徐达内:楼市拐点来了吗

中国楼市真的进入拐点了吗?无数个声音在问。

北京市住建委公布的官方数据显示,5月1日至3日,北京二手房仅成交了31套,同比大降82%,创2009年有网签记录以来的历史新低;北京商品住宅共成交169套,同比去年五一假期降低78.9%。并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年的最低值。

不只帝都,在另外几座具有风向标意义的房价高企城市——上海、深圳、杭州、广州,也同样传来了成交量明显下滑或者降价打折、降低首付的促销消息。

昨日广获门户展示的经济参考报所刊《五一成交惨淡,楼市下行概率增大》,便逐一历数“百城房价近半数环比下降”,并给出了“房地产市场正在步入下行周期”的趋势判断:“中国房地产学会副会长陈国强表示,过去三四月份时常出现楼市‘小阳春’,今年这个时段楼市却迎来一轮‘倒春寒’。这样的降温态势恐怕还会进一步持续。陈国强认为,受资金监管限制等因素影响,近期国内房地产贷款规模继续紧缩,同时购房者房贷利率优惠减少。‘如果信贷持续偏紧,二季度市场情况可能更加严峻’。”

和这份新华社旗下报纸一样,几乎每家中国媒体在报道当前楼市走势时都会重点引述一段“内部发言”——以万科集团执行副总裁毛大庆之名发布的《全国房地产将下行,搞不懂北京楼市》。

这份声称源自建策沙龙毛大庆演讲环节的内部讲话稿最早通过雪球网泄露出来,一经发布,它便成为五一小长假期间中国互联网上最炙手可热的消息。

文中确有太多可以吸引眼球的论述,首先是关于中共廉政风暴对楼市的冲击:“反腐败对于高端盘的影响,不是少了一批腐败官员,而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理”;“某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了),在北京市场中介,找了44家门店挂他的房子,他在北京的房子数量,大概在1-2栋楼,帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等,挂的时候不计成本,玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓”;“现任中央某常委的儿子从美国打电话给我,问我是不是北京的房子真的要跌了,我说政府让我干的,你还问我”。

而其核心观点则在于不同城市间的市场分化:“一线城市的土地成交,除了北京、上海少有的几个地方之外,其他城市土地成交已经进入到一个下行通道”;“问题最大的,其实是在二线城市,到了2011年,仅仅商品住房的千人开工套数,已经达到了30,是比较严峻的局面”;“对于有些城市来说,这一轮房地产非政策性调控的萧条,有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面”。

根据文中所析,这些景象均与习李新政息息相关:“政策的强调现在在转型,从强行政干预转向向分类调控管理,弱化行政管理,回归市场,在回归市场的途中,信贷持续收紧,加上宏观经济的下行风险,导致了市场的信心不足,是现在比较明显的现象……从政治改革和经济措施两点上讲,他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比,可能有一个根本的告别,或者根本的切断。这很明显的,无论从腐败问题的态度,到对于经济措施手法的变化,基本上都是一个告别的态度……过去的10多年或者再长一点时间,经济手段基本上以M2或货币刺激为主导的手段,这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导,使得大量的货币都回到了土地和房地产中,当然包括基础建设投资和固定资产投资,但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业……所以就不断刺激,就不断弄钱,不断弄钱,就不断弄土地财政……今天只能看见他在收紧,在挤泡沫。”

尽管在这篇速记稿一瞬间就将整个房地产江湖搅得沸沸扬扬之际,万科集团在5月1日傍晚发布声明强调“文章内容不是由活动主办方和万科公司提供”、“文中的信息不代表万科公司和毛大庆个人观点”,但几乎没有发生任何实际的“辟谣”效用,究其原因,是这篇以毛大庆之名发布的讲话,说出了市场上部分观察者的“看空”判断。

并且,作为万科乃至中国房地产界的精神领袖,王石还说出了另一番抱怨。根据中国经济周刊昨日发布的专访,这位海外游学者虽然已经“学会了从另外一个角度看待自己原来所处的生活环境”,但仍对中国人的契约精神颇有微词:“为什么楼市一降价消费者就闹事?为什么这时政府采取的态度基本是袖手旁观?因为虽然按照契约精神来讲,买卖已经成了,但是我们中国历史文化传承下来的,还有一个原则,叫做同情弱者原则。”

何况,新浪旗下乐居网昨天提供的一份采访记录,表明地产巨头的“悲观”其来有自。是毛大庆的上司、万科集团总裁郁亮出面,以总体认同的方式为那份“内部讲话”中的核心观点背书:“第一,它不能全面、准确反映万科的观点;第二,万科对于行业的态度很明确,用八个字概括是‘谨慎乐观,积极应对’。我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度,我赞成其中的一些观点,行业已经进入下半场,企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识,积极应对是必要的……市场分化是没有任何疑问的,应该已经成为业内共识。”

“万科和郁亮没有直接否认网传毛大庆言论的真实性”——据此,21世纪经济报道今日宣布。根据这家媒体引述“接近住建部的人士”所言,“网传毛大庆的言论是其在住建部下属政策研究中心组织的一次小型沙龙上发出的,参与人士只限开发商及住建部专家,发言内容严禁外传。‘网传发言基本属实,’该人士说,由于全是开发商‘自己人’,毛大庆发言比较实在,说的也很诚恳,‘但他肯定想不到这些话会被泄露’。”

不过,这篇《毛大庆催化剂:楼市预期分化加剧》同时强调“万科的观点并不代表所有的开发商”:“对于这一轮楼市拐点是否已至的争议,正是开发商阵营对当前市场认知分化的结果……毛大庆也提到,在上述内部交流中,现场有人对当前市场还是乐观的,他发言是为了平衡,提醒大家关注可能风险。楼市的乐观派大有人在。华远地产董事长任志强、保利地产广东公司董事长余英即是乐观派的代表;而对中央救市抱有期待的开发商中高层也为数不少。当前,开发商普遍对限购放开持肯定和乐观态度。‘房地产关系宏观经济,下跌会产生连锁反应,是政府无法承受之重,’深圳一大型房企高层对记者说,他预计二三线城市的限购政策会陆续放开。”

人民网今晨首页所刊《全国房价“降声”一片,楼市拐点已然来临?》对此亦有论述:“对于是否楼市拐点来临,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在接受人民财经采访时表示,说拐点来临有点言过其实。任兴洲认为,目前楼市出现量价齐低,正是市场理性的回归。‘任何一个国家的房价都不可能永远往上涨。’中国房地产协会副秘书长何琦则表示,目前谈楼市拐点来临言之过早。何琦认为,价格和成交量在10%以内的波动都是正常的,除非全国楼市价格降价20%以上,才能说拐点来临,而目前来看,二三线城市部分楼盘降价销售,还不足以说明楼市的整体情况。何琦认为,楼市的发展,主要还得看一线城市的房价变化情况。”

面对楼市衰退可能直接危及地方财政的局面,一些地方政府确有救市迹象,按照第一财经日报的观察,“随着经济形势的下行,除一线城市和部分上涨较快的二线核心城市外,其他城市都有放松房地产调整的内在需求”。

继南宁、天津滨海、无锡、萧山等地出台新政放松限购政策后,央广昨天又带来“宁波悄然放宽购房资格,只口头传达无具体文件”的消息,安徽铜陵市政府官方网站昨天更贴出明文通告,宣布5月1日起购房者可获税收补贴优惠、放宽住房公积金贷款条件、放宽外地购房居民户籍迁入条件等一系列政策。于是,这个全国最小地级市一夜成名,财经网今晨即以头条聚焦,各门户亦纷纷在首页转发相关报道,上海易居房地产研究院副院长杨红旭更将其喻为“放响‘裸奔救市’第一炮”。

按照杨红旭在这篇新浪专栏中的判断,铜陵“不太可能被叫停”:“从政策环境分析,中央允许部分城市放松政策,或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出‘针对不同城市情况分类调控’,也即所谓的‘分类调控’、‘双向调控’:楼市热的城市,实行紧缩式调控,楼市冷的城市,实行扩张式调控。而铜陵这类中西部的三四线城市,楼市不热,正如该市建委官员的表白:‘近几年来,我住房市场供需基本平衡,房价基本稳定,房价收入比基本合理。’至于是否会被跟风,答案是确定的:一定会被跟风……离开了房地产,城市建设怎么办?地方债务怎么办?甚至连公务员的工资发放,都会遇困难!因此,从铜陵公然打响第一炮开始,我预计至年底,会有几十个城市采取类似行动。”

南方都市报不高兴。前天,对着广西南宁市房管局的一纸文件,这家广东媒体就已发表社论《楼市拐点非坏事,救市不宜再举》,呼吁“不能再给这个虚火旺盛的房地产市场传递任何容易诱发其幻想的信息”:“尽管在业内人士看来,房地产市场的形势今非昔比,现在哪怕政府决心救市,放松限购等措施也很难收到以往‘一救就灵’般的效果。但如果着眼于中国经济的大局和前景,就应该像多位专家在央视里呼吁的那样:政府不能再救市了……即使从地方政府自身利益考虑,虽然当下救市可能起到缓解暂时的财政压力之效,但土地出卖终有穷期,土地财政注定无法持久,当下的救市实等于饮鸩止渴。”

腾讯今日亦在首页展示邓海建之论《克制救市冲动不仅是个地产问题》:“少数不谙经济的权力非要插手微观市场,这背后除了‘财大气粗’的决策惯性使然,谁说不是权力无限大的冲动在作祟?眼下的问题是,克制权力冲救市冲动的制度设计去哪儿了?”

对于地方权力这只手,新华社也不怎么赞同。继4月30日播发《“松绑”限购南宁开先河,政策效应有待观察》后,这家中央喉舌又以《多地调整房地产政策,市场化调控是方向》转达立场:“财经评论员马光远表示,分类调控的核心就是地方能够根据自己城市的情况,制定符合市场和本地实际的差异化政策。地方政府的调控思路不能只是单一地松绑或者收紧,而应该全面综合地考虑市场状况,既要支持刚性需求购房者,也要确保市场稳定。”

然而,念及全国一盘棋,中央喉舌尚不能公开支持“拐点”论。上月28日,人民日报海外版发表《房价今年会呈明显地区分化》,在同由马光远宣布“中国房价单边上涨的历史已经结束”的同时,强调“崩盘局面不会出现”:“‘个别楼盘的降价,不代表整个区域或者整个市场的变化。’社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞分析认为,现在房价下来一点,也是一种正常的、合理的回归。目前舆论中流传的‘拐点论’、‘崩盘论’都是过去口号的重现,崩盘是不可能的。”

同样源自最高党报旗下的《环球人物》杂志昨日亦发财政部财政科学研究所所长贾康之论《房价“大跳水”对老百姓没好处》:“一些人认为目前的状态不过是过去10年中‘短期停滞—强烈反弹’的又一次重演;而不少普通老百姓则更愿意相信甚至期待着第二种可能:楼市‘崩盘’,房价马上就会‘大跳水’。对于第一种观点,贾康并没有完全否定,但他认为政府调控思路的进步正在降低强烈反弹的可能性;而对于第二种观点,他明确告诉记者:那是非理性的……说全面崩溃是危言耸听……如果房价崩盘‘大跳水’,对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退……假设极端情况——中国现阶段就出现楼市崩溃,那么中国就很可能会跌进中等收入陷阱,贫富分化加剧,直接影响民生,而且很可能使经济问题政治化,进入乱局。”

于是,京华时报未雨绸缪,今由徐立凡呼吁“对楼市下跌前景需做好政策准备”:“尽管楼价下跌为民意所望,但宏观经济层面很难承受断崖式下跌的情况发生,在今年经济下行压力较大的情况下尤其如此。既让楼市去泡沫,同时避免引发系统风险,政策面现在就需要做好准备。比如银行的压力测试,到底银行能够承受房价多大的下跌压力,需要精细测试;房价下跌过猛会让下游行业失去多少市场,从哪里弥补损失;地方政府如何面对土地收入减少等等。这些必须做到心中有数。准备越充分,楼市下跌的副作用就越可控制,其正向作用也才有望显现。”

归根结底,李克强是怎么打算的?

当一些地方官员蠢蠢欲动之际,至少中央政府表现出的仍是“定力”。

4月30日召开的国务院常务会议上,总理终于出手“部署支持外贸稳定增长和优化结构有关工作”,而同样因为身陷困境而翘首以盼的楼市,仍未从中南海那里收获只言片语。

对于这种“偏心”现象,智谷趋势研究中心前天通过微信发表《近期房价调整背后的“总理因素”》,探索此间缘由:“李克强的宏观调控,不再像温家宝,将房价作为同增长、就业和物价并列的顶级调控目标。他的精力集中于盯住增长、就业和物价这几个核心的宏观政策目标,重视宏观经济政策对资金面的影响。‘李克强经济学’的核心是‘不刺激’,不多发货币,经济去杠杆化。多重因素之下,房地产市场的调整成为和经济增速换挡和宏观经济去杠杆化相同步的经济现象。”

而在中共中央机关刊《求是》杂志5月刊中,李克强通过署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》,系统阐述了已经让他“尝到甜头”的转型思路:“人无远虑,必有近忧。现在回过头看,如果不是用改革的办法,即简政放权、创新宏观调控方式、着力调整结构‘三管齐下’,而是采取短期刺激政策,不仅去年的结果可能会大不一样,而且今后几年的日子也许会更难过。靠改革创新,既解决当前突出问题,又为长远发展奠定基础,这是去年实践给我们的深刻启示。”

“无为而治”的总理更愿意把调控之手用在房地产领域中的一个特殊环节上——棚户区改造。

原辽宁省长陈政高已确认履新中共住房和城乡建设部党组书记。2005年,刚刚出任辽宁省委书记的李克强在全国率先开展大规模的棚户区改造工程,当年起历任沈阳市长、市委书记、辽宁省省长的陈政高萧规曹随,至2011年底,全省累计改造棚户区2910万平方米,改善了70.6万户、211万棚户区居民的居住条件,也形成了“政府主导、市场运作”等特点的棚户区改造“辽宁经验”。

所以,早在4月29日陈政高辞去辽宁省长职务之际,舆论即普遍预测这位总理的“老伙计”将代替已到年限的姜伟新出掌住建部,并根据《政府工作报告》指引,将今后工作重心更多地向棚户区改造倾斜,侧重为这项民生和发展工程担任监理角色。

昨日新京报对此即有预测:“推进棚户区改造一方面可以令房地产市场保持在理性区间运行,同时,又能给相关行业提供温和动力,起到经济‘微刺激’的短期目的。”

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