房产开发商破产潮来袭

温克坚

经过某个城市地铁出口,发现一群群西装革履的年轻售楼小伙,跟随着来来往往的路人,向他们塞去各种楼盘资料。这让我想起去年年底在三亚,晚上十点多在海边散步的时候,还能碰到很多向游客分发楼盘资料的售楼员工,这些现象也许表明了这些员工的敬业,当然也从一个侧面表征了楼市销售的严峻状况。

楼市的基本走势其实已经越来越清晰,除了成交量等市场数据反应出来的信号之外,媒体报道也把很多身处危机中的房地产企业推到公共舆论中来,我们看到很多区域性的所谓龙头企业正在成为房地产行业畸变的样本。

这其中有浙江绍兴的浙江赐富集团,根据浙江赐富集团官网的信息,这是一家专业从事化纤原料开发,生产为主,辅以纺织面料、房地产开发、石油、运输等商务贸易的大型企业集团。根据媒体的报道,赐富集团5月份有45亿负债到期无法按期归还,涉及20家银行。通过那些语焉不详的线索,笔者查到赐富集团也参与了房地产投资和开发,其中一个项目在昆明的贡县经济开发区,而这个区域正是众所周知的鬼城之一。类似赐富集团这样,从原来特定行业的龙头型企业,以业务扩张的名义,参与大量房地产开发,其实并不鲜见,笔者了解到浙江中部某家饰品企业行业的龙头企业,同样因为房地产开发而走入困境。

通常来说,所谓龙头企业,往往是行业的佼佼者。只要那个特定行业没有消失,都可以利用其行业地位赚取商业利润,而来自不同行业的龙头企业,都共同栽倒在房地产领域。这个越来越典型的现象,自然和中国独特的政治经济环境相关。

从股权性质来看,各地有代表性的龙头企业,基本还是以民营企业为主,他们或者是某个行业的巨子,或者是一个综合性的集团,他们是当地的利税大户,在当地经济生态圈中享有特别重要的位置。也因此,地方政府也会从各个角度给与这些龙头企业额外的照顾,比如包括人大代表或者政协委员的政治待遇,土地和厂房的批建,地方金融机构信贷资源的倾斜,很多时候也包括财政补贴和政策倾斜。2009年以来,作为金融有限放开的一种姿态,各地纷纷成立小额贷款公司,其中一个参与资格就要求是地方的所谓龙头企业。

龙头企业作为地方经济的名片,也会给地方政府主要官员带来一定回报。除了那些隐蔽的利益输送之外,即使是从官员正常的政绩来说,龙头企业的存在也可以成为官员政绩的重要支持材料,也因此地方政治生态和这些龙头企业之间就有了各种各有的交集。

最近数年来,大部分传统行业竞争日益激烈,地方龙头企业的利润空间受到压缩,而房地产行业却正好经历了所谓的黄金十年。因此无论是从商业逻辑,还是上述提到的政商互动逻辑,地方政府和当地龙头企业在房地产领域,很自然地就进入了一种密切合作的关系。

这种密切合作可以有多种形式。比如在土地招拍挂、旧城拆迁、城市改造等过程中,地方政府和龙头企业就有很多相互串通的空间。当土地市场低迷的时候,龙头企业可以积极入市,而地方政府也会通过特定方式回报。龙头企业和地方政府之间,这种暧昧关系就是为舆论所诟病的权贵资本主义传统剧目,几乎伴随着中国经济发展的全过程。

房地产并没有很高的技术门槛,地方龙头企业可以利用多年积累的政商资源,以更优惠的条件拿到土地和资本,同时充分利用本土的社会资源。过去十年房地产高额的利润空间,是对这些龙头企业的绝对刺激。一个可以预见的轨迹是,在转型和业务发展的修辞下,大部分地方龙头企业的业务版图里,都多了房地产业务板块。

千军万马参与房地产导致的结果是,全国涌现出了数万家开发商,整个市场的集成度非常分散。根据公开的统计数据,2013年中国最大的房地产开发商——万科的整个市场份额不到2%,包括万科、绿地、恒大、中海、龙湖、碧桂园、绿城、保利等全国十大房地产开发商,其市场占比也大约只有15%。这种市场格局的形成,其中一个主要原因就是三四线城市大量的本土开发商,利用当地的政商优势,成为开发商阵营强大的力量。很多全国性的外来开发商,要到一个新的城市去拓展的时候,往往都需要找到当地开发商作为其合作伙伴——这里包含了强龙不压地头蛇的某种意涵。

客观地说,掌握地方民营龙头企业的这些创业家们, 一般都具备基本的企业家才能,比如敢于冒险,善于发现机会,有良好的经营管理能力。只有这样,他们才能在市场竞争中逐步成长,成为地方龙头企业。但在和地方政府官员的种种交往过程中,这些企业家往往获得了更多政商资源,其对市场机会和风险的识别能力反而逐渐退化了。而房地产行业毕竟是一个需要专业能力的行业,大量的地方龙头企业从其他领域转换到房地产行业中来,固然可以有一定的习得能力,但对房地产行业的产品设计、品质控制、销售技巧、售后服务、品牌声誉等等领域的专业能力,毕竟会有一定的弱项。在房地产上升初期,市场参与者都能分享高额利润,竞争劣势可能会被掩盖,而当市场行情变换,这种劣势就可能是致命的。

更重要的是,在所谓的业务转型和升级过程中,或者由于原来行业空间太小,或者由于劳动力成本上升导致利润率太低,地方龙头企业往往逐渐丢失在原来行业的竞争优势,因此在市道转换之际,原有行业无法为企业提供持续的现金流和面对危机时候的掩体。

中国这一波房地产泡沫破裂浪潮,首先发端于三四线城市,其中原因当然主要是因为三四线城市供应更加过量,同时其有效需求更加不足。因此从2013年以来,大量三四线城市的开发商资金告急,但由于和地方政府的密切关系,他们又无法以市场化方式尽快逃生,因此问题越来越严重,有众多地方龙头企业被深度套牢。

这个过程中,地方政府也试图以种种方式来施以援手,具体手段可能包括缓缴土地出让金、税费优惠或者暗暗取消限购措施等等,不一而足。但房地产作为资金密集型行业,开发商的融资能力特别重要,而恰恰在这点上,中国金融体系对此的分配机制还是呈现某种金字塔性状,信贷额度按层级、区域等计划分配,很多三四线城市的银行机构,甚至包括工农中建等大型国有银行的分支机构,其所能掌握的信贷资源都非常有限。

因此,当货币趋紧,很多银行机构开始惜贷的时候,大量的地方龙头企业肯定会受到冲击,他们长期依赖的地方政商资源并无力给与他们太多帮助。开发商们虽然可以通过信托,银行理财通道来进行融资,但这意味着必须支付更大的资金成本,而在很多时候,三四线城市的开发商则必须依赖民间高利贷渠道进行融资,这往往是崩溃前最后的手段。

如上述例子提到的,经历了半年甚至一年的市场萧条行情,一些开发商已经无法支撑局面,破产在所难免。未来一段时间,我们可能见证更多三四线城市的开发商破产的新闻。在这种状况下,地方政府往往也会做最后的努力,那就是以经济维稳的名义,派出工作组接管这些摇摇欲坠的企业,这个过程所涉及的法律争议,应该是一个十分有意思的话题。

不过从经济后果来看,这个过程意味着破坏了市场公平,滋生更多的道德风险。随着房地产泡沫的破裂,将会有更多地方龙头企业和地方政府上演这种剪不断理还乱的纠结剧目。曾经风光无限的各个地方龙头企业,他们赖以骄傲的地方政商资源,已经成为他们命运的诅咒。

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分类: 经济 标签: ,
  1. 黑京好洗肺
    2014年5月14日10:24 | #1

    出来混,总是要还的。

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