杨支柱:征收房产持有税能降低房价吗?

我不知道在当今中国征收物业税或房产税的理由是什么,是土地增值还是公共服务?

如果是土地增值,那么最大的受益者是土地所有权人:几十年的土地使用权与永久的土地所有权相比,是微不足道的。中国的房子,说穿了只是不能移动的长寿汽车,怎么没听说对高档汽车征收持有税呢?尤其是当收税的人就是享受大部分土地增值收益的所有权人的时候,给人的印象已经不是与民争利,而是社会发展的成果官家通吃!

如果是公共服务,那么是哪些服务?中国大陆的商品房小区一个个都被圈起来,保安、保洁、垃圾处理过于属于公共服务的项目现在都由业主缴纳的服务费来承担了。在更早的时候,开发商已经把通水、通电、通网、通气等的成本打入了房价。甚至人防局当作自己的财产转让给开发商或物业服务公司赚停车费的防空洞和实质上作为政府派出机构(街道办事处)的派出机构的居委会(干政府交办的活,从政府拿钱,连主任都不是本小区居民)的办公和收费服务用房,都打入了购房成本。公立幼儿园和养老院很难进。所谓公共服务想来想去就是一点廉价的疫苗和九年义务教育,但许多地方享受这些福利的条件并不是业主或居民,而是当地户口!另外,无证生育的孩子其父母必须缴纳巨额“社会抚养费”,如果征收房屋持有税也是为了筹钱提供同样的福利,那岂不意味着这些家长需要为同一服务重复缴费?

最近一年多来,房价持续高涨,征收房屋持有税的理由于是又变成降低房价了。前几年在流通环节加税的时候,同样说是为了降低房价,让老百姓买得起房。于是在契税、所得税之外,又有了营业税、土地增值税等,契税的税率也成倍增加。我当时就怀疑,如果流通环节征重税就是为了抑制房价让百姓买得起房,那么国家重税香烟,难道是为了抑制烟价让百姓买得起烟?不过是趁房屋涨价给政府搞钱罢了。实际上当年的流通环节重税并没有阻止房价上升,2008年初到2009年初的房价回落主要是由于世界金融危机。但是一旦房价回升,政府还是很快恢复了流通环节的重税。

那么房屋持有税能否抑制房价呢?更不可能。实际上流通环节的各种税收在2007年房价高涨时已经转嫁给买房者了。如果买房者一次性付出巨额税款不能阻止房价上涨,那么分期交付的房屋持有税反而能抑制房价上涨吗?每年征收物业价值1.5%的持有税相当于70年时间政府另收了一倍的房价,很恐怖了。这意味着北京一套价值200万的房子(三环内60平米的80年代前旧房子)每年要缴纳3万元持有税。但是以最近五、六年北京房价每年10%-100%的增速,1.5%的年持有税率根本不足以阻止人们基于投机目的买房。相反,基于自住目的买房的,倒是要掂量一下:购房住70年的成本实际上比房价高一倍多(政府拿走相当于房价的税,还要交物业服务费),值吗?因此,跟某些人混淆视听制造的舆论相反,在房价暴涨的背景下,房屋持有税首先抑制的是自住型和出租型购房,而非投机型购房。

如果房价下跌,哪怕只是停止增长,则房屋持有税的征收将导致租金暴涨。我国的房价与租金比非常高,买房收租本来是极不合算的。之所以还有许多人买房,是因为房价一直在高涨,不收租都合算,租金不过是锦上添花的额外收入。一旦房价下跌打破涨价预期,房屋的资本收益被完全寄托到租金上,租金必定暴涨;否则将引起房屋抛售,房价雪崩,进而导致整个经济崩溃。但是租金其实代表着大众真正的购买力,没有工资暴涨其实租金是上不去的。房屋持有税还只是舆论,我们就看到了租金上涨,政府提出收益倍增计划。工资的普遍上涨将提高房租,阻止房价进一步下降。

当已经拥有房屋的人和租住他人房屋的人因房屋持有税而增加沉重负担的同时,在房价下降后买房的人其实也没有占到便宜。房屋持有税所导致的房价下跌如果没有导致整个经济崩溃的话,应该是有限的下跌。而房价下跌后买房的人将缴纳几十年的房屋持有税,这些税款累计远远超过房价下跌带来的好处。如果房价没有下跌,那么购房者反而可能成倍地增加买房的开支,只是其中的一半属于钝刀割肉罢了。以这样的方法来让老百姓“买得起”房,跟成倍地提高银行利率让老百姓“买得起”房有什么区别呢?

如果房屋持有税导致房价下跌,依现行法律开发商确实是最难受的。人们不敢买房了,开发商还必须建房,囤地就没收,于是需求萎缩的同时供给增加,房价急剧下降。这是许多中国人所希望的。但是果真如此的话,开发商很快就会在中国消失,很快就无房可买了。通过让有房的人不堪承受的办法,只能导致普遍的贫穷,也许这可以让无房者心里舒服一点,但并不能使他们普遍拥有自己的房子,相反可能让他们租不到房子。甚至连政府这个唯一的受益者,最终都可能因为损害税基而受到损失。

用房屋持有税抑制房屋需求的另一个后果,是引导人们买小房,导致房屋越建越小。在民工荒已经出现,城市独生子女政策实施已超过一代人之久的今天,我们应该意识到,国家很快就会提倡每对夫妻生两个孩子,甚至用不了多久就会提倡、奖励每对夫妻生三个孩子。由于劳动力紧张请不到保姆,两个老人帮带孩子将会成为普遍现象。小房子显然不适合三世同堂,更不适合多养孩子。所以引导开发商建小房子是极其短视的,将不利于人口政策改变后恢复中国社会的可持续发展能力。

有人肯定会说,你这一套推理建立在对每套房子都征收房屋持有税的基础上。其实,即使第一套房子不收,房屋持有税一样引起租金暴涨及其连锁反应,区别仅仅是自住房房主减轻了负担,但征收的难度却极大地增加了。一个人拥有两套45平米的小房子,另一个人拥有一套300平米的别墅,怎么办?不管几套,都从实有面积中扣除90平米免征部分,又如何呢?北京六环的150平米房子,其价值只相当于北、西、东三环的50平米;湖南农民住200多平米的很多,还不算猪圈、牛棚,但那房屋价格只有北京北、西、东五环的10平米。唯一公平的方法似乎是价格多少以内免征,但是政府连二手房交易的价格都搞不清,对所有存量房屋做出准确的估价可能吗?何况各级各类官员的房子都比较值钱。所以我怀疑,所谓房屋持有税也只是装装样子,安慰一下那些买不起房的人罢了。

其实政府真要降低房价,放弃土地垄断,允许农民盖房销售,房价问题自然迎刃而解。

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