“房姐”在撤离

经济观察报 记者 余寒 刘晓宇 4月24日,李颖在马来西亚忙着敲定她的第六笔房地产投资项目了。从2010年开始,她已经去过韩国、美国、加拿大、新加坡和英国投资买房。去年11月,在英国伦敦,她一口气买下五套房产,其中四套公寓用于投资,一套别墅用于孩子海外求学时自住。

李颖说,“卖掉北京的房产去国外投资,因为在北京不如在国外挣钱了,长远来看北京房价肯定还是会上涨,但是就目前而言,北京的房产增长点不明确了。”她的下一步打算是,再投两千万到海外房地产市场。

她计划把自己位于二三线城市的房产全部卖掉,一方面规避国内房产市场风险,另一方面为自己在海外投资提供充沛资金。这样一场腾空挪移是建立在精密计算基础之上的,李颖在做了分析之后挑选出几个海外房产作为投资目的地,纷纷出手购置房产,“这些地方的投资回报率显然要高于国内”。她说。

去年下半年李颖卖掉了一套位于北京小悦城的房产,150万买入、半年后220万卖出,满意之余,李颖更多感到庆幸,“幸好去年卖掉了一套,放在今年就不好卖了”。

两个月前,李颖将自己位于慈云寺的另一套房产挂到房屋中介机构,却始终无人问津,“能拿得出这么一大笔钱去买房子、不在银行贷款的人毕竟太少。”她推断,紧缩的银行信贷导致今年北京房产市场有价无市。

去年,出现了很多像李颖这样未雨绸缪抛售房产的人,来自北京的张小姐除了诉诸中介,也曾多次找朋友帮忙,希望能尽快卖掉北京的三套房子,张小姐认为再放下去就不安全了。

李颖发现,之前房价涨势猛烈,势必会带来争抢抛售,由于担心自己投资的房子卖不出去,多年的生意头脑和战略性投资经验让她在去年迅速加入了身边朋友的抛售队伍,卖掉了她在北京和东北的几处房产。

国家统计局公布的全国房地产开发与销售数据似乎给了更多信号。2014年一季度,全国商品房销售额同比下降5.2%,降幅比1-2月份扩大1.5个百分点。经济下行压力伴随着地产业销售数据下滑,4月上旬北京二手房价下跌3.8%,而之前杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现了价格调整,部分一线城市也出现局部增长停滞。

除了北京的房产,李颖在北京和和河北的交界处燕郊也有几处房产。这几套房子在售楼中介处已经挂了三个月了,“还没卖掉,卖不动,有人询问,但是他们拿不出钱来。”李颖说。

李颖是一名小企业主,经营着天然气管道铺设项目,企业规模最大的时候拥有200多名员工。但最近几年,国内经济调整,银根紧缩的金融环境让李颖有些担心,她开始寻找新的投资方式。

2010年她有了去海外投资房产的念头。她认为企业做到最后必须解决融资问题,需要投资来扩大生产,“但是国内贷款利率一直都很高”。李颖将目光投向海外。

除了融资难、贷款成本太高,李颖还发现自己身边有很多企业主的太太都带着孩子去海外生活,同时做一些房地产投资,既能陪孩子读书,又能轻轻松松挣钱。而她的小儿子也快上小学了,于是李颖也开始打听海外房地产投资从,2010年开始,她跑了好几个国家。

2013年11月,李颖详细了解了伦敦市房屋出租率、出租价格以及市民平均收入水平,找到一家英国本土的房地产开发企业,一次性买下了总价值3000万元人民币的五套房产。

贷款买房是李颖在海外投资房产的一个原则,“用10%的首付款,也就是三百万撬动三千万的资产,这种好事儿为什么不做?”。李颖通过预约订购的方式以更优惠的价格买下了位于伦敦市的四套公寓,在供小于求的伦敦住宅市场,新开的楼盘往往需要预约才能抢到。短短两个月的时间,280万元人民币入手的公寓就卖到了320万,李颖得意于自己的投资眼光,开始劝说周围朋友去伦敦买房。

不懂英文、对国外房产投资法律政策的了解也只是来源于中介的二手资料,但似乎并不妨碍她的判断,毕竟投资房地产的经验已有多年。2009年前,李颖已经在国内多个城市购买了房产,当初她从不看合同,直接签字付款团购房产。

李颖认为,放弃国内房产市场转向海外是正确的选择,“连李嘉诚都撤资到伦敦投资了”。向来追求稳定回报的李嘉诚自去年8月份开始连续抛售内地房地产项目,而其旗下和记黄埔有限公司于今年4月获批在伦敦发展涉资约10亿英镑的综合房地产项目。

行业大佬们也都在积极扩张海外地产。根仲量联行研究部的数据显示,2013年中国在海外商业房地产的投资额持续增长,增长幅度高达124%,总投资额达到76亿美元。内地房企中最大的海外“地主”绿地集团已经进驻了10个国家的14个城市,绿地总裁张玉良预计明年的海外投资额将会超过400亿美金。另一家中国房地产企业碧桂园在尝得进军马来西亚的甜头后,开始进军澳大利亚住宅市场,斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。万科集团则以纽约曼哈顿为据点,与美国知名地产商RFR、汉斯携手开发列克星敦大道610号项目。

这些行业领军人物的出海,为投资者的海外房产投资提供了佐证,在李颖看来这就是最直白的邀请,“紧随其后一定稳赚不赔”。

这导致中国与海外房地产市场出现了截然不同的反差。英国邦瑞房地产发展有限公司中华区首席代表白兮透露,“2014年2月中国投资者购买邦瑞伦敦房地产的客户量是去年同期的5倍以上。”根据邦瑞公司的数据,去年伦敦的房地产增长高达15%。

而今年2月国内房产市场的交易量呈明显下跌趋势,2月北京新建住宅成交量创两年以来历史新低,环比下跌68%。国家统计局公布的2014年1-2月份全国房地产销售数据显示,商品房销售面积同比下降0.1%,销售额同比下降3.7%。

尽管海外地产的投资收益尚不明显,房屋出租情况、税收政策、汇率波动等市场风险都牵扯着李颖的赚钱计划,但她依然愿意去国外寻找发现更多的经济增长点。

李颖说,从个人投资角度看,北京的房产在近十年已经涨幅已经很大了,需要时间消化,“如果现在再在北京买房子,肯定要五到十年后才能挣钱。”

再有几个月,李颖在伦敦的房子就要交房了,“打算5月就把它租出去”。按照房地产中介提供的数据,李颖预期伦敦的房子租金每月可达15000元人民币左右,除去贷款、税收和物业管理等费用,每月房租收益可达1万元人民币左右,“这远比我在北京的租金收益率高。”

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  1. xianshuo
    2014年4月30日09:27 | #1

    作为手握1.97万亿美元债权、全球最大债权国的中国,在对外投资中依然没有摆脱投资净收益为负的局面。 国际收支平衡表数据显示,2013年中国资本对外输出所得(涵盖外汇储备对外投资和对外直接投资)与外国直接投资(FDI)在中国投资所得利润的轧差为-599亿美元,是30年来规模仅次于2011年(-853亿美元)的一次。(转)

  2. 不希望经济崩溃,但希望房价下降
    2014年5月2日02:04 | #2

    刚用gae翻到此站。。。
    看了这几篇文章,大致都在说房地产崩盘什么的(大概是这个吧,我不太懂经济。。。)
    说实话,作为国内刚开始工作的小白领,不敢想什么经济崩溃的事,只是希望房价能下降。。。。
    唉。。。

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