入市有可能引发连锁反应,打破市场僵局。
  价格压力凸显
  值得注意的是,与房山、大兴等区域形成鲜明对比的是,房价一度暴涨的通州区目前已经陷入冰点状态。
  据北京市房地产交易管理网数据显示,截至8月3日,通州区在新政后总预售项目为9个,总提供房源数量为2552套,但其中签约量264套,签约率仅为10.3%,9成房源滞销。新政以后通州单个项目销售率最高仅为31.8%,更有4个项目接近零成交。从成交的房源看,大部分项目实际销售均价全部低于开发商预期,甚至低30%左右。
  同样惨淡的还有二手房市场。据荧灿地产监测数据表明,7月份,在通州有过成交记录的29家中介公司中有24家中介成交量不足10套,其中13家公司仅达成交两套的“生存底线”。同时,通州二手房均价也跌到了13200元/平方米,比新政前暴跌了3成。
  荧灿地产认为,通州区目前还处于泡沫回落阶段,二手房价格仍将被压制一段时间,预计8月银行贷款政策的缩紧以及进入到实操阶段会继续排挤部分购房需求,所以直到年底前,通州房价依然会在低位徘徊。
  尽管陷入冰点,但目前通州楼盘的大部分开发商并没有明显的降价意愿,只是惯常地选择了加大促销力度。但业界推测,当商品房滞销越来越严重时,房价极有可能酝酿大幅下调。
  有统计数据显示,除朝阳和海淀两个大区外,楼市存量最高的区域——通州区已经占到了北京全市存量的20.4%,但实际成交量仅占全市成交量的不足5%。
  北京中原三级市场研究部总监张大伟指出,通州的单个项目平均库存量也最高,预示着该区域销售压力将越来越大,房价下调压力亦巨大。
  中原地产市场研究部认为,最近一些标杆企业的低价热销,很可能影响诸多房企的销售策略。由于相比标杆企业,部分中小企业拿地成本要低很多,这将使得区域很可能出现明显的商品房价格战,降价的幅度很可能超过10%,而且将会传导到全市。
  不过,也有业内人士指出,目前对开发商影响最大的还是政策的执行力度,其中最重要的还是信贷政策,如果下半年银行放开现有的信贷政策,价格战就可能不会出现。
  “在新政推出迫使房价上涨趋势得到初步遏制之后,当前政府主要通过落实执行细则、规范政策口径等方式维持前期调控效果。但总体而言,还是难以确定下一步具体政策走势。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示,另一方面,由于市场普遍供应不足,故难以出现大规模降价促销形势,导致各地市场成交在低位起伏波动,最终制约市场持续回暖。
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【北京豪宅价格依旧坚挺】
经历3个月的调控,北京高档住宅迎来小规模放量。根据北京市房地产交易管理网相关信息统计,在7月下旬的10天里,共有2个均价超6万元/平方米的高档住宅获批预售。在楼市调控新政出台后的5-7月,北京共有8个均价超4万元/平方米的楼盘获批预售。 
  北京市房地产交易管理网数据显示,位于东北三环的“红玺台”项目于7月30日获得预售许可证,1、3、6栋住宅楼共166套房源获批预售,总面积达到38898.64平方米,获批均价达到64388元/平方米。而首创禧瑞都的1、3、6号公寓共186套房屋于7月29日获批,销售均价每平方米高达68920元。另据报道,世茂宫园计划于8月开盘,知情人士透露其均价也将超过6万元/平方米。
  业内人士指出,实际上,调控后北京加大了对高价楼盘的审批力度,多个项目因价格报得过高而未被通过,这在一定程度上减少了北京高价盘的供应量。而因审批更严,加上调控后的观望,开发商也一度降低了推盘意愿。
  业内人士透露,“经历调控后近3个月的观望,市场已相对明朗,开发商推盘意愿变得相对强烈。”
  市场人士分析表示,北京近期入市的多个高档新盘价格,明显低于调控前开发商的预期。经过政府、开发商和消费者在调控后长达3个月的价格博弈,获批预售楼盘报价多数相对理性。
  地产中国网监测北京成交均价超4万元/平方米的41个在售楼盘发现:高档住宅市场房价涨多降少,约有66%楼盘成交价格在上涨,包括瑞城中心在7月还卖出一套单价每平方米超15万元的户型,创下北京今年来最高成交价;而高档住宅老项目的优惠并不多,个别楼盘一次性付款能到九五折优惠,多数楼盘无优惠或有优惠仅九七-九九折。地产中国网分析师周志明认为,北京豪宅价格依旧坚挺,“抗性”较强。所谓的促销或优惠并不是真实降价,而是用一种“伪降价”的方式吸引消费者。
  DTZ戴德梁行研究部华北区主管魏东认为,新政使炒房者退出市场,但是一般的炒房者不会选择高端住宅投资。真正高端住宅的客户更看重的是它们的保值增值功能,通常并不会因为价格小幅上涨就卖掉手中的高端住宅套现,对于短期的升值不会太在意。
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【北京楼市价跌量升现回暖迹象 地产商低价策略奏效】
调控了3个多月之久的地产市场终于掀起了一波小高峰。“金九银十”尚未来到,北京的地产商已经放手开始准备今年最后一搏。
  从8月开始,北京迎来了新一轮土地集中放量。从北京市土地整理储备中心了解到,北京市8月供应土地共有13块,其中以住宅商业用地为主。
  不仅土地市场开始热闹,部分楼盘也择机开盘。北京市房地产交易管理网数据显示,截至8月1日,商品房期房网上签约一周累计2078套,与上周相比增加1003套,增幅为93.3%。
  中服地块引爆北京土地市场
  继6月份土地大放量后,北京7月份土地的出让数量有所下降。而来自北京土地整理储备中心的最新消息显示,从8月起,北京可能迎来新一轮土地集中放量,并有望再掀市场高潮。
  最引人注目的是朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区的中服地块,8月2日,由于竞标者众多,这个特殊地块的收标地点改在北京昌平区小汤山镇九华山庄,早晨9点开始,大厅内就排起了填材料的长队,参加投标的企业从清晨便开始备战第一阶段的竞标。
  中服地块被SOHO中国董事长潘石屹称为“史上最庞大的土地投标”。据悉,本次投标吸引了61家企业逐鹿。在投标现场,看到不少投标者抬着沙盘模型来到现场,其中不乏标新立异的奇特建筑造型。
  据观察,8月北京即将开标地块虽然大部分分布在北京周边郊区,但是也不乏热点地块。10块地中将有3个地块成为热点地块。其中,昌平区回龙观村旧村改造用地,和石景山区苹果园交通枢纽商务区I地块,优势相近,区域附近楼盘都是热点楼盘。而且昌平地块地处地铁13号线沿线,石景山地块则紧邻公交枢纽,周边楼盘也一直以来都是成交热点区域。
  北京楼市量升价跌
  和土地市场的逐渐回暖相对应的是,从7月份开始,北京商品住宅市场成交量出现了回升。
  北京市房地产交易管理网统计数据显示,7月北京住宅签约套数为5726套,较6月的4961套大幅上涨15.42%,这是继4月份国家调控政策出台以来成交量首次出现回升。
  尤其是7月底的最后一个星期,期房网上签约面积209373平方米,与上周相比增加70931平方米,增幅为51.2%。其中本周住宅类期房网签1756套,占总体量的84.5%,而住宅类现房网签203套,占总体量的25.1%。
  北京楼市成交量最高的10个项目开盘日期也多集中在7月份。在成交量回升的同时,成交均价和开盘均价却持续回落,成交均价降至18877元/平方米,跌幅为3.22%;开盘均价也回落至22500元/平方米,下跌3.61%。
  北京中原地产认为,7月份北京楼市成交量出现上涨而价格下调开始加速的原因,主要在于北京部分远郊区项目低价热销。这些新项目的低价热销,不仅使得购房者比照新项目下调了心理价位,也使得开发商受到这些项目销售率的吸引而低价跟进。目前市场并不缺少需求,只是因为价格未降到需求方的心理价位。
  业内人士指出,7月份北京楼市成交量与5、6月份相比有明显上涨,主要原因是多个优质项目低价入市销售,性价比突出。其中,位于大兴的保利茉莉公馆、西斯莱公馆,位于房山的万科长阳半岛等项目均采用低价入市策略,均取得良好的销售业绩。
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【北京二手房成交周期拉长10倍】
二手房市场非常明显地出现了买方心理价位远低于卖方的现象,一套二手房从挂牌出售,到找到买家签订合同,在今年3月到新政前,成交时间只需要2至3天,而现在一般需要20天才能找到买家,成交时间拉长了10倍。不仅如此买卖双方的心理价位也非常明显地出现了差距拉大的现象。新政前,一般房主开价以后大部分还继续涨价,而购房者也在看房过程中提高自己的心理价位。而在最近因为三部委明确房地产市场调控不放松,严格执行二套房认房又认贷,这使得很多购房者继续大幅下调心理价位。而房主则因为之前的降价并没有增加看房人气,所以大部分选择了暂缓降价。 
  北京中原统计数据显示7月以来北京二手房非常明显地出现了价格降幅放缓的现象,价格基本保持平稳,甚至有个别区域有轻微的上涨。但是成交量则继续保持下调的趋势,可见市场目前还未见底,依然处于调整期。而且是三部委明确调控不放松使得越来越多购房者放缓购房。
  目前楼市成交量萧条依然未改,主要原因有几点:
  首先,认房认贷的政策使得购房者缓解了对新政可能放松的担忧,因此很多已经开始看房的购房者继续观望。
  其次,二手房市场在经历了10%以上的价格下跌后陷入了僵持,部分房主发现下调价格也难以销售开始坚守报价。而且周围的商品房价格依然坚挺。这使得房主不愿继续降价。而购房者则选择继续观望,以至于二手房成交量不断走低,在延续6月低迷态势的基础上更加萎靡。
  从供需比来说,目前的供需比继续跌破纪录,相比4月1:3-1:4的供需比,目前已经非常明显地开始出现供大于求。随着最近新建商品房市场价格的明显下调,二手房市场很可能出现再一次下调。
  21世纪不动产集团市场总监林蕾表示,在百子湾、管庄等许多区域,已经陆陆续续出现了中小中介关店的现象。
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长三角区域市场环境
【南京豪宅升温现楼市新动向】
8月7日-8日,南京迎来新政后罕见的一波上市热潮,七八家楼盘共计1200余套房源涌市。深入多家楼盘实地采访后发现,渐已退却的“投资潮”当下又现回流苗头,有投资客一口气吃下5套房,而开发商则对投资行为“大开绿灯”,对第二次购买楼盘者予以特别优惠,大有“叫板”调控苗头。 
  8月7日,南京城南的雅居乐花园“突击开盘”,推出最后96套房源,全部为260平方米的超大户型,销售均价在20000元/平方米,房屋总价高达五六百万元。然而,开盘首日3小时内,楼盘就收获了近40套的认购量,开发商揽金高达2亿元。据悉,购房者多为改善型需求,但抱有投资目的的不乏其人,在宁做生意的浙江老板就表示,可以一次性付款。
  同一天传来消息,南京城中的长发都市羲和也悄然开卖,单价超过3万,当天就卖出10余套。据悉,这家楼盘的户型面积从93-237平方米不等,一套房子的总价,少则300余万、多则700多万——无论如何,资金实力有限的首套房购买者是不可能下单的。
  8月8日,南京河西五矿御江金城推出60多套房源,户型面积从90平方米-170平方米,单价17600元-19200元。楼盘开盘当天推出了优惠,对再次购买该楼盘的老客户更是予以6.5%的折扣,也就是说,能享受最高优惠的客户铁定是“二套房”以上购房者。公开表示给“二套房”购买者以最高优惠,这在此前较为鲜见。开盘当天上午,认购现场坐满了购房者,1个多小时的认购后,售出40余套房源,销售率近七成。
  在御江金城开盘现场采访了首位认购者张先生。他称,此次是为儿子购房,最终选定9楼一套90平方米的房子。在认购协议上看到,房价为18489元。张先生坦言,尽管有一定折扣,但价格相对还是蛮贵的,“可是不买也不行,担心以后房价会涨。即便下跌,下跌的空间也有限。”当天,张先生已有住房的妻妹也抱着同样的目的来改善住房。已有一套住房的黄女士,也认购了一套90平方米的10楼小户型,房价为18547元。 如果说张先生、黄女士们还是游走在改善与投资之间的购房者,于先生则是纯正的投资客了,他坦言,就是想买套房子等着升值后再出手,只不过当天还没有选到合适的房源。
  投资力量返场,在推动成交上升的同时,更让部分开发商对后市的预期产生了微妙改变。
  江北一大盘的销售总监称,“目前市场比前几个月好了很多,客户来电、来访量和成交量都有明显提升”;一楼盘销售经理则开始展望“金九银十”。河西还有开发商乐观表示,市场现已趋稳,“房价再往下掉的可能性不大了。”个别开发商以“房子不愁卖”为名,又开始表露“一房难求”的态度。7日探访城北一楼盘时,那里的销售人员便不耐烦地表示:“要买的话抓紧找人吧!在这里,你打听不出什么‘消息’。”
  勿庸置疑,今年以来的房地产调控政策已经使房价上涨势头得到控制,并在调控初期让投资行为受到明显抑制。而时下不容回避的现实是,一方面,强烈的通胀预期促使投资客将货币兑换成抗通胀的产品,不少投资者在“买房抵御通胀”之时,更期盼能为下一轮房价反弹备足炒作的“食粮”;另一方面,部分银行在房贷的把控上开始回潮,频现“外紧内松”,给投资行为返场注入了相当的底气。
  专家认为,近期在投资行为下带动起来的豪宅升温,有可能成为新一轮房价上涨的催化剂。
  同时必须看到的是,部分楼盘热销并不代表楼市全貌。8月7日开盘的江北一楼盘,108套精装修房源当天就只认购出17套;而大部分此前已开盘仍有房源销售的楼盘,因房价未有实质性撼动,而销售现场依然冷落。加之,目前南京楼市库存量大增的现状未变,而接下来供应量还会进一步增大,所以,开发商对待市场且慢盲目乐观。
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【苏州7月二手房量价小涨】
经过了2个月的徘徊,上月苏州二手楼市略微有了些回暖的迹象,尽管挂牌量出现了下降,但成交量和挂牌均价却出现了一定程度的上涨。专家认为,房产新政问世已有一段时间,观望挺久之后,一些刚性需求的买房人屏不牢出手,使得二手楼市开始缓慢回升。
  据统计数据显示,上月苏州二手房网上挂牌套数与6月相比减少了1962套,挂牌总量为136903套,环比下降1.41%。而全市二手房住宅类成交套数则有所上升,达到1818套,挂牌均价居然创出新高,达到10738元/㎡。
  业内人士表示,新政后5月份挂牌数与成交数即急速下滑,6-7月则呈现了缓慢回升。而从挂牌均价上来看,4月冲到10160元/㎡的高位,5月出现了一次较为明显的降价过程,但到了7月,挂牌价已经又创新高,达到10738元/㎡,与6月相比增长8.33%。
  同时从楼市的关注度上来说,7月份苏州二手房最受关注区域排行榜上,园区独占鳌头,被搜索比率将近40%,吴中区则以17.28%的搜索率紧随其后。数据显示,最受网友关注的商圈前三名分别为:湖东、唯亭、东环,这些都是可以调用园区公积金的区域,也是楼盘存量比较大的区域。而最受网友关注的二手房房源中,中海国际社区、南湖之韵、狮山丽晶、永林新村、第五元素成为搜索前五名。
  “已经等了两个多月了,看看价格还是没有怎么跌,想来想去,只好出手买了。”一位在中介处签协议的陈先生说。他表示,太太09年年底生了宝宝后,他们就准备今年上半年换套大点的房子,方便丈母娘过来照顾孩子。当时看中的就是园区的一套二手房。“那时觉得价格高了点,就想和房东磨一磨,讲点价,再加上4月中旬出了房产新政,我可高兴了,以为房价很快就能降下来。”可没想到,尽管成交量少了,价格却一直没有太大幅度的下降,“又拖了两个多月,现在看看住的两居室里,四口人的确有点挤,想想算了,该买的还是要买的,只要房东稍微让点就买了。”陈先生说。“那个房东很好啦,还肯稍微让点,我们这里还有两个房东不让价反而涨的呢。”在一旁的中介忍不住插话了。
  据悉,上两个月,愿意放出些房子来看看市场风险的房东人数还不少,甚至也有人愿意谈下较大的让价。但进入7月后,这样的房东却日渐减少,“大家熬了几个月,觉得这股楼市‘降价风’好像‘吹’不起来了,于是该买的人熬不住出手买了,卖房的人愿意谈价的余地自然也小了。”
  信义房屋的分析师认为,经过两个多月的观望,买卖双方的心理都开始产生了微妙的变化。一方面成交虽然不多,但卖方却日渐定心,对后市看法反而变得积极起来,自然不愿意降低价格了。另一方面,具有刚性需求的买方,在长达近三个月的观望后,开始失去耐心,出手买房了,由此推动了量价一起上升。如果后市政策没有新的变化,这样的量价“齐飞”格局将继续带动苏州二手房市场回暖。
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【无锡7月二手房成交量大幅下跌】
7月无锡二手房成交情况与上月相比成交量明显下降,总共成交了1063套,同比下降了57.45%,环比下降42.26%;其中二手房住宅成交1013套,同比下降57.98%,环比下降38.98%。成交面积10.62万平方米,同比下降70.09%,环比下降54.01%;其中二手住宅成交面积8.86万平方米,同比下降58.17%,环比下降48.67%。二手房成交总价共计5.79亿元,同比下降50.34%,环比下降58.04%;其中二手房住宅成交4.95亿元,同比下降50.25%,环比下降54.42%。
  7月芦庄小区以成交34套跃居二手房成交TOP10第一名,成交面积1990.81,价格相比6月份持平;阳光城市花园位居第二,仅成交了15套,与上月的37套比,落差很大,价格相比6月降了约300元/平;广益佳苑跃居第三位,成交了11套,成交面积1323.3平。
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【杭州市区商品房成交量略有下降】
  据透明售房网2010年8月2日至2010年8月8日(周一至周日)的数据显示,杭州主城区(不含萧山、余杭)商品房(不含经济适用房)成交472套,环比下降4.6%;交易面积为6.1万平方米,环比上升20.8%;成交金额为12.3亿元,环比上升28.5%;交易均价为20234.6元/平方米,环比上升6.4%。 
  其中,商品住宅累计成交总量为342套,环比下降10.5%;总成交面积为3.7万平方米,环比下降8.3%;成交金额为8.3亿元,环比上升7.7%;交易均价为22413.8元/平方米,环比上升17.5%。
  杭州市区(含萧山、余杭)商品房(不含经济适用房)成交749套,环比下降15.2%;交易面积为9.3万平方米,环比下降0.4%;成交金额为15.9亿元,环比上升15.6%;交易均价为17055.3元/平方米,环比上升16.1%。其中,商品住宅累计成交总量为610套,环比下降18.9%;总成交面积为6.8万平方米,环比下降16.3%;成交金额为11.8亿元,环比下降0.8%;交易均价为17250.2元/平方米,环比上升20.3%。
  本周市区商品房的成交量略有下降,价格上涨。二手房签约量减少,签约均价略下降。
  一、商品房
  交易量:余杭成交量最大             
  本周,主城区成交量略有减少,其中成交量最多的区域是西湖区,该区域本周成交128套,成交均价为22972.8/平方米,主力楼盘是金地自在城东苑和坤和西溪里熙园。其中自在城位于西湖区三墩镇,6月14日开盘,共推出房源298套,本周成交66套,目前可售111套。坤和西溪里熙园早在5月份就已开盘,本周成交22套,成交均价为19597元/平方米,目前有23套房源可售。
  余杭区成交量最大,本周成交175套,成交楼盘较多,包括蒙卡岸公寓、桂花星城、清水湾别墅山水苑等。其中,蒙卡岸公寓首次登上周成交排行榜十强,该楼盘位于西溪湿地西面约1公里处,规划共11栋高层,主力户型90㎡,130㎡,7月底开盘,目前销售率达到50%。
  本期,住宅的成交量相比上周有所减少。余杭区住宅成交量最大,成交了169套,相比上周略有减少;其次是西湖区,成交了112套;萧山区成交99套。本周其余区域成交量均在百套以下。
本周,主城区商品住宅成交342套,商业成交25套,办公楼成交101套,其他类型成交4套。市区(含萧山、余杭)商品住宅成交610套,商业成交29套,办公楼成交106套,其他类型成交4套。本周市区各物业类型的分布格局基本稳定,住宅成交优势明显,占总交易量的比重为81.4%,略下降;办公楼成交量增加,本周成交106套,占总量的14.2%;商业占总量的3.9%,成交比重下降。
成交均价:市区住宅成交均价上涨
  本周,主城区(不含萧山、余杭)住宅成交均价为22413.8元/平方米,比上周上涨3334.4元/平方米,住宅成交均价上升。杭州市区(含萧山、余杭)住宅成交均价为17250.2元/平方米,环比上周上涨20.3%。
  本周住宅均价上涨的原因是昆仑公馆、万家星城 等高价楼盘的成交,尤其是昆仑公馆,本周销量有46套,均价高达36718元/平方米。首先是项目位于绝对市中心的好地段,又是武林板块内的首发项目和目前唯一在售项目,未来有着相对较大的升值空间;其次,项目在产品和户型设计上进行了精确定位,较受市场欢迎;再次,较高标准的精装修品质也是其高价及热销的原因。
  从区域分析,拱墅区成交均价最高,均价达到35866.2元/平方米,成交57套,主要来自昆仑公馆。西湖区成交均价次之,均价达到22211.8元/平方米。下沙开发区成交均价也超两万,达到20065.5元/平方米。
  二、二手房
  杭州五城区(不含萧山、余杭、三个开发区)二手房签约量略有减少,签约均价略下降。
  签约量:二手房签约362套
  本期,二手商品房签约362套,签约量略有减少,签约均价为18777元/平方米,价格略有下降。其中,住宅签约323套,签约均价为19249元/平方米。本周签约量最集中的区域是西湖区,签约111套。
  成交均价:二手住宅签约均价下降
  本周,二手住宅签约量有所减少,签约均价略有下降,为19249元/平方米。从区域分布情况分析,上城区签约均价最高,为23446元/平方米,比上周略有上涨;下城区次之,签约均价为19647元/平方米,比上周略有下降。本周西湖区成交均价相比上周略有上涨,成交量仍居各区域之首,五城区二手住宅成交均价相比上周仍略有下降。
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【扬州7月商品房成交量持续下滑】
  扬州房管部门日前发布的房地产运行数据显示,新一轮宏观调控实施3个多月来,该市市区商品住宅成交量持续下滑,7月份成交量已萎缩六成以上。
  扬州市区商品住宅上月合同成交面积7.39万㎡,同比下降60.23%,成交均价为每平方米6801元,同比上涨27.99%。据了解,该市商品房开发投资自4月以来已连续4个月走低,商品住宅供应量持续下跌,7月份上市面积跌幅达60%左右,为过去16个月来历史最低。 
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【宁波二手房成交依旧惨淡】
  受楼市调控影响,小中介三个月内至少倒了70家。虽然7月份宁波的一手房成交量有所上升,但是对于已经凉了三个月的二手房市场,一些中小中介已经难以看到“曙光”。或者说,他们撑不到看到“曙光”的那一刻。
  宁波市工商局注册处提供的数据显示,从5月1日至今的三个月内,宁波市已经注销的房产中介达到70家。市工商局相关工作人员介绍,一般来说,注销有一定的滞后性。有些个体户停止营业后,并不会主动注销,而是丢下不管了。“所以实际已经停止营业的房产中介数量只会更多。”
  出现零成交 小中介选择关门
  李先生是四川人,之前在江北区开了一家房产中介,规模不大,加上他一共3个人,但最近关门了。
  日前,电话联系李先生时,他正在回老家的火车上。“四月份房产调控政策出来之后,店里的生意怎么样?”他沉默了几秒钟后坦言:“没有成交一套。”他介绍说,调控政策之初,根本没有人看房子。过了一个多月,有人看房了,但是房客和房东价格谈不拢。他算了一笔账,房租费、员工工资、水电费,一个月下来开销上万元。即使没有生意,这些支出也是板上钉钉。据了解,关门的中介规模都不大,一般一个铺面就两三个人。
  李先生说,为了改变这种状况,他也做了很多努力,“只要是认识的人,我都会询问要不要买房。要是有人看中房子,我也会天天磨房东,催促房东降降价,但没有成效。”最近实在撑不下去了,房租也到期了,李先生无奈选择了离开。
  在飞虹新村旁,看到一家中介门店大白天关着门,玻璃门上贴着“旺铺转租,价格面议”的字条,透过玻璃,满是灰尘的桌上还看得出原来放过电脑。
  仍在营业的一些房产小中介也在努力减少开支,兴宁路一家中介门上贴上了“打字复印”的招牌。进去一打听,老板无奈地说,生意太差,想维持下去只能“扩大经营范围”了,“如果想学车我这里也可以报名啊!”
  底薪800元 业务员无奈闪人
  小田曾经是一家房产中介的业务员,而现在,用她自己的话来说“已经永远退出这个行业了”。
  2006年,小田还是这家中介的后勤人员,真正到第一线做业务是2008年上半年。她入行后,二手房市场一路走淡。“我当时一个月底薪只有800多元,吃饭靠的是业绩,没业务就只有那么多钱,生活开支靠父母的救济。”小田说。
  但2009年是小田的丰收年。查了一下笔记,她算出了一个准确数字,2009年总共卖出了17套房子,最贵的是东湖花园一套180多万元的房子,大部分房子都是100万元上下,也有几套是40多万元的单身公寓。小田年收入达到6位数。
  今年四月份,楼市调控政策一出台,小田又回到每月拿底薪800元的日子。“旺季打打电话就来生意。淡季跑上跑下还是零成交。5月底,我就萌生了辞职的想法。没准这次的淡季比2008年还长。我是外地人,月薪800元连房租都不够。” 
  冯阿姨是一家中介的老资格业务员,业务量一直在同行里名列前茅,一个月拿好几万元的日子曾让朋友们好生羡慕。不料今年的房产调控措施如此严厉,冯阿姨的业务电话明显少了。4月15日楼市调控政策出台至今,她一共只跟别人合作卖了两套房,算在她头上的就只有一套。平时上班实在太空了,冯阿姨不得不“培养”了两个乐子:室内网上偷菜、室外逛逛马路。
  生意淡了不少 大中介练内功
  南天房产企划部经理薛敏强表示:“受楼市调控影响最大的就是中小中介,对于大型连锁中介公司来说,由于分店众多,客源和货源相对较广,影响要小很多。”相比6月份,南天房产7月的成交量上升了13.88%。
  不过,业内分析,从目前的市场走势来看,虽然出现了止跌现象,但是短期内市场不会再恢复到正常水平之上,大型中介的压力仍然很大。最近,家缘房产的总部旗舰店搬迁了,负责人陈经理表示,原先的房子是租的,一年租金要40多万元,“现在搬过去的地方是公司买下来的,不用租金。目前形势不好,公司从长远考虑必须节省开支,就加快了新房的装修速度,提早搬进去,现在是能省则省啊。”
  生意淡了,一些大中介也开始练起了“内功”。甬旺房产培训部经理张惠明介绍,全公司200多名员工这段时间分批接受培训,从看房技巧到签合同注意事项,人人苦练专业技能。南天房产最近也要求业务员多学习如何掌握政策,以便更好地为不同的购房顾客服务。
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【温州二手房成交量上升】
温州市房屋交易产权登记管理中心8月9日提供的数据显示,近段时间以来市区二手房成交量有所上升,业内人士认为—— 
  再现“长龙阵”并非楼市回暖 
  8月9日下午3时,市房屋交易产权登记管理中心大厅里人满为患,3号、4号二手房交易登记窗口排起长龙。据该中心提供的统计数据显示,今年6月和7月,平均每周交易量分别是205套和226套,8月份第一周是266套,其中8月6日有70套。楼市新政百日后,市场成交量似乎开始反弹,这对敏感的温州楼市来说意味着什么? 
  二手房成交量有所上升 
  温州哥伦布房产咨询有限公司房产经纪人小陆,最近忙了起来。好几个月没做成一单业务的他,上月开了4个单子,提成拿了4万多元。 
  他介绍成功的4套房子分别位于市区下吕浦、江滨路等地方,买房者原因各有不同,有1人是学区房,有2人结婚用房,有1人是以小换大。“房价和前几个月比变化不大。”小陆说,市区江滨西路繁华公寓附近,基本上价格为每平方米2.5万元左右,这个价格和今年初差不多。 
  8月9日,市房屋交易产权登记管理中心收件超过了70件。该中心相关人士说,一天70件,这个数量和09年同期基本差不多,09年这个时候平均每天也就80多件。 
  该中心负责记号机发号的保安赵宇泉说:“中心好比温州楼市的晴雨表,从上周开始突然热闹了许多,交易登记窗口再次出现了排队的场景,这样的情况好几个月不见了。” 
  说楼市回暖为时过早 
  如今,被业界称为史上最严厉的“新国十条”房地产调控新政已过去3个多月,但大众期待的“巨变”并未如期而至,与历次调控后的楼市表象一样,这次同样上演着成交量迅速下滑、价格依然坚挺等常规戏码。不过,国家有关部门对房地产调控政策却依旧坚决。住建部明确表态调控依然持续;中国银监会表示要坚持调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性。 
  可以说,楼市步入了后博弈时代。但让人看不懂的是,楼市新政百日之后,市场成交量似乎开始反弹,这对敏感的温州楼市来说意味着什么? 
  “现在说回暖并不确切,只能说是前期被积压的刚性需求在7月到8月初有所释放。”温州哥伦布房产咨询有限公司业务经理范浩瑞说,此次楼市成交量上涨,是购房者看好后市,以及近期土地拍卖价过高等原因造成,当然还包括学区房的因素。 
  一些中介机构和购房者认可了范浩瑞的这种说法。不少人认为,新政对温州楼市造成了一定的影响,但购房者所期待的房价下降局面尚未出现,因此,等待时机出手将是购房者下半年最主要的心态,而一旦房价达到部分购房者的预期,持币待购的局面将会打破,楼市成交量将有所突破。 
  温州天浩置业市场部经理向洋说,现在下楼市回暖的论断为时过早,一旦市场上价格有变动,价格越过刚性需求的承受能力,刚刚上来的成交量势必见好即收,迎接楼市的或许将是新一轮的调整。“近期,楼市成交量的回暖缺乏宏观经济基本面的支持,是短期的、局部的和阶段性的。” 
  据悉,8月2日,央行重申继续严格执行差别房贷。对此,向洋认为,只要央行严格监督,房贷执行严格了,下半年开发商的资金压力将加剧,对新房源来说或许会有一次调整期。
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【绍兴商品房成交下探明显 二手房交易止跌反弹】
  从4月中旬至今,房产新政已走过了3个多月,其影响持续着。从权威部门公布的7月份绍兴市区楼市交易数据看,新房成交量依旧“偏软”,相比6月份下跌明显;而二手房交易量止跌,且呈小幅反弹态势。
  51%,新房成交量下跌明显
  绍兴市房地产信息网的数据显示,市区7月份楼市新房成交158套,比6月份的324套相比,下跌了51%,这一下跌幅度比较明显,即使与5月份的287套比较,其“成绩单”也逊色不少。
  从成交均价看,7月份新房成交均价为均价11570元/平方米,与6月份的10122元/平方米、5月份的9550元/平方米以及4月份的10677元/平方米相比适度上扬,但仍低于3月份的11681元/平方米。“因小区位置、户型、楼层等不同,成交价格也有所不同,仅从成交均价看,说明市区楼价依旧稳定。”有关人士说。
  业界人士说,房产新政实施3个多月,如果仅从数据上看,7月份受到的影响最为明显,不过出现这样的数据,与7月高温天气不无关系。天气炎热,看房买房的兴趣也减低,尽管有部分开发商推出一些新盘,但赢得的更多是眼球,下单的并不多。
  从成交区块来说,7月份新盘最受关注的城东、城北和生态园区,前面两大板块的成交均价都超过万元,生态园区板块在6000元上下。
  上升18%,二手房中学区房撑起半边天
  虽然新房成交量让人大跌眼镜,但二手房的数据则让业界充满欣喜。从7月份二手房成交量看,纵轴线上的刻度再次被调整,从曾经以10套为一刻度单位,到6月份调整为以8套为一刻度单位,如今又变成7套。
  尽管如此,7月份的市区二手房交易量仍旧达到了308套,与6月份成交总量259套相比,小幅反弹,上升18%,这一数据尽管不如5月份的312套,但自从房产新政实施3个多月以来,首次出现上升的态势。
  市区一些二手房中介机构说,虽然二手房交易有所反弹,但总体表现与往年相比仍不理想,最主要的还是受房产新政影响,许多消费者依旧观望。而从二手房成交小区看,最多的仍是小户型的房子,且大多是学区房,比如辕门新村、府山西路等小区。像市区的明珠苑,这几个月价格反而有些上升,一批小面积的户型,每平方米均价已经突破15000元。而目前市场上大户型的房源最“冷”,询问的顾客很少。
  开发商重在练好内功
  虽然这两天是持续高温,但楼市却一直处于不温不火状态。
  而对于房产开发商来说,不管天气是冷还是热,在楼市竞争异常激烈的今天,想让自己的产品受到消费者的认可和关注,按节奏推盘是必不可少的。从了解到的情况看,7月份有些楼盘搞了一些促销活动,尽管没有带来直接可喜的成交量,但其品牌推广效果不错。
  接下来的8月份高温天气里,这种促销活动依旧不断。从市场传出的消息看,市区城南、城东等多家楼盘已开始促销,而袍江新区、镜湖新区以及绍兴县等地楼盘,其促销力度则更“猛”,从9.9折到9.5折不等,对总价动辄上百万元的房子来看,如果选择出手,能便宜好几万元。
  业界人士表示,8月份楼市不火,一是天气影响,还有就是房产新政,有些消费者还是选择继续观望;而开发商切切实实做好自身产品,是其保持市场竞争力的重要手段。
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珠三角区域市场环境
【深圳上周新房成交突破500套】
  一手市场真的在逐步回暖?中原地产根据深圳市规划国土委公布的数据统计,发现上周(8月2日-8日)深圳新房成交511套,这是8周来新房成交首次突破500套。此外,上周新房成交均价16325元/平方米,环比下降8.77%。
  中原地产数据显示,两个多月来,深圳新房成交套数一直在500套以下,上周新房总成交面积和成交套数都在上升,成交套数环比上涨8.72%,成交面积4.33万平方米,环比增加4.89%。成交面积前三名楼盘分别为水榭春天、招商澜园、金地上塘道。 
  成交面积前10名全部都在龙岗和宝安。不过值得关注的是,上周大户型成交有增加,中海大山地、观湖园、龙岸、公园大地、君汇新天等大户型楼盘都有成交。
  尽管有大户型增加,但是由于成交面积占比总体比较少,上周的成交均价还在下跌,成交均价16325元/平方米,环比下降8.77%。
  此外,上周二手房成交1748套,日均成交350套,环比下降23.2%,日均成交面积3.4 3万平方米,环比下降9.8%。深圳中原市场部总监王世界表示,近期楼市的成交虽然没有像前期一样经历大涨,但却透视出市场上强大的潜在购买力,后市的发展主要在于是否有新的政策推出。
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【深圳二手房成交量回升】
在历时三个多月的调控后,深圳房地产市场依然呈现胶着状态。但部分刚性需求者的入场让二手房成交量在7月份出现连续回升,一手房价格在成交量下跌情况下依然逆市增长。
  从7月中原(深圳)领先指数来看,该月跌幅较6月已经放缓。中原地产表示,就7月整体的成交量来看,出现了回暖的迹象。一方面,一些刚需置业者经过3个月的观望,认为房价不会进行大幅下调;另一方面,房屋租金上涨也带动了置业者入市的积极性。
  世联地产的研究报告显示,从近八周的成交比较来看,深圳二手房成交量在经历前周短暂一周的小跌后,上周重新出现增长的步伐,环比上有较大增长。而自24周以来,深圳二手房成交量整体呈现向上的态势。
  中原地产市场研究总监王世界表示,7月份深圳二手房成交氛围持续回升,成交量达到7000多套,环比增长20%。“入市的绝大部分都是刚性需求者,包括首次置业者、迫切型置业者和改善型置业者。”
  一手房成交量受调控影响不断萎缩,但成交量的接连下滑并未带动房价的走低,反而远远超出了购房者的预料,7月的房价出现了不降反升的巨大反差。深圳市房地产信息系统统计显示,7月深圳市新建商品住房均价为每平方米18179元,比6月份上涨1201元,涨幅达到7%,比上年同期的15875元/平方米涨幅则达到了15%。
  王世界认为,在一系列严厉政策的压力下,房地产进入一段胶着期,房产新政的调控并未松动,房价短期内会保持下跌趋势。而低迷的成交量能否有更大的上升空间,要看供应量能否稳定在较高水平。
  但随着7月份的销售结束,不少开发商的开发任务却并未随着时间超过一半而同步推进。不少开发商均只完成了全年业务的三分之一甚至四分之一。中原地产研究报告分析,本年度虽已过去大半,但数据显示,上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。
  王世界认为,为了达成销售目标,下半年各房企必须促销走量,以冲刺全年的销售业绩。因此,从目前来看,降价通道可能是各房企完成销售任务的必经之路。
  世联地产研究总监王海斌在接受《第一财经日报》采访时也表示,就后市而言,由于开发商一直处于观望的状态,延期推盘和捂盘惜售的现象普遍存在,因此很多房企没能及时地从市场上回笼资金,进入下半年之后,资金链在一定程度上会出现紧张,因此新盘推出的力度相对“4•15”之后会有所增加,市场供应量的增加在一定程度上能够抑制房价的上涨。本月三部委公开表示政策的执行将不会被松懈,同时政府将继续对土地执行严格的规划和管制,因此后市将不容乐观。
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【深圳写字楼市场量价齐升】
  发展商称涨价是“顺势” 
  新政后反而有些未曾关注过写字楼的投资客过来看房,投资客的比例由30%上升到50%。由中原地产提供的全市写字楼7月销售表可见,售价环比上涨的还有位于中心西区的深业泰然雪松大厦、位于景田的哈尔滨大厦、位于宝安中心区的万骏经贸大厦等,涨幅在5%-10%。 
  7月全市写字楼均价的上涨有个重要原因就是福田、南山两区的高价写字楼成交占比明显增加,而且新增了华侨城的智慧广场,均价高达4万元/平方米。 
  目前有效供应仅20万平方米 
  “现在写字楼能卖得好,主要是因为其价格相对住宅还没有拉开价差,而现在股市、住宅等的投资行情都不好,处于价值洼地的写字楼就吸引了更多投资客。”汉京集团营销总监王川说。他称还有个重要原因就是近期多个写字楼项目转售为租,使得销售市场中供应不足,在售写字楼更有底气提价。 
  中原地产数据显示,目前全市写字楼在售存量约49.1万平方米。其中,约31%面积为非活跃物业,包括已入伙或者即将入伙、或转向租赁的物业,如卓越世纪中心1号楼、京基金融中心、鸿隆世纪广场A座、百仕达大厦等;尚未正式开盘的物业约占23%,如财富港大厦,珠江广场A3、A4栋等,它们将是未来一段时间内的主要供应量。算下来,目前活跃在销售市场的写字楼项目总体面积仅20多万平方米,市场有效供应占整体存量的比重不到46%。 
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【东莞7月二手楼价回升至“5字头”】
在刚刚过去的7月,东莞二手楼市场相比新政初出台的时候出现了一些变化。合富置业最新统计数据显示,东莞二手房成交均价小幅回升至5000元/平方米以上。
  究其原因,一来是因为优质楼盘的优质单位成交增多,令整体市场的成交结构出现变化,从而带动成交均价上升。其次,刚需买家的心态也正在发生变化,由于所期待的大幅降价现象并未出现,买家的观望情绪也在等待中慢慢减弱。
  业内人士预期8月之后,在前期累积购房需求释放的带动下,市场整体交投活跃度有望得到提升。
  现象 二手成交好转 买家开始出手
  新政出台已100多天,近日,走访东莞几大二手房成交较活跃的片区,发现二手楼市虽然起色不大,但也出现了一些小变化。
  此前受楼市深度调控影响,东莞二手楼市陷入买卖双方拉锯的态势,由于心理价位不一致,导致市场持续陷入胶着,成交量在低位徘徊。来自合富置业的成交数据显示,7月总体二手住宅成交量与6月相比变化不大,市场交投仍旧低迷。
  不过,目前市场也出现了一些好转的迹象。“有个买家看中景湖春晓一套40多平方米的小公寓,业主放盘价是32万元,他希望能以29万元买进,但业主不肯降价。过了两个月,近几天这个买家又找我去探听业主的口风。”阳光澳园附近一家合富置业的中介小李表示,买家其实还是希望能买下那套房子,业主也愿意降1万元,现在双方还在谈。
  “这也可看出买家不太想等下去了,其实此前购买需求只是被压制了,肯定会慢慢释放出来的。”金信联行市场部经理罗平表示,虽然目前交投仍不理想,但7月成交相比6月已呈现出缓慢上升的态势,“6月的成交基数实在太低,目前已渐渐开始好转。”
  数据 均价小幅上升 回到5000以上
  “在5~6月,一些大户型业主降价10万元出售的都有,现在价格方面则平稳很多了。”金信联行东泰花园店的中介阿林表示。
  尤其在一些热门板块,比如西平一带,不少小区的楼龄并不高,业主当初买进的价格也不低,所以即便新政实行之初价格有所下跌,但业主都会有一个最低心理价位,低于这个价位业主就不会考虑出售。
  合富置业统计数据显示,价格方面,7月整体二手住宅成交均价为5081元/平方米,环比微升2.5%,回到5000元/平方米以上的水平。租赁市场方面,7月住宅平均租金为19.8元/平方米/月,环比微升4.2%。
  其中,南城和常平的二手住宅成交均价都出现小幅上升,环比升幅分别为4.3%和7.3%。“优质楼盘的优质单位成交增多,令整体市场的成交结构出现变化,从而带动成交均价上升。如未来世界花园、景湖名郡和新天地等优质楼盘,在7月均录得二手成交个案。”合富置业东莞分公司总经理肖伟嘉表示。
  他表示,随着市场逐渐调整,个别笋盘会陆续出现,但不可能大规模涌现优质盘,“建议买家不要希望等到市场最低点,而可在资金承受范围内,出手购买适合自住的优质单位。”
  预测 8月需求释放 有望带动交投
  “从4月等到现在,看了好几个楼盘,感觉楼价没怎么下跌,所以现在也考虑要下订了。”在世安居东城店,一名正在咨询房源信息的市民说。
  据了解,新政出台3个多月以来,二手楼市买卖双方陷入拉锯战,尽管一二手楼价均出现一定幅度的波动,但事实上,看跌买家所期待的大幅降价现象并未出现。不少业内人士认为,下半年一向都是楼市交投的旺季,在7月部分刚性需求买家终于按捺不住入市购房。
  合富置业成交数据显示,7月首次置业人士占过半客源,比例达52%。从成交情况来看,7月打破观望入市的首次置业者,大多选择面积在90平方米以下的中小户型物业,总价在50万元以下的二手房受到首次置业者青睐。
  肖伟嘉分析,经历这段新政观望期,市场上已累积了一定购买力,当中不少是刚性需求买家,从7月开始,这部分购房需求已陆续释放出来,预期在8月及之后一段时间,在前期累积购房需求释放的带动下,市场整体交投活跃度有望得到提升,而部分热门板块的反应可能会明显一些。
  金信联行市场部经理罗平也称,毕竟买家也希望在楼龄较低的小区里买到质素高一点的房子,而这些房子的价格不会下跌多少,所以买家的观望情绪也在等待中慢慢减弱。
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【三亚8月商品房成交量突增】
  8月伊始,在经历了诸多的楼市风暴之后,海南楼市整体上仍处于一个低迷状态。然而,立秋前后,三亚商品房成交量突增,这难道是三亚楼市真正拐点的到来? 
  据南海网—地产海南的数据显示,8月上旬(8月2日~8月9日)三亚的商品房销量于7月下旬有超过一倍的回弹,下面是具体数据。 
  8月2日三亚住宅签约套数为6套,成交均价20989.34元/平方米;8月3日三亚住宅签约套数为4套,成交均价5605.19元/平方米; 8月4日三亚住宅签约套数为1套,成交均价8852.09元/平方米; 8月5日三亚住宅签约套数为116套,成交均价8725.23元/平方米;8月9日半天三亚住宅签约套数为86套,成交均价5720.01元/平方米。
  8月 2日至8月4日三亚商品房签约都低于10套,签约率较低,但到8月5日三亚商品房签约却一跃超百套,打破了海南楼市冰冻期的持续低迷状态。总体而言,8月上旬(8月2日~8月9日)三亚的商品房总销量数为172套,环比7月下旬上升了一倍多,但销售均价环比7月下旬有较大幅度的下滑。 
  自7月下旬开始,三亚房地产市场销量开始逐步反弹,8月上旬环比7月下旬又再次出现了多出101套的提升,虽然还没到“金九银十”,但从以上分析来看,三亚的商品房签约数量突增,这难道是海南楼市拐点的到来?三亚房产专家分析,目前三亚房地产市场销量的突然回升,只是近期开发商进行让利的结果,与其他时期相对比,销量还是远远不足,出现的大幅提升销量比,也只是因为之前销量的低迷,环比出现的效果,三亚现在还处于旅游淡季,三亚房地产市场消费群主要由岛外客户构成,在缺乏大量消费群的情况下,市场销量要大幅提升是不可能的,而且三亚相对比海口区域目前的让利声调,还是略显低调,因此市场的回暖,还需开发商的积极配合推动。 
  海南住建厅副厅长蔡仁杰日前表示,“随着调控政策效应的继续释放,预计海南省房地产市场成交量还将继续低迷,随着成交量的下降,房价将略有回落,相关税收收入与上半年相比增幅将明显下降。如果中央继续保持宏观调控政策不变,预计全省房地产市场回调的大势将进一步强化,房价将出现一定幅度的回落。”对此三亚业内人士表示,海南房地产市场,虽然有着自己的特殊性,但政策的影响依旧不小,目前三亚房地产市场依旧是处于低迷的状态,大家虽然普遍看好10月,但仍不能放松警惕,理应多手准备,做好市场营销策划,迎接10月翻身战役的到来。
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【长沙楼市7月环比量价微跌】
  日前,长沙市房产研究中心公布了1-7月长沙房地产市场情况,前7个月的长沙楼市依然平稳发展,销量和价格同比双双上涨,但另一方面,7月份的销量和价格环比却依然保持了6月以来的下滑走势,短期内的调整讯号明显释放。 
  从数据来看,长沙楼市展现强大的发展后劲。1-7月,全市新建商品房累计销售备案1266.49万㎡,同比增长40.03%;内五区新建商品房备案均价为4679元/㎡,同比上涨18.13%;其中住宅均价为4365元/㎡,同比上涨16.85%。 
  虽然同比数据看好,但是更能反映当前市场情况的环比数据却并不乐观。数据显示,长沙市内五区7月商品房销售套数为10362套,其中住宅9491套,环比下降0.75%;7月商品房备案均价为4550元/㎡,环比下跌2.02%;其中,住宅均价为4212元/㎡,环比下跌4.08%。销量和成交价格的下滑似乎正在验证调控政策的效力。 
  和量价均呈环比下行态势相比,7月新增批准预售却依然保持增长,总共达到153.52万㎡,环比增长9.77%;其中,内五区新建商品房7月新增批准预售100.49万㎡,环比增长4.69%。上市量依然在增加,销售量和价格却出现止步不前。虽然从数据来看,价格和销量的环比并没有出现大跳水,但是调整已经出现。 
  不容忽视的是,近期第二波房地产调控来临的消息正山雨欲来。土地调控方面,招拍挂制度的修改完善,囤地黑名单交付银监会的消息都陆续得到证实;另一方面,近期沸沸扬扬的“全国6400万套空置房数据”也被业界视为后续政策的铺垫。
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【南昌上周新建商品房共成交增幅达43%】
  在8.2-8.8一周里,南昌市新建商品房共成交470套,其中住宅成交377套,非住宅成交93套;二手房共成交386套,其中住宅成交364套,非住宅成交22套(以上数据未包含南昌县数据)。南昌县新建商品房共成交425套,其中住宅成交367套,非住宅58套;二手房共成交116套。
  8月第一周,南昌市新建商品房和二手房较7月底(7.26-8.1)均有所下降,其中,新建商品房成交量下跌27%,二手房成交量下跌23%;上周(7.26-8.1)南昌市房地产交易量创7月最高,本周虽有回落,但较7月整体交易量而言还是相对稳定。而南昌市的新建商品房和二手房的成交量较前一周(7.26-8.1)又有增长,其中,新建商品房成交量较前一周(7.26-8.1)上升43%,而二手房交易量上涨3倍多。可谓盛夏8月,南昌市楼市交易量缩水,南昌县楼市交易量却暴涨。
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【衡阳二手房成交量大幅增加】
  当人们都把目光转向一手房市场的时候,起于“草莽”的衡阳二手房市场,近年也在迅速成长。不可否认,二手房市场的崛起,在整个衡阳楼市的持续健康发展过程中功不可没。熟悉这个行业的人还知道,诸如浩诚、新家园等中介机构的规范化、品牌化经营,为衡阳二手房市场的发展起到了重大的推动作用。
  二手房成交量大幅增加
  来自市房产管理局的数据显示:今年上半年,衡阳主城区二手房共成交了3266套,成交面积为329624平方米,与09年同期相比分别增长52.40%%、75.89%,其中住宅成交了3070套,成交面积为272375平方米,同比分别增长53.58%、64.28%。
  对比数据发现:2009年上半年,衡阳主城区二手住宅成交套数与成交面积,同比2008年分别增长了4.88%和7.93%。从这一数据我可以看出,今年上半年衡阳主城区二手住宅成交面积的同比增幅是2009年同比增幅的8倍余!
  对比数据还发现,起于2008年楼市低迷的衡阳二手房市场,近两年在快速成长的同时,成交量与日俱增。2009年全年,衡阳主城区二手房累计成交套数、成交面积和成交金额,与2008年相比分别增长43.85%、48.13%和71.05%。其中二手住宅的成交套数、成交面积和成交金额,同比则分别增长 42.61%、56.74%和109.86%。
  二手房成交量占比趋大
  在二手房成交量不断增多的同时,衡阳主城区二手房在整个商品房成交量中的占比也越来越大。
  来自市房产管理局的数据显示:今年上半年,衡阳主城区商品房一级市场与二级市场交易量之比为3.72∶1。这一比例较之2009年上半年的4.67∶1,其一手商品房成交量所占比例减少了0.95。对比数据同时显示:2009年全年,衡阳主城区商品房一级市场与二级市场交易量之比为4.27∶1;2008 年,全市主城区一、二级市场累计交易量之比为3.28∶1。
  2009年,是衡阳新建商品房市场最为红火的一年,在此背景下,二手房市场交易量同比2008年有较大的增加,但依然敌不过一手房成交量的狂飚猛进,二者之间的比例因此有了近一个点的增加。2010年上半年,衡阳主城区一二级市场交易量之比回落到2008年的水平,二手房在一手房继续走高的形势下,其增加幅度超过了一手房。
  “新政”使市场转冷
  对于二手房市场来说,本轮国家宏观调控新政最为利害的一招在于“未满五年转让房屋要全额征收营业税”。在此政策出台后,一向反应比较呆滞的衡阳二手房市场顿生风波,成交量有明显的下滑。业内分析人士认为:因为购买二手房用作投资的占多数,而新政在对多套购房及异地购房都采取了严格的调控手段,所以近期投机、投资性需求不敢冒然入市。
  市房产管理局的统计数据显示:2010年上半年,二手房方面受新政影响比较明显,新政颁布后的4月份、5月份,成交量环比分别减少26.65%、 28.40%。6月,衡阳主城区二手房住宅成交了429套,成交面积为38149平方米,同比分别减少了15.72%和17.46%,环比分别增长 4.63%、14.75%。虽然6月份成交量环比有增长,但与新政颁布前的各月成交量相比都有很大差距。
  而据浩诚、新家园等二手房中介机构反映,衡阳主城区二手房市场7月更显清冷,一些中介机构的交易量环比6月有大幅的减少。
  成交均价较大幅度上涨
  市房产管理局采用市房地产产权监理处报表与衡阳市房地产信息网报价平均统计数据显示:今年上半年,衡阳主城区二手住宅平均成交均价为每平方米1620元,与09年同期相比上涨了18.68%。
  对比数据发现:2009年上半年,衡阳主城区二手住宅均价同比上涨了2.65%。而从2009年全年来看,主城区二手住宅平均价格为1618元/平方米,与2008年相比上涨15.54%。而2008年,衡阳主城区二手住宅平均价格与2007年相比上涨了10.7%。
  虽然交易量在2008年低迷的大环境下有所跌宕,但衡阳主城区二手住宅的成交价格近年却一直保持了昂扬向上的势头。这一趋势即使在今年上半年新政“调控”下也没有被打破:数据显示:今年6月,衡阳主城区二手住宅均价为1646元/平方米,同比上涨了21.48%,环比上涨了0.12%。
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【福州二手房交易量止跌回暖】
  比起前两个月,近期榕城二手房的交易量在房价未大幅调整情况下,出现了约10%的回升。5日从麦田、朝阳、南新等多家二手房中介获悉,在国家宏观调控大背景下,经历三个多月低迷后,近期福州的二手房市场在刚性需求支撑下,交易量止跌并悄然回暖。 
  “近一周来,不仅咨询看房的电话量比前两月增加了50%以上,看房的客户也增加了很多。一些房源消化的速度开始加快,可能两、三天房子就卖掉了。”对于近期市场的回暖,原居房产总经理王锋感觉十分明显。 
  国广一叶点房网叶斌董事长认为,由于国家出台调控政策,大家都认为房价会跌,都会暂时搁置购房计划。经过3个月僵持,未见房价大幅下跌,往往刚性需求购房者会首先释放购买力。 
  “近期刚性需求购买量占公司总成交量的60%以上。”麦田房产总经理黄少华表示,以前在公司的总成交量中,更多的购买力都是二次置业,刚性需求的购买者一般占比约30%—40%。但现在刚性需求却成了业务主力,相反二次置业的购买力依然不是很理想。 
  无独有偶,在二手房市场止跌回升的情况下,近期福州一手房签约量探低回升的趋势也较为明显。 
  据了解,虽然7月福州一手房仅签约821套,比6月份减少363套,环比减少30.6%,创年内一手房月签约量新低。但近一周来签约量却在逐步回升,其中30日签约22套、31日签约94套、8月1日签约45套、2日签约签约40套、3日签约36套。而此前大半个月时间内,福州日签约量都只有十来套。 
  但黄少华认为,目前市场的回暖,更多还是试探性,并不是反转。 
  “其实更关键因素是由于银行依然严控二套房贷,还将长期压制二次置业的购房需求。2009年房地产市场之所以能快速回暖,很大原因就是大量的二次置业需求提供支撑。因此,只要银行的二套房贷政策没变,市场就不具备反转的条件。”黄少华说。
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【厦门二手房市场买卖双方继续僵持】
  调控历经三个多月,一手房市场新开楼盘的热闹登场,但购房者殷切降价期望的二手房价格却“反应迟缓”,导致交易量持续委靡,买卖双方的僵持仍在继续。
  价格坚挺 二手房成交低迷
  刘小姐最近正在物色买套二手房,不到两个星期,已经看了不下10套房子了,但让她心动的寥寥无几,主要还在于价格。 
  比如前几天她看中了一套要价75万的小两房,可是房东只肯再让5000元,“这房子好像挂了一段时间了,说明价格大家都不满意,房东都不急,我也不急。”
  刘小姐的遭遇颇有代表性。在8月2日由房友网、《厦门房地产》杂志等举办的“机遇•挑战,共话发展”楼市下午茶活动中,不少二手中介都感叹,尽管自新政以来,二手房成交量骤降,但价格却未见明显松动。浦厦房产总经理叶新华说:“房东‘咬得很死’,挂牌价几乎没有变化,如枋湖片区的书香佳缘、水晶森林等楼盘的二手房报价普遍在每平方米12000元到14000元,禹洲•香槟城的报价有的甚至高达每平方米15000元,而近期开盘的禹洲•城上城项目的销售均价为15508元/平方米,“二手房的价格与新房差不多,考虑到还有营业税、中介费等,实际买房成本反而高过了新房,怎么可能好卖!”置强房产总经理余永灿介绍,最近全厦门的月成交量只有1000多套,比09年的一半还少,下降非常明显。
  房东不肯降价 一手二手相互观望
  虽然挂牌价无太大变化,但成交价比新政前下降5%~10%,亦即“只有降价才能成交”。“跟房东说现在的市场行情是降价才能销售,很多房东认为我们在骗他。”丹厦房产的经纪人小郑无奈地表示。
  那么,房东坚持不降价的原因何在?中振地产总经理沈文礼表示,经过上一轮的调整,很多房东认为房价迟早会涨回来,现在降价销售是“吃亏”,所以只要手头相对宽裕,宁愿慢慢卖,“大不了放长线投资”。海齐地产总经理黄勇国也指出,由于开发商方面并没有大幅度降价,或者是大范围降价,这让房东的预期更加“坚挺”。
  实际上,自今年4月新政推出以来,厦门的新房市场已经悄悄出现变化,不少推出新盘的开发商调低了价格预期。近期销售状况最为理想的当属万科•金色悦城,开盘价比之前的市场预期调低了近2000元;禹洲•城上城开盘优惠2000元/平方米;住宅•水晶国际挑高5.4米,折合价每平方米均价10000多元;海投•天湖项目也推出了相当于每平方米450元的优惠,折合成交均价8500多元/平方米……这些项目均取得了不错的销售成绩。
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【广州7月楼市继续量价齐跌 中心六区跌破1.6万】
7月,“4•15”楼市新政出台的第三个月,广州楼市出现量价齐跌的现象。8月6日,广州市国土房管局公布的《7月广州市十区房地产交易登记情况通报》显示,7月广州十区一手住宅均价11829元/平方米,环比下降5.8%;成交量仅37.52万平方米,环比大降28.6%。这已经是广州连续第二个月出现交易登记数据量价齐跌的现象。
  中心六区跌破1.6万关口
  继6月楼价大降后,7月广州一手楼价又降5.8%。数据显示,7月广州市十区一手住宅交易登记均价为11829元/平方米,同比上升18.2%,环比下降5.8%。其中,市中心六区一手住宅均价15560元/平方米,跌破1.6万元/平方米关口,环比下降3.2%。
  跌幅较大的是萝岗和越秀,前者均价大跌52%,原因是6月萝岗成交的多是别墅产品,而7月主要成交的是洋房,加上成交量不大,一下子拉低了均价。而越秀区均价也仅16672元/平方米,环比降13.4%。
  但是新四区一手住宅均价略有上升,均价8696元/平方米,环比上升6.2%。其中番禺区均价达14507元/平方米,环比上升10.3%。
  值得一提的是,7月广州网签楼价再创新低。数据显示,广州十区新建商品住宅网上签约均价为11218元/平方米,同比上升13.0%,环比下降4.1%。新建商品住宅网上签约均价环比连续三个月出现下降(5月份和6月份的环比涨跌分别为-2.4%、-9.2%)。本月新建商品住宅网上签约均价创出本年度月均价新低。
  成交量低于40万平方米
  据悉,广州楼市仍然处于量价齐跌的楼市调整期,楼盘降价促销仍然换不回高的成交量。数据显示,7月全市十区一手住宅交易登记面积为37.52万平方米,同比减少55.0%,环比减少28.6%。据悉,6月广州十区一手住宅成交量是52.52万平方米,仍然属于正常范围,但7月已经萎缩至40万平方米以下。而由于交易登记数据往往比实际成交数据有一个多月的滞后,7月登记成交量显示的是5月下旬至6月的成交量,也就意味着“五一”黄金月后期楼市成交量开始大幅度萎缩。
  从各区成交情况看,十区中除了黄埔区以外,其余各区成交面积环比均出现不同程度减少。黄埔区和萝岗区由于一手住宅成交量一向较少,基数小,容易出现较大的变化幅度。新增供应较少且价位较高的越秀、荔湾、海珠三个老城区,本月交易量继续领跌全市。总体而言,2010年7月广州市中心六区一手住宅交易面积环比减少41.2%,与上月9.9%的环比减幅相比,本月交易面积缩减幅度有所扩大。
  从中心六区及新四区的成交对比情况来看,2010年7月中心六区一手住宅交易面积减少超过四成,缩减幅度远超新四区,成交面积占十区比重也下降9.8个百分点。
  另外,7月全市十区新建商品住宅网上签约面积为34.73万平方米,同比减少35.2%,环比增加1.7%;其中越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计网上签约16.96万平方米,同比减少22.0%,环比增加20.7%。而网签数据显示的是当月实际成交量,显然7月广州楼市成交量仍然低迷。
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【广州广州二手房7月成交量上涨一成】
随着楼市新政出台,5月以来广州二手住宅市场经历了3个月的低谷,而在有着刚性需求的首次置业者率先打破观望入市之后,改善型买家随即跟进,7月份二手楼市出现回暖的迹象。日前从广州各大中介公司了解到,二手房成交量下降的势头已停止,出现了大约10%的升幅。来自合富置业的成交数据显示,7月份全市二手住宅买卖成交均价为12217元/平方米,环比微升1.2%。住宅租赁市场热度不减,7月份平均租金维持在36元/平方米/月左右,环比有所上涨。 
  ◎成交 下滑停止出现小幅回升
  7月份广州整体二手楼市出现回暖的迹象。根据合富置业和满堂红的统计,二手房成交逐渐有所起色,出现1成左右的升幅。
  满堂红的成交数据显示,除天河区环比减少一成以外,7月份其它各区的二手住宅买卖宗数均较6月份有所增长。其中,荔湾区和海珠区都增加了两成左右,黄埔区也有明显增长。分析原因,天河区的成交量主要受制于其较高的楼价水平以及投资气氛,其它区域的反弹则赖于部分刚性需求结束观望后的释放。在此之中,荔湾区由于在6月底高价出让了芳村高尔夫球场的两个地块,因此大幅拉动了芳村的二手房成交,7月份不仅买卖宗数增加了20.4%,均价亦上涨了4.7%。黄埔区主要是由于本月均价回调,成交量随之大增。
  中原地产研究部分析认为,7月份成交增长的原因是:少数新放盘业主,价格下调促进了客户的成交意愿;少数刚性买家认为政策已定,价格已稳,不再刻意观望;广州实行网签在即,少数客户加快了置业节奏。与此同时,大市整体的观望氛围依然存在,后市不明朗,卖方或买方的立场都犹豫不决,变化快,到价又不卖或不买的情况比较多。
  ◎均价 中高档物业成交增多拉高整体
  根据合富置业成交数据,7月份全市二手住宅买卖成交均价为12217元/平方米,环比微升1.2%。中心城区二手住宅买卖成交均价为13647元/平方米,环比上升1.8%,涨幅高于全市整体水平。六个中心城区当中,买卖成交均价出现涨幅的有越秀区、海珠区和白云区,涨幅最大的为越秀区,环比上升7.2%。买卖成交均价出现跌幅的有荔湾区、天河区和黄埔区,但环比跌幅均在5%以内。
  以成交均价出现涨幅的越秀区为例,中低价位的楼梯楼散盘价格因学位等因素支撑业主心态企硬,反而是盘源稀缺的市中心小区盘不时有“优质盘”释出市面放售,因而令中高价位段的市中心小区楼盘受到保值型自住买家的青睐,带动中高价位段成交比例上升,成交结构有所变动而令成交均价走高。如越秀区7月份10000-15000元/平方米单价段的成交比例扩大到61%,而该单价段成交比例在6月份仅占48%。
  业内人士指出,广州7月份的中高端楼盘有成交增多的迹象,大户型的成交增多与商业银行二套房贷政策落地后房贷审批流程逐渐恢复正常有关。“改善型需求所青睐的中高档物业的成交增多亦是本月二手住宅均价得以上涨的重要原因。”
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环渤海区域市场环境
【天津新房4个月均价涨千元】
楼市调控已过百日,中意市内六区新房的人或许要暂时失望了。中原地产(天津)数据显示,7月市内六区新建商品住宅成交均价达15748元/平方米,比上月上涨9.57%,比09年同期上涨36.79%。“如果没有调控政策,现在市内六区新房价格极有可能已经接近2万元/平方米了。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰日前表示。 
  售楼员:看房人有所增加
  红桥区某项目售楼员杨小姐最近明显觉得市场情况比4月调控新政刚出台时好多了。“新政刚出台时,影响确实很大,看房人一下就少了。但6月以来,尤其是7月,看房的人增多,我们售楼处实际成交量虽然不能和从前比,但确实有增长。其中有些人原先就看过我们的项目,后来因为政策暂时搁置了购房计划,现在又决定买的。”
  开发商:好项目小幅涨价
  “调控政策出台后,市内六区的新房项目基本就没有打折优惠的,最多就是赠送礼品。”某开发商表示,“一些高端项目还在小幅涨价。”
  郭女士在河西区某楼盘未开盘时就开始关注了。“他们开放售楼处和咨询电话时,政策还未出台,当时告诉我预计开盘价在19000元至20000元/平方米,没想到政策出台后,开盘价却涨到24000元至26000元/平方米。”
  地域优势 市区新房涨千元
  据中原地产(天津)投资顾问部对房管局数据进行的统计,3月市内六区新房成交均价为14643元/平方米,也就是说,7月市内六区新房价格(15748元/平方米)比调控前还高了1105元。
  分区域看,除河东区、红桥区成交均价比上月分别下降2.68%和6.17%外,其他四区均出现不同程度涨幅,其中河西区涨幅最大,比上月上涨21.39%,达18205元/平方米,涨幅第二的为河北区,比上月上涨11.21%,均价达11931元/平方米,和平区、南开区则分别上涨4.43%、0.71%。
  天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫表示:“市内六区项目一般都是由大开发商来投资,他们资金相对充裕,再加上项目优势,所以价格相对坚挺。”中国指数研究院报告分析,市区用地日益稀缺,价格基本没有下调空间。
  打破僵局 还得看政策走向
  中国指数研究院认为,供求双方的僵持局面能否被打破,还需要对下一步政策走向和供应量进行观察。在中国指数研究院天津分院发布的报告中,截至7月31日,全市住宅可售套数为75443套,其中市内六区12820套,占比仅为16.99%。在中国指数研究院发布的7月主要城市住宅市场交易情况报告中,被检测的30个城市有19个均价上涨,其余均价环比小幅下调。
  专家观点 场还需观察 调控还应加强
  “这种反弹肯定不是‘筑底反弹’。”卢卫表示,调控政策在出台几个月后只是“不变”还不够,力度还应该加强,“如果观望后没有实际效果,市场可能出现反弹,影响调控效果。”
  卢卫还提出,调控至今,给予房价调整的时间还不够。“房价拉升快,但下降慢。从短期看,可能到年底价格都未必会下来,购房人在心理上应该做好长期准备。市场还需要继续观察,如果反弹持续,我相信会诱发新政策出台。”
  在他看来,等了几个月的刚性需求和改善型需求入市是造成7月市区新房价格上涨的原因之一。“但是这些需求成交总量很小,对开发商来说‘不解渴’。”
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【天津二手住宅8月首周量价齐涨】
  天津市国土房管局公布的每日房价显示,8月2日至8日,本市二手私产住宅成交1099套,成交面积9万平方米,较之前一周上涨11.6%。成交均价6693元/平方米,较之前一周上涨2.2%。 
  统计显示,上周市内六区中,和平区成交量涨幅最大,达27套,较之前一周上涨58.8%;其次为河西区的96套,与之前一周相比上涨21.5%;其余各区均有下滑,河东区成交90套,降幅最大,较之前一周下降25.6%。均价方面,上周和平区涨幅最大,为13851元/平方米,上涨8.1%;河西区降幅最大,为9446元/平方米,下降6.7%。 
  我爱我家企划总监陈萌认为,目前市场中刚性需求及改善性自住需求是绝对主力,造成婚房、拆迁购房等房源价格坚挺。此外,目前全市并无开发商主动降价或大幅促销的新房项目,新房价格的坚挺直接影响到二手房业主的定价,使得整体二手房成交均价保持高位运行。 
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【沈阳7月商品房环比下跌2.69%】
  刚过去的7月,沈阳商品住宅均价5561元/平方米,环比6月下跌2.69%。 
  这是中国指数研究院发布其样本调查的结果,沈阳7月房价跌幅位居百城第15位。100个城市住宅平均价格为8308元/平方米,环比下跌1.32%,其中26个城市价格环比上涨,74个城市价格环比下跌。 
  沈阳房价是大连一半 
  在一些论坛上,不时可看到沈阳人和大连人关于城市生活幸福感的争论。让沈阳居民津津乐道的,沈阳居民购房压力小于大连。 
  中国指数研究院样本调查也显示,7月大连商品住宅均价达10893元/平方米,环比6月下降2.67%。这一价格几乎是沈阳均价5561元/平方米的一倍。此次调查中,大连商品住宅房价最高的样本达到42000元/平方米,而沈阳最高样本已达到30000元/平方米。 
  下半年房价走势最关键 
  沈阳市发改委公布数据显示,今年上半年沈阳商品住宅备案均价为4659元/平方米,比09年同期上涨26.9%。 
  外地人购房是沈阳楼市活跃的一大因素,统计显示沈阳上半年商品住宅销售总量的四成被外地人购走。中国指数研究的监测也佐证了沈阳楼市的活跃,从6月21日至8月1日的6周,沈阳商品住宅周成交量最高3581套,最低2618套。“沈阳的商品住宅成交势态还是很稳定,且规模较大,在国内一些城市,周商品住宅成交量甚至只有百十套,过千套的城市都是少数。 ”研究人士说。 
  专家表示,今年下半年对沈阳楼市乃至全国楼市来说,都是调控效应的关键节点。成交量持续萎缩、土地交易溢价走低,以及银行针对房地产的信贷收紧,开发商贷款投融资比例从70%下调至50%,这些因素都将对楼市产生直接影响。
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【大连商品房价格出现松动】
  后新政时代,房地产市场热度明显降低:到访客户减少,交易量下滑,观望情绪依然弥漫。八九月份,开发商纷纷抢先集中推货。此前,在白白浪费了五六月的黄金销售期之后,开发商显然不能坐等市场自动升温,总在通过各种行动让市场回温,正是这股力量让目前的刚需开始萌动。8月1日,在夏季房屋置换大集上,省房协副会长、市房协执行会长兼秘书长杨冠军表示:当前,本市商品房市场价格出现松动,个别区域出现了品牌开发商带头降价的现象。
  商品房开盘价格走低
  在观望一段时间之后,从新政短期内带来的影响可以看到,投资投机行为得到一定抑制,开发商已经预期到,如果仍然观望,房地产企业的开发资金链将受到威胁,所以一些开发商从按兵不动到开盘走量,同时和多家银行打擦边球,看能不能降低贷款门槛,加快资金回笼。
  目前在售楼盘和尾盘的价格持续坚挺,丝毫没有“松动”迹象。甚至,一些楼盘打着降价的旗号,实际上进行产品结构调整,价格“不降反升”。推盘策略也发生了变化,当一种产品在持续营销阶段碰到了市场调整,那么选择其他的产品切入市场就是非常重要的了,比如当联排产品卖不动,而且忌惮老客户闹事而不能降价时,可以推出叠拼产品,当住宅卖不动的时候可以推出商业地产。
  “当前,即便大家认为楼市的价格是坚挺的,但是还是或多或少地出现了松动迹象。”杨冠军指出:本市有品牌开发商已经带头开始降价,在项目刚入市的时候就低价切入,这样可形成绝对价格优势,以后也可根据销售情况涨价,不至于出现后期降价引发退房潮。对此,购房者也高兴,已购的资产不贬值,反而升值。
  房屋内在质量更受关注
  新政后的大连楼市,成交价格并没有明显回落或下调,但是成交量却急剧下滑。这次新政的实施,在客观上将进一步细分市场上的客户群体,也将使开发商出现分化,大连海滨置换有限公司总经理杨海滨指出,大家应该以更积极的心态,培育和呵护整个市场。
  杨海滨介绍,在新政的影响下,部分开发商还在逆势扩张。新政对于楼盘的影响主要是影响资金链运作,部分楼盘积极突围主要是修炼内功,做好社区文化,从四五月份开始,陆续有小区举办各种活动,加强小区业主的凝聚力,积极解决楼盘运作中的问题。
  楼市前几年疯狂的时候,商品房的投资属性凌驾于居住属性之上,只要地段好,建个什么房子都能卖,很多开发商对钻研产品、研究创新、加强配套等逐渐忽略,当虚华过后,刚性需求占据了市场的主导位置,购房者结构发生变化,人们更加注重房子本身的产品质量、户型设计、园林设计、规划设计,以及周边的各种配套。
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【太原二手房交易大幅缩水】
  7月份,太原各房地产中介公司的租赁业务可谓“风生水起”,而二手房交易量却是“黯淡无光”。在楼市调控政策的影响下,太原二手房市场买卖双方出现了浓厚的观望情绪,许多业主出售二手房挂牌数周交易无望,只好选择改售为租。 
  业主:挂牌一月未售 出售改成出租 
  “我的房子在中介登记了快一个月,还未找到合适的客户,不如先出租一段时间再说。”8月3日上午,在桃园北路一家中介门店采访时,碰到了登记出租信息的市民王小姐。王小姐有套位于桃南某小区的两居老公房,面积为66平方米,她的挂牌价为42万元。 
  “40万元卖出去也行,可许多购房者开出的价格,离我的要求差距太大。”王小姐说,她前年买了新房,这套老房子一直在出租。最近,全国各地都爆出楼价在隐性促销,她想卖掉老房,手中握点资金,投资商铺。可市场转淡,二手房看房人少了,买房人对价格下降的预期太高,让她始终没找到合适的买家。 
  “中介公司称,太原二手房供应不足,刚需很强劲。目前,没人看房并非不需要,而是买房者仍在等待政策调控预期效果。”王小姐认为,自己的房子所处地理位置优越,等到市场转好时,可以卖到更高价。现在,桃南片区的房租都在涨,先出租收益也是不错的选择。
  买卖双方观望二手房交易下降 
  和王女士一样转售为租的太原业主不在少数。易佳、我爱我家、龙城居业等太原多家中介公司的门店店员介绍,从6月份开始,太原二手房交易量开始下滑,进入7月份更是日渐惨淡,租房需求却是有增无减,签约量扶摇直上,所以不少业主便顺应需求以租代售。 
  “太原二手房市场和一线城市有本质区别,炒房人凤毛麟角。”太原易佳房地产经纪有限公司的赵旭忠介绍,一线城市二手房卖家当中有大批量的炒家,有的人手中就握着十几套或者几十套房子,这些房子都是通过非正常融资渠道或贷款获得的购房资金,市场行情不好,炒家就急于抛售,实在撑不下去就降价。但太原的二手房卖家,多数都是二次或多次置业的业主,手中的余房不过两三套,市场好了就卖房,市场不好就出租。“一套房子,业主既登记卖房又登记出租,怎么合算怎么来。”赵旭忠称,政策影响对太原的二手房卖主影响不大,反而是买房者等降价干着急。 
  赵旭忠称,太原楼市对调控新政反应的滞后期达一个多月,尤其是二手房更为明显,所以太原二手房市场6、7月交易量下降很明显。“以我们公司为例,60多家门店的月成交易仅有40多套,比09年同期下降了三成左右。” 
  安家房地产经纪公司的赵伟华称,根据他们公司了解到的情况,太原中介公司的二手房交易量普遍缩水,有些公司甚至达五成。“但从长期来看,太原二手房市场潜力巨大,目前是政策影响了购房者的信心。”
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【济南炒房客转向商铺】
受房地产调控新政的打击,一些炒房客开始从住宅抽身,将投资目光转向商铺,打起“养鱼”的主意来。不少房产中介也纷纷转向主做商铺,商铺挂牌不出3天就能出售,甚至一铺难求。中介新宠 
  “现在店里一套商铺都没有了,好一点的商铺挂出当天就能成交。即使是差点的商铺,3天内也能售出。”6日,济南洪楼南路一家房产中介的员工乔先生表示,此前商铺能在半年内成交就算是不错的了。
  走访多家房产中介发现,他们手中同样没有挂牌的商铺,而且不少房产中介都将商铺投资作为主打业务,并成立了专门负责商铺板块的团队。
  “我们店一共17人,其中12人负责商铺,5人负责普通住宅,而此前正好相反,大多数人负责普通住宅。”一家房产中介的员工说。
  21世纪不动产房友加盟店负责人房秉林的话也印证了上述人士的说法。他表示,从这几个月的销售情况看,商铺的销售情况好于住宅。“商铺挂牌后不出几天就能售出,而且价格也比较坚挺,基本处于卖方市场。”
  据他介绍,不少炒房客都转向炒商铺了,而且只要有商铺出售他们就出手,“不管什么价格什么位置。”
  据了解,为了能在第一时间得到房产中介挂牌商铺的信息,不少炒铺人还将联系方式留给房产中介的员工。一家商业地产公司的负责人陆璐表示,从商铺的销售情况看,短期投资客占10%,希望获得租金收益或涨幅较高后出手的占80%,剩下10%是用于自营的。由于商铺价格近年来和住房价格涨幅基本一致,对于一些不能继续投资普通住宅的人来说,投资商铺是一个不错的选择,不少人都购买了5套以上的商铺。价格一路走高
  “我现在已经不‘玩’房,改‘玩’商铺了。”在济南某房产中介,杨志强(化名)表示,“现在是一铺难求,开发商手中的散铺基本不入市,大都被‘关系客户’抢订一空。即使有入市的,也是‘非VIP客户勿扰’。我们只能从房产中介处购买二手甚至三手、四手的商铺。”
  据了解,此前有炒铺族在济南一房产中介挂出某楼盘的18套商铺,一天内全部成交。
  炒铺族的疯狂热炒使商铺价格一路走高。据信立怡高统计,目前济南商铺均价超过了2万元/平方米,同比上涨28.7%,环比上涨9.7%。以保利芙蓉为例,今年年初商铺刚入市时价格为每平方米3万元左右,现在已经有人以每平方米3.5万元的价格在房产中介挂牌出售了。并非稳赚不赔
  “商铺投资并非稳赚不赔。”房秉林认为,投资客购买商铺要了解开发商之前是否具有成功的开发经验。另外,要根据自己的资金情况,全面考虑投资方案,避免因现金流断裂而不得不退房,造成损失。
  山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示,投资商铺需要提前认真考察和做好后期收益预估。随着城市规划更新和发展重心转移,其所能带来的收益具有很大的不确定性。
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【唐山二手房交易低迷】
  5月以来,唐山市二手房成交量持续低迷,不少房产中介举步维艰,但部分品牌中介乘机大举扩张,楼市调控带来的市场洗牌,再次成就了大中介的规模化发展。
  近日,随着七里河路一家加盟店的签约,我市一家不动产连锁中介店面数量激增至20家。在刚刚过去的7月份,该中介先后在明湖路、七里河、章丘、济阳等地接连开出5家加盟店,在二手房销售相对低迷的市场环境下频频逆市扩张。中介负责人表示,向济南周边地区扩张举动,只是其整体战略布局的一小步,接下来还将进一步向天桥、槐荫等区域渗透,争取早日完善市区网点布局。
  自5月二手房交易陷入持续低迷以来,大举逆市扩张的并不止这一家。21世纪不动产济南区域分部负责人表示,楼市调控3个多月来,他们已先后开了12家分店,“其中6月、7月两个月共签了6家店。”该负责人表示,除了完成年初制定的任务,目前的市场形势也是其快速扩张的促进因素,“虽然二手房成交量相对低迷,但这种市场‘盘整’期对我们来说正是个扩店的好时机。”此外,在新一轮扩张潮中,还出现了一个新现象,那就是中介已不满足于在市区开店,逐渐将触角伸至章丘、济阳、长清等地,尤其是章丘,多家大中介目前都有开店计划。21世纪不动产济南区域分部负责人表示,公司在章丘的开店计划一直在紧张进行中,“可能一下就要开几家。”
  与大中介上述扩张动作形成对比的是,一些中小中介深陷困境,一个月成交不了一两套,有的投向大中介怀抱,有的干脆关门。一家小型中介的负责人张先生在市场好的时候有4家加盟店,现在只剩一家,其他三家集体“跳槽”到一家大中介门下。采访中,张先生无奈地表示,在目前市场情况下,大中介实力强扛得住,很小的中介由于成本非常低,压力也不大,最难受的就是他们这样不大不小的中介,成本不低,生意又不好,很难坚持住。“中小中介退出后,让出的这部分市场份额,恰好给了大中介扩张的机会。”
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中西部地区市场环境
【武汉8月第2周二手房挂牌量跌价涨】
  据搜房武汉二手房网数据统计,8月第1周武汉二手房挂牌量为83727套,环比上周下降1.7%,二手房挂牌均价为6316元/平方米,环比涨幅为0.6%。与上周相比,武汉二手房有价无市,市场方面呈量跌价涨态势。
  从武汉各大热点区域二手房挂牌均价来看,除武昌区二手房挂牌均价略有下降外,其它片区都在不同程度微幅上升。上周,武昌二手房挂牌均价为6750元/平方米,环比下跌0.3%,武昌中心区华润置地橡树湾、优活城、金地国际花园、福星惠誉国际城等楼盘竞相开盘,价量齐博,给区域内二手房市场带来压力。江岸、江汉、硚口和洪山区二手房挂牌均价分别为7052元/平方米、7373元/平方米、6681元/平方米、为5986元/平方米,涨幅分别为1.6%、0.7%、0.5%、0.5%。数据表明,武汉庞大的刚性需求购房群体是武汉二手房房价坚挺的有力支撑。
  相关中介门店也表示,从与客户交易谈判的难易度可以判断,近期虽然成交量仍然低迷,但客户观望心理已有所松动,市场近四个月期对峙内,房价平稳,不少看房者已试探出手。顺驰总经理张葵表示,预计8月份后,二手房市场会有回暖,交易量会较二季度也将有所提升,中介业务也不会像6、7月份那样把重点放在租赁上,而是买卖和租赁两手抓。
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【武汉写字楼价格已被住宅“追平”】
  两年前,武汉写字楼销售均价,每平方米比住宅均价高出1000元。今年上半年,这一差距已缩小至600元,不少写字楼的价格被高端住宅甩在身后。 
  9日,据某研究顾问公司的一份报告显示,上半年武汉写字楼成交均价为6678元/平方米,与住宅均价差别不过620元。汉口写字楼价格为全市最高,一平方米均价高达16000元。 
  业内人士表示,武汉作为“中部中心”的城市地位正在提升,外来企业拉动写字楼需求,上半年全市成交16.6万平方米,与09年全年持平。以外资、外地企业为主的甲级写字楼,出现供不应求的火爆场面。
  戴德梁行的报告显示,武汉近3年没有新的甲级写字楼上市出租,建设大道、滨江商务圈写字楼出租率均超过90%。目前新世界国贸大厦、新世界中心写字楼,必须排队才能租到。
  不过,武汉正迎来高档写字楼开发高峰。今后两年,随着武汉天地商务群、浙商国际大厦、中华城等在建甲级写字楼陆续竣工,武汉甲级写字楼供应将趋于平缓。 
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【重庆7月主城区商品房销售“量增价稳”】
近日,从重庆市国土资源和房屋管理局了解到,7月份,重庆主城区商品住房市场交易日趋活跃,总体上保持“量增价稳”。
  自6月下旬市场回升以来,7月份继续保持了市场活跃态势。根据重庆市国土资源和房屋管理局的统计,7月,重庆主城区商品住房成交115万平方米,环比增长21.5%;成交均价5377元/平方米。
  进入7月以来,重庆主城区商品房交易量回升更为明显,单月交易量恢复到今年3月水平。主城区7月上旬成交34万多平方米,中旬35万多平方米,下旬增至45万平方米。
  投资投机性购房得到遏制。7月,重庆主城区居民购房面积占总量的44.4%,远郊区县占44.1%,市外居民占11.5%,均属长期平均水平。
  据了解,受“两江新区”利好因素影响,北部区域成交放量明显,均价持续走高。7月渝北、江北和北部新区商品住房共成交50万平方米,占主城区成交量的43%,远高于5、6月份30%的占比水平。
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【成都主城区连续两周房销量上涨】
  7月26日至8月1日,在成都主城区商品住宅新增量较前期大幅下滑的背后,其商品住宅单周成交总量却创下了1098套,成交面积9.83万平方米的好成绩。这是继前一周,主城区楼市销量再度飘红的一周;也是近两个月来,成都主城区销量最好的一周。 
  连续低迷的成都楼市,终于迎来了一丝回暖的曙光。
  “消失”的楼盘齐刷刷亮相
  与国内其他城市一样,当新政出台后,成都楼市销量应声下跌。急剧下滑的楼市销量,让主城区不少在春交会亮相的楼盘,从人们视线中“蒸发”了。主城区新增房源量一度低迷,单周商品住宅新增总量,一直维持在几百套之间。商品住宅新增量持续减少的趋势,持续到6月底才被终结。7月初,成都主城区商品住宅新增量,不断刷新最高纪录。前一周,尽管主城区新增房源量较同期环比减少,却依然保持在1813套,新增面积16.62万平方米。在此期间,不少从春交会后“消失”了的楼盘,都齐刷刷亮相市场。来自四川中原的调查显示,上周内,成都主城区仅万科魅力之城,优+品道、中铁瑞城•新界、誉峰等5个项目推出新房源。主城区新增商品住宅总量1164套,新增面积为7.99万平方米,新增套数及面积环比上周分别减少35.80%和51.53%。
  每年七八月,是楼市传统淡季。由于受新政影响,不少在五六月期间应该推盘的项目,却放缓了推盘行动,导致大量项目积压。当开发商看到政策的持续性后,不得不开盘,由此出现了新盘打堆堆的现象。地产专家预测,近期内,成都主城区单周新增量,将继续维持在1000至1500套之间。
  主城区销量创两月内新高
  让人有些不解的是,近期内,成都房价较前段时间并无大幅松动。按道理,在新增房源量下滑背景下,购房者可供选择的机会受到限制,成交量应相应下滑。事实上,急剧下滑的新增量
  不仅没影响主城区成交量,相反,单周成交总量却在前一周916套,成交面积8.5万平方米的基础上再度上扬,创下了单周成交总量1098套,成交面积为9.83万平方米的好成绩。这是继前一周,主城区楼市销量再度飘红的一周;也是近两个月来,成都主城区销量最好的一周。
  受前两周房源量激增影响,市场逐步消化大量新房源,成交量继续上升并突破千套。然而,在面临新政持续影响下,市场买卖双方的心理博弈还在继续,购房者的观望情绪并无缓解。由于市场后劲不足,主城区在短期内,楼市依然可能处于低位徘徊,成交量上涨空间不大。
  二手房销量下滑到665套
  新政出台前,成都二手房市场一直活跃。新政出台后,成都二手房销量应声下跌,市场走势从此变得萎靡不振。前一周,主城区二手房销量出现了小幅反弹,单周成交总量高达765套,成交面积6.73万平方米。然而这样骄人的业绩并未持续。上周,主城区二手房成交总量665套,成交面积5.83万平方米。在不少二手房持有者看来,短期内,成都楼价下位运行是必然,而远期价格回暖同样是必然的。在这样的心理驱使下,对于并不急着用钱的二手房业主来说,他们始终不肯放低手中的房价。
  相比之下,作为没有明显价格优势的二手房,销量自然会受到影响。预计近期内,成都主城区二手房单周成交总量将继续保持在600-900套之间。
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【西安7月商业房均价11826元/平米】
  楼市新政实施后,商品住宅房贷收紧、首付提高、利率优惠幅度缩小,而商业地产银行继续保持原有的“首付五成,月供十年”政策。在住宅市场经历政策改变的同时,商业地产则呈现了量价齐涨的态势。业内人士认为,商业地产的“春天”即将到来。 
  目前西安楼市也呈现了商业渐热的势头,如海荣地产在经开区开发的住宅以及商业地产已经到达8个,除过庞大的住宅体量,海荣地产70万平米的商业可以说已经囊括了经开区商业部分的“金边银角”。 
  据西安房地产信息网数据研究中心7月底一周的数据显示,西安商业物业成交98套,成交均价为11826元/平米,较新政之前,量价明显上涨。写字楼成交150套,成交均价达到了9541/平米的巅峰。 
  房产商荣经理说,随着国家对房地产政策调控的不断出台,商业地产也成为避开政策风险新的利润增长点。目前国家对商业地产的调控力度不大,反而在不断出台拉动内需的政策,房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好。与此同时,随着西安城市骨架的逐步拉伸,城市空间和经济布局的调整,更多的城市副中心即将崛起,这也成为投资者们购买商业地产的有利依据。
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【昆明主城四区成交呈现暴涨】
  从节气上讲,上周是今夏最后一周,今天开始已经进入秋天。当全国许多城市正在经历高温炙烤之时,昆明上周却一直持续着晴雨交加的天气,舒适度较佳,春城再度以其舒适的天气吸引着八方来客。与天气凉爽相反的是昆明楼市成交火爆,本报对昆明市房产信息网监测数据显示,8月1日至8月7日一周时间内,昆明主城四区共成交各类商品住房1191套,成交面积和金额分别为12.31万平方米、7.51亿元,成交均价为6099.49元/平方米。 
  无论成交量还是成交金额均创下近两个月来的新高,但由于成交面积的放大,均价相比前一周出现明显下滑。 
  一周成交1191套 
  本报对昆明市房产信息网的统计数据显示,上周昆明主城共成交各类商品房1191套,日均成交套数170套,单日成交套数最低为72套,最高为252套。从成交套数看,上周成交量相比前一周出现明显增加,前一周昆明楼市成交量为859套,2个多月时间没有突破千套大关的成交量在上周被一举打破。 
  成交量上升也带来成交面积及金额的攀高,统计数据显示,上周昆明成交面积为12.31万平方米,成交额为7.51亿元,成交均价为6099.49元/平方米。与前一周相比,成交面积及成交金额都有明显增加,其中成交面积增幅接近70%,成交金额增幅超过25%,由于成交面积增幅大于成交金额增幅,6099.49元/平方米的成交均价相比前一周大幅回落,成交均价下跌了2000余元。 
  供应量增加推高昆明楼市成交量 
  从上周本报对昆明市房产信息网的统计数据可以看出,昆明一手房市场成交量呈现明显放大的态势,成交数据的上升必然需要有量的供给。相关部门发布的数据显示,在7月份昆明共有铭门高小区、滨江俊园尚领明珠花园、昆明世纪广场、巴士西苑、南亚风情第壹城)A2、欣都龙城等7个项目通过审核可以预售,房屋预售总建筑面积达54.03万平方米。这些楼盘分布于市中心、北市区、南市区和西市区。这是昆明今年以来商品房预售许可证发放最多的一个月,首次出现了供应高潮。昆明市房产信息网的统计数据也验证了这一点,正是这些7月份拿到预售许可证的楼盘,如尚领明珠、铭门高第小区、滨江俊园等小区成为支撑上周昆明楼市成交量的主力军,其中铭门高第小区一周成交就超过300套。从成交量及新盘推盘的时间看,昆明楼市异常饥渴,只要有新盘面市就会迅速被消化。而之前成交量看上去萎缩的主要原因,或许正是没有充足楼盘供给造成的“成交低迷”假象。 
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【贵阳7月商品房交易量跌房价涨】
  7月,在一系列政策影响下,贵阳楼市交易量未能“抬头”。作为三线城市,尽管交易量并没有像一线城市出现大幅下滑,但事实上,购房者的观望情绪正越来越浓,7月份的房地产交易量继续走低,平均每周交易量跌破千套。同下滑的交易量相比,各个区域的房价相对稳定,没有出现大幅下滑的现象。
  交易量继续下跌
  据贵阳住宅与房地产信息网商品房网上备案登记的统计数据显示,6月28日——7月25日四周时间内,贵阳市范围内住房实际登记销售共计2858套,同6月份3093套相比,成交量继续下降,平均每周交易量也是跌破千套。此外,云岩、南明两城区共计预(销)售房屋1084套,同6月份1120套相比成交量略微下滑。
  据分析,两城区交易量下滑原因和近期中心区商品房推盘量减少有直接原因。据了解,7月份两城区成交量中主要是保利云山国际、山水黔城等商品房“支撑”。
  事实上,7月份以来贵阳市各个区域的房屋交易量都有所下滑,连续稳坐贵阳市交易量“宝座”的金阳新区继6月份总成交跌破千套,7月份仅为860套,比上月要减少近百套。
  房价还在涨
  均价方面,贵阳市新建住房本期实际登记销售均价为4345元/平方米,同6月份3978元/平方米相比,每平方米上涨367元。贵阳市云岩、南明区实际登记销售均价为4716元/平方米,同6月份相比4506元/平方米,两城区均价本月出现小幅上升的状态。
  此外,7月份金阳新区共计预(销)售商品房860套,均价为4740元/平方米,预(销)售经济适用房32套,均价为2364元/平方米,白云区共计预(销)售房屋139套,普通住宅均价为4276元/平方米。花溪区共计预(销)售商品房13套,均价为4490元/平方米。小河区共计预(销)售商品房房屋79套,均价为3956元/平方米,预(销)售经济适用房房屋30套,均价2923元/平方米;乌当区共计预(销)售商品房房屋102套,均价为4149元/平方米,经济适用房209套,均价为2788元/平方米;清镇市共计预(销)售商品房房屋262套,商品房均价2397元/平方米。
  综合来看,花溪区的商品房价格已经成为除两城区之外最高价位。
  据筑房网有关人士分析,下半年,贵阳市各区域新老楼盘预计将有255万平方米新房源入市。由于下半年的楼市走向尚不明朗,大量新房源的入市势必会引发更为激烈的市场争夺战。在楼市新政的系列影响下,购房者的观望情绪会进一步蔓延,但在贵阳楼市刚性支撑下,预计各个区域的房价依旧“坚挺”,各个楼盘也并不会出现降价出售的情况。
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行业数据
【中国商品房待售面积逾1.9亿平方米】
国家统计局4日发布2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况,统计数据显示,截至2010年6月末,全国房地产开发企业待售商品房1.9182亿平方米,同比增长6.4%;其中住宅1.0646亿平方米,同比增长0.2%。国家统计局称,待售商品房面积,是指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。据悉,2009年全国房地产开发企业商品房竣工面积为7.2677亿平方米,其中住宅555万套,5.9629亿平方米;销售商品房面积9.4755亿平方米,其中住宅804万套,8.6185亿平方米;待售商品房1.9947亿平方米,其中住宅1.1494亿平方米,待售3年以上的仅508万平方米。统计同时显示,2005年末、2006年末中国商品房待售面积保持在1.4亿多平方米,2007年末回落至1.3亿多平方米;2008年末为1.8626亿平方米,2009年末达1.9947亿平方米,高于今年6月末的数字。此外,2008年末、2009年末和今年6月末的商品房待售面积均在一亿平方米出头。
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【7月住宅平均价格环比下跌1.32%】
  中国指数研究院日前发布的中国房地产指数系统百城价格指数显示,7月份全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米,环比下跌1.32%,其中26个城市价格环比上涨,74个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中,哈尔滨上涨幅度最大,为2.95%;价格下跌城市中,下跌幅度最大的汕头跌幅为4.32%。涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。7月百城住宅价格上海以23883元/平方米排名第一位,北京、深圳都突破了20000元/平方米,杭州7月价格跌入20000元/平方米以内。根据百城价格指数重点针对北京等十大城市全样本调查数据,7月十大城市平均价格为15250元/平方米,环比下跌1.04%。具体来看,成都环比上涨0.60%;,天津、武汉的跌幅位居前两位,分别为2.31%和2.24%,广州、上海等5个城市跌幅在1%-2%之间,北京、杭州跌幅低于1%。同比来看,十大城市平均价格上涨54.25%。其中北京涨幅最大,同比涨幅为78.37%,杭州、南京、上海涨幅超过50%,重庆、深圳、天津在40%-50%之间,而成都、广州、武汉涨幅介于20%-40%之间。
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【一线城市国企拿地比例明显上升】
  中国指数研究院日前发布的监测数据显示,房地产调控政策出台后,北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中,多数被国企收入囊中。具体来看,北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得,其中分别有3家为央企(或央企参与),其余6家为地方国企;而深圳和广州拿地的国企分别为6家和5家,其中绝大部分为央企,地方国企分别仅有1家。尤其值得注意的是,各城市在新政后成交的总价最高地块,无一例外为央企或地方国企获得。 
  从一线城市总价前十位的地块拿地企业来看,包括央企在内的国有企业拿地比例正在上升。深圳最为明显,新政前国企在总价前十地块中所占比例仅为4成,但新政后上升到近7成。北京、上海和广州也存在类似现象。但从总价前十地块的平均金额来看,包括央企在内的国企在土地上的支出较新政前有明显下降。如北京和上海新政后国企所拿地块的平均总价均未超过15亿元,不及新政前的1/3;而广州和深圳的平均总价回落幅度更为显著。这与地方政府的推地情况有关,但也表明新政后包括国企在内的开发商拿地开支普遍减少。 
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【上半年房地产贷款新增1.38万亿元】
随着各项调控政策的落实,房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。央行日前公布的数据显示,6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元,同比增长40.2%,增速比上年末高2.1个百分点,但比上季度末低4.1个百分点。具体来看,地产开发贷款余额7915亿元,同比增长45.5%,增速比上年末低58.6个百分点,比上季度末低34.6个百分点,增速大幅下滑;房产开发贷款余额2.18万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末高4.5个百分点,比上季度末高0.7个百分点;购房贷款余额5.74万亿元,同比增长48.8%,增速在5、6月份连续两个月出现下滑,且个人再交易房贷款增速下滑幅度大于新建房。总体来看,2010年6月末,房地产贷款余额占各项贷款余额的20.4%。上半年房地产贷款新增1.38万亿元,同比少增4947亿元。6月当月新增1273亿元,为2010年最低当月新增额。
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产品与技术创新
【西班牙“museo de la vega baja”项目】
西班牙曼mansilla和 tunon 建筑师赢得了‘the museo de la vega baja ’比赛设计,该项目将建于西班牙的托莱多。项目包括博物馆,口译研究中心和历史遗产中心。
   
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【玻璃钢破解门窗能耗难题】
  据权威部门测算,我国建筑能耗占到了社会总能耗的30%以上,而门窗的能源损失又占到建筑能耗的一半。减少门窗能源损失,已经成为实现建筑节能的当务之急。
  如何破解门窗能耗难题?
  目前,被称作节能环保新秀的玻璃钢门窗,正受到越来越多的关注。近日,建筑节能领域专家考察了位于北京房山的北京房云盛玻璃钢有限公司,在充分肯定其产品节能优势和行业领先地位的同时,共议玻璃钢门窗的市场发展前景。
  第五代门窗的节能优势
  多年来,我国从来没有停止过对建筑节能的探索和努力,而降低门窗的能耗正是建筑节能的重点。专家指出,目前市场上见到的隔热铝合金门窗、塑钢门窗的保温性能都超过了传统的钢窗和普通铝合金窗,但无法满足日益提高的建筑节能要求。在此情况下,玻璃纤维增强塑料(FRP)门窗(简称玻璃钢门窗)应运而生。
  这种新型节能产品,是以玻璃纤维及其制品为增强材料,以不饱和聚酯树脂为基础材料,经拉挤工艺生产出型材后最终制作成门窗。
  这种型材轻质高强,比钢材轻4~5倍,拉伸强度却与普通碳钢接近,因而不需用钢衬加固。由于玻璃钢的特有优势,其门窗具有优越的机械性能和化学性能,密封性能佳、耐潮湿、耐腐蚀、抗老化,阻燃、绝热,高低温作用下仍能保持尺寸稳定性,生产过程低污染,不会造成公害。
  同时,由于材质的独特性和工艺的先进性,玻璃钢门窗可以通过多种手段提高节能效果。首先,可以选择多样玻璃品种,集成应用现有的多种玻璃节能技术,通过玻璃的不同配置来提高节能效果;其次,玻璃钢型材的导热系数与其它型材相比更低,配合采用二腔或三腔的保温空腔结构,可以大幅提高保温性能;最后,缝隙密封工艺解决了传统门窗的密封性问题,大大减少了热损失。
  从原木材料的木门窗、钢门窗,再到铝合金门窗和塑钢门窗,被称作“第五代门窗”的玻璃钢门窗一枝独秀。
  创新引领行业技术突破
  16条型材生产线及德国全套门窗组装生产线、8项国家专利和1项国际专利、起草国家玻璃钢门窗行业标准、被列入国家重点火炬计划项目……自1998年便开始研发玻璃钢门窗的房云盛公司,经过十多年的研发实践,所生产的“房云”牌玻璃钢门窗,经国家级检测机构的多次检测,各项指标均达到或超过国家标准,达到了国际标准,为行业树立了新标杆。
  优良的节能效果是“房云”玻璃钢的突出特征。经过上百次的试验,房云盛实现了玻璃钢型材拉挤工艺的创新,并对组合式模具进行了内加热和外保温结构改造,减少了电力的消耗,并形成了8大不同梯次的产品系列,能够满足不同建筑的节能需求。
  2004年,该公司在北京大兴安装了一幢节能示范楼,3年的试验记录显示:在没有任何取暖制冷设施条件下,冬天室内温度始终保持在15℃ 16℃,夏天长期保持在22℃ 25℃。结果表明,安装了“房云”牌玻璃钢门窗后,每100平方米建筑面积每年可节省能耗开支3000元,效益明显。
  与此同时,通过技术革新,“房云”牌玻璃钢门窗使用寿命可达50年 70年以上,几乎与建筑的设计寿命相同。确保建筑部品的寿命是建设百年住宅的基础,在节能减排的目标下,延长建筑和设备设施的使用寿命,减少维修和更换,避免资源浪费,正是最大的低碳。
  再加上密封性能佳、隔音效果好、减震性能出色、产品色彩丰富、耐腐耐候等特点,“房云”玻璃钢门窗赢得了业内专家的广泛认可,并在北京奥林匹克公园配套工程等多项国家重点工程中得以采用。
  而其参与设计安装的大兴牛坊示范工程,更是引来了一批又一批国外专家代表团前来观摩,形成了一定的国际影响。
  目前,“房云”玻璃钢门窗已在北京、河南、新疆、黑龙江、内蒙、江苏、广东等地大量安装使用,并远销海外,积极开拓国际市场。
  市场仍处起步阶段
  其实,早在上世纪80年代,随着玻璃钢门窗异型材拉挤和表面涂装工艺的突破,加拿大茵莱玻璃纤维公司等企业就率先成功研发出了适用于北美地区的玻璃钢保温节能门窗。由于产品强大的市场吸引力,现已迅速扩展至北美、西欧、日本、阿拉伯等国家和地区,被广泛采用。
  也是在上世纪80年代,玻璃钢门窗便已经在我国市场出现,现在来看并不算新兴产品。但是,多年来,由于玻璃钢型材技术难度高,加之当年节能要求较低,因此,虽然受到业内一致认可,长期以来却没有得到推广和普及,从而形成了巨大的市场空间,以致近年来,国外玻璃钢门窗开始进入我国,但时间不算太长,市场推广仍然处于起步阶段。
  同行专家告诉笔者,目前的门窗市场是“三分天下”的格局:塑窗占据低端市场,同样是定位中高端的隔热铝合金门窗占到了市场的80%份额,而玻璃钢门窗的市场占有额还很小,北京市场不到5%,而全国市场则在1%左右。
  能够生产玻璃钢型材的企业也是凤毛麟角。房云盛常务副总经理史超对笔者表示,目前,在北京地区,能够生产玻璃钢型材的企业只有两三家,整体生产规模还有待扩展。
  同时,价格也成为制约发展的主要原因之一。每平方米500元 800元的价格,使普通公建和住宅转而采用低价的塑窗或者价位稍低、但市场成熟的隔热铝合金门窗。但是,随着节能标准的提高,玻璃钢门窗突出的性能反而会使其价格具备突出的竞争优势。史超对此十分乐观。
  随着节能减排国家战略的推进,传统门窗的性能缺陷已经难以满足越来越高的节能要求;而由于土地资源的稀缺和控制,人们居住需求的不断提高,高端住宅占比越来越大。所以,玻璃钢门窗也将迎来全新的发展契机。
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产业链信息
【7月房地产信托占当月总规模的64%】
  财汇资讯统计数据显示,在8月第一周(8月2日-6日)累计发行的18只信托产品中,投资于房地产市场的信托产品共有5只。预计发行规模累计高达17.35亿元,占当前所有产品总额的59%。上周,信托产品大规模投向房地产领域只是延续前期的趋势。财汇资讯统计显示,7月份发行的110只信托产品中,房地产产品累计40个,发行规模44.95亿元,占当月发行总规模的64%。而根据诺亚财富的统计,截至第二季度末,信托资金从投资方向来看,基础产业、工商企业和房地产合计占到近70%的份额。第二季度信托资金新增5673.9亿元,投向房地产的资金新增802.34亿元。从增幅上看,投向房地产的资金增幅为34.1%,远大于基础产业19.8%的增幅。诺亚财富认为,这一趋势显示出房地产企业确实很缺钱,信托渠道已经成为房地产企业解决资金困境的一个重要途径。通过信托产品分享房地产行业发展,对投资者来说不失为一个比较好的选择。而目前房地产企业“很差钱”,因此融资利率较高,房地产信托产品的收益率也相应比较高。“双赢”的局面促使房地产信托产品强劲发展。不过分析同时表示,信托公司房地产投资比重过大存在一定的风险,一旦政策加速收紧或限制,对业务开展会有比较大的影响。
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【上周钢材市场价格呈现冲高回落走势】
  上周(8月2日-8月6日)国内钢材市场价格呈现冲高回落走势。各地建筑钢材、板材等品种价格周初延续上周末的上涨走势,周中后期价格有所回落。前一周走势较弱的建筑钢材上周涨幅相对较大,而板材尤其是热轧板卷,由于前一周涨势发动的早,上周整体上涨幅度相对有限。截至8月6日,兰格钢铁综合价格指数达到165.1点,环比上涨3.8点;兰格钢铁长材价格指数达到184.9点,环比上涨4.8点;兰格钢铁板材价格指数达到141.3点,环比上涨1.9点。据兰格钢铁信息研究中心市场监测显示,截至8月6日,国内10大重点城市Φ25mm二级螺纹钢均价为4089元(吨价,下同),环比上涨109元,比上月同期涨258元。国内10大重点城市Φ6.5mm高线均价为4183元,环比上涨127元,比上月同期涨262元。据兰格钢铁信息研究中心市场监测显示,截至8月6日,国内10个重点城市5.5mm热轧卷板平均价格为4240元,环比上涨23元,比上月同期涨336元。国内10个重点城市20mm中板价格为4391元,环比上涨63元,比上月同期涨311元。国内10个重点城市1.0mm冷轧板卷平均价格为5301元,环比上涨91元,比上月同期涨111元。(兰格钢铁2010/8/8) 
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【江浙水泥价格将持续上升】
瑞银发表研究报告,由于雨季后的需求回升,加上浙江省的限电令熟料供应出现缺乏,杭州熟料价格上周已升至每吨280元,而水泥价格亦上升每吨40元。
瑞银指出,企业的整合亦对价格造成影响,尤其是中国建材及安徽海螺水泥对市场有较大的影响力。浙江省计划于8月份将进行新一轮的限电,有机会再推高浙江省及江苏省的水泥价格。
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案例分析
【跨界营销:万科棠樾 绝地反击】
  当一个东莞的地王,诞生在一片房地产价格天花板仅仅在4000元~5000元/平方米的区域,开发商万科却需要将其卖到2万元/平方米才能盈利,紧接着又遭遇2008年末的楼市寒冬,万科手握着这个可操作性颇令业界质疑的项目,怎样才能找到出路?
  事实是,从2009年7月到现在,在此地王之上诞生的豪宅棠樾,其别墅销售额在16亿元左右,目前已经平稳度过了高风险期。
  棠樾的营销团队用一个把“东莞地王”拔高到“大观塘片区”、“深圳豪宅”的突破性视野,和一场精心策划的“错位营销”,完成了这个“不可能完成的任务”。或许这充分说明,豪宅营销的突破,有时候不仅仅关乎于勇气,更关乎于如何解开某些套在自己身上的枷锁。
  绝境腾挪
  房地产市场一片飘红时,万科未能清醒地看到市场背后的不确定性。棠樾所在的东莞塘厦地王,就是万科在冲动的2007年拿下的一系列地王当中的一块。竞拍当天,东莞塘厦地块经过约200轮的激烈争夺,以26.8亿元的天价成交,折合楼面地价15243元/平方米。
  这样的楼面地价,意味着万科至少要将项目卖到2万元/平方米才能盈利,这样的价格只能做成豪宅,然而周围仅仅是一个价格天花板在4000元~5000元/平方米的片区,这个豪宅还需要万科开辟全新的营销模式。
  如果仅仅把视角放在这一个片区的话,这个项目的售价当然无法得到支撑,并且难以运作。
  不过,“发散前找到原点,也许发散的就更有价值一些”,负责代理推广棠樾项目的风火广告公司副总裁董丹青这样认为。棠樾特殊的地理位置,让万科找到了机会。
  尽管塘厦地块被称为东莞地王,但实际上,塘厦位于深圳与东莞的交界处,在衡量该地块的地价时,如果不是以东莞本地的市场标准来衡量,而是将项目的客户群锁定为深圳客户群,那么棠樾的价值就不再仅仅局限于“东莞地王”,而是升级为“深圳豪宅”。加之深圳是万科总部,其多年来积累的客户让该项目的消化有了很大程度上的保障。
  “从深圳视野去规划一个位于东莞的楼盘,并且将项目主流消费群圈定为深圳的购房者,这样的战略营销角度是一次突破。”董丹青表示,“我们认为最重要的是要打破思维格局。首先,万科没有让东莞的公司来卖,因为东莞的公司是很难打破传统的思维模式的,于是他们把这个项目交给深圳的公司来做;其次,万科认为未来观塘片区会是深圳的中央别墅区。”
  而更为关键的是棠樾的“低价”入市。
  2008年8月,万科棠樾以23000元/平方米的均价开盘。这个价格在东莞,无异于天文数字,然而放眼深圳同期的别墅楼盘,会发现这些豪宅远远超出棠樾的价格:水榭山45000元/平方米、东部华侨城天麓60000元~80000元/平方米、卓越维港45000元/平方米……而实际上,更有媒体报道称,通过赠送面积等优惠措施,万科进一步变相降低了价格。
  当然这绝不意味着项目不盈利。作为万科在华南最大的项目,棠樾总占地66万平方米,建筑面积41万平方米,总共分10个开发期,后续还有大量产品,开发将持续数年。低开高走的价格策略加快了前期销售速度,同时后续产品也为市场形势好时涨价销售埋下了伏笔。
  豪宅怎么卖
  “首先就是白纸战略,放下过去成功的经验,一切回到起点,回到现在市场的状况。”董丹青说。
  之后又如何吸引深圳的富豪去东莞置业呢?
  “其实所谓豪宅的标准最重要的一道分水岭就是时间。真正的**富豪一定是用钱购买别人的时间,使自己拥有更多的选择。所以我们想通常什么是第一居所,如果你要你的事业跟你所在的第一居所非常近,说明你还没有跳出时间对你的支配,如果说你随时住在某处,只是一个月出来开一次董事会,实际上你住在哪里已经不重要。”董丹青认为。
  万科对棠樾的营销思路是“在市场中,项目是进行独占式竞争”,以产品为利器,形成市场区隔。在圈定了消费者的区域范围后,风火对这一人群进行了消费心理分析。
  在整个华南片区,中式建筑以及中式生活方式,并不会占到消费群的大多数,而中式豪宅也很难得到市场认同。而从深圳来讲,毕竟这是一个以制造业、高新产业、物流、房地产业、餐饮业等为主的城市。特别在近20年中,高速的经济发展已经让人们对经济增长的规律和现状的关注,远远超过了对生活品质的关注。而中国传统的生活方式,在这样一个快节奏的社会里,可以让人们在对高度物质化追求的同时,将心态拉回到一种平和、低调的生活状态中。
  “但这是和目前人们的价值观冲突的,是‘不合时宜’的。豪宅的消费者都是一些处于事业巅峰的人,其实是一些不断更换‘正宅’的中国富人,他们自己也许并不清楚想要什么样的终极居所。”针对这样的人群,棠樾的广告像是更换一种生活方式的宣告。棠樾强调一种儒、道和合的精神,表达一种“乘万物以游心”的自由境界。
  在董丹青看来,了解客户的需求趋势十分重要。关注豪宅的那部分客户群已经不再像当年的那一批富人一样,他们已经从重物质转向重精神,以前这些人还会说“我要像老外那样生活”,他们买房子或许是用来跟朋友炫耀的,而现在豪宅的客户在选择项目的时候已经完成了从自我炫耀到自我实现的转变,现在更在乎的是自我的认同。
  “所以豪宅的广告,实际上也要往三个方向上转变:第一,项目与客户群的形象要契合;其次,跟目标客户群产生一个价值沟通;第三,一定要找到项目与客户群的精神共层。”董丹青说。
  跨界营销
  于是,一系列重量级活动围绕着项目主题进行了铺展:在项目开盘不足2个月的时间内,棠樾邀请到了奥斯卡金像奖得主、著名美术指导叶锦添来担任项目的美学顾问,并且通过将叶锦添营造的“桃源胜景”在深圳做巡展,筛选了很多前期基础客户。
  随后,棠樾又邀请到著名的“中国风”作词人方文山为其撰写项目文案,进行前期的炒作与预热。
  事实上,这些令人瞩目的活动成本并不算高,方文山写一首歌的价格是8万元,万科请他也只花了10万元。
  跨界营销前期创下的知名度,虽然并没有一下子直接转化为购买力,但是不可否认这样的活动和造势,为形成后期的客户群体打下了坚实的基础。
  “其实一个公关事件的关键不在于有多少人到现场来,而在于前期如何在媒体上宣传炒作,后期又是如何呈现的。如果这一头一尾都做好了,中间难免有缺陷,但仍然会是一个非常有影响力的事件。”董丹青这样说道。
  董丹青讲了一个营销过程中的小故事:棠樾项目曾在象城香舍餐厅举办过一次答谢晚宴,餐厅的老板目睹了活动过程后,对棠樾产生了兴趣,最后成为了棠樾的业主。这个从法国留学归来、在中国开法国餐厅的老板,最后却购买了中式别墅。
  “这说明,在项目推广的时候,也许大家并不十分清晰我们的潜在客户在哪里,但是通过营销活动,让项目有了知名度,即而让它的消费者在购买后产生一种对自身地位和品位的肯定。”
  董丹青认为,目前来说进入全传播链里面非常重要的公关链条时,房地产还要跨到文化、艺术、慈善等领域,让项目产生连带的影响力。“我们整个公关资源跨界的链接基本上围绕的都是目标客户群所欣赏的东西,这种跨界造势,我们的目的不是去成就我们合作的那个‘品牌’,而是利用它去达到‘发声’的效果。”
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声   明
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