市政府换届 一线房企折戟连云港

  谁也没想到,绿地集团、恒大地产(03333.HK)、保利地产(600048)(600048.SH)、卓越集团等全国一线地产企业,集体在连云港(楼盘)这座三线城市折戟。

  项目滞销、地块空置,成为这些开发商在连云港遭遇的普遍状况。

  “凄惨”开发区

  3月底,连云港经济开发区猴嘴片区,《第一财经日报》记者在花果山大道和东方大道附近看到,一栋灰白色的水泥毛坯房矗立在一片空地上,黑黢黢的窗洞和门洞,透着一股寒意。

  这是金辉地产早于2010年之前就已经获得的金辉城项目地块,这栋尚未完工的毛坯房是地块上唯一一栋建筑。

  金辉地产连云港公司相关负责人对记者称:“开发区项目放到明年再说。就算不赚钱,也要能卖掉才行。在三四线城市开发,必须关注片区,如果不关注,连成交都没有。”

  在金辉城不远处,是恒大地产2010年已获得的恒大城项目地块,更是荒芜一片,丝毫没有动工的痕迹。算下来,该地块已空置三年有余。

  恒大地产方面表示,该地块一直没有动工是因为政府规划变更导致。

  与金辉城一街之隔的,是卓越集团开发的别墅项目蔚蓝海岸,项目销售吴小姐告诉《第一财经日报》记者,项目一共200多套别墅房源,自2012年5月开盘至今,仅售出近90套房源,“接下来难度越来越大”。

  吴小姐称,连云港是典型的三四线城市,楼市发展也与政府导向关系很大。“前任领导的城市规划有利于我们这个片区,现在的领导对这里就不管不问”。

  与蔚蓝海岸相隔不到一公里是绿地集团开发的绿地世纪城项目,2013年项目仅售出300多套房源,较2012年600多套的成交量几近腰斩,但这已经是连云港经济开发区内销售最好的一个项目了。

  绿地世纪城自2010年7月拿下第一批7宗土地,到2011年2月与连云港市政府签署合作协议,计划投资60亿元打造猴嘴片区旧城改造项目,建设用地3000亩,规划总建设面积约360万平方米。

  有知情人士告诉记者,绿地集团已经与连云港相关政府部门协商退地事宜,除现有已开发的土地外,后续剩余地块退回政府,不再开发。项目提供的信息显示,绿地世纪城目前已开发面积约800亩,尚不及3000亩土地的三分之一。

  绿地集团连云港公司相关负责人对《第一财经日报》记者称,还要看今年连云港的市场表现情况,再决定这个项目的未来走向,“今年也有一些好转的迹象”。尽管如此,绿地集团连云港公司仍然在为能否完成集团下达的2014年销售指标而焦灼不安。

  事实上,并非只有绿地集团有意退出连云港。福建融侨集团在2010年7月以3.787亿元获得连云港连云区一幅土地,但项目持续多年没有进展,目前融侨集团已彻底退出连云港。“融侨想退地,但政府不同意,他们就直接退出了。”有业内人士称。

  保利地产与绿地集团几乎同时进入连云港,其开发的海上五月花项目在开发区与连云区的交界处,2011年开盘,至今仍剩余大量房源在售,均价在5300~5800元/平方米,目前已推房源全部是现房。

  售楼小姐对项目的滞销并不回避:“连云港的购房者不管你是不是一线开发商,也不看你的产品做得好不好,他们只关心价格。”

  知情人士称,海上五月花首期开盘价格偏高,一直销售缓慢,有将近一年的时间去化速度月均仅2~3套,并一度封盘。但售价一直没有调整。

  规划的变故

  “2010年是连云港房地产发展的一个重要分水岭,包括绿地集团、保利地产、恒大地产等全国性大型房地产企业都是在2010年前后进入连云港的。”自2004年起就在连云港从事房地产市场拓展及营销的任肖(化名)称,在此之前,连云港楼市一直由本地开发商“把持”。

  2010年前后,正是连云港在“拥抱大海”的发展战略下将经济开发区猴嘴片区列为城市规划发展重点之时。在连云港市政府的强力推介下,绿地集团、保利地产、恒大地产及卓越集团先后在该区域或周边拿下土地,准备大干一场。

  绿地世纪城几乎是片区内开工最快也最早进入销售的项目,开盘之初就以不足4500元/平方米的价格入市,销售业绩一度表现不错。

  “当时还有连云港市政府要搬到开发区的说法。”连云港凯捷利房地产有限公司营销总监田步亮对《第一财经日报》记者称,外地开发商在连云港拿的都是开发区的地块,“现在这里的规划冷掉了。区域的升值空间随着领导的离开而消失了。这说明他们还是没有找准城市规划发展的方向”。

  2013年初,随着连云港市政府换届,连云港城市发展重点发生变化,由此前的“拥抱大海”转而回归市中心,邻近市中心新浦区的新海新区成为连云港楼市最“炙手可热”的区域。上述绿地集团连云港公司负责人对记者称,正是在这一年,绿地世纪城的成交量陡降。

  在刚刚过去的3月份,连云港销售面积位列前五名的项目全都位于新海新区。在开发区都有地块闲置的金辉地产和恒大地产,都在开发区项目遭遇阻滞后将发展重心转移到新海新区。

  记者在金辉地产的四季金辉售楼处里看到,接待区几乎坐满了正在咨询及签约的客户。目前该项目售价已经高达7100~7200元/平方米。2011年底项目首次开盘时,价格仅5200~5300元/平方米,两年间价格涨幅超过35%。同时,该项目2012年全年销售额达3亿多元,2013年的销售额接近6亿元。

  上述金辉地产连云港公司负责人称,金辉地产刚进新海新区时销售也很凄惨,“一度也抱有很大的怀疑”。四季金辉后来的销售业绩让他也不得不感慨,“跟紧政府的发展方向是项目成功的关键因素”。

  与四季金辉相隔一公里左右的恒大名都,虽然赠送精装修,但售价与周边项目相当甚至略低,仅6500~7000元/平方米。记者在项目售楼处了解到,目前已推出的房源中,还有相当一部分尚未消化。一位购房者告诉记者,连云港当地的购房者对恒大名都的认可度不算太高。

  新海新区新房的热销似乎难以挽救疲软的连云港楼市。当地最新的数据统计显示,3月份连云港全市商品房成交面积约33.7万平方米,成交套数3097套,环比分别下滑27.7%和34.3%,同比则分别下滑49.6%和50.2%。

  这或许是一个信号。哪怕在全国楼市都遭遇低迷的2012年,连云港全市商品房仍有452万平方米的成交量,同比上涨16%。2013年的成交量则超过558万平方米,同比上涨24%。

  据田步亮估计,目前连云港市区的新房库存在100多万平方米,“不用推新盘也能卖半年”。

  事实上,除了那些已经上市或准备上市的新房外,连云港还有大量的已出让土地,或准备开工,或正在闲置。仅开发区猴嘴片区,如果算上绿地集团未动工的土地面积,区域内闲置的土地面积就已近3000亩。

  在新海新区凌州东路沿线,除了数个正在建设中的项目外,周边还有大量已出让地块尚未动工。

  根据连云港国土资源局公布的信息,连云港2013年成交的经营性地块面积高达1145万平方米。同年,上海(楼盘)的经营性用地成交面积也不过1238.3万平方米。

  虽然连云港2012年的土地成交面积一度骤降至不足130万平方米,但2011年和2010年的土地成交面积高达1800万平方米和1100万平方米,均超出当年连云港计划的土地供应总量。

  以上海21%的人口、66%的人均可支配收入、GDP仅相当于上海8.4%的连云港如何能消化过去四年将近4300万平方米的土地供应?

  任肖告诉记者,连云港整个楼市的市场容量在100亿元左右,一年的增长量大约10%,以这样的市场容量和增长速度,连云港楼市陷入滞胀在所难免。

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