《南华早报》中国房地产疲软 地方政府债风险大

中国日趋疲软的房地产市场导致地方政府的风险加大,将危及它们的财政状况并加剧经济放缓走势。

据彭博汇总的克而瑞信息集团数据显示,中国20个大城市3月份土地销售同比下降5%,为至少一年来最大降幅。据中国最大的房地产网站所有者搜房的数据显示,三线城市的土地销售额在上个月锐减27%。

未能找到其他收入来源,加大了违约以及金融动荡的风险,在这些因素的拖累下,经济学家预计中国今年经济成长将达到1990年以来最慢。一家官方报纸本周报道,一些城市拟调整现有的房地产政策以刺激楼市,涉及限购松绑、购房入户等。

摩根大通在香港的首席中国经济学家朱海斌表示,随着住宅市场降温,预计卖地收入将下降,这将加大地方政府融资能力方面的压力。曾在国际清算银行工作过的朱海斌说,在房地产供应过剩更严重的地区,土地销售将下降更多。

这一疲弱态势加剧了扩大中国市政债券市场的急迫性,这样地方政府就可以向公众直接发行债券,而不是通过预算外的地方政府融资平台。据12月份发布的全国审计报告显示,抽样的省级、市级以及县级政府承诺以土地出让收入偿还约37%的债务,即3.5万亿元人民币(5,600亿美元)。

加强监测

中国人民银行周二表示,将加强对地方政府融资平台、产能过剩行业和房地产行业贷款信用违约风险的监测;防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导。据央行网站发布的第一季度货币政策执行报告显示,央行将继续实施稳健的货币政策。

市场低迷情况恶化将加大中央领导人的压力自2012年以来首次放松货币政策。中国国务院总理李克强及其他官员已列出铁路投资以及减税计划来支持成长,同时承诺不推出任何可能导致债务危机恶化的任何短期大规模刺激措施。

据中国财政部3月份发布的年度工作报告显示,政府预算2014年国有土地使用权出让收入下降11.8%。据中国国土资源部以及财政部的数据显示, 全国范围2013年的土地出让收入相当于地方政府收入的大约61%。

滚雪球

张智威牵头的野村经济学家在5月5日的一份报告中写道,未来几个月更多的政策宽松将尤为关键,房地产回调问题可能像雪球那样越滚越大;地方政府很可能会面临更多压力来帮助房地产行业,因为它们的财政收入高度依赖卖地。

在新建住宅锐减25%拖累今年第一季度经济成长放缓至7.4%并达到六个季度以来最慢的情况下,开发商买地的动机可能会下降。野村表示,如果没有刺激政策,房地产投资成长可能会放缓到足够慢的地步,拖累经济成长率低达5.8%。

张智威写道,正如美国和日本房地产泡沫破裂之前那样,货币政策收紧正在房地产低迷的时机以及步调方面发挥重要作用。

汇丰控股的经济学家们在5月5日的一份报告中表示,如今是央行帮助民间投资的合适时机。由在香港的屈宏斌牵头的分析师们写道,长期利率居高不下。

开发商洗牌

未上市的浙江兴润置业在3月份倒闭预示着中国近9万家房地产公司可能会进行洗牌。据彭博新闻社3月份进行的一次调查显示,随着融资渠道减少,买地的开发商今年可能会面临更多挑战。

瑞穗证券亚洲在香港的首席亚洲经济学家沈建光表示,如果房地产市场持续降温,地方政府将感受到其中的影响。沈建光说,这不一定是坏事,因为它们可以探索其他方式来增收,例如出售其他资产。

据财政部估计,截至3月底,地方政府旗下企业控制着酒店、零售以及发电等价值43.8万亿元的资产。

沈建光说,关键在于财政改革,消除对卖地的依赖。

松绑

据《中国证券报》报道,天津、杭州以及长沙等多地均曝出政府通过座谈会形式征求意见,拟调整现有的房地产政策以刺激楼市,涉及限购松绑、 购房入户等。新华社报道,南宁官方上月正式下文「松绑」限购,允许周边城市居民在南宁购房。

据搜房的数据显示,在中国电子商务巨头阿里巴巴集团总部所在地杭州,4月份仅卖出两幅土地,为两年来低点。搜房表示,开发商出价以及政府要价之间的平均价差在4月份降至零,3月份和12月份分别为0.2% 和30%。

据穆迪3月份的一份报告显示,浙江在收入方面对卖地的依赖程度最高, 在房地产市场波动方面的曝险可能更大。浙江省在1月份的债务审计报告中表示,截至2012年底,省内省市县三级政府66.3%的债务以卖地收入为担保。

瑞穗的沈建光表示,如果政府希望稳成长,房地产是关键。

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