woth:周末谈谈我当小区居委会大妈的经历和感受吧(HOA的board member)

看到不少帖子里都有提到这个物业管理费用问题(HOA fee),好多人买房子都避免有物业管理费的那种,主要是担心物业管理费用会太高。正好我们以前的房子是townhouse,我有幸入选,当了5年的居委会大妈,就简单的来谈谈我们是如何管理小区物业,包括如何决定物业管理费用的吧。

我们这个小区一共有80户人家,需要选出5人作为board member,以代表整个小区来决定各种各样的事情。小区里年轻人和老年人比较多,年轻人通常工作比较忙,没兴趣参加竞选,因此居委会成员全都是大妈级别的,我也成了最年轻的居委会大妈。

虽说有居委会做各种决定,但是专业的物业管理公司还是免不了的。不是别的,主要是居委会成员全都是义务劳动,不可能一天8小时的全都围着小区转。而物业管理公司的工作主要就是帮助整理各种预算,发信,发通知,提供简单的维修服务等等。物业管理公司就相当于是我们的一个秘书,把所有的材料准备好以后,再由我们几个居委会大妈来决定。

值得注意的是,每个小区一般都会有自己的bylaw,而居委会和物业管理公司做的所有工作和决定,都是要遵守bylaw的。比如说物业管理费用的增加,我们这儿的bylaw就是规定按照住房面积来算,住房面积大的物业管理费就高。我们小区有两种不同的住房面积,现在的物业管理费,大面积的住房一个月就要比小面积的多出快100美元了。

说一下我们这些居委会大妈的工作吧。因为没有人感兴趣做这项吃力不讨好的工作,我们这个居委会长期都是只有四人。其中一人是主席,在做各种决定的时候起到一锤子定音的作用,并且也是和各种合同公司打交道的人(签字,讨价还价等等)。秘书,这个主要是负责记录我们所有的各种决定的人,把每次的居委会会议内容都要详细记录总结,然后以email的方式发给居委会成员。财务,顾名思义就是管钱的。当然,所有的物业管理费都不经过我们的手,全都是直接到了物业管理公司那儿,但是我们是决定这些钱是存在哪个银行,选择哪种储蓄方式等等,一旦我们决定了以后,物业管理公司就会按照我们的决定把这些物业管理费用储存起来。

四个大妈,三个都有职位了,就剩下我,就算是普通成员吧。不过我的任务也不轻,因为我最年轻,上网搜索能力比较强(相对于其他人来说),对水电资源方面的知识懂得比较多(还是相对于她们来说的),因此我主要是负责小区的landscape方面的工作,想办法花最少的钱,取得最好的效果。

一般来说,物业管理费分为两大部分,一部分是储蓄,通常是一个固定值,即每年必须要有一定数量的钱存入银行,这部分钱可能会随着通货膨胀的利率隔几年就会适当增加一些。这些储蓄主要是用来做小区长期维护费用的,比如换房顶,修路,阳台维护等等,因为这些工作并不是每年都需要做的,但是一旦做起来,却是花费很大的工程,所以储蓄用钱主要就是为这些维修工程做准备的。

另一部分就是日常维护费用,这一部分费用主要包括小区园林维护(割草,修剪树木,清理池塘,保管喷泉等),水费(家庭用水已经草坪用水),冬天的铲雪费,垃圾清理费,火警电话费,材料打印邮寄费等等。此外还有物业管理公司的管理费,这个主要是付给专门帮我们处理材料的一个工作人员的工资,通常是一个月1000多美元,但是每年会按照一定的比例增长一些(就是所谓的涨工资吧)。

总所周知,随着物价的增长,劳动力价格的增长,通货膨胀等等,物业管理费用一般都不可避免的也会增长。如果不想预算增长过快,只能想办法开源节流。所谓开源其实就是增加物业管理费,节流就是想办法减少管理花费。

这些管理花费当中,有些是固定的,没法减少的,比如储蓄金,比如水费(水费价格往往每年还会增加),比如火警费,垃圾处理费,公共区域的电费等等,这些都是由当地政府规定的价格决定的,我们无法在这上面做任何节省。唯一能做的,就是发通知要求大家尽量节约用水,同时减少草坪浇水的时间,以达到减少用水量。关于电费,就是把所有的车库等都更换成节能灯,减少路灯数量和点亮的时间,减少池塘喷泉的工作时间,以达到减少用电量。

此外就是各种合约公司了,比如园林管理公司,除雪公司等等,如果这些公司要求涨价的话,我们往往会多找几家进行比较,尽可能挑出性价比高的公司。不过再怎么挑选,几年以后,涨价还是不可避免的。这年头,除了工资不涨,啥都涨啊。

还有一种就是机动金,这些资金主要是用来处理随机出现的事件的。比如说有人家里漏水了,或者房顶破了,或者家里出现了老鼠,烟囱里进了小鸟等等,这些都需要物业管理出动,进行检查维修。

每年,物业管理公司都会根据头一年的实际花费计算出下一年的预算,然后我们这些居委会大妈就会根据这些预算来做是否增加物业管理费的决定。很多时候,这些预算并不都是一成不变的,我们在仔细检查这些预算的时候,还会考虑适当增加或减少某些费用支出等等。等所有的这些都过完一遍以后,再根据预算结果,算出第二年的物业管理费用是多少。遇到年成好的时候,头一年的花费还有结余(主要就是机动金没怎么花),那么第二年物业管理很有可能就不会增加。如果年成不好,头一年的花费透支了(就是不但花完了日常费用,还启动了一部分的储蓄金),那么第二年的预算就会多一些,物业管理费用自然也就会增加了。

一旦做完这些决定以后,物业管理公司就会把整个预算支出总结打印出来,邮寄给每个住户,住户就会对整个小区的花费情况有一个比较清晰的了解。然后,物业管理公司还要举办一个物业大会,小区所有的住户都可以来参加,我们这些居委会大妈就需要在大会上发言作报告,把我们的决定再解释说明一遍,同时解答住户提出的任何疑问。大多数情况下,住户们对这类会议并不太关心,参加的人往往很少,也很少有人对管理费提出异议,我们只好认为他们对我们的决定是满意的。

作为居委会大妈,其实工作量还是不少的,我们需要时时注意小区的环境问题,检查有没有什么被损坏的物件,有哪些需要维护。同时,邻里的纠纷也需要我们去解决。比如说有人抱怨邻居家的狗半夜叫,打扰人家休息,我们就要要求物业管理公司发通知。通常第一遍通知是要求狗主人管好自己的狗,如果没有改善,第二遍就会根据bylaw要求罚款了。如果还没有改善的话,那就不光是罚款,还有一些对狗的处理措施要求了(比如要求狗做声带切除手术等等)。

有一次一户人家出门旅游,结果家里漏水,大量的水从二楼流了出来,正好一位住户看到,立马打电话给我们这些大妈,当时我正好生病在家,接了电话,抱病跑到现场,等到物业管理公司派水管工,锁匠来。我必须盯着他们,砸门,进屋,检查水电等。处理完了以后,还要签字,给户主发通知,帮他们再把门给修理好。这些费用,全都是物业管理费用的支出。

说实话,有物业管理费的小区,确实是少了很多的工作,而有些费用,因为是签合同做的,相对来说反而会低一些(比如每年冬天的除雪费用,80户人家平摊下来,并不是特别高)。但是如果碰到了不负责任的居委会,不专业的物业管理公司的话,同样也会有不少猫腻在里面。我自己是因为当了这么些年的居委会大妈,感觉这项工作真的算是吃力不讨好的。现在不做了,改让我老公竞选,当了小区历史上的唯一一个居委会大爷了。不过你别说,大爷有大爷的好处,大妈的好多专业知识差了点(比如车道修补问题,地基修补问题等),遇到和专业合同公司打交道的时候,他们的好多解释往往大妈们听不懂,但是大爷来了,一点就明白,在做一些决策的时候,就有效率多了。

如果有人买的房子的物业管理和我们的这种类似的话,我倒是建议大家不妨也试着去参加居委会的竞选,在美国也当一当居委会大妈或者大爷,这样对物业管理费用的去向也会有一个更进一步的了解。

镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

分类: 资料 标签: ,
  1. 本文目前尚无任何评论.
  1. 本文目前尚无任何 trackbacks 和 pingbacks.