彭琳:香港地产大亨为啥玩不转内地市场

上周,绿城中国主席宋卫平将一手创立的企业逾24%股权出让给融创中国,成为近年地产界最大一宗并购案。不少人在第一时间会想起两年前向绿城“输血”51亿港币,同样拥有24%股权的香港老牌房企九龙仓,当了两年大股东后,为什么没有再进一步呢?

宋卫平在发布会上一语道破,他指内地房地产业开发进取,但九龙仓则是“保守”、“稳健”的公司,营运方式“60%都与绿城不一样”,难以管理绿城目前的五千多名员工。

对于宋卫平的决定,九龙仓当然是无奈的,融创孙宏斌曾透露,绿城原本想卖给融创更多股份,但九龙仓不同意,也不愿意出让手中已有的股份。在并购的消息传出后,九龙仓的反应也相当冷淡,副主席吴天海在外界的多番追问下,最终也只表示集团“理解”、“尊重”宋卫平物色接班人的“个人决定”。业界传闻称,宋卫平与九龙仓对于公司的策略屡有不同意见,甚至在某种程度上是促使宋卫平卖掉绿城的原因。

5月23日,绿城和融创在杭州召开联合新闻发布会,绿城中国董事长宋卫平(图)、融创中国董事长孙宏斌出席。

富豪们“步步惊心”的内地探索

香港不少老牌地产富豪如长和系主席李嘉诚、九龙仓的吴光正、新鸿基郭氏家族、恒隆地产陈氏家族等,进入内地都已超过10年,然而至今在内地大大小小的城市中,却没有任何港企占据到房地产市场主要的地位。相反,香港地产富豪们的内地探索可谓“步步惊心”,时常发生盈利下滑甚至要撤出市场的事件。

2007、2008年的内地楼市低潮,曾一度令积极投资内地的新鸿基地产盈利骤减30%,不得不出售了手中成都等项目股权,并退出广州、深圳多个已达成意向的项目。2013年,华人首富李嘉诚接连出售广州西城都荟广场、上海东方汇经中心、南京国际金融大厦等项目,更因此惹来“撤资”的疑云。

许多人总是不明白,为什么香港富豪们喜欢一边唱好内地经济,标榜自己重视内地市场,一方面又动不动就“撤资”呢?

大家不知道的是,这些富可敌国的大房企其实也常常是有苦难言。因为尽管已经进入内地十余年,大多数港企依然是水土不服,面对经济的波动和楼市低潮相当脆弱,发展得都不太顺利。

香港房企与内地竞争者相比,最大的优势是低成本的资金,但发展的方针和执行能力上则都处于劣势。其中最显著的劣势之一是开发速度缓慢。

由于香港土地资源稀缺,也没有土地增值税等负担,香港房企普遍有长线投资,长期囤地的习惯。香港的许多房企拿到地皮后,可以十年都不开发,地皮本身就已经增值数倍。即便建成了楼盘,多数房企也喜欢调楼市气氛较好的时候,每年只精挑细选地卖出一百几十套,一年比一年卖得更贵。

然而在内地,规则完全相反,九龙仓中国副主席周安桥就曾表示,内地开发商的“5、9、12”开发节奏令他大为惊讶,拿到地5个月内开工,9个月卖楼,12个月楼盘现金流已经转为正,“这种周转速度我们今天也没法达到。”步伐缓慢的港企,不但无法提高资金周转率,反而要缴纳高昂的土地增值税。更倒霉者诸如李嘉诚,旗下长实集团在内地屡屡因为囤地被罚款。

香港房企内地扩张缺“眼力”

房地产是一门凭眼力的投资,从普通人买房到开发商拿地建房均是如此。但是,在香港成功经验了数十年的开发商,回到内地却往往失去了这种精准的眼力。

这说起来一点都不奇怪。继续以话题主角九龙仓为例,2007年大举进军内地市场以来,曾一度在多地抢下“地王”,但后来的经营却并不如意,甚至有些根本没能按计划开发。周安桥后来曾对媒体透露,内地不少地方“供地太多了”,影响了集团开发的判断,甚至直指这是“城镇化的陷阱”。

在香港,每年卖地计划不过二三十幅,最终成交的更少,某块地皮开发后建成多少住宅、大多面积的商场早已规划好,其价值是公认的,不太会改变。然而内地则不同,意气风发的港企计算了下城市GDP,买下自以为理想的地皮,自以为占据有利位置,却没想到几个月内政府又突然推出多块同区域地皮,可能近十家开发商一起开发同一个区域,政府配套如医院、学校、商场等则完全跟不上,失去规划的港企则可能陷入了巨大风险。

此外,与内地普遍高负债、杠杆率很高的竞争对手相比,香港房地产企业长期的传统是注重稳健和低负债。恒隆地产主席陈启宗就曾向笔者表示在内地发展近20年,但集团依然是“零负债”。长实的内地业务部分负债率仅4.9%,集团负债率也仅有15%,九龙仓目前的负债率稍高,但也只不过是20%左右。

香港开发商的低负债率和稳健的策略,与其内地拓展步伐的缓慢互为因果。从另一角度来说,这种“稳健”的姿态也令它们在内地十多年来尽管一直“水土不服”,但也并没有面临重大危机,甚至也大多一直保持稳定盈利。

香港富豪真的看好内地市场吗?

“看好内地市场”,几乎是香港开发商们面对媒体时的统一口径。然而,从企业经营的角度来看,香港开发商在内地“步步惊心”的历史和内地楼市摇摇欲坠的现状,是否真的如同他们口中那样乐观?

首先,不少香港开发商在内地耕耘多年后,会发现内地市场的增长并不那么理想,资产增值速度更是远远赶不上香港。以过去5年为例,香港房价整体上涨逾一倍,地皮价格也不断上升,内地市场则在调控下长期胶着,还要向政府支付高昂的商业税、土地增值税,甚至土地空置税、城市建设维护税、教育附加税等等费用,成本反而高于香港。

同时,目前内地房地产业整体低迷,内地大型房企纷纷展开海外投资。据国际大型地产顾问高力国际数据,2013年中国跨境房地产投资额已经达160亿美元,2014年预计还将翻倍。仲量联行也发布报告指出,中国主要住宅开发商寻求海外投资机会,是为了应对国内经济和楼市的放缓局面,今年一季度对外投资同比飙升80%。英国、美国、澳大利亚等城市成为内地房企提高收益、实现投资多元化等目标的首选地点。

即便在香港,近年来也有内地房企加入战团,央企中海外去年甚至拍下了香港政府要求仅供香港永久居民居住的“港人港地”的旧启德机场地皮,一时引发热烈争议。大型私营房企碧桂园也夺得了新界西贡地区地皮。

此外,由于香港房企在内地住宅市场上普遍举步维艰,长实、九龙仓、恒隆等许多香港开发商都将其重心集中在商业地产尤其是高端商场上。与内地竞争者迅速回笼资金快速开发相比,香港企业则大多选择长期持有多家商场,以租金支持盈利。

然而,商业地产的发展也并不容易。去年李嘉诚出售广州西城都荟广场,一大原因就是地段不理想,但是租金却又相当高昂,于是开业大半年仍有众多商铺空置。再加上近年来内地电子商务星火燎原,从过去的低端网购一步步向高端品牌进发,近日连巴宝莉等奢侈品官方网店也进驻淘宝,对于大型商场的威胁已经越来越明显。

不可否认的是,由于内地经济增幅持续领先全球,港企投资内地依然不失为一个理想的选择。目前多数进入内地的香港开发商,早已不在认为仅凭借香港“成熟的开发经验”就能拥有竞争力。在内地发展的港企除了步步谨慎,更想尽办法来“接地气”,或是采用内地化的模式来进一步适应市场。

然而,这对于香港众开发商来说并不容易,如长实、新鸿基这种亲自上阵在内地市场“打天下”的,往往对内地变化莫测的政策环境穷于应对,资金周转与建设速度则依然追不上内地对手。另一方面,如九龙仓与绿城这样两地策略性结盟合作的,港企方面的角色往往是投资者,自身的团队得不到实战磨练,尴尬地沦为孙宏斌口中的不用“干活”的“最大受益者”。

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