安邦-房地产周刊-第322期

 
目 录

宏观政策环境    4
【下一步国内房地产调控的重点将转向打击囤房、囤地】    4
【住建部:8月督察保障房建设】    4
【新政后开发商拿地开支普遍减少】    6
地方政策动态    6
【安徽:按揭购房须“面测、面试和居访”】    6
【济南:囤地炒地者禁止再买地】    7
【济南:只租不卖最长租期5年】    7
【临沂:商品房信息全上网】    9
【淄博:将开展房地产竣工验收备案检查】    9
【淄博:下半年再建50万平经适房】    10
【郑州:新建楼供暖费不再按面积收】    10
【郑州:出台普通商品房新优惠政策】    11
【武汉:公积金拟投5亿元贷款建设保障房】    11
【南京:推地节奏明显加快】    12
【苏州:二手房价格将公示】    12
【扬州:今年建公共租赁房1500套】    13
【南通:严管拆迁安置房销售】    14
【合肥:或将建设限价商品房】    14
【厦门:成全国建设领域首个低碳示范城】    14
【广州:出台全国首个保障房全程监督】    15
【深圳:未来保障房与商品房之比要达到1:1】    16
【银川:将建设五千套经适房】    17
【贵阳:停止新批建经适房】    17
【香港:再出组合拳抑楼市炒风】    18
竞争对手情报    18
【SOHO中国:将加大在上海的投资】    18
【万科集团:计划开工百万平米保障房】    18
【中远集团:明确退出房地产时间表】    19
【华远地产:新项目重点选择二三线城市】    19
【世茂股份:前6月营收18.37亿】    20
【滨江集团:8755万元拿下杭州一地块】    21
【合富辉煌:上半年营业额5.64亿港元】    21
【中海地产:7月销售额50亿港元】    22
上海房地产    22
【上海楼市一周数据(2010年8月11日-2010年8月17日)】    22
【上海下半年拟加大住宅用地供应】    22
【上海新房周成交面积环比增26% 成交均价环比跌14%】    23
【7月上海二手房成交量环比上涨22%】    24
【沪写字楼成交创历史新高 商住倒挂或促补涨】    24
北京房地产    25
【北京将合理调控拆迁安置补偿标准】    25
【北京楼市整体低迷 8月京城地市再现流标】    26
【7月份北京房屋销售价格同比上涨12.4%】    26
【8月第二周北京新盘成交跌40% 新盘价格再创新低】    26
【北京一二手房价今年来首现“倒挂”】    27
【北京商业地产强势出击 商业综合体扎堆开业】    27
长三角区域市场环境    29
【南京新房二手房成交量均出现回升迹象】    29
【苏州楼市呈现量价齐升】    30
【无锡商品房成交日均成交逾百套】    30
【无锡二手房降价难 次新房成交半壁江山】    31
【杭州商品房量价齐跌 二手房均价略涨】    32
【杭州1-7月商品房销售面积同期下降42.3%】    33
【徐州7月存量房销售回暖】    34
【宁波7月商品房和二手房成交量有所复苏】    34
【合肥7月商品房销量继续回落】    35
珠三角区域市场环境    35
【深圳房价周环比涨10.4%】    36
【深圳上周二手房成交量大幅回升】    37
【佛山商品房均价环比小跌2.31%】    37
【东莞写字楼租金均再创新高】    38
【泉州1-7月房地产投资同比增43.4%】    39
【海口二手房交易量减价涨】    39
【三亚8月上半月商品房交易量“井喷”】    39
【长沙大户型商品房出现滞销现象】    40
【长沙上半年房地产成交面积同比增103%】    41
【桂林7月商品房成交均价大跌】    41
【昆明7月房价同比涨幅继续回落 二手房价格总体坚挺】    42
【福州新房二手房均回暖】    43
【广州近半成交楼盘低于万元】    43
【广州二手房交易再度升温】    43
【广州写字楼租金止跌反弹】    45
环渤海区域市场环境    45
【天津上周商品住宅房成交价环比降7.44%】    46
【天津二手房成交量价齐涨】    46
【沈阳7月商品住宅均价4734.57元/平方米】    46
【沈阳二手房均价比上月降1%】    47
【长春二手房“量跌价升”】    48
【石家庄二手房价格滞涨】    49
【济南炒房客转向炒商铺】    50
【唐山中心区商品房交易量价齐跌】    50
【锦州部分区域一二手房价格倒挂】    51
【青岛7月新房和二手房价格环比均与6月持平】    51
【淄博7月住房价格出现小幅回落】    52
中西部地区市场环境    52
【武汉房价7月转跌】    52
【武汉二手房有价无市成交惨淡】    53
【宜昌前7月商品房交易量明显增加】    53
【重庆商品房市场全线火热 北部新区成交面积最大】    54
【成都商品房成交量连续4周缓慢上升】    54
【成都二手房成交低位徘徊】    55
【成都城南写字楼遇井喷 租售两旺空置率直降】    56
【郑州上半年房市量价齐升】    57
【郑州7月房市量升价微跌】    59
【兰州新建房价格同比上涨4.7%】    59
【兰州二手房量跌价挺】    60
【银川前7月商品房销售面积增速回落】    61
【乌鲁木齐前7月商品房成交量同比下降逾两成】    61
【贵阳7月商品房成交均价有所上涨】    61
【南宁上周商品房成交套数上涨8.73%】    62
【南宁二手房“有价无市”】    62
行业数据    64
【1-7月房地产开发投资同比增长37.2%】    64
【前7个月城镇固定资产投资同比增长24.9%】    65
【上周主要城市住宅成交量环比下降57%】    65
产品与技术创新    66
【委内瑞拉垂直城市】    66
产业链信息    68
【国内钢价随铁矿石进口反弹回升】    69
【7月华东水泥价格走势各异】    69
案例分析    69
【从万达集团看商业地产销售要素】    70

 
宏观政策环境
【下一步国内房地产调控的重点将转向打击囤房、囤地】
  楼市调控是一系列的政策组合,需要各部委之间紧密配合。16日,《上海证券报》引述消息人士的话称,继国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单之后,银监会正在协调住建部为其提供一份“囤房”的开发商名单。据介绍,在本轮房地产调控过程中,相关各部委间的协调沟通机制倍受重视。由于房地产行业涉及多个监管部门,因此对于囤房、囤地的房地产企业、二套房以及多套房的认定标准等,都需要多部委之间的密切配合。此次“囤房名单”也属于上述协调沟通机制的产物。业内人士分析认为,如果住建部能够向银行提供这样一份名单,能够有利于银行更加了解各个房地产企业的风险状况,从而制定相应的信贷政策,保证房地产调控顺利实施。“囤房”名单是一份以“市场交易秩序”为标准的名单,具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录。但由于认定违规的工作较为复杂,因此住建部目前还没有将名单转交给银监会。我们认为,楼市调控进行至今,资金收紧的手段可能差不多了,因为再严厉的话可能导致开发商死亡,这将波及银行。因此,下一步调控政策的重点将会转向囤地、囤房、闲置等环节,这属于合规方面的“外围”因素,政府会用这些来敲打房地产商。
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【住建部:8月督察保障房建设】
  8月11日,由住房和城乡建设部副部长齐骥带队的保障性安居工程建设督察组前往宁夏视察,拉开了住建部督查各地保障性住房建设工作的序幕。 
  此前的7月底,住建部还下发了一份《住房城乡建设部住房保障司关于开展住房保障统计大检查工作的通知》(以下简称“通知”)。随后,住建部于8月2日在北京召开了住房保障统计工作会议,布置了开展住房保障统计检查工作,要求地方先行自查,尔后接受住建部检查。如果说督查是例行检查的话,住房保障统计工作检查则直切要害,通过对各地住房保障统计数据和程序的检查,挤掉地方上报数据中的“水分”。中国社科院研究员杨重光表示,“双管齐下”会摸清地方住房保障建设的真实情况,在8月份搞一次数据抽查,有助于更清楚地掌握情况,合理制定明年的住房保障建设计划。 
  保障性住房建设进展不理想 
  从上半年情况来看,很多地方住房保障工作的完成情况并不理想。根据国土资源部最新发布的数据,上半年保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷,占1至6月份住房用地实际供应量的75%;全国保障性住房用地实际供应量9472公顷,与09年同期实际供应量相比增加约133%,在总量上没有问题。 
  但是各地在保障性住房政策的落实上反应速度不一,东部情况较好,如北京上半年优先安排保障性住房用地,土地、规划、资金三到位,实现了时间过半,任务完成过半。 
  而中西部地区保障性住房的开工率和完工率则比较低,如鄂尔多斯[12.18 1.08%],2010年计划新建经济适用房15033套,已开工仅2111套;计划新建公共租赁房2085套,至今没有开工。虽然鄂尔多斯市级财政对保障性住房建设工作支持力度很大,财政配套很好,但是供地能力跟不上,保障房无地可建。而其余多数地方,资金压力更大,住房保障建设的进度自然更缓慢。 
  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,由于需要大量财政投入,地方政府对于住房保障建设一直不是很积极。而且今年的调控对各地的土地财政收入影响比较大,投入保障性住房上的资金也比较紧张。保障房的土地规划总量虽然足够,但是实际开工建设的项目比例不高。 
  部委联动督察挤“水分” 
  在此背景下,住建部决定开展一次住房保障数据统计检查工作,希望摸清实际情况,做出研判。 
  “通知”内容显示,这次住建部的大检查,涵括中央投资补助廉租住房项目的完成投资、开竣工、中央补助资金到位、土地供应,以及廉租住房保障户数、保障资金筹集等重要指标,重点是全面了解住房保障统计工作中贯彻执行《统计法》和《处分规定》的情况,检查各级住房保障部门依法组织统计工作情况和统计档案管理工作情况,查找和梳理存在的问题,确保住房保障依法统计工作得到落实。 
  检查方式也分两步走,在地方部门自查,上报统计信息后,住建部等国家相关部委将于8月上旬组成联合检查组,对各地住房保障工作进展情况进行全面督查。各省的建设厅也会派组对地方进行抽样检查,核实情况。 
  杨重光表示,“通知”内容重心由以往的汇总地方建设总体情况,变为各部委联动加强数据的统计,各地都在催促地方统计真实、准确的数据,尤其是中西部、经济欠发达地区的省份,如河北、吉林、安徽、四川等地的住建厅,都在转发检查通知时,强调了下级地方要抓紧进行统计工作。 
  据了解,截至目前,地方的自检已经开始。尤其是财政困难的中西部省份从2007年开始,获得了中央财政的专项转移支付,这些钱花在住房保障的建设上效果如何?另外,各地依据住建部文件,制定的住房保障建设计划,具体落实执行情况怎样?
  杨重光表示,保障性住房的建设在一些地方非常落后,保障房的划地、开工率、建设率都很低,是不能达到住建部的要求的,但是各地住房保障工作和中央住房保障补助资金是挂车模荒懿淮锉辏缘胤缴媳ǖ阶〗ú康耐臣剖萦兴帧 
  这次住建部要求地方严查统计信息,同时联合各部门特别是统计部门,下到地方核查数据,手段与往年不一样。在统计方法上更加严格,检查得出的数据也更准确,这对于地方来说,往数据里面掺水分风险非常大,因此各地住建厅也特别强调下面要如实上报统计数据。 
  近两年,国家对保障性住房建设重视程度在递增,今年中央财政拟安排保障性住房专项补助金达到632亿,地方政府的重视程度也有所提高。 
  保障性住房建设对今年的地产调控也比较重要,因此,住建部一改以往单纯汇集地方上报的统计数据的方式,在下去检查时着重对统计数据准确性的核实,这样得来的信息有利于下一步工作的安排。
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【新政后开发商拿地开支普遍减少】
  中国指数研究院日前发布的监测数据显示,自4月17日新政出台之后至7月31日的104天,“网上房地产”显示仍有房源可售的470个楼盘之中,有107个项目为零成交。其中,成交量仅1-5套的项目有146个之多;6-29套的项目有130个之多,而成交量在30套以上的项目仅87个。房地产调控政策出台后,北京、上海、广州、深圳4个一线城市成交总价前十名的地块中,多数被国企收入囊中。具体来看,北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得,其中分别有3家为央企(或央企参与),其余6家为地方国企;而深圳和广州拿地的国企分别为6家和5家,其中绝大部分为央企,地方国企分别仅有1家。尤其值得注意的是,各城市在新政后成交的总价最高地块,无一例外为央企或地方国企获得。从一线城市总价前十位的地块拿地企业来看,包括央企在内的国有企业拿地比例正在上升。深圳最为明显,新政前国企在总价前十地块中所占比例仅为四成,但新政后上升到近七成。北京、上海和广州也存在类似现象。但从总价前十地块的平均金额来看,包括央企在内的国企在土地上的支出较新政前有明显下降。如北京和上海新政后国企所拿地块的平均总价均未超过15亿元,不及新政前的1/3;而广州和深圳的平均总价回落幅度更为显著。这与地方政府的推地情况有关,但也表明新政后包括国企在内的开发商拿地开支普遍减少。 
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地方政策动态
【安徽:按揭购房须“面测、面试和居访”】
  国家层面对信贷收紧的信号已经落实到我省。近日安徽省银监局召开信贷监管政策落实情况专题会议,对商业银行提出了监管要求。其中更是明确要严格执行个人住房贷款差别化管理政策,对贷款人审查必须履行“面测、面试和居访”程序。 
  省银监局分析认为,总体来看,我省房地产信贷稳步增长,辖区内金融机构有效满足了实体经济的信贷需求。但是,少数金融机构也存在房地产信贷业务开展不够审慎,执行政策不完全到位等现象,仍有待改进。 
  据悉,本次会议明确的房地产信贷政策仍是此前的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《关于规范商业性个人住房贷款中二套房认定标准的通知》,并禁止各家商业银行以放松贷款新规执行作为竞争手段。银监局强调各家商业银行要严格执行个人住房贷款差别化管理政策,对首付款比例实行动态、审慎管理。其中要求商业银行详细了解个人购房真实自住与交易背景,贷前审查必须履行“面测、面试和居访”程序。 
  另外,银监局对房地产产业链也明确了监管措施。要求各商业银行对开发商实行名单式管理,设置底线。 
  在办理贷款抵押时,要选择变现能力较好的在建工程为抵押,不轻易用土地作为抵押发放开发贷款,并结合实际控制房地产开发商贷款成数。此外,不定期对房地产贷款及相关的钢铁、水泥、建材等行业贷款开展压力测试也将被提上各家商业银行的日程。 
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【济南:囤地炒地者禁止再买地】
  《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则(试行)》近日正式公布施行。这部新规明确规定,标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后,土地交易可以中止。 
  保障房用地出让参考评估价 
  新规规定,出让人对拟挂牌出让国有建设用地,委托中介机构出具土地面积的测量和出让评估报告。参考评估价格、国家产业政策,结合周边市场销售价格、建安成本、税费、行业平均利润等因素拟定土地出让起始价。 
  其中,商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地出让起始价原则上不得低于出让评估地价。保障性住房、棚户区改造、拆迁安置用房等民生项目的出让起始价可参照出让评估地价拟定。 
  闲置土地者不得参与竞买 
  新规规定,自然人、欠缴土地出让价款的、闲置土地的、囤地炒地的、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为的、在本市土地招标拍卖挂牌出让中有违规行为的单位及关联单位以及法律、法规另有规定的等7类主体被明确禁止参加竞买活动。 
  关联方作梗可终止交易 
  新规继续沿用价高得之的规定,但明确“如因发现标的物存在重大瑕疵、外界因素干扰、竞买人恶意竞争造成价格畸高等原因,致使挂牌活动无法顺利进行时,出让人有权中止交易,竞买人报出的价格继续有效”。此外,若因不可抗力、规划条件发生重大变化,中止期间,有竞买人退出竞买、导致中止的因素四个月内无法解除、基准地价调整以及国家法律、法规变化等情况,出让人可终止出让活动,待条件成熟时另行组织出让。 
  针对竞买人的利益方、关联方妨(阻)碍其他竞买人行为的,新规确定,出让人可视情况终止挂牌活动,同时该竞买人缴纳的竞买保证金一年内不予退还并不计利息,且一年内不得参加本市国有建设用地招标拍卖挂牌出让活动。 
  土地价款半年内付清 
  对于成交后土地价款缴付,新规明确商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分期缴纳的,首期应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款的50%,余款原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后6个月内缴清。
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【济南:只租不卖最长租期5年】
  济南市“十二五”期间的公共租赁住房建设规划已经出台。今年,济南市将在历下、市中、槐荫、天桥、长清和高新区先行试点,经验成熟后,在全市范围内大规模展开建设。预计未来五年内,省城将规划建设公共租赁房约4.4万套240万平方米。 
  公租房谁来建?租给谁?租金多少?租房合同怎么签?8月9日,从济南市政府已经批准为公共租赁住房建设试点单位的长清区房管部门了解到了相关信息。 
  只租不卖 
  在《长清区公共租赁住房建设试点实施方案》中看到,公租房产权按政府投入和建设投入方的资金比例确定,区房屋管理服务中心进行具体管理,只租不卖,使用权归投资方。 
  长清区规定,公租房保障对象主要是区内城市常住户口的中等偏下收入无住房家庭和新就业人员,新就业人员主要包括大中专毕业生和外来务工人员。也即俗称的那些买不起商品房、条件又不符合购买经适房和申请廉租房的城市“夹心层”。据了解,长清区辖区内有济南市大学科技园和济南经济开发区,驻区企业新招聘的大中专毕业生、技术工人和外来务工人员,对公租房有着强烈需求。 
  简易装修可直接入住 
  按照试点方案,2010 年至2012 年,长清区在企业相对集中、外来人员比较密集的地方选址建设4个公共租赁房项目,其中城镇公共租赁房项目1个、开发区内企业公共租赁房项目2 个、山水集团公共租赁房项目1个。具体是: 
  雅居花苑经济适用房小区预留的土地上建设两栋,共120户,建设面积7800平方米。济南市经济开发区张桥片区由开发区划拨30亩土地,安置职工700户,建设面积39000平方米;平安片区由开发区划拨30亩土地,安置职工700户,建设面积39000平方米。山水集团“山水家园”由政府划拨100亩土地,安置职工3000户,建设面积195000平方米。 
  长清区公租房项目总占地约160亩,总建设面积近30万平方米,安置4500 余户。户型面积及建设标准为单套建筑面积65-70平方米的公寓型住宅,户型分为成套住房和集体宿舍,以分别满足单身和已婚人员的需求,成套住房与集体宿舍数量比例约为 6比4。公租房建好后进行简易装修,以达到租赁人员直接入住的基本要求。 
  政府划拨土地社会(企业)出资建设 
  长清区公共租赁住房建设将实行政府组织、市场化运作的原则,即由政府划拨土地,社会(企业)出资建设。 
  在资金及优惠政策方面,经上级部门批准后,公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金,可按照经济适用住房的相关政策享受减免。公共租赁住房建设和运行的税收政策根据上级制定的办法执行。 
  建设资金来源:争取市财政返还由长清区土地出让产生的政府收益部分中的 10%;市公共租赁住房扶持资金;市住房公积金贷款支持;参与建设的企业出资;其他渠道用于公共租赁住房建设的资金。 
  租金低于市价高于廉租房 
  长清区公租房房源分配,将根据房源数量和企业及个人的需求,统筹考虑、合理确定。当需求大于房源数量时实行轮候方式。轮候方式和配租结果要在全区范围内公示。 
  租金标准:原则上低于市场价格,高于廉租房价格。具体标准由长清区房屋管理中心调查研究后,由长清区公共租赁住房建设管理领导小组予以确定。租金价格分集体宿舍式和单户式两种。 
  最长租期不超过五年 
  租房协议原则上一年一签,或最长三年一签。初次承租租期届满后,符合规定条件的可以续租,最长租期不超过五年。其中,集体宿舍式的公共租赁住房原则上由管理方和承租单位签订租房协议,承租单位按照供应范围、条件等确定入住人员,自我管理。单户式的公共租赁住房可由管理方、承租人所在单位和承租人三方签订协议。 
  公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。 
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【临沂:商品房信息全上网】
即日起,购房者只要登录临沂市房产和住房保障局的网站,就能够查询到全市商品房的详细信息。这一举措不仅增添了市场透明度,还揭出了一些“退房大户”。 
  点击临沂市房产和住房保障局网站中间一行“临沂市房产信息公开查询系统”的链接,临沂海量的房产信息出现在眼前:项目楼盘信息公示、楼盘房屋均价公示、期房退房信息公示、现房退房信息公示,商品房统计信息包括预售、现售商品房统计信息和商品房预售登记统计等信息一应俱全,另外市民还可对办证结果等业务进行查询。  
  在楼盘房屋成交均价公示中,每套房子的成交面积、成交均价,以及当日、当月、当年交易均价等数据也实现了公开。另外,也在退房信息中发现了部分“退房大户”。河东区一个商品房项目在3月份的一天退了24套之多。 
  根据省里部属,新系统于上周上线,主要目的是信息公开,方便购房者,为市场提供更好的服务。 
  商品房信息上网对净化房地产市场具有重要意义。既能防止一房两卖和卖假使用权房的问题,又能防止购买者买到抵押房、无预售证房以及非商品房。同时,开发商随意忽悠销售额以及进行虚假销控等不良销售方式也将被遏制。
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【淄博:将开展房地产竣工验收备案检查】
从现在起,淄博市住建局将进行房地产开发项目竣工综合验收备案专项检查。对查出经区县主管部门备案,但不符合备案要求的开发项目,将由市住建局撤销备案表;对在检查中查出的开发企业违法违规行为,将作为不良信用信息,纳入开发企业信用评价。
  此次检查涉及两方面内容,对2008年1月1日后竣工的房地产开发项目检查是否交付使用,交付使用的商品房是否按相关法律法规要求经综合验收合格,并办理了综合验收备案手续等,专项检查从8月1日开始至8月31日结束。
  淄博市住建局相关负责人表示,对查出未经综合验收或综合验收不合格即交付使用的开发项目,责令限期改正,拒不整改或整改期限内整改未达到要求的,将给予处罚。同时,对查出经区县主管部门备案,但部分验收内容达不到备案标准的开发项目,由区县主管部门收回备案表,并责令开发企业限期整改,整改完成后重新发放备案表。
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【淄博:下半年再建50万平经适房】
“上半年,淄博市在建经济适用住房项目10个,在建经济适用住房3000余套,目前,已竣工并销售经济适用住房1544套。下半年,淄博市还将开工建设50万平方米的经济适用住房,其中,中心城区将开工建设30万平方米。”在日前举行的淄博市住房保障和房产管理宣传工作座谈会议上,淄博市房产管理局局长杨继明表示。同时,年底前淄博还首次向低收入住房困难家庭提供一千多套廉租住房。
  据了解,针对住房困难家庭的实际需求,淄博在全省率先实施了廉租住房货币补贴制度,从2008年1月1日起,淄博还将廉租住房货币补贴从低保家庭扩大到了低收入住房困难家庭,把人均可支配收入低于上年度50%且人均住房不足10平方的低收入住房困难家庭全部纳入保障范围。截至现在,已累计向城镇低收入住房困难家庭发放廉租住房货币补贴4483万元,为1万多户住房困难家庭解决了住房问题,实现了应保尽保。目前,淄博市货币补贴的户数居全省前列,09年中央、省级财政奖励淄博市的住房保障资金2110万元,列全省第一位。
  值得注意的是,实物配租是政府向符合条件的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取房租,主要的解决对像是城市低保家庭及其他需救助的住房困难家庭。截至目前,淄博市列入2008-2009年廉租住房中央预算内投资计划的13个项目已竣工7个,竣工廉租住房596套,累计完成投资8358万元;其余主体也已基本完成,计划今年年底实施实物配租。今年,淄博市还计划通过新建、改建新增廉租住房516套。目前,《淄博市廉租住房建设与实物配租管理办法》(简称《办法》)正在制定中,《办法》对廉租住房的建设、资金、分配、管理、退出等做明确的规定。
  会上,杨继明还透露,为解决城市中等偏下收入家庭及新就业职工中的住房困难群体租房问题,淄博市将按照国务院和省政府都等有关要求,通过政府组织、社会参与、市场运作原则积极稳妥的推进公共租赁住房建设,各区县可根据实际,统一规划,集中建设一批公共租赁住房。同时,淄博市还支持住房困难职工较多的企业,利用自有土地,在符合规划的前提下建设公共租赁住房,并适时稳妥的将全市具备条件的直管公有住房全部改建为公共租赁住房等。
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【郑州:新建楼供暖费不再按面积收】
8月13日,郑州市出台了《郑州市供热计量改革工作实施意见》。意见规定,从2010年开始,集中供热区域内新竣工建筑及完成供热计量改造的既有居住建筑,取消以面积计价收费方式,实行按用热量计价收费方式。 
  为此,我市要求,对达到集中供热计量改革条件的新建居住和大型公共建筑必须同步安装供热计量装置。其中,市城乡规划局负责对全市集中供热区域内具备集中供热条件、拟实施集中供热的新建建筑的规划审批。 
  据悉,郑州市即将制定全市既有居住建筑节能改造统一规划和大型公共建筑供热计量改革计划。其中,既有大型公共建筑有了明确时间表:2011年9月31日前完成供热计量改造。面对即将实行的供热计量收费方式,广大市民最为关心的莫过于收费标准。 
  物价主管部门将按照供热计量工作实施进度同步出台供热计量价格,出台的供热价格政策要有利于鼓励和促进按用热量计价收费。 
  据悉,本月底前要完成城市供热计量收费办法的制定。今后,质监部门开展供热计量器具产品质量监督抽查,抽查结果要向社会公布,对产品质量不合格的企业要依法进行处理。对居民用供热计量器具的检定费用由市财政保障,不得向居民用户收取供热计量器具的检定费用。 
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【郑州:出台普通商品房新优惠政策】
据悉,为了支持中小套型普通商品住房建设,郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市城乡建设委员会于8月9日联合出台了优惠政策。凡按照住房套型结构比例要求年内开工建设的中小套型普通商品住房和保障房项目,将能获得城市基础设施配套费缓缴、建设劳保费缓缴的政策支持。
  据了解,能够享受这些优惠政策的项目包括郑州市行政区域内按照住房套型结构比例要求年内开工建设的中小套型普通商品住房和保障性住房项目,其中城中村改造项目中配套开发的商品住房套型结构比例不低于50%,棚户区改造和旧城改造项目中的商品住房套型结构比例不低于50%,其他商品住房项目的住房套型结构比例不低于70%,保障性住房(享受保障性住房政策优惠不进入市场销售的住房除外)的住房套型结构比例不低于70%。
  凡按照住房套型结构比例要求年内开工建设的中小套型普通商品住房和保障房项目,在开发企业办理建设工程规划许可证前,将应缴纳的城市基础设施配套费作出书面承诺后,可延缓至商品房预售许可证办理前收取。按照住房套型结构比例要求年内开工建设的中小套型普通商品住房和保障房项目,建设劳保费可延缓至商品房预售许可证办理前收取。
  同时,住房套型结构比例误差超出3个百分点以上且无法按照要求改正的,郑州市住房保障和房地产管理部门将其违规行为记入房地产信用档案并予以曝光;开发企业应对缓缴的建设劳保费、城市基础设施配套费按同期银行贷款利率分别向市建设、财政部门缴纳缓缴费用的利息,并出具书面承诺在后续建设项目中予以补偿不足部分后,方可办理商品房预售许可手续。
  还了解到,自2010年12月1日起,凡已缓缴城市基础设施配套费并取得建筑施工许可证的项目在30日后至90日内开工建设的,建设单位应予以补缴城市基础设施配套费、建设劳保费;凡90日后开工建设的项目应以补缴城市基础设施配套费、建设劳保费,并按同期银行贷款利率缴纳缓缴费用利息。
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【武汉:公积金拟投5亿元贷款建设保障房】
11日从武汉市住房公积金中心了解到,作为28个率先使用公积金建设保障房的试点城市之一,武汉初步估算今年将拿出5亿元支持保障房建设。
  按照试点计划,试点城市应具备以下条件:已出台经济适用房管理办法;制定并公布经济适用住房等住房建设规划和年度计划;住房公积金决策和管理体制健全,近五年住房公积金管理未发生违法违规行为;住房公积金个人贷款率达到40%,结余资金数额在10亿元以上。
  武汉住房公积金管理中心表示,武汉已达到这四个条件,其中住房公积金结余资金刚好过10亿元。按照试点要求,在优先保证缴存职工提取个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,中心计划将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设项目贷款,投入总额为5亿元。
  目前武汉住房公积金管理中心已启动前期准备工作,具体方案将经过公积金管委会审核,并报市政府批准。
  湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建表示,在过去10年里,城市保障性住房建设严重滞后,导致房地产结构严重失衡,商品房房价一路飙升。另一方面,住房公积金大量“沉淀”,这些资金需要保值增值。在此背景下,用住房公积金支持保障房建设是一项积极、有益的措施。
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【南京:推地节奏明显加快】
 据统计,2010年1-6月,南京市(不包括溧水、高淳)共挂牌22幅土地,而6月28日至8月9日一个多月推地11块(其中1块延迟出让),单月挂牌量达上半年的一半,土地市场推地节奏明显加快。 
  南京市国土局工作人员曾表示,下半年推地节奏肯定会比上半年快上不少,虽然上半年出只出让了100多万平方米土地,但下半年依然会努力完成全年600万平方米的出让计划。 
  近期房地产市场成交量有所回升也激发了开发企业的拿地热情,想拿地企业明显增多。“我们下半年也会考虑拿地,只要价格、位置适合肯定会出手。”一家本土房企负责人表示。不只本土企业,几家大牌开发商近期也被传积极考察地块,刚出让的板桥新城地块据传曾有近20家企业前往探地,其中不乏万科、绿城等领军级房企。“一方面加速推地,另一方面企业拿地需求旺盛,下半年土地市场会热闹许多。”一位一直在到处考察地块的河西开发商负责人表示。 
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【苏州:二手房价格将公示】
苏州市物价局将率先把二手房价纳入价格公示,让购房者清楚对比不同房屋中介对同一小区二手房源的报价。
  近几年由于中介和客户间信息不对称导致的二手房纠纷很多,而针对中介“吃差价”、暗地抬高中介费等做法,苏州物价部门也作出很多相关条例进行约束。苏州市价格监测中心主任陆招元介绍,房价是老百姓最关注的民生问题之一,此次推行的二手房“货比三家”,并不是公示每套房源的价格,而是每个街区的总体房价水平,让市民进行对比,选择价位信誉合适的中介来交易。
  一些中介表示,二手房价格主要是房东个人的意愿形成,如果不急于卖出往往会定高价格,如果遭遇突发变故需要马上出手又会把价格拉低,这就导致一些人买到房子后突然发现这个小区的房价又跌了,再来和中介理论的情况。“我们这里的二手房价格都是联网的,每个点的价格都一样,但现在是市场经济,比对价格后不能说就消除了风险。而且,二手房不是商品房,房东变动价格我们也很无奈,即使物价部门也不可能对这做规范。”
  我爱我家的一位房产分析师认为,货比三家可以帮助一些对市场不了解、对价格较为迷茫的市民做出理性选择,一定程度上可以稳定市场,特别是避免部分小型中介的“差价”把戏。但由于二手房的交易里面房东的定价是主导,房东通常都是根据自身需要抬高或降低价格,因此市民选择的时候不可盲目,或只选均价低的中介,若选中的房源高于中介定出的均价,则要多留个心眼多做选择。
  苏州市价格监测中心表示,制定二手房价“货比三家”是给市民买房一个参考,也是选择时做决定的一个根据,但还需了解实际情况。“二手房价主要是由市场需求决定的,购房者可以参考我们提供的均价,但如果选定了就一定要事先和中介签好合同,预定好自己想要的房源,落实每条每款,避免纠纷的发生。” 
  8月上旬苏州二手房成交量下降的同时挂牌量呈每日下滑趋势。根据我爱我家成交数据显示,自七月份以来,二手房成交量稳中微涨,经过二季度的政策调整,三季度的成交渐渐趋于稳定,房东客户对于政策已然消化吸收的差不多了,随着时间推移,“新政”已经不再新,同时房价并没有出现大的波动,这种情况对于购房者来说带来的好处就是有良好的选择空间,区别于之前买房的紧迫感,由此也可以看出不管是买房还是售房整体都向着理性方向发展,在政策不大变的情况下,小幅波动是在情理之中,大体趋势依旧不变。
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【扬州:今年建公共租赁房1500套】
对于市区中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员来说,住房难无疑是困扰他们的头等难题。随着《市政府关于大力发展市区公共租赁住房的实施意见》的出台,从今年起,这个难题将逐步得到解决。根据省政府下达的任务,扬州市今年将建1500套(间)公共租赁住房。 
  据悉,公共租赁住房的保障对象分为3种:中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员。
  中等偏下收入住房困难家庭:具有市区常住城镇户口3年以上,人均住房建筑面积在经济适用住房保障线以下,收入标准在上年度城市居民人均可支配收入的80%以下。
  新就业人员:具有中专以上学历,自院校毕业的次月起计算,毕业不满5年,在市区有稳定的职业并与企业签订劳动合同,本人及父母在市区无私有住房且未租住公房。
  外来务工人员:在市区有稳定的职业并与企业连续签订劳动合同3年及以上,在市区无私有住房并未租住公房。
  以上三类保障对象,由市住房保障部门、各区、开发区、各类园区制定年度保障实施细则确定。
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【南通:严管拆迁安置房销售】
为杜绝拆迁安置房项目开发企业擅自对外销售,防止非拆迁安置房供应对象购买拆迁安置房,市房管局日前发出通知,严格加强拆迁安置房销售管理。
  南通市房管局强调,拆迁安置房只能供应给经市政府及区级政府相关部门认可的拆迁工程的拆迁户,所有拆迁安置房房源一律由区级政府统筹调配。在安置前,由区级政府书面盖章确认拆迁户购房人的姓名、拆迁工程、购房凭证编号、身份证号码等信息明细,一份供开发企业、一份报房管局,所有房源、车库,拆迁安置房房地产开发企业无权进行处置。未经政府许可,擅自对外销售的,其销售行为无效,由此引发的一切后果,均由擅自对外销售的房地产开发企业及购房人共同承担。作为责任主体,区级政府应严格按现行政策安置拆迁群众,维护销售秩序。
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【合肥:或将建设限价商品房】
近日,从合肥市有关部门获悉,合肥有望在保障性住房中推出限价商品房,目前正在进行前期的调研工作。限价商品房主要针对“夹心层”,也就是既无力购买正常价格的商品房,又够不上廉租房申请标准的居民。
  限价商品房是指政府限定商品房的销售价格,将开发商的利润率控制在一定范围之内。限价商品房项目将会获得如土地等费、税上的优惠,以保证开发商的利润。限价商品房的对象主要是城市的中低收入者,申请购买必须符合一定的条件,目前相关细则仍在调研当中。
  据有关人士透露,合肥拟推的限价商品房未来在定价上会明显低于项目所在的周边房价,申请人的收入条件比廉租房的门槛要低。同时,限价商品房将实行有差别的产权政策。此前,由于限价商品房并没有被国家列入保障性住房的“硬性任务”,限价房仅在北京、上海、广州、天津等地有过探索。上述地区关于限价房的定位、销售管理办法、定价等具体要求亦不统一。
  我省相关专家认为,限价商品房的相关细节目前存在非常大的争议,如商品房价格是在不断波动的,限价房如何定价使之低于商品房价格就是一道不小的难题。不过作为应对高房价的一种保障性政策,合肥试图在此进行探索,不仅是对如“限价房二三线城市遇冷”舆论的回应,也说明了合肥在保障性住房方面的努力。如合肥的限价商品房能成功推出,对“夹心层”来说将是莫大的福音。
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【厦门:成全国建设领域首个低碳示范城】
  住建部近期确定厦门市为全国建设领域首个CDM(清洁发展机制)示范城市。市建设与管理局相关负责人介绍说,这对我市低碳城市建设将起到快速、积极的推动作用。
  该项目以“中国新建建筑领域的碳金融机制研究”为主体,开展规划方案下的清洁发展机制、新行业减排机制研究,建立一个国内碳交易平台,为我国新建建筑领域评估提供新的碳金融工具。 
  目前,第一阶段工作已完成:一是完成用于建筑领域规划活动认可的建筑碳排放监测方法研究;二是完成全市6类节能建筑共3000多个项目建筑能耗的采集工作,并基本确定了基准能耗参考值;三是初步选定最具备条件的集美新城西亭中心区作为首批低碳示范区之一。
  市建设与管理局副局长林树枝表示,下阶段厦门市将先行先试,研究制定集美新城区低碳建设规划和技术指标体系,科学测算碳减排量,为碳交易平台建设提供有效基础。按照规划,集美新城西亭中心区,将从规划、设计、选材、施工、验收等各个环节进行严格把关,努力打造成为全市首批低碳示范区。厦门努力成为国家低碳城市建设的示范城市,目前我市已率先全国编制出台《低碳城市总体规划纲要》。
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【广州:出台全国首个保障房全程监督】
13日,从广州市国土房管局获悉,《广州市住房保障工作接受社会监督办法(试行)》(下简称《办法》)已正式印发,住房保障管理部门要主动邀请监督。
  普通市民人大代表都可监督
  《办法》明确监督主体覆盖社会各个阶层和组织,如各级人大及人大代表、各级政协及政协委员、公共传媒及其代表、社会公众及其代表以及广州市国土房管局政风行风监督员和其他机关、组织及其代表。
  市辖各级住房保障管理部门(下称各级住房保障管理部门)应当主动邀请公民、法人和其他社会组织对住房保障工作进行监督。
  对社会关注的住房保障问题,公共传媒向各级住房保障管理部门及政府相关职能部门提出采访要求的,各级住房保障管理部门及政府相关职能部门应当接受采访。
  可以约见住保部门负责人
  《办法》拟定的监督主体可以集中或分散的形式,以集体或个人名义就具体监督事项展开监督。
  《办法》重点明确各级住房保障管理部门要主动邀请各监督主体实施监督,并且提前5天以书面或电话形式向各监督主体或其管理部门发出邀请。组成监督小组的,每个原则上由3~10人组成,并且要在5个工作日内填写《广州市住房保障监督意见和建议表》,对监督的情况提出意见和建议。监督主体可以电话或书面形式要求约见各级住房保障部门负责人,反映问题、提出建议。
  各级住房保障管理部门应在提出约见之日起3个工作日内以书面或电话形式作出是否见面的答复。除不接受约见的情形外,应当接受约见,并在作出答复后3个工作日内安排见面,因特殊情况无法在3个工作日内安排见面的,应书面说明原因并明确见面时间。不接受约见的,应书面答复并说明原因。
  敷衍监督或免职辞退
  《办法》表示,在住房保障社会监督过程中,被监督部门及工作人员有下列情形之一的,由相关问责机关追究有关部门和责任人的责任:对接受监督态度不端正、敷衍了事,不配合,甚至阻挠监督工作,造成不良影响甚至恶劣后果的;在接受监督过程中弄虚作假、欺上瞒下的;对监督代表提出的意见和建议未按规定答复和对不采纳意见未说明理由的;不履行公开义务,应当公开的信息不公开,或公开的内容不全面、不准确、不真实的;其他违反住房保障社会监督规定,造成恶劣影响的情形。
  对相关部门的责任追究,视情况给予责令书面检查、通报批评处理;对责任人的责任追究,视情况给予批评教育、责令书面检查、通报批评、调离工作岗位、辞退、责令辞职、免职、处分处理。 被监督部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
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【深圳:未来保障房与商品房之比要达到1:1】
  据统计,深圳现有住房存量约4亿平方米,其中,城中村私房占42%,三十年来保障房建设数量的总和约2600万平方米,仅占整个市场的6.3%。王锋还透露说,人才安居房将成为十二五期间重点建设的保障房类型,其计划建设的目标是16.2万套,占保障房总量的61.83%。
  80%的市民平均居住面积不足10平方米,数以百万计的市民住在环境差、品质低的城中村住宅中;商品房价格五年涨两倍,与市民年收入比高达20:1,许多中低收入者望房兴叹,蜗居、蚁居成一时热词。
  市房地产研究中心主任、中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员王锋表示,房价过快上涨,中低收入市民买不起房,一个重要因素是保障房在市场上的比重严重偏低。深圳解决住房问题的根本之道在于实现住房结构合理化,关键举措是坚持楼市宏观调控政策,同时,积极落实公共住房政策,快建多建保障房。
  “深圳已启动2040年发展战略的编制,住房发展规划是其中重要一环。我们研究后的建议是,未来五年,深圳需要建设保障房26.2万套,到2040年,深圳保障房在整个住宅市场上的比重,要从目前的6.3%,上升到50%。”王锋认为,这一目标的实现,也就是深圳调整住房结构,适度增加总量,提高市民生活质量,消除居住严重苦乐不均的过程。
  今年深圳市政府大幅上调了保障房的建设目标。未来三十年住房战略规划,关键要实现提高市民居住质量、消除居住贫富悬殊的目标,关键是在坚持总量适度增加的前提下,达成住房结构合理化。保障房建设的比例要从目前的6.3%上升到50%,保障房与商品房之比达到1∶1。
  十二五就在眼前了,接下来的这五年,深圳又可能采取什么措施促进房地产市场的健康发展?
  参与了十二五住房发展规划制订工作的王锋介绍了自己的想法,十二五期间,深圳将适度增加住房总量,和十一五保持一致的目标,重点工作还是对住房结构进行调整。据介绍,由于房价过高,十一五期间我市住房实际销售情况与预期目标相差较大,基本打了个6折。因此,十二五期间,住房供应政策将向保障房一块倾斜,商品房和保障房的总量供应比例将从十一五期间的82调整为64。十二五期间,每年商品房的供应量由十一五的11万套降为8万套。据悉,2010年我市计划建设的保障房由2.3万套增加到了5万套,这也意味着从今年开始到十二五期末,我市每年保障房的建设目标都将保持在5万套左右的较大规模。
  王锋还透露说,人才安居房将成为十二五期间重点建设的保障房类型,其计划建设的目标是16.2万套,占保障房总量的61.83%。在人才安居房的管理方式上,将借鉴香港模式或国内较为常见的限价房模式,“政府在土地受让价格上会做出让步,保证开发商有一定利润空间和积极性,但房价一定要比市场价格低,最好控制在同期、同地段市场价格的六成左右。”据了解,深圳从今年开始已启动安居房建设,每年对全市新供商品房用地和城市更新项目进行统筹,总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居房。
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【银川:将建设五千套经适房】
 住房和城乡建设部日前批准宁夏银川市作为住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,确定银川市高桥、上前城、盈北、花畔里等4个经济适用住房建设项目为试点建设项目。据宁夏住房和城乡建设厅介绍,这4个项目总建筑面积为34.8万平方米,投资规模7.89亿元,计划使用住房公积金项目贷款4.44亿元。项目建成后,将为银川市城市低收入家庭提供5000套经济适用住房。
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【贵阳:停止新批建经适房】
 近年来,贵州省贵阳市把贯彻执行“住有所居”行动计划,从社会需求出发,解决不同收入群体“住房难”问题,作为纵深推进生态文明城市建设的重要内容之一。
  根据这一思路,贵阳市多措并举,全面推进公共租赁房建设。未来5年,将以每年100余万平方米的速度,新建500多万平方米的公共租赁住房,形成以公共租赁住房为主、涵盖廉租住房的住房保障新体系。
  若按每套50平方米计算,每年新增2万余套公共租赁住房,新建的公共租赁住房将包括成套住房、单身公寓和集体宿舍,可以解决相当部分中等偏下和低收入住房困难家庭、新就业无房职工,以及外来务工无房人员的住房需求。
  目前,贵阳市初步确定的基本原则是,停止新批准经济适用住房建设,加快公共租赁住房建设力度,并将廉租住房纳入公共租赁住房建设和管理,使公共租赁住房与现有廉租住房对接。将存量直管公房转为公共租赁住房,对现有直管公房进行改造,纳入公共租赁住房进行租赁管理。
  据了解,500多万平方米的公共租赁住房建设,需要100多亿元的资金投入,如何解决投融资问题,成为贵阳市面临的一大难题。针对此,依托投融资平台,发挥“第三财政”作用,是贵阳市解决公共租赁住房建设资金的主要通道。
  新建公共租赁住房以集中建设和配建相结合的方式,尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设。成套的公共租赁住房,单套面积要严格控制在60平方米以下。其建设用地实行行政划拨或有偿方式供应,纳入年度土地供应计划,予以重点保障,公共租赁住房的规划编制已纳入工作日程。
  据悉,贵阳市从2001年开始启动廉租住房保障,采用实物配租、租赁补贴、租金核减等方式进行保障。截至2009年,全市纳入廉租住房保障的家庭达17000余户,全市建成和正在建设的廉租住房95万平方米,近2万套。从2009年起,贵阳市已将廉租住房保障扩大到人均住房建筑面积不足15平方米的城市低收入家庭。公共租赁住房和廉租房相结合的住房保障体系建设,将可解决更多困难人群和“夹心层”的“住有所居”问题。 
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【香港:再出组合拳抑楼市炒风】
  内地楼市在调控之下仍高烧不退,而有数据显示,香港楼市价格也已上升至历史高位,炒卖之风日趋炽热。8月13日,香港财政司长曾俊华宣布了四项压抑资产泡沫的新措施。其中,金管局罕见向银行发出指引,要求将1200万港元以上住宅,以及购买第二套以上住宅的最高按揭贷款从70%下降至60%,也就是购房者必须支付至少40%的首付。同时还要求银行,将购房者按揭月供款额占收入比例控制在50%以内,以免未来利率上升导致他们还款困难。银行还必须从今年9月15日起,进行一轮压力测试。另一项影响较大的措施是,财政司宣布新楼“楼花”单位(即仍在建设中即已出售的单位),不允许“摸货”方式转售(指买家签订买卖合约后,尚未正式成交就转手出售),必须到完成交易才能转售。曾俊华表示,这样做是为了增加炒卖者的成本。有地产销售人士表示,这些措施相信会立竿见影,未来几个月楼价恐怕会下跌半成。而一向依赖于地产的香港经济,此次大规模打压楼市颇令市场诧异。而曾俊华解释了其中缘由。他认为,现时香港楼市并非常态,一旦各国启动退市机制,流动资金被抽走,利率回升至较正常水平,对楼市构成压力,亦影响金融和经济稳定,应及早防患未然。“我不是先知,但应及早在泡沫未形成前,采取防患于未然之措施,确保不会让楼市泡沫风险,影响整体社会经济民生。” 
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竞争对手情报
【SOHO中国:将加大在上海的投资】
SOHO中国进入上海市场的步伐在明显加快。13日,SOHO中国公布,以15.6亿元取得了邻近上海虹桥交通枢纽的临空15号地块的使用权。这是该公司在上海第一次通过公开挂牌程序拿地。SOHO中国董事长潘石屹表示,将加大在上海的投资,使得北京与上海的开发比例达到1:1。
  潘石屹当日还透露,对于北京的CBD中服地块也在积极争取,已经花费数百万元提交了规划设计方案,“我仍会100%的努力争取,相信在媒体的持续关注下,该地块的出让会更加公开、公正。”
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【万科集团:计划开工百万平米保障房】
在发布半年业绩报告之后万科集团于10日在北京、上海和深圳同步举行了2010年中期业绩推介会。在业绩推介会上万科集团总裁郁亮回答了投资者提问并就投资者关心的一些问题做了详细解答。
  郁亮透露作为行业龙头万科积极参与保障房的建设目前计划开工建设100万平米的保障性住房 其中20万平米在深圳。万科本着对股东负责的原则把保障性住房作为业务项目运做不是作为公益项目运作。万科认为保障性住房对行业能否健康发展是一个很重要的因素所以万科有责任参与其中为行业营造一个有利的环境。
  郁亮坦言本论调控对万科的影响也非常大但万科认为不管是怎样的外部环境你要有应对的方法既然无法改变一些外部因素 就要顺势而为万科一向认为应对大于预测这样才能避免被动。比如万科会在房价上涨时拿些风险小的地块或在二三线城市寻找机会。
  针对近期国内投资者不看好地产金融行业 郁亮表示中国的房地产业从长远来看没有特别大的问题。地产行业未来10年或15年仍有较大的发展空间是一个高成长性行业。虽然目前大家认为这个行业问题比较严重国家的调控政策对行业的影响很大但万科认为如果借助这次调整能从根本上解决行业的问题未必不是件好事。应该说中国房地产行业高速发展了十多年期间积累了一些问题是很正常的所以通过这次调控对行业做一些梳理反而有住于形成新的格局而支撑行业健康发展的基础没有发生根本性的转变所以万科对地产行业的未来仍表示乐观。
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【中远集团:明确退出房地产时间表】
  国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产业务的半年后,航运巨头中远集团16日终于明确了退出房地产业务的时间表。中远集团将旗下中远国际控股有限公司(下称“中远国际”)发布公告称,将在未来一年内择机出售持有的16.85%远洋地产控股有限公司(下称“远洋地产”)约9.5亿股股份。
  今年3月,国资委宣布78家不以房地产为主业的央企,在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务,保留16家央企主业为房地产。中远集团作为一家以航运、物流和修造船为主业多元化经营的跨国企业集团,不在上述16家央企之列。
  事实上,中远集团几年前就开始逐步退出房地产市场,到2010年已经绝大部分都退完了。2005年,位于上海的中远置业集团有限公司被全部出售给社会资本。目前,中远集团旗下的房地产资产主要是中远国际所持有的远洋地产16.85%的股权。中远国际于1997年7月起成为中远香港集团的附属公司,而中远香港集团则为中远集团的全资附属公司。
  在国资委宣布的第二天,中远集团总裁魏家福表示,要求中远集团下属的二级子公司中远香港集团在半年之内退出所间接持有的远洋地产的股份,成为首家响应国资委“清退令”的央企。
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【华远地产:新项目重点选择二三线城市】
8月12日,华远地产披露了2010年中期报告。上半年,华远地产实现净利润1.71亿元,同比增长10.28%,每股收益为0.18元,同比下降10%。 
  华远地产表示,上半年公司实现开复工面积70.2万平方米,比2009年同期增长95%,其中新开工21.5万平方米;报告期内竣工17.3万平方米;完成销售签约额13.7亿元,销售面积9.1万平方米。
  同时,华远地产表示,公司利用各种资源在增加土地储备方面做了积极的努力,对若干个项目进行了深入调研和洽谈。鉴于房地产宏观形势的变化,公司在新项目投资上采取更为谨慎的原则,并将选择重点更多地放在目前受调控影响较小、市场发展潜力更大的二三线城市。
  此外,华远地产认为,下半年调控新政的实施将保持连续性、稳定性,预计市场在一段时间内将维持4 月以来的惯性,前期房价上涨过快的城市房价将持续平稳下降,投资和投机需求减少,部分自住需求观望等待。但从长远来看,基于居民改善居住条件和中国城市化进程不断加快的大背景,强大的自住购房需求仍然存在,因此房地产市场长期向好的趋势不会改变。
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【世茂股份:前6月营收18.37亿】
  8月12日,世茂股份发布中报,2010年1-6月,公司实现营业收入18.37亿元,同比增长371%;实现净利润4.02亿元,同比增长878%;归属于母公司的净利润2.75亿元,同比增长744%。实现物业销售收入17.59亿元,销售结算面积13.05万平方米;实现物业租赁收入0.56亿元。
  世茂股份表示,在公司可售库存有限的情况下,公司依然实现了合同签约额23.4亿元,合同签约9.2万平方米;除账面预收房款以外,公司尚有已签约未收款金额达到约为12亿元。为了有效增加可售库存,公司自09年重组完成后,迅速加快开发步伐和加大开发力度。
  另报告期内,世茂股份的新增开工面积122万平方米,致使在报告期内的在建面积达到207万平方米,分别达到年度计划的57%和69%。世茂股份称,接下来还将进一步推动工程开发进度,加大开发量,不断增加可销售产品,以确保公司未来可持续增长。与此同时,还将积极落实年度计划,稳步推进多元业态的经营与发展。
  持有经营性物业方面,报告期内,位于上海市南京西路、总建筑面积约1万平方米的“世茂商都”以及位于浙江省绍兴市区、面积约18.8万平方米的“世茂广场”于今年5月正式开业营业;结合在北京及江苏省常熟市已开业的两座经营性物业,公司合计已开业4座经营性物业,建筑面积达到31.3万平方米。至今年年底前,位于苏州、昆山及芜湖三个城市的经营性物业将开业经营,届时,公司的经营性物业面积将达到48.2万平方米。报告期内,公司已100%的完成了年度经营性物业须竣工26万平米的年度计划。
  世茂股份表示,上半年公司积极把握行业发展机遇,适时增加合理的土地储备。3月,公司以1,380万元竞得武汉市蔡甸区2010-34号地块国有建设用地使用权,该地块位于武汉市蔡甸区大集街天星村,总占地面积为45,696平方米。
  公告内容还显示,报告期内,世茂股份在售的只有4个项目,但在建项目达到9个。同时,世茂股份所有的项目基本都已全面启动,而且计划在年内的在建项目达到14个。世茂股份表示,除了商业开发项目以外,如上所述多元业态亦已全面启动,公司这一系列的战略部署及经营规模的大幅扩张,导致了公司在报告期内管理费用的大幅攀升,管理费用较09年同期大幅增长191%,但由于报告期内进行结算项目的利润率较为可观,因此公司的净利润率能维持在一个比较合理的水平。世茂股份认为,一旦目前的在建项目逐步进入收获期后,公司的业绩将得到进一步的释放。
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【滨江集团:8755万元拿下杭州一地块】
滨江集团12日公告称,近日公司控股子公司杭州滨江盛元房地产开发有限公司通过竞拍取得了萧储(2010)32号地块的土地使用权,总价为人民币8755万元。该地块位于杭州市湘湖旅游度假区,出让面积8100平方米,用地性质为居住用地,使用年限70年。
  公司表示,此次竞拍将增加公司权益储备土地面积4050平方米,预计项目收益率不低于公司平均投资收益率水平,将进一步提升公司未来的经营业绩。
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【合富辉煌:上半年营业额5.64亿港元】
  8月11日,合富辉煌发布业绩,截至2010年6月30日止六个月,集团录得营业额5.64亿港元,较09年同期的3.91亿港元上升44%。股东应占溢利为5950万港元。每股基本盈利为20.10港仙。
  报告期内,合富一手及二手物业代理业务的营业额分别为3.3亿港元及1.87亿港元,占本集团总营业额的59%及33%。余下8%或4650万港元营业额则来自物业管理等其他业务。若按地区划分,广州业务占集团总营业额约51%,非广州业务则占约49%。
  截至2010年6月30日止六个月,合富合共促成约28200宗一手物业交易,总销售楼面面积约3080万平方尺,总成交金额约为289亿港元,较09年同期约202亿港元的销售总额上升约43%。期内,合富获得独家代理的项目约380个,其中320个项目于期内已为集团带来营业额贡献,而09年同期则为280个项目。若按地区划分,广州地区占集团一手业务总营业额约40%,而非广州地区则由09年同期的41%升至60%。
  报告期内,合富亦为各大发展商推出多个地产项目,当中包括中海锦榕湾、万科天河御品及金地地荔湖城,成绩令人满意。本集团拥有超过20个分公司、服务超过30个据点,分布于广州、东莞、佛山、中山、天津、上海、安徽、湖北、湖南、山东、贵州等地区。
  公告称,二手物业代理方面,2010年初,内地楼价因经济好转而持续上升,但由于第二季度的调控措施,令许多一线城市如北京与上海的房价受到影响,致使二手物业市场大多持观望的态度而不愿降价售出楼盘,继而影响整体二手物业的成交量。
  合富表示,下半年,中央政府所实施的调控措施令市场更加平稳,各大发展商亦将陆续推出新的发展项目。故此将继续以稳健的策略扩展业务,在稳守一手物业代理市场的优势下,审慎部署二手物业代理市场的长远发展。
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【中海地产:7月销售额50亿港元】
8月10日,中国海外发布公布,2010年7月份实现房地产销售额49.5亿港元及销售面积42.4万平方米,同比分别增长21%和0.5%。2010年1至7月份,中海累计实现房地产销售额330.5亿港元,同比增长8.9%,累计实现销售面积264.7万平方米,同比下降18.5%。
  公告内容显示,截至7月底,长三角地区(上海、宁波、苏州、杭州、南京)为累计实现销售额最多的地区,其销售额达到89.0亿港元,同比增长达12.2%。环渤海地区(北京、天津、济南)为累计销售额及销售面积增长幅度最快的地区,销售额和销售面积分别达到51.9亿港元和34.3万平方米,同比增长82.9%和28.0%。
  7月份,中海于澳门新增一个项目,权益可发展面积为7.2万平方米,需支付地价款17.5亿港元。截至目前,计入收购中国海外宏洋集团有限公司新增土地,公司累计新增土地储备521.6万平方米,其中新增权益土地储备467.6万平方米。目前,中海拥有总的土地储备3,459万平方米,可满足4至5年的开发规模需要。
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上海房地产
【上海楼市一周数据(2010年8月11日-2010年8月17日)】
  8月11日-8月15日,上海市房屋(类型为居住)在售楼盘成交情况:总计售出:2617(套),总面积为:235623(平方米)。
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【上海下半年拟加大住宅用地供应】
上海下半年将加大土地供应力度,同时加快闲置土地处置工作。上海市规划和国土资源管理局日前公告表示,上半年上海土地市场实际供应量320万平方米,第三季度计划供应住宅用地495万平方米。截至7月30日,上海已有15幅闲置土地收回及已启动收回程序,督促开工315幅。 
  公告称,为贯彻落实国务院、国土资源部促进房地产市场平稳健康发展的有关精神,上海2010年计划供应住宅用地1100万平方米,其中保障性住房建设用地770万平方米,普通商品住房用地330万平方米。其中,三季度计划供应住宅用地约495万平方米,这一供应量较上半年实际供应总量将超出175万平方米。公告显示,预计到9月底,累计供应住宅用地约815万平方米,做到时间与计划基本同步,同时重点确保保障性住房用地计划落实和及时供地。
  数据显示,上半年上海土地市场实际供应量仅为320万平方米,只完成计划的29.2%。同时,土地市场预申请亦显冷清,这导致今年上半年上海实际推出的土地总量较少。今年4月份,上海一次性推出105幅预公告地块,经过三个月的申请期后,仅有16幅有3人以上历经预申请、符合规定的资格确认而进入下一轮拍卖。上述预公告地块中,有15幅土地发布公告将出让延期,有4幅地块终止出让。
  为增加上海土地供应,上海市加快了对闲置土地的清理工作。最新消息称,上海已组成5个工作小组分片推进闲置土地清理,力争用三年时间,对已登记的闲置土地处置完毕,以加快各区县对闲置土地调查、认定和处置等工作。而早在今年1月8日,上海市规划和国土资源管理局就发布信息称,要收回和督促开工8幅闲置土地,累计面积约66万平方米。针对下半年的土地供应用途,上海市规划和国土资源管理局重申,上海将坚决执行国土部关于土地供应“三七”开政策,即70%用于保障性住房,30%用于普通商品房。
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【上海新房周成交面积环比增26% 成交均价环比跌14%】
  随着楼盘降价促销进一步展开,原本观望的购房者开始入市,上周(8月9日至8月15日)上海市新房成交面积为17.2万平方米,环比前周大涨26%,而成交排名居前的以降价楼盘居多。
  佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,这一成交量已与新政刚出台时相当;新房成交均价为19879元/平方米,环比前周下跌14%,在连续两周处于高位后,回落至2万元以下。
  上周楼市的量升价跌与低端楼盘的发力有关,上周成交榜前五的楼盘,均价都低于2万元。中国房产信息集团•CRIC系统数据显示,上周成交排名第1的中环1号以17645元/平方米的均价成交了236套房源,而其7月成交的39套房源均价为19835元/平方米,6月成交的34套房源更是高达23160元/平方米,两个月之内高达23.8%的跌幅是获得热销的主要原因。
  新浦江城三期是全新上市的房源,上周以18687元/平方米的价格成交了144套房源,排名第二,这其中包括均价2.5万左右的联排别墅、2万元左右的复式房和1.65万元左右的普通公寓,而该案3月21日推的二期普通公寓价格高达1.8-2万/平方米,相比之下,新房源价格降幅已有3000元/平方米左右。楼市新政后持续降价的绿蔷薇九里以12571元/平方米的价格成交了85套房源,排名第三。据了解,该案在新政前的售价曾高达1.6万元/平方米,新政后的迅速降到1.45万元/平方米,而到了6月份则降到1.3万以下。
  在成交回暖的情况下,已持续了10周的供应低迷却未见好转,上周仅有3个楼盘推出新房源。中国房地产信息集团分析师薛建雄认为,过去几次调控楼市回暖也都是在开发商降价热销后,供应跟不上需求而出现的。目前,市场推盘并不积极,还有很多开发商并没有跟进降价潮。据悉,目前部分开发商采取少量多批、试探市场反应并逐次提价的方式,等待市场回暖。例如低开上市的上海滩大宁城上周成交45套房源,在首批热销的情况下,8月底即将开盘的新房源均价已涨至28500元/平方米,较前一批上涨了4000元/平方米。
  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,近期观望的购房者开始入市,导致成交出现反弹,在这种情况下,开发商降价的可能性正日益减少。
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【7月上海二手房成交量环比上涨22%】
  数据显示,7月上海二手房市场略有回暖,成交量环比6月上涨22%,实际成交7895套。不过,部分二手高端楼盘成交低迷,7月成交套数和成交均价均大幅度下降。从区域来看,半数区域成交均价有所下调。该机构提供的数据显示,长宁古北板块7月挂牌量31套,仅为6月挂牌量的8.7%;又如徐汇中心板块,7月挂牌192套,不足5月挂牌量的30%;而北卢湾板块自新政出台后,7月仅挂牌38套,仅为4月挂牌量的8.6%。德佑地产表示,长宁古北板块二手房的成交量自5月开始大幅下滑,7月比6月仍有17%的降幅,实际成交套数仅为40套,不足4月成交套数的1/3。该板块7月的高端二手房成交均价相比6月下降了4018元每平方米,降幅达12%。 
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【沪写字楼成交创历史新高 商住倒挂或促补涨】
  持续不断的政策打压,促使高房价的住宅市场存有更高的风险。而此时的商业地产似乎成了一个避风港,由于政策的挤出效应,热钱开始涌向商业地产。商业地产将成为一部分住宅投资资金的一个主要出路。 
  商业地产成交比重翻倍 
  据有关数据显示,2010年1-7月商品住宅成交面积只有333万平方米,仅为09年同期的四成,并创出5年最低,投资资金已经在住宅市场止步。 
  与此同时,上海市商业办公成交面积和成交均价都处于历史最高点,其中商业办公成交面积达到205万平方米,同比增加了10%,成交均价达到了15426元/平方米,同比上涨了11%。 
  从整个商业地产的成交比重来看,前几年商业地产的成交比重一直在20%上下,而2010年前7个月其比重一下子接近40%,商业地产在整个房地产业中的地位将更加显赫。 
  据了解,近几年国家屡次针对住宅市场进行调控,不少以住宅开发为主的开发商为规避政策性风险,逐年增加对商业地产的投入。万科、金地、保利等知名开发商,在未来几年内都将投入较大比重在商业地产上。开发量的增加和品质的提升使得商业地产地位日益凸显,并受到市场的关注。 
  数亿资金转战长风EBD 
  2010年前7个月,整个上海市商业办公供应面积为201万平方米,成交面积为178万平方米。据统计,今年全市推出面积最大的5个项目,仅有“汇银铭尊”一个纯办公项目可出售。目前香港上市企业“兴达国际”;中国商务休闲男装第一价值品牌“劲霸男装”;以刀具生产为代表的全球最负盛名的商务礼品制造商“维氏钢刀”,这三家企业合计斥资达5亿以上整栋收购汇银铭尊,作为其企业总部。他们正是看中了依托大虹桥国际水准的长风EBD规划。位于长风EBD核心位置的汇银铭尊,整层、整栋出售,较适合成长中的长三角企业作为在上海的总部。 
  “商住倒挂”决定未来补涨 
  行家分析,实际上汇银铭尊项目只是投资置业类商业地产的一个缩影。市中心可售型商业地产仍然相对不足,并且作为四大中心的上海还出现了与国际惯例相违背的“商住倒挂”现象,可见未来高品质商业办公项目具有“补涨”的行情。有消息说,未来金融租赁公司投向商业地产的资金或将有近千亿元。目前温州炒房团已开始从住宅市场转战至商业地产,这将直接带动整个商业地产的上涨行情。
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北京房地产
【北京将合理调控拆迁安置补偿标准】
近日,北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。本市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平,控制拆迁成本。市住建委将针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作措施。 
  根据《方案》,本市将建立重点建设区域投资月度监测机制。每月5日前,各相关部门、区县报送城市南部地区、六大高端产业功能区、50个重点村、通州国际化新城、未来科技城、永定河绿色生态发展带、首钢厂区及周边区域、丽泽商务区、雁栖湖生态发展示范区等重点区域投资进展、形象进度及存在的问题。 
  此外,本市还将研究出台促进民间投资的实施细则,重点对旅游、文化、体育、高技术产业、战略型新兴产业、高端服务等领域,提出具体实施意见。
  抑制拆迁成本过快上升
  根据《方案》,本市将加强拆迁安置政策引导,规范拆迁安置补偿标准。《方案》要求,由市发改委牵头,对首都功能核心区功能疏解、50个重点村整治、土地一级开发、政策性住房建设等4个方面的专项任务,要整体统筹算账,摸清工作量和投融资需求。 
  根据《方案》安排,将由市住建委牵头,会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门,对本市拆迁政策进行系统梳理,加大行业和区域拆迁政策指导。针对拆迁成本过快上升,制定合理、可操作的措施。各区县将加强对辖区内拆迁安置补偿水平的调控与平衡,合理控制拆迁成本。
  把握土地入市交易节奏
  《方案》同时提出,为确保政府预期收益实现和市场稳定,由市国土局负责妥善把握土地入市交易节奏,完善土地招拍挂制度。此外,本市还将研究以后年度全市土地收益,尤其是郊区县土地增值收益的分配调整方案,完善市政府重大项目建设资金的统筹机制。 
  按照计划,2010年度本市供地总量达到6400公顷,其中2500公顷用于住宅,其余的土地用于基础设施、工业仓储、体育、行政等项目。1250公顷的政策性住房用地中,廉租房及公租房用地50公顷,经适房用地200公顷,限价房及定向安置房用地1000公顷。今年上半年,本市实际供应住宅用地1450公顷,完成全年计划住房用地供应量的58%,与09年同期相比增加了400%。 
  据了解,09年北京实际供应土地约6000公顷,比今年少400公顷,其中住宅用地供应1523公顷,比今年少了近1000公顷,当年北京土地出让金实收494.17亿元。
  高房价高拆迁成本恶性循环
  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,目前,北京的情况是拆迁成本越来越高,拆迁难度越来越大。 
  以通州为例,目前大多数房屋均价在2万元/平米左右。通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而09年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元,有关部门称,今年的评估仍采用市场比较法,但充分考虑了周边住宅一年来的价格变化。 
  陈云峰表示,拆迁成本是土地成本的一部分,加上土地入市土地出让金,一级开发单位资金的成本,这些成本加在一起,它的上涨速度和由此产生的成本提高,对房价来说是一个巨大推力。政府如果想控制房价,势必要控制土地成本,控制土地成本则需控制拆迁成本。按照通州的土地成本计算,已经接近现在的房价,有的项目经过楼市政策的调整,房价回到每平米2万元,甚至还要低。而再入市的土地成本势必因拆迁成本提高而上涨,如果不控制拆迁成本,房价如何控制得了?
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【北京楼市整体低迷 8月京城地市再现流标】
  继8月5日顺义区林河一住宅混合公建用地流标后,8月11日,北京土地市场再现流标。昌平区回龙观村旧村改造地块因投标企业不足三家而流标。同日招标的通州宋庄镇地块受到8家企业追捧。 
  原定于8月11日开标的回龙观村旧村改造1818-007、1818-009、1818-016、1818-019、1818-021、1818-022号住宅及商业金融用地规划建筑面积36.5万平米,建设用地13.7万平米,代征地面积15.4万平米。对于该地块的流标,北京中原地产研究总监张大伟认为,北京楼市整体低迷,回龙观区域经济适用房大量入市,加上地块本身公建面积偏大是主要原因。
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【7月份北京房屋销售价格同比上涨12.4%】
  北京市统计局13日公布的数据显示,1-7月,北京市商品房新开工面积为1314.8万平方米,比上年同期增长39.4%;商品房竣工面积为868.6万平方米,比上年同期下降6%;商品房销售面积为764.7万平方米,比上年同期下降37.3%。虽然北京的房屋销售价格涨幅连续3个月回落,但房价依然在人们的降价期待中继续攀升。数据显示,7月份北京市房屋销售价格同比上涨12.4%。其中,新建住宅销售价格同比上涨20.1%,比上月回落1.4个百分点,环比上涨0.3%;二手住宅交易价格延续前两个月的下行态势,同比上涨5%,环比下降0.5%。分环路来看,1-7月,四环路以内住宅期房均价34074元/平方米,四至五环路为20452元/平方米,五至六环路为15403元/平方米,六环路以外为10864元/平方米。其中,五至六环路均价比上半年上涨442元/平方米。北京市统计局称,7月份,少数位于五至六环新批准预售项目热销,高售价项目销售面积所占比重高于低售价项目销售面积,带动五至六环路住宅期房销售价格有所上涨。 
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【8月第二周北京新盘成交跌40% 新盘价格再创新低】
据“链家地产”市场研究部基于北京市房地产交易管理网统计数据分析,进入八月以来,新建商品房签约套数与面积连续2周大幅度的滑落。8月第二周新建商品房签约总套数为780套,签约面积107314平米,与8月第一周相比,本周新建商品住宅网上签约的套数与面积均有下降,其中签约套数下降40%,签约面积下降35%,与7月同期相比,签约套数下降5%,签约面积上升6%。
  “链家地产”市场研究部认为,进入8月第二周,新建商品房成交步入了低谷。主要有以下因素:第一,规律性的升降周期,新建商品房交易在一定时间段内有一个周期震荡,一般情况下都为月初惯性延续上月底的成交高峰,成交处在较高水平,其后顺势下降;第二,8月第一周新开楼盘市场释放了降价的信号,这对持续观望需求来说都是一个动力,可以说部分需求静待价格进一步下降心理显露,加重了本周买方市场的观望情绪;此外,第三套房贷的停放开始作用到交易市场,进一步挤走了部分投资性需求,压缩了买方市场。
  本周预售商品房分布于怀柔、昌平、东城、海淀,公示项目有4个,与上周相比增加了1个,在供应量方面,本周市场供应总套数为1100套,相比上周440套的市场供应量,上涨了150%。在价格方面,本周预售商品房的拟售均价为16630元/平米,低于上周新开盘28417的成交均价。“链家地产”市场研究部分析,高档楼盘依然依靠稀缺的地理位置优势,以超高价开盘,政策因素对高档盘影响并不明显;相反,普通住宅预售项目普遍没有采取高价开盘的策略,这也较为符合买方市场预期,同时也顺应了前期众多项目适度降价热销的规律,因此未来这些非高价楼盘成交也很可能带来火爆的效果。
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【北京一二手房价今年来首现“倒挂”】
近日,朝阳望京、房山长阳和大兴黄村等地新房低价开盘,促成了今年来首次一手房、二手房倒挂的现象。 
  从上月下旬开始,绷不住劲儿的新楼盘以低于市面价1000多元的价格出售,朝阳的首开国风上观、房山的长阳半岛、大兴的保利茉莉公馆等楼盘先后开盘,几乎都在开盘当天或几日内宣告售罄。位于朝阳区望京新区的首开国风上观均价为每平方米24124元,望京链家地产的墨先生表示,附近的二手房一般每平方米成交价都在25000元上下,好一点的房子价格甚至会达到26000元以上。中粮万科长阳半岛位于房山区长阳镇,中介常小姐称,这一区域的二手房大多在每平方米13000元至14000元之间,有不少房屋价格高于新盘均价。
  据了解,虽然离这些楼盘开盘已经过去半个月左右,但目前二手房市场价格还是没见松动,“倒挂”现象仍在持续。“新楼盘全都一抢而空了,购房人还是有需求;房主要是缺钱的话,再扛不住,就能降价成交了。”一名中介经理说。
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【北京商业地产强势出击 商业综合体扎堆开业】
  调控新政,冷了住宅火了商业。当住宅开发商尚在为下半年的业绩发愁时,商业地产开发商和投资商们却准备迎来一波集中开业潮。据高力国际统计,下半年北京中高端商铺市场预计将迎来至少八个新增项目,总零售面积达96万平方米,其中既有大钟寺中坤广场、秀水2号三期这样位于城市核心区的购物中心,也不乏火神庙国际商业中心这样的郊区大型商业体。 
  至少新增八个项目 
  7月29日,国内最大的泰餐企业“蕉叶饮食集团”旗下的时尚品牌“金芭蕉”泰餐厅正式签约,入驻大钟寺中坤广场,餐厅面积800多平方米。 
  此次签约仪式上,中坤集团总裁焦青透露,多次推迟开业的大钟寺中坤广场已经确定9月就开始试营业,东区全部开业,西区部分开业。 
  无独有偶,经过数月试运营后,位于万柳的华联万柳购物中心于日前正式开业。这对西北区域的消费者而言,无疑是双喜临门。利好消息并不仅属于西北区域。 
  据了解,下半年里,位于南三环的首地大峡谷、位于公主坟的华熙乐茂、位于亚奥区域的秀水2号三期、位于大兴黄庄的火神庙国际购物中心等多个大型商业中心都将开门迎宾。 
  据高力国际统计数据显示,下半年,北京中高端商铺市场预计将迎来至少八个新增项目,总零售面积达96万平方米。 
  同时,据21世纪不动产商业地产市场研究中心统计,除去大型商业体外,还有10个商业街商铺项目和住宅底商项目推出,总面积近15万平方米。 
  集中开业具有必然性 
  是计划好了扎堆开业,还是不约而同选择了下半年的时间点?据了解,下半年,不仅北京将出现大型商业体扎堆开业的盛况,广州、福州等大城市也将出现同样的情况。 
  据第一太平戴维斯报告显示,广州下半年将有约75万平方米的优质购物中心陆续投入使用,将推高整个区域空置率。 
  21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为,大型商业体下半年扎堆开业只是多个必然因素的结果。 
  据蔡宇翔分析,北京下半年开业的大型商业体中,部分是一再延迟开业的结果。“如果项目招商情况不理想,与其勉强开业,不如延迟开业”。 
  蔡宇翔指出,这些项目之所以延迟,并不是说项目本身选址、硬件环境有问题,而是市场大势不配合。据21世纪不动产市场研究中心统计,2008年下半年到2009年上半年,整个零售市场陷入低谷期,只有1000多家零售企业有开店计划。进入2009年下半年后,随着经济的好转,零售市场才开始逐步复苏。今年以来,计划开店的零售企业猛增,接近6000家。“零售企业开店计划大增,说明商业市场开始复苏,对商业面积的需求自然就大幅增加。” 
  商铺租赁市场需求强劲 
  商业地产的集中爆发,其实在上半年就已初现苗头。 
  据高力国际统计,第二季度,海外及国内零售商需求逐步回升,众多品牌积极启动市场扩张计划。北京中高端商铺物业市场整体空置率下降1.78个百分点,至14.26%。北京中高端购物中心首层平均固定租金上涨至709.68元/月/平方米,环比上涨2.8%,同比则上涨5.8%,表明市场与2009年相比已获得明显实质性改善。 
  同时,更多的海外零售商,从奢侈品到快速时尚业态,纷纷进入或深拓北京市场,以期分享快速增长的消费市场。据高力国际介绍,梵克雅宝,Mikimoto,蒂芙尼,Hugo Boss和寇兹将在今年开设更多店铺;与此同时,新加坡的FJ Benjamin,美国的American Eagle和英国的Arcadia也将在今明两年开出北京首店。 
  “来自不同业态更多样化的品牌将进一步丰富北京消费市场,更重要的是,将支撑北京商铺物业市场的繁荣。” 
  竞争加剧各家寻求突破 
  同时开业这么多大型购物中心,对零售商而言,意味着议价空间大增,但对商业项目的运营商而言,难度却明显提升,不得不寻求突破。 
  从下半年准备开业的项目中,发现华联万柳购物中心、翠微嘉茂购物中心、华熙乐贸、首地大峡谷早在数月前就开始培养商业氛围。业内人士认为,这将有助于缓解业主租赁压力并熨平市场总体空置率方面可能出现的波动。 
  另一方面,部分项目希望在商户选择、项目定位上寻求突破。如大钟寺中坤广场就希望在引导消费理念,增强餐饮吸引力方面着手。餐饮不再作为商业配套出现,而是作为主力业态和主力商户出现。该项目将其中一整栋楼座规划为餐饮楼,餐饮业态总面积超过6万平方米。另外,在各栋中也均分布着不同特色的餐饮商户,已形成了业态聚集效应。 
  中坤集团总裁焦青表示,商业不怕扎堆,北京正在向世界城市发展,但商业人均面积与发达国家水平仍有差距,因此发展空间依然明显。他认为,大钟寺购物广场作为三环绝版购物中心,且位于地铁上盖,体量巨大,在商业格局、品牌引进等方面别具特色,即便面对激烈竞争,依然有信心。 
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长三角区域市场环境
【南京新房二手房成交量均出现回升迹象】
尽管目前的楼市远远达不到新政前红火程度,但是7月下旬至8月上旬,南京新房与二手房交易量已经出现回升迹象。新房成交量从7月上旬日均50套左右,到8月上旬连续出现日成交量超过100套行情。二手房市场7月下旬以来也有明显增长。分析人士认为,这一轮成交量反弹主要是刚性需求引发。
  据365地产家居网统计,7月下旬至8月上旬,包括中原地产、家德城业、仟佰间房产、梦想成真房产、瑞铭房产等多家中介企业,纷纷在全市各区域开设新门店,争抢市场份额。来自南京网上房地产官方统计数据显示,刚过去的7月,南京全市二手房成交由上旬的594套增长至下旬的1274套,单旬环比增幅明显。“我们6月成交量比5月多20%左右,7月比6月增长了约50%,8月截至目前也比7月增长了20%左右,可以说一月比一月好。”江苏中广置业负责人表示。
  新房市场上,8月第一周南京楼市的成交量和认购量继续上涨,特别是成交量,上涨了368套。而上周末南京楼市更是迎来了上市小高潮,7家楼盘推出千余套房源。8月10日,新房成交量达到148套。
  南京我爱我家市场部经理舒莉莉说,目前的市场还处在冷淡时期,但是7月下旬以来种种迹象表明买卖市场已经有了回暖趋势。经过长达3个多月的博弈,一些客户特别是刚需者,由于种种原因需要通过买房来解决住房问题,在经过3个月的等待后已经不能再拖,而在此时,部分业主们适当的价格回调满足了这部分客户降价的需求,买房者认为时机已成熟而不再等待。
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【苏州楼市呈现量价齐升】
本周(2010.8.9-2010.8.15),苏州楼市呈现量价齐升,截至周末全市住宅商品房共计成交1021套,较上周增加422套,增幅为70.45%;成交面积为110406.8平方米,较上周增加47679.41平方米,增幅为76.01%;成交均价为9611.23元/平方米,较上周上涨566.71元/平方米,增幅为6.27%。从各个片区看,园区本周以全市近6成的销量遥遥领先其他区名列第一,吴中区以180套的销量排名第二、沧浪区位居第三名。 
本周苏州楼市创了自新政实施后的新高,成交量达到了1021套,创下了新政以来的一个峰值。而园区作为苏城楼市的风向标,在区域内众多项目的优惠带动下,成交量大增,以全市近六成的成交量,成为楼市成交最具分量的一个区域。本周末,园区两盘入市,湖东紫荆苑盛大开盘,当天去化房源2/3,其9800元/平方米的价格为其吸引了不少客源;湖西万科国际广场低调开盘,推出近百套精装房源,价格在15000-17000元/平方米不等,仍有购房者的光顾。
纵观今年的楼市,近阶段可谓各方活跃,从近期楼市广告投放力度、开盘优惠加大、成交量上升等可见端倪。随着新开楼盘的增多,开发商在造势的同时,也会按照楼市动向进行相应的策略调整,以起到促进成交的作用,楼市也逐渐走出前一阶段静默与胶着的泥沼,未来楼市成交量继续走高也存在明显的可能,但是我们也应看到除去园区,其他区的成交情况并没有发生大幅反弹,对于新政实施带来的长时间观望的购房者,在接下来各区新房源不断推出后,或选择出手或选择等待,苏州商品房市场真正复苏尚需时日。
  从苏州各区域的成交套数来看,本周总成交1021套,较上周大幅攀升,成交套数排名的格局较上周有所变化,园区位列第一,吴中区位列第二,沧浪区位居成交量第三位,新区位列第四,相城区、金阊区、平江区位列后三名。
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【无锡商品房成交日均成交逾百套】
  楼市新政,加上传统淡季,全国商品房成交在7、8月呈现出疲态,而无锡市产监处商品房网上备案数据却一路飘红,从7月12日起,无锡商品房成交连续三周上涨,并且每天的成交量几乎都在百套以上。近日,从相关部门获悉,下半年无锡有近70个楼盘将新开盘或加推新房源。
  刚性需求得到释放观察商品房网上的备案数据发现,近一个月来我市商品房成交量保持平稳上涨的势头,日均成交超过了百套,尤其是8月11日,单日成交达204套。
  我市房地产市场供应量和成交量都在7月出现较大升幅。“不少开发商在6月下旬之后陆续加推房源,并伴以诱人的优惠,此举迎合了首次置业者的心理需求。”有业内人士表示,刚性需求经过几个月的“沉寂”之后终于爆发了,这是导致无锡楼市淡季不淡的主要原因。而大多数开发商认为,主动寻求量价的平衡点、逐步消化项目,比坚守价格、“押宝”后市更理智。
  数据显示,近一个月内,位居成交量前十的楼盘,大部分推出了适合刚需购房者的中小户型,并且定价合理,又有一定优惠,所以取得了比较理想的成交量。
  9、10月份集中上市“新政后,中小户型的优势更加凸显。从现在起到10月,可能会有一大批新房源集中上市,这将对我市后期市场供需格局产生影响。”产监处市场科相关研究员分析,由于目前众多开发商已经在“备战”下半年楼市,所以今年的“金九银十”应该会比较热闹。
  有关部门粗略估计,下半年无锡将有近70个楼盘新开或新推房源。以新区为例,在新上市的房源中,户型从70―250平方米不等,有小高层、高层、洋房等多层次的产品,这将同时满足首次置业者和改善型购房者的需求。而滨湖区下半年新增房源主要集中在太湖新城板块,该板块是无锡未来的市政中心,加上这个区域稀缺的自然资源,是不折不扣的置业热点板块。
  房价可能还会下降下半年商品房供应量如此充足,市民期待的降价是否会出现呢?日前,市产监处对我市开发商资金情况进行了摸底考察,发现大部分企业的资金链都没有问题。
  “尽管开发商目前手中现金充足,但此次调控时间长,未来市场竞争激烈,这无疑会让后期销售压力大增。”专家认为,开发商若不把握今年的“金九银十”争创销售业绩,年底日子就不好过了。
  我市资深房产中介人严先生分析,由于开发商已表露“备战”的心态,所以后期我市房价可能再往下降一些。
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【无锡二手房降价难 次新房成交半壁江山】
  一直在各大房产中介看房的市民周小姐表示,原本以为买二手房具价格优势,但她发现自己锁定的中大诺卡小镇一期的二手房单价约为7000元/平方米,而此时正在售楼处卖的三期新房均价约为6500元/平方米。市产监处二季度《锡房指数报告》也显示,锡山、惠山、新区这三大板块的二手房不仅比新房贵,而且其房价上涨的速度普遍约为新房的两倍。其中,锡山板块二手住宅均价为5825元/平方米,较同一板块商品住宅均价高出717元/平方米。
  次新房占市场成交半壁江山
  “惠山区百大春城二楼的一套85平方米毛坯房,房主挂牌单价为7000元/平方米,而期房的售价约为6200元/平方米,这也相差太大了吧!”8月14日,到中介打探二手房市场行情的王先生同样遭遇到类似问题。
  “这些板块房价的‘倒挂’主要还是针对房龄在3-5年之间的次新房。”无锡“壹家不动产”品牌推广经理蒯乃洋表示,这类房源与期房之间存在一定的时间差,占二手存量房成交量的很大比重,而新房大多数都是期房。
  “相比于新房,二手房小区的景观、结构、社区配套、住宅品质等都是‘眼见为实’的。”据江苏首佳一位经纪人介绍,尤其带装修的二手房可以直接入住,省去装修这一大烦恼,因此在二手房交易中次新房比较受欢迎。近几年无锡大范围开发后,大量商品房涌入二手房市场,目前,次新房约占市场主要成交份额的52%。
  二手房价整体坚挺要降也难
  “现在各大楼盘的优惠方式颇多,二手房市场咋没啥动静?”想买二手房的新市民小刘转了一圈发现,有开发商不惜以“低开”策略换取理想的成交量,而二手房大多“按兵不动”,理论上所谓的议价空间也相对有限。
  小刘看中的是新区某高档小区一套99.67平方米的精装修二手房,房主要求净得价105万元。小刘要求多降点价,但几近讨价还价后,还是碰了“钉子”。“对方比较强势,表示最多让3万块。”对此,蒯经理认为,前几年买房的人,在经历了09年一年房价的快速上涨之后,不少房主考虑到购房成本、贷款成本等因素,挂牌价往往比期房价格要高。而小刘则表示,该房东表现得并不急着等钱用,只想定定心心地等卖个好价钱。“不过,这个单价快到万元了,我再三考虑,觉得现在新区二手住宅均价6600元/平方米不到,有更便宜的,为啥不考虑呢。”小刘决定再四处打探打探。
  业内人士认为,开发商给出名目繁多的优惠,其目的是为尽快回笼资金。二手房房东则大多没有这样的压力。现在二手房房价整体坚挺,并无下降趋势,房主对未来房价走势预期看好。“尽管新房历来是二手房定价的参照‘样本’,但二手房调价本身具滞后性,在新房房价无实质性松动的前提下,二手房房价更难降了。”
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【杭州商品房量价齐跌 二手房均价略涨】
  据透明售房网2010年8月9日至2010年8月15日(周一至周日)的数据显示,杭州主城区(不含萧山、余杭)商品房(不含经济适用房)成交346套,环比下降26.7%;交易面积为4.1万平方米,环比下降32.8%;成交金额为8.3亿元,环比下降32.9%;交易均价为20216.3元/平方米,环比下降0.09%。 
  其中,商品住宅累计成交总量为254套,环比下降25.7%;总成交面积为2.5万平方米,环比下降32.0%;成交金额为5.7亿元,环比下降31.6%;交易均价为22544.5元/平方米,环比上升0.6%。
  杭州市区(含萧山、余杭)商品房(不含经济适用房)成交548套,环比下降26.8%;交易面积为6.4万平方米,环比下降31.5%;成交金额为10.9亿元,环比下降31.8%;交易均价为16983.1元/平方米,环比下降0.4%。其中,商品住宅累计成交总量为443套,环比下降27.4%;总成交面积为4.6万平方米,环比下降33.3%;成交金额为7.9亿元,环比下降32.8%;交易均价为17395.5元/平方米,环比上升0.8%。
  本周商品房的成交量下降,价格略有下降。二手房签约量略增,签约均价略有上涨。
一、    商品房
交易量:余杭成交量最大             
  本周,主城区成交量略有减少,其中成交量最多的区域是江干区,该区域本周成交92套,成交均价为19243.0元/平方米,主力楼盘是上东城、相江公寓嘉木苑、罗兰春天公寓。
  余杭区成交量最大,本周成交161套,比上周略少。成交楼盘较多,包括蒙卡岸公寓、同城印象花苑、西城时代家园、景丽华庭等。其中,蒙卡岸公寓成交量最多,再次登上周成交排行榜十强首位,本周成交55套,成交均价为9357元/平方米。
  本期,住宅的成交量相比上周有所减少。余杭区住宅成交量最大,成交了155套,相比上周略有减少;其次是江干区,成交了85套;西湖区成交57套。本周其余区域成交量均在五十套以下。
  本周,主城区(不含萧山、余杭)商品住宅成交254套,商业成交26套,办公楼成交64套,其他类型成交2套。市区(含萧山、余杭)商品住宅成交443套,商业成交32套,办公楼成交71套,其他类型成交2套。本周市区各物业类型的分布格局基本稳定,住宅成交优势明显,占总交易量的比重为80.8%,略下降;办公楼成交量减少,本周成交71套,占总量的13.0%,基本稳定;商业占总量的5.8%,成交比重略升。
  成交均价:市区住宅成交均价略有上涨
  本周,主城区(不含萧山、余杭)住宅成交均价为22544.5元/平方米,比上周上涨130.7元/平方米,住宅成交均价略有上升。杭州市区(含萧山、余杭)住宅成交均价为17395.5元/平方米,环比上周上涨0.8%。
  本周住宅均价基本维持在上周水平,昆仑公馆、远洋 公馆等高价楼盘持续交易,上东城、罗兰春天公寓、信雅达广场等较低价格住宅也有一定交易量,因此住宅成交均价相比上周较为稳定。
  从区域分析,拱墅区成交均价最高,均价达到34628.1元/平方米,成交48套,主要来自昆仑公馆。西湖区成交均价次之,均价达到24745.4元/平方米。之江开发区成交均价也超两万,达到21600.8元/平方米,其余区域成交量均在2万/平米以下。
  二、二手房
  杭州五城区(不含萧山、余杭、三个开发区)二手房签约量略有增加,签约均价上涨。
  签约量:二手房签约392套
  本期,二手商品房签约392套,签约量略有增加,签约均价为20201元/平方米,价格略有上涨。其中,住宅签约360套,签约均价为20794元/平方米。本周签约量最集中的区域是下城区,签约107套。
  成交均价:二手住宅签约均价上涨
  本周,二手住宅签约量有所增加,签约均价略有上涨,为20794元/平方米。从区域分布情况分析,江干区签约均价最高,为24484元/平方米,比上周有所上涨;上城区次之,签约均价为21578元/平方米,比上周略有下降;下城区和西湖区签约均价接近,都在2万元/平米以上。
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【杭州1-7月商品房销售面积同期下降42.3%】
  据杭州市统计局提供的数据显示,1-7月,杭州市商品房销售持续下降,房地产开发投资增速回落,资金回笼速度减缓。 
  房地产开发投资增速回落。进入二季度,我市房地产开发投资增长在高位平台上下行。1-7月全市实现房地产开发投资426.51亿元,增长32.0%,增速比09年同期提高14个百分点,但较1-4月、1-5月、1-6月分别回落4.0、2.2、1.7个百分点。其中商品住宅投资302.15亿元,增长31.4%,增速较1-4月、1-5月、1-6月分别回落11.4、7.2、5个百分点。
  新开工面积增速有所放缓。1-7月,全市商品房新开工面积783.84万平方米,同比增长54.9 %,增幅比1-6月回落2.6个百分点。其中住宅新开工面积557.71万平方米,增长73.4%,增幅较1-6月回落1.8个百分点。
  企业资金回笼速度减缓。1-7月,全市房地产企业本年到位资金1044.77亿元,同比增长13.0%,增速较1-6月回落11.9个百分点。
  新建商品房销售继续下行。1-7月,全市商品房销售面积429.02万平方米,比09年同期下降42.3 %,降幅较1-6月扩大2.6个百分点,其中,住宅销售面积343.71万平方米,下降49.7%,降幅较1-6月扩大2.4个百分点。 
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【徐州7月存量房销售回暖】
7月份,徐州市存量房成交量与交易总额环比均上升近10个百分点,虽然同比下降近40个百分点,但这是自上个月二手房成交量与交易总额创下15个月以来新低后出现的企稳回升。据资料显示,5月我市存量房成交量同比下降14.79%、环比下降33.03%,6月份同比下降31.66%,环比下降19.18%,7月份,同比下降39.76%,环比上升8.20%,中止了5、6两个月持续大幅下滑的态势,开始扭头向上重拾升势。
  存量房市场开始回暖,各中介机构均笑称,7月份存量房交易开始活跃,成交量回升,虽然增幅不是太大,一时半会无法与2009年的火爆行情同日而语,但各中介机构对未来楼市充满信心。
  成交均价平稳运行6个月
  自今年2月份以来,我市存量房成交均价突破3000元大关,至7月份已经在3000—3300元区间平稳运行了6个月,即使在5、6两个月成交量大幅下滑的情况下,成交均价依然维持在此区间。
  有业内人士称,相对于一手房的价格增速,我市二手房的成交价格相对较为理性和平稳,没有大起大落。维持了6个月的价格区间特别是在5、6两个月也没有大的起伏,说明了这个价格区间是市场刚性需求的真正反映,也从另一侧面说明我市存量房的价格水分不大。
  业态成熟社区房价坚挺
  在对我市数家二手房中介机构的调查采访后发现,业态成熟、区位优势明显的社区二手房源备受购房者青睐,房价坚挺上行;配套设施差、交通不便、周边环境不好的二手房价格则持续在较低水平,涨不上去。
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【宁波7月商品房和二手房成交量有所复苏】
  刚过去的7月,甬城楼市拉起了一根小阳线,根据日前宁波市房地产交易中心发布的数据,商品房和二手房成交量均超过6月。随着一些楼盘的“低价入市”和明折暗扣,部分购房者选择下单,甬城浓重的楼市观望气氛出现一丝减弱迹象。
  一手房成交增加465套
  7月份,市六区商品住宅房销售量为1264套,比6月增加465套。
  市六区网上新增可销售的有江北区的“宁波江北万达广场四期”,海曙区的“阳光天地三期商业用房”,鄞州区的“四季云顶2-3#”、“香湖湾”、“堇山大厦”、“鄞州区人才公寓”、“城南华府”、“东方湾邸地下车位”以及“凤凰水岸”、“东郡名苑”十个楼盘。
  7月市六区商品住宅房供应套数为2196套,供应面积28万平方米,月供应量比6月有所减少。
  据商品房网上实时备案系统统计,7月末市六区住宅可售套数为7791套,比6月末增加30套,可售面积为106万平方米,比6月末增加4万平方米,可售房源的户均面积达136平方米,比6月增加5平方米。
  二手房成交小增74套
  7月份宁波市六区二手住宅房共成交1150套,比6月增加74套,其中市三区共成交682套,鄞州136套,北仑(新碶)106套,镇海226套。市六区二手住房套均成交面积为78.58平方米,比6月减少1.3平方米,套均成交价格73.7万元,比6月减少1.7万元。
  从市三区的二手房交易数据分析,二手房成交均价达万元以上的二手房所占比例为49.85%,比6月减少1.4个百分点;均价突破15000元的二手房所占比例7.92%,比6月增加0.55个百分点。
  据从各大中介了解到的信息,本月二手房的成交也有小幅回升。21世纪不动产宁波区域营销总监白文欣表示,二手房交易自7月下旬以后,开始有缓慢复苏迹象,但整体仍处于低位水平。
  成交复苏仍较脆弱
  由于最近新开楼盘多采取“低价入市”和明折暗扣策略,实际销售均价已普遍比调控前预期售价低了两成左右,从而影响到二手房市场,愿意调低报价促成交的房东也多了起来。
  白文欣表示,根据对成交案例的分析,7月份住宅均价为13733.3元/平方米,环比下降7.8%。“二手房价格下滑,使实际成交价格已经回归到3月份的水平。”她表示,眼下成交量的反弹是否能带动接下来的二手房市场就此回暖,还有待时间和市场的考验。因为国家在政策面上并没有放松,并且有消息称银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷,再次表明了政府调控楼市、遏制房价过快上涨的决心。因此,当前短期交易量的攀升,能否打破买方观望以及卖方房源搁置的僵局,促使二手房市场回暖,还要看房地产市场自身的调整,预计九、十月份市场走势会逐渐明朗。
  南天房产企划拓展部经理薛敏强也认为,目前的成交量还是有反复,“受政策面影响比较厉害”。上周有银行被要求停止三套房贷款的消息传出后,南天房产最近一周的成交套数,从此前的一周60多套降到了40来套。
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【合肥7月商品房销量继续回落】
合肥市政府新闻发言人高晓光日前透露:上个月合肥市商品房销售备案面积为50.3万平方米,其中商品住宅3742套,同比大幅下降,分别下降64.4%和71.3%,合肥市区商品房平均销售价格为6620元/平方米,其中商品住宅为5993元/平方米,环比分别下降0.76%、增长1.74%。同时,最新统计数据显示, 7月份,合肥市居民消费价格小幅上涨,涨幅低于全国、全省平均水平,预计同比上涨2.1%。
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珠三角区域市场环境
【深圳房价周环比涨10.4%】
  僵持中的深圳楼价再度上涨。深圳市规划和国土资源委上周(8月9日至15日)成交数据统计显示,上周深圳一手房市场共成交489套,环比下跌4.3%;成交均价为18017元/平方米,环比上涨10.4%。随着调控的逐步深入,专家认为市场进入“后观望时代”。
  豪宅拉高均价 楼市周涨10%
  数据显示,上周(8月9日至15日)深圳一手房市场共成交489套,与前周相比有一定下跌,环比下跌4.3%;成交均价为18017元/平方米,与前周相比重新出现上涨,环比上涨10.4%。
  从前八周的比较情况来看,一手房成交量没有继续增长的步伐,上周环比呈现小幅下跌,上周共成交489套,环比小跌4.3%;一手房成交均价,则一定程度上由于盐田区成交的两套单价近14万/平方米的豪宅,转跌为涨,均价达18017元/平方米,环比上涨10.4%。
  截至2010年8月15日,深圳全市一手房可售面积为345.19万平方米,可售套数为30148套;若按近8周深圳全市新房周平均418套的销售速度,目前的新房可售量需72周能被市场完全消化。
  在二手房方面,上周深圳二手房共成交2067套,与前周相比也是重拾增长步伐,环比上有增幅较大,达18.2%。从前八周的成交比较来看,二手房周成交量继续波动,上周则扭转跌势再度取得增长,在环比上增幅较大,大幅增长了18.2%,重新回升到单周成交2000套以上的水平。
  从上周总体成交情况及各方面表现来看,一手房成交量环比表现为下跌,成交均价则由于盐田区2套单价近14万/平方米的华侨城天麓别墅成交,扭跌为涨,市场量跌价涨;二手房成交量则重拾涨势,上周环比大幅增长。高价豪宅的成交表明当前市场中仍具较强购买力,豪宅市场仍具发展空间。
  “后观望”时代
  新政出台已将近4个月时间,消费者和开发商处于相互博弈的状态,史上最严厉的调控政策给经历了2009年楼市强势复苏而信心满满的开发商们当头一棒,不仅开发商的预期被改变,投资客以及合理的刚性需求者也同时进入了观望的状态,整个市场前景一片茫然。
  尽管深圳此后出台的地方政策并没有预期中的强硬,但深圳楼市仍冷冷清清地度过了新政出台之后的5月和6月,市场在一片观望的氛围中失去了之前的活力;经过两个月的观望和压抑,7月份出人意料地表现出一些回暖的迹象。
  来自世联地产研究部的观点认为,目前新政已经进入了消化期,尽管市场已经无新政策出台的预期,但使新政在市场层面更具有操作性、实践性和可持续性是接下来政府重点考虑的问题。如房企的税收稽查和商品房的预售管理,土地增值税的征收和房企融资渠道的控制等等,政府均将加强对这些制度的执行力度。目前新政策出台并无预期,但后市仍不乐观。
  根据深圳中原市场部总监王世界的观点,二手房市场成交回升明显,部分楼盘价格渐趋稳定。新房市场面临着较大的存量累积压力,成交量虽有回暖迹象,价格仍有进一步下探空间。
  世联地产华南市场总监沈柱灿认为,经过5、6月份的持续观望,进入7月的楼市表现出一些回暖的迹象,大多数城市迎来了新政后首次成交量的环比上升,部分刚性需求在降价的诱惑之下开始入市。
  沈柱灿表示,“政府近日多次表示不会放松政策的执行力度,楼市全面促销和降价的局面还未出现,供给集中释放仍有待时日,市场进入了‘后观望时代’。”
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【深圳上周二手房成交量大幅回升】
  深圳市规划和国土资源委的成交数据统计显示,上周(8月9日至15日),深圳一手房市场共成交489套,环比前周下跌4.3%;成交均价为18017元/平方米,与前周环比上涨10.4%。
  上周,深圳一手房关外两区共成交354套,占全市成交量的72.4%。关内共成交135套,占全市成交量27.6%。截至8月15日,深圳全市一手房可售面积为345.19万平方米,可售套数为30148套。若按照近2个月的消化速度,消化库存需要1年半以上的时间。
  在二手房方面,上周深圳二手房共成交2067套,环比增长18.2%,重新回升到单周成交2000套以上的水平。
  深圳中原市场部总监王世界表示,新房市场面临较大的存量累积压力,成交量虽有回暖迹象,价格仍有进一步下探空间。二手房市场成交回升明显,部分楼盘价格渐趋稳定。
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【佛山商品房均价环比小跌2.31%】
8月10日,7月份全国70个大中城市房价与佛山商品房交易情况公布。数据显示 ,7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%,涨幅比上月缩小1.1个百分点,环比与上月持平。7月,佛山楼价未加入全国楼市房价坚挺的队伍,其商品房平均成交价格为7431.72元/㎡,环比微跌2.31%。但分析人士认为,这并不意味着房价进入下行通道,佛山楼市的下跌与其成交结构密不可分。
  佛山楼市均价现年内第二次负增长
  7月份,我市商品房平均成交价格为7431.72元/㎡,与上月相比,微跌2.31%。分析人士认为,这并不意味着房价进入下行通道。
  从佛山市住房与城乡建设局日前公布的统计数据看,这是今年以来,商品房成交均价第二次环比负增长。今年以来,我市商品房月度成交在一季度多为量价齐涨,进入二季度后,呈现明显的量跌价涨局面,除了5月份成交均价较上月下跌6.94%外,其他各个单月成交价格环比均增长明显。
  市建设局日前公布的7月份商品房交易情况显示,7月我市商品房成交均价再次出现下跌,但跌幅非常小,仅为2.31%。五区下跌最明显的是禅城区,成交均价为8783.93元/㎡,跌 6.48%;但成交面积和成交套数较上月猛涨55.38%和50.94%;五区中,成交均价环比上涨的只有高明区,七月该区成交均价为6003.77元/㎡,环比上涨20.87%。
  成交结构影响房价下跌
  “起码要连续三个月环比下降,才能够认为有下行的迹象。”佛山市经纬房地产咨询有限公司市场部经理李华宇认为,7月份成交均价微幅下跌,与成交结构有关,在统计月份内,非豪宅供应较多,比如在禅城区周边,7月份推出的楼盘以中小户型为多,也会拉低成交价。另外,7月份是传统淡季,即使没有调控新政,消费者看楼的热情也不高。
  李华宇还称,政府公布的数据是备案数据,有一定的滞后性,未能反应最新情况。事实上,进入7月底8月上旬以来,佛山楼市“整体有回归正常的情况”。
  据了解,7月底尤其是进入8月以来,新推楼盘销售形势向好,如7月底开售的怡翠宏璟,88~92平米的小户型在开盘当日即销售完毕;而东海国际在7月31日推出一期产品,目前销售也超过了八成。 
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【东莞写字楼租金均再创新高】
  8月7日,虎门东方时代广场使用权开始出让。作为东莞最高的建筑物、最高的写字楼,开发商黄河地产当日在虎门索菲特酒店召开新品发布会,同时同属该地产的住宅新品也开始销售。
  折合租金均为58元/平方米/月 
  位于黄河服装城旁边,占据了虎门服装业核心位置的东方时代广场,没有用传统写字楼销售的方式,而是采用使用权转让的方式。据了解,该项目使用权转让方式分为5年、8年、20年三种。
  “把几年的使用费折合成租金来算的话,每平方米大概要58元/平方米/月”,黄河地产营销总监黄志康说。东方时代广场,写字楼户型面积在80-300平方米之间。按照58元/平方米的租金水平来看,一套80平方米的办公间,5年的使用费大概要28万元左右,8年使用费为45万元,20年需要112万元。
  虽然在使用成本上可以用租金来计算,但在付款方式上可要选择一次性付款或分期付款。采用分期付款的,开发商要求首期款要缴纳五成,剩余款项,在第一年内需缴纳三成,最后两成要在第二年内交清。 
  与写字楼售价相比,客户虽然需要交纳的资金不多,但月租58元/平方米的水平,在东莞来说是最高的。“要让市场接受这个价位的租金,还需要时间。但在东莞有五星级酒店、高端会所、旋转餐厅配套的写字楼也只有我们项目。” 
  拥有五星级酒店配套 
  东方时代广场共拥有63层,其中12-24层为写字楼,25楼为会所,27-28层为公寓。33层以上全部为酒店用房。全球知名连锁品牌之一索菲特酒店已经在7月20日开业。
  目前来访的客户中,大多数都是拿来自用的。“依靠周边服装产业的积淀,不少有商铺的人需要办公空间,客户中大部分是这样的人。”黄志康说。 
  东方时代广场还有1300多个停车位,2000平米的平台花园。 
  别墅、洋房齐发力 
  在8月7日新品发布会上,除了东方时代广场的写字楼外,黄河地产还推出了250套虎门国际公馆的三期洋房,同时别墅臻龙组团开始接受认筹。 
  新品洋房的售价7000元/平方米,与上半年相比售价略有提升。别墅预计售价在25000元/平方米。黄志康看好别墅市场。“虎门在售别墅不多,竞争不大,出货更容易。”
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【泉州1-7月房地产投资同比增43.4%】
  据市统计局的资料显示,1-7月,泉州市房地产投资额104.56亿元,同比增长43.4%,其中建安投资63.84亿元,同比增长26.6%,土地购置费24.78亿元,同比增长41.8%。投资的较快增长带动了房地产行业新开工面积的增长,1-7月,我市新开工面积410.03万平方米,同比增长103.5%。另外,1-7月竣工面积103.49万平方米,同比增长62.1%。
  在房地产投资增速呈现较快增长的时候,我市商品房销售情况却出现一定的影响。受到四月份国家公布的二套房贷新政策的影响,5月份以来我市房屋销售增速持续回落,1-5月增长37.3%,1-6月增长20.7%,1-7月增长16.1%。其中市区下降最为明显,从单月销售面积同期比较看,5月下降16.3%,6月下降60.6%,7月下降77.3%。
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【海口二手房交易量减价涨】
  近日来,有消息称海口二手房市场在新政影响下,销售量持续萎缩,一些二手房中介为渡难关不惜打出3000元/平方米的跳水价。经调查发现,虽然二手房交易量明显减少,但房价依然居高不下。
  根据海口市地税局最新的数据显示,海口市二手房交易量从5月份的940套下降到7月份的534套。但二手房交易成交均价反而有明显上涨,从2710元/平方米上升到7月份的3008元/平方米。此外,高价二手房交易量从5月份的77套增加到7月份的126套。
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【三亚8月上半月商品房交易量“井喷”】
  在7月三亚楼市销量创新低后,8月上半月三亚商品房交易量出现猛增态势。15日,从三亚房地产市场信息网统计的交易信息了解到,8月1日至15日,三亚商品房总签约231套;平均日成交15.4套。比7月全月交易量还多出139套,环比5、6月上旬也有明显增幅。
  虽然成交量大幅增长,但三亚商品房销售均价却萎靡不振。8月上旬三亚商品房总签约面积14383.97平米,商品房销售均价10209.68元/平米,总成交金额约为1.47亿元。8月上旬,三亚商品房销售均价环比7月下滑56%。三亚日前共有3套商品房成交,其中签约住宅均价为13741.6元/平米。从交易的房屋面积看,8月上旬三亚商品房交易以小户型住房为主。
  业内人士指出,之所以三亚商品房均价出现大幅下降是因为7月份销售的商品房种类以高档住宅为主,而本月销售普遍集中在购房者力求实用的小户型,在政策面未有大动作的情况下,均价的大幅波动并不能代表三亚房价的普遍松动。此外,三亚8月上旬商品房销量猛增也与7月份受台风、旅游淡季等因素影响导致楼市低迷有关,而随着三亚旅游旺季的即将来临和多个新楼盘陆续开盘,三亚楼市的交易量仍会呈现上升势头,届时一些楼盘推出的别墅房、海景房、精装房也会将三亚商品房的均价逐步推升。
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【长沙大户型商品房出现滞销现象】
  大户型产品出现滞销现象
  近段时间,楼市似乎逐渐走出了低迷,市场开始活跃起来。有楼盘热销,也有楼盘甚至价格开始稳步上升。然而,在这种楼市表面下其实涌动着各种错乱的关系。一方面是中小户型的炙手可热,另一方面却是大户型严重滞销、一房难销。。在大户型走货艰难的市场行情下,下半年,开发商纷纷调整推货计划,中小户型将呈现井喷之势。
  【现象】小户型热销大户型滞销
  上周末长沙共四个楼盘开盘,排开别墅项目沙河堤亚纳湾不予考虑,天晟海拔东方二期加推,当天成交量仅28套,其中一方二房占了18套;位于武广新城板块的城市山水豪园,8月8日重装上市,推出348套新房源,成交120套,以一至三房为主,四房几乎无人问津;同一天,凯轩云顶推出373套房源,当天成交220套,其中一房两房备受客户青睐,以2号栋为例,该栋出售59套,其中两房售出35套。可见,中小户型是当下楼市顶梁柱,而大户型基本处于滞销状态。
  “目前的购房者才可以说是真正的市场刚需。”长沙世联地产策划经理王杨认为,当前卖得好的都是总价较低的房源,因为这些刚需购房者对于价格非常敏感,总价在50万以内的房子才是他们考虑的对象。
  【分析】新政减缓大户型销售
  长沙世联地产策划师朱益荣分析认为,长期以来,160平方米以上的户型消化速度普遍偏慢。在他看来,原因主要有三:一方面,大户型多为项目后期产品,比如景观和环境最好的楼王,定位较为高端,总价偏高;另一方面,大户型的客户群本来就较窄,首次置业客户和投资客一般都不会选择大户型;此外,还有来自别墅类产品的强力竞争。
  而新政无疑使大户型的销售难上加难。新政影响最大的群体与大户型的目标客户群基本吻合,即改善型置业者。“新政后首付和利率的大幅提高,直接击退了改善型群体的置业计划。以一套总价80万的四房为例,原来首付可以做到三成只需支付24万,现在一下子要支付40万。”朱益荣表示:“但现在楼市调控还在继续,为大户型的销售增加了不少难度,所以我觉得大户型要想加快销售速度的话,还得再等一等。”
  【突破】开发商各出招术
  长沙世联地产总经理王培文认为,大户型产品的竞争一方面是要找准客户,根据客户需求尽量提高产品的含金量。另一方面还需要开发商能够合理定价。事实上,提高赠送面积,加大折扣力度,已经是星城开发商普遍采用的营销策略。“通过设计大露台,大型入户花园,庭院等,大户型的赠送率通常高达15-20%,此外,同一楼盘的产品,大户型单价通常较中小户型便宜200-500元,这对拉动大户型的终端销售有一定的作用。”在调查中发现,不少楼盘重新改变规划,调整产品线,原来以大户型为主的规划纷纷改为面向刚性需求的中小户型,典型的例子就是钰龙天下和钱隆学府。
  “下半年,开发商普遍采取积极推广中小户型的策略。仅8月份,就有逾1万套中小户型面市。”王培文认为,随着中小户型的供应大量增加,预计大户型销售情况也会随着产品供应量的减少而在一定程度上扭转。
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【长沙上半年房地产成交面积同比增103%】
8月13日,2010长沙房地产开发经验交流会召开。长沙市建委主任陈鲁青对房地产形势进行了分析。他指出,今年上半年长沙房地产经济形势总体来说比较好,成交面积同比增长103%。而对于下半年长沙房地产经济形势,陈鲁青表示,这需要看国家政策的下一步走势以及本地开发商的承受能力。
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【桂林7月商品房成交均价大跌】
  7月量价齐跌,桂林楼市持续走低
  几个月以来,桂林楼市一直保持着成交低迷的态势。自从今年4月成交均价破四之后,成交就迅速呈现回落趋势更为明显,而且 “新政” 在过满百日之后,余威仍不减,使得这种状态一直伴随着桂林市场步入7月。多数购房者持币观望,开发商硬撑着不降价不放量,市场缺乏利好支撑,桂林楼市今年首次量价齐跌,市场成交继续走低。
  桂林市房产局官方网站的数据统计印证了桂林楼市的低迷现状:桂林楼市成交量上涨的步伐停在了今年3月,7月又加剧了下跌趋势,成为今年以来成交量最糟糕的月份。据数据显示,7月份单月桂林市商品房住宅销售面积5.82万㎡,较上月销售的6.45万㎡面积下降9.7%;而成交均价也出现了较大的降幅,7月单月销售金额仅为25767.50万元,成交均价为4427.41元/㎡,较上月销售均价下跌约为9%,创下今年以来最大跌幅。
  7月桂林三片区放量明显,8月市场回暖被看好
  在今年4、5、6、7月份内,桂林很少有开发商做大规模的开盘活动和促销活动来为市场推量,偶尔只有小部分楼盘很低调的交房活动或主打与销售并无相关的活动,为楼盘吸引人气,感觉只是在侧面走走过场而已,因而7月桂林市场整体情况比较糟糕。据笔者观察,7月内桂林楼市日成交量也是惨淡,有时一天网上签约量就仅为一两套。虽然在今年3月,桂林各媒体主持的几次看房团,让各楼盘稍显人气,但是由于市场无放量,加上4月以来“国十条”同桂林市商品预售新政同期出现,导致开发商对市场的疑虑与不自信,使得整个桂林楼市更加陷入迷茫。
  从区域分析来看,临桂新区、城南片区及城北区7月的销售放量十分明显。据了解,位于桂林市城南片区的彰泰城3期推出1700余套房源,仅一个多月便销售过半;而城北玉柴博望园也推出项目23#楼,且目前销售业进入尾声;对此,有关业内人士表示:彰泰城与玉柴博望园的热销,在调控时期能取得如此好的销售成绩,主要得益于市场推货量不足及彰泰、玉柴品牌及市场口碑的推动;其他区域楼盘推出房源也有一定的走量,同时这恰恰也说明桂林楼市主要依靠刚性市场支撑,桂林市场的潜力还未被完全激发。而目前桂林楼盘的推盘销售情况冷热不均在现今楼市调控的情况下属于正常,因此,在8月份以后,桂林楼市会随着市场的放量而逐步回暖。
  8月初销售见挺,“金九银十”或可待
  近期,桂林针对6月1日起开始实行的为了严查捂盘惜售、哄抬房价、违规预售等行为的“预售新规”的基础上又进行了调整,即增加了预售许可最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可的内容。然而,目前桂林楼市处于在建和在售阶段的房屋数量并不多,即使将这部分房屋纳入市场供应,增加的供应量仍十分有限。这条规定可能导致桂林各楼盘放量延后,这或许导致一些楼盘延迟开盘放量的一个因素。
  但是在8月8日,位于城南片区的德天批发城项目第二季商铺盛大开盘,推出大量商铺,开盘前半小时前来看、选、买的市民就坐满了售楼中心门前的广场,开盘活动吸引了将近400人到场参加。据该项目销售负责人说,开盘当天上午德天商业广场商铺销售已超八成。而长岛16区也在当天推出房源也吸引不少客户前来认购;位于市区的万正西区同样也在近期推出新房源,并且以3998元/平方米起售的特价房来吸引客户眼球。此外,同在新区的远辰国际文化新城、奥林匹克花园等项目也同样采取特价房销售的手段吸引市场关注。市场销售热与推盘热,特价房的出现,表明桂林市场目前已一改前面“房荒”现状,逐渐步入活跃的状态。
  此外,据笔者粗略统计,截止8月10日,桂林商品房网上签约面积已接近1.4万平方米,而签约数最高的一天接近30套房源,并且网上签约数据一直呈递增趋势。相比7月份,8月初以来桂林楼市却出现转机迹象。同时,据最新消息透露,桂林今年将有大批新盘将在9月份推向市场,而桂林市场在8月后将逐步放量也证实了这一信息的真实性。而市场放量的利好因素可能导致成交情况转好,或能使桂林楼市在九、十月份出现热销的景象。
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【昆明7月房价同比涨幅继续回落 二手房价格总体坚挺】
  在继6月份昆明房价同比增幅比5月缩小0.8个百分点之后,7月份的昆明房价同比涨幅继续回落。据国家统计局日前公布的7月份全国70个大中城市房屋销售价格调查指数,上月,昆明房价同比增幅为5.6%,涨幅比6月缩小1.1个百分点。
  号称“史上最严厉”的房地产调控政策出台已逾百日,在一系列新政的合力作用下,7月份全国房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅缩小。数据显示,7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%,涨幅比6月份缩小1.1个百分点,环比与6月持平。其中,新建住宅销售价格同比上涨12.9%,涨幅比6月份缩小1.2个百分点,环比与6月持平。
  与全国其他城市相比,7月份昆明房价的涨幅并不明显,并且部分数据还低于全国水平。据国家统计局公布的数据,上个月昆明房价同比增幅为5.6%,低于全国水平4.7个百分点,增幅比6月缩小1.1个百分点;环比涨幅为0.4%,高出全国水平0.5个百分点,涨幅比6月扩大0.1个百分点。其中,新建房同比增幅为7.2%,低出全国水平5.7个百分点,增幅比6月缩小1.4个百分点;环比增幅为0.5%,涨幅比6月扩大0.2个百分点。而云南另外一个被纳入此次统计范围的大理房价同比涨幅为5.7%,环比下滑0.3%。其中,新房同比涨幅为7.1%,环比下降1个百分点。
  调控政策在新建房市场显现效果的同时,对二手楼市也具备了一定的打击力度。数据显示,7月份全国70个大中城市二手住宅销售价格同比上涨6.7%,涨幅比6月份缩小1.0个百分点,环比下降0.1%,比6月份降幅缩小0.2个百分点。而与全国走势不同,昆明、大理二手房价均在上月表现为同、环比齐增的情况。7月份,昆明二手住宅价格同比增幅为0.8%,环比涨幅0.5个百分点;大理二手住宅价格同比涨幅为2.7%,环比增幅2.6%。由此可见,目前云南二手房房价总体表现相对坚挺。不过业内人士分析认为,如果维持调控力度,房价在这个月还将继续回调。
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【福州新房二手房均回暖】
  根据福州市房地产交易登记中心网站数据统计,8月2日-8月8日全市住宅签约278套,成交面积26928.11㎡,相比上周的245套,成交量稳步上升。上周领秀新城2#和5#楼取得预售许可证,在户型面积段方面,2号楼都是113.48㎡到119.37㎡之间的户型,5号楼以80㎡到90㎡之间的小三房为主。
  从成交的数据分析,成交的面积段集中在100㎡左右的户型。值得留意的是,近来开发商纷纷将主推户型集中在120㎡以上的大三房户型。业内人士分析,新政后,开发商纷纷锁定刚性需求的客户,取得了一定的效果,接下来的三、四季度,在政策调控的阴影下,加之三套房的全面停贷,中大户型将会是销售的难点。
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【广州近半成交楼盘低于万元】
广州市国土房管局6日通报了上月广州市十区房地产交易登记情况。从成交价位区段情况来看,上月广州10000元/平方米以下价位区段楼盘的成交面积占阳光家缘新建商品住宅备案的比例继续上升7.3%,已达46.7%。 
  数据还显示,上月广州市十区一手住宅交易面积为37.52万平方米,同比减少55.0%,环比减少28.6%,一手住宅交易面积明显缩减。均价方面,一手住宅交易登记均价为11829元/平方米,同比上升18.2%,环比下降5.8%,延续了6月量价齐降的态势。
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【广州二手房交易再度升温】
受到楼市新政的影响,广州的二手房交易量一度进入低谷,险些触底。经过连续三个月的低迷之后,7月份以来二手楼市出现回暖的迹象。据广州日报的数据显示,广州7月份二手住宅交投活跃程度环比上升一成左右。近一个月,二手楼市之所以出现反弹现象,主要有三个方面的原因。   受到楼市新政的影响,广州的二手房交易量一度进入低谷,险些触底。经过连续三个月的低迷之后,7月份以来二手楼市出现回暖的迹象。据广州日报的数据显示,广州7月份二手住宅交投活跃程度环比上升一成左右。近一个月,二手楼市之所以出现反弹现象,主要有三个方面的原因。
  刚性需求者抢先入市
  4月楼市新政出台之后,买家一直处于观望状态,因此积累了一定数量的刚性需求者。经过几个月的博弈,房价始终没有明显的下降。刚需买家的心态也正在发生变化,由于所期待的大幅降价现象并未出现,他们的观望情绪也在等待中慢慢减弱,部分急着购房的刚性需求者被迫入市。这部分刚性需求者,包括首次置业者、迫切型置业者和改善型置业者。合富置业人士表示,7月首次置业者交投活跃度比6月份增加5%,而7月份改善型购房者交投活跃度比6月份提升23%。
  此外,有业内人士分析,由于市区楼价居高不下,不少需求100万以下中等户型的外来工作者选择到番禺置业,但番禺一手新盘以大户型为主,总价较高,这部分买家流入番禺二手市场。其中,洛溪、华南等板块的成交比较活跃。据搜房评估网统计的数据显示,7月份最受网友关注的十大楼盘中,番禺的楼盘占了六个,祈福新邨排名第一。市桥某中介公司的中介表示,7月份看房的客户比前两月有所增多,选择中小户型为主。刚性买家的入市,在一定程度上拉动了二手楼交易市场。
  房租高涨使观望者出手
  此外,近几月房租的高涨,也让一部分有购房计划的租客加入到二手楼的交易市场。7月份的住宅租金,在三大地产中介报告中,虽然环比涨幅不一,但都显示出现了环比上涨。中原地产报告表示,7月份中原均价为36元/平方米/月,环比上升7%,创新高;合富置业报告表示,7月份整体住宅平均租金为36.2元/平方米/月,环比微升3.7%;满堂红地产报告表示,租金继续维持上升势头,为35.18元/平方米/月,环比上涨5.8%,同比上涨16.1%。如此高涨的租金,让部分一直处于观望状态的买家,终于做出买房的决定。
  业内人士表示,这部分买家多数是在广州找到了较为稳定的工作,有定居在这座城市的打算。而且,工作的时间比较长,至少也有了几年以上的工作经历,拥有一定的经济能力。他们在租房的同时也在等待时机买房。现在,房价迟迟不降,而房租却涨起来,大大拉近了房租与月供的距离,他们买房欲望也变得更加强烈,当中的部分人终于按捺不住,出手买房。在广州天河租房的陈小姐就有很深的体会,她说,在广州市中心租房的价格跟在番禺买一套中小型单位的二手楼的月供差不多,倒不如用租房的钱用来供房。
  网签在即买家加快置业
  关于广州实施二手房网签的消息出街已有一段时间,但近日从中介行了解到,到目前为止,二手房交易尚未进行真正的网签,业内人士预计,9月份二手房网签将能真正启动。二手房网签最大的好处在于防止“一房多售”。但是,实行网签后,二手房交易中一直存在的“高价成交,低价报税”现象有望得到遏制,有买家担心,网签后会增加税费负担。
  有中介公司透露,现在在购买二手房的过程中,报低成交价以减轻交易税等税费的情况非常普遍。而一旦实行网签,这种操作方式很难再发挥作用,因为包括房源、成交价、购房合同等都要摆上网。因此,自7月份以来,确有不少购房者为省点税费,开始积极看房,希望能在实行网签之前购房。他表示,这也有可能是,导致7月份以来二手房交易反弹的原因之一。
  二手房价格有所上涨
  据了解,由于市场人气有一定回升,业主心态重回强硬,个别中心地段又出现业主“惜售”、“返价”的现象。据合富置业数据显示,7月合富标准二手住宅价格指数(广州)为1267点,环比回升0.4%,同比上涨14.5%。在番禺,由于二手楼市需求有所增加,价格也有所上涨。据合富置业的数据显示,7月份,番禺区二手房价环比上涨0.8%,其中,番禺华南、洛溪板块的价格升幅较大。
  据了解,因为房价和房贷的问题,某些购买能力有限的置业者也降低了购房标准。比如,降低面积要求或者选择较为偏远的楼盘。王小姐就是一个例子。原先打算买三房二厅单位的王小姐,因为首付比较紧,所以降低了要求。最近,她在祈福新邨买了一套二房二厅的单位,总价65万,首付了20万元。王小姐说,这样的话,就可以预留一两万元买电器。业内人士表示,随着投机及投资需求被抑制,现时首次置业人士购买到中小户型笋盘的机会相应也会大大增加。
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【广州写字楼租金止跌反弹】
  世邦魏理仕的统计数据显示,今年第一季度,广州甲级写字楼租金在连续6个季度下跌后首次录得涨幅,环比上涨1.5%;第二季度租金涨幅为3.8%,上半年累积升幅达到5.4%,优质写字楼平均租金97.2元/平方米/月。其中,甲级写字楼租金表现优于大市,半年内攀升7.2%;乙级写字楼租金则上浮4.0%。第二季度末,甲级和乙级写字楼的平均租金分别达到117.3元/平方米/月和81.1元/平方米/月。 
  上半年广州甲级写字楼吸纳量七成来自金融等三行业 
  世邦魏理仕介绍,上半年的广州甲级写字楼市场需求主要由金融业(特别是国内银行、券商)、消费品制造和销售行业主导。前者由于近年发展迅猛,在广州扩张和设立新的分支机构的需求殷切,而后者得益于快速扩大的内地消费品市场,业务增长提速。这两个行业在上半年分别吸收了四分之一的优质写字楼。紧随其后的是现代服务业企业,其租赁成交的面积占优质写字楼整体租赁成交量的22%。前三行业的租赁面积合共超过市场总量的七成,远大于其他行业租户的成交量。 
  广州甲级写字楼空置率二季度未降至12% 
  今年上半年,广州优质写字楼租赁成交活跃,新建优质写字楼物业因选择空间较大,受到市场的欢迎。世邦魏理仕数据显示,前6个月,广州优质写字楼物业的净吸纳量已达到13.25万平方米,超过2009年的全年水平。虽然上半年新落成的优质写字楼物业有22万平方米,但二季度末市场整体空置率仍跌至13.8%,是近19个季度以来的最低点,较2009年四季度末下降1.4个百分点。甲级写字楼的空置率低于市场整体水平,在二季度末仅录得12.0%。 
  广州明年写字楼供给量预计逾百万平方米 
  据仲量联行反映,广州甲级写字楼在二季度空置率持续下降。太古汇继汇丰银行承租43%楼面后,带动其他租赁意向,该季度预租面积逾50%。预计下半年受亚运停工影响,部分大厦将延迟交楼,未来供应量将集中在2011年井喷,全年将有逾100万平方米写字楼面积落成。 
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环渤海区域市场环境
【天津上周商品住宅房成交价环比降7.44%】
  据某机构天津分院对津城“每日房价”的监测数据显示,上周天津商品住宅成交均价跌破9000元大关。在市内六区、滨海新区及两区三县房价均有不同程度下降的影响下,8月2日至8日,天津商品住宅成交均价为8788元/平方米,环比下降7.44%。
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【天津二手房成交量价齐涨】
天津市国土房管局公布的每日房价显示,8月9日至15日,天津市二手私产住宅成交1112套,比前一周上涨1.2%,面积8.7万平方米;均价6763元/平方米,上涨1.0%。
  统计显示,市内六区中,红桥区成交57套,上涨50%,涨幅最大;其次为河东区115套,上涨27.8%;和平区和河西区各成交23套和93套,分别下降14.8%和3.1%。河东区价格涨幅最大,为8432元/平方米,上涨9.05%;其次为南开区9733元/平方米,上涨3.17%;和平区为12729元/平方米,下降8.1%,降幅最大。
  我爱我家企划总监陈萌认为,楼市宏观调控近4个月以来,市场成交以婚房等刚性需求及部分改善型自住需求为主,对低总价中小户型较为青睐,因此目前天津市二手房市场中,总价80万元以内的一居及两居中小户型成交最为集中。
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【沈阳7月商品住宅均价4734.57元/平方米】
  8月12日,沈阳房交会会刊《好房子》发布了2010年7月份沈阳市房产市场运行情况分析。来自沈阳市房产市场研究中心的数据显示,7月份,全市商品房合同备案均价为4969.62元/平方米,同比上涨23.84%,环比上涨0.47%。其中,商品住宅合同备案均价为4734.57元/平方米,同比上涨26.96%,环比上涨3.80%。 
  郊区城市化进程不断加快 
  7月份,全市商品房批准入市面积159.23万平方米,同比增长164.95%,环比减少5.85%。其中,商品住宅批准入市面积129.55万平方米,同比增长198.17%,环比减少14.74%。商品房合同备案面积146.49万平方米,同比增长7.47%,备案金额72.80亿元,同比上涨33.09%。其中,商品住宅合同备案面积118.11万平方米,同比减少0.44%,备案金额55.92亿元,同比上涨26.41%。 
  7月份,全市城区(市内五区)、郊区和县域商品房备案面积分别占全市商品房成交总量的48.41%、47.22%和4.37%。尽管本月郊区商品房备案面积比较上月略有下降,但仅比城区少1.19个百分点,说明沈阳市的郊区城市化进程不断加快,各项生活配套设施不断完善,百姓购房热点已经向二环周边转移,住房郊区化趋势日益明显。 
  7月份,全市商品房销售面积排在前三位的分别是铁西区、于洪区和浑南新区。目前全市商品房的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西区、南部的长白地区和浑南新区以及北部的沈北新区,以上区域的商品房销售面积合计占全市商品房销售面积的62.03%。 
  中小户型备受青睐 
  7月份,全市批准入市商品住宅套均面积90.02平方米,比上年同期增加0.8平方米;合同备案商品住宅套均面积109.09平方米,比上年同期增加17.81平方米。 
  7月份,全市商品住宅按不同面积段和价格段合同备案情况看,90平方米以下备案面积合计52.12万平方米,占总量的44.13%,3000-5000元/平方米备案面积合计47.75万平方米,占总量的40.43%。中小户型和中等价位商品住宅仍然受到广大购房者的青睐。 
  外地人购买近四成商品住宅 
  随着沈阳经济区一体化进程的加快,外地人在沈购房热情高涨。7月份,外地人在沈购买商品住宅47.01万平方米,占总合同备案面积的39.80%。其中,省内其他城市居民在沈购买商品住宅占全市总合同备案面积的23.30%。 
  存量住宅成交均价小幅上扬 
  7月份,存量房转让均价3370.43元/平方米,同比上涨6.44%,环比上涨5.58%。其中,存量住宅成交均价3311.86元/平方米,同比上涨3.94%,环比上涨3.20%。 
  7月份,沈阳市存量房转让5974套,环比减少4.98%;转让面积50.32万平方米,环比增长5.47%;转让金额15.23亿元,环比上涨11.36%。其中,存量住宅转让5715套,环比减少4.96%;转让面积38.80万平方米,环比减少4.95%;转让金额12.85亿元,环比下降1.91%。全市存量房转让面积排在前三位的区域是铁西区、皇姑区及和平区,其中存量住宅转让面积排在前三位的区域依次为铁西区、皇姑区和于洪区。 
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【沈阳二手房均价比上月降1%】
  8月12日,沈阳顺驰市场研究中心发布信息显示,今年7月沈阳市内五区二手房成交均价为4447元/平,较6月下降一个百分点。
  统计显示,截止2008年7月31日,沈阳市内五区二手房房源量环比上涨了13%,需求量环比上涨了28%。
  房价方面,7月沈阳市和平区、沈河区、大东区房价继6月下降后有所反弹;相比之下,铁西区继续呈小幅下降态势,成交均价接近4000元/平,皇姑区也有小幅下降,但两者成交量均为上升。
  此外,7月份仅有20万元以内的房源成交比例上升,从成交量上看,单间的房源近期成为二手房市场成交的主力户型。
  沈阳顺驰市场研究中心分析人士王晟表示,沈阳市场的刚性需求依然很大,虽然7月份五区均价下降,但价格下跌的可能性为零,随着外来投资的不断涌入,沈阳经济和房地产市场未来增长空间很大。“短暂的整理,更有利于后期长期良性的发展。 ”
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【长春二手房“量跌价升”】
  “上一周有一天我们这里办理征税户数400多件,工作人员忙得不可开交,这样的场面根本不算什么。”赵宏光是长春市地税局直属局驻房地产交易中心税务所所长,每天长春市一手房、二手房征税的手续都在他这里办理,所以交易情况微妙的变化,他也了如指掌。
  他分析,自房交会一周之后,部分购房者认为房价没有回落的可能,所以放下之前观望的态度纷纷交易,使上一周办税户数增加,但这一周交易量下滑。
  据悉,今年6月份长春市二手房交易与09年同期相比下滑16%,09年6月二手房征税户数为3938件,而今年6月只有3311件。
  二手房价格 仨月上涨1000元/平
  4月中旬出台的房地产新政对一线城市的影响已经非常明显,对于长春市来讲,虽然没有一线城市房屋成交量大幅下滑的现象,不过数据显示,今年6月份二手房交易量与09年同期相比下滑了16%。
  近日,走访长春市多家房地产中介公司了解到,由于二手房价格一直在上涨,即使之前办理贷款相对于新房较容易的优势也渐渐地不起作用了。
  业内人士郑女士表示,二手房价格已经直逼新房价格,部分地段的小户型或封闭小区大户型都可以达到7000元/平方米,目前长春市二手房均价也可以达到4000元/平方米以上,仅比部分地段新房低1000元/平方米。
  众诚房地产负责人介绍,自3、4月份往后,也就是3个月的时间,长春市二手房价格又上涨了1000元/平方米,自房交会之后的一个月内,也有小幅上涨。
  与此同时,部分购房者又持起观望态度,因为相关部门仍在强调要严格执行房地产新政,打压高房价。不过这样的口号并没有真正地震住高房价,只是有价无市而已,“真没有房子的人,刚性需求的购房者还是要买的,不然房屋价格不可能迟迟不回落,只要价格还坚挺,就还是表明有需求。”该负责人这样认为目前二手房市场的状况。
  为提升交易量增加员工提成
  二手房交易量下滑,以销售二手房为主业,赚取中介费的房地产中介公司自然要千方百计出招。走在大经路上,几乎从房地产中介公司的门前路过,就可以看到玻璃窗或大门上张贴“高薪聘请业务员”的字样。中介承诺将中介费提成的8成返给业务员,还有公司招聘告示上写着年薪最高达15万元,非常诱人。
  可是这样的招数究竟灵验不灵验呢?走进一家房地产中介公司,工作人员热情异常,先是询问办理什么业务,得知询问高薪聘请业务员的事,“你对我们高薪聘请感兴趣?”工作人员表示有无经验均可,只要让二手房买卖双方在她们这里交易,就可以得到提成的60%-80%,也就是说一套50万元的房子,按2%收取中介费,需收取中介费1万元,那么业务员可以得到6000元-8000元。
  “这在以前是从来没有过的高提成,以前最多可以拿到50%的提成。”工作人员对于提高提成的解释是公司为鼓励员工所给的福利,并且公司为争得更多的市场份额,要开分店,为招揽更多的员工,所以将提高提成。不过,这样的解释似乎说不通,因为招聘告示上明明写着招兼职,而且一家中介要开分店,其他中介公司也一起开分店吗?
  其他房地产中介工作人员透露,给员工增加提成其实就是因为二手房交易量下滑,“只有卖出房子,才有中介费,所以即使把更多的提成给员工,公司也还是赚得利润的。”
  同比交易量减少16%
  不仅小型房屋中介公司二手房交易量下滑,长春房屋置换股份有限公司经营二部部长方明霞表示,“我们这里6月份二手房交易套数为265套,而09年同期的销售套数为297套。”
  一组数据显示,今年6月份长春市二手房交易量与09年同期相比下降了16%。09年6月份二手房征税户数3938件,今年6月份征税户数3311件,减少了627件。赵宏光表示,从数据来看,09年二手房交易量比今年交易量少,从近期工作量来看,环比也有所减少,今年5月长春市二手房征税户数为3384件,比6月份多73件。
  从上半年长春市营业税、契税、印花税、土地增值税各区统计表中可以了解到,09年1月办理二手房征税户数1395件,今年办理4683件;09年2月份为1443件,今年办理1608件;09年3月份为3371件,今年办理2354件;09年4月份为3054件,今年办理3387件;09年5月份为2857件,今年办理3384件;09年6月份为3938件,今年办理3311件。从总体来看,仅3月份、6月份二手房交易量与09年同期相比下滑,3月份同比下滑30%,6月份同比下滑16%。
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【石家庄二手房价格滞涨】
10日国家数据统计局70个大中城市房屋销售价格指数显示,2010年7月石家庄市的二手住宅价格指数环比下跌了0.2个百分点,但总体来看一直比较平稳。这与走访石家庄市的几家房产中介了解到的情况基本一致,目前石家庄市区二环内的二手房大概都在6000元每平方米左右,新华区的二手房价格稍低一些,但基本上市区二手房价一直维持在一个较高水平,最近两个月来变化不大。
  采访中,正大房产的工作人员介绍到,裕华区附近的二手房价基本都在每平米6000元左右。受地产调控政策对新房抑制的影响,4月份以后市区内二手房价格只增不落。原先石家庄二环内6000元每平方米的二手房很容易就可以找到满意的户型,但是放到现在6000元每平方米的房子满意度只是很一般的,如果在相对好一些的地段,这个价钱只能买到楼层不太好的房子。
  另外据舒心家园的工作人员介绍,石家庄市内二环的二手房价格比较稳定,基本没有下跌的空间,而且近期还可能会上涨。一般来讲,90平米左右的中小户型二手住房价格大概都得50万元。新华区的房子相对便宜些,大约每平米5700元左右。
  业内人士表示,近两个月来市区二环内的二手房市场成交量也并不理想,一方面现在大多数地区二手房的价格已经超过了新房的价格,另一方面,目前不少新楼盘有降价的风声传出来,投资者更愿意持币观望。
  国家统计局的数字显示,7月份石家庄新建住宅价格指数同比增长了12.6%,环比微涨0.1%,基本上波动不大。
  在房价高涨不下的情况下,催生了一批“租房族”。不过,虽然新房和二手房价格涨幅都不太大,但房租价格却一直在上涨通道中。
  房产中介的工作人员介绍了石家庄市近期的租房市场情况,租房的租金也是在4、5月份涨起来的,以前想租一套二室一厅中小户型的家庭住房,只需700或800左右,而现在价钱都飙升到1300左右。
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【济南炒房客转向炒商铺】
受房地产调控新政的打击,一些炒房客开始从住宅抽身,将投资目光转向商铺,打起“养鱼”的主意来。不少房产中介也纷纷转向主做商铺,商铺挂牌不出3天就能出售,甚至一铺难求。中介新宠 
  “现在店里一套商铺都没有了,好一点的商铺挂出当天就能成交。即使是差点的商铺,3天内也能售出。”6日,济南洪楼南路一家房产中介的员工乔先生表示,此前商铺能在半年内成交就算是不错的了。
  多家房产中介反映,他们手中同样没有挂牌的商铺,而且不少房产中介都将商铺投资作为主打业务,并成立了专门负责商铺板块的团队。
  “我们店一共17人,其中12人负责商铺,5人负责普通住宅,而此前正好相反,大多数人负责普通住宅。”一家房产中介的员工说。
  21世纪不动产房友加盟店负责人房秉林的话也印证了上述人士的说法。他表示,从这几个月的销售情况看,商铺的销售情况好于住宅。“商铺挂牌后不出几天就能售出,而且价格也比较坚挺,基本处于卖方市场。”
  据他介绍,不少炒房客都转向炒商铺了,而且只要有商铺出售他们就出手,“不管什么价格什么位置。”
  据了解,为了能在第一时间得到房产中介挂牌商铺的信息,不少炒铺人还将联系方式留给房产中介的员工。一家商业地产公司的负责人陆璐表示,从商铺的销售情况看,短期投资客占10%,希望获得租金收益或涨幅较高后出手的占80%,剩下10%是用于自营的。由于商铺价格近年来和住房价格涨幅基本一致,对于一些不能继续投资普通住宅的人来说,投资商铺是一个不错的选择,不少人都购买了5套以上的商铺。
  “我现在已经表示不‘玩’房,改‘玩’商铺了。”在济南某房产中介,杨志强(化名)表示,“现在是一铺难求,开发商手中的散铺基本不入市,大都被‘关系客户’抢订一空。即使有入市的,也是‘非VIP客户勿扰’。我们只能从房产中介处购买二手甚至三手、四手的商铺。”
据了解,此前有炒铺族在济南一房产中介挂出某楼盘的18套商铺,一天内全部成交。
炒铺族的疯狂热炒使商铺 价格一路走高。据信立怡高统计,目前济南商铺均价超过了2万元/平方米,同比上涨28.7%,环比上涨9.7%。以保利芙蓉为例,今年年初商铺刚入市时价格为每平方米3万元左右,现在已经有人以每平方米3.5万元的价格在房产中介挂牌出售了。
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【唐山中心区商品房交易量价齐跌】
  来自唐山市住房和城乡建设局的最新统计显示,7月份,唐山市商品房量价齐跌。当月市中心区商品房成交套数,与上个月相比下降了24.27%;商品住房成交均价为6223元/平方米,与上个月相比每平方米下降442元。
  唐山市住建局综合分析了近3个月的数据显示,唐山市商品房的热点和亮点目前仍集中在中小户型的房屋,主要是100平方米以下的房屋,分别占近3个月商品房成交量的77%、60%、67%。7月份部分楼盘出现的热销现象也主要集中在中小户型。二手房市场均价持续下跌,自4月中旬房地产调控新政出台以来,5至7月二手房价格持续走跌,部分需求者仍持观望态度。
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【锦州部分区域一二手房价格倒挂】
尽管锦州总体上二手房的成交均价低于新房,不过部分区域却出现了一二手房价格倒挂现象,也就是说二手房要价高于附近商品房,这也使不少人的购房取向有所转变,由以前青睐装修好的二手房转为更愿意买新房。
  最近一段时间,对锦州市内不同区域的新房与二手房价格进行了比较,发现这样一个现象,就是有些位置的二手房价格甚至高于新房,有些甚至没有装修的二手房比新房还贵。在松山新区某楼盘,据了解,这里的商品住宅实行一户一价的销售方式,单价通常在4000元以上,一般30万元左右可以买一户70平方米左右的商品房,单价4200元左右可以买到一套新房。而在二手房销售信息中看到,该楼盘有些已经售出的房源在转让,单价竟然达到4600元左右,而且该楼盘销售仅有两年左右时间,由于不满5年,买这样的二手房除了房款之外,还要缴纳营业税,成本又增加了一些。
  在铁北某楼盘了解到,该楼盘当前的销售价格是基础价每平方米3000元左右,加上楼层差一般3300元-3600元之间,而该楼盘旁边一个四年前建的小区里,二手房的价格已经达到了每平方米4000元甚至更多一些。按照装修每平方米500元估算,如果不算装修费用,两者的单价几乎是一样的。还有个别区域也存在这种现象,发现二手房价格高于新房的几乎都是最近几年房龄的,建成时间较远的二手房价格则低于新房。
  据一些房产中介人士介绍,之所以出现这种现象,主要是由于前几年人们普遍愿意购买二手房,觉得已经装修,买到手就可以入住,自己装修不仅要花好几万还很费精力,现成的装修更好。而且前几年锦州新开发的楼盘没有现在这么多,人们的选择范围更多在二手房中,因此买二手房成了习惯,所以现在一些比较新的二手房房主要价就很自然地高一些,卖房人现在也有个习惯,就是大家互相比较,就形成了一家比一家高的抬高房价局面。也有的二手房主是因为位置好、楼层好、装修高档等原因要价高。
  由于部分二手房要价偏高,再加上近两年锦州新开发楼盘倍增,人们可选择范围明显增多,新房的质量也要优于多数二手房,因此不少买房人的目光从二手房转向了新房,这也让要价过高的二手房主面临了有价无市的尴尬境地。
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【青岛7月新房和二手房价格环比均与6月持平】
房地产调控“重拳”挥出百日之后,山东楼市进入量价齐跌的深度博弈期。10日,国家统计局公布了7月份全国房地产运行情况,山东居高不下的商品房销售增速出现了10%左右的回落;在全国70个大中城市房屋销售价格指数连续3个月回落之下,7月份青岛的新房和二手房价格,环比均与6月持平。 
  在监管部门收紧建设土地的使用和审批后,7月份山东旺盛的房地产投资热情开始回落。数据显示,截至7月底,山东房地产投资完成1722.48亿元,同比增长35.3%,其中住宅开发投资1316.84亿元,同比增长36.5%,分别比6月份回落0.6和1.6个百分点。
  调控新政实施百日有余,房地产市场进入观望相持阶段。截至7月末,北京、上海、浙江等楼市热点地区均出现了同比20%以上的负增长。虽然一贯平稳的山东房地产市场,7月底仍然实现了房屋销售面积累计3810.95万平方米,同比增长30.2%;商品房累计销售额1399.62亿元,同比增长41.2%,分别是全国平均水平2倍以上;但相比6月份房屋销售面积同比增长40.1%,销售金额同比增长57.7%的高增长,山东购房者1个月的观望,已经使得房地产总体销售增长下滑了10%。
  在国家统计局同时公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数中,青岛7月份的整体房价同比上涨7%,其中新房上涨7.2%。二手房上涨8.3%,涨幅继续回落,同时相比6月份,无论是90平方米以上的大户型,还是90平方米及以下的小户型,环比涨幅均为0,楼市陷入全面观望期。
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【淄博7月住房价格出现小幅回落】
15日,淄博房管局信息中心发布数据称,7月淄博城房指数为118.74,环比下降0.6%,对此,业内人士认为,与楼市均价相比,城房指数更能科学地反映楼市走势。而上述数字也显示淄博住房价格虽然出现小幅回落,但并未出现价格明显下降的迹象。
  来自官方数据显示,7月淄博城房指数为118.74,环比下降0.6%。据悉,城房指数是由建设部主持编制的全国性房地产价格指数,用于反映房地产市场价格的整体走势。该指数综合考察供求关系等市场因素决定的价格变动,并能消除住宅物理特征、区位特征的影响和干扰。由于城房指数不把商用物业、别墅、二手房等都计入统计范围,并且,在数据时点上,由于该指数是以买卖双方签署“商品房销售合同”的日期为准,所以,其数据的时效性更强。同时,该指数也消除了因某个区域内,购房合同集中签订带来的楼市均价大幅波动的弊端。
  对此,业内普遍认为,从这一角度而言,与楼市均价相比,城房指数更能准确地反映淄博市房地产价格变化。对于“环比下降0.6%”的数字,业内人士称,虽然上述数字显示淄博住房价格出现小幅回落,但并未出现价格明显下降的迹象。因此,楼市的拐点还未出现。
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中西部地区市场环境
【武汉房价7月转跌】
7月,武汉市房价半年来首次由涨转跌。据统计,上月武汉市各城区中,汉阳的房价降幅最大,也成为全市房子销量最大的区域。 
  某市场研究中心数据显示,今年以来,除1月份因淡季武汉房价有所下调外,从2月到6月,新房价格持续上涨,近半年时间每平米涨了500元,平均每个月的涨幅都超过1.5%,但7月却出现了20元/平米的微幅下跌。其中,汉阳中心区、汉口中心区、东西湖、关山区因打折力度加大,房价均出现下跌,其销量也因此排在前四位。 
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【武汉二手房有价无市成交惨淡】
据搜房二手房研究中心数据,8月第2周武汉二手房挂牌量83727套,已连续五周下滑。而二手房挂牌均价,出现加速反弹迹象。有业者分析,卖方市场正由急售转向待价而沽,二手房成交量恐遇二次探底。 
  数据显示,8月第2周全市二手房挂牌均价为6316元/平方米,环比再涨0.6%。6月底全市挂牌均价6258元/平方米,至7月底仅回升20元,而上周一周就回升了38元,涨幅激增一倍,几乎回到新政前水平。挂牌量跌价升,成交却依然低迷。上周全市二手房日成交88套,几乎没有波动。 
  武汉顺驰总经理张葵表示,7月以来,各中介绝地反击,江城二手房成交量有所起色,买卖租赁两手抓,暂时顶住了市场下行压力,不过谈回暖言之尚早。 
  亿房研究员王磊表示,中低价位优质房源因中介行业的“生产自救”迅速消化,是挂牌均价回升的结构性原因。但上周挂牌均价回升加速,主要还是受房东主动提价的影响。 
  徐女士在武昌安顺家园有一套三居室房屋准备出售,此前标价115万元。上月在中介劝说下下调了3万元,不过仍未成交。“本来也不想降价的,总觉得在割肉,反正也不急着套现,再等等看吧。”徐女士上周把报价重新调回115万元。多家中介店长都表示,一些降价犹未成交的房源,最近房东们都有涨回去的打算。 
  上周,江岸、江汉、硚口和洪山区二手房挂牌均价分别上涨1.6%、0.7%、0.5%、0.5%。澳门路一中介经理表示,大部分武汉二手房主们都没有必须割肉的压力。 
  王磊表示,近期购房者观望心理已有所松动。然而卖房者由急转缓,待价而沽,则会让购房者碰壁,进而回归观望。高价不问和低价不卖的对峙,很可能让二手房有价无市,成交二次探底。 
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【宜昌前7月商品房交易量明显增加】
从宜昌市统计局获悉,1-7月,全市(包括13个县市区和开发区)商品房(包括商业门面)房屋均价为4007元/㎡,比09年同期上涨13.3%。
  据统计,1-7月份,全市商品房市场交易量较09年同期明显增加。7个月累计销售商品房121.45万㎡,比09年同期增长30.6%。
  在商品房交易中,以期房销售为主,且九成是住宅销售。期房销售占94.4%,比09年同期增长60.3%,现房销售占5.6%,比09年同期下降68.3%。住宅销售面积112.78万㎡,比09年同期增长27.2%。
  业内人士分析,由于批准预售商品房较为充裕及在建楼盘总体建设规划合理、环境优美等诸多因素影响,期房销售量大,带动房价较以前上涨。全市商品房累计销售额达45.58亿元,比09年同期增长48%。期房销售额占总销售额96.8%。
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【重庆商品房市场全线火热 北部新区成交面积最大】
  7月主城区商品房成交,延续了自6月以来的成交小兴旺,在成交量和价格上均出现反弹。其中,套数、面积、金额皆环比上涨一成以上,建面均价5549元/平方米,环比小涨1.7%。
  受两江新区成立利好影响,北区势头旺盛。渝北区本月新批准预售面积最大,北部新区成交面积最高。
  供应:新批预售面积环比上涨11.0%
  7月,重庆主城区取得预售许可项目共计69个,新批预售面积158万平方米,环比6月上涨11%,同比09年7月上涨5%。 
  从各区情况看,渝北区新批准预售面积最大,为51.84万平方米,其中住宅新批预售面积46.82万平方米。其次为北部新区,新批准预售面积24.54万平方米,其中住宅24.54万平方米。
  截至7月底,市场可售量为969.52万平方米,可售套数9.55万套,环比分别上升0.7%和1.6%,存量连续三个月回升。
  成交:北部新区成交面积最大
  当月,重庆主城区共计成交商品房16869套,成交建筑面积148.67万平方米,环比上升11.7%,同比下降29.4%。建面均价5549元/平方米,环比小幅上升1.7%,同比上升34.8%。
  从成交套数和金额看,7月分别为16869套、82.5亿元,环比分别上涨19.0%和13.6%。市场企稳反弹是事实。
  从各区成交情况看,北部新区商品房成交建筑面积30.21万平方米,位居主城区首位。沙坪坝区屈居亚军,成交建筑面积27.41万平方米,渝北区、九龙坡区位列第三、第四位,成交建筑面积分别为21.93万平方米、19.10万平方米。
  预期:房价难现年初快速上涨
  立业研究院认为,由于调控政策在未来3至4个月内不可能逆转,目前短期成交量和价格的反弹难以长时间持续,很难出现年初房价快速涨势趋势。
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【成都商品房成交量连续4周缓慢上升】
  中原地产数据显示,7月中旬开始,成都商品住宅成交量连续4周呈缓慢上升趋势。上周,主城区商品住宅成交1180套,成交套数较前一周增长了13.6%。 
  而戴德梁行发布的监测数据则显示,7月成都住宅成交量环比(与上月相比)下跌23.5%。
  数据看似矛盾,事实上却反映了大环境低迷的情况下,市场的局部好转。 
  中原地产认为,7月中旬以来成交缓慢回升的趋势还不能称之为复苏,但对开发商来说意义重大。
  因供应集中放量和供应结构调整,成都楼市近日呈现向上态势。中原地产市场研究数据显示,7月中旬开始,成都商品住宅成交量连续4周呈缓慢上升趋势,供应量却在下滑。中原认为,这种趋势还不能称之为复苏,预计未来一段时间内,成交还将呈稳定态势且略有波动。
  供应下滑新推房源不足千套
  成都市房管局数据显示,上周(8月9日至15日)主城区有5个住宅项目领取预售许可证,较上周减少1个。
  中原地产统计,上周主城区商品住宅供应715套,供应面积为5.74万平方米,供应套数及面积环比上周分别减少33.1%和49.2%。中原地产提到,前一周(8月2日至8日)沙河路苑为经济适用房且不对外销售,故当周住宅供应未统计该项目。
  中原地产指出,上周住宅项目数量与前一周基本一致,但体量却有较大下滑,供应套数跌至千套以下。上周虽然没有新项目推出,且价格较前期没有太大变化;值得注意的是供应已连续数周下滑,而成交方面却在缓慢回升,本周供应量低于成交量。
  成交略有上升市场需求稳定
  上周,主城区商品住宅成交1180套,成交面积为10.76万平方米,成交套数与成交面积较前一周分别增长了13.6%和16.3%。
  中原地产说,虽然目前成交量仍处于较低水平,但7月12日至7月18日这周开始,商品住宅成交量已连续4周呈缓慢上升趋势;前几周的供应集中放量,及供应结构集中于中小户型初见成效,虽然这种趋势还不能称之为复苏,但对开发商来说可能意义重大;中原预测未来一段时间内,成交还将呈稳定态势且略有波动。
  二手住宅成交量上周出现小幅上升,单周成交771套,成交面积6.92万平方米,成交套数环比上升18.4%,成交面积上升27.2%。不过中原认为,此现象属于正常波动,预计楼市低位运行的走向短期内仍难以突破。
  中原地产说,目前说市场回暖为时尚早,成交量上升趋势是依托一些楼盘的价格小幅下调以及之前供应放量而促成的。
  实际上,自新政以来,供需双方的博弈便在持续地进行着,目前大部分购房者仍然坚持观望,之前开发商的各种促销策略并没有起到使楼市回暖的效果;然而经历过2008年楼市震荡的开发商大多对后市仍保持信心,一些开发商仍然坚持不降价、不打折甚至涨价的态度与购房者对峙,楼市僵局难以打破,短期内市场仍将呈稳定且略有波动的趋势;而随着开发商走量压力持续增大,未来3-5个月将是决定楼市走向的关键期。 
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【成都二手房成交低位徘徊】
  据中原地产调查数据显示,7月二手住宅成交量为2970套,成交面积26.36万平方米,环比分别下滑了1.1%和8.06%。而了解发现,虽然整个二手房市场仍显低迷,市场观望氛围浓厚,但富房、中原、伊甸城等部分品牌中介7月成交情况却逆市小幅上扬。由此不难看出,在目前市场状况下,品牌中介的市场占有率进一步显现。 
  刚需唱主角 城南仍是热点区域
  虽然数据显示7月份,成都二手房成交套数和面积都呈现下滑,但成都富房不动产副总经理刘应忠介绍,7月富房二手房总成交量比起6月明显上涨,涨幅在30%左右。在刘应忠看来,在等待观望了3个月后选择入市的刚性需求群体,成为7月二手房市场的主力军。对此,伊甸城相关负责人也表示认同,“从4月到现在,经过了3个月的市场观望期,部分刚需选择入市是促成部分中介公司成交量小幅回升的主要原因。”
  除了成交量,对于购房者来说,更关注的是房价走势。刚刚过去的7月,伊甸城二手房公司成交房源基本都在主城区范围内,成交均价在7500元/平方米。而成都富房不动产则表示,6、7月的成交均价都比较平稳。6月包括商铺在内的成交均价为7300元/平方米,7月略有降幅,但不明显。
  从区域来看,传统的二手房成交热点区域南门,依然稳坐上半年成都富房不动产成交冠军区域宝座。其中,紫荆、双楠、南延线是三大成交热点。而东门,超越西门成为新的“榜眼”。这无疑得益于建设路、万年场等区域板块的快速成熟。而这些房产市场上的新贵区域也得到了市场和购房者的认同。此外,由于市场调控影响,不少投资者将目标由住宅市场转向了商业物业。因此,在6、7月份的成交名单上,商业物业也表现不俗。
  据了解,近段时间各大中介公司成交的产品,除了近年来大热的中小户型唱外,包括别墅在内的高端物业和商铺等物业也成为热点。这些高端物业的买卖一般都会寻求品牌中介,这也是品牌中介在此轮低迷的楼市行情中,能继续占有较大市场份额的原因。
  成交低位运行 后市不容乐观
  对于市场下半年情况,各家中介公司态度明显各异。伊甸城负责人谨慎地表示,目前看不到国家宏观调控政策改变或者松动的迹象,因此后市博弈和观望氛围仍将继续。如果宏观调控大环境没有变化,二手房市场的复苏时间表难以确定。四川中原地产也显得较为悲观。据该公司7月调查报告显示,受新政影响,市场观望气氛浓厚,而作为楼市风向标的二手市场受影响则更为明显,7月二手住宅成交量再创新低,直降至3000套以下,单周最高销售量仅为765套,短期成交量或将持续低位运行,楼市僵持局面将难以突破。预计8月成交量将保持在600—900套之间的低位。
  由于本月业绩较有起色,成都富房不动产对后市很有信心。该公司相关负责人乐观表示,目前成都二手房市场的每日成交量维持在120套左右的水平,预计在“金九银十”的期间,成交量或许会恢复到日成交200套左右的正常值。
  此外,富房、伊甸城等公司负责人明确表示,在市场观望氛围浓厚的情况下,不少二手房公司除了多渠道地开拓公司业务外,更加重视客户服务,将客户的满意度作为公司近期的工作重点,这也成为公司后市业务增长的重要砝码。 
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【成都城南写字楼遇井喷 租售两旺空置率直降】
  城南写字楼越来越火
  成都写字楼从2007年开始,步入一个较快的发展阶段,每年的新增供应量平均以31%的速度增长。到2009年,成都的写字楼供应量达到105.29万㎡,创造出历史新高,几乎达到广州、深圳等一线城市水平。同时,由于需求旺盛,2010年上半年写字楼的平均空置率为19.2%,环比下降了2.5%,其中城南板块的写字楼表现最为抢眼,空置率在5%以下,甚至达到满租,而在售写字楼成交量也连创新高,呈租售两旺的良好势态。
  城南写字楼空置率跌破5%
  租金收益从来就是衡量写字楼投资价值的重要砝码,据中原地产统计数据显示,2010年上半年写字楼的平均空置率为19.2%,环比下降了2.5%。在表现最为抢眼的人民南路板块,写字楼的租金水平稳步攀升,空置率持续下降。例如汇日央扩国际广场、商鼎国际、丰德国际广场等写字楼市场需求旺盛,租金水平提升,空置率在5%以下,甚至达到满租。此外,中原地产数据还显示,2010年上半年,人民南路优质写字楼平均租金达到98.2元/㎡/月,环比上升2.9%,延续了2009年开始的上涨情形。
  据了解,2010年春节过后,由于经济强势增长带动写字楼需求上升,租赁成交活跃,存量写字楼空置率持续下降。目前的成都写字楼市场尚处于快速发展阶段,随着新增写字楼项目的入市,空置率在短期内出现增高的情况,例如市中心某甲级写字楼在4月交付使用,导致当月写字楼的空置率有所攀升。随着新推出项目逐渐被市场消化,空置率逐渐回复到正常水平。而据“二手写字楼租售栏目”监测显示,目前城南写字楼租赁市场的刚性需求异常强劲,仅上周,“二手写字楼租售栏目”就记录了4宗面积在1000平方米以上的整层租赁需求,其中某医药公司甚至称,如有面积在10000平方米的独栋商务楼,他们将整体租赁,并签署10年的长线租约。
  城南写字楼成交全线飘红
  目前城南写字楼供应主要集中在南延线“天府新城”和三环路内侧的“外桐梓林”板块。其中,天府新城定位为以软件及服务外包产业为主导的中央商务区、总部科研基地。作为后起之秀,虽然起步较晚,但得利于政府规划,各方面条件已有较大改善,各方面配套日渐成熟,高品质的办公物业不断涌现。目前,天府新城板块已开始发力,租赁市场升温,租金上涨。例如中国水电大厦、拉德方斯等项目2009年交付使用后入驻率不断提升,并且入驻企业资质较好,其中不乏大型国企。在此背景下,天府新城的写字楼成交量一路走高,据美年广场销售负责人透露,仅上周日一天内,就成交了16套写字楼单位,面积超过2000平方米,创历史新高。而与之相邻的新希望国际表现同样不俗,周末均成交量也在10套以上,销售形势良好。
  相对于发展中的“天府新城”,地理区位更加成熟的“外桐梓林”版块,写字楼的表现则更为抢眼。日前从新南天地一个名为“康普雷斯”的写字楼项目了解到,该项目虽尚未正式开盘,但7月底售楼部亮相后,意向性客户的日均到访量已超过20组。据该项目销售负责
  人江先生透露,他们先期销售的写字楼单位将以39—200平方米的小户型为主。“我们基本上没有做过广告推广,来的客户主要是周边富森•美家居、宜家等大型卖场的商家。”业内人士指出,目前“外桐梓林”的商业氛围非常浓郁,但作为配套的写字楼资源却相对缺乏,由于填补了市场空白,区域内新开写字楼单位的销售前景将非常乐观。
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【郑州上半年房市量价齐升】
  近日,郑州市房管局召开新闻通气会,通报了上半年郑州楼市的运行情况,今年上半年,全国70个大中城市房价仍然是一片上涨声,郑州也不例外,市区商品房均价同比上涨16.57%,其中,商品住宅均价同比上涨14.09%。
  郑东新区价格继续领跑 
  今年上半年,郑州市区商品房销售均价为5536元/平方米,同比上涨16.57%,升至历史新高;其中商品住宅销售均价为5085元/平方米,同比上涨了14.09%。从各区域看,郑东新区商品房均价达到7154元/平方米,继续领跑全市房价,其中,商品住宅销售均价为6248元/平方米,同比上涨17.64%,比全市平均价格超出了上千元,继续领跑全市。
  上半年,郑州商品房供应逐月上升,投放面积由1月份的38.14万平方米增至6月份的107.35万平方米。供应量的增加,主要是随着施工进度的推进,09年开工和续建的项目在今年陆续进入市场,下半年还会有更多的房地产项目进入市场,将彻底缓解郑州房地产自09年以来供应量不足的局面。
  受市场预期和国家调控政策多重因素的影响,上半年,郑州商品房各个月份销售量呈现波动态势。3月、4月份,郑州商品房销售量均超过百万平方米;到了5月、6月份,国家调控政策对市场交易行为产生了较为明显的效应,月度销售面积分别下降至73.04万平方米和75.51万平方米,降幅在三成左右。
  成交量方面小幅增长 
  郑州商品房上半年成交量停滞不前,6月份成交量小幅增长。在郑州市2010年的土地供应计划中,郑州市保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。郑州全年的住宅供应量可达到1400万平方米,其中,新增住宅供应量约为1100万平方米,供求失衡局面将会有较大改观。同时,在政策影响下,市场需求受到一定程度的抑制。因此,今年下半年,郑州商品房供应量还会保持一定量的增长,商品房的累计可售面积将继续呈现恢复性增长。
  关于郑州6月份成交量小幅增长的原因,刘会友认为,一是供应拉动。6月份的供应量较上月大幅增长了46%,供应陡增必然拉动成交量,但相比之下,成交量仅小幅增长,说明目前的成交动力仍很不足。二是优惠促销。部分开发商适时加强了对中小户型的促销优惠力度,使得部分观望的首次置业者有所释放。三是特殊因素。6月份的成交当中有大观国际居住区和帝湖花园四期两个项目约400套左右,事实上早已销售完毕,只不过在本月才完成备案,剔除这一因素的话,6月份和5月份成交量基本持平。
  价滞量缩将成未来楼市“标准姿态” 
  从今年上半年新建商品住宅的投放价格看,投放价格在6000~8000元/平方米的比重达到27.07%,较09年同期提高了25.48个百分点,可以看出,未来郑州楼市仍有价格上涨的可能。不过综合各方面的因素,郑州市房管局有关人士认为,在国家宏观调控的大环境下,房价已缺乏大幅拉升的动力,但也不会出现房价大幅下跌的局面,下半年郑州房价会在目前的房价水平上小幅波动。
  刘会友也认为,随着国家三部委明确而坚定的调控声音,价滞量缩将成为未来房地产市场的“标准姿态”。一般来讲,楼市拐点都是从“量跌”到“价跌”,首先表现在一线城市成交量渐渐萎缩,继而带动二、三线城市成交量低迷,最终出现房价整体下滑。
  2009年,北京、上海、广州、深圳等一线城市房价确实上涨得非常快,二、三线城市也不同程度疯长,已经高过了市场需求及消费者购买能力。这坚定了国家对房地产市场进行调控的决心,抑制过快上涨,消费者持币观望情绪浓厚,这导致了短期内成交量减少,于是房价必然有所下跌。人们的心理在调整,供求关系也在调整,而调整期既然来了,就不会很快过去,可能会维持一段时间。全国楼市价滞量缩成事实,并在今后几个月内,都会以这种“标准姿态”存在着。郑州作为三线城市的典型代表,也不会逃脱市场这只大的手掌,未来房价不会出现大波动,只是表现在小的区域环境、个别楼盘,会有特殊情况发生,但绝不会成主流。下半年郑州的二手房交易量将出现一定程度的萎缩,到4季度,二手房交易有可能随着需求的增长而出现恢复性回升。
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【郑州7月房市量升价微跌】
  7月商品住宅销量较6月涨4成价格微跌 二手房量价齐升
  8月13日,郑州市房管局发布了7月房地产市场数据分析,据了解,7月郑州商品房销量为99.45万平方米,较上月上涨了31.7%。商品房销售均价为6025元/平方米,较上月下降了5.43%。
  7月郑州商品住宅销售较6有大幅度的上升,商品住宅销售面积81.51万平方米,较上月上涨了37.46%,上涨近4成。而商品住宅销售均价有所下跌,7月住宅均价为5318元/平方米,较上月下降了1.86%。
  郑州市市区二手房可谓是量价齐升,市区二手房共成交2434套(间),成交面积为22.13万平方米,较上月上涨了18.37%,手房均价为4252元/平方米(二手房均价是以市场评估价为计算依据),较上月上涨了4.73%。
  住宅二手房共成交2342套(间), 较上月也是有所上升,上涨了17.1%,成交面积为21.36万平方米,较上月上涨了17.45%,住宅二手房均价为4083元/平方米(住宅二手房均价是以市场评估价为计算依据),较上月上涨了1.95%。
  郑州各区:金水区销量排第一 郑东新区均价仍最高
  和6月相比,郑州金水区商品住宅销量仍排在第一位,管城回族区的销量排在第二名,惠济区销量最少。
  在价格方面,郑东新区均价最高,为7074元/平,远远高于全市5318元/平的均价。商品住宅均价最低的为中原区3906元/平,最高区均价与最低区均价相比差价为近最地区的1倍。 
  在二手房销量上,金水区也是最多的,高新技术区最少。相比上新房均价,全市二手房4083元/平的均价还是相对低一点的。和新房一样,二手房均价最高的也是郑东新区,均价为5586元/平。中原区的二手房均价是最低的,均价为3730元/平。
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【兰州新建房价格同比上涨4.7%】
  今年6月,全国70大中城市房价在连续上涨16个月后首次真正意义上下降,价格回落0.1个百分点。不过时过一个月,7月全国70大中城市房价环比持平,已经止跌。
  统计数据显示,7月份,新建住宅销售价格同比上涨12.9%,涨幅比6月份缩小1.2个百分点;环比与上月持平。70个大中城市中,7月份房价环比下降的城市为20个,比6月份少了8个。此外,16个城市环比持平,比6月份多了9个。
  和全国一样,兰州房价已连续14个月较上年同期上涨,而环比在3月和6月出现微降后,7月继续呈现上涨态势。数据显示,兰州新建住宅销售价格同比上涨4.7%,涨幅高出6月份0.5个百分点;环比上涨0.1%,比上月高出0.4个百分点。
  7月份,全国二手住宅销售价格同比上涨6.7%,涨幅比6月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,比6月份降幅缩小0.2个百分点。
  兰州二手房价格在7月份依然呈上涨趋势,同比上涨10.3%,涨幅比6月份缩小1.1个百分点;环比上涨0.9%,涨幅高出6月份0.4个百分点。值得一提的是,7月兰州二手房价涨幅在西北五省会城市中仅次于银川位居第二。
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【兰州二手房量跌价挺】
  7月份销售价同比上涨10.3% 业内人士认为房贷政策落实不力和房市调控疏导不及时是主因。
  随着国家调控政策的加强,进入7月,兰州新建商品房价格也开始松动,但是二手房市场却仍然维持着“量跌价挺”的局面。对此,在国内处于二手房经营翘楚的玛雅集团中国总部副总裁李锦章等业内人士认为,以房贷政策为首的调控政策落实不力,和有关部门对二手房市场调控的疏导不及时是目前导致二手房“虚烧”不退的重要原因。
  量跌价挺 市场发起虚烧
  8月15日,持续三天的零销售记录后,位于民主路的恒源二手房店总算成功交易了一套90平米的房子。一边整理着近日的交易记录,该店经理李俊峰一边表示:“大概从5月开始,兰州二手房市场由于房源紧张,便开始出现了销量下降的情况,而价格却很少松动,目前平均下来,城区一平方米也得在5000元左右。”
  据8月10日国家统计局的最新数据,7月,兰州二手房销售价格同比上涨了10.3%,较09年同时期涨幅普遍较高;而与6月环比,只是上涨了0.9%,高价位没有明显松动。
  但随着城区新建商品房供应紧张,拆迁过渡安置范围加大和人们购房观念转变等因素造成兰州二手房房源明显减少,可供投入市场的份额十分有限。业内也不得不感慨,在国家及地方调控日益加大之时,兰州二手房市场的“虚烧”却迟迟不退。
  三套房贷 兰州仍然未停
  而同一时期,纵观北京、上海、深圳等一线城市的二手房市场价格都有松动迹象。尤其是自本月初银监会重申了关于三套房贷的限制政策后,国内许多银行均已停止了第三套房贷,二手房价也受其影响有所下滑。
  兰州几家银行的信贷部门普遍表示,目前基本都未执行这条措施,其他信贷调控手段也都比较松动。浦发银行兰州分行个人信贷部白经理在电话中就表示,在新通知尚未接到时,旧标准仍在执行。
  “一般而言,以家庭为单位购房在三套以上的,都已经掺杂了投资需求。本次国家的政策意图,并不是为了强行打压房价,而是要在短期内稳定房价,打压投机者,让二手房的刚性需求者真正受益。”一名知情人士表示,这些强制措施如果不能有效执行,那投机成分仍然存在。
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【银川前7月商品房销售面积增速回落】
  8月12日,从相关部门获悉,1~7月份,全市房地产开发投资持续增长,共完成开发投资69.88亿元,同比增长69.3%。全市商品房销售面积206.50万平方米,同比增长16.5%,但销售增速已开始持续回落。
  据介绍,今年上半年,我市房地产开发投资增势强劲,施工规模不断扩大。前7个月,全市商品房施工面积为1401.97万平方米,同比增长54.4%,其中,商品房新开工面积708.30万平方米,同比增长91.8%。
  在前7个月中,全市住宅销售面积172.35万平方米,实现销售额69.37亿元,分别比上年同期增长16.4%和46.6%。商业营业用房销售24.63万平方米,实现销售额12.74亿元,分别下降3.7%和25.6%。截至7月底,全市商品房空置面积为177.43万平方米,同比下降0.6%。
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【乌鲁木齐前7月商品房成交量同比下降逾两成】
与09年同期相比,今年1月份至7月份,乌鲁木齐商品房登记成交面积同比下降逾两成。
  来自乌鲁木齐市房产管理局的数据显示,1月份至7月份,乌鲁木齐市商品房登记成交面积为216.61万平方米,与09年同期相比下降21.37%。其中,商品住房登记成交面积190.95万平方米,同比下降25.63%。
  7月份的数据也显示,与6月份相比,乌鲁木齐市登记成交的商品房面积和商品住房面积均呈下降趋势。其中,登记成交的商品房面积下降13.91%,商品住房面积下降7.8%。
  与商品房成交量下降形成对比,今年前7个月乌鲁木齐房价一路上扬,商品住房平均交易价格同比涨幅达20.18%;7月份住宅交易均价较上月增长6.06%。
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【贵阳7月商品房成交均价有所上涨】
  据合富辉煌《贵阳市房地产市场2010年7月市场月报》显示,2010年7月,贵阳市商品房成交面积32.57万平米,成交均价为4708元/平米,成交量较上月大幅增加,均价有所上涨。
  7月 贵阳市商品房成交均价4708元/平米
  据数据统计显示,2010年7月,贵阳市(除修文、息烽、清镇)商品住宅供应方面新增53.47万平方米,4675套;销售方面,共成交32.57万平米,2791套,成交均价4708元/平米。其中新增供应面积环比6月新增供应面积增加154.38%,新增套数增加171.17%,新增供应主要来自金阳新区。从物业类型来看高层是新增供应主流,面积方面100-120平方米的户型所占比例最大。
  而从贵阳市各区域市场成交均价来看,两城区商品房均价最高,为4862元/平米,金阳新区成交均价为4776元/平米,排在第二,白云区以均价4278元/平米排在第三。
  2010年7月,贵阳市成交325659.8平米,其中两城区成交面积最大,为151269.3平米,金阳新区成交面积120997.3平米,位列第二。
  7月 山水黔城成贵阳楼市销量冠军
  据数据统计显示,7月,位于南明区的山水黔城共销售538套,成贵阳楼市销量冠军,其销售面积达62133.07平方米,住宅均价为4041元/平米;销量排在第二的为位于金阳新区的贵阳世纪城,7月共成交535套,其住宅成交价为4451元/平米;中天?会展城以181套排在第三位。
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【南宁上周商品房成交套数上涨8.73%】
  根据市房产局发布的数据,上周(8.9-8.15)南宁市新建商品房市场成交总计847套,环比前周(8.2-8.8)的779套上涨8.73%;成交总面积76300.98平方米,环比前周的73977.12平方米上涨3.14%;平均单套成交面积90.08平米,由于上周经济适用房、商业及车位成交比例增大,单套成交面积较前周的94.96平方米有所下降。从上周数据显示,8月是楼市淡季,成交量保持在低位徘徊,数据上涨并明显。
  上周成交数据:周一至周四的成交量稳定,但是周五仅成交87套,低于正常成交数据,而周六共成交154套,大幅超出正常周末成交数据。与前周一样,周四成交量最高,成交186套。
  8月青秀区楼市开始发力,成交量与江南区逐渐拉远,上周比江南区多成交83套,再次印证青秀区的楼市霸主的地位。西乡塘成交量增长最快,上周成交154套,比前周的86套上涨73.25%。邕宁区终于实现“0”突破,成交了1套。
  上周总成交套数847套,其中住宅成交660套,办公楼成交16套,商业营业用房成交10套,经济适用房成交73套,其他用房成交141套。上周除了商业用房,各类别物业均有所增长,其中增长最多的是经济适用房,比前周的3套多了约23倍,其次是其他用房(车位)增长了88%。
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【南宁二手房“有价无市”】
进入8月,中央政府出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称新政)已实施3个多月。随着大中城市商品住宅成交量的下跌,新政效果逐步显现。 
  新房销售影响不大
  本以为新政的出台,会给南宁的房地产销售重磅一击,让这个“火热”的市场降降温,但南宁市住房保障和房产管理局政务信息网提供的数据显示,情况并非如此。
  4月份,南宁市新建商品房实际登记销售套数4589套,与上月环比增长46.19%;5月份,新建商品房成交套数4632套,与上月环比增长0.94%;虽然6月新建商品房成交套数3391套,与上月环比下降26.79%,但是业内人士均对下半年的南宁楼市保持乐观态度。
  近日走访了南宁青秀区、兴宁区、江南区的多个新楼盘了解到,自新政出台之后,南宁新楼盘的销量仍然看好。
  7月16日上午,汇东郦城进行了“内部认购”,此次认购的户型共计近50套,6080元/平方米起(折后价)。据了解,认购前一日通知预约客户后,当晚便有十多名客户通宵排队等待开售。而早上9时开始的认购活动,至10时已告全部售罄。风格雨林推出的16栋楼,1000多套的房源,现在只剩下2号楼一栋楼了。
  风格雨林的售楼小姐说:“新政之后,消费者买房的热情仍然很高,如果现在不赶快下手的话,到时候好的户型都会被挑选完。”
  此外各大开发商还在不断地推出新楼盘:橘子郡将在今年10月份进行第二次开盘,荣和山水美地也将在8月7日进行第4次开盘……
  纵观南宁整个楼市的销售动态,上半年新政出台之后推出的新楼盘,一经推出便售出大半;下半年在市场前景看好的情况下,开发商又马不停蹄的推出新品。
  小户型受热捧
  近日发现,新政推出后90平方米以下的小户型住宅受到越来越多购房者的追捧,销售量节节上升,这也拉高了整个南宁楼市的销售水平。
  位于兴宁区的大嘉汇东城的置业顾问丁先生介绍道,他们的目标消费群多为刚性需求较大的年轻白领,而这一群体多青睐于购买90平方米以下的房子。
  “新政对我们的销售影响并不是很大,现在仍旧像以前一样保持在一个月20套左右。”今年6月26日开盘的荣和山水绿城也“吃准政策”,在第三期开盘时推出的90平方米以下小户型住宅占了新推楼盘的七成左右,360多套房子刚推出不久就已经销售一空。
  除开发商适时推出大量90平方米以下的小户型住宅满足购房者需求外,南宁的交易价格也使得南宁的新建商品房销售受新政的影响并不显著。
  “在沿海的一些发达城市,例如北京、上海等地,新政产生的作用比较明显些。”荣和集团副总裁周鹰说道。
  同时,一位业内人士也指出,政策出台主要是抑制房价过快上涨而并非打压楼市,维持健康合理的房价走势才是政策出台的意义所在。
  二手房“有价无市”
  新政的出台并未浇灭人们购买一手新房的热情,但却让南宁的二手房中介在炎热的7月进入销售“严冬”。
  7月28日,走访南宁市壮锦大道、园湖路和建政路上的多家中介公司发现,虽然新政的出台影响了二手房的销售,让许多二手房的中介机构门庭冷落,但是南宁多个地区二手房的价格却仍然略高于同地段的新房,形成了二手房交易市场“有价无市”的局面。
  从09年八九月至今年新政出台前,是南宁市二手房销售最热的一段时间。
  “多的时候一个月能卖二三十套房子。”景麟房地产中介的置业顾问黄先生说。新政的出台让二手房的销售量明显下降,“现在一个月能卖两三套房子已经不错了,有时候一个月都没有一套的成交量。”
  受二手房成交量下降的影响,受理买房贷款的中介机构也遭到了冷落。据南宁利好房地产贷款咨询的岑小姐介绍,自从新政出台之后,银行收紧二套房的贷款发放,前来咨询和办理贷款业务的顾客明显减少了。
  “现在是比较冷清的,有买房意向的买家很少,我们这两个月的顾客加起来还不足十人。”岑小姐略显无奈地说道。
  虽然不少中介机构表示二手房的成交量受新政影响下降不少,但走访时却发现二手房的成交价并未“跳水”,不少区域二手房的售价甚至略高于同地段的新房。
  凤岭北的德瑞花园,物业的报价为8000-9000元/平方米,而在凤岭同类型的新楼盘泽峰花园售价为8500元/平方米;望州南路上二手房的均价为6000元/平方米,而同路段上的新楼盘香樟林报价仅为5600元/平方米。
  某中介公司的置业顾问钟先生认为,不少新楼盘在开盘时都会进行降价促销的活动以吸引顾客,这是二手房的价格高于新房价格的原因之一。而另一方面,钟先生也指出虽然二手房的报价略高于新房,但是许多二手房都是可以议价的,议价之后的价格或将比新房实惠很多。
  另一位资深的置业顾问覃先生也认为,由于南宁市政府未出台新政的相关细则,使买家更持久的观望楼市,这导致了南宁市近期的二手房交易明显下降“但南宁市二手房的刚性需求没有下降,需求量将会持平,二手房市场前景还是被看好。”
  楼市前景:稳中有升
  作为正在发展中的三线城市,南宁不仅处于北部湾经济区,而且已经连续6年成功举办中国东盟博览会,并于2007年获得联合国人居奖。目前,投资300亿的中国南方“水城”正在建设中,都为南宁楼市孕育了无数的商机。因此业界对南宁楼市的未来非常乐观,认为房价也将会稳中有升。
  目前,由于城市轻轨的建设,南宁比较偏远的一些区域渐渐成了房地产开发的“香饽饽”。汇东星城位于江南区壮锦片区,楼盘的售楼小姐零女士说道:“现在交通越来越方便,开车到市区只需要20分钟左右,到时候政府再慢慢完善这边的交通设施,出行根本就不是问题。”也正因为如此,江南区的买房卖房也是火热进行中。
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行业数据
【1-7月房地产开发投资同比增长37.2%】
  7月份,全国房地产开发景气指数为104.72,比6月份回落0.34点,比09年同期提高6.71点。1-7月,全国房地产开发投资23865亿元,同比增长37.2%。其中,商品住宅投资16709亿元,同比增长34.5%,占房地产开发投资的比重为70.0%。7月当月,房地产开发完成投资4118亿元,同比增长33.0%。1-7月,房地产房屋施工面积32.43亿平方米,同比增长29.4%;房屋新开工面积9.22亿平方米,同比增长67.7%;房屋竣工面积2.86亿平方米,同比增长12.6%,其中,住宅竣工面积2.31亿平方米,增长10.5%。1-7月,全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米,同比增长33.3%,土地购置费5054亿元,同比增长88.2%。1-7月,全国商品房销售面积4.58亿平方米,比09年同期增长9.7%,增幅比上半年回落5.7个百分点。其中,商品住宅销售面积增长7.1%,办公楼增长39.4%,商业营业用房增长36.6%。1-7月,商品房销售额2.29万亿元,同比增长16.8%,增幅比上半年回落8.6个百分点。其中,商品住宅销售额增长11.7%,办公楼和商业营业用房分别增长74.3%和47.9%。7月当月,全国商品房销售面积6466万平方米,同比下降15.4%;全国商品房销售额3066亿元,下降19.3%。7月份,新建住宅销售价格同比上涨12.9%,涨幅比6月份缩小1.2个百分点;环比与上月持平。其中,经济适用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨14.4%,其中普通住宅销售价格上涨13.9%,高档住宅销售价格上涨16.4%。
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【前7个月城镇固定资产投资同比增长24.9%】
  1-7月份,城镇固定资产投资119866亿元,同比增长24.9%,比上半年回落0.6个百分点。其中,国有及国有控股投资49490亿元,增长20.1%;房地产开发投资23865亿元,增长37.2%。从项目隶属关系看,1-7月份,中央项目投资9242亿元,同比增长10.4%;地方项目投资110624亿元,增长26.3%。在注册类型中,1-7月份,内资企业投资111368亿元,同比增长26.6%;港澳台商投资3813亿元,增长15.8%;外商投资4183亿元,增长0.9%。分产业看,1-7月份,第一产业投资增长18.9%,第二产业投资增长22.1%,第三产业投资增长27.4%。在行业中,1-7月份,电力、热力的生产与供应业投资5771亿元,增长6.9%;石油和天然气开采业投资1287亿元,增长7.9%;铁路运输业投资2905亿元,增长21.5%。从施工和新开工项目情况看,1-7月份,累计施工项目337761个,同比增加28847个;施工项目计划总投资417309亿元,同比增长27.0%;新开工项目204839个,同比减少877个;新开工项目计划总投资108513亿元,同比增长26.8%。从到位资金情况看,1-7月份,到位资金145605亿元,同比增长28.2%。其中,国家预算内资金增长10.4%,国内贷款增长23.3%,自筹资金增长31.3%,利用外资增长1.5%。
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【上周主要城市住宅成交量环比下降57%】
  根据中国指数研究院数据信息中心监测,上周(8月2日-8月8日)监测的20个主要城市住宅用地成交均价大幅回升,高达6594元/平方米,是此前一周的3.2倍。监测数据显示,监测的20个主要城市住宅用地入市量持续收紧,共推出28宗,推出土地面积127万平方米,环比减少31%;住宅成交量下跌,共成交12宗,环比下降57%;成交土地面积62万平方米,环比下降60%。上周住宅用地活跃度城市前十名中,长三角地区城市占居近半壁江山,上海、杭州、绍兴、舟山4个城市上榜,共成交7宗住宅用地,总计41万平方米。珠三角地区有佛山、中山、厦门3个城市上榜,共成交9宗。二线城市住宅用地交易仍然相当活跃。南昌上周共成交住宅用地6宗,共计37万平方米,位居上周住宅用地成交活跃度城市排名首位。监测还显示,上周住宅成交楼面价较高,4个楼面单价过万的地块均位于长三角地区。此外,中国指数研究院上周监测的35个城市中,成交量涨跌互现。其中佛山涨幅最大,涨幅达163.93%,哈尔滨降幅最大,下降幅度达56.28%。
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产品与技术创新
【委内瑞拉垂直城市】
  英国desitecture建筑集团设计的“垂直城市”坐落于委内瑞拉首都——加拉加斯,最初想法是为居民建造居住和工作的大楼。  
塔楼外观看是扭曲悬臂,但实际上它只是最上面的部分载有悬臂式元素的简单结构。塔的主要支撑结构是包含流通和服务系统的垂直和对角框架结构。塔的三部分(外观像三个杯子)是为了确定不同用户群体的活动,包括零售,酒店,公寓,或社会住房,地方行政和办公室等。塔包括工作,休闲,家庭和具有地方感的元素空间。进出塔可采用电缆车,直升机,水上出租车车或地铁等多种形式。塔的外部皮肤元素是轻量级的复合材料,预制单元包含一个嵌入微型涡轮机的中空结构,这样就把皮肤转变成了风力能源来为塔提供能源以增加太阳能光伏面板的集合。在塔内部,是自然对流加强协助的能源生产。
    
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产业链信息
【国内钢价随铁矿石进口反弹回升】
  经历了连续3个月的下滑,7月份的铁矿石进口再次反弹,并且量价齐升。铁矿石进口反弹,与国内钢材价格回升时间几乎一致。
  海关总署上周公布的统计数据显示,7月份我国进口铁矿石5120万吨,比上个月增加403万吨(增长8.5%),同比下降11.85%。1-7月累计进口铁矿石36041万吨,同比增长1.5%。
  与二季度情况相比,铁矿石进口在7月份显然又开始反弹。数据显示,二季度我国进口铁矿石1.54亿吨,同比下降6.95%,环比下降0.68%,无论是同比还是环比,二季度我国进口铁矿石都在下降。
  值得注意的是,铁矿石进口反弹,与国内钢材价格回升时间几乎一致。根据现货交易平台西本新干线的最新监测,截至8月13日,沪上优质品三级螺纹钢报价已调整至4030元/吨左右,较上周五上涨70元/吨。在时隔近3个月后,沪上钢价终端再度触及4000元/吨关口,半月间反弹幅度接近10%,令前期浮亏的贸易商多数解套。
  7月中旬以来,国内钢材市场价格强劲回升,主要钢材品种价格涨幅已达到400元/吨,而进口铁矿石的报价也随着钢价和进口量的增加而强劲反弹,目前,印度至中国63.5%品位的铁矿石报价已经超过150美元/吨(CIF,即成本加保险费加运费),再次高过日韩与矿山巨头们达成的147美元/吨左右的季度长协价,而一个月前,进口铁矿石价格还曾降至120-123美元/吨(CIF)。
  业内认为,前两周钢价反弹以贸易商抄底拉涨为主,但上周部分主导钢厂已经成为继续推涨价格的主力。随着以矿石为主的原料价格大幅反弹,8月份以来部分主导钢厂纷纷开出涨盘。其中,河北钢铁将9月份建筑钢材价格上调170-300元/吨,沙钢将8月中旬出厂价上调200元/吨,马钢、山钢的建筑钢材也悉数涨价。还有消息指出,市场反弹期间,钢厂开始延迟供货,等待更好价格。大钢企的涨价让市场更添思涨动力。因此虽然期货在上周陷入盘整,现货成交量也一般,但多数贸易商仍然宁愿选择观望。
  对终端需求是否已经复苏,业内出现分歧。业内消息显示,8月份合同组织比7月份顺利一些,建筑工地需求恢复较为明显。但由于高温天气持续,终端需求能否切实跟进还需观察9月份情况方能做出明确判断。总体而言,看涨情绪占多数。
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【7月华东水泥价格走势各异】
7月份,华东地区的市场价格走势各异。安徽、山东、上海等省市需求并没有呈现起色的局面,价格保持平稳;江西由于前期抑制的需求释放,本期价格得以提升;浙江由于“限电”因素的影响,供求关系得以扭转,价格在7月底骤然上调,幅度较大;福建市场较为温吞,价格稳中有降。
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案例分析
【从万达集团看商业地产销售要素】
  万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心,面积大约220万平方米,其中12个已经竣工开业。万达集团和16家零售企业,其中12家跨国,8家世界500强企业,签订了战略合作协议,一起在中国发展购物中心。这里商业地产销售中最重要的有四点:
  例如万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心,面积大约220万平方米,其中12个已经竣工开业。正在拆迁和报建的还有5个项目,二十个项目总面积接近300万平方米。我们有个目标,2010年力争做到50个购物中心,面积600-700万平方米,租金收入40亿元以上。万达集团和16家零售企业,其中12家跨国零售企业,8家世界500强企业,签订了战略合作协议,大家一起在中国共同发展购物中心。这里面最重要的有四点:
  1、共同选址。
  想去哪个城市发展,需要大家提前排定。目标城市选定后,由我们选好一个地块,大家再对这个地块进行确认,在规定时间期限内答复。这就是共同选址。
  2、技术对接。
  选址完成后,要进行规划设计,初步方案完成后,根据零售商的意见和不同要求,进行技术对接,修改完善设计方案,这些确定后才进入图纸设计阶段。
  3、平均租金。
  我们第一个购物中心,只有两家主力店,但合同谈判进行了八个月,尤其与沃尔玛的合同长达70多页,还附带40多页的技术标准。如果按照这个速度,不可能规模化发展。如果一个购物中心有5-8家主力店,光谈判就要耗很长时间,那么一年只能做一个项目。那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展?于是我们把全国城市划分为三等,每一等租金多少钱事先明确。这样的好处是,不用就租金进行旷日持久的谈判。重点进行业态的组合而不是合同的谈判,有利于我们快速的发展。
  4、先租后建。
当面积、租金确认后,先签租约,交一部分保证金,我们才开工建设,进行量身定做。到目前为止,还没有发现签了租约以后对方违约的,这样做使得我们建设的面积都是收租面积,保证我们所有的投资都是有效投资。这些综合在一起,取名叫订单地产。万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产销售开发企业,在这三年中我们有一些经验,也有不少教训。
商业地产销售开发关键要素:
  做商业地产销售,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达集团做了十五个购物中心,开业了十二个,其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中,四个没问题,七个有问题。什么问题?我们购买店铺的业主80%是投资户,他们投资就是为了赚钱,靠租金赚钱。因为我们有订单地产的概念,有沃尔玛、百盛等主力店进驻,再来卖小店铺,比较吸引人,而且我们售价也比较高。我们替小业主招租之后,相当一部分租户经营时间不长,收不到回报,就跑掉了。我们认为,任何一个商业项目,都需要1-3年的市场培育期,任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去,这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态,生意不好就跑了,小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。
  这样一来,业主收不到理想的租金就开始闹事,有的人跟我们打官司,有的业主打大标语,组织到公司里闹事,有的在网上乱说,还有的在媒体上登文章。因为我们销售物业时合同很明确,不搞返租,也不搞固定回报,在法律上我们不承担责任,我们可以不管。但万达,作为一个16年辛苦发展起来、目前中国惟一跨区域规模发展、把商业地产销售作为支柱产业的品牌企业,就不能不管。怎么办?我们就十分艰巨的和小业主谈回租,每年保证业主8%左右的投资回报率。再请主力店来经营。主力店可以经营十年,但他们不可能前几年按每年8%给租金,可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。中间差额怎么办?我们贴钱来弥补。目前有问题的购物中心,基本按照这个办法解决。最多的一个店,几年时间我们要补贴1.4亿元,最少的店也补贴上千万元。所以说商业地产销售商铺后遗症太大,它不能保证商业的整体性和有效经营,这是我们用巨大代价换来的教训。
  万达也有部分销售商铺的项目,比如南京、青岛,没出任何问题。我们分析,是地点和商圈的特殊原因。比如南京项目,位置在新街口,周边几十个大型店,两条步行街围绕,把这个项目托住了。这个特例的成功,不能作为规律认识。
  有人说:我们的公司小,也想做商业地产销售,对于这样实力不强的公司做商业地产业我想有三个办法。第一,卖其他的留商业。我们有这样的项目,宁波、上海项目,我们的项目位置非常好,就设计了几栋写字楼,可以卖掉。像北京,把后面的住宅、写字楼卖掉,把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够,可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。第二,卖主力店。我了解国际上很多购物中心发展商,有的也销售。但无一例外,都是商业地产销售主力店,留下小店或步行街。卖主力店,稍微赚一点钱,赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢,但小店铺租金上涨很快。第三,卖沿街店铺。
  如果你做的商业地产项目,没办法规划设计写字楼公寓,卖主力店又找不到买家。为平衡现金流,实在不行,可以卖一层沿街的店铺,但不能卖一层的内铺,这样以后的招商管理问题较少。但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。这种全部或大部分商业地产销售项目,不可能成功。
  做商业地产三年来的体会,重要的心得是只租不售或者以租为主。商业地产是住宅地产发展的高级阶段,我有一个比喻,住宅地产是小学生;商务地产,写字楼,度假村等,是中学生;商业地产是大学生。因为商业地产是多种学科的综合,对商业的要求远远大于对地产的要求,是十分复杂的复合地产。所以我认为,如果想做商业地产销售,最好先积累一定实力再做,即使第一次做,也要有一种稳定的心态,不是想掘第一桶金,不是想打一枪换一个地方。
  商业地产销售的准确定位
  (一)商业地产销售定地址
  选址非常重要,能在成熟的商业区域为首选,也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目,综合面积45万平方米,商业面积25万平方米,这个项目在新区。为什么选在新区?第一,旁边有行政中心,工商、税务、保险、银行都搬过去。第二,附近规划有大的居住区,大约10平方公里,现在这个地块正在大规模开始建设,而且地价、房价比较贵,平均房价6000元左右,将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大,但将来升值潜力大。商场上有句名言,“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮,一定要反复研讨,一定要看政府长期规划多方面综合评估。
  (二)商业地产销售定客户
  目标客户要选好。我们也有教训,第一批做了六个单店,沃尔玛一楼卖出去做精品店,一平米2、3万元,因为售价高,租金高,只能经营服装、皮具等高利润商品,但实际上经营不好。我们很奇怪,为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢?经过反复观察,沃尔玛每天有几万人进出,但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户,而精品店的客户是高端消费者,两者的定位不符。从第七个店开始,我们开始组合新的模式,把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户,与我们精品店的客户,是基本吻合的。所以凡是做了组合店的,问题就少多了。
  (三)商业地产销售定规模
  购物中心规模,不是越大越好,也不是越小越好。商业地产销售有两个最核心的指标,一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心,每平方米月租50元;20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度,招商时就要适当降租,每平方米月租40元,那说明10万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象,就是求大。我听到一件事,安徽一个地级市要做一个购物中心,规划面积53万平方米,我感到很害怕。这个地方有多大,有多少人去购物?就我们自己的经验来看,在中国做购物中心,无论多大的城市,一个购物中心面积最好是10万平方米左右。最大面积也不要超过20万平方米,超过20万的,增加的都是无效益或低效益面积。
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声   明
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