瑞银:中国地产繁荣时代已逝 明年经济增长降至6.8%

瑞银中国区首席经济学家汪涛发表报告称,本轮房地产下滑是由于发生了供大于求的结构性变化,中国房地产的长期繁荣时代已经结束。

瑞银对2015年中国经济增长的基准预测为6.8%。瑞银并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘、或出现金融或国际收支危机。但是,中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整,房地产长期繁荣的时代可能已经结束。未来几年,随着经济和金融系统逐渐消化房地产部门的调整。

万科总裁郁亮近日也做出类似的判断,称中国房地产“黄金时代”已经结束。一个是业内的运动员,一个是业外观察者,二人的观点不谋而合。

本轮下滑是结构性调整 与往年不同

瑞银报告指出,虽然中国的房地产市场每隔几年就会经历一轮周期,不过本轮调整不同于以往:

首先,2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后,而这次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。当然,2013年下半年信贷增速有所放缓、最近几个月银行放慢了房贷审批,但这远不能与往年房地产下滑前的信贷冻结和/或地产政策大幅收紧相提并论。事实上,新一届中央政府自2013年3月上任以来对房地产行业鲜有表态,即便当时一线城市房价持续大幅攀升。不仅如此,最近几个月新开工面积下滑速度之快、幅度之大也超出以往。

其次,供求格局已经发生转变。过去几年,房地产建设面积进一步攀升(图1),而城镇人口增长所带来的住房需求则有所回落(图2)。换句话说,住房的新增供应量已经超过了内在需求(包括改善性需求,详见下文),且住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高。

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瑞银指出,虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800-900万套,但这仍远低于城镇住房竣工量(2013年竣工约1100万套),并且也低于新开工规模。另外,截至2013年末,约有5700万套住房仍在施工中。

第三,与其他资产相比,房地产作为投资品的吸引力正在下降。随着利率市场化的自发推进,理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄;而许多城市房地产库存高企、房价低迷,租金回报率较低,因而房地产的投资回报率较低;随着资本管制逐步放松和人民币在国际上用途更加广泛,居民对海外房地产及其他境外资产的投资也变得越来越容易。展望未来,我们预计全球利率水平将有所提高,而人民币稳步升值的时代可能已经结束,二者均会对投资中国房地产的吸引力带来负面影响。

中国经济不会硬着陆 明年增长6.8%

瑞银认为中国经济不太可能硬着陆,基准预测是2015年GDP增速仅小幅放缓至6.8%,明年GDP增速降至5%的概率只有15%。有两个关键因素决定了中国房地产市场崩盘的可能性较小:

第一、居民部门资产负债表较为健康、杠杆率较低。这意味着房贷违约风险整体上应该可控,购房者不太可能被迫出售住房。因此,相比其他市场,中国的房价可能粘性更大,而财富效应带来的种种影响可能会较小。

第二、政府仍有能力和意愿应对房地产下行、支持经济增长。决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革(包括简政放权、向民营资本开放更多行业、扩大社会保障覆盖面、降低小微企业税负等)。政府还可以放松一二线城市的限购政策(部分城市已经开始悄然放松)、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例,以及放松三四线城市的户籍制度,从而支持当地住房需求。

此外,受益于发达经济体复苏,未来几年中国的出口增长有望得到提振。所以,在出口改善和政策支持的背景下,中国经济增长大概率上可能只会温和放缓。

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