许一力:地方政府救市还是自救?

上周南宁在放松限购方面,通过房管局网站发出的一条小消息,或许仅仅是扭扭捏捏的一声阴枪。今天这次铜陵市政府正经八百的红头文件,完全是正规部队的冲锋号。

这种极度敏感时刻的松绑,很难不让人与08年国际金融危机之后的房地产政策做联想。当年风风火火的救市政策,与今天铜陵的这个:《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》性质和手段都极其相似,皆是在楼市低迷期,地方政府明白无误的救市。

我们先来解读一下。

铜陵的救市政策很多,最直接的是政府团购商品房。其实类似的政策在国内并不罕见。早几年间,常州和长沙曾宣布不再新建经济适用房,而是通过补贴的方式鼓励复合符合标准的家庭购买商品房。类似的做法客观来说可以当作是房地产市场的软着陆,通过减少增量消化存量的方式,避免房企大量积压,进而引发现金流问题。

其次我们看到的是针对购房契税补贴。从过去的历史来说,过去数年间最被广泛运用的救市政策实际上就是契税补贴。按照目前国内购房契税的征收力度,1%的补贴基本上是全额退还。搞这种“脱裤子放屁”的做法,实际上也是源于地方税收的合规——地方政府无权减免税收,但是可以通过财政补贴进行变相干预。因此契税就成了地方政府钓大鱼的长线和用来套狼的孩子。

事实上,以上两点并没有什么,充其量是过去地方救市政策的加强版,真正引起市场注意的是对于公积金的开放。其中的主要争议则在于两个重要的问题——铜陵将职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%。以及同意了购二套房可使用公积金贷款,其中部分首付比例降至最低为40%。

要知道,国家目前对于公积金购房比例的要求有着明确的政策规定,首付必须是3成,除非首套普通商品房面积在90平米以下。此外,二套商业贷款方面则规定——首付最低为六成,公积金个人住房贷款首付款比例不得低于五成。相比之下,铜陵等于有约束的将这一比例降低到了4成,并且将公积金二套房适用人群从改善性住房人群扩张到了所有人。

这两条政策尝试性的“踩线”,对于目前苦苦挣扎于房地产市场萎缩边缘的地方政府,具有非常强的借鉴意义。铜陵此次文件引起轩然大波,最大的根源还是在于这个公积金政策。

对于中央来说,类似的这样的地方救市是不是要重视重视呢?如果高层不给出明确的处理意见,接下来地方性的跟风肯定是在所难免。从南宁到铜陵的迅速演变,就可以看出地方积压了相当的救市意向。

只是“救市”到底救的是什么?“救地方经济”?这个借口肯定太假。真正的实质,想必人们都明白,即离不开“土地财政”—它是地方政府的主要财源。

要偿还政府债务,必须靠卖地,靠收取房地产业链条上各个环节的税费。这并非杜撰!今年一季度,土地财政在地方政府的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,卖地收入达到地方财政收入的55%多。还有一项数据,全国23个省最少的有20%的债务靠卖地偿还,在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占比高达80%,县级政府也超过50%。

所谓的地方政府是救市还是自救呢?不言而喻,一些地方欲松绑限购,渴求的无非是想再次吸纳更多的“热钱”进入楼市,再次掀起“楼市热”,再次迎来“买地热”,再次赚个盆满钵满。

很明显,中央不能无视这种很自私的地方政策!地方政府不能一屁股坐在财政收入的板凳上来当“裁判”,应更多为民生计,竭尽职责、积极做好份内的事。

我突然想起今年的政府工作报告第一次没有提及楼市调控,甚至提及了针对不同城市情况的分类调控。这意味着中央知道地方的楼市困境,再跌下去,危险比大家想象的大。

我国房地产信贷资产确实占总体贷款比例不高。但别忘了,实体经济与房地产相关的抵押贷款以及地方投融资平台的土地抵押贷款可是占据了大半壁江山,准确点的数据是,抵押贷款占到银行总贷款的40%,这意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值,按照中国银行债券的5级分类,如果抵押品价格下滑,隐含必须针对这一债权进行准备金计提,这种情况下,银行的杠杆比率会有明显的下滑,而与之对应的,借助不动产抵押融资的企业,将难以获得资金,融资困难导致投资受阻,进而传导至整个宏观经济。

就以这点推断,也许中国政府并不需要房价进一步上涨,然而也绝不会允许地产价格出现不可控的回落,这就是中央政府与李嘉诚等商人在房地产这一问题上看法的根本不同。李嘉诚只看到利润,中国的地产或许见顶,然而这个大顶的构建需要多少年?是一年,还是十年?李嘉诚选择投资欧洲,仅仅是代表欧洲资产的盈利能力更高,而并非说明中国资本的暴跌要开始。而与之对应的,中央政府的需求则是另外一种,必须要保证银行风险可控,以及实体经济不会受到房地产回落的冲击。

在这种局面之下,地方性的政策性救市是能被默许的,但中央对地方政府的救市存在底线——以消化存量房源为前提,但绝对不能只为充盈自己的财政或者充盈后引起二次大规模建设。个人认为,如果地方政府能够谨守住这两条底线,那么适当的踩线行为,会是可以接受的,可以预期,2014年下半年的房地产调控要变风向了。

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