万科为何“恐惧”

在不恰当的时候说实话,后果往往很“严重”。2008年王石试过一次,2014年毛大庆又试了一次。

毛大庆原是新加坡凯德置地北京公司的常务副总,2009年被万科挖过来,负责商业地产等领域。今年“五一”前夕,毛参加了一次地产界高层人士的内部交流。随后,一篇《毛大庆演讲速记稿》的文章在网络上疯传。这篇文章以翔实的数据、生动的案例、深入的分析,全面看空当前房地产市场。文章流出当晚,万科集团发表声明称,文中信息不代表万科和毛大庆个人观点。随后几天,毛大庆一直在媒体面前“失联”。

5月5日下午,万科总裁郁亮通过新浪乐居对这一事件进行了“善后表态”。郁亮的核心观点如下:1、这篇文章不能全面、准确反映万科的观点;2、万科对于行业的态度是“谨慎乐观,积极应对”。从提示风险的角度,赞成网传“毛大庆谈话”的一些观点,房地产已经进入下半场。3、对于中国房地产来说,以前是黄金时代,现在是白银时代,但发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束,中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。

说实话,“毛大庆演讲速记稿”披露的数据和观点,丝毫没有让我感到意外,更谈不上震惊。相反,倒是此后万科高层和毛大庆本人表现出的“恐惧”,让我有点震撼。万科为什么害怕?我想大概有以下几个因素:

第一,目前房地产市场的确非常不景气,各地政府都在酝酿救市。在这种时候,万科高层如果公开唱空,将得罪地方政府和众多房企同行,引火烧身。万科虽然是中国房企的老大,但基本上是一家“书生企业”,谈不上多少背景。最大股东华润,最近也麻烦缠身。王石历来标榜万科不行贿,不靠近官场。也正是如此,万科一路走来颇多坎坷,这从万科在中心城市拿到的土地位置就可以看出来。很多时候,万科被地方政府当做“暖热”生僻地块的“插队知青”来使用。

第二,由于拿到的地块普遍比较差,开发量比较大,所以当市场低迷时,万科的存货压力会比较大。据Wind资讯的最新统计,到去年年底具有可比数据的2425家上市公司,存货总额为5.85万亿元,而万科以3311亿元名列第一,同比增长30%。而在存货量最大的20家上市公司中,房地产企业占了将近一半。Wind资讯的统计还显示,去年年底142家房企存货总额达到1.975万亿,比2012年大涨26%。很明显,唱空市场对万科自己来说也是非常不利的。

第三,万科的“精神领袖”王石最近比较高调,说了一些中国语境下犯忌的话,比如说当年因为降价被南京罚款4000万,引发了跟南京物价局的隔空口水战。王石正在英国进行第二阶段的留学,国内大局需要郁亮来主持。他们两个人面对的环境全然不同,所以郁亮“如临深渊、如履薄冰”是可以理解的。

但我认为,郁亮在接受新浪乐居采访时,表达的两个最重要观点都不成立。第一个观点是,从城市化的角度来看,2013年中国城市化率为53.7%,而日本1955年就已经达到56.1%。日本房地产市场有两个重要转折点,一个是1974年,从高速发展转向平稳发展;一个是1992年,出现了断崖式的下跌。中国现在的情况,最多相当于日本的1974年前后。

第二个观点是:中国目前正处于高速城市化的过程中,而且吸纳人口的主要是沿海城市带和内地中心城市。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市,商品住房“千人年开工套数”在20-25仍然是安全的。

关于城镇化率,郁亮采用的是官方说法。根据国家统计局的数字,2013年末中国大陆总人口为13.6亿人,城镇常住人口7.31亿人,中国城镇化率达到了53.7%。数据同时显示,2013年中国流动人口为2.45亿人。我们知道,流动人口中绝大部分是农民工,大约占80%以上。他们一般只身在城里打工,最多带上妻子,父母和孩子一般来说是无力到城里生活的。所以,如果经济条件允许,中国城镇人口可以马上再增加至少2.45亿,而达到75%左右。或者可以这样说,如果不提高农民工的收入,城镇化率基本上见顶了,因为能出来打工的精壮劳力都已经出来了。以目前中国城市的房价,让多数农民工买得起房子,是完全不可能的。所以,未来城镇化红利的大小,取决于能不能提高农民工的收入,对此我比较悲观。

关于“千人年开工套数”,郁亮采用的是纸上谈兵的数据,因为他没有考虑到小产权房、单位集资房、军产房、保障房等因素。在很多城市,比如深圳、东莞、广州等珠三角城市,仅前三类房子加起来的供应量就可能超过商品房。所以,中国现在到底有多少房子,还在建多少房子,始终是个谜。从建筑企业角度统计出来的年开工量、竣工量,远远超过从房地产企业角度统计出来的数字,这让人无所适从。

所以,如果让我选择相信谁的话,我更相信那篇广为传播的文章中的毛大庆,而不是正式表态的毛大庆和一本正经的郁亮。

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