陈志龙:市场信号印证楼市崩盘危在旦夕

  京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。市场演变到今天,无论是信贷支持还是市场内在动力都近乎衰竭,房地产市场高位出现的情况,与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前美国非常相近,住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度。

  北京的超级豪宅直降千万求出手,普通住宅开口就降一百万,这是本周来自北京楼市的消息。随着多个地方不动产登记机构挂牌消息频见报端,上海、深圳过去一向惜售“非富即贵”的高端人群集中的楼盘,二手房放量出货,用万科毛大庆的话说,反腐成了楼市一个意外的“扰乱因子”,对高端楼市的影响很大。那些信誓旦旦说“一线城市房价无泡沫不会降”的专家们,此刻鸦雀无声。

  这是一场超级大戏的序幕,京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。新京报5月8日的消息说,4月份刚以21亿元拿下丰台长辛店地块的中筑置业旗下公司,目前正在积极寻求退回该地块,当时出让时竞买保证金为4.23亿元。业内人士认为,如果没有充分理由退地,这笔竞买保证金可能将扔下水。

  冲动是魔鬼。类似中筑置业这样在高位“撑杆跳”跃起来拿地的公司,在2008年的“俯卧撑”中倒下过一批,幸运的是,许多命悬一线的房企,又在此后“打鸡血式”的救市中死里逃生,躲过一劫。发改委说4万亿一分钱都不会进房地产,而后果是大量的钱进入了房地产。许多人成了幸运儿,而这次,他们显然不再那么幸运,系统性风险的骨牌已经辗倒了一批小开发商。

  浙江奉化的一个小开发商,捅出30多亿的窟窿,跑路后扔下大把烂尾楼给政府来善后;南京的一个郊县,三个开发商扔下项目跑路。所谓“三人成虎”,跑路成风;过去政府招商引资进来的中小开发商开始让地方政府头皮发麻,一位县委书记告诉我,他们现在对未交付项目,开发商享受县里五套班子待遇——护照上交,离境要申请报告。

  “都是钱多惹的祸”,房地产的持续癫狂是全社会充裕的流动性驱动的结果。价格不仅取决于供给成本的上升,更重要的是由投机性需求来决定。弗里德曼有句名言:“无论何时、何地,物价都是货币现象”。在人民币持续升值的预期下,全球热钱加速汇聚到中国房地产市场,2008年,市场本已进入一个调整周期,但次贷危机改变了一切,天量货币刺入、投资渠道狭窄相互叠加,使房地产无可争议地成为中国资产泡沫和结构性通胀的源头。

  价格快速上涨与天量货币刺激互相促进,不断强化人们的预期。三年前,随着一二线城市的限购,狠奔矢突的的资金大举向三线城市集结,短时间拉高价格洼地的房价,中国经济已深陷房地产的地雷阵,调控达到预期效果,必须有强有力的手段削弱滋生房地产泡沫的货币基础,这一时刻已经临近。

  发挥市场即供求关系对资源配置的决定性作用。一多年来,最高层信守承诺,对房地产未作任何表态,这甚至被不少大佬们视为利好,市场博弈进入空前复杂的阶段。从桂林到铜陵,一些地方伸头探脑“放气球”,侦测风向。有的暗度陈仓,用各种不显眼的手段“松绑”调控,希望政策转向。

  当然,任何时候都不了专家学者赤膊上阵,捍卫高房价,说中国的房地产泡沫“是钢做的”,“房地产是国家财富积累的大仓库,原则上房地产的价格越高越好”,“房价越高,老百姓的满意度越高,下跌对老百姓没好处”,“如果现在不买,30年以后再买”,这都让市场信息空前迷乱,普通百姓无所适从。

  于是,房地产市场持续单边上涨,参与者都像注射了荷尔蒙,到去年的峰值出现时,中国房地产市场出现惊人的“三八二十四”现象——当年土地出让超过8万亿、销售额超8万亿,投资额达到8.6万亿,在地王飞天,“没有最高只有更高”,市场沸腾时,少数先知先觉者却选择不管“三七二十一”,清仓离场。

  这份“少数派报告”是由久经沙场的李嘉诚父子联手写就的,经历过多次房地产崩盘的“李超人”高位大举套现内地物业,转手抄底欧洲市场,被称为房地产市场的敦克尔刻大撤退。“屁股指挥脑袋”的业内大佬有人认为过度解读这消息“不是别有用心就是唯恐天下不乱”,但也有大佬十分警惕地提醒业界:“这是一个信号,小心了!”

  王石在接受哥伦比亚广播公司“新闻60分钟”节目中曾公开表示,“中国房价过高,房地产市场存在泡沫,一线城市普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上……如果中国式地产泡沫破灭,那将是一场灾难。”

  今年2月19日,他再次用“非常不妙”来表达他的看法,并称“不改变我的观点”。

  房地产的超级盛宴让社会充斥赌性和投机属性。当汗流浃背劳动一辈子不及炒一套房的收益时,当继承先人不动产就可年纪轻轻一辈子玩鸟斗鸡时,当办一个企业不如炒几套房,谁还有心思去勤奋工作?房地产癫狂助长全社会的投机之风,它之于当下的中国,已不再是一个简单的经济问题,而在演化为社会问题和经济安全问题。

  实际上,市场演变到今天,无论是信贷支持还是市场内在动力都近乎衰竭,中国房地产市场高位出现的这种情况,与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近,住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度,“尾部风险”已经显现,银行对涉房贷款畏之如虎,避之唯恐不及。

  5月5日,高盛高华证券发布的报告称,110家A股房地产财务状况恶化,并将影响二季度房价。其监测分析显示,开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%,资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%,创下2010 年一季度以来的四年最高水平,2010年一季度这一数值达到130%。

  2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。开发商的经营性净现金流显著恶化。一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现,这与2008年一季度的情况相当,当时27%的开发商公布了正经营性净现金流,为历史最低水平。

  兴业证券的报告也显示,上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%,接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%,达到历史峰值。中信证券的报告称:开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出,2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81,上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。

  与银行业普遍恐高性的惜贷、慎贷相伴的,是基金业集体用脚投票,今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。用王石的话说,这时要注意了,市场正在起变化。基金业和“李超人”的离场都给了市场一个清晰的信号,如果怀疑他们的智慧,可能会铸成历史性大错。

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  1. xianshuo
    2014年5月12日10:57 | #1

    我没看文章就知道不会崩,因为一线是需求决定价格的,所谓大多数人不会便宜买,少数投资客可能会倒霉,因为钱无法流动了,而三线,积压严重,没人买,一人手里5,6套房,需要农民接盘,跌是有好处,如果不跌,就变成死城了,那就是没人给你服务,都跑光了,那个更完蛋,现在有房子,让农民买,活跃三线,慢慢发展起来,还是有好处。

  2. 匿名
    2014年5月12日11:21 | #2

    两个销售员到同一地区去推销鞋子,一个看后垂头丧气:“唉,这里的人都光脚不穿鞋啊!”另一个看后大为鸡冻:“太好了,这里的人都没鞋子穿,正好可以刺激他们来买鞋!”
    没有消费,可以刺激出消费来,在这片神奇土地上,任何人间奇迹都能创造出来
    对于一个向来喜欢从众的民族而言,消费是刺激和引导出来的
    消费也向来不会是理性的,人人都想往着过“有房有车”的土豪生活就是典型一例
    光知道市场有只“看不见的手”在引导还不够,还要晓得政府也有一只看不见的手在引导着呢

    要让人民有消费房屋和汽车等大件生活品的欲望,也就是俗称的“买房买车”,这个激发出来的强烈欲望和冲动,其实就跟大跃进时期向农民宣传共产主义即为“楼上楼下,电灯电话”是一个样的。中国梦,用看的见摸的着的形象来形容之,就是要让国人人人都过上“有房有车”的幸福生活。政府引导人民消费房屋、消费汽车,根本就不用太怎么大张旗鼓,只消潜移默化用细雨春风的手段加以引导下,就能化解了各种危机,让楼市、车市步入“正轨”。可以说中国政府绝不会放任楼市、车市下跌到无法控制的程度,缓缓地跌一跌可以的;但楼市、车市事涉国家根本利益,绝不能任其狂跌不止,别说利益集团不会对此坐视不管,就是党中央也更不会让楼市影响经济全局了。
    作为世界第一大经济体的P民,也乐得让人引导来购买房屋和车辆,借用一个不太恰当的比喻,“如果你抗拒不了强暴,那就闭上眼睛去好好享受吧”,刚刚手里有点钱的中国P民,也就像一个守了半辈子寡的丑寡妇,好不容易有个土匪要天天强暴她,久旱逢甘雨啊,她会极力抗拒这个么?她难道不觉得这个很受用么?想必啊,她才乐不得要闭上眼睛尽情地“享受”这个呢。

  3. 匿名
    2014年5月12日11:23 | #3

    中国楼市崩盘就是个笑话!

    在分类调控、双向调控的大背景下,结合经济下行压力、实体短期难以提振、稳增长缺乏支点、地方债务高企的严峻现实,地方政府对土地财政依赖的惯性必然转化成房产救市的巨大动力。几乎所有人都知道,高房价的罪魁是高地价,而捍卫高地价的是大权在握的地方政府,似乎目前从中央到民众都没有找到真正有效制衡的手段——这也说明深化改革、理顺中央地方事权财权的重要性、迫切性和艰巨性、长期性,所以简单得出楼市崩盘的结论未免天真。

    就房产商而言,在整个银根收紧的背景下,则出现了严重分化。鉴于银行吸储成本不断上升,按揭优惠利率的积极性大大降低。此外,相对于按揭而言,银行在开发贷方面更为谨慎,因此,企业境外融资能力便是关键。但受美国加速退出Q E和人民币贬值的双重叠加影响,加上多个城市楼市涌现降价潮,房地产市场预期转差,导致海外融资难度激增。中原地产研究中心最新报告显示 ,4月十家标杆房企共计融资118.01亿元,环比3月回落24.7%,这已是融资金额连续两个月回落。

    房地产商由此出现了严重分化,行业内重组并购在未来会成为浪潮。当下楼盘打折有双重意味:一是资金充裕的房产商利用整个楼市低迷期积极进行战略调整,二是部分差钱的开发商急于回笼资金。

    全球大国从来就没有全国性的统一楼市和房价。分类调控、双向调控之下,只会使中国未来楼市伴随着新型城镇化的推动,进一步趋于复杂化、区域化、城市化甚至地段化。过去公众置业考验的更多是勇气,未来考验更多的是智商。

    长达四年的史上最严厉楼市宏观调控也使中国住房的需求发生了巨大改变。在房价高企之下,一部分刚需已经被淘汰出局,只能成为保障房未来照顾的对象,而真正的购买力人群则推动改善型消费成为一线楼市主力军——比如关于上海“五一”楼市最新调查报告显示,63%的购房者属于改善型消费。被抑制的投资需求则彻底分裂:一部分融入改善型消费浪潮,一部分则汇入海外置业大军。伦敦房产中介Knight Frank的数据显示,2013年伦敦低于100万英镑的房产,有7.5%被中国大陆买家拿下,2010年这个比例是2.7%。2012年, 中国人一年内在美购房总价值达123亿美元(约合人民币744亿元),占当年外国人在美购房总额的18%,已成为美国房市中仅次于加拿大的第二大外国买家。

    在各方利益剧烈博弈、银行信贷从紧、百姓收入增长迟缓、投资渠道狭窄的背景下,中国楼市预期像雾像雨又像风,一线城市持续高企的房价和三四线城市鬼城、睡城批量出现,会成为更多地方的独特风景线,宛如一道泾渭分明的鸿沟,考验着未来中国深化改革、推动新型城镇化、重振实体经济的决心和智慧。

    中国楼市崩盘是个笑话,但持续高烧的状态也将彻底谢幕。宏观调控是必须的,但全国统一的、完全由政府主导的调控的确走到了尽头。多空博弈的理想结局是全面回归理性——在政府真正担负起保障中低收入人群的基本居住需求的前提下,商品房价回归市场主导,逐渐退烧。

  4. 黑京好洗肺
    2014年5月12日17:37 | #4

    看了楼上的觉得很搞笑,当年日本东京也是这样,专家和炒客都信誓旦旦—-Tokyo房价绝不会跌。哈哈哈,我就看黑金怎么跌出翔

  5. dos
    2014年5月12日19:30 | #5

    可见房价的问题是多麽深入人心,翻墙出来了还要争。。。崩盘不见得,但世界上没有只涨不跌的东西。。。

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